新峰地产沈阳浑南新城高力项目营销策划方案

沈阳高力浑南新城项目营销策划方案立足于城市发展的角度，与今天的浑南对接当环线限购成为改变居住行为的主要因素时人们对新区域寄予的期盼是新生活的时代意义和价值……此次高力的挥师进军，旨在地产群芳中低调夺魁南下，夺魁沈阳城市宏观分析浑南新城投资情况分析房地产市场重点项目参鉴核心运作主题项目定位整合产品规划建议营销策略整合新峰资质简介目录

contents壹沈阳城市发展战略意义城市地位宏观经济情况产业分布房地产市场现状政策调控小结沈阳城市宏观分析——沈阳城市地位沈阳——辽宁省省会，是东北和内蒙古东部的经济、文化、交通、商贸和信息中心，是全国的工业重镇和历史文化名城。振兴东北老工业基地战略的实施，使中国东北老工业基地辽宁省已连续4年保持经济快速增长。在拉动区域经济增长中，有着举足轻重的作用，在振兴东北经济的过程中，沈阳也具有示范效应。沈阳现辖十区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。沈阳全市人口规模达720.4万人，其中市区常住人口506.6万人，2007年开始，沈阳市首次进入全国城市GDP“3000亿俱乐部”,实现了经济发展的一个历史性跨越。2010年沈阳成为全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心，是辽宁乃至东北地区全面振兴的重要增长极。沈阳以其优越的地理位置，雄厚的工业基础及科技实力，完善的市场体系和发达的交通网络必将成为中国最具吸引力的投资地区之一。“全国看东北，东北看辽宁，辽宁看沈阳”沈阳城市性质由“东北地区中心城市”上升为“国家中心城市”，城市战略升级。沈阳城市宏观分析——沈阳城市宏观经济沈阳市2006--2010年的GDP年均保持10%以上的增长率，其中连续三年突破20%，截止到2010年底已达到5017亿元，是2006年的2倍。2010年人均GDP达到63667元，约合9976美元。根据国际成熟经验，人均GDP在8000美元以下时，住宅是市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开。人均GDP达到8000美元的经济实体中，商用不动产会成为地产业的主角。【2006～2010年沈阳市GDP及涨幅图表】（单位：亿元）【2006～2010年沈阳市人均GDP及涨幅图表】（单位：元）沈阳城市宏观分析——沈阳城市规划沈城重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业构架体系，形成东联西接、南展北拓，多层次、放射型的东北地区商贸物流中心。位于“金廊”和“银带”交汇的浑南新区是沈阳城市发展的方向和重点，必将成为未来沈阳城市功能的载体和国际化形象的代言。城市外拓，南部将重点打造以高新技术、航空产业和现代服务业为产业依托的新城区。沈阳城市宏观分析——房地产市场现状【2006～2011年上半年沈阳市商品住宅供销图】

（单位：万㎡）【2006～2011年上半年沈阳市商品住宅销售均价图表】（单位：元/㎡）近几年来，沈阳房地产市场呈现量价齐升的态势，2009年以来商品住宅年销售量均保持在1300万㎡以上；2011年上半年整体均价突破5500元大关。沈阳城市宏观分析——房地产市场现状产品类型总供应新增供应销售销供比

（销售/总供应）面积

（万㎡）套数面积

（万㎡）套数面积

（万㎡）套数面积（万㎡）套数多层594.9671256178.9421691175.662103529.52%29.52%小高层137.591508337.54385347.84509834.77%33.80%高层1240.01142087458.1953593398.474700032.13%33.08%洋房54.65361527.37187911.9479221.85%21.91%别墅177.03587741.2147829.45107116.64%18.22%合计2204.24237918743.2482494663.367499630.09%31.52%2011年上半年沈阳市供应及销售情况分析表（按照产品类型划分）2011年上半年市场中高层产品供销量最大，其次是多层产品。产品类型总供应新增供应销售销供比

