房地产企业所得税如何预缴

第第页共6页房地产企业所得税如何预缴《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2022]31号）规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。计算公式：（未完工的收入*15%+利润总额）*25%如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额：应交所得税=（1616.4*15%）*25%=60.615万元房地产企业如何预缴企业所得税企业所得税采取季度（月）预缴，年度汇算清缴的方法缴纳。但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。另一种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税。两种观点的存在，使广大房地产企业在预缴季度企业所得税时无所适从。那么，房地产企业究竟应该如何预缴企业所得税呢首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。房地产开发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品房屋预先进行销售，收取预收款现象。因此，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2022]31号）规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。毛利额顾名思义应当是营业收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实际利润问题。如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税所得额应包含季度利润额。其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表〉等报表的通知》（国税函[2022]44号）规定，利润总额填报会计制度核算的利润总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期取得预售收入计算出的预计利润额等。也就是说房地产开发企业预计利润额，只是月（季）预缴所得税的计税依据利润总额的其中的一部分，而不是其全部。再其次，根据《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2022]635号）规定，《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行利润总额修改为实际利润额，填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。从国税函[2022]635号文的规定看，以前年度亏损在季度预缴申报时，是完全可以冲减实际利润额的。综合以上理由，笔者认为，房地产开发企业直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税的观点是错误的，房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度的待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。房地产企业所得税预缴根据税法规定，按月（季）预缴企业所得税，是企业的法定义务，监督企业据实申报预缴，是税务部门日常管理的重要内容。房地产开发是一个高投资、高风险、高利润的特殊行业，因开发销售周期长、运作环节多、会计核算和涉税处理复杂，税务机关对其企业所得税预缴的监管难度相比其他行业更大，而由于制度漏洞给企业预缴带来的疑难问题值得关注和探讨。一、当前房地产开发企业所得税预缴适用政策概况当前房地产开发企业所得税管理适用文件主要包括以下几个：1、2022年开始实施的新企业所得税法及实施细则;2、《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2022]299号）;3、《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2022]635号）。4、《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2022]31号，以下简称新31号）。另外，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2022]31号，以下简称旧31号）中部分税务事项处理规定在新31号文件中予以修改和调整，但尚未明令全文废止。综合上述主要文件，当前房地产开发企业所得税预缴适用政策要点如下：1、中国境内从事房地产开发经营企业，不论内资、外资企业，均需按统一规定和办法预缴企业所得税。2、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，进行企业所得税预缴。3、企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分月（季）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。计税毛利率分15%、10%、5%、3%的四档下限标准。4、月（季）度纳税申报时，房地产开发企业本期取得的预售收入按规定计算出的预计利润，填列《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行实际利润额栏。二、当前房地产开发企业所得税预缴制度执行中部分疑难问题尽管近年来房地产企业所得税管理制度不断修改、补充和完善，但目前仍有部分规定不明朗、不清晰，导致政策执行过程有争议、执行结果有差异。这样既削减了税收政策的严肃性，也给征纳税双方均带来较大困扰。主要疑点和难点问题有：1、预缴方式能否采取除按当年实际利润据实预缴之外的方式。企业所得税法实施条例规定，企业分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴;按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。预缴方法一经确定，该纳税年度内不得随意变更。可见，按月度或者季度的实际利润额预缴应当是最基本的预缴方式。国税函[2022]299号文件中对未完工前采取预售方式销售取得的预售收入规定的计税方法，也是针对据实预缴方式企业而言。新31号文第九条明确对销售未完工开发产品取得收入计税方法作出类似规定，这是否意味着只要有未完工开发产品销售收入，就需按据实预缴方式申报2、预缴期利润能否弥补以前年度亏损。目前房地产企业所得税相关管理办法中，未提及这个问题。但国税函[2022]635号文对企业所得税月（季）度预缴纳税申报表填报说明中，明确实际利润额的核算口径为按会计制度核算的利润总额扣除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入。如此是否意味房地产企业预缴期利润能够弥补以前年度亏损3、预缴期当期应纳税所得额如何计算。新31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。关于计算应纳税所得额时允许扣除的项目，此条款中未予明确。旧31号文中则明确扣除相关期间费用、营业税及附加后再计入当期应纳税所得额，而在江苏省国税局针对新31号文补充下发的苏国税发[2022]79号文中，指出允许扣除营业税金及附加、土地增值税。那么，当期应纳税所得额允许扣除项目究竟包括哪几项4、未完工开发产品取得的收入是否作为计提广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。新31号文件中对该问题未明确提及。旧31号文中明确规定不可以，只有至预售收入转为实际销售收入时，才能将其作为这三项费用的计算基数。但是，苏国税发[2022]79号文第七条明确规定，2022年1月1日以后销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费的基数。5、少预缴企业所得税是否具有法律责任。少预缴企业所得税的法律责任问题，在近几年出台的所得税管理文件中均未涉及。追溯至《国家税务总局关于在企业所得税预缴中对偷税行为如何认定问题的复函》（国税函[1996]8号），明确指出，预缴是为了保证税款均衡入库的一种手段。企业的收入和费用列支要到企业的一个会计年度结束后才能准确计算出来，平时在预缴中无论是按纳税期限的实际数预缴，还是按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，或者按其他方法预缴，都存在不能准确计算当期应纳所得税的问题。因此，企业在预缴中少缴的税款是不应作为偷税处理。在《国家税务总局关于企业未按期预缴所得税加收滞纳金问题的批复》（国税函发[1995]59