新政下的房地产市场与市场策略

PART3新政下的市场思考新政下的市场思考纲要第二部分历史研究及案例发现问题分析问题第三部分未来研判与策略内容

本轮市场周期政策后市场表现政策前后主要城市量价走势项目竞争市场表现五一上海房展会表现上海二手房市场表现

上一轮调控期开发商应对策略（常见弱市营销促销手段）案例（远洋、龙湖、万科、保利等）弱市策略解决问题第一部分现状分析与解读

政策走势及政策预期营销策略产品策略价格策略开盘策略研究思路新政下的市场思考城市：由点及面，各地楼市全面火爆攀升的本轮市场周期。客源：由刚性需求至投资投机客大举入市，非常具有代表性的一轮发展周期。2009年－2010年城市成交变化情况08年4季度09年4季度10年1-2季度低谷复苏狂热变盘09年1季度09年2季度09年3季度上升加速哈尔滨，苏州，厦门等二三线城市大幅回暖杭州，苏州，海口成交量涨幅居前，一线城市成交放量速度加快上海，北京等一线城市成交创年内新高全国楼市成交均到顶峰，南京，成都环比涨4成，价格均创纪录全国9成城市成交量大跌，南京，成都，杭州二线城市尤其明显领跌全国。银川，乌鲁木齐等三四线城市领涨全国2009年－2010年房地产客源变化情况改善型开始增加改善型和投资客的比例明显增加投资比例大幅增加大量投资、投机占据市场价格高位，多处于观望期刚性需求08年4季度09年4季度10年1-2季度低谷复苏狂热变盘09年1季度09年2季度09年3季度上升加速现状分析与解读1新政下的市场思考产品结构：受到需求面不同的影响，主力成交产品也呈现明显的变化。政策：政策由扶持到制约，体现政府对楼市的掌控思路。2009-2010年产品结构变化08年4季度09年4季度10年1季-2度低谷复苏狂热变盘09年1季度09年2季度09年3季度上升加速产品竞争力强的中小户型为成交主力中、大户型抬头高单价的大户型产品及豪宅受到青睐豪宅市场井喷大多数项目成交面临变盘点普通住宅成交为主，中小户型多次下调存贷款利率和准备金率以及减免交易税出台信贷新政，贷款利率享受7折优惠出台保障房和安居房规划出台集约土地通知，规范限制土地继续从紧政策，收紧流动性，大幅提高信贷门槛密集出台从紧政策，中止优惠，提高信贷门槛2009年－2010年房地产政策变化情况08年4季度09年4季度10年1-2季度低谷复苏狂热变盘09年1季度09年2季度09年3季度上升加速政策扶持期政策从紧期政策稳定期本轮市场周期解析新政下的市场思考新政出台前后一周成交量对比

政策出台前后一周相比，全国各主要城市成交面积均出现了大幅度的下跌，杭州、重庆、深圳等成交大幅下降60%以上。新政下的市场思考4月第三周与第四周全国主要城市供求情况（新政出台前后对比）上海市商品住宅供求走势

新政出台后——供应：开发商集中加速推盘成交：去化速度减缓集中加速推出房源成交量大幅下跌周末出台新政后春节阶段新政下的市场思考典型城市新政前后市场表现上海市商品住宅可售量走势

新政出台后，网上房地产可售面积、可售套数猛增，作为重点调控城市之一，上海开发商反应及时，快速出货意图明显。周末出台新政可售量突增新政下的市场思考典型城市新政前后市场表现2010年4月27日开盘销售，推出1、2号楼共约800套房源，主推1居64平、2居82平、3居120平左右、4居170平左右等户型，均价18500元/平米（带装修），一次性付款98折，实际成交均价18338元/㎡（截至2010年5月6日）。该项目选择在非双休低调开盘，当日推出800套房，绿地对外宣称售出600套，截至5.6网上备案350套，总金额约6.71个亿。已按照建设部新规执行一房一价表——截至2010年5月6日资料来源：北京网上房地产新政下的市场思考竞争市场表现：绿地新里西斯莱公馆(北京大兴项目)——价格策略：低价入市绿地集团在本届房展会上打出了大幅优惠，别墅在房展会期间认购有40万每套的优惠，买别墅送世博门票和旅游等；

