中远商城可行性报告月日更新

2010年3月8日中远两湾置业商城项目

可行性研究建议书目录项目背景埃森哲对零售业的认识为什么选择埃森哲项目方法项目时间安排项目组织结构和人员简历报价4722526264742索引项目背景埃森哲对零售业的认识项目方法为什么选择埃森哲项目时间安排项目组织结构和人员简历报价4722526264743中国远洋运输集团海上运输中远集装箱运输有限公司中远散货运输有限公司广州远洋运输公司青岛远洋运输公司厦门远洋运输公司大连远洋运输公司深圳远洋运输股份有限公司航空货运中远国际航空货运代理有限公司内陆储运中远国际城船舶代理中国天津外轮代理公司航运主业工业中远工业公司贸易中远国际贸易公司房地产中远置业集团有限公司中远房地产开发公司上海中远房地产开发经营公司中远发展股份有限公司上海中远两湾置业发展有限公司上海国际航运金融大厦中远酒店物业管理有限公司金融保险中远财务公司旅游中远国际旅行社劳务中远劳务公司岸上产业1961年4月27日新中国第一家国际海运企业中国远洋运输总公司成立。1993年2月16日中国远洋运输集团(中远集团)成立。中远集团是以国际航运为主业,集船务代理、货运代理、空运代理、码头仓储、内陆集疏运、贸易、工业、金融、保险、房地产开发、旅游、劳务输出、院校教育等业务于一体的大型企业集团,是国家确定的56家大型试点企业集团之一。中远集团成立起，便以“转换企业经营机制，建立现代企业制度”为目标，制订了中远集团的“下海、登陆、上天”的总体发展战略。即以航运为中心，积极发展岸上产业。在保持航运收入稳步增长的同时，增加多种经营的收入，并逐步使之占到总利润的40%。到目前为止，中远岸上产业已发展成为中远集团的骨干支柱，从业人员近8000人，1996年已上升到集团总利润的40%以上。

埃森哲对中远集团的了解4中远两湾城项目是中远集团旗下上海中远两湾置业发展有限公司在上海投资的大型房地产项目，也是迄今为止上海市区最大的旧城改造项目，总投资逾65亿人民币，计划于2004年前后完成。中远两湾城项目总建筑面积达170万平方米，包括13000套商品房，30多万平方米的各类商业配套设施，4000多个车位，约40000多人的小区居住人口。目前一期已基本售出，二期也已销售过千套。为配合小区建设，上海中远两湾置业发展有限公司计划在小区北部占地20000平方米的地块上建造面向全上海一定消费层次，并适应未来商业发展方向，满足购物、休闲、娱乐等多样需求的一流的大型综合性商业设施(简称商城)。由于商城投资非常巨大，上海中远两湾置业发展有限公司邀请专业咨询公司对商城进行策划设计，包括进行项目的可行性研究和商城定位研究，并推荐建筑设计师事务所和核心租户。埃森哲对中远两湾城商城项目的了解5索引项目背景埃森哲对零售业的认识项目方法为什么选择埃森哲项目时间安排项目组织结构和人员简历报价4722526264746埃森哲对零售业的认识-零售业的明天顾客的需求变得越来越挑剔和多样化顾客对产品的质量和价值有更高的预期值,然而忠诚度更低他们需要便利；他们花费越来越少的购物时间他们具备日益增强的社会意识他们拥有丰富的市场信息以及无限的选择他们需要与众不同的产品与服务7供应商需要的是一种合作关系，甚至对于某些产品可能直接从事零售技术使得新的加入者更容易进入,例如：“虚拟”零售商相互激烈竞争以捕捉新的市场、销售渠道和产品零售业的市场竞争变得越来越激烈竞争将跨越行业界线并且直接面对全球最佳的企业埃森哲对零售业的认识-零售业的明天(续)81.以客户为中心的经营客户服务/客户关系管理客户细分-个性化的广告促销、产品与服务2.多渠道的零售零售商角色再定义有形的商品展示和销售场所+电子零售营销:产品/地理区域/服务/客户细分多渠道促销3.客户的位置=我们的商店灵活的房地产销售新的联盟4.客户拥有更多的市场信息强大的品牌激进的价格策略5.新的组织结构和业务流程新的组织结构、新的技能要求和奖励制度新的业务流程因此，零售商必须及时重构其业务埃森哲对零售业的认识-零售业的明天(续)9要在未来的竞争中胜出，商业零售企业必须与其它企业在本行业以及跨行业进行紧密协作多个企业,多个行业多个企业,单一行业单一企业,单一行业今天行业发展价值创造埃森哲对零售业的认识-零售业的明天(续)10传统型发展型先进型市场形态态:每日送货货销售量小小传统的家家庭贸易易供应非冷冷冻食品品供应新鲜鲜的蔬菜菜商品无包包装商品未经经清洗鲜活家禽禽市场形态态:小型超市市/便利利店售货亭包装商品品开始进进入市场场供应非冷冷冻的鲜鲜肉和家家禽供应新鲜鲜蔬菜市场环境境较洁净净市场形态态:大型/特特大型超超市连锁便利利店提供品牌牌商品提供包装装的新鲜鲜食品提供熟食食制品提供微波波炉食品品提供的食食品胆固固醇和脂肪的含含量低亚洲零售售业市场场开始从从传统型型向先进进型转变变埃森哲对对零售业业的认识识-亚亚洲11传统型发展型先进型消费形态态:每日日消消费费(消消费费量量小小)每日日消消耗耗传统统食食品品：：早早餐餐=午午餐餐=晚晚餐餐食品品中中盐盐和和味味精精含含量量高高不消消费费奶奶制制品品食品品中中油油和和脂脂肪肪含含量量高高采购购基基本本的的服服装装消费费形形态态:消费费早早餐餐食食品品消费费方方便便食食品品对大大米米的的消消费费量量减减少少消费费更更多多的的包包装装产产品品消费费更更多多的的奶奶制制品品食品品中中脂脂肪肪和和胆胆固固醇醇的的含含量量低低消费费注注重重品品牌牌和和企企业业形形象象消费费形形态态:开始始养养成成每每周周消消费费的的习习惯惯早餐餐和和午午餐餐简简单单包装装产产品品消消费费量量小小消费费冰冰淇淇淋淋、、牛牛奶奶等等奶奶制制品品消费费速速食食食食品品和和甜甜品品开始始消消费费包包装装的的食食品品原原料料和和调味味品品开始始有有意意识识地地配配餐餐亚洲洲零零售售业业市市场场开开始始从从传传统统型型向向先先进进型型转转变变埃森森哲哲对对零零售售业业的的认认识识-亚亚洲洲(续续)12全球球性性的的大大型型零零售售商商进进入入亚亚洲洲市市场场:Wal-martCarrefourTescoDelhaizeCasinoetc.