（销售/总供应）面积

（万㎡）套数面积

（万㎡）套数面积

（万㎡）套数面积（万㎡）套数60㎡以下288.656021299.072017679.681691727.60%28.10%60-90㎡641.4184706247.4932194221.792898934.58%34.22%90-120㎡484.7647717171.4417020172.581714135.60%35.92%120-144㎡283.332152575.88573990.3686031.87%31.87%144-180㎡195.071224465.51407349.48312825.37%25.55%180㎡以上311.021151483.85329249.53196115.93%17.03%合计2204.24237918743.2482494663.367499630.09%31.52%沈阳城市宏观分析——房地产市场现状2011年上半年沈阳市供应及销售情况分析表（按照产品面积划分）2011年上半年市场中60～90㎡供销量最大，可见市场中仍以刚需为主。沈阳城市市宏观分分析———政策影影响国家宏观观调控相相继出台台，打压压投机性性政策目目标明确确随着国家家出台的的住宅限限购令政政策，带带来很大大的影响响二环内内所有楼楼盘一时时间出现现滞销情情况。反其道观观之，这这一政策策的出台台对于二二环内的的商业项项目和二二环以外外的所有有楼盘带带来了契契机。限购令政政策的出出台加上上城市重重心的南南移，使使很多人人的眼光光都投入入到浑南南新区。。时间政策1月20日上调存款准备金率0.5%1月25日沈阳市普通住宅价格界定标准调整1月26日国八条2月9日公积金贷款5年期以上利率上调至4.5%2月9日上调存贷款基准利率0.25%2月24日上调存款准备金率0.5%3月1日沈阳出台限购令3月22日商品房明码标价、一房一价3月25日上调存款准备金率0.5%4月6日上调存贷款基准利率0.25%4月18日上调存款准备金率0.5%5月18日上调存款准备金率0.5%6月20日上调存款准备金率0.5%7月7日上调存贷款基准利率0.25%沈阳城市市宏观分分析———小结沈阳城市市房地产产市场发发展状态态已经进进入平稳上升升阶段，住户群体体已经范范围已经经大幅向向周边城城市开始始新一轮扩扩张，沈阳中高高端复合合型地产产已迎来来最佳开开发时机机。贰浑南新城城投资情情况分析析区域简介介区域板块块界定及及划分片区新建建项目竞品案例例类比小结区域简介介——大大浑南、、新格局局2010年2月月28日日，随着着《市委委、市政政府关于于我市行行政区划划局部调调整的决决定》的的推出，，沈阳市市区划局局部调整整方案清清晰的展展现在世世人面前前。在这这次调整整中，和和平、沈沈河、大大东、皇皇姑等中中心城区区发展空空间有了了新的拓拓展，而而最具全全局性和和战略性性的是将将东陵区区、浑南南新区、、航高基基地合署署办公，，形成了了建设““大浑南南”的新新格局。。区域总总面积600平平方公里里，辖11个街街道办事事处，常常住人口口48.5万人人。大浑南南项目地块块本项目地地块位于于大浑南南区域的的几何中中心。东陵区、、浑南新新区、航航高基地地合署办办公，形形成了建建设“大大浑南””的新格格局。空间布局局规划形形成六大大功能区区：高新技术术开发区区（建成成区）浑南新城城核心区区空港新城城沈抚新城城功能辅助助区城乡统筹筹示范区区浑南新成成——新的行政政中心、、科技中中心、文文化中心心；浑南新城城，北起起沈阳三三环路、、南至机机场北路路之间，，总规划划面积57平方公里里，是““十二运运”的主主功能区区，也是是承担沈沈阳市未未来行政政中心、、科技中中心、文文化中心心重任的的浑南新新城整体体规划中中的重要要部分。。【浑南新城城总体规规划】【大浑南区区域土地地利用空空间布局局示意图图】大浑南区区域定位位为“引引领沈阳阳成为中中国北方方地区中中心城市市”，东东北地区区最大的的航空港港。区域简介介——功功能升级级、定位位明确行政中心商务中心文化创意中心沈阳南站枢纽中心全运村大学科技园总部基地软件园航空产业国际机场世界第三三代城市市典范新能源生生态新城城、建设设低碳、、环保、、节能新新城区新沈阳的的城市门门户沈阳经济济区核心心城区沈沈抚、、沈本、、沈辽鞍鞍三条城城际连接接带的交交汇点东北亚枢枢纽门户户桃仙国际际机场/新沈阳南南站/地铁线城市核心心功能区区重点发展展：行政政文化、、科研教教育、创创业创新新、社会会事业区域简介介——浑浑南新城城、未来来新城三环浑河沈阳老城城浑南新城城二环本案青年大街街丹阜高速速区域板块块界定及及划分———沿河河而分，，老城延延拓，新新势独立立北市府原址址市府新址址未来城市市核心功功能区、、新门户户区域板块块界定及及划分———2010年年7月大大浑南区区域重新新划分“大浑南”——2010年7月沈沈阳浑南南新行政政区域重重新划分分，新行政核核心区和和十二运运主要功功能区同同步落定定奥体板块沈营路板块长青板块航高板块核心区板块航高板块块沈营路板板块奥体板块块长青板块块浑南核心心区十二运主主功能区区区域板块块界定及及划分———浑南南核心区区同步确确定板块一：：奥体板板块——领跑沈阳阳中高端端住宅，，房价破破万，全全运会迎迎来新机机遇奥体板块块位置——浑河大街街以东，，浑南中中路以北北，浑河河以南区区域；奥体板块块40~80平中小小户型较较为稀缺缺，改善善大户型型引领区区域主导导；目前板块块内商品品住宅高高层产品品均价已已经达到到7500元/㎡、洋房产产品均价价达到12000元/㎡。