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文档简介
2022年房地产估价师之房地产案例与分析题库综合试卷A卷附答案单选题(共100题)1、AWeb()isoneofmanysoftwareapplicationsthatfunctionastheinterfacebetweenauserandtheInternet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B2、用二分法来检索数据,最确切的说法是()。A.仅当数据随机排列时,才能正确地检索数据B.仅当数据有序排列时,才能正确地检索数据C.仅当数据量较大时,才能有效地检索数据D.仅当数据量较小时,才能有效地检索数据【答案】B3、():Alocationwheredatacanbetemporarilystored.A.AreaB.DiskC.BufferD.File【答案】C4、在某次通信中,发送方发送了一个8位的数据(包含一个奇校验位),若传输过程中有差错,则接收方可检测出该8位数据()。A.奇数个位出错B.偶数个位出错C.出错的位置D.出错的位数【答案】A5、评价软件详细设计时不考虑()。A.可理解性,使最终用户能理解详细设计,并提出改进意见B.可扩展性,容易添加新的功能C.灵活性,使代码修改能平稳地进行D.可插入性,容易将一个模块抽出去,将另一个有同样接口的模块加进来【答案】A6、为了公共利益的需要,政府对某小区作出了征收决定,甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.3B.5C.10D.15【答案】C7、程序员小张记录的以下心得体会中,不正确的是(55)A.努力做一名懂设计的程序员B.代码写得越急,程序错误越多C.不但要多练习,还要多感悟D.编程调试结束后应立即开始写设计文档【答案】D8、在获取与处理音频信号的过程中,正确的处理顺序是()。A.采样、量化、编码、存储、解码、D/A变换B.量化、采样、编码、存储、解码、A/D变换C.编码、采样、量化、存储、解码、A/D变换D.采样、编码、存储、解码、量化、D/A变换【答案】A9、采用面向对象程序设计语言C++/Java进行系统实现时,定义类S及其子类D。若类S中已经定义了一个虚方法intfun(inta,intb),则方法(44)不能同时在类S中。D中定义方法intfun(inta,intb),这一现象称为(45)。A.覆盖/重置B.封装C.重载/过载D.多态【答案】A10、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.甲级写字楼B.乙级写字楼C.丙级写字楼D.丁级写字楼【答案】B11、某C语言程序中,x是一个浮点型变量,m是一个值为正整数的整型常量,表达式x%m(x被m除取余数)在()时会报错,这是一种(请作答此空)错误。A.词法B.语法C.语义D.运行【答案】C12、()语言不是面向对象的程序设计语言。A.JavaB.C++C.SmalltalkD.Fortran77【答案】D13、如果用户对系统的目标不是很清楚,需求难以定义,这时最好使用()进行系统开发。A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】A14、商品关系P(商品名,条形码,产地,价格)中的()属性可以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是:A.条形码=185升电冰箱B.条形码=‘185升电冰箱’C.商品名=185升电冰箱D.商品名=‘185升电冰箱’【答案】D15、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.租约问题B.租金构成内涵问题C.租金的支付方式问题D.租房用途【答案】D16、在公有继承的情况下,基类的成员在派生类中的访问权限为()。A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C17、甲房地产估价机构接受乙公司委托,对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区,是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料,该酒楼年总经营收入为5320万元,其中老字号品牌带来的收入占8%;年主营业务成本和税金为2260万元,管理费用为130万元,财务费用为250万元,市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查,该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为()万元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00【答案】A18、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房,其中,地价占到了60%,随后甲公司办理了权属转让手续后,又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.首先缴纳土地使用权出让金B.首先支付银行贷款C.首先支付处分抵押房地产的费用D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用【答案】C19、欲知8位二进制数(b7b6b5b4b3b2b1b0)的b2是否为1,可将该数与二进制数00000100进行()运算,若运算结果不为0,则此数的b2必为1。A.加B.减C.与D.或【答案】C20、()istheconsciousefforttomakealljobssimilar,routine,andinterchangeable.A.WWWB.InformatizationC.ComputerizationD.Standardization【答案】D21、小张在M公司担任程序员,他执行本公司工作任务,独立完成了某应用程序的开发和设计,那么该应用程序的软件著作权应当归属()享有。A.小张B.M公司C.M公司和小张共同D.购买此应用程序的用户【答案】B22、在高级程序设计语言中,对程序员来说,数据类型限定了()。A.变量的值域和操作B.变量的存取方式C.数据的存储媒体D.过程中参数的传递方式【答案】A23、在Windows系统中,通过设置文件的(),可以使其成为“隐藏”文件;如果用户要整理D盘上的碎片,可选中D盘,(),单击“开始整理”按钮,在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。A.类型B.格式C.属性D.状态【答案】C24、在高级程序设计语言中,对程序员来说,数据类型限定了()。A.变量的值域和操作B.变量的存取方式C.数据的存储媒体D.过程中参数的传递方式【答案】A25、类()之间存在着一般和特殊的关系。A.汽车与轮船B.交通工具与飞机C.轮船与飞机D.汽车与飞机【答案】B26、若程序中定义了三个函数f1、f2和f3,并且函数f1调用f2、f2调用f3,那么,在程序运行时不出现异常的情况下,函数的返回方式为()。A.先从f3返回f2,然后从f2返回f1B.先从f3返回f1,然后从f1返回f2C.先从f2返回f3,然后从f3返回f1D.先从f2返回f1,然后从f1返回f3【答案】A27、以下关于单元测试叙述中,不正确的是()。A.侧重于检查模块中的内部处理逻辑和数据结构B.一般用白盒测试技术C.强调检查模块的接口D.