旭辉依云湾竞争个案绿地公园壹品最近在五一房展会上打出了大幅优惠的广告，总价最高优惠达40万元。新政下的市场思考竞争市场表现：顾村绿地公园壹品——

总价大幅优惠

福美来4月上、下半月人均带看量对比图

新政出台后，新增房源量迅速增加，抛盘涌现受政策影响，下半月带看数量随着新增客户的减少而明显低于上半月;

上海八成购房者推迟买房投资客信心遭受重挫;4月下半月过半房源滞销，5月巨大供应恐致房价回调；二手房房价的回调会早于一手房。

福美来4月上、下半月全市加盟店平均新增房源量对比图新政下的市场思考上海二手房市场表现违约率达50%上海中原地产产数据显示，，目前在二手手房市场上，，买家违约退退单现象大幅幅增加。如徐徐汇汇翠板块块、长宁天山山、闵行七宝宝、普陀真光光等板块，违违约率甚至达达到50%。。其中主要原原因，是首付付款大幅提高高至五成和1.1倍的贷贷款利率，令令买家难以接接受。成交量锐减上海中原研究究咨询部对28家门店分行经经理调查显示示，总体挂牌牌量并未因政政策出台而明明显增加，但但门店来访量量急剧减少，，普遍减少的的幅度都在30%-50%。如普陀昌化化、长宁天山山、嘉定嘉城城等板块均减减少了40%以上。成交量量锐减，70%-80%的意向购房者者都选择了观观望。议价有空间，，价格向低走走新政前房东跳跳价现象非常常明显，普遍遍跳价幅度为为5%-10%，而新政出台台后跳价现象象基本不存在在，反而是出出现了一定的的议价空间，，幅度基本在在5%左右，综合让让利幅度在10%左右。新政下的市场场思考上海二手房市市场表现——几个现象半数观展者为为考察市场行行情六成观展者看看跌上海房价价八成观展者年年内观望在220个参展楼盘中中，约有4成楼盘尚不明明确何时开盘盘及开盘价格格，仅有1成项目进行小小幅促销。新政下的市场场思考五一上海房展展会表现：现象1——没有打折促销销，只有价格格未定；八成观展者选择观望。在嘉兴、昆山山等异地置业业的展厅里，，稀疏的参观观人群让整个个展馆显得颇颇为冷清。新政对于上海海周边楼盘，，尤其是昆山山、千灯等楼楼盘影响非常常明显。新政下的市场场思考五一上海房展展表现：现象2——异地置业政策策收紧，上海海周边楼盘展展位冷清，开开发商后悔参参展由于不少商业业项目并不受受本次新政影影响，商铺、、小户型写字字楼、酒店式式公寓都成为为新政外仍可可关注的产物物，在本次展展会上，商业业地产有所抬抬头；本次参展项目目中，除了上上海部分商业业项目被看展展人关注外，，不少外地项项目也纷纷举举起“商业牌”。五一上海房展展会表现：现象3——不受新政影响响，可销售型的商业地产猛抬抬头新政下的市场场思考针对有购房意意愿的受访者者，新浪乐居居的调查显示示，近半数(48%)的受访者是自自住需求，26.3%为改善性需求求，11.6%为婚房，还有有1.2%为拆迁需求。。可以说基本本上都是以刚刚性需求为主主，占87%以上。而投资资的比例目前前只有8.4%。新政下的市场场思考五一上海房展展会表现：现象4——八成以上购房房者为刚需据新浪乐居调调查显示，受受房贷新政影影响，有近五五成(44.2%)的受访者考虑虑置业的户型型在90平米以下。但但同时也有6.3%的受访者是锁锁定150平米以上的大大户型。新政下的市场场思考五一上海房展展会表现：现象5——120㎡以下下面积段需求求占八成以上上从2008年市场调整期期间开发商促促销手段而言言，存一抵几几、折扣优惠惠降价仍成为为最为常见的的手段，但效效果并非最佳佳历史研究及案例

