上海商务楼市场

经济地位国内地位上海已经成为中国经济发展的龙头。根据中国社科院发布的《中国城市竞争力调查报告》，上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均居全国首位。为了更好的利用上海的资源，许多外省市企业把总部迁入上海，或在上海设立分部，增加了上海商务楼市场的需求。国际地位随着经济的发展，上海市的国际地位也得到不断的提升。上海市政府的近期目标是将上海发展成为集国际金融中心，国际经济中心，国际航运中心等为一体的国际大都市。上海已成为跨国公司投资中国的首选地，越来越多的跨国公司开始入驻上海或扩大原有机构，促进了商务楼市场需求的增长。

第１章上海市甲级商务楼投资环境研究

上海市综合经济环境研究相关经济指标国民收入总值（GDP）上海市的GDP已经连续11年保持两位数的增长，持续、平稳、有序的经济发展增强了外商的投资信心，为商务楼市场带来了更多的潜在客户和需求。

外商直接投资（FDI）上海市吸收的外商直接投资额连年上升，2002年合同吸收外资额达到105.76亿美元，为历史最高水平。世界《财富》500强企业中已有256家跨国公司在上海投资，许多跨国公司将自己的中国总部甚至亚太总部设在上海，促进了商务楼市场的发展。

第１章上海市甲级商务楼投资环境研究

发展机遇加入WTO中国加入WTO后，涉足新经济的工业以及电讯、银行、证券、保险、专业服务、贸易行业等主要受惠行业将成为商务楼的主要客户，从而带动商务楼市场需求的增长。召开APEC会议亚洲和太平洋地区经济会议在上海的召开，提高了上海的知名度，给商务楼市场带来更多新的需求。比如，微软和惠普与上海分别签订协议，将它们在上海的技术中心升级为世界级的全球技术中心，把上海的研发中心提升为全球研发基地，从而需要扩展大量的办公面积。目前，上海累计APEC成员的投资项目达20,000多个，共设立外资金融机构代表处和商务代表处7,000多个。第１章上海市甲级商务楼投资环境研究

“三区两路”概况上海市目前发展商务楼的重点地区可以归纳为“三区两路”，即小陆家嘴金融贸易区、虹桥开发区、徐家汇地区和南京西路、淮海路。其中，南京西路、淮海路和小陆家嘴是中央商务区。小陆家嘴金融贸易区

浦东陆家嘴金融贸易区是上海最有发展潜力的商务区，现有500多栋高档写字楼，汇聚了证券、期货、产权、房地产、人才等要素市场、130多家中外金融机构(包括60多家外资金融机构)、4,000多家贸易或中介服务机构。汇丰大厦、招商局大厦、证券大厦、中国保险大厦等的入驻率均超过90%。目前，环球金融中心已经复工，招商银行大楼也已签约启动。第１章上海市甲级商务楼投资环境研究

上海市发展甲级商务楼的重点地区研究“三区两路”概况虹桥开发区

虹桥开发区成立至今已10年，是上海最早开发的商务区，是长宁区的重点商圈。目前，该地区拥有18幢涉外商住楼，2,000多家商务机构入住，包括虹桥友谊商城、万都中心商场、上海城购物中心的虹桥购物三角区，东部以虹桥、银河宾馆、太平洋、扬子江饭店、虹桥迎宾、樱花渡假村等为主的宾馆三角区，西部则是世贸商城、国际展览中心、吉盛伟邦的会展三角区。徐家汇

徐家汇范围北至淮海路，东到岳阳路-枫林路，南至中山环路，西到凯旋路。过去徐家汇商圈以商业为主，高档写字楼不多；按照“世界级城市副中心”的规划，除已启动的12万平方米的港汇商务楼外，徐家汇还将建设大宇基地、广元路基地、新上海国际商城、太平洋广场二期等高等级商务楼。第１章上海市甲级商务楼投资环境研究

“三区两路”概况南京西路

南京路地区现有甲、乙级商用及专用办公楼36幢，办公总建筑面积115.5万平方米。其中，甲级写字楼8幢。梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场等三栋相邻的甲级写字楼构成了南京西路“金三角”，以高品质、高租金、高出租率而著称。静安区将在南京西路划出地块，再添170万平方米的高品位商业商务面积。淮海中路

