影响房地产价格的因素

影响房地产价格的因素房地产策划界关于“地产项目策划”有句经典名言，叫做“破译地产价值‘密码'”。的确，在房地产项目策划工作中，无论是前期调研、中期定位/研发/论证、后期营销等各个环节无一不是在围绕项目“价值”在进行。因此，从这个意义上说，发现、确认、传达“房地产价值”是房地产项目策划工作的核心。而要准确把握“房地产价值”，则必须从房地产价值影响因素分析入手。一般地讲，房地产价值影响因素分为一般因素与个别因素两类：一、房地产价格影响的一般因素在影响房地产具体市场价格众多因素之中，从总体上影响某地区、某类房地产的价格水平的因素，我们称之为“房地产价格影响的一般因素”。如：1、市场供求状况按经济学原理，房地产价格一般来说也是由市场供给和需求决定的，与需求正相关，与供给负相关。在策划工作中，应主要考察如下四种类型房地产供求状况：（1）某地区房地产总的供求状况；（2）某地域房地产的供求状况；（3）某地区某类房地产的供求状况；（4）某地域某类房地产的供求状况。由于房地产的不可移动性及变更使用功能的困难性，决定了某一房地产的价格高低主要取决于某城市某区域的这类房地产市场供求状况。2、经济因素影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平、财政收支以及金融状况、物价、建筑人工费、利率、居民收入、房地产投资等。这些因素对房地产价格的影响都比较复杂，主要表现在以下几方面：（1）经济发展：经济发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对各类房地产的需求增加，从而引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。如80年代，亚太地区的日本、新加坡、韩国、台湾、香港等国家和地区以及近几年中国经济的持续高速增长，其地价也相应地大幅度上涨。（2）物价：房地产价格与一般物价之间的关系非常复杂。通常物价波动，表明货币购买力的变动，即币值发生变动，此时房地产价格也将随之变动。宏观上看地价上涨与物价上涨的因果关系，存在两种看法：一种观点重视“地价上涨——抵押力量增大——信用膨胀——物价上涨”这种因果关系；另一种观点则注重“货币量的增加——物价上涨——地价上涨'这种因果关系。其实，这两种观点正是揭示了地价与物价的互为因果关系，以及在不同的社会经济条件下的具体作用形式。一般地讲：从较长时期看，地价的上涨率要高于物价和国民收入的上涨率。（3）居民收入：从总体上讲，随着居民收入的增加，生活水平的提高，人们对居住和活动所需要的空间的需求也因此俱增，从而导致房地产价格上涨。但具体对房地产价格影响的程度要具体分析：——如果居民收入增加，是由于中、低等收入水平者的收入普遍增加，则因其边际消费倾向较大，其增加的收人大部分甚至全部用于生活改善上。衣食之余，继之以提高居住水平，自然促使居住房地产价格上涨；——如果居民收入增加，是由于高收入水平者的收入增加所致，那么因为其生活上的需要，几乎已达到应有尽有的地步，所以其边际消费倾向甚小，增加收入的大部分甚至全部都用于储蓄或其他投资，在这种情况下对居住房地产的价格变动影响不大。但如果利用剩余收入从事房地产投机（或投资），则促使房地产价格上涨。3、人口因素房地产的需求主体是人，人口数量和人口素质以及家庭规模等对房地产价格有着很大的影响。（1） 随着人口数量的增长，对房地产的需求必然增加，从而促使房地产价格上涨。反映人口数量的相对指标是人口密度，人口密度从两方面影响房地产价格；一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高造成生活环境恶化，有可能降低房地产价格；（2） 如果某一地区居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿就居，房地产价格必然低落；（3）在总人口不变的条件下，家庭规模的变化，会影响住宅使用面积数额的变动，导致居住房地产价格的变动。比如，随着我国家庭平均人口的下降（即家庭小型化），从而促使房地产使用单元及面积数量的增长，进而导致房地产价格的上涨。