需要检查全局和局部数据结构【答案】D28、在了解程序内部结构和流程后,通常采用()验证程序内部逻辑是否符合设计要求,此时可使用()技术设计测试案例。A.黑盒技术B.白盒测试C.等价类划分D.边界值分析【答案】B29、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:A.30B.34C.36D.40【答案】B30、若原始数据序列(23,4,45,67,12,8,19,7)采用直接插入排序法(顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置)排序,则进行完第4趟后的排序结果是()。A.4,8,45,23,67,12,19,7B.4,7,8,12,23,45,67,19C.4,12,8,19,7,23,45,67D.4,12,23,45,67,8,19,7【答案】D31、CD-ROM盘中的信息存储在()中A.内外圈磁道B.螺旋形磁道C.内外圈光道D.螺旋形光道【答案】D32、因城市发展的需要,政府对某区域作出了房屋征收决定,选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房,其中A房屋办理了权属登记,B房屋为其10年前自行建设,未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋,B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议,认为其自建房屋未得到合理补偿。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼【答案】B33、在面向对象方法中,(请作答此空)定义了超类和子类的概念,子类在原有父类接口的前提下,用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为()。A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】A34、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。其中,()适用于需求明确或很少变更的项目,()主要用来描述面向对象软件开发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】D35、若程序中使用的变量未设置初始值,则()A.编译时一定出错B.运行时一定会出错C.链接时一定出错D.运行结果可能出错【答案】D36、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的1000m2建筑面积归甲方,2000m2建筑面积由乙方使用15年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问:A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B37、所有在函数中定义的变量都称为()。A.全局变量B.局部变量C.简单变量D.寄存器变量【答案】B38、以下关于软件测试的叙述中,不正确的是()。A.软件测试的目的是为了发现错误B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试C.测试不能用来证明软件没有错误D.当软件不存在错误时,测试终止【答案】D39、动态数据流机最突出的特点是()。A.需要程序记数器来实现B.数据流令牌无标号C.令牌带上标号D.同步由门(Latch)寄存器来实现【答案】C40、商品关系P(商品名,条形码,产地,价格)中的()属性可以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是:A.商品名B.条形码C.产地D.价格【答案】B41、在面向对象技术中,多态性的含义是()。A.一个对象可同时指向不同的类的对象B.同一消息在不同时刻可调用不同的方法C.对象的生存周期中包含对象的多种状态D.不同消息可以调用相同的方法【答案】B42、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。其中,()适用于需求明确或很少变更的项目,()主要用来描述面向对象的软件开发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】A43、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋,首层建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2,该房屋于2010年1月出租给乙公司,租赁期限为10年,乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼,并在二层顶部加建了500m2的包房,2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款,丙房地产估价机构于2011年接受委托,对房屋进行了抵押估A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置【答案】B44、CPU主要由运算单元(ALU)、控制单元(CU)、寄存器和时序电路组成,对指令进行译码的功能是由()实现的。A.运算单元B.控制单元C.寄存器D.时序电路【答案】B45、若需将一个栈S中的元素逆置,则以下处理方式中正确的是()。A.将栈S中元素依次出栈并入栈T,然后栈T中元素依次出栈并进入栈SB.将栈S中元素依次出栈并入队,然后使该队列元素依次出队并进入栈SC.直接交换栈顶元素和栈底元素D.直接交换栈顶指针和栈底指针【答案】B46、OutlookExpress是一个()处理程序。A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】C47、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程,不同的环节需要完成相应的估价文书。A.制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B.估价师在完成估价项目时,应尽可能的亲自进行实地查勘C.估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D.估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等【答案】B48、为了公共利益的需要,政府对某小区作出了征收决定,甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考虑抵押、查封等因素的影响C.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值【答案】B49、软件工程项目质量管理不包括()。A.质量计划B.质量保证C.质量控制D.质量评级【答案】D50、In(),theonlyelementthatcanbedeletedorremovedistheonethatwasinsertedmostrecently.A.alineB.aqueueC.anarrayD.astack【答案】D51、以下关于软件测试的叙述中,不正确的是()。A.软件测试的目的是为了发现错误B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试C.