直接接面面向向顾顾客客的的电电子子零零售售商商:ALToysRUCDE全国国性性零零售售商商:CentralDepartmentStoresFarEasternDept.StoresMataharietc.泛太太平平洋洋地地区区零零售售商商:ASWatsonDairyFarmSogoTakashimaya亚洲洲消消费费者者的的购购物物选选择择日日益益多多样样化化-随随时时、、随随地地、、任任何何商商品品埃森森哲哲对对零零售售业业的的认认识识-亚亚洲洲(续续)13大型型超超市市和和特特大大型型超超市市是是发发展展中中的的零零售售形形式式，，是是消消费费市市场场的的主主导导者者特大大型型超超市市大型型超超市市便捷捷性性价格格连锁锁商商店店百货货公公司司高高低顾客客的的期期望望：：服务务水水平平高高价格格低低品种种多多电子子零零售售商商埃森森哲哲对对零零售售业业的的认认识识-亚亚洲洲(续续)食品品店店净菜菜市市场场14埃森森哲哲对对零零售售业业的的认认识识-亚亚洲洲(续续)特大大型型超超市市大型型超超市市便捷捷性性价格格百货货公公司司高电子子零零售售商商电子子零零售售商商在在提提供供最最佳佳服服务务方方面面有有巨巨大大的的潜潜力力电子子零零售售商商高低连锁锁商商店店顾客客的的期期望望：：服务务水水平平高高价格格低低品种种多多食品品店店净菜菜市市场场15中国国零零售售业业的的市市场场规规模模各年年消消费费品品零零售售总总额额2000年年的的数数据据是是根根据据2000年年1至至11月月3675.8亿亿美美元元和和8.7%增增长长率率估估算算的的埃森哲对零零售业的认认识-中中国16中国零售业业的各种业业态的趋势势与面临的的挑战新出现的趋趋势百货商店在在中国的零零售业中仍仍占有最为为重要的地地位更大的规模模，尤其是是在大城市市新建/合并并大型的集集团公司在其他领域域寻找机会会，不仅仅仅集中在零零售业，例例如：半成成品的食物物、餐馆、、娱乐、服服务和通讯讯善于吸收现现代零售管管理模式向连锁商店店管理转变变挑战过多的百货货商店增加加了不必要要的竞争集中在市区区单一百货店店的规模不不大，缺乏乏连锁商店店管理新出现的趋趋势在20世纪纪80年代代的中后期期，超市在在中国开始始出现在最近几年年发展迅速速超过800家连锁超超市公司，，拥有逾万万家特许经经营店排名前22位的连锁锁超市公司司的年销售售收入均超超过1200万美元元，平均每每家拥有69家连锁锁店挑战连锁经营的的水平过低低，连锁店店过少缺少配送中中心，无集集中式配送送百货商店超市埃森哲对零零售业的认认识-中中国(续)17中国零售业业的各种业业态的趋势势与面临的的挑战(续续)新出现的趋趋势发展相当迅迅猛结构改变(食品专卖卖店减少，，家庭用品品专卖店增增加)分布在更特特定的地域域内更低的价格格、更专业业的服务、、连锁店挑战缺乏经验丰丰富的员工工缺乏零售业业管理经验验占有较少的的市场份额额/区域新出现的趋趋势越来越流行行国外的著名名零售商，，如沃玛特特、家乐福福、麦德隆隆等，在进进入中国市市场时均选选择该领域域目前在中国国有超过600家仓仓储式商场场国外零售商商在该领域域占据主导导地位，成成为本地零零售商的强强大竞争对对手挑战本地零售商商在这一领领域遭受来来自国外零零售商的更更大冲击缺少配送中中心专卖店仓储式商场场埃森哲对零零售业的认认识-中中国(续)18中国零售业业的各种业业态的趋势势与面临的的挑战(续续)新出现的趋趋势在20世纪纪90年代代才刚出现现且发展很很快本地的便利利店与西方方的“7-11”便便利店存在在很大差异异，例如：：更短的营营业时间和和供应有限限的商品能满足消费费者目前的的需求，未未来的发展展机会很大大挑战尚处在发展展中阶段服务水准较较低新出现的趋趋势电子商店在在中国刚出出现不久/发展很快快“BtoC”方式在中国国零售业电电子商务中中扮演了重重要角色许多传统的的零售商将将他们的销销售扩展到到了互联网网上潜在的巨大大的市场份份额挑战受到个人信信用政策的的限制受到电子支支付技术的的限制便利店电子商店埃森哲对零零售业的认认识-中中国(续)19国外零售商商在中国的的情况家乐福目前前在中国已已建27家家商店，并并计划在2001年年新开7至至8家商店店。其2000年的的销售收入入达到9.6亿美元元沃玛特目前前在中国已已建15家家商店，并并计划在2001年年新开8家家商店麦德隆目前前在中国已已建7家商商店，并计计划在2001年新新开8家商商店百盛目前在在中国已建建19家商商店，并计计划在未来来的5年内内新开100家商店店等等等埃森森哲哲对对零零售售业业的的认认识识-中中国国(续续)20索引引项目目背背景景埃森森哲哲对对零零售售业业的的认认识识项目方法为什么选择埃埃森哲项目时间安排排项目组织结构构和人员简历历报价47225262647421埃森哲建议此此次管理咨询询项目分成两两个阶段步骤二:详详细主计划“执行计划和和营销策略实实施”步骤一:可可行性研究和和初步主计划划“分析工作作”步骤三:推推荐建筑设计计师事务所与与租户分析商城现场场设置情况分析市场潜力力收集和分析零零售行业标准准案例了解客户的业业务现状以确确保投资项目目的可行性设计确定初步步设想示意性概要设设计图本建议书涵盖盖的内容阶段一：可行行性研究阶段二：设计计和推广制定全面的发发展和推广策策略以及相应应的活动在深入的市场场研究基础上上进行详细的的可行性分析析制定相应的财财务计划根据和结合周周边竞争对手手的状况来改改进相应的计计划制定针对投资资者的详细营营销策略推荐国际建筑筑设计师事务务所(埃森哲哲)推荐国内建筑筑设计师事务务所联系国际租户户(埃森哲)联系国内租户户协助客户进行行巡回宣传(埃森哲)主要成果与活活动:22阶段一之步骤一:可行性研究和和初步主计划设想各项可能的业务内内容娱乐业商业餐饮业商务办公酒店业...