仓储物流用地政策课程

仓储物流用地政策分析北京仁达房地产评估有限公司闫旭东

主要内容仓储物流用地仓储物流用地相关政策仓储物流用地面临的主要问题仓储物流用地发展政策分析物流企业的应对策略一、仓储物流用地仓储物流用地物流用地是各种物流功能及设施的空间载体，涉及现有不同城市用地类型，承担着运输、存储、装卸搬运、包装、流通加工、物流信息处理等多样的功能。物流用地可分为物流通道用地和物流节点用地两大类，其中物流节点用地（仓储物流用地）是物流用地的主要用地类型在城市建设用地类别中，物流用地因其承担的功能不同，由多种用地类型组合而成，包括：工业用地、仓储用地、对外交通用地、公共设施用地，允许有少量住宅用地，也允许有市政工程设施用地、水面等其他用地。物流设施、物流功能及所属城市建设用地主要类型物流设施物流功能所属城市建设用地类型配送中心配送仓储用地/商业用地包装加工工业用地/仓储用地/商业用地装卸搬运仓储用地/商业用地信息处理仓储用地/商业用地批发市场流通商业用地装卸搬运仓储用地/商业用地仓库储存仓储用地流通仓储用地装卸搬运仓储用地交通基础设施运输交通运输用地/道路广场用地货运站场装卸搬运交通运输用地/仓储用地货场、堆场储存仓储用地/交通运输用地办公、贸易、咨询公共管理与公共服务设施用地/特殊用地仓储物流用地二、仓储物流用地相关政策2004年12月31日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》——推进土地资源的市场化配置，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》——工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让2006年12月国土资源部下发的《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》——今后出让工业用地时不再采取协议方式，而必须通过招标、拍卖、挂牌的方式2007年9月，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》——对招、拍、挂出让的原则、范围、程序、法律责任均进行了系统规定2008年1月3日，《国务院关于促进节约集约用地的通知》——审查调整各类相关规划和用地标准；提高建设用地利用效率；发挥市场配置土地资源作用，严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度仓储物流用地相关政策供地政策2006年11月7日财政部国土资源部中国人民银行联合下发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》——从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍；2006年12月31日，国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定——2007年1月1日起，城镇土地使用税的税额标准在1988年暂行条例规定的基础上将提高两倍；2007年12月1日，国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》——将耕地占用税税额上调至原来的4倍，对占用基本农田的，在此基础上再提高50%的税额；1986年9月15日，国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》——房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳，税率为1.2％；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12％仓储物流用地相关政策相关土地税费政策

三、仓储物流用地面临的主要问题目前仓储物流新增用地供应不足成为制约物流产业发展的重要瓶颈。仓储物流用地面临的主要问题物流企业取得土地的难度增大仓储物流现有存量用地实际利用部分可以、部分勉强、

部分不能满足现代物流用地的需求。土地政策紧缩缩、土地供求求关系日趋紧紧张仓储物流用地地面临的主要要问题物流用地供应应紧张本数据来自国国土资源部网网站物流用地的需需求日益增大大国内物流行业业的快速发展展带动物流用用地的需求我国物流业已已进入快速增增长时期，而而物流业的扩扩张必然要求求物流地产等等配套设施同同步发展,特别是对高标标准仓储的需需求急剧增加加。而我国真真正符合需要要的仓储设施施还相当匮乏乏,远远不能满足足现代物流需需求。仓储物流用地地面临的主要要问题物流用地供应应紧张物流用地的需需求日益增大大外资企业在中中国快速发展展的需求，需需要租用大量量的仓储设施施目前很多外资资企业，如陶陶氏化学,荷兰贮罐公司司Vopak，世界上最主主要的农业机机械和物料装装卸机械制造造商之一杰西西博工程机械械(上海)有限公司,软件开发商Sybase、美国EA、雅诗兰黛集集团、达能乳乳制品等都投投巨资重点投投资在国内市市场。