测试不能用来证明软件没有错误D.当软件不存在错误时,测试终止【答案】D52、若需将一个栈S中的元素逆置,则以下处理方式中正确的是()。A.将栈S中元素依次出栈并入栈T,然后栈T中元素依次出栈并进入栈SB.将栈S中元素依次出栈并入队,然后使该队列元素依次出队并进入栈SC.直接交换栈顶元素和栈底元素D.直接交换栈顶指针和栈底指针【答案】B53、用户界面设计的原则不包括()。A.将用户界面置于用户控制之下B.减少用户的记忆负担C.用户界面上应使用统一的IT术语D.保持界面简洁和平衡【答案】C54、房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.成本法B.收益法C.基准地价修正法D.假设开发法【答案】D55、为了检查对软件进行修改后是否引入新的错误,需要对软件进行的测试类型为()测试。A.功能B.回归C.可靠性D.恢复【答案】B56、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦,为保证正常经营,于2004年初进行了重新装修。2006年初,王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值,评估结果为800万元。一年后王某因病去世,临终前留下遗嘱:总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此,该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层,哥哥获得三至六层。A.房屋所有权注销登记B.房屋所有权初始登记C.房屋所有权变更登记D.房屋所有权转移登记【答案】D57、对于类定义:classA{public:virtualvoidfunc1(){}Voidfunc2(){}};classB:publicA{public:voidfunc1(){cout<<"classBfunc1"<<end1;}virtualvoidfunc2(){cout<<"classBfunc2"<<end1;}};下面叙述正确的是()。A.A::func2()和B::func1()都是虚函数B.A::func2()和B::func1()都不是虚函数C.B::func1()是虚函数,而A::func2()不是虚函数D.B::func1()不是虚函数,而A::func2()是虚函数【答案】C58、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房,其中,地价占到了60%,随后甲公司办理了权属转让手续后,又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.小于1000B.等于1000C.等于1100D.大于1100【答案】D59、对具有n个元素的有序序列进行二分查找时,()。A.查找元素所需的比较次数与元素的位置无关B.查找序列中任何一个元素所需要的比较次数不超过[log2(n+1)]C.元素位置越靠近序列后端,查找该元素所需的比较次数越少D.元素位置越靠近序列前端,查找该元素所需的比较次数越少【答案】B60、企业管理、电子政务、电子商务等具有()的特点,宜采用云计算模式。A.强计算、强流程、多交互B.强计算、弱流程、少交互C.弱计算、弱流程、少交互D.弱计算、强流程、多交互【答案】D61、如果计算机断电,则()中的数据会丢失。A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C62、已知X=-73,若采用8位机器码表示,则[X]原=(),[X]补=()。A.10110111B.01001001C.10100111D.01011001【答案】A63、设某系统由P1和P2两个子系统组成,当且仅当两个子系统都能正常工作时,该系统才能正常工作。若P1和P2的可靠性均为0.9,则该系统的可靠性是()。A.0.1B.0.45C.0.81D.0.9【答案】C64、如果模块A的三个处理都对同一数据结构操作,则模块A的内聚类型是(49)。A.逻辑内聚B.时间内聚C.功能内聚D.通信内聚【答案】D65、在软件正式运行后,一般来说,()阶段引入的错误需要的维护代价最高。A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.编码【答案】A66、程序排错是排除经测试发现出错的程序中错误的措施,其中测试排错法发现和排除错误的主要手段是利用()。A.跟踪程序执行B.测试实例比较C.实现逻辑推断D.路径径反向搜索【答案】B67、在“Excel2000”表处理中,假设A1=2,A2=2.5,选择A1:A2区域,并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上,拖动至A10,则A10=(),SUM(A1:A10)=()。A.5.5B.6C.6.5D.7【答案】C68、WWW服务器与客户机之间采用()协议进行网页的发送和接收。A.HTTPB.URLC.SMTPD.HTML【答案】A69、若某二叉树的先序遍历序列和中序遍历序列分别为PBECD、BEPCD,则该二叉树的后序遍历序列为()。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC【答案】C70、估价对象为工业房地产,土地使用权性质为划拨,由于位于区级中心区,企业经过装修改造改为商业用房,自主经营服装生意。A.建筑品质及内部格局B.建筑层高C.集聚程度D.装饰装修【答案】C71、房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】D72、Most()measuresinvolvedataencryptionandpassword.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】A73、房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】C74、()服务器一般都支持SMTP和POP3协议,分别用来进行电子邮件的发送和接收。A.GopherB.TelnetC.FTPD.E-mail【答案】D75、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦,为保证正常经营,于2004年初进行了重新装修。2006年初,王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值,评估结果为800万元。一年后王某因病去世,临终前留下遗嘱:总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此,该大厦处分前兄妹俩达成书面协议:妹妹获得该大厦的一、二层,哥哥获得三至六层。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B.如未通知承租人,则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记,该抵押合同无效D.如处置该抵押物,该租赁合同对受让人依然有约束力【答案】D76、如果待排序序列中两个元素具有相同的值,在排序前后它们的相互位置发生颠倒,则称该排序算法是不稳定的。()是稳定的排序方法,因为这种方法在比较相邻元素时,值相同的元素并不进行交换。A.冒泡排序B.希尔排序C.快速排序D.简单选择排序【答案】A77、C程序代码“while((c=getchar()!=’a’)putchar(c);”中存在()错误。A.调用B.