我国房地产金融发展现状及问题解决

我国房地产金融发展现状及问题解决―、房地产金融及房地产金融的概念房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费等服务的金融活动。从服务内容上划分，它包括房地产资金融通、房地产保险、房地产资金转账结算、房地产信托等业务，其中房地产资金融通业务是房地产金融的主要业务。从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅购买、建造、维修、装饰等活动服务的“住宅金融”两个主要部分。我国的房地产金融市场形成的较晚，相较很多发达国家，欧美国家我国的房地产金融仍旧处于发展改革阶段，所以不可避免地出现了很多问题。我今天做的课题就是围绕我国房地产金融的缺陷以及解决办法展开的。二、我国房地产金融存在的问题风险过于集中于商业银行体系由于我国金融市场发展处于初级向成熟过度的阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。2•房地产企业过度扩张，信用风险显著在房地产市场的资金链中，我国银行资本基本参与了房地产开发的全过程。因此，银行除了要间接承受巨大的市场风险外，还要直接承受借款客户的信用风险。通常，信用风险是商业银行开展信贷业务面临的主要风险之一，而这类风险正因我国商业银行对房地产企业和个人贷款的集中度不断提高显得尤为突出。主要表现在以下两个方面：其一，房地产企业信用风险不断增加。众所周知，房地产开发所需资金数额巨大，所以，房地产企业只能通过外援性融资来解决资金缺口。近年来，我国房地产市场空前繁荣，房地产企业极力寻求资金支持，加速扩张。3•房地产新政频出，系统性风险陡增（别人文章的观点）从理论上讲，房地产业涉及的产业门类众多，产业关联度强，具有较强的发展惯性，考虑到市场调节具有滞后性，政府当局应该特别重视本国的房地产业的发展状况并适时出台相关措施以引导其持续健康发展。通常而言，寻找有利于本国房地产业发展的政策是一个“研究一制定一实施一再研究一再制定一再实施”的循环过程。因此，在找到最佳政策之前的阶段，也即对房地产市场尚未形成有效调节机制的情况下，房地产市场极易产生大幅波动，影响到房地产市场的所有参与者和服务者。但从目前发展状况来看，中国房地产政策已由之前的支持转向抑制投机，2010年出台的多项抑制投机的政策虽然已经对房产交易量产生了较为明显地影响，但房产价格尚未出现明显地下降趋势，很多房产市场参与者对政策持观望态度，这些政策措施能否达到预期目的，尚不能确定，调控难言硕果。目前，我国对房地产市场和房地产金融的调控力度一直在增强，更多的政策措施会随着房地产市场的发展纷纷出台，这无疑会对房地产金融市场主体的生产经营产生重大的影响，各商业银行面临的房地产金融系统性风险也将进一步增加。4•资产负债结构错位，流动性风险显现（网上的观点）商业银行软资产、硬负债的特性容易导致其资产负债在数量、期限、结构上的不匹配，从而引发较大的流动性风险。虽然长期以来我国银行体系存在着公司法人治理结构不完善、资本充足率不足、不良资产比率高等问题，但由于具有国家信用和居民的高储蓄率保证，商业银行的流动性风险一直不明显。但随着我国银行体系的深入改革和资本市场制度性缺陷的逐步解决，资本市场上居民储蓄开始分流，银行体系的居民储蓄存款占各项存款的比率呈逐年下降趋势，银行流动性风险增加，成为银行高度关注的风险之一。三、我国房地产金融风险的应对策略（一）建立和完善房地产业金融政策1.建立宏观信用风险预警和控制系统，强化信用风险管理。建立健全全国性的房地产企业及个人信用档案系统，为金融机构提供借款人较为客观的信用度，使金融机构根据信用等级，针对不同的借款人给予不同的贷款条件。信用档案系统还可对个人借款者就业和收入变动以及财产增减情况和借款企业的经营状况进行实时动态监控和追踪调查，对个人和企业信用度评定打分，以此规范借款行为，使其按约履行合同。同时为金融机构分析、预测贷款风险类别与概率提供方便。2•拓宽房地产融资渠道，实现融资结构多元化。通过金融产品创新，开拓更多的房地产融资渠道，更大限度地吸纳社会资金，是解决房地产开发企业资金短缺的重要手段。为此应加快制定房地产金融在体制、机制、产品和服务方面的创新政策，提高金融资产运行质量和效率，以更好地为住房投资者和消费者服务。（二）加强宏观调控，切实稳定房价1•重点控制投机性需求，挤掉市场需求中的虚假成分。在信贷政策方面，2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4月15日，国务院出台具体措施指出，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。这些政策无疑对投机性需求能起到抑制作用，但实际调控效果依赖于政策执行情况。因此，还必须加强政策执行方面的监督。2•优化住房供给结构，加大普通商品住房建设的力度。调整住房供给结构，增加普通商品住房的投资开发量是缓解供求矛盾、制止结构型房价上涨的最好办法。为使中小户型、中低价位住房在供给结构中的比重扩大，可以对开发商实施适当的鼓励政策，如在土地供应、配套建设、税费减免等方面给予一定优惠，提高开发商建设普通商品住房的积极性。（三）商业银行应加强管理，提高风险防范能力（这点是资料的观点）1.商业银行要加强对房地产行业周期波动及产业政策研究，制定与产业政策相协调的房地产信贷政策;建立和完善房地产市场分析、监测和预测指标体系，扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力，以应对各项房地产金融风险。银行信贷人员应加强风险意识和职业道德意识，在调查环节做到尽职尽责，认真做好贷前调查，及时分析信贷业务的信用风险和经营风险并实施信贷风险防范措施。（四）健全房地产的法律、法规体系市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，房地产金融也不例外。应建立健全房地产金融相关的法律、法规体系，为住房信贷营造一个良好的法律环境。针对在房地产资金筹集、融通、借贷各环节的经营行为中出现的问题，完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位。严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即