预测各项业务的市场潜潜力评估竞争激烈烈程度确定各项业务的吸引力力确定各项业务的经济/社会效益制定投资的各各项业务位置布局选择择标准11确定基本设想想:娱乐业商业餐饮业商务办公酒店业考虑“一致性性/集成性””评估各项业务务投资与中远远置业的适合合程度各项业务的吸引力力8选择优先发展的业务核心业务内容与中远置业的的适合程度12评估初步计划的综合可可行性/风险险:经济效益社会效益环境效益确定基本设想想“情况分析””“客户评估””“相关案例分分析”“初步设想制定和示意图设计计”“初步可行性研究和和财务计划””“前期市场调查查”-++-明确客户的“自建/外包策略”与客户的能力相符替代投资者和合作伙伴10进行行业标准准研究业务策略23阶段一之步骤骤二:详细主计划完善初步计划划的设计和评评估投资水平平评估其其它位置的竞争争力信息:客户的初步步计划评估目目标业业务市市场需需求确定目标业业务对私人投投资的的需求求确定国国营/私人人投资资项目目并对其其分类评估关键私人投投资项项目的的经济济可行行性确定发发展策策略的的主要要方面面目标业务的市场场调研研发展计划和和建设设项目确确认准备场场地计计划和和手册册(示意意图)目标：：明确确发展展计划，建设设项目目和国国营/私人人投资资业务务的可可行性性准备经经过市市场测测试的的协议议10针对预期的的主要要投资资方进行私私人招招募准准备-文件-程程序-时时间安安排11针对预期的的主要投资资方进行国国营招募准准备-文件-程序-时间安安排24阶段二：设设计和推广广租户国际租户国内租户建筑设计师师事务所国际租户国内租户中远置业埃森哲沃玛特麦当劳ChanelBenettonDiscoveryBeaconHotelCorporation...SASAKIHOKERAEDAW...租户候选人人建筑设计师师事务所候候选人评估标准25埃森哲负责责建筑设计师师事务所负负责中远置业负负责全面的项目目协调/质质量、预算算、进度控控制设计管理和和协调示意图准备备递交申请和和审批过程程可行性确认认基础架构基基本方案准准备发展理念的的可行性发展理念了了解发展理念验验证发展理念确确立业务案例准准备投资设计的可行行性为设计和运运作提供市市场信息验证设计市场营销经济性准备业务计计划基础架构建建设技术基础架构设计活动方式可行性设计技术基础架架构I.业务策略/

发展计计划/投资资计划II.设计III.建设建设可行性分析析协调项目启动准准备全面项目协协调营销法务项目管理建设场地准备设计可行性性内部设计外部设计详细内部设设计基础架构改改进场地/技术术调查法律要求审批结束发展理念示意图设计开发公司形象定定义营销手册营销策略营销计划营销活动准备开开始运作活动和服务务设计信息系统设设计流程和组织织设计信息系统建建立测试培训设施管管理人员招聘和和培训计划纲要准准备主计划准备备吸引投资者者建设文件沟通策略阶段二：中中远置业、、埃森哲、、建筑设计计师事务所所各自的作作用场地准备基础架构建设261.1设设想各项可能的业务务内容a.综合总结埃埃森哲在业业务内容方方面的信息息b.评估各项业业务的主要要机会c.在基本评估估的基础上上判断可行行的业务内内容针对客户情情况考虑得得出的可能能的业务内内容是？娱乐业、商商业、餐饮饮业、商务务办公和酒酒店业在中中国及上海海的发展情情况如何？？主要的业务务内容的优优势和特点点是什么？？例如:地理位置需需求客户/使用用者类型设施国内和国际际竞争关键成功因因素投资集中程程度对其它优先先发展业务务的影响基础架构需需求等等国际投资者者正在考虑虑何种项目目？成果活动271.1设设想各项可能的业务务内容举例例-娱乐业娱乐业举例例主题娱乐项目海滩山区博物馆和艺术中心乡村型休闲场所自然风光游览场所休闲山谷游艇出游和岸上活动设施个人/小组野营流行饰品区风土人情野营区四季远足场所游戏和娱乐场度假区/养老院高尔夫球道和培训中心其他活动场所健康/健身设施冒险乐园会议和会展设施教育/培训场所特殊活动和节庆场所潜水场所钓鱼/打猎场自然/历史体验文化/历史遗产名胜公司培训活动场所其他举例28埃森哲与世世界顶尖公公司在娱乐乐业方面有丰富的合合作经验-有代表表性的娱乐乐业客户-AccorAetnaInvestment,RealtyAIGRealEstateManagementAldrich,Eastman&WaltchAlliedHospitalityGroupAllmerica,Inc.AMBInstitutionalAdvisorsAmericanGeneralCorp.AmpalAmerican-IsraelCorporationAnchorNationalLifeInsuranceAppleCoreHotelsArteryOrganizatin,Inc.AvatarHoldings,Inc.B.F.SaulREITBalcorDevelopmentCompanyBancOneBancoGubernamentaldeFomentoBeaconHotelCorporationBearStearnsBenefitCapitalBetaWestProperties,Inc.BinswangerBoykinManagementCompanyBulgarianCommitteeofTourismC.S.FirstBostonCaesarsWorld,Inc.CapitolHotelGroupCapStarHotelsInc.CardinalRealEstateCarniconCasdenCompanyCBCommericalCentexCorporationCGRAdvisorsCharlesE.SmithCompaniesKleinPropertiesChinaRealEstateDevelopmentGroupChoiceHotelsInternationalCignaInvestments,Inc.CIICGroupUSA,Ltd.CircusCircusEnterprisesInc.CitibankN.A.CiticorpRealEstateCityofDetroitPensionFundCityofMiamiBeachCollegeRetirementEquitiesFundCollinsFoodsIntl,Inc.ColonyHotels&ResortsCommonwealthEquityTrustConnecticutMutualLifeInsuranceCo.ConnecticutNationalBankCopleyRealEstateAdvisorsCopthorneHotels