2新政下的市场场思考成交表现：成成交火爆，价价格直线上扬扬低开高走，乘乘热打铁价格策略——低价入市，营营造轰动效应应开盘策略——主次分明，中中心房源后期期推案产品策略——以满足客户需需求产品为主主成功案例新政下的市场场思考弱市营销成功功案例：北京-远洋沁山水——新开盘项目价价格策略案例例在价格策略运运用上，采用用了低价入市市的手法，其其自降身价的的姿态立马吸吸引了购房者者足够的关注注。从上表中可以以看到，远洋洋·沁山水11000元/㎡开盘的价格明明显低于板块块均价，价差差在2000－3000元/㎡之多，区域内内主要在售的的二手房项目目如新兴年代代等售价也都都集中在13000元/平米左右，这这使得该项目目的价格优势势相当明显，，从而使得本本项目08年弱市中北京京市难得一见见的通宵排队队买房的热闹闹景象。新政下的市场场思考弱市营销成功功案例——价格策略：低低价入市，营营造轰动效应应以低价入市，，但最终实现现整盘均价接接近板块均价价从该项目所推推房源位置看看，与众多项项目采用的操操作手法基本本一致，先期期推案房源1-5号楼无一例外外都处于整个个项目最边缘缘，位于主干干道旁，相对对位置一般，，而二期开盘盘的6-9号楼中6号和9号楼则处于小小区正中央，，可以更好的的享受到社区区景观，可以以免受主干道道噪音干扰。。新政下的市场场思考弱市营销成功功案例——开盘策略：主主次分明，中中心房源后期期推案从该项目的推推案节奏来看看，其采用了了连续大批量量推案的方式式，项目一期期和二期间隔隔时间只有短短短一个月的的时间，且每每期推案量都都在600套以上，实属属少见。远洋洋开发商此种种策略一方面面建立在项目目前期热销的的基础上，另另一方面也显显示出开发商商对于项目本本身的自信。。另外，推案房房源户型上，，一期和二期期都是以小户户型的二房为为主导，占据据了三分之二二以上，且二二期二房面积积跨度更大，，比前期更加加小巧，购房房者可以更好好控制总价，，选择余地也也更大。新政下的市场场思考弱市营销成功功案例——乘热打铁，连连续大批量小小户型推案2003200420052006200720082009二手房交易营营业税，抑制制过度投资打压主要为执行05年政策，不再再加强趋于温和下半年通过房房贷新政，提提高投资门槛槛打压政策从紧转松松，减免商品品房交易税扶持持续放松信贷贷条件，降低低利率年末开始收紧紧，打击屯地地及投机扶持打打压提高个人住房房贷款门槛继续尝试限制，但收效微弱弱下半年严格土土地政策以及及相关贷款金金融政策开始限制2920331017561680208789326432003-2009上海商品住宅宅成交量走势势（单单位:万平方米）“市场低迷——扶持；市场过过热——限制/打压”，历年宏观观调控政策特特征明显；但并非每次调调控都是成功功的，政府也也在不断吸取取经验教训，，出台新政内内容和时机越越发成熟。未来研判与策略