语法C.逻辑D.运行【答案】B78、在面向对象方法中,(请作答此空)定义了超类和子类的概念,子类在原有父类接口的前提下,用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为()。A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】A79、程序中将多处使用的同一个常数定义为常量,其目的是为了()。A.提高程序的运行速度B.提高程序的可读性以及可维护性C.缩短源程序代码长度D.便于进行程序测试【答案】B80、若程序中定义了三个函数f1、f2和f3,并且函数f1调用f2、f2调用f3,那么,在程序运行时不出现异常的情况下,函数的返回方式为()。A.先从f3返回f2,然后从f2返回f1B.先从f3返回f1,然后从f1返回f2C.先从f2返回f3,然后从f3返回f1D.先从f2返回f1,然后从f1返回f3【答案】A81、设某系统由P1和P2两个子系统组成,当且仅当两个子系统都能正常工作时,该系统才能正常工作。若P1和P2的可靠性均为0.9,则该系统的可靠性是()。A.0.1B.0.45C.0.81D.0.9【答案】C82、若信息为32位的二进制编码,至少需要加()位的校验位才能构成海明码。A.3B.4C.5D.6【答案】D83、在while型循环结构中,()。A.循环体的执行次数等于循环条件的判断次数B.循环体的执行次数多于循环条件的判断次数C.循环体的执行次数少于循环条件的判断次数D.循环体的执行次数与循环条件的判断次数无关【答案】C84、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产,建成于2004年,现状用于商业,于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。A.首次抵押时的价值-首次抵押贷款余额B.再次抵押时的价值-首次抵押贷款余额C.再次抵押时的价值-已抵押贷款金额/贷款成数D.再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数【答案】D85、在公有继承的情况下,基类的成员在派生类中的访问权限为()。A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C86、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应,并且会产生完全不同的结果,这种现象称为多态,其实现由()支持。多态分为多种,(请作答此空)多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】C87、操作数“00000101”与“00000101”执行逻辑()操作后,运算结果“00000000”A.或B.与C.异或D.与非【答案】C88、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.收益法B.比较法C.成本法D.假设开发法【答案】B89、软件的易使用性反映了用户学习、使用该软件以及为程序准备输入和解释输出所需的工作量。按照ISO/IEC9126软件质量度量模型定义,一个软件的易使用性不包括()。A.易理解性B.易操作性C.易改变性D.易学性【答案】C90、IT企业对专业程序员的素质要求中,不包括()。A.能千方百计缩短程序提高运行效率B.与企业文化高度契合C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题D.诚信、聪明、肯干【答案】A91、不能作为类成员的是()。A.自身类对象B.自身类对象的引用C.自身类对象的指针D.另一个类的对象【答案】A92、某项目计划20天完成,花费4万元。在项目开始后的前10天内遇到了偶发事件,到第10天末进行中期检查时,发现己花费2万元,但只完成了40%的工作量。如果此后不发生偶发事件,则该项目将(63)。A.推迟2天完工,不需要增加费用B.推迟2天完工,需要增加费用4000元C.推迟5天完工,不需要增加费用D.推迟5天完工,需要增加费用1万元【答案】B93、在软件开发过程中,()。A.增加更多的程序员可以加快软件开发速度B.只有对目标的一般描述还不能立即开始编码C.若项目需求有变化,应先在编码中进行处理以不耽误开发进度D.程序的质量只能在用户使用之后才能进行评估【答案】B94、程序中凡是引用(请作答此空)对象的地方都可使用()对象代替。A.基类B.派生类C.基本类型D.用户定义类型【答案】A95、设一组语句需要在程序中多处出现,按照模块独立性原则,把这些语句放在一个模块中,则该模块的内聚是()。A.逻辑内聚B.瞬时内聚C.偶然内聚D.通信内聚【答案】C96、计算机指令系统中采用不同寻址方式可以提高编程灵活性,立即寻址是指()。A.操作数包含在指令中B.操作数的地址包含在指令中C.操作数在地址计数器中D.操作数在寄存器中【答案】A97、InClanguage,()areusedtocreatevariablesandaregroupedatthetopofaprogramblock.A.declarationsB.dimensionsC.commentsD.descriptions【答案】A98、房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】C99、旅馆房地产有其自身特点,对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法,进而进行分析、测算。A.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时,在净收益的计算中应考虑扣除商业利润和非不动产部分所带来的收益B.当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时,在净收益计算中只需考虑扣除商业利润C.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时,在净收益的计算中应考虑扣除非不动产部分所带来的收益D.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时,在净收益的计算中应考虑扣除商业利润【答案】D100、敏捷开发的原则不包括()。A.使用分阶段的计划来管理流程,并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化,并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外,面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】D大题(共20题)一、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物,均分别办理了房屋所有权证;厂区共有一本国有土地使用证,土地使用权类型为出让,用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款,委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问:1.本次估价适宜选用哪种估价方法?在估价测算过程中应关注哪些特点?2.针对该估价对象特点,变现能力分析中重点分析说明哪些问题?