新联康-某地产第六园苏州某地产玲珑湾别墅项目营销方案-

万科在深圳成功的开发第五园，那种强大的精神包围着我们，骨子里的中国情结，文化里的气质，万科用建筑抒发了中国本质文化的感觉。今天，万科来到了苏州，面对这座千年的古城，一草一木一巷一弄一屋一瓦都作为苏州文化价值的见证，苏州园林建筑世界上都著名，要比岭南四园更具名气，骨子里的中国情结应该在这里延续，应该在这里寻找中国建筑文化的血统，应该在这里打造一个“第六园”。1、苏州别墅发展历史（P4）3、别墅市场板块分析及空间发展趋势（竞争板块的设置及排序）（P9－P40）4、价格走势、去化节奏及产品结构（P41－P44）5、目前购买客户群体来源及置业动机（P45－P47）6、未来供应量分析（P48－P51）8、园区整体供应格局（P54－P57）9、区域市场价格走势（P58－P59）10、园区别墅去化特点（P60－P61）7、园区市场发展历程（P52－P53）11、园区别墅产品研究（P62－P65）12、园区别墅购买群体分析（P66－P68）13、湖东别墅市场现状（区域板块的竞争对手）、所在区域的城市发展（P69－P75）14、园区未来供应量分析（P76－P82）2、市场供应及销售分析（P5－P8）15、别墅产品接受度研究（P83－P88）上篇【项目研究背景说明】为准确市场定位，我们对湖东苏园土挂（2006）04、05号地块项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用实地考察，依托苏州商品住宅市场（主要为别墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标：1、了解苏州市别墅市场发展历史及目前整体状况；2、了解各个竞争区域市场的分布现状；3、了解苏州市别墅市场产品类型的分布结构；4、了解苏州别墅客户群体构成情况；5、了解苏州别墅市场的未来供应量；6、掌握项目所处地块的基本特征；7、掌握项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；8、明确项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；9、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知；10、明确项目构建优势的市场机会及企业机会；11、提出项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的若干思路；12、提出项目在后期产品设计中的若干思路和建议。【本报告相关说明】1、研究时间：06.5.24截止2、研究范围：苏州园区、市区（金阊区、沧浪区、平江区）、吴中区、相城区、新区3、数据来源：市场调研积累、苏州商品房销售网上管理系统06年苏州房地产市场发展状况研判今年苏州商品房的日均成交量在106.26套。呈现稳步上升的发展势头；成交面积日均13134.83平方米，发展态势与成交套数成正比；今年成交均价保持在5200元/平方米，上下浮动在200－300元/平方米。波谷、波峰出现在2月和5月。反应了市场的冷暖变化。预计整个市场将保持缓慢上升的发展势头。1、苏州别墅发展历史起步期初次发展期初次活跃期稳步发展期1994年1999年2002年2005年外资企业进入苏州，高档外销别墅兴起上海Townhouse流行，苏州联排、经济型独栋别墅兴起经济快速发展，豪宅项目脱颖而出，苏州“一木三湖”格局形成、中式园林别墅兴起外来大型开发商涌入，别墅市场呈现多元化趋势，发展日趋稳健白莲花园、御花园、太湖湖畔山庄独墅苑、美之国花园美墅缘、莱茵花园、东方春晓、太湖之星、江枫园中海半岛华府、招商依云水岸、庭园发展时期时间阶段特点代表楼盘苏州别墅市场的发展分为四阶段，整体保持上扬的发展趋势；

目前市场处于稳步发展期的中期，在外来大型开发商的调动下，整体水平提升到了新的高度；未来苏州别墅市场竞争将更加激烈，大型发展商的集团式开发将主导整个市场。2、市场供应及销售分析

整体供应量充足，供大于求的趋势日益明显：目前苏州别墅的整体供应量为1769套。75％来自05－06年推出的楼盘，各区域老盘基本退出市场，供应量稀少。

区域供应比例失衡：吴中占总量的44.38％，是苏州别墅市场供应的主体区域。园区市场异军突起，占据次要位置。市区、相城区所占比重相当，分别占14.7％、15.31％。新区退出别墅市场的争夺，仅嘉业阳光假日有少量联排产品供应。

联排产品（包括双拼）供应充足，目前占整体的54.55％，主要供给区域为吴中、市区、园区；供应产品档次差异明显，高品质楼盘集中在园区湖东、古城区、相城阳澄湖西区域。其它区域供应物业档次较低；

独栋产品份额为28.99％，比重相对有所上升。主要供给区域为吴中区，数量高达436套，太湖区域的山水豪宅支撑整体市场；

叠加别墅作为低端产品，供应较少。主要集中在园区，代表楼盘为高尔夫花园、枫情水岸。目前整个大苏州市场在售及预热的别墅约为53.07万方，其中总价在500万以上的案量达到5.31万方，主力总价在300－500万的供应量为11.14万方，总价在300万以下的达到36.62万方。

从价格区间来看，300万以下的中低档物业仍是主体，此类产品接受人群广，去化阻力小。300－500万、500万以上产品呈递减之势，因为这样的总价能承受的人群集中在富裕阶层，客户层面狭窄。类型去化分析