3历年宏观调控控政策走势（以上海为例例）新政下的市场场思考2005年－2012年政策对房地地产走势影响响模拟图下降期快速拉升期07年1季度-3季度05年2季度-06年1季度06年2季度-4季度07年4季度-08年4季度盘整恢复09年1季度-3季度下降期快速拉升期盘整恢复09年4季度-10年1季度……前一轮政策周周期上一轮政策周周期从历史政策周周期研判，本本轮调控周期期预计至少将将维持在9个月以上，弱弱市调整已成成定局！新一轮政策周周期新政下的市场场思考政策周期研判判北京成成为全全国行行政性性限购购住宅宅的第第一个个城市市。意意味着着接下下来，，估计计还会会有几几个城城市出出台类类似措措施。。北京房房地产产调控控细则则出台台，全全面落落实国国十条条，其其中最最严厉厉的措措施是是：““规定定自本本通知知发布布之日日起，，暂定定同一一购房房家庭庭只能能在本本市新新购买买一套套商品品住房房。””此轮调调控下下，一一线城城市房房价明明显下下跌基基本成成为定定局，，而且且市场场降温温的速速度会会明显显快于于2008年，三三季度度就可可能出出现最最低迷迷的态态势。。四季季度个个别政政策就就有可可能松松动。。买房需需查验验户口口本结结婚证证：提供供虚假假信息息骗购购多套套住房房的，，将不不予办办理房房产证证。同同时，，申报报需承承诺遵遵守““限购购令””，冒冒险骗骗购须须承担担违约约责任任开发商商串通通骗购购将重重罚——如果开开发商商和中中介被被发现现与购购房人人串通通骗购购，将将被重重罚。。开发发商将将暂停停其卖卖房资资格，，中介介也将将无法法再进进行房房屋买买卖代代理的的业务务。新政下下的市市场思思考持续政政策1：北京《京十二二条》——一家限限购一一套房房,史无前前例的的行政政干预预，将将对全全国其其他城城市产产生很很强的的示范范效应应放贷紧紧缩不不利楼楼市提高存存款准准备金金率对对楼市市的不不利十十分明明显，，因为为对楼楼市的的放贷贷经过过几次次楼市市紧缩缩政策策后已已十分分紧，，此次次调整整令银银行的的贷款款空间间更小小，可可获贷贷款更更少。。准备备金率率的上上调对对资产产泡沫沫和价价格抑抑制作作用最最为明明显。。房地产产贷款款投放放或减减少——在目前前的情情况下下，央央行的的信贷贷收缩缩政策策造成成冲击击最大大的行行业当当属房房地产产行业业。存款准准备金金率的的上调调，将将直接接影响响到商商业银银行的的放贷贷能力力，银银行可可能调调整贷贷款投投向，，减少少房地地产领领域的的贷款款投放放。新政下下的市市场思思考持续政政策2：上调存存款准准备金金率0.5个百分分点回笼流流动资资金2400亿1234缺少长长效机机制短期看看跌，，长期期看涨涨支持自自住，，形同同虚设设大胆猜猜测：：中国国房地地产行行业的的双轨轨制将将模仿仿香港港模式式通过调调节供供求关关系来来平衡衡房价价是正正确的的，不不过当当前政政策只只采用用抑制制需求求的短短期措措施，，而没没有增增加供供应的的长期期准备备。平平衡供供求关关系是是需要要长期期保持持的，，只有有长效效机制制才能能保持持长期期稳定定。政府的的决心心非常常大，，抑制制需求求的政政策已已密集集出台台，由由此我我们判判断今今年下下半年年房价价必然然面临临调整整，这这是政政治需需要，，但调调整幅幅度约约在10%-30%，因城市市而异。。但从土土地政策策来看，，供应不不足必然然加剧，，未来房房价必然然继续上上涨。虽然“支支持居民民自住性性住房消消费”被被写入政政府工作作报告，，但从实实际的细细化政策策来看，，住房保保障受支支持，而而市场化化的自住住消费是是从紧的的，由此此也对今今年市场场带来负负面的压压力。中国人多多地少的的基本国国情很难难改变，，不可能能通过无无限制的的土地供供应来平平衡供求求关系。。从住房房保障政政策来看看，或许许我国将将模仿香香港模式式。保障障部分做做到位，，而完全全放开商商品房部部分的房房价。集团营销销部对于于新政后后的市场场研判5战略：一一线房企企提高资资产周转转率、扩扩大二三三线城市市布局一线房企企回避前期期房价涨涨幅过快快的热点点城市，，继续看看好二三三线城市市；在房房地产市市场的调调整期，，低成本本获得优优质土地地储备。。