仪征龙山项目可行性报告稿

上海奇正地产机构|2011.08仪征龙山项目可行性研究报告QIZHENGESTATEAGENCY策略报告结构Contents项目区域大背景理解项目构思与结构理解第一部分项目区域大背景分析QIZHENGESTATEAGENCY解决的核心问题——项目区域现状背景Chapter1PART1城市背景理解4

仪征市是扬州市代管的一个县级市，位于江苏省中西部，地处长江三角洲的顶端，是宁、镇、扬“银三角”地区的几何中心。长江岸线27公里，直顺稳定、深泓临岸是理想的建港岸线，长江、运河两条大动脉以及贯穿市区北部的宁通高速公路,组成了水陆交通网，并随着镇扬大桥和宁启铁路的兴建，仪征与上海、南京、扬州、镇江等大中城市的距离近在咫尺之间具有独特的地理优势，是江苏省五大重点经济发展带之一。2010年全市新增规模工业企业24家，已累计发展到484家，园区现有企业57家。城市理解1：潜在高端客源多新型的全国重要的化纤、汽车、化工工业基地，发展中的滨江城市崛起于长江中下游北岸。工业的迅速发展产生了大量的高端客源。城市理解2：客源封闭仪征城市人口呈负增长，缺乏外来高端客源导入，城市客源封闭仪征市人口历年变化并不明显，从2002年到2007年总体呈缓慢上涨趋势，而2008年及2008年两年，人口甚至出现了负增长状态，说明了仪征市的外来人口率非常低，这也将导致仪征市刚性购房需求市场极小。仪征市人口结构特点决定了该市大部分购房人群将集中在改善居住条件的二、三次置业者。而目前政策调控的集中针对人群便是二次以上置业人群，对于仪征的房产市场影响会比较明显。县市人口GDP总量人均GDP宝应91.6万199.2924375仪征56.6万227.2941157高邮82万213.2428409江都106万402.8399292002年开始固定资产投资开始大幅度上扬，但是房地产投资却在逐渐下调，这充分表明了仪征城市产业发展结构失调。城市部分功能缺失导致了房地产行业受到抑制。同时固定资产的投资没有拉动城市的消费潜力。社会财富没有实质性的增长。仪征城镇居民实际可支配支出用于储蓄及投资比重比较大，说明该市居民住房消费潜力还是比较明显的。目前仪征的恩格尔系数已经连续两年在40%以下，并呈逐年下降趋势，房产行业还有较大发展空间。城市房地产发展相对滞后，而人口住房消费潜力明显，房地产业还有较大的发展空间城市理解3：房地产具备发展潜力城市理解4：交通升级长江四桥长江四桥位于南京长江第二大桥下游约10公里处，起于六合区横梁镇以东与宁通高速公路相交处，经龙袍镇跨越长江，与对岸石埠桥连接，止于沪宁高速公路相交处的麒麟枢纽，接在建的南京绕越高速公路东南环段，全长28.996公里，其中跨江大桥长约5.448公里，.预计将于2013年建成通车。项目地至夸江大桥只有约12公里的距离，开车只需10分钟就能到达大桥过江，大大缩短了到南京城区的距离。龙潭过江通道龙潭过江通道的线路已经确定，该通道将跨越镇江句容、南京龙潭、扬州仪征三个城市。计划于2014年开工建设。2017年建成通车。项目建成后仪征市民通过该通道到南京，将与南京规划的都市圈S5线轨道相接，半小时不到可直达鼓楼。长江四桥、龙潭过江通道拉动了区域之间的经济联系，未来将为长兴导入更多的外来客源，改变目前封闭的局面。城市交通升级，导入更多外来高端客源，必将改变目前相对封闭的局面长江四桥仪征市是以工业为经济主导的城市，产业结构的失衡，致使得房地产发展较为缓慢。仪征人口呈负增长局面，城市外来高端客源导入不足。城市房地产发展缓慢，而城市住房消费潜力明显，房地产还具有较大的发展空间。未来长江四桥和龙潭过江通道的建成，将大大缩短仪征与南京的车程，同时也加强了仪征与南京的联系，仪征项目客源封闭的局面将被打破。