联排及其它独栋

05年苏州市场的别墅去化量为639套，月成交量为53.25套。06年1－4月整体去化量为338套，月成交量为84.5套，整个市场形势好于去年；

整个苏州别墅产品中联排、叠加等自住型产品仍是市场热点，近期特别值得关注的是市区、园区高档联排的热销，代表楼盘有中海半岛华府、庭园、世家留园；

独栋产品由于供应量少、目标群体层面窄等原因，所占交易量比例较少，但由于产品面积大、总价高，整体总销额与联排、叠加等总量相当；3、别墅市场场板块分析及及空间发展趋趋势（竞争板块的的设置及排序序）别墅市场板块块分析市区：顶级人人文豪宅＋普普通自住别墅墅。代表有：真古古城别墅、世世家留园、拙拙政东园、城城市庭院；新新城区主要为为自住型普通通别墅，代表表有：博雅苑苑、大观名园园、金帝城市市别墅等；吴中区区：顶顶级山山水豪豪宅＋＋普通通自住住别墅墅。太湖、、木渎渎区域域集中中了大大量顶顶级山山水别别墅：：太湖湖天阙阙、太太湖翠翠峰山山庄、、天一一墅、、天邻邻风景景、天天伦随随园等等等，，长桥桥、甪甪直板板块主主要是是普通通别墅墅，如如雅典典世家家、金金澄明明珠等等；园区：：景观观联排排、叠叠加别别墅为为主，，目前在在园区区最为为火爆爆的为为高端端联排排别墅墅，代代表楼楼盘：：中海海半岛岛华府府、德德邑、、高尔尔夫花花园，，而顶顶级独独栋别别墅、、普通通自住住别墅墅仅部部分尾尾盘在在售；；相城：：居住住型别别墅为为主，，代表为为：招招商··依云云水岸岸、天天亚水水景城城、聆聆湖丽丽墅、、丽晶晶星河河；新区：：别墅墅稀缺缺，仅仅零星星尾盘盘在售售。代表为为：嘉嘉业··阳光光假日日未来发发展趋趋势独栋别别墅近近几年年逐渐渐向古古城区区、环环太湖湖、环环阳澄澄湖、、环金金澄湖湖、环环金鸡鸡湖区区域集集中。。联排、、叠加加别墅墅逐渐渐向新新城区区转移移，包包括相相城、、园区区湖东东、吴吴中长长桥以以南、、平江江沧浪浪金阊阊三大大新城城。原因主主要在在于市市区土土地日日益稀稀缺，，已经经不太太适合合普通通居住住型别别墅的的开发发。竞争重重点区区域———苏苏州市市区别别墅市市场——古古城区区市场场古城区区的早早期别别墅多多为大大面积积，带带有庭庭廊、、假山山、水水榭的的江南南园林林风格格的人人文豪豪宅，，楼盘盘多为为纯别别墅项项目。。当前前在售售别墅墅的产产品类类型向向小面面积转转变，，供应应量在在逐渐渐减少少。古城区区别墅墅档次次相差差较大大，所所以价价格悬悬殊较较大，，当前前联排别别墅的的价格格在9000-12000元元/㎡㎡之间间，独独栋别别墅的的价格格一般般在13000元/㎡以以上，，拙政东东园的的价格格高达达30000元元/㎡㎡。典型楼楼盘拙政东东园庭园——新新城区区市场场新城区区的住住宅市市场起起步比比较晚晚，项目多多为公公寓产产品与与别墅墅产品品混合合型小小区，，产品品主要要为居居住型型别墅墅，去化速速度比比较快快，近近来即即将推推出MOMA现现代美美墅，，预计计联排排别墅墅在7000元元/㎡㎡，独独栋别别墅的的价格格在10000元/㎡左左右。。典型楼楼盘MOMA现代美美墅——环环古城城区市市场环古城城区市市场指指苏州州市区区环城城路以以内、、护城城河以以外的的区域域市场场，产品多多为居居住型型的中中档联联排别别墅，，风格上上既有有古典典园林林风格格、也也有现现代建建筑风风格。。价格受受整体体市场场的影影响，，整体体价格格在9000-11000元元/㎡㎡之间间。典型楼楼盘水景丽丽舍次竞争争区域域———吴中中区别别墅市市场分分析——中中心区区域市市场起步于于本世世纪初初，是是苏州州别墅墅起步步较早早的区区域之之一。。产品品以居居住型型别墅墅，目目前正正在沿沿着东东吴南南路和和越湖湖路向向越溪溪方向向发展展；典型型楼楼盘盘开元元碧碧水水湾湾———木木渎渎板板块块木渎渎板板块块依依靠靠古古镇镇文文化化和和灵灵岩岩山山、、天天平平山山风风景景区区发发展展起起来来，，早早期期的的产产品品供供应应为为江江南南古古典典园园林林风风格格的的度度假假型型别别墅墅，，发发展展到到现现在在的的古古典典和和现现代代、、中中式式与与西西式式、、度度假假与与居居住住相相结结合合的的综综合合别别墅墅市市场场。。典型型楼楼盘盘苏园园———太太湖湖板板块块依靠靠太太湖湖风风景景区区，，早早期期的的别别墅墅一一般般为为超超大大面面积积的的度度假假型型豪豪宅宅，，，，当当前前的的产产品品度度假假型型别别墅墅在在中中等等面面积积发发展展，，产产品品在在出出现现双双拼拼别别墅墅和和联联排排别别墅墅，，范范围围从从西西山山发发展展到到东东山山，，并并逐逐步步向向太太湖湖边边上上的的胥胥口口镇镇发发展展。。典型型楼楼盘盘古古北北雅雅园园———甪甪直直市市场场依靠靠古古镇镇文文化化和和金金澄澄湖湖风风景景区区，，但但起起步步在在整整个个吴吴中中区区相相对对较较晚晚。。产产品品主主要要为为独独栋栋别别墅墅和和少少量量双双拚拚别别墅墅，，度度假假和和居居住住两两者者兼兼备备，，受受地地理理位位置置的的影影响响，，客客户户主主要要分分布布在在本本地地、、昆昆山山和和吴吴江江，，在在吴吴中中区区别别墅墅市市场场中中的的影影响响作作用用并并不不大大。。典型型楼楼盘盘金金澄澄明明珠珠次竞竞争争区区域域————苏苏州州相相城城区区别别墅墅市市场场———阳阳澄澄湖湖西西板板块块在相相城城区区阳阳澄澄湖湖西西岸岸，，西西至至苏苏嘉嘉杭杭高高速速，，东东至至阳阳澄澄湖湖，，以以中中兴兴高高尔尔夫夫球球场场为为圆圆心心的的区区域域内内，，该区区域域较较早早开开发发的的代代表表性性别别墅墅有有静静湖湖别别墅墅、、江江南南村村别别墅墅。。由于于地地理理位位置置和和建建筑筑档档次次差差异异较较大大，，该该区区域域别别墅墅价价格格差差异异较较大大，，当当前前联联排排别别墅墅的的价价格格在在5000－7000元元/㎡之间，独独栋别墅墅的价格格一般在在7200－12000元/㎡㎡之间。。典型楼盘盘招商·依依云水岸岸中兴高尔尔夫别墅墅天亚水景景城——周边边乡镇市市场相城区周周边乡镇镇别墅市市场起步步较晚，，主要特特征是：：分布比比较分散散，没有有形成规规模；一一般借助助当地的的配套，，节约开开发成本本；产品品主要走走低价路路线来避避开高档档别墅的的竞争。。当前花花园洋房房的价格格在3200－－4800元/㎡之间间，双拼拼在5500元元/㎡左左右，独独栋别墅墅的价格格也控制制在6500元元/㎡以以内。整整体去化化情况尚尚可。典型楼盘盘阳澄领岛岛别墅湘洲人家家4、去化化节奏、、价格走走势及产产品结构构别墅市场场虽然受受宏观调调控的影影响要小小于公寓寓楼盘，，但仍逃逃脱不了了整个市市场环境境，它全年的的发展曲曲线和市市场大势势基本吻吻合；06年别别墅成交交量整体体呈上扬扬线，形形势好于于05年年同期。。度过1、、2月的的传统淡淡季，苏苏州别墅墅市场高高歌猛进进，于4月达到到交易高高潮。低迷期高峰期持续上涨期冷淡期别墅产品品价格走走势分析析各区独栋栋产品价价格保持持稳步上上涨趋势势，市区独栋栋增值空空间大、、速度快快。吴中、园园区处于于第二梯梯队，相城、新新区处于于最末。。03－05年价价格增长长幅度大大，速度度快，05－06年价价格平稳稳，增长长放缓。。年度增长长率差异异不明显显，上升升步伐稳稳健；05－06年市市区、园园区、相相城联排排产品价价格涨幅幅大、增增速快，，主要由由区域高高端大盘盘带动。。目前园区区、市区区的均价价引领整整个苏州州市场，，均达到到10000元元/平方方米左右右。产品结构构分析独栋、联联排的产产品面积积区间分分布基本本呈“橄橄榄型””，250－－300、300－350平平米的中中等户型型是主力力供应；；联体别墅墅的面积积集中在在300平平米以下，并并以250－－300平米居居多，占34.09％独栋别墅墅面积集集中在300－－400平米之之间，300平平米以下下的“小小独栋””产品不不是市场场主流。。5、目前前购买客客户群体体来源及及置业动动机区域来源源分析客户职业业特征分分析客户年龄龄构成与与家庭人人口分析析度假型别别墅：区域来源源：主要要为度假假旅游用用，客户户面最广广泛，主主要为来来自当地地、上海海、浙江江、港台台等地区区的企业业老总职业特征征：社会会精英人人士、富富裕阶层层，职业业以企业业家、外外企老总总居多，，并以所所持有物物业彰显显个人身身份地位位家庭构成成：主力力人群年年龄段在在45－－60岁岁之间，，事业、、家庭都都处于稳稳定期，，3口之之家和4口之家家各占总总数28％68％；居住型别别墅客户主要要以苏州州或外地地私营业业主为主主，因区区域不同同而有差差别，一一般客户户群都遵遵循就近近原则，，而且对对配套要要求较高高。社会中产产阶层为为主，职职业以个个体私营营业主为为主，企企业高管管、公务务员、教教师等为为辅；家庭人口口结构以以3口之之家为多多，大约约占总数数的50％；四四口之家家占总数数的30％；二二口之家家及其它它占20％；置业敏感感因素分分析普通自住住型：此类别墅墅作为客客户日常常生活的的主要居居所，在在便捷的的交通出出行、齐齐全的生生活配套套显得尤尤为重要要，而合合理总价价也是购购买时考考虑的重重要因素素；度假型：：度假型别别墅多为为客户““5＋2生活方方式”中中的第二二居所，，用于旅旅游度假假休闲时时居住之之用，购购买度假假型别墅墅的客户户主要考考虑的是是周边景景观、环环境因素素，便捷捷的交通通网络；；投资型：：从投资的的角度出出发楼盘盘的升值值潜力以以及升值值所需时时间是投投资型客客户最大大的敏感感因素。。别墅产产品属于于长线投投资，因因此他们们会更多多关注区区域的发发展前景景及产品品升值空空间。