区域板块块界定及及划分———奥体体板块沈营路板板块位置置——沈阳奥体体中心西西侧，以以沈营路路浑河堡堡沿线为为主导沈营路在在浑南区区域开发发最早，，交通便便利,发展成熟熟目前板块块内高层层产品均均价6500元/㎡板块二：：沈营路路板块——浑南地产产发展最最早板块块，居住住氛围浓浓厚，市市民较认认可区域板块块界定及及划分———沈营营路板块块长青板块块位置——长青街延延长线以以东、杨杨官河以以西区域内项项目两级级分化明明显；一一类以大大东、东东陵动迁迁人群选选择的经经济型住住区为主主，另一一类为追追求环境境的高端端住区目前板块块内普通通高层产产品均价价6500元/㎡，高端物物业高价价破万；；别墅产产品均价价已达到到12000元/㎡。板块三：：长青板板块——“大学城”浑南后起起之秀，，房价因因产品线线不同而而产生较较大价差差区域板块块界定及及划分———长青青板块航高基地地——毗邻桃仙仙国际机机场，北北至三环环，南至至塔山北北，西至至哈大客客运，东东至沈丹丹高速现已形成成两大区区域，一一是空航航别墅区区，二是是白塔堡堡高性价价比普通通住宅区区目前别墅墅产品均均价12000～16000元元/㎡板块四：：航高板板块——以空港别别墅区为为主要特特点，被被称为“城市第一一居所”区域板块块界定及及划分———航高高板块区域板块块界定及及划分———浑南南新行政政核心区区本案片区新建建项目———项目目分布1、汇置公园里2、理想新城金道和鸿军翔高力绿城全运村月星同方星河湾宝龙鹏欣富邦福佳月星综合体星河湾综合体军翔综合体和鸿综合体片区新建建项目———新型型商务中中心区同方联合合综合体体（250万m²）港丰综合合体（160万m²）月星集团团综合体体（240万m²）金道奥特特莱斯综综合体（（342万m²）高力集团团综合体体（120万m²）鹏欣综合合体（100万m²）富邦综合合体（90万m²）宝龙商业业（55万m²）名仕财富富中心（（15万m²）中国联通通辽宁总总部（8万m²）浑南国际际医院（（50万m²）目前有浙浙江同方方、上海海月星、、香港金金道、江江苏高力力、辽宁宁黑牛等等12家商业综综合体项项目入驻驻新城，，总投资资额近800亿元，总总建设面面积近1700万平方米米，建设设内容为为五星级级酒店、、写字楼楼、酒店店式公寓寓及住宅宅、购物物中心及及娱乐中中心等。。板块市场场小结目前板块块房地产产市场尚尚处于起起步阶段段，同期出出地量大大，但大大多尚未未开工建建设，绿绿城项目目首批高高层产品品面积为为95～～150㎡，均价在在10000元元/㎡（含3000元元/㎡装修），，后期有有洋房、、别墅产产品产品已出地块块均规模模较大，，百万平平米以上上大盘众众多，规规划多为为商业综综合体，，未来同同属性、、同类型型产品供供应集中中，同质质化现象象严重未来板块具有有极大的的发展潜潜力，但但区域面面临着产产品集中中上市、、同质化化现象的的压力，，项目突突围面临临极大挑挑战现状区域市场场暂无参参考样本本，节选选周边板板块、竞竞争板块块和类似似板块作作为本项项目市场场参考依依据。浑南板块块（竞争争板块，，形成客客户截流流）白塔板块块（周边边区域，，目前市市场借鉴鉴）苏家屯板板块（类类似板块块，项目目发展借借鉴）1、万科金金域蓝湾湾2、万科明明天广场场3、万科鹿鹿特丹4、汇置公公园里5、理想新新城6、奥园国国际城7、恒大大名都竞品案例例类比———重点点竞品分分布图1、万科金域蓝湾2、万科明天广场3、万科鹿特丹4、金地长青湾1324567浑南板块白塔板块苏家屯板块白塔板块块——周周边板块块白塔堡板板块地处处三环外外，距主主城区较较远，发发展相对对较为落落后，原原来基础础相对较较弱，城城市感弱弱化，农农村印象象浓重，，周边配配套低档档。在售售的项目较少少，早期期回迁项项目较多多。板块特征征以多层为为主，少少数楼盘盘主推性性价比更更高的洋洋房、别别墅产品品，如汇汇置公园园里。产品特征征客户特征征置业人群群地缘性性特征较较为明显显，主要要来自大大浑南区区域客群群，置业业目的以以自住为为主，兼兼有少量量投资客客。高端客户户主要来来自来自东软软、育才才、浑南南规划局局等单位。。产品类型建筑形式面积区间销售价格洋房4/5F97~2108500别墅联排3F230~31015000项目名称理想新城项目位置沈阳东陵区塔北一路1-7号开发商沈阳穗港房地产开发有限公司产品形式高层、小高层、多层建筑风格现代简约总建筑面积75万平米容积率1.5项目占地面积50万平米主力户型45-176㎡销售价格均价6600元（三期小高层）销售情况已售21.4万平米交房标准毛坯开盘时间一期：09年11月19日二期：07年9月15日入住时间一期06年11月31日二期08年10月31日物业管理诚志理想物业物业费1.2元/平方米/月入市面积21万平方米户数与车位比1：0.6优惠折扣一次性94折，贷款96折入市套数1950套客户结构周边原住民占项目主导，另附外区刚性需求客户，少投资客配套设施中小学:

育才学校、白塔中心小学综合:

陆军总院，医大二院，中国银行竞品案例例类比———理想想新城总供应面面积配比比总销售面面积配比比项目名称汇置公园里项目位置东陵区白塔一街2号开发商沈阳穗港白云房地产投资开发有限公司产品形式联排，洋房建筑风格托斯卡纳总建筑面积88万平方米容积率1.5项目占地面积58万平方米主力户型洋房100-180㎡销售价格洋房8500元销售情况已售10万平方米交房标准毛坯开盘时间2011年6月入住时间2012年6月物业管理沈阳穗港物业管理公司物业费2元入市面积11万平方米户数与车位比1:0.8优惠折扣一次95折、贷款97折上市套数591客户群体、结构部分公园里一期业主配套设施教育：东北育才（幼儿园、高中）、浑南第一中学商业：奥体商圈、五里河商圈、沃尔玛、乐购医疗：浑南新区医院、陆军总院浑南分院竞品案例例类比———汇置置公园里里总供应面面积配比比总销售面面积配比比浑南板块块——竞竞争板块块板块发展展较为成成熟，配配套设施施完善，，品牌开开发商的的进驻加加速了区区域的整整体发展展，目前前已经形形成了较较为高端端的居住住氛围。。同时该该区域也也是市区区客户前前往本项项目的必必经之地地，对本本项目形形成客户户截流。。板块块特特征征区域域内内产产品品类类型型丰丰富富，，目目前前以以高高层层和和洋洋房房产产品品为为主主。。产品品特特征征客户户特特征征中高高端端改改善善型型客客户户为为主主，，和和平平、、沈沈河河等等区区域域的的外外流流客客户户。。项目名称小高层高层洋房/多层别墅供应面积热销面积供应面积热销面积供应面积热销面积供应面积热销面积万科金域蓝湾————120-166㎡146㎡————————金地檀郡————88-155㎡102㎡155-210㎡165㎡金地檀郡——荣盛爱家郦都80-210㎡130-140㎡————140-180㎡140-150㎡荣盛爱家郦都80-210㎡万科城峰汇————145-334㎡已售罄————————远洋和平府————87-404㎡130㎡145-158㎡150㎡222-242㎡222-242㎡中海国际社区73-137㎡90㎡147-193㎡169㎡————中海国际社区73-137㎡中海龙湾————————265-407㎡265㎡中海龙湾——项目名称万科金域蓝湾项目位置浑南朗日街1号开发商万科金域房地产开发有限公司产品形式高层、洋房、小高层建筑风格泰式园林风格总建筑面积55.6万容积率2.7项目占地面积22.6万主力户型144-180㎡销售价格9500-13000元销售情况已售56%交房标准除北区1-6号清水，其余全精装，标准1000元、1800元、2500元开盘时间2008年10月10日入住时间2009年12月31日物业管理自有物业费南区2.3元北区1.9元入市面积40.1万平方米户数与车位比北区1：0.7南区1:1.1优惠折扣一次性98折入市套数2639套客户群体、结构沈河、浑南等地缘性客户为主，部分大东、皇姑配套设施奥体商圈配套，小哈津、浑南一小等小学项目目卖卖点点：：本竞竞品品项项目目采采用用泰泰式式园园林林景景观观设设计计，，整整个个园园区区的的布布局局及及楼楼体体外外立立面面均均凸凸显显出出泰泰式式风风格格。。竞品品案案例例类类比比————万万科科·金金域域蓝蓝湾湾高层层总总供供应应面面积积配配比比洋房房总总供供应应面面积积配配比比竞品品案案例例类类比比————万万科科·金金域域蓝蓝湾湾高层销售面积积配比洋房销售面积积配比竞品案例类比比——万科·金域蓝湾高层116㎡高层101㎡竞品案例类比比——万科·金域蓝湾项目名称万科明天广场项目位置