城市小结PART2项目区域理解102020年，，城镇人口50万，城区区面积50平平方公里目前仪征城镇镇人口27.07万，城城区面积37平方公里，，下一步以建建设生态型现现代滨江工业业城市为统领领，融入宁镇镇同城化发展展。城东南规划15.25平平方公里新城城城市向东发展展，与扬州同同城化，依托托扬州化工园园为主体的西西部石油化工工经济区和以以开发区、汽汽车工业园为为主体的东部部车船制造和和新兴产业经经济区，在老老城区东南区区域，打造一一个首期规划划15.25平方公里的的现在滨江新新城，启动了了城东80万万平米的征地地、拆迁工作作。创建国家生态态市人居品质质建设亲水态城城：城南滨江江公园、扬子子江公园打造造沿江风光带带；城东推进红旗旗河景观、东东园湿地公园园城中仪城河、、镜湖、大浦浦塘、荷花池池、伴池打造造生态城建设特色生态态镇：大仪、谢集集镇、新集镇镇、刘集镇、、青山镇、月塘乡、枣枣林湾等因地地制宜，建设设特色乡镇。。区位理解1：：城市主要向向东、向南发发展东拓西联，南南优北控，打打造现代化滨滨江生态工业业城市城市主要向东东向南发展，，项目所处区区域并非城市市主要发展方方向区位理解2：：区域内配套套低端青山中心学校校镇政府国土局周边商业住宅龙山风景区青山镇固有的的配套不齐全全，且整体的的形象较低，，项目离市区区大型商业配配套又较远项目位置青山中心学校校镇政府龙仪路滨江路青山镇商业配配套主要沿龙龙仪路两侧分分布项目位置长江四桥12公里24公里10公里区位理解3：：邻近大都市市，未来区域域具备升值潜潜力相比仪征市区区，项目更靠靠近南京区域域，且更靠近近规划的长江江四桥及过江江通道，使得得项目在接受受南京客源竞竞争上更具备备优势过江通道区位理解4：：最具生态价价值的居住片片区龙山风景区占占地6000多亩，是扬扬州地区保存存最为完好的的原生态地区区。景区内果果木品种繁多多，有桃园、、梨园、山楂楂园、板栗林林、葡萄沟和和千亩以上的的竹海等。风风景区内四季季常青，每个个季节都有自自己的特色，，形成了“春春可踏青郊游游、夏可垂钓钓野炊、秋可可登高赏叶、、冬可踏雪寻寻梅”的生态态休闲观光旅旅游区。扬州保存最完完好的原生态态区，最具生生态度假居住住的价值区域域望风亭区域内平整地地块较少靠近化工区，，影响观景内部交通体系系欠缺，对外外联通道路有有待增加地块制约条件件较多，开发发难度增加区位理解4：：小环境有所所不足项目所处区域域并不是城市市发展方向，，但项目区位位更靠近大都都市南京，更更容易吸纳南南京客源。小环境有所不不足制约项目目的开发，短短期对项目产产生一定的影影响。项目唯一商业业配套区域表表现较为低段段。PART3仪征房地地产市场理解解17滨江生活区中心区城东区汽车工业园区开发区中心区：政治治经济聚集区区，商业发展展快，传统老老城区城东区：城市市未来发展主主流方向，东东进和扬州接接轨开发区：传统统开发区，仪仪征化纤等企企业在内，污污染环境大，，目前项目目少汽车工业园区区：新型产业业聚集区，低低污染，附加加值高，具有有潜在的人口口导入潜力。。滨江生活区：：以开发区和和长江作为引引擎，打造滨滨江生活带，，未来城市高高端居住区人居集中：城城市向东规划划的引导以及及上海大众的的落户，城东东城北两版块块成为新的人人居聚集地楼盘集中：去去年三季度新新开楼盘扬州州家园、宇斯斯浦国际花园园以及新入市市的和景印象象城、东城水水岸，加上先先期开发的奥奥林匹克花园园、水木阳光光村组农民向集集镇集中扬州人流向市市郊高端物业业流动：尤其其以新集镇、、刘集镇为主主，两镇开发发的多为别墅墅物业类型，，主要客户来来源于扬州市市区项目以点为主主，最少仅10亩，目前前最大楼盘仅仅30多万平平米，综合配配套差，项目目品位普遍不不高城东、汽车工工业园板块目前是是热点开发体量小大盘暂无乡镇区域日趋活跃板块划分及各各板块特点2008年下下半年受金融融危机影响，，大多企业无无用地意愿，，土地成交大大幅度萎缩。。