一线房房企提高高资产周周转率、、扩大二二三线城城市布局局，是稳稳定开工工率、增增加有效效供给的的举措，，有利于于房地产产市场尽尽快“软软着陆””。新政下的的市场思思考弱市已成成定局我们如何何面对？？营销策略略——产品策略略·价格策略略·开盘策略略…新政下的的市场思思考在售项目目营销策策略新政下的的市场思思考策略1:服务营销销策略4:团队营销销策略5:开盘策略略策略6:产品营销销策略3:精准营销销策略2:全员营销销门前接待待参观沙盘盘看户型户户模样板间实地了解解小区情情况谈判签约约打消顾虑虑顾问营销销激发想象象主动询问问对讲解服务的的需求销售顾问问亲切的问候和和寒暄真实全面面展示行车道路路和停车设施清楚展示示沙盘的真实比比例准确把握握客户住房需求求针对户型型不足提提出合理理建议结合客户户需求，，有针对对性的推推荐户型型清楚介绍绍户型的的优势与与不足通过户模模直观展展示未来来的生活活空间指导客户户更好的的使用空空间如实解释释交付标标准介绍装修修对空间间布局的的修饰作作用生活化的的样板间间布置通过样板板间直观观了解户户外景观观样板间深深度体验验，留给给客户体体验时间间和空间间向客户描描绘未来来在小区区中的生生活如实介绍绍楼盘销销售进度度多信息渠渠道提供供产品质质量保证证如实回答答与竞争争楼盘相相比的优优劣势服务营销销的具体体实施（销售阶阶段）新政下的的市场思思考门前接待待参观沙盘盘样板间询价实地了解解小区情情况再次看房房保障得体体贴心服务务信息传递递销售人员员讲解简简洁生动动在沙盘中中为客户户指明意向户型型的具体体位置全面展示示小区内内外的配套设施施和设计计理念全面反映映小区周周边环境境及特色详细介绍绍景观设设计的理念与与特色保安接待待礼仪得得体保安服务务热情周周到体验到高高水平的的物业管理和和服务尊贵的服服务体验验提供适当当的交通通工具周到的引引导服务务让客户感感受到自自主权得得到尊重重一如既往往热情耐耐心接待待对陪同看看房的亲亲友给予适当关关注，并并提供有针对性性的服务务耐心解答答客户疑疑问给予更多多主动权权，让客户与亲亲友充分分体验并并交换意见见服务营销销的具体体实施（销售阶阶段）新政下的的市场思思考电话回访访实地看房房信息沟通通客户活动动交房购房后置置业顾问问电话回回访打消疑虑虑顾问营销销激发想象象保障得体体贴心服务务信息传递递购房后营营销部做做电话满满意度调调查（一一个月、、三个月月、半年年）工程进度度及时通通知客户户邮寄客户户生日贺贺卡，短信信祝福定期邮寄寄客户会会杂志组织参观观旭辉异异地楼盘盘工地开放放日活动动工地质量量行客户会的的征文、、摄影等等比赛持续多样样的客户户联谊活活动客户会增增值服务务：推荐荐购房优优惠、品品牌商家家联动盛大的交交房活动动：参考考开盘标标准验房制度度：施工单位位自检监理机构构他项质质检开发商工工程验收收政府竣工工验收开发商客客户中心心验收物业验收收客户代表表抽检工地开放放日业主主预验收收服务营销销的具体体实施（售后阶段）新政下的市市场思考回访业主活动维修服务社区管理增值服务入住后三个个月做质量量回访打消疑虑顾问营销激发想象保障得体贴心服务信息传递入住后营销销部做电话话满意度调调查（三个个月、半年年）首问负责制制社区配套设设施升级改改造十大客户沙沙龙：读书书沙龙、宠宠物沙龙、、乒乓球沙沙龙、美容容沙龙……业主互动1+1：特长交换换社区景观升升级改造物业增值服服务：送货服务、、代租代售售、报刊订订阅、电话话叫车、复复印传真、、失物保管管及招领、、代订餐点点服务五大传统节节日的客户户活动：春春节、元宵宵、中秋、、重阳先维修，后后分责20分钟响应制制服务营销的的具体实施施（入住阶段）新政下的市市场思考全员营销/弱市下，首首选全员营营销全员营销，，树立内部部信心公司上下树树立营销导导向意识，，整合内外外部资源形形成合力；；营造现场销销售人气公司员工购购房员工推介奖奖励供应商联动动老客户带新新客户业内圈层编外销售员员新政下的市市场思考精准营销摒弃无效的的常规媒体体新政之下，，大量的投投放常规媒媒体效果不不一定好，，营销费用用无疑打水水漂，弱市市之下，制制定符合项项目特质的的精准营销销策略将以以更少的营营销费用投投入获得更更大的营销销成果。