淮海中路商务区集中在西藏路-成都路高架一段，一公里不到的地区集中了二十栋写字楼。主要的甲级写字楼有瑞安广场、香港广场、中环广场、力宝广场以及香港新世界大厦等，形成了一个商务黄金区。黄浦区正在兴建的甲级写字楼有：世茂国际广场、明天广场、莱福士广场。“新天地”二期建成后，该地段将成为浦西规模最大的中央商务区。第１章上海市甲级商务楼投资环境研究

行业发展潜力研究商务楼行业的发展与外部经济情况息息相关。经济越繁荣，企业发展越好，对商务楼的需求就越高。就上海目前的情况而言，GDP的持续增长、经济和国际地位的不断提升带来商务楼的强劲需求；越来越多的跨国企业的入驻，外省市企业的迁入和本地企业的扩展，都表明商务楼市场的潜力无限。行业利润研究商务楼开发的平均净利润率约为15％左右，最高可达到30％以上。一幢40层的供出租的甲级商务楼的资金回收期通常为12－15年。

第２章上海市甲级商务楼市场研究

行业发展机会研究行业进入壁垒分析资金开发商务楼需要大量的资金。一幢高度约为200米(40层左右)的甲级商务楼每平方米的建筑工程造价约为8,500元，而一幢300米以上的超高甲级商务楼每平方米的建筑工程造价则达到10,000元以上。而且，商务楼的建设周期较长，资金回收慢。这些都要求开发商具有强大的资金实力。技术为满足高技术含量的全球化经济的需求，现代商务楼必须配备高科技的楼宇、通讯、消防、保安系统，并能进行智能化的运作和管理。这些都要求开发商拥有先进技术或能够借助其他的技术资源。市场商务楼客源的形成需要一段时间。开发商能否在尽量短的时间内招揽到足够的客户，较大影响商务楼的人气和利润收入，甚至盈亏情况。第２章上海市甲级商务楼市场研究

甲级商务楼的供应量截止到2003年6月份，上海市甲级商务楼的总供应量达到336万平方米，但还不能完全满足市场的强劲需求。另外，处于浦西的淮海路、南京西路等中心地段的商务楼的剩余租用面积都较小。2002年至2003年上半年甲级商务楼各季度的总供应量如下表所示：

表2－12002年至2003年上半年甲级商务楼的供应量（单位：平方米）

第２章上海市甲级商务楼市场研究

上海市甲级商务楼市场基本情况时间2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度供应量2,880,0003,135,5563,180,0003,300,0003,360,0003,360,000甲级商务楼的分布情况上海市的甲级商务楼汇集在以南京西路、淮海路、陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场为中心的六大商业圈内，以及部分副中心城区内，如中山公园，浦东竹园商业区等。其中，陆家嘴的甲级商务楼建筑面积约占总供应量的31％，长宁区占21％，黄浦区占17％，静安区占13％，卢湾区占12％，徐汇区占6％。甲级商务楼的分布有一个明显特征：同一地区的商务楼，其租户所从事的行业往往相同或相关。如陆家嘴地区商务楼的租户以金融业为主，南京西路和淮海中路商务楼的租户则以咨询业和服务业为主。这种分布情况带来行业的积聚效应，即由于产业在空间上的集中与协作，租户可以获得某些外部经济效应，如共享信息和基础设施从而减少运作成本等。