2009年年前三季度土土地招牌挂成成交量依旧很很少，但是第第四季度由于于楼市迅速回回暖，普遍萌萌发储备土地地的热情，土土地成交均价价也相应涨到到925元/平米。相对对2008年年662元/平米均价上上涨40%。。2010年土土地成交37万平米，平平均容积率1.18，总总成交价2.45亿，总总建面积43万平米，楼楼面均价559元/平米米，相对2009年692元/平米米的楼面均价价下降了19%。09年土地成成交火爆，2010年土土地成交量再再次大幅度下下滑，成交价价格下跌土地成交状况况土地成交明细细成交区域主要要集中在城东东板块的新集集镇，刘集镇镇和开发区板板块随着目前一系系列的楼市新新政调控，以以及加息等措措施，仪征楼楼市并未受到到太大的影响响。这主要因因为仪征楼市市需求主要来来源于自住改改善型购房，，很少有外地地客源及投资资客户，影响响也仅仅体现现在贷款政策策限制方面。。仪征商品房成成交整体呈上上升趋势，2008年由由于金融危机机及宏观政策策调控银色，，销售量大幅幅度下滑，年年成交面积仅仅22.62万平米，到到2009年年，随着一系系列的楼市优优惠政策，仪仪征楼市逐渐渐回暖，2010年已经经销售49.62万平米米，销售额达达到18.99亿元。10年房地产产受新政影响响较小，成交交继续走高，，月度去化5万平米商品房成交状状况PART4竞争环境境分析22竞争平台1：：分布西郊庄园豪第舫优诗美地第二江南山水豪庭石柱山庄东城水岸城市项目主要要集中在市中中心，城市东东片（新集镇镇）；别墅项项目多集中在在新集镇，竞竞争激烈。项目位置8000~11000元元/㎡9000~16000元元/㎡项目产品类型总体量(万方）已推体量（万方）已售体量（万方）未来可售（万方）印象城多层、联排、叠加7.963.962.91.06东城水岸多层、叠加8.037.025.361.66优诗美地联排，独栋25.78.84.64.2奥林匹克花园多层、洋房、别墅2116.911.35.2西郊花园独栋、联排、叠加6.25.34.21.1山水豪庭联排、4.22.92.60.3豪第舫联排、独栋224.953.441.51总计95.0945.4330.415.03竞争平台2：：供应城市未来别墅墅供应在15万方左右，，未来供应主主要集中在联联排、双拼类类产品类独栋产品具具备市场运作作的机会项目开盘时间推出数量去化套数去化率月均去化主力总价（万）石柱山庄（联排）2009.320519896%9140-170第二江南（独栋）2011.1421945%2.4236第二江南（联排）2011.1282589%3.5146西郊花园（独栋）2007.316312979%2.5378-445山水豪庭（联排）2008.3756688%1.8314-330豪第舫（独栋）2009.84343100%3.5500豪第舫（联排）2010.614510170%7.2225市场整体月均均去化在2-6套，高总总价及常规产产品市场去化化不足低总价联排去去化水平明显显高于高总价价独栋豪第舫依托产产品力跳脱了了区域市场，，表明了市场场对高品质改改善需求较强强项目未来运作作必须提升产产品力竞争平台3：：去化项目名称产品类型地上面积地下面积花园面积地上面积单价（万）主力总价（万）西郊花园独栋267-350㎡78-85㎡60-100㎡1.1-1.3334-370第二江南联排270-300㎡-60-120㎡0.5-0.54146-162独栋309-330㎡-120-140㎡0.62-0.69215-230豪第舫联排210-