CornerstoneColumbiaDevelopmentCo.CousinsProperties,Inc.CreditLyonnaisCRI,Inc.CrownAmericanCorp.CSXCorporationDanubiusHotels,HungaryDeltaHotelsandResortsDeutscheBankRealtyAdvisorsDeutscheMorganGrenfellDoralHotelsandResortsDoubletree,Inc.DruryInns,Inc.DurbinCompanies,Inc.East-WestPropertiesEasternRealtyInvestmentsEconoLodges1.1设想想各项可能的业务内内容举例-娱乐业29埃森哲与世界界顶尖公司在在娱乐业方面有丰富的合作作经验-有代表性性的娱乐业客客户(续)-EuropeanFinancialCenter,FairmontHotelManagement,FelCorSuiteHotels,Inc.FirstAmericanBankFirstBostonCorporationFirstInterstateBankFirstNationalBankofBostonFirstRepublicBank/NCNBFirstTrustBankFITInvestorsFitchInvestorsService,Inc.Forte,PLCFourSeasonsHotelsFundacionAnde-RepublicofPanamaGardenStateDevelopmentGasthoffGranshammer,Inc.GeraldD.HinesInterestsGlenboroughCorporationGordonP.GettyFamilyTrst.GreatAmericanManagement&InvestmentGreekNationalTouristOrg.GSICRealtyCorp.GTEGulfstreanLandandDevelopmentCo.HalekulaniCorporationHallFinancialGroup,Inc.HamptonInnsHarrah'sHartfordFireInsuranceCom.HenleyGorupHersheyTrustCompanyHiltonHotelsCorporationHolidayCorporationHomartDevelopmentCom.HospitalityEquityInvestorsHostMarriottCorporationHostmarkHospitalityHotelPropertiesTrust(HPT)HotelesCalindaHotelesMeliaHyattDevelopmentCo.HyattInternationalHotelsIDG-NewEuropeHotelsN.V.ImperialHotelsCorp.InfinityGroupInterContinentalHotelsCo.Irell&ManellaLLPITOCHUITTCorporationJapanAirlinesJohnHancockProperties,Inc.JohnQ.HammonsHotelInc.JohnsonWaxDevelopmentCorp.JonesDayReavisandPogueKabuto,Inc.KadushiCliffsResortCo.KamoriInternationalKempinskiHotelsKGLandCorporationKGLandNewYorkCo.KilroyIndustriesKollCompanyLandmarkGroupLaneHospitalityLepercqHotelsLernerCorporationLincolnPropertyCompanyLodgeTowerCondominiumAssociationMacomberDevelopment,Assoc.MaguireThomasPartnersMandarinOrientalManhattanEastSuitesManorCare,Inc.MarriottInternationalMartinCompanyMaryland1.1设想想各项可能的业务内内容举例-娱乐业30埃森哲与世界界顶尖公司在在娱乐业方面有丰富富的合合作经经验-有有代表表性的的娱乐乐业客客户(续续)-MassportMaxxamPropertyCompanyMcCorristonMihoMillerMukaiMcMorgan&CompanyMeadCorporationMellonBankMelvinSimon&AssociatesMeridienHotelsMetroHotelsMGMGrandHotelsInc.MitsuiTrustMNCFinancial,Inc.Morrison&FoersterMotel6MutualBenefitLifeMutualLifeInsuranceCo.ofNewYorkNatWestMarketsNCNBNeptuneMarinaNewJerseyDepartmentofInsuranceNidamConstruction,Inc.NikkoHotelsNordbankenOliverCarrCompanyOmniHotelsOrixRealEstateEquities,Inc.PacificMutualLifeInsuranceCompanyPaineWebberProperties,Inc.ParagonGroup,Inc.ParkLaneHotels,Interntl.PeabodyHotelGroupPennMutualLifeInsuranceCompanyPensionRealtyAdvisorsPhoenixMutualInsurancePittsburghNationalBankPosadasdeMexicoPotomacHotelGroupPrimadonnaResorts,Inc.PrincipalHotelsGroupPromusCompaniesPrudentialRealtyGroupPyramidEntertainmentVenues,Ltd.QualityInnsRadissonHotelsInternatnl.RappahannockInvestmentCompanyRedLionHotels&InnsResidenceInnByMarriottResolutionTrustCo.RidgewellsCateringRihgaRoyalHotelRitz-CarltonHotelCompanyRivaNorthCondominiumAssociationRocheConstructors,Inc.RosewoodHotelGroupRouseCompanySachsManagementCorporationSaharaResortsSaisonGroupScanicHotelsScanticonConferenceCentr.SecurityNationalBankServico,Inc.ShimuzuSkopbankSmithBarneySocietesdesBainsdeMerSolusProperties,Inc.SonnenblickGoldmanCompanySorosRealty,Inc.SouthCharlesRealty,Inc.Sparbanken/BNESvedbankStarwoodCapitalStarwoodLodgingTrustSumitomoBank,Ltd.SummaCorp.-HowardHughesPropertiesSunChemicalCorpSunAmericaInvestmentsSunbeltHotels1.1设想想各项可能的业务内内容举例-娱乐业31埃森哲与世界界顶尖公司在在娱乐业方面有丰富的合作作经验-有代表性性的娱乐业客客户(续)-Teachers'InsuranceandAnnuityAssn.TheSwissôtelGroupTigerRealEstatePartnersTishmanSpeyerPropertiesTobishimaAssociates,LtdToday'sHotelCorporationTrammellCrowVenturesTranscontinentalProperties,Inc.TravelersRealtyInvestmentCompanyTrump/GalbreathTurnerConstructionTwentyFirstCenturyHousingUplandIndustriesofUnionPacificVicorpRestaurantsVillaBanfiU.S.A.WashingtonStateInvestmentBoardWellsFargoRealtyAdvisorsWesparWestbrookPartnersWestinHotels&ResortsWeyerhaeuerRealEstateCo.WheelockMarden&Co.WilliamsHospitalityManagementCorp.Winegardner&HammonsWoodlands,Corp.WyndhamHotels&ResortsYarmouthGroup1.1设想想各项可能的业务内内容举例-娱乐业32确定商业形态态举例1.1设想想各项可能的业务内内容举例-商业33我们在消费品品和食品零售售及其相关行行业有长期的的项目经验...A&PAholdAlbertsonsAmericanDrugStoresBasha’’sMarketsBi-LoBootsDrugStoresBruno’’sBurgerKingCarrefourCityMarketsCircleKStoresCVSDartGroupDelChampsDenny’’sDillonsDiscountDrugDominick’sDomino’sPizzaFiestaMarkFood4LessFredMeyer消费品生产分销商/批发发商零售商/食品品服务商FMI-InvoiceDeductionsCouncilofLogisticsManagementInternationalFoodService

DistributorsAssoc.NationalAssociationofWholesaler-DistributorsVICS-QuickResponseTheCoca-ColaRetailingResearchGroup(Europe)NAW/DREFDelphiStudiesNationalRetailFederationNGA,FMI-CouponStudies客户ARAServicesBellCarterDistributorsCardinalHealthCertifiedGrocersFlemingFoodCooperativeGATXLogisticsGiantWholesaleCorp.HolidayCompaniesMcClaneDistributorsNestleDistributionCo.PepsicoFoodServicesRykoff-SextonScrivnerShamrockFoodsSuperValueUnivarVendorSupplyofAmericaWakefernWestpac行业组织AmericanHomeFoodsArdmoreFarmsBacardiBeatriceCompaniesBorden,Inc.Bristol-MyersSquibbBurrisCadburySchweppsCampbellSoupCarnationCloroxCompanyCoca-ColaRetailingColgatePalmoliveConAgraDelMonteDialCorporationFortHowardFritoLayGeneralMillsGerberGilletteGrannyGooseFoodsHeleneCurtisHersheyFoodsCorpHollyFarmsHunt-WessonJamesRiverJohnson&JohnsonKraft-GeneralFoodsLeverBrothersLeviStraussM&M/MarsMillerBrewingNestlePepsiCo,Pepsi-ColaPhillipMorrisPillsburyPlantersLifesaversProcter&GambleQuakerOatsRalstonPurinaReadersDigestHEBHomelandStoresICAIRMAA/SJ.SainsburyJackEckardJewelFoodStoresKentuckyFriedChickenKesselModelStoreK-MartKrogerLoblawsLongsDrugStoresLuckyStoresMeijer,Inc.MinyardFoodStoresNationalGrocersPacePathmarkPaylessDrugPerkinsPizzaHutFMI-AlternativeFormatProjectUCC-Long-TermVisionNAWGA-IndustryStrategyAmericanGreetingsResearchCouncilNationalRetailFederationRalph’sRandall’sRedOwlRite-AidSafeway,Inc.SaveMart/WestpacSbarroPizzaSearsSearsCanadaShawsShoney’sSizzlerSlaterBros.MarketsSmith’sFood&DrugSouthlandCorp.SuperKmartCenterTacoBellTGIFridaysThriftDrugTopcoVonsWakefernRJRNabiscoSandozSaraLeeSchering-PloughScottPaperSeagram’sSmithklineBeechamTropicanaFoodsTysonFoodsUnileverWarnerLambertWelch’s1.1设设想各项可能的业务务内容举例例-商业34…同样在在服装零售售业及制造造业经验丰丰富FollettCollegeStoresFranklinsTheGapGreenwoodMillsGuilfordMills,Inc.HammacherSchlemmerHarrisCherninHemaHorchowICAJBakerJCPenneyKmartKay-BeeToy&HobbyKohl’sDepartmentStoresLAGearLaRinascenteLeeCompanyLensCraftersLeviStraussLillianVernonTheLimitedLimitedDistributionServicesLizClaiborneManufacturerofBathroomAccessoriesMarksBrosJewelersMarshallField’sMastIndustriesMayDepartmentStoresMeldiscoMercantileStoresMervyn’sMicroCenterMichiganGeneralMontgomeryWardMyerGraceBrothersNebraskaFurnitureMartNeiman-MarcusNordstromNynexBusinessCentersOfficeMaxPABergner&CoPaylessShoeSourcePearleVisionPhar-MorPier1ImportsMacy’sMajorApparelManufacturerSearsCanadaSearsRoebuck&Co.SeibuShopkoStaplesStride-RiteTargetT.J.MaxxUniformManufacturer&RentalUSShoeVentureVictoria’sSecretWickesFurnitureWomen’sSpecialtyRetailingGroupWoolworths(UK)WranglerYvesSaintLaurentZalesPTMayerRossStoresSaksFifthAvenueSamelloFilene’sBasementFingerhutAbercrombie&FitchAmesDepartmentStoreASDAAvonBatusBenettonBestProductsBlockbusterVideoBuildersSquareByerCaliforniaCarsonPirieScottChanelColesSupermarketsCOMBTheCompanyStoreCVNCompaniesDaytonHudsonGroupDillardStoresDutyFreeShoppersEaton’sEdisonBrothersEggheadDiscountSoftwareErnstHomeCentresFabriCentersofAmericaFederatedDepartmentStores1.1设设想各项可能的业务务内容举例例-商业351.2预预测各项业业务的市场潜力a.评估当前市市场的现状状和趋势，，进行大量量的市场和和消费者的的调查外包第三方方市场调查查或组织大学学生进行消消费者调查查埃森哲负责责问卷设计计、调查质质量的指导导和控制b.证实预测假假设c.预测欲进入入的业务领领域d.评估各项业业务的成熟熟度，筛除除那些已非非常成熟的的业务领域e.