4、社会因素影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投资和城市化。政治安定状况：一般来说，政治安定、社会和谐，人们置业投资有政治保障，必然推动房地产价格上升；社会治安状况：如社会治安差，经常发生刑事犯罪案件的地区，意味着人们的生命财产缺乏保障，将造成房地产价格低落；房地产投机：房地产投机加剧房地产市场波动。一般来说，它对房地产价格的影响可分为如下三种情况：——引起房地产价格上涨；——引起房地产价格下跌；——起着稳定房地产价格的作用。至于导致的最终结果，要看当时的多种市场条件的“搏弈”结果，其中还包括投机者的素质和心理状态因素等。城市化：一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，将带动城市房地产价格上涨。对于正在加速“城市化”的成都市，这也是推动其房地产业持续发展的重要动力源。5、 行政因素土地制度：土地制度直接影响着地价水平。科学合理的土地制度和政策，可以制约土地利用者或投资者的积极性，带动土地价格适度涨落。由于我国目前实行高度“垄断”的土地交易制度，为土地价格的持续走高提供了条件；住房制度：合理的住房制度使住宅价格与居民收入保持适宜的比例关系，促进住宅市场的繁荣。如我国住房制度改革直接导致了我国房地产业的重生与繁荣；城市发展战略、城市规划、土地利用规划：对房地产价格都有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标；房地产价格政策：总体上看，房地产价格政策可分为两类，一类是高价格政策，一类是低价格政策。比如在我国分别对“别墅”等高端物业产品及对“经济适用房”等社会保障性质的房地产产品所执行的两种截然不同的价格政策。具体操作上，政府可通过控制土地供应量、提高土地出让价格以及房地产开发经营的税费，调整产业政策等措施，促使房地产价格提高。而政府抑制房地产价格的措施主要有：——制定最高限价；——制定标准价格；——调整土地供应量、土地出让价格及房地产开发经营的税费负担。——政府在房地产价格高涨时抛出一定量的房地产。——建立并完善房地产交易管理制度。（5） 税收政策。直接或间接地对房地产课税多少，关系到房地产的收益的大小，因而影响房地产价格涨落。比如今年国家出台房地产“新政”（税收政策是其重要方面）从整体上对全国房地产业的发展有所抑制。（6） 行政隶属变更。比如重庆市升格为中央直辖市，温江、新都等原郊县相继划为成都市辖区等都有力促进了当地房地产业发展、并刺激房地产价格上涨。6、 心理因素心理因素对房地产价格的影响，有时也是一个不可忽视的因素，这也是房地产营销策划中项目形象定位、价值诉求点提炼、广告（文案/平面）表现策划创意的重要依据和发挥余地最大的地方。影响房地产价格的心理因素主要有：（1）价格预期；（2）购买或出售心态；（3）欣赏趣味；（4）时尚风气；（5） 接近名家住宅（区）心理；（6） 讲究门牌号码；（7） 讲究风水；（8）价值观、审美观的变化。7、 国际因素随着我国加入WTO、世界经济一体化的发展，国际因素对我国房地产整体价格的影响也逐渐明显。一般来说，国际经济关系、军事冲突、政治对立以及国际竞争等影响较大。8、其他因素影响房地产价格的一般因素除了上述几类之外，还有一些偶发因素，如房地产业主偶然发生资金调度困难，急需现金周转，因此贱售房地产以应急需等。二、房地产价格影响的个别因素除了上述一般因素之外，直接影响某一具体房地产价格的因素，我们称之为形成房地产价格的个别因素。主要有以下一些因素：——建筑结构、类型和等级；——装修；——设施与设备；——建筑质量；——朝向；——楼层；——地段；——环境；——住宅楼的公用面积数；——交易时间；——产权状况。上述各因素中，总体上可以归纳为房地产的建造品质、效用品质、环境品质、产权性质几大方面：1、 建造品质：这主要是从建筑工程技术质量（“硬”品质）方面来评价房地产价值，如：“建筑结构、类型和等级”、“装修”、“设施与设备”、“建筑质量”、“公用面积数”等因素的优劣；2、 效用品质：这主要是从建筑物适用性（“软”品质）方面来评价房地产价值，如“朝向”、“楼层”等因素的差