【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时,房地产价值=房地产重新购建成本-折旧,估价测算过程中应关注下列问题:(1)计算重新购建成本时,估价对象的范围,包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。(2)计算折旧时,关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.估价对象变现能力分析重点分析:(1)估价对象的通用性,估价对象是用途特别专业化的无菌厂房,通用性越差,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力越弱。(2)独立使用性,估价对象为无菌制药厂房,设计功能齐全,独立使用性均较好。(3)可分割转让性:无菌厂房不容易与其他配套分割转让,变现能力较弱。(4)还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(5)重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;(6)重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。二、某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在价值时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。、这样的做法有哪些错误?、若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?【答案】本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。错误如下:(1)由于三个交易实例经营规模不同,其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例;(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益;(3)不应采用年总净收益,而应采用单位面积的年净收益;(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)。本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。具体可选择过去数据简单算术平均法,未来数据简单算术平均法,或未来数据资本化公式法确定。三、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下:估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司,注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时,从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断:估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下,按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益,并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提,若提供资料及数据失实,由此产生的估价结果失真,本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地,证载土地使用权终止日期为2053年6月19日,剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则,本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书),设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合,能满足其剩余使用年限内的正常使用要求,并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益,包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式,程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】(1)错误:本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为:本次估价以委托人(或xx房地产开发公司)提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。(2)错误:设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。改为:设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。(3)错误:自本报告价值时点起半年内有效。改为:自本报告出具之日起半年内有效。(4)错误:不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为:假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。四、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务,价值时点为2016年6月15日。根据委托方提供的资料,该烂尾楼项目的土地是2011年6月通过出让取得,2012年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为3000元/m2,包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润,并计算了自2011年6月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实,认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况,为此,在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为3000元/m2。、估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?、在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?【答案】1.本题考查的是成本法。错误有:(1)应采用符合价值时点市场情况的各项成本费用或重置价格;(2)不应计算自2011年6月至价值时点的投资利息,应根据估价对象的规模,确定客观合理的开发周期,以此计算投资利息;(3)利润应是价值时点市场上的客观正常利润水平。2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。(1)可能存在的施工质量缺陷,有形损耗等各种原因产生的物质折旧;(2)可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧;(3)可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。五、估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”,房地产估价师必须能够动手写作估价报告。、估价报告在写作时应满足哪些文字要求?