沈阳市东陵区（浑南新区）新隆街1号开发商沈阳万科东阪置业有限公司产品形式高层、公寓、小高层建筑风格现代总建筑面积600000平方米

容积率3项目占地面积

200000平方米主力户型95-120㎡销售价格9000-12000元销售情况前期蓄客阶段交房标准简装开盘时间2011年10月入住时间待定物业管理自有物业费待定入市面积未上市户数与车位比1：0.88优惠折扣暂无优惠入市套数未上市客户群体、结构浑南工作的客户占多数，少数和平区、沈河区，外地客户较少。配套设施教育：东北育才（幼儿园、高中）、浑南第一中学商业：奥体商圈、五里河商圈、沃尔玛、乐购医疗：浑南新区医院、陆军总院浑南分院项目卖点：万科品牌开发发商的强大召召唤力和物业业管理服务优优势，在本区区域已经形成成一定的人气气追捧。项目本身属于于复合型城市市综合体。传传播的是集购购物、休闲、、娱乐、餐饮饮、观光旅游游等现代城市市综合性生活活方式。竞品案例类比比——万科·明天广场结论：由于项目没有有正式销售，，以上所提供供的资料为一一期欲推产品品。本竞品项项目首推以小小面积户型为为主，开发商商考虑到首推推需要高认筹筹和高解筹率率，所以推出出的面积主要要以小带大。。总供应量面积积配比竞品案例类比比——万科·明天广场74㎡138㎡95㎡竞品案例类比比——万科·明天广场项目名称万科鹿特丹项目位置和平区长白西路58号开发商沈阳万科永安置地有限公司产品形式普通住宅,高层建筑风格总建筑面积360000平方米容积率3项目占地面积120000平方米主力户型93-143㎡销售价格8700元（含精装标准1000元）销售情况已售0.06%交房标准精装开盘时间2011年9月13日入住时间2012年物业管理自有物业费1.8元入市面积4万平方米户数与车位比优惠折扣开盘交5万诚意金入市套数360套客户群体、结构成交客户以和平区为主，估占60%以上，其次是万科城老业主再购，少部分来自其它市内区域配套设施长白时代广场、天河市场、铁路五小、南宁幼儿园。项目说明：本项目坐拥长长白区域，利利用开盘初期期的价格优势势快速抢占市市场，利用最最短的时间完完成项目在区区域内的客户户覆盖率，利利用老带新政政策刺激一部部分客户。竞品案例类比比——万科·鹿特丹结论：高层90-120㎡面积段户型去去划率占到了了71%，销量第一。。项目首次次开盘当天解解筹率达到88%，项目开盘路路线以中面积积段户型为主主，市场接受受程度较高。。总供应面积配配比总销售面积配配比竞品案例类比比——万科·鹿特丹97㎡143㎡竞品案例类比比——万科·鹿特丹苏家屯板块———类似板块块成长型板块，，距离市中心心较远，周边边配套设施先先对匮乏，主主打大浑南概概念。板块特征产品类型丰富富，兼顾投资资型与自住型型产品。产品特征客户特征中高端改善型型客户及投资资客为主，和和平、沈河等等区域的外流流客户，以及及南侧苏家屯屯客户。项目基础资料位置南京南街1188号会展中心对面产品类型中高层、高层、别墅总占地面积600000平方米总建筑面积2730000平方米容积率总4.5别墅1.8高层3绿化率35%规划户数581（第一期）车位配比高层1：0.5；别墅1:2交通状况333、327、165，临近地铁四号线周边配套雪松医院，沈阳体育学院，绿岛学校自身配套写字间，超市，商场，小学，幼儿园，会所建筑风格北美大草原的赖特式建筑风格外立面材质高层：涂料，别墅：石材园林景观五重开发商沈阳奥园新城置业有限公司去化周期8个月去化速度30套/月在售主力产品高层：92、125平别墅：240平未来供应228万项目优势品牌开发商，自身为综合体配套齐全，低碳高科技，产权为70年项目劣势交通不是非常便利主要卖点品牌开发商，自身为综合体配套齐全，低碳高科技，产权为70年奥园国际城红色是一期在售的部分别墅类型层数(地上层数)栋数套数是否有地下室地下室是否赠送联排