加大老带新新力度，拓拓展精准的的渠道营销销在售项目加加大老带新新的支持力力度，对于于老带新客客户给予更更大力度的的奖励，口口碑式的营营销将在信信心缺乏的的市场下显显得更为高高效。拓展新客户户群体将更多的注注意力放在在自住客户户身上，积积极拓展新新客源、挖挖掘本地客客源。政府此次多多番出台新新政，誓要要遏制住不不断高涨的的投资性需需求，投资资性客户群群体也是政政府此次出出台政策重重点控制的的客户群体体。现阶段段必须将重重点放在满满足自住客客户身上，，必须深入挖掘项项目卖点，，找到真正正能吸引客客户,满足其购买买动机的点点，牢牢把握握住越来越越少的客户户量，提高高销售率。。营|销|策|略新政下的市市场思考团队营销/弱市之下，，需要团队队作战，需需要不断对对销售团队队进行激励励，销售团团队的专业业能力是项项目完胜的的关键制定销售人人员培训计计划/销售人员奖奖励计划弱市之下，，要改变以以往销售人人员单兵作作战的模式式，形成小小团队作战战、销售与与策划作战战、同时不不断提高销销售人员的的业务水平平，增加奖奖励以鼓舞舞士气。提升营销条条线的专业业能力（包包括执行力力）及后台台能力！新政下的市市场思考销售人员培培训计划完备的培训训课程体系系客户服务培培训/业务流程培培训/银行按揭贷贷款培训/园林景观培培训/销售技巧培培训/建筑知识培培训/人员素质培培训等案例培训体体系弱市营销成成功案例研研究培训销售人员奖奖励计划晋升通道销售代表评评级/案场经理竞竞聘薪酬及保障障体系行业竞争力力的薪酬体体系，福利利待遇完善善销售代表精精英会由所有楼盘盘TOPSALES组成其他激励方方式赛季安排/最佳产能奖奖（金银牌牌奖）/最佳业绩奖/职业经理人人奖/优秀员工奖奖/新人进步奖奖团队营销/新政下的市市场思考开盘策略/坚持小步快快跑策略合理调整开开盘策略基于现在政政策初现，，市场后续续观望之际际，调整开开盘策略，，在市场未未测的情况况下，不仅仅增强自身身的抗风险险能力，又又能保障购购房信心，，满足不同同层次客户户购房需求求。改变推售房房源搭配：：必须考虑虑市场需求求发生变化化导致客户户群体发生生变化而引引发的需求求变化；价格策略：：在售项目目分期开盘盘的，价格格策略要平平开平走，，保持与上上期的价格格持平。物物业类型不不同的除外外。新政下的市市场思考产品营销产品、产品品、还是产产品！弱市之下，，捕捉客户户敏感需求求点，对于于项目产品品力的塑造造与提升将将显得尤为为关键！营|销|策|略在售项目产产品重点维护样板段段——要求项目在在销售开始始至销售到到95%的阶段，样样板区都要要盛装亮相相，持续保保持开盘时时的效果、、品质；交交房后维持持常态。持续做好产产品，重点点是营造出出惊艳的样样板段。新政下的市市场思考新政下的市市场思考廊坊十九城城邦样板段段——裸露的黄土土、枯死的的植物，缺缺乏生气，，亟待整改改新政下的市市场思考竞争个案凤凤凰城样板板段——尽管尚未开开盘，但项项目样板段段打造呈现现出较高品品质新政下的市市场思考竞争个案孔孔雀城样板板段——与竞争个案案孔雀城较较比，本案案样板段现现状不具竞竞争力，亟亟待整改拟售项目营营销策略策略3:服务营销策略6:团队营销策略7:产品营销策略5:精准营销策略4:全员营销策略1:以销定产策略2:低开高走新政下的市市场思考以销定产/开盘必热销销的营销策策略精准把握市市场需求预预估1、通过对区区域竞争个个案的市场场追踪，把把握其成交交价格及对对应的去化化速度，结结合对自己己项目客户户积累的研研究和分析析，预估项项目新开盘盘时的市场场需求；2、以销定产产——在对于客户户需求有较较为精准的的判断之下下，通过合合理地控制制工程进度度、及预售售许可证领领取的时间间节点，合合理制定新新开盘项目目的预售量量，以达到到开盘必热热销的效果果！新政下的市市场思考低开高走/低价入市，，营造轰动动效应08年弱市之下下远洋沁山山水热销案案例1、以等竞争争楼盘先面面世为原则则，视当时时竞争楼盘盘销售情况况、市场反反应等以决决定项目的的开盘策略略、价格策策略；2、以低开高高走为核心心，先期低低价入市，，营造轰动动效应，继继而乘热打打铁，达到到快速去化化，弱市之之下迅速回回笼资金。。