、一份完整的估价报告应包括哪些内容?、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时,主要应审核哪些内容?【答案】1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字和错漏。(1)对词义的要求:用词准确;语义鲜明,不能含混不清、模棱两可;用词不可带有较强烈的感情色彩;用词简练、标准,不堆砌、不生造。(2)对语句的要求:句子简洁,概括性强;搭配得当;逻辑严密。2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式,一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成:(1)封面;(2)致估价委托人函;(3)目录;(4)估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告,还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外,房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求,还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告,围绕影响估价结果的几大方面展开,审核重点主要包括以下几方面:(1)估价报告的完整性;(2)估价假设和限制条件;(3)估价目的及价值定义;(4)估价对象的界定、描述和分析;(5)市场背景描述与分析;(6)最高最佳利用分析;(7)估价方法选用;(8)数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程;(9)估价结果确定及结论表述;(10)估价报告的规范性、文字表述;(11)审核结论。六、房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料?、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析,变现能力分析应该说明哪些内容?、估价技术报告应说明哪些内容?【答案】1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料:(1)请委托人提供;(2)估价人员实地查勘;(3)询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士;(4)查阅估价机构自己的资料库;(5)查阅政府有关部门的资料;(6)查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括:(1)估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;(2)假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;(3)变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容:(1)估价对象描述与分析;(2)市场背景描述与分析;(3)估价对象最高最佳利用分析;(4)估价方法适用性分析;(5)估价测算过程;(6)估价结果确定。七、设有一个关系EMP(职工号,姓名,部门名,工种,工资),若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资,则相应的SELECT语句为:SELECT部门名,AVG(工资)AS平均工资FROMEMPGROUPBY()HAVING()将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入EMP关系中的SQL语句为:Insert()【答案】本题考查应试者对SQL语言的掌握程度。试题(60)(61)的正确答案分别是选项C和A。因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资,需要先按“部门名”进行分组,然后再按条件工种=‘钳工’,进行选取,因此正确的SELECT语句如下:SELECT部门名,AVG(工资)AS平均工资FROMEMPGROUPBY部门名HAVING工种=‘钳工’,试题(62)的正确答案是选项D,因为插入语句的基本格式如下:INSERTINTO基本表名(字段名[,字段名]…)VALUES(常量[,常量]…);查询语句由上可见,选项A和B是不正确的。选项C也是不正确的,因为按照SELECT语句的语法,字符串插入时,需要用单引号括起,可在选项C中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串,但是却没有用单引号括起。八、设有一个关系EMP(职工号,姓名,部门名,工种,工资),若需查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资,则相应的SELECT语句为:SELECT部门名,AVG(工资)AS平均工资FROMEMPGROUPBY()HAVING()将职工号为“23115”、姓名为“李军”、部门名为“硬件测试部”的元组插入EMP关系中的SQL语句为:Insert()【答案】本题考查应试者对SQL语言的掌握程度。试题(60)(61)的正确答案分别是选项C和A。因为根据题意查询不同部门中担任“钳工”的职工的平均工资,需要先按“部门名”进行分组,然后再按条件工种=‘钳工’,进行选取,因此正确的SELECT语句如下:SELECT部门名,AVG(工资)AS平均工资FROMEMPGROUPBY部门名HAVING工种=‘钳工’,试题(62)的正确答案是选项D,因为插入语句的基本格式如下:INSERTINTO基本表名(字段名[,字段名]…)VALUES(常量[,常量]…);查询语句由上可见,选项A和B是不正确的。选项C也是不正确的,因为按照SELECT语句的语法,字符串插入时,需要用单引号括起,可在选项C中“李军”和“硬件测试部”明显是字符串,但是却没有用单引号括起。九、2018年5月,甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司,租赁期限为20年。租赁合同约定,租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后,将该房屋装修改造成酒楼,并加盖了厨房,现该区域被列为征收范围,某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同?、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积?、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿?【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况,包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑,应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值,机器设备、物资等搬迁费用,以及停产停业损失等补偿,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。