访问主要的的潜在投资资者以验证证结论f.构建潜在经经营者及开开拓者资料料数据库g.评估具有代代表性的业业务及其发发展历史每项业务的的市场规模模有多大？？每项业务预预期的发展展趋势(过过去和将来来10年)？影响未来成成长的关键键因素(驱驱动因素)是什么？？有哪些新出出现的趋势势?新兴的业务务是否有潜潜在的巨大大需求和有有限的市场场供给?每项业务目目前处于怎怎样的市场场成熟度阶阶段?谁是开拓者者和潜在的的投资者?他们的投资资决定的取取舍标准?哪些业务应应该从进一一步考察的的清单中删删除结果活动361.3评评估竞争激激烈程度a.从行业协会会或其他渠渠道收集资资料，进行行大量的竞竞争者情况况调查外包第三方方市场调查查或组织大学学生进行竞竞争者情况况调查埃森哲负责责问卷设计计、调查质质量的指导导和控制b.评估获得的的财务状况况和经营业业绩信息c.访问主要的的潜在投资资者以验证证结论d.评估各项业业务的竞争争激烈程度度每项业务的的竞争结构构？全球本国本地竞争是散乱乱的还是集集中的?估计每项业业务在各区区域的实际际盈利水平平(如:高高、中、低低)？哪些业务的的竞争程度度较低?哪些业务是是最为成功功的(以业业务量、高高价格等判判断)?这些业务中中是否有重重要的新的的进入者和和发展趋势势?是否有重大大的进入壁壁垒?哪些业务会会从进一步步考虑的清清单中筛除除(前期筛筛选)？结果活动371.4确确定各项业业务的吸引引力a.从各种渠道道收集整理理各项业务务商业机会会的信息b.构建评分系系统对各项项业务进行行排名c.主要根据专专业判断和和投资机构构的意见，，对行业排排名d.访问主要的的潜在投资资者以验证证结论从商业角度度考察每项项业务最具具吸引力的的地方?市场规模和和成长性竞争激烈程程度最具吸引力力的业务之之概况，包包括如下因因素:人力资源投资经济增长和和刺激怎样的业务务组合可以以产生协力力作用，应应该包括哪哪些?结果活动381.5确确定各项业业务的经济济/社会效效益a.了解上海的的社会经济济发展目标标以及中远远置业发展展战略目标标b.收集整理主主要业务对对社会和经经济潜在影影响的信息息c.构建评分系系统，根据据其对经济济与社会的的影响，对对各项业务务排名d.基于专业判判断对各项项业务排名名e.评估主要业业务总体的的商业/经经济吸引力力f.访问政府官官员以验证证结论基于本地的的知识，估估计各项主主要业务预预期的社会会和经济效效益影响？？如：目前的就业业状况乘数效应对地方的贡贡献收入引入的投资资社会管理成成本需求对地方发展展的战略影影响环境影响其他社会目目标从商业以及及社会经济济角度考察察，哪些业业务是最具具吸引力的的？娱乐业商业餐饮业商务办公酒店业...结果活动391.6确确定投资的的各项业务务位置布局局选择标准准a.根据专家的的意见，准准备初步的的目录并分分业务排名名b.通过与旅游游经营者和和旅行机构构访谈，测测试结果c.访问主要的的潜在投资资者以验证证结果对于那些最最具吸引力力的业务中中的投资者者，在他们们进行地理理位置选择择时，他们们的主要选选择标准是是哪些？如如：场所的条件件场所的位置置基础设施需需求当地法规制制度当地劳动力力技能与成成本当地投资鼓鼓励政策……(见下页举举例)结果活动401.6确确定投资的的各项业务务位置布局局选择标准准(续)在宾馆业的的经验与娱乐业与与其他业务务的互补与与竞争吸引力、活活动、设施施与用途的的多样性历史与文化化资源开发成本所需投资及及其回报安全保护潜在的当地地合作伙伴伴土地的所有有权与控制制休闲市场的的发展趋势势潜在旅游点点的设想潜在的住宅宅区的开发发员工的住房房与其他设设施/服务务英文与其他他语言能力力旅游教育设设施和课程程环境、社会会和经济影影响其他安全市场潜力目前旅游业业的供给与与需求气候政府支持易达性(具备空运运方式作为为目标位置置/仅具备备高速公路路非目标位位置)环境质量旅游的流行行周期(倡倡导、成长长、成熟、、下降、复复苏)投资动机税收、进口口关税现有旅游基基础设施与现有的国国家、省及及地方计划划的关系基础设施的的能力员工与培训训资源当地宾馆的的质量投资地理位位置选择标标准举例-娱乐业业举例41b)潜在的住宅宅/消费者者服务交互式选择择的娱乐服服务虚拟现金交互式商贸贸完整的保安安、防火、、健康服务务内部车辆登登记电子城市会会议灵敏的家庭庭急救控制制自动帐单系系统内部对讲系系统虚拟呼叫服服务实时服务定定价实时住户跟跟踪a)潜在商业服服务远程交换支支持服务远程/协作作处理多媒体内容容开发服务务宽带视频会会议无线通讯服服务实时员工跟跟踪位置布局选选择标准举举例-电电信业1.6确确定投资的的各项业务务位置布局局选择标准准(续)举例421.7结结合中远置置业的未来来发展战略略评估各项项业务与中中远置业的的适合程度度a.分析地图和和描述该地地区的现有有信息b.访问和调查查该区域c.评估中远置置业在娱乐乐、商贸、、餐饮、酒酒店等领域域的经营结结构和现有有投资d.访问政府官官员(国家家、区域、、城市)以以及城市规规划人员e.依据获得的的资料和专专家意见勾勾画结论考虑每项最最具吸引力力的业务中远置业目目前在经济济环境、企企业形象、、角色方面面所处的位位置怎样？？主要问题题在哪里？？由各级政府府确定的中中远置业的的远景、发发展战略、、形象和角角色?中远置业在在这些业务务领域的竞竞争优势与与劣势?中远置业采采用哪些指指标来进行行投资决策策(“竞争适合合度”)?那些是发展展的约束和和限制条件件？他们是是否结构化化的或可克克服的？结果活动431.7评评估目标业业务与中远远置业的适适合程度-环境境因素分析析环境因素包包括地理位位置、自然然环境、社社会人口、、旅游环境境以及外方方投资计划划等因素地理位置与与交通社会经济环环境自然环境外方投投资特别计计划商贸，，娱乐乐，环境地理位位置易达性性交通土地类类型气候周边环环境经济环环境生活方方式社会环环境复杂的的特征征旅游和和文化化资源源娱乐设设施促进因素投资环环境环境因因素441.8选选择优优先发发展的的业务务a.