6、未来来供应量量分析预热楼盘盘列表区域楼盘名称产品类型供应量（万方）市区MOMA现代美墅联排1.98中天品园联排1.84相城区阳澄领岛别墅独栋、双拼7.93园区伊顿小镇叠加0.56星岛仁恒独栋、双拼、联排10.5水墨江南独栋、联排、双拼14.68玫瑰湾联排、叠加8.8供应量大大，06-07年苏苏州市场场将要推推出的别别墅案量量在46万方左左右；产品以普普通居住住型别墅墅为主，独栋产品品供应量量减少，，联排、、叠加产产品逐渐渐成为市市场主体体；区域供应应差异大大。园区将成成为别墅墅市场上上的生力力军，而而且案量量目前都都集中在在湖东，，特别是是独墅湖湖沿岸。。吴中区区、新区区近期无无新推别别墅楼盘盘。待开发别别墅土地地列表（（除园区区）编号地块座落面积容积率建筑密度绿化率中标价(元/㎡)中标金额(万元)苏地2005-B-44沧浪区内马路9-3号（原长征制药厂）9943.2＜1.2＜30%≥37%5189.55160苏地2005-B-5市区盘南路东侧（原苏州乳胶厂）26411<1.2<25%≥37%424111200苏地2005-B-30平江区三星路99号（原市气象局办公地）5251.9〈0.8≤25%≥37%45322380苏地2005-B-31平江区西大营门57号（原林机厂）42051.4〈0.8〈35%≥30%582624500苏地2006-G-1西环路西侧、福马大酒店南侧11665.3≤0.75≤25%≥37%728.66850苏地2005-B-58相城区元和街道古巷路北、小河西17114≥1.0、≤1.4<20%≥37%17002909苏地2005-B-59相城区黄埭镇中寺南路西、春秋路北50225≤0.515%<建筑密度<28%≥37%7803918苏地2005-B-60相城区太平镇聚金路东侧、金澄路南侧52423≥0.8、≤1.020%<建筑密度<28%≥30%7804089苏地2005-B-15相城区黄埭镇春秋路南、春申路北123844≤0.6＜20%≥40%920.511400苏地2005-B-17相城区太平镇元春路北侧、小河西侧31771≥0.4、≤0.8>15%、<28%≥37%912.82900苏地2005-G-72吴中区友新路西侧、小石湖路南侧66666.7<1.130%≥37%150010000苏地2005-G-90吴中区西山镇古北房产公司地块西侧39666.3<0.18<10%>40%7502975苏地2005-B-46吴中区甪直镇长虹路西侧、澄湖北侧248455.8<0.3<15%>37%67516771苏地2005-B-51吴中区光福镇花桥南路东侧、菱塘路南侧40753.8<1.0<25%>37%8253362苏地2005-G-76吴中经济开发区北溪江路北侧、小石湖西侧33331.1<1.1<25%>37%18306100目前已成成交但尚尚未开发发的别墅墅土地共共计1546272平方米米，别墅用地地储备充充足。其其中又以以园区746698.8平方居居于首位位，吴中区428873.7平方方米居于于第二，，相城区区275377平方米米居于第第三，市市区95322.8处处于最末末。园区将成成为苏州州市场的的主体供供应区域域，其土土地储备备量达到到总量的的近一半半。它的供应应重点区区域在湖东斜塘塘河以北北区域、、独墅湖湖沿岸、、跨塘青青剑湖周周边；吴中、相相城的别别墅供地地往周边边乡镇扩扩散，中中心区域域已经后后续乏力力。市区区的别墅墅用地多多为老厂厂房拆迁迁，此类类土地近近期仍将将有一定定放量。。苏州别墅墅市场对对我案定定位的启启示目前的苏苏州别墅墅市场处处于一个个发展阶阶段中的的上升时时期，城城市经济济、房地地产市场场的理性性发展为为它提供供了根本本动力。。整体形形势向好好为我案案提供良良好的开开发背景景支撑；；独栋产品品操作时时间长，，前期投投入高，，需要承承担较大大的市场场风险。。不应作作为我案案的主推推产品；；居住型联联排别墅墅是市场场供应主主体，接接受度较较高，客客户层面面广，我我案可以以借鉴园园区内外外的成功功典型进进行项目目定位和和操作；；纯别墅楼楼盘比综综合性楼楼盘中的的别墅产产品更具具竞争力力，社区区环境更更容易形形成，在在市场上上去化快快、接受受度高，，我案可可以打造造高档纯纯别墅居居住区，，树立楼楼盘形象象；纯Townhouse社区由由于去化快快，容易在在市场上打打出知名度度、美誉度度，短时期期内积累人人气，形成成良好的市市场口碑，，这对于进进入苏州市市场的万科科尤为重要要；未来苏州别别墅市场竞竞争激烈，，我案要吸吸引客户，，不仅靠开开发商的品品牌价值、、园区的区区域价值，，还要靠自自身的产品品价值。7、园区市市场发展历历程园区别墅市市场发展历历程回顾发展时期萌芽期（99－02年）初步发展期（02－03年）迅速发展期（05－06年）阶段特点集中区域娄葑区域湖西金鸡湖畔环金鸡湖、独墅湖区域产品类型Townhouse高端独栋独栋、联排别墅建筑风格美式欧美欧陆风情产品档次中、高档高档多元化代表楼盘独墅苑、美墅缘东方春晓、翠湖雅居中海半岛华府、德邑第一次开发发，园区基本上上都是经济济型别墅，，不管是外立立面还是整整体规划上上都缺乏创创新元素；；第二次高档别墅项项目也开始始从大量的的经济型别别墅项目中中脱颖而出出；2005年年起，园区别墅步步入迅速发发展时期：：园区别墅项项目由金鸡鸡湖畔逐渐渐向独墅湖湖、青剑湖湖以及周边边区域扩张张；别墅操作进进入“分众众化”时代代。大型开发商商占据市场场主导地位位。8、园区整整体供应格格局湖东占据绝绝对主导地地位，占总供应量量的84%，共有422户。。市场优势日日益凸现，，市场潜力力逐步释放放；湖东斜塘河河以北地区区规划为低低密度、低低容积率居居住区，高层建筑的的开发趋缓缓，别墅项项目的开发发正拉开大大幕；双湖、湖西西目前供应应稀少，只只占一成半半的比例，，一共有82户。原原因各异。。双湖板块条条件优于其其它区域，，目前供应应稀少是由由于部分项项目仍处于于筹备期，，尚未充分分放量，区区域潜力巨巨大；湖西板块土土地供应后后续乏力，，继湖滨最最后两块绝绝版别墅地地块06、、07号被被中海、仁仁恒收入囊囊中后，湖湖西别墅土地供应告告一段落。。产品分析根据上表所所示，联排、叠加加等居住型型产品为目目前别墅市市场的主力力，占据绝对份份额，分别别有242套和229套。双拼别墅产产品在苏州州市场接受受度一直不不高。独栋产品稀稀缺，后续续市场发展展空间较大大个案供应量量上分析从各盘的供供应量来看看，纯别墅社区区与综合性性大盘中的的别墅共同同支撑市场场。老盘基本退退出市场，，剩余房源由由于落后于于市场潮流流，去化艰艰难。9、区域市市场价格走走势纵向：价格格变动趋势势分析横向：各板板块、各类类型产品价价格对比2003年年至今园区区别墅价格格整体呈上上扬趋势，，年均上涨涨1500元元/平方米米左右，明显显高于公寓寓产品。04－05年是增长长速度最快快的时期，，独栋、联联排的增值值都在2000元元/平方米米左右。05年至今今独栋产品品的提价幅幅度减小，，联排产品品在中海半半岛华府、、德邑等新新盘的带领领下进入一一个新的高高度。湖西板块个个案价格称称雄，接近近2万元/平平方米湖东板块成成为了园区区衡量价格格的标杆，，别墅价格格达到了8500-11000元/平平方米双湖板块独独有的自然然景观优势势，价格个个性也较强强，平均水水平高于湖湖东；周边乡镇价价格依然最最低，但是是未来价格格上升空间间最大10、园区区别墅去化化特点整体市场去去化波动分分析园区别墅的的月去化量量在26.5套左右右，受大盘盘动态影响响明显06年园区区别墅交易易淡旺季明明显，1－3月处处于低水平平徘徊期，，4月出现现强劲反弹弹，高达65套。在5月楼市市传统旺季季到来前掀掀起一个小小高潮；区域高档联联排别墅是是去化主力力，支撑了了整体市场场。领军楼盘为为中海半岛岛华府，其其3月份成成交量高达达38套。。品牌、区区位、产品品、营销等等多方面优优势促进了了楼盘的去去化。板块去化对对比分析湖东市场的的月去化量量在24.25套左左右，支撑撑了园区市市场的整体体去化量湖东别墅成成交61套套。成为园园区成交量量冠军，遥遥遥领先于于其他区域域双湖、湖西西、周边乡乡镇去化缓缓慢，维持在1-2户左右右，呈现不不良的接受受度。11、园区区别墅产品品研究户型结构分分析：户型供应楼盘3室2厅4卫湖适4室2厅3卫中海半岛华府5室2厅5卫、5室3厅6卫德邑6室2厅6卫、6室3厅6卫伊顿小镇园区独栋别别墅量较少少，目前户户型集中在在5室3厅5卫，惟独德邑供供应，但是是所占比例例较小；联排作为区区域主力产产品，供应应户型丰富富，面积跨跨度大。其其中以5室2厅5卫的户型所占占比例最高高，达到46％，4室2厅3卫居第二位，，占整体的的38％。。户型面积分分析目前独栋别别墅的面积积还是以300－350㎡这这一面积区区间为多目前市场上上在售双拼拼别墅以250-300㎡以以下的为多多联体别墅的的面积主要要以300-350㎡以下居居多，（含含有40-90㎡的的半地下室室）叠加别墅的的面积主要要以250-300㎡为主风格分析建筑风格楼盘代表中式园林风格水墨江南欧陆传统的贵族风格伊顿·小镇（英式）、德邑（德式）、中海·半岛华府（意式）、玫瑰湾（西班牙式）法式风情风格南山·巴黎印象（法式）现代简约主义风格枫情水岸、高尔夫花园现代古典主义风格翠湖雅居建筑风格从从起初的欧欧美“一统统天下”走走向多样化化，现代、中式式、古典等等多种元素素被广泛运运用；欧陆风情仍仍是主体，，但出现细细分趋势，，英、德、意意、法、西西班牙陆续续登场；中式传统风风格一直是是苏州的居居住文化抒抒发者，中中式风格在在园区展露露头脚，填填补区域空空白。建屋集团独独墅湖边的的大盘———水墨江南南主打中式式园林风格格，其该风风格还需要要在园区有有着深厚文文化的人群群来验证。。卖点分析代表楼盘特殊卖点共同卖点中海半岛华府意式建筑、城市官邸定位、半岛地势、金鸡湖八大景观、独院别墅、艺术氛围、纯别墅社区