这些外资企业业为了达到在在中国快速发发展（布点、、经营）和控控制风险的目目的，一般会会选择租用仓仓储设施，而而非自建。仓储物流用地地面临的主要要问题物流用地供应应紧张目前物流存储储空间不足对于国内物流流仓储空间，，世邦魏理仕仕研究报告显显示，中国5.5亿平方米的存存储空间中，，只有580万平方米可以以算得上是“甲级”现代物流设施施。中国的人人均存储空间间仅为0.41平方米，是香香港、日本和和美国人均水水平的十分之之一。这一数数字反映出中中国目前所面面临的较为严严重的存储空空间不足问题题。仓储物流用地地面临的主要要问题物流用地供应应紧张仓储物流用地地取得的方式式国有土地——协议出让、招招拍挂、收购购、企业并购购重组、租赁赁仓储物流用地地面临的主要要问题物流企业取得得土地的困难难增大集体建设用地地——租赁、企业并并购重组、联联营仓储物流用地地难以取得的的原因：新增建设用地地必须符合土土地利用总体体规划和年度度供地计划安安排仓储物流用地地面临的主要要问题物流企业取得得土地的困难难增大相对于住宅、、商业用地的的竞争，处于于劣势由于工业（仓仓储）用地所所获取的价值值远远低于住住宅或商业用用地，所以在在规划新开发发区时，相比比工业（仓储储）用地，地地方政府一般般更愿意分配配土地作为住住宅及商业规规划区。即使使在工业和高高科技园区，，能够带来收收入和增加就就业机会的项项目也主要是是园区的办公公楼、工厂和和研发设施。。另一方面，，开发存储设设施能够直接接带来的业务务流程和就业业机会增加极极其有限。在在很多情况下下，物流设施施均被视为配配套服务。仓储物流用地地难以取得的的原因：仓储物流用地地面临的主要要问题物流企业取得得土地的困难难增大物流企业在与与生产企业竞竞争土地时，，往往处于劣劣势各级地方政府府往往更注重重项目的投资资强度，对那那些投资大、、产值高、效效益好、税收收多的生产性性行业将会优优先考虑；而而仓储项目由由于在直接产产出和税收贡贡献等方面对对地方财政的的贡献相对较较小，并且占占地规模大、、投资回收期期长，因此物物流企业在竞竞地时也往往往处于劣势。。须通过招标、、拍卖、挂牌牌等方式取得得；仓储物流用地地面临的主要要问题土地取得成本本越来越高工业用地最低低出让价标准准的限制；仓储物流用地地的用途多样样（仓储用地地、商业用地地、交通运输输用地等），，界定还不清清晰，使得取取得成本大不不相同，土地地取得成本投投入多土地出让金标标准提高；仓储物流用地地面临的主要要问题土地取得成本本越来越高本数据来自国国土资源部网网站仓储物流用地地面临的主要要问题土地取得成本本越来越高本数据来自国国土资源部网网站城镇土地使用用税及房产税税等保有环节节需缴纳的税税费，使得仓仓储物流用地地及仓储物业业持有成本增增加，同时，，仓储物业租租金也普遍升升高。仓储物流用地地面临的主要要问题仓储物物流房房地产产持有有成本本增加加，物物流物物业租租金增增加仓储物物流用用地整整体利利用率率不高高，仓仓储空空置率率较高高四、仓仓储物物流用用地发发展政政策分分析《物流业业调整整和振振兴计计划》的发布布促进进了物物流业业的发发展2009年3月，国国务院院印发发《物流业业调整整和振振兴计计划》之后，，物流流业快快速发发展，，产业业发展展水平平不断断提升升。全全国各各地区区、各各部门门积极极行动动、密密切配配合，，出台台多项项政策策措施施支持持物流流业调调整振振兴。。国家家发改改委会会同有有关部部门制制定了了《落实物物流业业调整整和振振兴规规划部部门分分工方方案》，建立立了由由33个部门门参加加的物物流业业调整整振兴兴规划划实施施工作作小组组，统统筹协协调落落实物物流业业调整整和振振兴规规划实实施中中的有有关问问题。。仓储物物流用用地发发展政政策分分析国家对对于物物流产产业给给予政政策上上的支支持国家““十二二五””规划划对物物流产产业的的影响响“十二二五””规划划中提提出““加加快发发展服服务业业，把把推动动服务务业大大发展展作为为产业业结构构优化化的战战略重重点””，物物流业业作为为国民民经济济的加加速器器，将将迎来来新的的发展展机遇遇期；；“十二二五””期间间，国国家将将制定定《物流业业发展展中长长期规规划（（2012-2020年）》，在此此期间间，物物流业业将在在调整整振兴兴基础础上进进一步步夯实实产业业基础础，步步入快快速发发展新新阶段段；国务院院总理理温家家宝2001年6月8日主持持召开开国务务院常常务会会议，，研究究部署署进一一步促促进物物流业业健康康发展展等工工作，，会上上提出出八项项物流流业配配套政政策措措施，，特别别提出出要加加大对对物流流业的的土地地政策策支持持力度度：减轻物物流企企业税税收负负担，，完善善大宗宗商品品仓储储设施施用地地的土土地使使用税税政策策；科学制制定物物流园园区发发展规规划，，对纳纳入规规划的的物流流园区区用地地给予予重点点保障障；支持将将工业业企业业旧厂厂房、、仓库库和存存量土土地资资源用用于发发展物物流业业。仓储物物流用用地发发展政政策分分析国家对对于物物流产产业给给予政政策上上的支支持福建省省2010年3月24日，《福建省省促进进现代代物流流业发发展条条例（（草案案）》提交福福建省省十一一届人人大常常委会会第十十四次次会议议审议议，这这是全全国率率先提提交人人大审审议的的促进进物流流业发发展专项地地方性性法规规。