3层27

123有赠送别墅类型地下室面积范围车库朝向赠送花园方式赠送花园面积范围(按户为单位)地上车库/地下车库联排

110-150南、北赠送100-380

赠送40-50平车库别墅类型客厅挑空餐厅挑空是否有工人房是否抗震是否新风系统联排

7.2米7.2米有有有中高层信息层数(按层数划分)栋数单元数梯户数层高得房率1831-22梯2户2梯4户

3米82%22222梯4户

2.9米80%高层信息

层数(按层数划分)栋数单元数梯户数层高得房率33122梯4户

2.9米80%奥园国际城当期户型配比比一期户型配比类型结构面积区间主力价格区间总价区间套数比例销售套数销售率去化速度销售描述中高层二室92.666400-6600元/平56-58万/套6439.5%5789%三室125.6376.2-78.7万/套6439.5%5890.6%四室190.89116.9-119.7万/套1710.5%1164.7%195.06118.9-122.8万/套1710.5%952.9%小计162100%13583.3%高层二室92.666300-6500元/平56.1-57万/套14850%12685.1%三室125.6376.6-77.8万/套14850%11879.7%小计296100%24482.4%总计45837982.7%户型配比类型面积区间主力价格区间总价区间套数比例销售套数销售率去化速度销售描述联排别墅236-25011000-13000元/平280-320万/套6855.3%6088.2%260-270300-360万/套4738.2%4493.6%350-380385-455万/套86.5%562.5%小计123100%10988.6%总计123100%10988.6%奥园国际城当期价格走势势层高均价（元/㎡）层差朝向差25层以上6400只存在楼层差，每层差价50-150元/平左右。

16-25层660011-15层64506-10层63501-5层6300定价机制奥园国国际城城客群情情况：：奥园国国际城城项目名称高层畅销面积洋房畅销面积理想新城90-120㎡——万科鹿特丹90-120㎡——万科明天广场60-90㎡——金地长青湾180㎡以上144-180㎡万科金域蓝湾144-180㎡144-180㎡汇置公园里——120-144㎡竞品畅畅销户户型分分析综合以以上列列举竞竞品项项目，，高层层产品品的畅畅销面面积区区间在在90-120㎡㎡和180㎡，洋房房畅销销面积积区间间在144-180㎡。因此建建议我我们项项目的的户型型规划划及配配比要要遵照照市场场实情情，高高层或或小高高层产产品以以90-120平区区间为为主力力户型型，洋洋房产产品以以144-180平平户型型为主主。竞品案案例类类比———畅畅销户户型分分析项目名称客户来源理想新城原住民万科鹿特丹和平区、少量原住民万科明天广场工作在浑南、和平区、沈河区金地长青湾原住民、沈河区、和平区万科金域蓝湾沈河区、浑南原住民，及工作者汇置公园里和平区、沈河区为主导本区域域客户户来源源除原原区域域客户户占据据多数数之外外，和和平区区和沈沈河区区客户户较多多。因此，，广告告投放放时应应加大大此上上三区区域的的传播播力度度。竞品客客户来来源分分析竞品案案例类类比———客客户来来源分分析竞品案案例类类比———小小结区域内内项目目多数数以90-144㎡㎡面积区区间户户型作作为主主打面面积段段由于区区域优优势，，多数数项目目为提提高自自身产产品价价值，，推出出洋房房，别别墅等等多维维度产产品线线。价格在浑南南的奥奥体板板块初初建之之时，，价格格走势势平平平，但但随着着政府府的导导向跟跟进，，如今今奥体体板块块的市市场价价格已已超越越了市市内五五区中中的几几个区区，如如今新新城具具备的的各方方优势势已经经超越越当年年的奥奥体板板块。。客户目前区区域中中的客客户来来源仍仍然以以原住住居民民和工工作在在浑南南的上上班族族为主主导，，离市市区较较近的的奥体体板块块项目目可以以接触触到一一些来来自市市内的的客户户，如如果想想被更更多的的市内内客户户接受受，需需增加加交通通、配配套等等设施施。产品叁房地产产市场场重点点项目目扫描描国内重重点大大盘项项目参参鉴河西先先导区区，麓麓谷工工业园园西北北部，，属于于工业业园区区，区区域人人居生生活配配套差差，但但交通通便利利且无无竞争争者，，属于于房地地产开开发陌陌生区区域。。地块区区位项目区区域无无生活活商业业，距距离区区域商商业行行政中中心——麓谷中中心2.5公里，，距离离长沙沙商业业中心心——五一广广场10.5公里；；距离最最近的的中学学博才才实验验中学学3.6公里里为为2009年初初建建立立；；2.5公里10.5公里项目目南南临临桐桐梓梓坡坡西西路路，，北北临临长长常常高高速速和和岳岳麓麓大大道道，，到到达达一一桥桥、、二二桥桥也也较较为为便便利利。。区域域配配套套区域域交交通通区域域客客户户2009年之之前前基基本本没没有有知知名名项项目目，，麓麓谷谷工工业业园园大大量量企企业业员员工工与与管管理理人人员员为为项项目目提提供供了了最最基基础础的的客客户户资资源源。。全国国重重点点大大盘盘项项目目参参鉴鉴————保保利利麓麓谷谷林林语语地块块几几乎乎以以起起始始价价成成交交，，一一方方面面地地块块位位于于非非热热门门区区域域，，另另一一方方面面拍拍卖卖时时为为2008年房房地地产产淡淡季季。。地块块成成交交信信息息