区位、配套、开发商品牌、区域发展前景、楼盘档次、景观、户型设计、物业管理德邑德式建筑、多样产品形态、纯高档别墅社区高绿地率、价格优势伊顿小镇英式建筑、小镇设计、内部景观、地暖供应、建筑层高（3.2米）、四合院落式城堡设计南山巴黎印象法式建筑、现代风格、低密度大型社区玫瑰湾西班牙建筑、岛屿式规划、下沉式花园项目竞争大大家都在以以产品力上上相争，在在产品宣传传上侧重点点最多，开发商对卖卖点的挖掘掘日益深入入和细致，，并从硬件件、软件上上同时下手手，硬件方方面主要是是建筑形态态、建筑风风格、社区区规划、景景观营造等等，软件方方面主要包包括楼盘包包装、文化化氛围营造造、物业管管理的服务务等。12、园区区别墅购买买群体分析析客户区域来来源在双湖块的的别墅购买买者以境外外人士、海海归派和园园区一些私私企老板为为主；湖东东别别墅墅深深受受园园区区金金领领和和公公司司老老板板及及国国家家公公务务员员的的青青睐睐。。园园区区管管委委会会迁迁往往湖湖东东，，鉴鉴于于这这一一区区域域的的投投资资看看好好的的预预期期，，苏苏州州、、上上海海和和浙浙江江等等地地的的房房产产投投资资客客占占相相当当比比例例。。园区区湖湖西西客客户户群群体体也也有有一一定定的的量量，，通通过过以以往往合合美美操操作作过过的的韵韵动动汇汇项项目目，，客客户户积积累累来来看看，，湖湖西西一一些些老老楼楼盘盘的的居居住住人人群群，，目目前前多多数数经经济济条条件件都都很很旺旺盛盛，，都都到到了了改改善善居居住住条条件件的的时时候候，，对对湖湖东东别别墅墅的的需需求求起起到到了了一一定定的的支支撑撑力力。。客户职业背景景苏州的私营业业主是园区别别墅的主要消消化者，占总总客户群的54％。私企高管包括括外资企业聘聘请的的高薪薪管理人士，，占总客户群群的19％。。随着公务员、、高级教师工工资待遇的提提高，这部分分购房者也慢慢慢出现在别别墅消费群中中。其它客户职业业很散，律师师、医生等高高收入人群都都是居住型别别墅的可承受受客户群。客户置业目的的大部分供应量量在湖东，湖湖东日新月异异的发展，住住宅价格上涨涨空间依然长长足，既是居住热点点，也是投资资热点；首次置业的客客户占总数的的10％左右右；二次置业业的客户占总总数的60％％；三次或三三次以上的占占总客户的30％。三次次或三次置业业的客户中有有2/3的客客户是作为投投资用的。客户置业情况况和购买目的的形成了不同同的对比特征征，还是比较较符合市场需需求力量的成成分结构。市场需求的影影响因素园区别墅购买买群体预测市场需求政策：对高端住宅的控制力度加大土地：区域市场出现大规模放量城市发展：园区发展重点向湖东转移客户：收入水平提高、居住需求提升常规性需求增长性需求区内老小区换房其它区域换房外企、私企高管居住型购房园区每年新增高收入者购房外地投资客购房公务员、教师等居住型购房13、湖东别别墅市场现状状（区域板块块的竞争对手手）半岛华府