该法法规草草案设设置了了“扶持与与保障障”专章，，在用用地方方面，，给予予物流流企业业诸多多优惠惠：（1）重点点培育育和扶扶持的的物流流企业业物流流项目目用地地、为为生产产配套套的仓仓储物物流项项目用用地，，享受工业用用地政策；（2）重点物流流建设项目目新增建设设用地，在在本地区土土地储备或或土地利用用年度计划划指标内安排；（3）物流项目目的国有建建设用地使使用权，可可以依法采采取出让、租赁赁、作价出出资或入股股的方式提供供；（4）物流建设设项目用地地出让年限可在法定最最高年限范范围内按需设定，土地出让让金按照土土地出让合合同约定的的期限和方方式缴纳；；（5）物流企业业通过租赁方式取得国国有建设用用地使用权权的，可逐年缴纳租租金；（6）经批准开开山填海整治的土地和改造的废弃土地地，可按照照优先和优惠惠的原则用于于发展物流流业，具体体优惠办法法由省政府府制定。仓储物流用用地发展政政策分析各地方政府府兴建物流流园区，并并在用地政政策上给予予优惠广东省为了贯彻落落实《中共广东省省委、广东东省人民政政府关于大大力发展现现代流通业业的意见》（粤发20021号）精神，，加强用地地管理，支支持现代流流通业发展展，广东省省政府发文文为物流企企业用地提提供优惠政政策：（1）列入省规规划并由省省立项的大大型物流基基地（以下下简称基地地），属于于新增建设设用地，所所需用地指标由省安排；（2）在基地内内设立的物物流配送中中心和物流流企业，其其新增建设设用地按仓储（工业业）用地实行有偿使使用，土地地使用权出出让金和市市政基础设设施配套费费按当地标准下下限征收；（3）企业以原划拨土地为引进进资金和设设备建设物物流配送中中心，可按按规定补交最低标标准的土地使用用权出让金后，将土地地使用权作作为法人资资产作价出资；（4）企业经批批准以原划划拨土地自自行改造为为物流配送送中心，凡凡未涉及产权变变更、转让可出出租的，免予缴纳土土地出让金金；（5）企业经批批准对旧仓仓库等设施施进行易地改造，新建物流流配送中心心时，原土土地由政府府依法收回回后重新出出让，所得得出让金返还还企业用于抵抵缴新建物物流配送中中心应缴的的土地出让让金（超出出部分不返返还）；（6）国有流通通企业改组前资不不抵债的，可将划划拨土地补补办出让手手续，补交交土地出让让金后，作价进入企企业总资产产按照有关规规定，国有有流通企业业改革改组组改造（包包括实行公公司制改造造，发起组组建股份公公司、改组组为全体职职工持股的的有限责任任公司以及及公司合并并、分立等等）引起土土地使用权权转移的，，办理土地地使用权处处置手续后后不作为土土地使用权权交易处理理。仓储物流用用地发展政政策分析各地方政府府兴建物流流园区，并并在用地政政策上给予予优惠上海（1）保障土地地供应。对对物流、研研发、设计计等生产性性服务业项项目的用地地优先供应应，确保项项目落地；；（2）重点建设设物流基地地。采取上上海市政府府与交通集集团、区政政府共同出出资成立开开发公司，，由开发公公司负责园园区规划、、土地开发发和招商引引资的模式式，重点建建设外高桥桥物流园区区、深水港港物流园区区和西北综综合物流园园区重点物物流基地。。北京积极推动物物流园区建建设。采取取市政府统统一规划布布局、区政政府积极推推动建设的的模式，积积极引进物物流企业进进驻物流园园区。南京（1）加快物流流基地建设设。坚持以以市场为导导向、企业业为主体，，政府通过过规划、优优惠政策、、财政资金金引导等手手段吸引企企业进驻龙龙潭、禄口口和丁家庄庄三大物流流基地。（2）拓展物流流业发展空空间。按照照全市现代代化物流业业发展规划划，优先对对物流园区区、物流中中心用地进进行规划预预留。物流流园区建设设需要占用用耕地的，，优先安排排用地计划划，解决耕耕地占补平平衡指标。。仓储物流用用地发展政政策分析各地方政府府兴建物流流园区，并并在用地政政策上给予予优惠重庆重庆市2005年7月印发了《重庆市人民民政府关于于加快现代代物流业发发展的意见见》。具体的扶扶持政策有有：（1）实施物流流项目用地地优惠政策策。对列入入重庆市““十一五””规划的物物流基地和和重点物流流业项目优先保障用用地，其用地和各种种规费按照照工业园区区用地政策策执行，免收配套费费；（2）土地出让让金按照工业用地标标准执行；（3）建立了税费优惠政策和快速审批机制。仓储物流用用地发展政政策分析各地方政府府兴建物流流园区，并并在用地政政策上给予予优惠成都目前成都出出台促进物物流业发展展的相关政政策文件有有：《成都市现代代物流业发发展规划纲纲要》（成府发【2005】47号）《成都市人民民政府关于于加快推进进现代物流流产业发展展的意见》（成府发【2005】38号）《成都市现代代物流项目目用地实施施意见》（成办发【2004】8号）《成都市重点点现代物流流项目确认认暂行实施施办法》（成物流办办【2005】11号）物流集中发发展区用地地优惠政策策有：用地按工业项目以协议方式转让；；土地出让金金、土地增增值收益全全额返还用于集中发发展区的基基础设施建建设；报建费减半半；实施土地滚滚动储备制制度、确保保物流项目目用地的及时供应。