宗地编号

[2008]网挂004号

待定项目

区(县)

长沙县

居住

出让形式

挂牌

高新区麓谷工业园

公告时间

2009-06-14

2008-06-24

占地面积(万㎡)

54.980965

2.1

建筑面积(万㎡)

115.46003

建筑密度

30%

0%

限制高度

地款监管资金（万元）

20000

起始价(万元)

79816.0

是

竞得单价(元/㎡)

1494.881

82190.0

竞得人

湖南保利房地产开发有限公司地块块面面积积较较大大，，占占地地54.98万㎡㎡，，建建筑筑面面积积115.46万㎡㎡，，起起始始价价79816万元元，，成成交交价价82190万元，保保利以仅仅仅3%的溢价率率拿下该该地块，，单位土土地价格格仅仅1494.881元/㎡，楼面地地价为711.85元/㎡。保利集团团在2008年房地产产淡季，，在几乎乎没有竞竞价的情情况下成成功购得得该地块块。信息来自自新峰地地产信息息资源系系统成交信息息全国重点点大盘项项目参鉴鉴——保保利麓谷谷林语近郊具有有发展潜潜力廉价价大地块块，交通通便利，，客户资资源丰富富，生活活配套不不佳。地块选择择小结区位特征地块特征企业特征保利.麓谷林语生活配套差交通便利工业园区整体大面积地块一定的内部景观资源实力雄厚开发经验丰富竞争项目少区位：交通必须须便利，，开发商商自身无无法建设设；客户户资源丰丰富，项项目初期期客户资资源；无无明显竞竞争项目目，避免免干扰者者的出现现，打乱乱市场发发展潜力力。地块：大地块，，大盘项项目方可可建立完完善的生生活配套套；价格格便宜，，靠近主主要交通通线，才才具备发发展潜力力。企业：实力雄厚厚，开发发经验丰丰富，可可以打造造配套齐齐全的大大盘项目目的资金金和开发发实力。。全国重点点大盘项项目参鉴鉴——保保利麓谷谷林语保留原生生态山体体，完善善区域配配套，产产品类型型方面为为高层+小高层+别墅的产产品线。。开发商：：湖南保保利项目总指指标：建筑用地地面积为为549809㎡㎡建筑面积积为1154600㎡；规划容积积率：≤≤2.1规划人口口：1.08万户社区配套套：商业：20000平商业配配套教教育：48班小学+中学1所幼儿园园3所

