上海2016年上半年房地产估价师理论与方法：价值时点的确定考试试卷

上海2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：价值时点的确定考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%,期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%,则购房者的首次还款额是元。A：2040.82B：3451.83C：5089.01D：6666.37E：借款合同2、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/近，出租的年总收益为500元/近，管理费用等其他支出为100元/近。假设折现率为10%,风险补偿为现房价格的3%,则该期房目前的价格是元/近。A：4395B：4486C：4636D：4850E：工业用地的监测点评估价格3、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是。八：空置率=合理空置率8：空置率合理空置率D：不能判断E：借款合同4、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。506070805、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国城市房地产管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《中华人民共和国物权法》E：房地产估价机构必须加盖公章6、下列风险中，属于个别风险的是_。A.购买力风险B.市场供求风险C.政策风险D.比较风险7、下列不属于房地产区位因素的是.【2006年考题】A：交通B：用途C：环境D：楼层E：工业用地的监测点评估价格8、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。A：零售商的财务能力B：零售商需要的服务C：零售商组合与位置分配D：零售商的声誉E：借款合同9、某商品住宅楼于2008年1月10日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承诺，如该住宅楼中的住房于2011年1月10日交付给买受人，则开发商承担该商品住宅屋面防水的最低保修期限应至_。2011年1月9日2003年1月9日2014年1月9日2016年1月9日10、某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%,若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是万元。A：120B：200C：220D：240E：借款合同11、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。A：密度B：表观密度C：密实度D：孔隙E：执行层的组织协调12、下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是。A：房地产咨询B：物业管理C：房地产估价D：房地产经纪E：执行层的组织协调13、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是（）。①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正；⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格。A.①②③④⑤⑥⑦B.②①③⑤④⑥⑦C.①③②④⑥⑤⑦D.②①③④⑤⑥⑦14、关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权15、必须经承兑才能生效的金融工具是_。A.本票B.商业汇票C.银行券D.支票16、在成本法求取折旧中，采用—更符合实际情况。A.有效经过年数B.实际经过年数C.剩余经过年数D.自然经过年数17、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。1.071.472.073.3318、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5刀元，报酬率为8%。用“未来数据资本化公式法”计算该宗房地产的收益价格为万元。A：358.85B：360.49C：362.93D：365.29E：工业用地的监测点评估价格19、不属于房地产调整状况的内容是。A：经济状况调整B：区位状况调整C：实物状况调整D：权益状况调整E：工业用地的监测点评估价格20、下列不属于建筑安装工程费用的是_。A.各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用B.设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用C.为施工进行的场地平整而发生的费用D.土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用21、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章22、某高层楼房占用的土地总面积为800m2,总建筑面积为2000m2,某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为—m2。4045485023、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。A.交易情况修正B.交易日期调整C.房地产状况调整D.区域因素调整24、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为。A：40年B：42年C：48年D：50年E：工业用地的监测点评估价格25、成本法的本质是以房地产的—为导向来求取房地产的价值。A.建筑规模B.基础成本C.重新开发建设成本D.建后利润二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数二经济寿命-__。A.自然寿命B.剩余寿命C.经过年数D.剩余经济寿命2、下列关于房地产转让，表述正确的是。A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格B：房地产转让时应当签订书面转让合同C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金E：按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续3、印花税税率分为5档：1%。__,__,0.05%。，0.03%。0.5%,0.2%0.5%,0.3%0.5%,0.1%0.3%,0.1%4、下列房地产中，难以采用市场法估价的有_。A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房5、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是_。A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容6、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。A：确定调查方式B：设计问卷C：收集信息D：定义市场区域E：借款合同7、在构造评价方案过程中，通常按照构造2〜4个基本评价方案。A：拟投入资本金的数量B：开发项目是否分期C：开发经营方式D：物业类型的匹配结构E：开发项目的复杂程度8、某宗熟地的原生地取得费为540元/近，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/面和60元/近，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为—元/近。55.20103.22109.63114.829、房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用—的权利。A.占有B.使用C.收益D.处分E.额外改建10、已知年利率为15%,则按季度计息时的实际年利率为_。13.55%14.68%15.87%15.07%11、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）。A.位置固定性B.各异性C.适应性D.相互影响性12、是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A：投资机会选择与决策分析B：前期工作C：建设阶段D：租售阶段E：借款合同13、受制于房地产的等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。A：不可移动性B：异质性C：同质性D：流动性E：弱流动性14、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有（）。A.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日B.利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日C.开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日D.建设期为2009年10月18日至2011年10月18日E.销售期为2011年4月18日至2012年4月18日15、在经济评价指标中，以下—属于动态指标。FNPVFIRRC.动态投资回收期D.成本利润率E.投资利润率16、收集资料的形式是指采集信息资源的统计调查的组织形式，主要包括。A：统计报表B：社会调查C：普查D：重点调查E：典型调查和抽样调查17、下列关于投资基金证券与股票、债券发行主体及体现权利关系的表述正确的是.A：股票是股份有限公司发行的，是一种股权关系B：债券体现的是债权债务关系C：投资基金证券是由基金发起人发行的D：投资基金证券持有人与发起人之间是信托契约关系E：投资基金证券发起人与管理人、托管人之间则完全是一种信托契约关系18、拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对申请内容进行审查。人：申请人提供的批准文件是否齐全、有效B：拆迁范围内是否有受保护且不允许拆除的建筑C：拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议D：对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定及拆迁人内心满意情况E：补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理19、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有_。A.消费者的收入增加B.作为替代品的房地产的价格上升C.作为互补品的房地产的价格上升D.消费者预期其未来的收入增加E.消费者预期未来的房地产价格上升20、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，包括。A：销售收入B：补贴收入C：出租收入D：经营收入E：营业外收入21、保险活动所特有的内在功能是。A：组织经济补偿B：分散风险C：融通资金D：防灾防损E：执行层的组织协调22、《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由—以上人民政府依法批准_。A.县级，划拨B.省级，划拨C.省级，出让D.县级，出让23、法的分类中，按法设立和适用范围分为。A：国内法B：国际法C：实体法D：程序法E：普通法24、某业主以一大型物业作抵押贷款，与甲、乙、丙、丁四家银行签订了抵押合同；之后，甲、丙、乙、丁四家银行与业主分别先后到房地产管理部门办理了抵押登记手续。当业主无力还贷，处分抵押物时，银行受偿顺序为_。A.三家银行按贷款额分摊B.甲-乙-丙-丁C.乙-丙-甲-丁D.甲-丙-乙-丁25、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100,1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格