240㎡-90-140㎡1.2-1.4290-336独栋268-310㎡-90-140㎡1.4-1.6308-420山水豪庭联排240-330㎡-30-60㎡0.9-1.2314-330独栋地上主力力面积在300-350㎡，地上单万万，总价在330-500万，为独独栋最热销区区间；联排地上主力力面积在210-310㎡，地上单万万，主力总价价在200-370万，，为联排最热热销区间；独栋产品高于于联排2000-3000元/㎡，，从市场表现看看，联排产品品销售情况明明显好于独栋栋产品竞争平台4：：价格项目名称区域分布层次主力年龄置业目的第二江南仪征市50%，南京区域30%，扬州市20%私营业主、政府高官、开发区管理层、乡镇企业主35-45自住及改善型需求为主导西郊花园扬州市50%，仪征本市30%，外地（以南京为主，占比8%）10%私营业主、乡镇企业主、政府官员35-45自住及改善型需求占主导山水豪庭扬州市65%，仪征本市30%，其它（南京客源占比3%）10%私营业主、乡镇企业主、政府官员、开发区高管35-45自住及改善型需求占主导豪第舫扬州市70%，仪征本市25%、其它（南京客源稀少）5%公务员、私营业主、外地经商户、企业主35-45改善型需求为主客源以本地及及扬州区域为为主，改善型型居住为主导导市场受限于市市场封闭，周周边城市（如如南京、镇江江）高端外来来客源导入不不足竞争平台5：：客源市场的理解区域未来竞争争压力明显，，面积段的合合理分布，以以及总价的控控制；市场对高品质质改善型需求求较强、但外外区高端客源源导入相对不不足；对品质楼盘及及项目亮点的的打造，彰显显项目特色；；PART4竞争平台29跳脱个案：总总规以规模取取胜容积率：0.75占地约450亩，由独栋栋、联排、叠叠加、情景洋洋房、沿河观观景洋房等多多种建筑形态态组成的居住住区。豪第坊坊为其倾力打打造的纯木结结构别墅；总规以大组团团式为主，人人车分流，组组团设立景观观轴，整体表表现较好容积率：0.25项目总占地400亩，西西郊花园别墅墅为扬州首个个高尔夫别墅墅区，拥有3条天然河流流及9洞标准准高尔夫绿洲洲球场；总规以组团式式为主，产品品为独栋，注注重私家花园园的打造，整整体表现较好好主要表现在整整体规模上，，对项目具备备可参考性西郊庄园豪第舫立面表现，整整体品质感较较强美国进口比沃沃德外墙乳胶胶漆、局部天天然材料，美美国进口欧文文斯多彩玻纤纤瓦，注重对对廊柱、雕花花等细节处理理品质感较强豪第舫西郊庄园中式立面风格格采用用古古朴朴线线条条勾勾勒勒出出大大家家气气派派，，庭庭院院以以白白墙墙青青瓦瓦为为元元素素，，品品质质感感较较强强跳脱脱个个案案：：立立面面品品质质感感较较高高公共共环环境境缺缺乏乏对对别别墅墅私私密密性性营营造造香堤堤雅雅墅墅除却却均均设设立立景景观观轴轴之之外外，，社社区区内内部部设设立立大大型型水水景景主主题题，，广广场场，，注注重重对对密密植植塑塑造造，，但但私私密密性性营营造造不不足足景观观的的打打造造稍稍有有欠欠缺缺，，社社区区整整体体表表现现较较好好，，但但内内部部私私密密性性营营造造不不足足跳脱脱个个案案：：私私密密性性营营造造不不足足豪第第舫舫西郊郊庄庄园园整体体户户型型设设计计表表现现常常规规，，功功能能性性设设计计略略有有欠欠缺缺。。