一十、房地产抵押估价报告估价报告编号:××估字[2015]第××号估价项目名称:××房地产在建工程抵押价值评估估价委托人:××房地产开发有限公司房地产估价机构:××房地产估价有限责任公司注册房地产估价师:×××(注册号××)、×××(注册号××)估价作业日期:2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函(略)目录(略)估价师声明(略)估价假设和限制条件(略)××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”,应为估价报告出具日期;2.结果报告中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);3.价值类型的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;4.“估价原则”缺少谨慎原则;5.结果报告中估价结果缺少单价;6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露;7.结果报告缺少风险提示;8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误,应选择“被迫转让前提”;9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项;10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用;12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误;13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误;一十一、甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层,建筑面积6510m2,除500m2建筑面积甲公司自主经营超市,其他全部出租,租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租,其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金,60户共3010m2承租人租金等于市场租金,10户共1000m2承租人租金高于市场租金,甲公司因拖欠贷款,现被××省××县法院查封,该法院请××房地产与资产评估公司进行房地产价格评估,请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.??【答案】1.估价最适宜的方法为收益法,因为该房地产属于有收益的房地产,因此优先选用收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的,评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权;并应在估价报告中作出特别说明;净收益的求取分两种:出租型,净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费;自主经营型,收集当事人近3年的财务报表,根据公式:净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润,接着选用适当的报酬率,计算收益期限,选用合适的公式,求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的,需要考虑租赁权和用益物权的影响,出租型,合同内租金低于市场租金,评估出租人权益价值,其他,选用市场租金,评估无租约限制价值。其他,同上。注意考试方向:1.根据具体情况,选用收益法,或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题,如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。一十二、因城市建设需要,张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议,但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估,理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元,为此向甲房地产估价机构申请复核评估。、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明?、一般而言,评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。、一般而言,房屋征收估价的影响因素有哪些?【答案】1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用,而15万元仅是室内装饰装修费用;二是3年前的装饰装修是有折旧的,而且折旧率较高;三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的,如装修材料、人工费、机械费等有变化,不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤:(1)弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量,搜集相关资料;(2)用预算方式测算估价对象的重新购建价格;(3)测算估价对象的折旧;(4)求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。一十三、房地产抵押估价报告估价报告编号:××估字[2015]第××号估价项目名称:××房地产在建工程抵押价值评估估价委托人:××房地产开发有限公司房地产估价机构:××房地产估价有限责任公司注册房地产估价师:×××(注册号××)、×××(注册号××)估价作业日期:2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函(略)目录(略)估价师声明(略)估价假设和限制条件(略)××房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业日期”,应为估价报告出具日期;2.结果报告中估价对象的概况内容不全(缺少区位状况的描述);3.价值类型的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求;4.“估价原则”缺少谨慎原则;5.结果报告中估价结果缺少单价;6.结果报告中缺少市场价值、法定优先受偿款的披露;7.结果报告缺少风险提示;8.技术报告假设开发法选择“业主自行开发前提”错误,应选择“被迫转让前提”;9.假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项;10.收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由(未说明未来收益是否变化);11.收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用;12.假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误;13.