基于专专家的的意见见，在在项目目的开开始阶阶段，，形成成对目目标业业务领领域的的初步步假设设b.基于吸吸引力力与适适合度度，初初步确确定目目标业业务c.明确约约束条条件d.选择优优先考考虑的的业务务领域域哪些业业务具具有最最高的的潜在在商业业机会会并阐阐述中中远置置业应应优先先发展展的业业务最具吸吸引力力的业业务领领域符合中中远置置业的的定位位那些业业务应应该是是“核核心业业务””、那那些应应该是是“辅辅助业业务””存在哪哪些外外部约约束(如基基础设设施、、法规规制度度、特特许制制度等等)影影响投投资的的优先先次序序?结果果活动动8选择优先发展的业务核心业务内容451.8选选择择优优先先发发展展的的业业务务(续续)例如如，，澳澳大大利利亚亚采采用用以以下下方方法法来来确确定定优优先先发发展展的的行行业业，，使使其其在在娱娱乐乐业业发发展展中中领领先先机遇遇能力力背景景DeLaurentis在昆昆士士兰兰州州建建立立了了新新的的摄摄影影室室Paramount公司司拍拍摄摄三三个个电电影系列列(如如,Dolphin’’sCove,NewMissionImpossible,SciFi)澳大大利利亚亚天天才才之之国国澳大大利利亚亚电电视视业业困困境境印度度是是世世界界最最大大的的电电影影制制片片国国美国国全全球球电电影影分分销销优越越的的拍拍摄摄能能力力技能能娴娴熟熟的的员员工工强大大的的工工会会，，但但是是灵灵活活的的工工作作规规则则多样样的的拍拍摄摄现现场场比Hollywood或日日本本更更低低的的拍拍摄摄成成本本与亚亚洲洲的的紧紧密密联联系系成为为南南太太平平洋洋的的Hollywood成为为全全球球电电影影发发行行人人帮助助亚亚洲洲的的电电影影发发行行人人拍拍摄摄吸吸引引西西方方观观众众的的影影片片举例例461.9中中远远置置业业评评估估a.分析析中中远远置置业业的的核核心心竞竞争争力力业务务组组合合优质质资资产产b.评估估中中远远置置业业的的潜潜力力目前前的的经经营营业业务务客户户组组合合c.基于于中中远远置置业业核核心心能能力力和和潜潜力力的的发发展展设设想想的的可可行行性性研研究究d.考察察中中远远置置业业目目前前的的财财务务状状况况，，分分析析发发展展设设想想对对其其财财务务状状况况的的影影响响e.评估中远远置业的的长期战战略，确确保每一一设想的的一致性性与可行行性支持中远远置业发发展战略略的核心心能力?中远置业业如何看看待其业业绩和客客户的未未来潜力力?哪些业务务或机会会将符合合中远置置业的核核心能力力和潜力力?中远置业业的商业业设想是是否符合合其长期期战略和和财务状状况?结果活动471.10进行行行业标标准研究究a.组织三到到四个相相当成功功的与中中远置业业相似的的开发项项目的访访问b.在访问之之前收集集初步信信息并准准备访问问中所要要了解的的问题清清单c.在访问中中，为相相关政府府和私有有经济参参与方组组织和协协调筹划划委员会会d.安排访问问e.执行f.记录和分分析有哪些优优秀和相相似的发发展经验验可以借借鉴(如，有有国际资资本投资资的、经经济刺激激效果的的大型城城市项目目)?三到四个个案例研研究可以以借鉴有哪些成成果：如如旅游者者数量、、财务绩绩效、收收入、就就业、副副业?中远置业业的投资资、市场场发展战战略是什什么？如何管理理和组织织？政府府和私营营成分的的角色?实现结果果所需时时间?基础设施施发展、、激励制制度、规规章制度度、特许许制度和和相关支支持行业业?哪些失失败的的教训训可借借鉴?结果活动481.11确确定定基本本设想想a.根据任任务10选选定的的目标标业务务领域域明确确所需需设施施b.根据市市场分分析的的结果果评估估所需需规模模(任务务2)c.基于市市场分分析、、全球球基准准分析析、和和专家家意见见确定定主题题d.确定设设想选选择项项e.根据全全球相相似项项目的的基准准信息息以及及本国国类似似项目目评价价所投资规规模f.明确基基础设设施需需求和和投资资规模模(基基于基基准信信息)g.明确发发展阶阶段与与次序序:短期发发展领领域与与内容容中期发发展领领域在任务务10中选选择的的行业业需要要建设设哪些些类型型的设设施?他们应应具备备哪些些与众众不同同之处处和主主要的的特点点?与周边边区域域的整整合关关系应应该是是怎样样的？？哪些应应该是是核心心业务务？哪哪些作作为辅辅助功功能？？每一设设施的的规模模和应应具备备的能能力?设计主主题与与建筑筑设想想-由由下一一步骤骤优化化可选的的设想想，包包括土土地利利用、、布局局、交交通连连接，，开放放空间间、群群体建建筑形形式整体布布局和和空间间安排排?所需公公营成成份的的投资资规模模和次次序?所需私私营成成份的的投资资规模模和次次序?每个设设想潜潜在的的不确确定性性和障障碍?整体开开发的的最优优次序序?结果活动491.12评评估估初步步计划划的综综合可可行性性/风风险a.分析每每个设设想的的可行行性与与影响响b.评价财财务影影响c.阐述与与政府府谈判判的社社会影影响d.评价对对环境境的利利益和和影响响e.查明各各种设设想的的风险险f.设计总总体风风险管管理建建议风险最小化化避免风险下一步行动动各种设想的的可行性与与影响?行业发展经济成长创造就业机机会服务项目的的开发平衡发展和和协调整合合建立国际形形象提高人民的的教育水平平和财富防止历史与与文化传统统发展计划的的风险程度度?降低各种风风险的主要要步骤?结果活动50索引项目背景埃森哲对零零售业的认认识项目方法为什么选择择埃森哲项目时间安安排项目组织结结构和人员员简历报价47225262647451836653423502040608010019941996199719981995全球收收入（（亿美美元)全球领先的的管理及信信息技术咨咨询公司在全球48个国家中中设有约150家分分公司在亚太地区区内12个国家家及城市设设有15家家分公司在上海、北北京、香港港特别行政政区和台北北共设有4家分分公司埃森哲（Accenture）是世界最大大的管理和和信息技术术咨询公司司，1999年全球球营业收入入达93亿亿美元埃森哲公司司介绍52我们客户中中90%的的客户都是是在《财富