西郊郊庄庄园园：：357㎡㎡，，半半地地下下室室面面积积78-85㎡㎡，，赠赠送送前前后后庭庭院院及及景景观观露露台台，，户户型型附附加加值值较较高高豪第第舫舫：：318㎡㎡，，赠赠送送大大面面积积庭庭院院，，增增加加户户型型附附加加值值，，非非套套房房设设计计，，舒舒适适度度需需提提高高跳脱脱个个案案：：功功能能性性设设计计仍仍需需提提高高整体体市市场场立立面面风风格格表表现现纯纯粹粹，，项项目目单单纯纯以以立立面面作作为为主主要要机机会会点点竞竞争争无无法法实实现现市市场场的的跳跳脱脱；；社区区公公共共景景观观对对居居住住私私密密性性的的营营造造力力度度不不足足；；就此此来来看看，，高高端端个个案案缺缺乏乏对对居居住住私私密密性性及及户户型型功功能能的的诉诉求求，，项项目目通通过过居居住住品品质质及及智智能能化化的的提提升升具具备备市市场场运运作作的的机机会会。产品品的的理理解解PART4南南京京周周边边竞竞争争市市场场352010年年1-6月月南南京京市市别别墅墅成成交交均均价价新政政之之后后，，““铁铁板板一一块块””的的别别墅墅市市场场出出现现了了松松动动迹迹象象。。相相比比3月月高高峰峰期期，，至至6月月，，别别墅墅成成交交均均价价下下滑滑1301元元/平平方方米米;市市场场出出现现分分化化，，远远郊郊别别墅墅价价格格率率先先松松动动，，高高端端别别墅墅价价格格则则继继续续上上扬扬白鹭鹭岛岛度度假假村村碧桂桂园园如如山山湖湖城城百美美山山庄庄森湖湖溪溪谷谷世外外边边城城、、新新湖湖仙仙林林翠翠谷谷汤山山公公馆馆、、明明阳阳山山庄庄绿城城玫玫瑰瑰园园、、珍珍珠珠泉泉九九号号东部部假假日日松鹤鹤居居金陵陵避避暑暑山山庄庄钟山山国国际际高高尔尔夫夫金牛牛湖湖度度假假别别墅墅、、马马集集镇镇度度假假别别墅墅南京京周周边边旅旅游游度度假假性性质质别别墅墅分分布布图图周边边度度假假旅旅游游项项目目较较多多，，竞竞争争激激烈烈本案案南京京周周边边竞竞争争个个案案表表现现：：茅茅山山湾湾1号号茅山山湾湾一一号号45KM22KM与项项目目类类似似，，依依托托风风景景区区的的景景观观资资源源，，打打造造生生态态度度假假别别墅墅产产品品，，且且在在南南京京都都市市圈圈范范围围之之内内南京京周周边边竞竞争争个个案案表表现现：：茅茅山山湾湾1号号产品类型主力面积推售（套）售出（套）价格（元/㎡）独栋365419000双拼、联排28873408500茅山山风风景景区区售楼楼部部高尔尔夫夫球球场场茅山山湾湾1号号位位于于茅茅山山风风景景区区，，茅茅山山主主峰峰和和茅茅山山水水库库之之间间，，总总占占地地317亩亩，，共共规规划划建建设设独独栋栋及及双双拼拼别别墅墅77套套。。距距南南京京40分分钟钟车车程程，，距距南南京京禄禄口口国国际际机机场场30分分钟钟车车程程。。茅山山有有““第第一一洞洞天天，，第第八八福福地地””的的美美誉誉，，自自然然风风光光清清新新秀秀美美，，满满山山苍苍翠翠欲欲滴滴，，草草木木芬芬芳芳。。是是历历代代养养生生、、养养心心之之地地。。项目目依依托托自自然然山山水水，，传传承承江江南南住住区区文文化化，，分分观观山山、、滨滨河河两两个个街街区区。。观观山山区区稀稀缺缺独独栋栋为为主主，，滨滨河河区区以以珍珍藏藏双双拼拼为为主主。。别别墅墅布布局局错错落落有有致致，，观观山山观观水水，，怡怡然然生生活活，，室室外外桃桃源源。。项目目于于2010年年10月月开开盘盘，，配配套套有有茅茅山山国国家家5A级级风风景景区区、、小小区区会会所所、、高高尔尔夫夫球球场场、、商商业业街街、、酒酒店店等等。。在南南京京城城市市宣宣布布限限购购后后，，电电话话咨咨询询明明显显增增多多，，客客源源可可以以辐辐射射整整个个沪沪宁宁线线区区域域，，项项目目定定位位为为投投资资性性别别墅墅。。