收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误;一十四、指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅,于2001年1月10日竣工投入使用,建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房,于2008年1月10日补足地价和配套费,全部为业主自用,由于可比实例较少,拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下:房地产价格=土地重新取得成本+建筑物重置总价-建筑物折旧1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料,估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2,现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2,则土地重新取得成本为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=280×93.88=26286.4(元)2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2,房产管理部门2015年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2,房产管理部门2016年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为:建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3500×93.88=328580(元)3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算,其计算公式为:建筑物折旧=建筑物重置总价×(1-成新率)其中,建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定,确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为:建筑物折旧=328580×(1-70%)=98574(元)4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为:房地产总价=26286.4+328580-98574=256292.4(元)【答案】1.土地重新取得成本计算错误,土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=260×93.88=24408.8(元);2.建筑物重置总价计算错误,应使用16年公布的重置单价,估价对象建筑物重置总价为:建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=4000×93.88=375220(元);3.判定建筑物成新时,“建筑物为完好房、七成新”有误,应将完好房改为基本完好房。一十五、1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函××公司:受贵公司委托,我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查,遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准,遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则,注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断,确定16楼办公房地产市场价值为¥28627990万元(人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整),21357元/㎡,估价对象的抵押价值为¥25638775万元(人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整),19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文,特别是“估价假设和限制条件”认真阅读,以免使用不当,造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明,请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。××房地产评估有限公司法定代表人:×××二〇一二年四月十九日【答案】错误1:缺价值时点,致估价委托人函中应写明价值时点。错误2:估价结果应该披露三个价值,只披露了两个,价值不同,必有法定优先受偿款,缺法定优先受偿款的数额。错误3:缺估价机构盖章。一十六、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下:估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为xx房地产开发公司,注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时,从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断:估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下,按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益,并在未来可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提,若提供资料及数据失实,由此产生的估价结果失真,本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综合用地,证载土地使用权终止日期为2053年6月19日,剩余使用年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则,本报告估价对象为商业房地产(未单独办理土地权属证书),设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合,能满足其剩余使用年限内的正常使用要求,并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益,包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式,程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】(1)错误:本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为:本次估价以委托人(或xx房地产开发公司)提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。(2)错误:设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。改为:设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。(3)错误:自本报告价值时点起半年内有效。改为:自本报告出具之日起半年内有效。(4)错误:不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保
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