第２章上海市甲级商务楼市场研究

甲级商务务楼的供供应量变变化上海甲级级商务楼楼的供应应量于1997年达到到最高峰峰。受亚亚洲金融融危机的的影响，，1998年新新建的商商务楼面面积大幅幅度下降降。由于于上海市市政府自自1997年起起控制商商务楼用用地的审审批,再再加上近近年来世世界经济济形势下下滑,开开发商变变得更加加理性和和谨慎,使得近近几年甲甲级商务务楼的新新增供应应量始终终有限。。1996-2002年甲甲级商务楼的的新增供应量量变化见图1－1.图2－11996－2002年甲甲级商务楼的的新增供应量量（单单位：万平方方米）第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究甲级商务楼的的吸纳量由于商务楼的的吸纳量受市市场经济状况况等各种因素素影响较大，，具体吸纳量量在不同时段段间的波动比比较强烈。2002年至至2003年年上半年各季季度的吸纳量量如下表所示示：表2－22002年至至2003年年上半年甲级级商务楼的吸吸纳量（（单位：：平方米）第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究时间2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度吸纳量48,013199,23239,550118,000134,00021,000甲级商务楼的的吸纳量变化化1996－2002甲级级商务楼的吸吸纳量变化图2－21996－2002年甲甲级商务楼的的吸纳量（（单位：：万平方米））第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究甲级商务楼的的空置率随着市场需求求的日益强劲劲，上海市甲甲级商务楼的的空置率不断断下降，到2003年已已降到10％％以下，与香香港和纽约基基本持平。其其中,南京西西路的空置率率最低，只有有6％；其次次是小陆家嘴嘴和浦东其他他地区，为8％；淮海中中路由于新世世界大厦刚刚刚上市，空置置率暂时保持持在18.5％。而非中中央商务区的的空置率都在在10％～12％之间。。2002年至至2003年年上半年甲级级商务楼各季季度的空置面面积和空置率率如下表所示示：表2－32002年至至2003年年上半年甲级级商务楼的空空置面积和空空置率（单单位：平方米米）第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究时间2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度空置面积443,370393,550394,320390,000322,560301,000空置率16.1％12.6％12.4％11.9％9.6％9.0％甲级商务楼的的空置率变化化上海市甲级商商务楼的空置置率自1997年后就呈呈不断下降的的趋势。图2－31996－2002年甲甲级商务楼的的空置率第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究总体情况一直以来，上上海市甲级商商务楼市场是是以租为主的的。从开发商方面面来看甲级商务楼的的开发商大多多来自香港、、台湾以及东东南亚，资金金实力比较强强，追求更大大的远期收益益。另外，如如果将商务楼楼部分出租，，部分出售，，由于买主和和租户遵守的的物业管理条条例不同，对对物业管理的的要求也很难难统一，使得得物业管理的的质量得不到到保证，容易易造成楼盘贬贬值，所以多多采用只租不不售的策略。。从客户方面面来看甲级商务楼楼的客户中中外资企业业占73％％，而外企很少自自置写字楼楼，一般以以租为主。。一方面是因因为2003年3月月以前外资资企业没有有购买商务务楼的权限限；另一方方面，租用商务楼楼可方便外外企根据企企业发展策策略扩充、、迁移或撤撤销办公地地点。第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究上海市甲级级商务楼租租赁市场甲级商务楼楼出租面积积按行业分分类的比例例上海甲级商商务楼的租租户中,以以从事专业业咨询、制制造及工程程业和高科科技行业的的为主，其其租用面积积分别占整整体租用面面积的20％、18％和17％。图2－4甲甲级商务务楼出租面面积按行业业分类第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究甲级商务楼楼出租面积积按地区分分类的比例例中资企业的的租用面积积所占比例例从2001年的8％上升到到27％。。可见，租租用甲级商商务楼的中中资企业大大量增加，，包括许多多外省市企企业到上海海设立总部部、分支机机构等，以以及私营企企业的入驻驻。租用商务楼楼的外资企企业主要来来自于美国国、加拿大大、欧洲、、日本和香香港。