项目以5A级风风景区、、生态度度假、城城市都市市圈内为为卖点，，吸引南南京等周周边区域域投资客客源，且且限购出出台后，，项目外外来投资资客源明明显增多多，对本本案有很很高的借借鉴意义义法式、意意式、西西班牙式式、英式式风格与与地中海海风格的的完美搭搭配项目概况况：玫瑰瑰园系列列是绿城城的第三三代产品品，南京京玫瑰园园占地460亩亩，规划划总建9万方，，位于南南京浦口口区珍珠珠泉旅游游度假区区，该项项目拥有有10万万亩的森森林公园园和1800亩亩的高尔尔夫球场场，分二二期开发发南京周边边竞争个个案表现现：绿城城玫瑰园园一期二期会所展示中心项目地处处南京江江北浦口口，邻近近珍珠泉泉度假风风景区，，对项目目有一定定借鉴意意义开盘时间间：一期二二期2009.10.2.，8月月底加推推10套套独栋，，面积在在600-900之间间主力面积积：一期期600-650，二二期600-900山山地独栋栋销售价格格：一期期开盘价价格在800-1600万之之间，二二期景观观独栋价价格在1400-3500万万销售情况况：一期期售罄，，二期目目前还剩剩余4套套绿城玫瑰瑰园打折折优惠信信息：全全款款优惠10万元元客群分析析：南京全市市，客群群购买能能力强，，基本有有2套或或以上住住房，多多少为私私营业主主，投资资比重不不高，小小面积别别墅20%左右右客户来来自鼓楼楼和河西西南京周边边竞争个个案表现现：绿城城玫瑰园园园林景观观一期建筑筑类型为为地中海海式的意意大利风风格和西西班牙风风格，其其中西班班牙风格格为主，，庭院采采用抬高高标高的的方法，，把高高尔夫的的景色收收纳于社社区内，，庭院内内设游泳泳池和烧烧烤台，，社区入入口处采采用空间间序列的的设计手手法，结结合景观观植物的的层次搭搭配，一一期小区区景观植植物多达达170种，景景观成本本均摊在在建筑面面积上达达在1500元元/平方方米。，，后期追追加庭院院装修标标准10万/户户珍珠泉风风景区昭富高尔尔夫球场场老山森林林公园项目位于于浦口区区珍珠泉泉风景区区内，北北靠10万余亩亩老山余余脉，西西临昭富富国际高高尔夫球球场，南南接3000亩亩珍珠泉泉湿地公公园景区区2号入入口依托自然然景观资资源，打打造高档档的别墅墅小区南京别墅墅市场总总结白鹭岛国国际旅游游度假村村（来安安）位于安徽徽滁州来来安县白白鹭岛生生态旅游游区，从从南京长长江二桥桥经宁蚌蚌高速需需50分分钟可到到达，建建设用地地120亩，规规划建筑筑面积达达3万平平方米，，以连排排别墅和和独立别别墅二部部分构成成产权式式酒店公公寓，每每户建筑筑面积40—60平方方米不等等。白鹭鹭岛国际际旅游度度假村在在售双拼拼别墅，，面积82.2平米，，购房可可赠送3分土地地。配套设施施：（1）综综合会馆馆约5000平平方米，，具备餐餐饮、会会议、洗洗浴、娱娱乐等功功能。（2）别别墅度假假区，首首期推出出100幢，约约3万2千平方方米，以以吸纳会会员为主主，提供供一个休休闲，度度假的居居所。（3）具具备度假假功能，，约2000平平方米，，初期建建设10幢，以以木结构构为主，，营造浓浓郁的山山村风情情，院落落与院落落之间用用木结构构长廊连连接，外外墙设计计为农舍舍，室内内达星级级标准。。（4）高高尔夫练练习场（5）马马术场，，充分利利用地形形按标准准建一个个马术俱俱乐部。。（6）沙沙滩浴场场，发挥挥水源优优势，建建人造浅浅水沙滩滩浴场，，沙滩边停停靠竹筏筏、小船船、游艇艇、沙滩滩排球场场等设施施。（7）潜潜水俱乐乐部南京周边边竞争个个案表现现：白鹭鹭岛国际际旅游度度假村65KM项目地处处安徽省省滁州，，邻近白白鹭岛生生态旅游游区推广口号号：原生生态的优优美环境境12341温泉会所所2原始山林林景观34湖景湖碧水山山庄南京周边边竞争个个案表现现：白鹭鹭岛国际际旅游度度假村以温泉会会所、山山景、湖湖景为卖卖点从整体别别墅市场场的发展展看，上上市销售售的速度度较前几几年明显显加快，，每年增增幅较大大。从政策层层面看，，未来不不可能出出现小于于0.5容积率率的土地地供应。。