一期二期总体设计概念念：高档精品人文文国际社区，，低密度联排排别墅（TOWNHOUSE）社区区建筑景观概念念：意大利风情社社区。意大利利的建筑，配配上温馨的花花园，香槟的的主体景观，，户型面积掌控控：联排别墅、多多层叠加复式式和多层住宅宅三种类型，，其中联排别别墅面积为200～341㎡，叠加复式为为170㎡，多层住宅为为140～170㎡左右右，整个产品品设计特点为为大露台，退退层式客厅，，主卧私密性性强。价格情况：半岛华府价格格也是形成了了苏州的高点点，联体别墅墅价格为1.2万元/平米，总总价控制在240－400万之间。小区主要指标标：指标类型整个小区㎡A区㎡B区㎡用地面积723452583546510建筑面积57875.8630172.1227703.74容积率0.801.170.60TOWNHOUSE35371.588574.3226797.26叠加复式5744.825744.82—多层住宅15852.9815852.98—会所906.48—906.48架空层面积1069.141069.14—地下室面积15487.337788.937698.4建筑总栋数4211971覆盖率23.06%23.06%24.08%绿地率46.16%46.16%45.67%销售状况：本本案于2005年5月份份进入市场，，一期10月月份正式开盘盘，二期2006年4月月22日盛大大开盘。短短短的一年时间里半半岛华府共去去化了近190套，创创造了园区别别墅销售历史史上的冠军。。产品热销原因因分析：定位上抓住了了市场的空白白点，园区2003年以来一一直是以高层层建筑为主，，别墅市场潜潜藏了巨大的的空间，半岛岛华府的推出出，使园区迫迫切需求得到到了一定的释释放；产品定位成意意大利式风情情社区，与园区整体的的规划、周边边景观相辅相相成，营造出出了一种异国国情调的美感感；开发商品牌度度，中海来到苏州州对于品牌的的宣传作得比比较到位，无无论是在市民民心中还是在在同行之间，，都彰显出自自己的实力；；户型面积定位位得当，半岛华府在户户型面积上并并没有做大，，主力控制在在230－270㎡之间间，利用了半半地下室增加加产品功能，，提高项目的的舒适度；德邑二期一期总体设计概念念：湖东中心心一座充满诗诗意的德式别别墅社区建筑景观概念念：纯德式建建筑，整体采用街区区的形态，有有典雅的多重重东方庭院是是德邑的重要要特点，独特特的多重院落落空间、围合合式庭院、下下沉式庭院。。户型面积掌控控：联体别墅为主主，独栋和双双拼别墅量较较少，其中联排别别墅面积为258～355㎡，整个产品设设计特点为半半封闭露台，，客厅高挑高高，内部功能能划分明显。。价格情况：德邑走相比半半岛华府，走走低价路线，，联体别墅价价格为9500元/平方米，总价控制在在240－350万之间。销售动态：本本案于2006年5月23日公开发售，目目前售出7套联排别墅和1套双拼别墅。14、园区未未来供应量分分析整体供应量分分布图：供应热点区域次供应热点区域环金鸡湖、独独墅湖板块仍仍旧是别墅开开发热点区域域。湖东的开发重重点集中在斜斜塘河以北、、独墅湖沿线线。周边乡镇的跨跨塘青剑湖区区域也是未来来的发展重点点，目前建屋已经经开发了青湖湖丽苑项目。。园区目前待推推别墅项目区域推出时间楼盘名称均价(元/㎡)主力面积(㎡)规划套数产品类型湖东2006年6月伊顿·小镇9000-15000240-43616叠加2006年8、9月南山·巴黎印象（二期）///联体2006年9、10月水墨江南10000200-900/独栋、联排、双拼2006年10月玫瑰湾一期/200-250/联排、叠加2006年下半年