酒店店：40000平酒店产品规划划区域生活活配套缺缺失本是是本项目目的最大大弱点之之一，通通过规划划大盘的的配套，，弥补了了区域的的配套缺缺失，形形成项目目区域的的绝对领领导者的的形象。。充分考虑虑原生态态山体资资源，规规划200亩原生态态山体，，建立项项目生态态宜居形形象。充分利用用项目2.1的容积率率，规划划高层、、小高层层和别墅墅的丰富富产品线线。全国重点点大盘项项目参鉴鉴——保保利麓谷谷林语普通住宅宅产品基基本为刚刚需产品品，别墅墅产品以以联排别别墅为主主。产品户型型数据来自自新峰地地产信息息资源决决策支持持系统户型情况销售情况户型面积面积（㎡)套数面积比例套数比例面积（㎡)套数面积销售率套数销售率60㎡以下000%0%00

60-90㎡138856164817%22%126703150591%91%90-120㎡382196389646%52%355379362593%93%120-144㎡193488147823%20%182082139394%94%144-180㎡339612234%3%3007319789%88%180㎡以上771342309%3%6653120086%87%合计8256357475100%100%760768692092%93%普通住宅宅产品：：以144㎡㎡以下的户户型为主主，其中中90~120㎡㎡的2房、3房的刚需需产品为为主力户户型，120~144㎡的舒适型型产品以以及90㎡以下的紧紧缩型产产品也有有一定的的比例。。别墅产品品：以260~400㎡联排别墅墅为主，，有个别别较大面面积的别别墅，主主要为营营销考虑虑。主力户型型畅销户型型别墅全国重点点大盘项项目参鉴鉴——保保利麓谷谷林语十分注重重户型设设计，经经济型产产品讲究究功能空空间的紧紧缩和赠赠送，舒舒适型产产品则考考虑舒适适感的提提升。产品户型型经济型产产品设计计舒适型产产品设计计功能空间间紧缩，，N+1户型广泛泛应用，，阳台飘飘窗大量量赠送，，十分符符合长沙沙客户的的喜好创新户型型”迷你墅“+”类独栋“，提升产产品舒适适度和豪豪华体验验，高容容积率基基础上做做出低容容积率产产品的感感受全国重点点大盘项项目参鉴鉴——保保利麓谷谷林语肆核心运作作主题项目整体体目标项目自身身解读核心价值值提炼解决之道道价值目标标：实现现项目成成功入市市，在同同质化产产品中脱脱颖而出出销售目标标：快速速销售产产品，保保证资金金回笼及及利润最最优化品牌目标标：树立立高利集集团开发发商品牌牌形象，，抢先占占领市场场项目初期期整体目目标———价值目目标、销销售目标标、品牌牌目标在分析目目标能否否完成时时，我们们要看到到了市场场及项目目自身给给予我们们的支持持与此同时时，我们们也不能能忽视阻阻碍目标标完成的的因素，，因此，，我们要要对自身身进行理理性客观观和睿智智的审视！住宅地块因子普通住宅中高档住宅高端住宅交通依赖性高中低环境干扰适应性高中低市政配套要求高中低物业管理要求低高高建筑、装修质量要求低高高容积率要求低中高休闲绿化空间低高高景观要求低高高项目自身身解读———地块块因子分分析项目自身身解读———发展展主轴线线的核心心，也是是未来沈沈阳新城城的核心心浑南新城城是“十二运”的主功能能区，也也是承担担沈阳市市未来行行政中心心、科技技中心、、文化中中心重任任的浑南南新城整整体规划划中的重重要部分分。按照“十字轴”型进行规规划设计计，南北北轴为功功能轴，，东西轴轴为生态态景观轴轴。在南北轴轴上，由由北向南南依次摆摆布中央央公园、、行政中中心、市市民广场场、科技技文化中中心、会会议中心心等城市市功能的的配套。。在东西轴轴上，设设计为生生态廊道道，排列列着各种种主题的的带状公公园，突突出了景景观、绿绿化的特特点。本案位于于主城向向南发展展的主轴轴线上，，也是浑浑南新城城的商务务中心。。项目自身身解读———以800米米为半径径辐射出出本案的的“10分钟新新生活圈圈”沈阳市政府沈阳南站奥体中心心桃仙机场场沈阳南站站本案全运及新新行政中中心项目自身解读读——横纵联联合的交通脉脉络四大高速：三环高速、沈沈苏快速干道道、沈丹高速速及机场快速速路。两大交通枢纽纽：新南站、桃仙仙国际机场。。三条线路：地铁2号线、8号线、10号线。两大老城主干干道：沈中大道和桃桃仙大道本地块具备所所有中高端项项目所必需的的地产因子是非常理想的的中高端物业业地块项目自身解读读——项目地地块分析结论论9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Friday,January6,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。01:14:3001:14:3001:141/6/20231:14:30AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2301:14:3001:14Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。01:14:3001:14:3001:14Friday