从土地分分布区域域而言，，南京市市区独立立别墅用用地可开开发量有有限，大大量的别别墅区主主要集中中在溧水水、句容容的景观观区、江江宁各镇镇景区、、江北佛佛手湖、、汤泉等等地，远远郊别墅墅的竞争争将是未未来别墅墅市场的的主旋律律。从南京周周边以生生态旅游游度假为为概念的的项目较较多，大大多以湖湖景、水水景、山山景、生生态为主主要卖点点，同质质化明显显。南京周边边竞争的的理解竞争环境境结论：：仪征市市场整体体表现力力一般，，产品平平台具备备跳跃的的空间。。大环境境上，在在限购的的背景下下，生态态旅游度度假别墅墅成为投投资新的的热点。。但南京京周边生生态旅游游度假项项目较多多，概念念雷同，，且产品品整体表表现力均均较强，，竞争相相对激烈烈。所以以建议项项目产品品以跳脱脱仪征市市场平台台，以吸吸纳本地地客源为为主，外外来客源源为辅的的方向走走。PART4项项目整整体定位位44优势（Strengths）劣势（Weaknesses）龙山风景区，发展潜力巨大山清水秀，适宜打造顶端别墅项目小环境不足、配套欠缺制约前期开发周边为化工园区，对环境造成影响机会（Opportunities）S-O：发挥优势，抢占机会W-O：利用机会，克服劣势区域生态环境优美，政府意欲打造成生态旅游区区域紧挨长江，过江通道拉近与大城市距离，吸引南京等地客户县级市，政策影响较小依托青山镇生态镇口号，树立仪征别墅项目高端居住形象，树立城市标杆个案依托产品力提升，确立高端形象，通过造势，弱化小环境影响。威胁（Threats）S-T：发挥优势，转化威胁W-T：减小劣势，避免威胁城市别墅项目较多，去化压力明显城市客源封闭，外来高端客源导入不足政策调控存不确定因素较大强化未来区位价值，跳脱常规市场、走差异竞争路线以品质客源为项目主力目标客源，跳脱运作，争夺外部高端客源项目swot分分析项目整体体定位集生态与与旅游为为一体的的仪征首首个大型型高端的的生态别别墅PART5目目标客客源圈定定47多次置业业经验，，同时在在异地置置业不单纯以以地段作作为首选选因素，，产品要要求提升升地段、产产品具有有彰显身身份的空空间价值值多数有过过2次以以上置业业行为，，关注居居所品质质需要通过过居住产产品的品品质做到到自我的的提升客户构成成品质改善生活改善刚需首置客户类型型喜好奢侈侈品消费费，注重重身份在一二线线城市拥拥有多套套高端物物业长期居住住于一二二线城市市或国外外，注重重圈层多数有过过1次置置业行为为对于目前前居住环环境有所所不满，，急需改改善看重房间间的功能能空间尺尺度和社社区的口口碑资金限制制置业总总价，居居住品质质要求不不高生活配套套完善，，交通便便捷，满满足工作作需要户型合理理，附加加值高，，总价费费用低客户特征征高端客户户层次企业合伙人企业高层政府高官小私营业主、企业中高管、乡镇企业主、公务员高收入白领、公务员、企业精英原住民、拆迁户、外来置业者财富阶层主力客源源项目客源源主要为为该市及及周边城城市最高高端客源源层高端客源源容量区域产业客源人口数量主力年收入个体工商户仪征市、经济开发区及周边城市私营业主以及合伙人461880万以上从商人员14.12万人企业高层、部门经理（平均每个企业2位）923630-60万中级以上职称、中级管理者2309010-20万初级管理者、初级技术员、基层员工、白领6927010万以内全市高端端客源基基数较大大，具备备高端个个案运作作支撑区域区域分布核心产业规模企业数产业关联度客源表现主城区主城区，开发区化纤、汽车、化工规模以上企业484家较强核心客源乡镇青山镇、新集镇、刘集镇等高新技术产业园、船舶工业园、现代物流园和城市商贸区规模企业274家较强主力客源项目主主力客客源集集中在在化工工业为为主，，表现现为化化工、、电子子、汽汽车、、机械械制造造等行行业中高端端产业业仪征高高端客客源特特征结结论项目目目标客客源？？