星岛仁恒一期10000250-350350独栋、联排、双拼2007年下半年大湖·城邦///独栋、联排、双拼湖东别墅市场场后劲十足，，项目层出不不穷。待推项目总体体案量达到34.54万万方，短期市场供供应充足；产品种类多样样化，居住型型产品将是区区域重点，建筑风格突破破原有欧美主主宰市场的局局面，中式、、现代风格抬抬头；大型纯别墅社社区重拳出击击，填补市场场空隙。待推项目中水水墨江南、玫玫瑰湾、星岛岛·仁恒均为为纯别墅大盘盘；都将会在在2006年年下半年陆续续投入市场，，进入销售阶阶段。园区待开发土土地量整体市场低密密度住宅供应应根据土地开发发周期，未来三年将有有至少532742.63平方米的低层住宅推推向市场，平平均每年的供供应面积为177580.88平方方米。湖西别墅用地地稀缺，湖东东土地资源丰丰富政府导向作用用加大，引导导开发高档别别墅产品外来开发商与与本土开发商商竞争日趋激激烈，进入““白热化”阶阶段06、07号号地的售价保保守估计在1.8万/平平米左右，而它们的人居居环境远远不不及本案，由由此为我案的的定价提供参参照。潜在的低密度度住宅土地近期园区房地地产市场的重重点在金鸡湖湖东的开发上上，未来的发发展重点将向向双湖板块转转移。机场路南、星星湖街西沿独独墅湖约1.0平方公里里的居住用地地；在机场路南、、星湖路东还还有约1.5平方公里的的土地等待开开发。两个区域的开开发周期共为为五年，土地地总面积为250万平方方米，若按容容积率为0.6计算，未来低容积率率的住宅供应应面积在150万平方米米左右，平均均每年的供应应面积为30万平方米。。园区低密密度住宅宅供应情情况总结结目前供应量潜在供应量未来供应量（3年内）11.62万方34.54万方53.27万方我案开发发前后区区域市场场的总体体供应量量将达到到99.43万万方，我我案占整整体市场场份额的的12.07％％，分量举足足轻重，，但区域域竞争将将更为激激烈。园区别墅墅市场对对我案定定位的启启示目前园区区别墅处处于快速速发展的的前期，，湖东中中心位置置蓄势待待发，将将成为整整体苏州州市场的的新热点点，我案案的区域域发展前前景良好好；园区别墅墅市场的的供需关关系处于于动态平平衡当中中。随着着新楼盘盘的入市市，这样样的平衡衡将被打打破，供供大于求求的局势势将不可可避免，，这对我我案的操操作提出出了更高高的要求求；中海半岛岛华府的的成功对对我案具具有借鉴鉴意义，，“区位位＋产品品＋品牌牌”是它它成功的的法宝。。我案如如何规避避劣势，，充分发发挥产品品力、品品牌优势势，把握握市场时时机将是是我案成成功关键键；枫情水岸岸的滞销销说明综综合大盘盘里的别别墅产品品去化阻阻力较大大，这一一类产品品在目前前的市场场上处于于较尴尬尬的位置置，接受受度较差差；我案案应吸取取教训，，着力打打造纯粹粹的高端端别墅社社区；我案入市市时期的的竞争将将比现在在更加激激烈。市市场中挑挑战与机机遇并存存。我案案应充分分考虑将将面临的的市场压压力，提提前在产产品、营营销等方方面做好好准备15、别别墅产品品接受度度研究建筑风格格热销楼盘风格设计中海半岛华府意大利式招商依云水岸现代简约庭园中式园林世家留园中式园林滞销楼盘风格设计德邑德式泉景花园美式＋现代太湖翠峰山庄欧式＋现代聆湖丽墅欧式＋现代热销楼盘盘的风格格与项目目所在区区域有着着必要性性的关系系，在市区、、木渎完完全是以以苏州园园林的文文化特征征，其热热销楼盘盘多为中中式建筑筑风格，，至从寒寒舍和江江枫园市市场迎来来高市场场接受度度，中式式风格在在苏州一一直较受受市场追追捧；滞销楼盘盘的建筑筑风格多多数以后后发自成成型，如泉景花花园、聆聆湖丽墅墅等楼盘盘，在原原有欧式式风格上上进行创创新、改改良，往往往改良良后的产产品不注注重细节节，使其其风格与与原味建建筑差距距较大，，楼盘形形象大打打折扣，，产品力力难以提提升。社区规划划热销楼盘规划设计中海半岛华府纯别墅社区、南北分区；对称分布、独院设计招商依云水岸市区最大Townhouse社区，以中央湖区为中心辐射社区，以组团为单位，通过DNA的概念进行组团复制，形成规划体系庭园苏州“街巷弄”格局，以南北向庭园路为界，划分为东西两园，内部东西为“巷”，南北为“弄”；采用苏州传统园林布局手法，以“大街—小巷—院落”进行空间划分世家留园苏式园林布局，各类型产品分别组团，相对独立滞销楼盘规划设计枫情水岸别墅处于整个大盘的东南角，独立组团。与公寓之间界限不明显，易相互干扰湖适别墅和高层混合社区，有南向北递减，引用周边水资源做景观泉景花园前期开发较早，规划杂乱，不能满足目前市场需要。在售的泉景十八岛采用岛屿式设计，通过水景相连热销楼盘盘的规划划布局都都比较整整齐，均均为纯别别墅或Townhouse社社区。滞销楼盘盘的多数数是综合合性住宅宅小区，，例如：枫枫情水岸岸、荣盛盛名邸、、高尔夫夫花园等等楼盘小小高层、、高层、、联体别别墅混合合型社区区，整个个小区没没有注意意协调性性，这对对未来的的业主生生活将产产生一定定影响，，对于别别墅客户户群体的的抗性很很大。户型设计计热销楼盘户型设计中海半岛华府面积在230－250㎡，户型设计上面宽控制在8米左右，客厅3.9米的挑高，多露台，半地下室，内部功能分区明确，主人具有独享一层的空间，卧室套书房形式招商依云水岸面积控制200－270㎡，户型规划上客厅挑高3.9米，开间在5－7米不等，南北大阳台，半地下室，顶层阁楼，卧室套书房，3层安排主人独立的空间滞销楼盘户型设计德邑面积控制在300平方米（含有半地下室）左右，客厅挑高5.95米，功能划分比较明显，3层为主人的私人空间，设计下沉式花园与地下室结合。泉景花园面积在272－388㎡，户型规划以大面宽，小进深，成方形状，功能分区较明显，因面积大，浪费空间较大，阳台、露台较多，分布南北方向，入口玄关在住房两侧热销楼盘盘户型设设计上有有很大改改变，如户型面面积较小小，控制制在230－250平平米，楼楼层多数数在3层层，便于于户型功功能的分分布及规规划，带带有半地地下室的的户型成成为增加加居住功功能及加加大户型型的空间间；大露露台也成成为户型型的最大大特征。。主人空空间要独独立，并并且要卧卧室套书书房。滞销楼盘盘的户型型多数是是以传统统设计为为主，为了追求求豪华，，盲目增增加户型型的面积积，户型型面积都都在300平方方米以上上，客厅厅追求高高度，挑挑高都要要达到5－9米米之间，，使内部部的功能能搅乱。。热销楼盘主题概念营销方式中海半岛华府意式官邸，从容之境情景体验式营销招商依云水岸阳澄湖畔，高尔夫旁，22万平米Townhouse社区生活体验式营销庭园园林故里，千年巷韵情景体验式营销滞销楼盘主题概念营销方式湖适一个诞生在文脉上的双湖景尊贵家园无样板房，大众营销模式伊顿小镇苏州唯一低密度英伦小镇无样板房，大众营销模式泉景花园我的生活，我的岛无样板房，大众营销模式主题概念念及营销销方式主题概念念上看，，热销楼盘盘主题表表达明确确，多数数是从产产品为主主题诉求求点，其中涵盖盖了项目目的品质质、生活活方式、、档次，，简明扼扼要，主主题定位位明确。。滞销楼盘盘确是以以虚无实实质的概概念，表表达的点点不够直直接，不不够明确确；营销方式式上看，，热销楼楼盘大部部分都是是采用情景式营营销，即体现了了实力又又把项目目精华之之处用实实景完美美展现，，而滞销销楼盘在在营销方方式上明明显不同同，采用用一些大众常规规性的营营销。开发商品品牌热销楼盘规划设计中海半岛华府中海地产——中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生于香港，辐射到澳门，发扬光大于内地招商依云水岸招商局创立于1872年，品牌悠久。是中国最早的房地产公司之一。以其“家在、情在”为品牌追求庭园苏州新型建材房屋开发有限公司、苏州润禾房地产有限公司。本土实力派强强联合滞销楼盘规划设计湖适苏州名汇利房地产开发有限公司初次开发楼盘，经验、实力、名气都不足泉景花园吴中区木渎房地产开发有限公司，是木渎本地开发商，开发楼盘也很少，苏州名气和口碑度仍在积累之中热销楼盘盘：国内知名名开发商商，独具具自己的的专业性性，如苏州润润禾是中中式别墅墅的霸主主，以拙拙政东园园在市区区树立了了自己的的专业度度，成为为行业内内的行家家。中海、招招商地产产以全国国知名度度，来苏州州无论是是从拿地地还是到到销售，，先做配配套、做做会所、、做样板板带等，，处处都都体现了了自己强强大实力力。在苏州房房地产发发展的今今天，品品牌度也也极其重重要，在在购房者者心中考考量的因因素越来来越高。。产品研究究对我案案定位的的启示品牌上万万科自然然是国内内地产界界的名角角，虽然然在苏州州承接南南都，开开发了玲玲珑湾花花园。但但是在苏苏州的市市民心中中的形象象并不深深。因此此，万科需要要在品牌牌上继续续加强和和巩固；；在项目整整体规划划上，要要充分利利用地形形状态与与周边自自然景观观，将社社区的建建筑要有有层次感感，景观观产生立立体效果果，创造造出一种种浓厚的的生活方方式；目前的产产品注重重“内外外兼修””，外立面注注重建筑筑风格的的细节表表达，可可以选择择一些江江南特色色的风格格。户外外花园的的设计，，内部户户型设计计融入新新鲜元素素，主力力户型面面积控制制在210－230平平方米内内，客厅厅层高在在3.5－4米米间，半半地下室室特别要要下功夫夫。我案案要从居居住需要要出发，，在保证证基本功功能实现现的基础础上力求求创新；；本案在营营销方式式上建议议采用““体验式式情景营营销”，，建设样板板带及多多种产品品的样板板房，并并且同时时将会所所及内部部的功能能建设完完成。将将小区的的生活意意境完美美展现。。下篇