仓储物流用用地发展政政策分析各地方政府府兴建物流流园区，并并在用地政政策上给予予优惠五、物流企企业的应对对策略物流园区作作为物流企企业业务活活动的主要要载体，是是一种集约约化使用土土地的物流流基础设施施。物流园园区能够在在有限的土土地上建设设功能更加加齐全、运运营更加有有效、产出出更高的物物流设施。。如能够在在土地面积积一定的情情况下，使使库房的建建筑密度更更高、道路路通行能力力更强、站站台库数量量更多、起起重设备更更加先进、、业务调度度更为科学学、信息平平台功能更更为完善。。物流企业业应充分利利用物流园园区的优势势，以减少少对于土地地资源的占占用。从企业经经营的角角度来看看，物流流企业入入驻政府府规划的的物流园园区不仅仅可以节省部分分土地购购置费，而且还还可以有效地规规避经营营风险。这是因因为：（1）物流园园区一般般规划与与管理较较为科学学，可以以为区内内企业提提供财税税、融资资、通关关等方面面的优惠惠，企业业可以降降低企业业经营成成本；（2）物流企企业可以以根据物物流园区区布局合合理且定定位清晰晰的特点点以及自自身的业业务特点点，有针针对性地地开展独独具特色色的物流流业务，，提高自自身的核核心竞争争力；（3）物流园园区内企企业的集集群效应应可以极极大提升升企业的的知名度度和影响响力。物流企业业的应对对策略充分利用用物流园园区集约约化使用用土地的的优势充分利用用城市不不同区域域的土地地差价，，合理地地选择企企业库房房用地。。（1）购置新新建仓库库用地时时，尽量量选择地地价相对对较低、、地源充充足的城城市郊区区；（2）采用土土地置换换的方式式重新建建设企业业仓库；；一些传统统仓储企企业的仓仓储设施施位于城城市的中中心地带带，限制制了企业业仓储能能力的扩扩充，严严重影响响货物的的集散。。因此企企业可以以采用土土地置换换的方式式在郊外外重新选选址建库库，退内内进外，，以降低低土地购购置的巨巨大成本本；（3）对企业业物流网网络节点点科学布布局；例如一些些实力较较强的企企业可以以利用中中西部地地区的土土地、税税收等方方面的优优惠政策策，将企企业物流流网络的的节点布布局逐步步由长三三角、珠珠三角以以及环渤渤海等经经济发达达地区向向中西部部地区的的城市扩扩展，从从整体上上降低企企业的经经营成本本。物流企业业的应对对策略合理进行行企业仓仓储库房房选址物流企业业特别是是仓储企企业要改改变过去去过分依依靠消耗耗土地资资源、不不重视土土地利用用效率的的观念，，注重土土地资源源节约，，挖掘现现有用地地潜力，，尽可能能提高土土地资源源的利用用率。通过合理理规划和和科学管管理，提提高企业业现有仓仓库的运运作效率率;充分利用用自己的的旧厂房房、旧场场地等闲闲置土地地资源，，尽可能能地避免免购置新新土地来来建设库库房，以以压缩企企业整体体经营成成本；改造原有有库房，，提高库库房土地地及空间间的利用用率。如如建造多多层楼库库或高架架立体库库，提高高库房的的建筑密密度，启启用先进进的自动动化作业业设备。。物流企业业的应对对策略提高既有有土地资资源利用用效率物流企业业的应对对策略合理选择择扩大企企业规模模的方式式扩大模式式收购国有土地兼并租赁租赁集体土地并购联营谢谢谢9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/202311:38:44PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday,January7,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/71/7/202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。07一一月20232023/1/72023/1/72023/1/715、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。一月月232023/1/72023/1/72023/1/71/7/202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/72023/1/707January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2023/1/72023/1/72023/1/72023/1/79、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。2023/1/72023/1/7Saturday,January7,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。2023/1/72023/1/72023/1/71/7/202311:38:44PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Jan-2307-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。2023/1/72023/1/72023/1/7Saturday