图2－5甲甲级商务务楼出租面面积按地区区分类第２２章章上上海海市市甲甲级级商商务务楼楼市市场场研研究究甲级级商商务务楼楼的的平平均均租租金金2003年年第第二二季季度度，，上上海海市市甲甲级级商商务务楼楼的的平平均均租租金金为为0.65美美元元/平平方方米米••天天。。各各中中心心地地区区的的租租金金情情况况和和出出租租率率见见下下图图：：图2－－6上上海海市市主主要要地地区区甲甲级级商商务务楼楼的的平平均均租租金金和和出出租租率率美元元/平平方方米米•天第２２章章上上海海市市甲甲级级商商务务楼楼市市场场研研究究甲级级商商务务楼楼的的租租金金变变化化（（1））上海海甲甲级级商商务务楼楼市市场场起起步步于于90年年代代初初。。1996年年末末1997年年初初房房地地产产泡泡沫沫破破灭灭，，亚亚洲洲金金融融危危机机造造成成世世界界经经济济下下滑滑，，再再加加上上国国内内的的通通货货紧紧缩缩政政策策，，使使得得市市场场需需求求严严重重减减少少，，租租金金大大幅幅度度下下降降，，直直到到1999年年年年初初才日趋趋稳稳定定，，并并且且从从2000年年年年中中开开始始攀攀升升。。从2000年第第2季度到2001年年年底，主要商业区的商务楼租金均经历历了持续近一年半时间的快速上涨，增幅达21％％，平均租金水水平达到0.63美元/平方米•天天，出租率达达到85％。。从2001年年起，上海甲甲级商务楼的的租金就趋于于平稳。从2001年第第二季度到2002年第第二季度都保保持在0.63美元/平平方米•天左左右。第三季季度略微下降降，但第四季季度又马上回回升到0.62美元/平平方米•天。。与此同时，，出租率继续续上扬，2002年底上上升到88.1％。在强劲需求的的拉动下，2003年租租金比上年增增长了7％，，达到0.67美元/平平方米•天，，出租率上升升到90％以以上。第二季季度又略微下下降到0.65美元/平平方米•天，，出租率达到到91％。第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究甲级商务楼的的租金变化（（2）1996-2003年第第一季度甲级级商务楼的租租金变化及趋趋势详见图2-7。图2－71996－2003年第第一季度甲级级商务楼的租租金（（单位：美元元/平方米•天）第２章章上上海海市甲甲级商商务楼楼市场场研究究甲级商务务楼内商商铺的租租金水平平上海甲级级商务楼楼内商铺铺的租金金一般要要高于办办公区域域的租金金。甲级商务务楼内的的商铺租租金为该该商务楼楼办公面面积的租租金的2－3倍倍，具体体根据商商铺情况况上下浮浮动。影影响租金金变化的的因素包包括：商铺实际际使用的的公用面面积的大大小由于商铺铺租户对对于商务务楼内的的走廊、、大厅等等公用场场地的使使用率要要比其他他租户高高，在分分摊的公公用面积积不变的的情况下下，就必必须适当当的调高高单位面面积的租租金。商务楼所所处地区区的人气气相对旺盛盛的人气气将给商商铺带来来更大的的利润，，租金也也将高于于其他地地区的商商铺租金金。商务楼对对于商铺铺功能的的考虑为了提高高楼宇品品质，商商务楼需需要选择择不同行行业的商商铺租户户，以使使商务楼楼得到的的服务更更加全面面。如果果商铺的的功能比比较符合合商务楼楼的需求求，租金金也将稍稍低一些些。第２章上上海海市甲级级商务楼楼市场研研究总体情况况从2003年起起，甲级级商务楼楼市场出出现由租租转买的的趋势，，销售市市场日趋趋活跃。。从开发商商方面来来看近两年来来，大量量不具备备房地产产运作经经验的投投资公司司，或仅仅有住宅宅开发经经验的房房地产企企业介入入商务楼楼开发市市场。而而这部分分开发商商以国内内资金为为主，考考虑到资资金实力力、投资资回报率率和风险险，其85％的的开发项项目都采采用短期期投入并并快速收收回资金金的模式式。开发发商的多多样化使使得市场场上争取取短期回回报的开开发项目目增多。。另外，，海外开开发商为为了加大大投资力力度，考考虑出售售部分写写字楼物物业以回回笼资金金、分散散风险。。因此，，市场上上出售型型的商务务楼越来来越多。。从客户方方面来看看甲级商务务楼的租租金水平平不断上上涨，同同时银行行利率较较低，让让各企业业，特别别是一些些金融机机构、投投资机构构和贸易易公司认认为投资资甲级商商务楼有有利可图图，于是是纷纷转转租为买买。同时时，2003年年3月1日开始始实施的的上海市市非居住住用房内内外销并并轨政策策对甲级级商务楼楼销售市市场也起起到了一一定的促促进作用用。第２章上上海海市甲级级商务楼楼市场研研究上海市甲甲级商务务楼销售售市场甲级商务务楼的销销售价格格变化上海甲级级商务楼楼销售价价格的变变化与租租金变化化基本一一致。其中，陆陆家嘴地地区的甲甲级商务务楼售价价在这两两年中上涨较快，2003年第二季季度的平均售价价已达到2,400美元／／平方米米，仅次次于淮海海路。