户型定位建议项目营销建议项目概况地块经济指标项目静态模拟及财务测算市场价格定位0.8容积率下的不同产品组合模式目标客户来源及消费动机的构成项目概念设计建议建筑风格及立面上的建议项目SWOT分析规划理论论项目概况况1、工业业园区背背景解读读苏州城市市发展的的领导者者！中国最具具全球竞竞争力的的经济开开发区12年来来实际利利用外资资超过100亿亿美元，年年实现地地区生产产总值580亿亿元在全国开开发区中中名列前前茅。园园区以占占苏州4%的土地地和人口口，创造造了占15%左右的GDP和和财政收收入，吸吸引了25%左左右的外资资，实现现了30%左右右的进出出口总额。科学的城城市规划划，完善善的基础础设施苏州工业业园区以以新加坡坡式规划划为蓝图，融融新加坡坡国际化化理念和和苏州文文化底蕴于一一体。苏州州工业园区区共分为3个区域开开发，金鸡鸡湖以西（（简称湖西）为第一一区，面积积为11.6平方公公里，金鸡湖以东东（简称湖湖东）为二二三区，共52.65平方公公里。其整整体规划科科学合理，绿化，，道路方面面完善便捷捷，区内的建筑特色色以现代为为主。招商力度全全国榜眼，，国际资本本聚集飞利浦、英英飞凌、三三星、日立立等52家世界五百百强企业在在区内设立立了70多多个项目投资资额上亿美美元项目有有45个，，10亿美元元项目有5个，中新新合作区工工业项目平均投投资额达3100万万美元，每每平方公里投资资强度达到到14.8亿美元。。半导体产业、光光电产业以以及机电一一体化产业业形成了较为为完整的产产业链，成成为园区的的支柱产业。。投资环境完完善，科技技教育快速速发展全社会固定定资产投资资超过850亿元，，其中基础设设施建设资资金300多亿元，，集中建设了自自来水厂、、污水处理理厂、燃气厂、集中中供热厂和和发电厂等等一批重点源厂。一一批商业、、文化、教教育、体育、卫生设设施陆续交交付使用。。苏州国际博览中心心、科技文文化艺术中中心、九龙外资综合合医院等50余项重重点工程已已经投入使用用或正在建建设。国内外知名名大学签约约进入苏州州工业园区的已有13家，运运作的有6家，在读读学生有1.2万名。人口规模速速长，高素素质人才凝凝聚园区苏州工业园园区全区的的常住人口口27万多多人，暂住人人口超过20万人，，中新合作作区就业人口已已超12万万人，居住住人口近10万人，其中外外籍人士超超过8000人，人人口规模的快速增增长从一个个侧面反映映出正在欣欣欣向荣发展展的园区城城市规模。。建区12年来园区累计计新增专业业技术就业业人口17.3万人外籍人人才近1万万名、海外外留学归国国人才1000名，每每万名就业业人口中大大专以上学历3400人，，本科以上上学历为1800人人园区成为苏苏州工作和和居住人口口素质最高高的城区。三产后来居居上，从工工业园转型型为新城区区苏州工业园园区利用““三湖（金金鸡湖、阳阳澄湖、独墅墅湖）”做做文章，优优先发展生生产性服务业，，先后投入入200余余亿元，兴兴建了现代物流园园、科技文文化艺术中中心、国际际博览中心等等大型生产产服务设施施60多万万平方米，建成成了左岸商商业街、金金鸡湖商业业广场等各类类商业载体体50万平平方米；引引进了沃尔玛、、家乐福、、世纪联华华等10多多个知名商业品品牌，使更更多的人选选择了园区区，把家安在了了园区。以经济增长长拉动了园园区城市化化的加快，，进一步将将房地产业业发展推向向了高潮期期。园区科学合合理的规划划布局,将将一个工工业区发挥挥成了一个个最具居住住价值的板板块。随着经济的的稳定的增增长，以及及区域建设设越趋成熟熟，房地产产业发展仍仍是非常可可观的。结论：2、项目自自身解读：：地理位置：地段条件非常优越