新政下的市市场思考除此之外，，拟售项目目的营销策策略也要坚坚持服务营营销、全员员营销、精精准营销、、团队营销销和产品营营销。产品定位报建项目在在深入研究究各地新政政后市场需需求，调整整产品结构构；理解政政府政策，，分析客户户对政策的的敏感和受受政策影响响程度，知知己知彼，，分类型采采取相应的的对策。报建建项项目目产产品品建建议议90平米米以以下下户户型型因因受受政政策策影影响响小小，，可可以以着着重重开开发发、、销销售售；；豪宅宅客客户户资资金金雄雄厚厚，，受受信信贷贷影影响响小小，，加加之之未未来来大大户户型型供供应应越越来来越越少少，，稀稀缺缺性性加加大大，，在在条条件件允允许许情情况况下下，，可可以以继继续续并并加加大大力力度度开开发发；；中等等面面积积段段产产品品由由于于目目标标客客户户群群实实力力不不足足，，对对政政策策敏敏感感度度高高，，日日后后销销售售难难度度较较高高。营|销|控|制新政政下下的的市市场场思思考考报建建项项目目营营销销策策略略以上上应应对对策策略略仅仅为为抛抛砖砖引引玉玉的的通通用用原原则则，，请请大大家家在在各各地地调调控控的的实实施施细细则则陆陆续续出出台台后后，，再再三三地地认认真真研研究究解解读读，，分分析析其其对对本本项项目目的的具具体体影影响响，，根根据据各各地地的的实实施施细细则则制制定定出出本本项项目目的的可可执执行行的的营营销销策策略略。。各项项目目的的营营销销策策略略必必须须是是具具体体的的、、可可实实施施的的，，要要对对年年初初的的《整体体营营销销报报告告》进行行调调整整和和优优化化，，针针对对如如何何完完成成销销售售目目标标想想办办法法、、提提措措施施，，提提出出两两到到三三套套不不同同的的应应变变方方案案。。报告告内内容容应应包包括括蓄蓄客客策策略略、、开开盘盘策策略略、、价价格格策策略略、、推推广广策策略略、、产产品品策策略略等等，，于于5月30日之之前前提提交交到到集集团团营营销销部部。。在此此期期间间，，若若需需要要得得到到集集团团营营销销部部的的支支持持、、服服务务，，请请及及时时沟沟通通、、频频繁繁沟沟通通，，随随时时欢欢迎迎来来电电。。新政下的市场场思考谢谢1月-2301:15:2201:1501:151月-231月-2301:1501:1501:15:221月月-231月月-2301:15:222023/1/61:15:229、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。01:15:2301:15:2301:151/6/20231:15:23AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2301:15:2301:15Jan-2306-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。01:15:2301:15:2301:15Friday,January6,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2301:15:2301:15:23January6,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。06一一月月20231:15:23上上午午01:15:231月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月231:15上午午1月-2301:15January6,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/61:15:2301:15:2306January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或