1、处处于城城市富富豪发发展的的初级级阶段段，表表现高高调、、喜欢欢炫富富2、顶顶层富富豪外外流，，追求求更高高生活活品质质3、注注重在在朋友友圈内内的面面子和和身份份，资资产保保值4、注注重事事物外外在表表现，，对于于本质质要求求较低低以区域域客源源为主主导，，表现现为封封闭项目参参考50%市场客客源项目名称区域分布层次主力年龄置业目的第二江南仪征市50%，南京区域30%，扬州市20%私营业主、政府高官、开发区管理层、乡镇企业主35-45自住及改善型需求为主导西郊花园扬州市50%，仪征本市30%，外地（以南京为主，占比8%）10%私营业主、乡镇企业主、政府官员35-45自住及改善型需求占主导山水豪庭扬州市65%，仪征本市30%，其它（南京客源占比3%）10%私营业主、乡镇企业主、政府官员、开发区高管35-45自住及改善型需求占主导豪第舫扬州市70%，仪征本市25%、其它（南京客源稀少）5%公务员、私营业主、外地经商户、企业主35-45改善型需求为主参考个个案：：山水水豪庭庭主力面积段260-320平米主力总价段290-350万区域扬州市65%，仪征本市30%，其它（南京客源占比5%）10%年龄35-50岁职务私营企业主、政府高官、企业高层表现表现为改善型及投资为主追求品质和环境，匹配身份以改善善型及及投资资为主主要需需求，，对于于品质质和环环境需需求逐逐步提提升客源参参考比比例：：50%项目前前期客客源圈圈定仪征市市（含经经济开开发区区）占50%大仪镇镇新集镇镇刘集镇镇青山镇镇扬州及及其他他区域域占10%马集镇镇南京其其他区区域占25%项目前前期客客源以以城市市及周周边乡乡镇客客源为为主力力，更更认可可目前前区位位及产产品品品质对对项目目的价价值支支撑随着区区位和和品牌牌树立立，后后期随随着交交通优优势显显现，，城市市经济济对外外开放放度增增加，，外区区客源源比值值增加加客源区区域分分布：：核心客客源：仪征征市区区，以以市中中心及及经济济开发发区为为主、、占50%重要客客源：周边边乡镇镇，以以青山山、马马集、、刘集集、新新集等等周边边乡镇镇为主主、约约占15%可行性性客源源：扬州州、南南京客客源，，约占占35%项目客客源交交通导导入区域交通导入老城区大庆路、解放路、沿江公路经济开发区沿江公路，X204大仪镇S333、沿江公路刘集镇S333、沿江公路新集镇宁通高速，沿江公路南京及其周边宁通高速、沿江公路扬州区域宁通高速、沿江公路本案大仪镇镇新集镇镇刘集镇镇马集镇镇仪征市市（含经经济开开发区区）占50%扬州及及其他他区域域占10%南京其其他区区域占25%S333沿江公公路宁通高高速THANKS！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。13:39:4613:39:4613:391/1/20231:39:46PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2313:39:4613:39Jan-2301-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。13:39:4613:39:4613:39Sunday,January1,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2313:39:4613:39:46January1,202314、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。01一一月20231:39:46下午午13:39:461月-2315、