地块位于苏州市工业园区内，置身在CLD中,琼姬路南，斜塘河北，南施街两东西侧，东到津粱街，西到一条天然的河道；地块四周：园区湖东一个可造的“富人区”

北面：伊顿小镇、住宅苏园挂（2006）03号用地；南面：斜塘河景观带、规划1万平方米的商业；西面：金鸡湖景观、天然河道、徳邑、金鸡敦别墅东面：储备低密度用地，规划的体育中心、学校；地块现状：土地平坦，南低北高，利于整体规划05号地块04号地块3、项目目地块综合合开发环境境集文化、娱娱乐、休闲闲和商贸等等生活服务务业，未来来环金鸡湖湖3平方公公里区域将将成为整个个苏州市的的中央商贸贸区；苏州唯一将将城市、生生态景观双双概念为一一体的高档档生活圈一个具备CLD综合合条件的板板块自然景观及及人文历史史条件浓厚金鸡湖和独独墅湖两大大自然景观观斜塘具有1000多多年的历史史，北方匈匈奴民族的的后裔族群群车坊研究生生城的带动动下，园区区人文气息息也非常浓浓厚道路交通条条件极其便利苏胜路、现现代大道、、机场路等等城市交通通要道，轻轻轨未来也也在附近机场路、沪沪宁高速、、苏嘉杭高高速、312国道等等分别连接接江浙沪各各个城市多路公交线线直接到达达项目附近近，距火车车站、汽车车站20分分钟车程水、土地、、空气污染染状况无工厂分布在在区域的北北部、东部部、下属乡乡镇内，距距离项目较较远工业多为电电子为主，，不存在化化工类污染状况几几乎不存在在，水、土土地、空气气质量较高高地块区域建建筑状况分分析南低北高的的层次格局局苏胜路以北北全部为高高层、小高高层等高密密度建筑，，多数为现现代简约风风格苏胜路以南南及地块的的两侧均为为低密度的的别墅群，，其风格类类型多为欧欧风地块周边居居住人口的的状况人口层次复复杂斜塘河以北北区域，大大部分为工工业园区工工作的外来来人口及本本地人群斜塘河以南南区域，大大部分是园园区、斜塘塘、车坊拆拆迁的居民民为主地块周边市市政建设实实施情况南施街琼姬路津梁街长乐街湖底隧道斜塘河景观带斜塘河大桥本案目前地块周周边在建的的市政工程程进展速度度有些停止止状态。南施街、津津粱街、长长乐街延伸伸段进展到到琼姬路，，向斜塘河河方向延伸伸段并未通通；斜塘大桥和和斜塘河景景观带工程程也已经停停止，局部部景观小品品及内部景景观道路均均未完成。。周边市政成成型是最大大价值，随随着周边居居住组团的的建设完成成，市政建建设会马上上施