2002年至2003年上半半年上海海甲级商商务楼的的平均售售价如下下表所示示：表2－52002年年至2003年年上半年年甲级商商务楼的的平均售售价（（单位：：美元/平方米米）第２章上上海海市甲级级商务楼楼市场研研究时间2002年第一季度2002年第二季度2002年第三季度2002年第四季度2003年第一季度2003年第二季度销售价格2,3682,5422,4592,6812,6752,558供应量、、吸纳量量与空置置率分析析1997年，上上海甲级级商务楼楼市场达达到供应应量的高高峰，大大大超过过吸纳量量，使得得空置率率也达到到最高点点，超过过40％％。后来来，随着着市场需需求的回回升，吸吸纳量逐逐渐赶上上供应量量，并于于2000年远远远超出出，从而而空置率率一直保保持快速速下降的的趋势。。图2－8上海海市甲级级商务楼楼的新增增供应量、、吸纳量量和空置置率（单位：：万平方方米）第２章上上海海市甲级级商务楼楼市场研研究综合分析析供求关系系分析1996、1997年年的房产产泡沫中中，上海海市新建建了大量量甲级商商务楼，，新增供供应量很很大，而而亚洲金金融危机机爆发等等因素造造成新增增的需求求量很小小，导致致供应量量远远超超出需求求量，空空置率接接近60％。从1998年起起，甲级级商务楼楼每年的的新增供供应量开开始保持持较低水水平，而而新增需需求量随随着上海海经济的的高速增增长逐年年上升，，直到2000年出现现市场需需求量远远高于供供给量的的局面。。2001年和2002年，外外滩中心心、万都都中心等等几个大大型商务务楼相继继上市，，从而供供应量增增长的幅幅度超过过需求量量的增长长幅度，，使得供供应量和和需求量量基本持持平。2002年以后后，从目目前在建建项目的的情况来来看，预预计新增增供应量量有限，，而上海海GDP的持续续增长、、中国加加入WTO的利利好消息息等将促促使每年年的新增增需求量量继续上上升。所所以，近近两年内内上海甲甲级商务务楼市场场将出现现供不应应求的局局面。第２章上上海海市甲级级商务楼楼市场研研究供求关系系分析图2－91996－－2002上海海市甲级级商务楼楼供需对对比供应量大大于需求求量需求量大大于供给给量第２章上上海海市甲级级商务楼楼市场研研究影响价格变化的主要因素供求关系这是影响价格的最重要、最直接的因素。如果一定时期内市场供应量有限，但需求势头强劲，将促使租金呈现上升趋势。上海甲级商务楼历年的供求关系和租金水平对比如下：图2－10供求关系和租金水平分析（单位：万平方米）第２章上上海海市甲级级商务楼楼市场研研究影响价格格变化的的主要因因素经济环境境经济环境境是间接接影响市市场价格格的外在在因素。。一个地地区的经经济发展展情况（（体现在在GDP或FDI的增增长等方方面），，以及在在全国和和国际上上的经济济地位，，较大影影响其对对跨国公公司和国国内企业业的吸引引力，从从而影响响该地区区商务楼楼的市场场需求，，进而影影响价格格水平。。区位优势势区位优势势是影响响商务楼楼价格的的首要的的内在因因素。是是否拥有有区位优优势，包包括交通通的便利利程度和和行业积积聚效应应的大小小等，将将影响商商务楼价价格的高高低。楼宇品质质楼宇品质质是影响响商务楼楼价格的的固有的的内在因因素，其其重要性性仅次于于区位优优势。商商务楼的的智能化化、人性性化程度度越高，，服务越越到位，，定价也也就越高高。第２章上上海海市甲级级商务楼楼市场研研究客户需求求变化研研究（1）客户类型型外资机构构这类客户户是吸纳纳上海甲甲级商务务楼的主主力。目目前，已已有44个国家和和地区的的778家企业及及国际组组织在沪沪设立代代表机构构。国内的一些些金融、投投资和贸易易机构这类客户也也占据一定定的市场。。民营企业近几年来，，民营企业业对甲级商商务楼的需需求越来越越强。他他们不仅通通过在上海海设立总部部或销售处处来扩展企企业业务，，提升企业业形象，更更将商务楼楼作为一项项资产投资资。上海本地企企业随着上海企企业综合实实力提高，，对企业形形象也更为为重视，大大批上海本本地企业纷纷纷通过扩扩租、搬迁迁等方式，，寻求更为为高档、宽宽松的办公公环境。上上海企业在在上海甲级级写字楼客客户中占了了1/3。第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究客户需求变变化研究（（2）所需面积从商务楼的的供给来看看，由于浦浦西的甲级级商务楼出出租率基本本上均达到到90％以以上，较难难租到租用用面积较大大的商务楼楼；而浦东东虽然相继继有新楼盘盘推出，但但还不能完完全满足市市场上对租租用面积较较大的商务务楼的强大大需求。从租户方面面来看，较较多租用甲甲级商务楼楼的金融机机构、律师师事务所、、保险公司司等，都偏偏好剩余租租用面积较较大的商务务楼。如太太平洋安泰泰人寿保险险公司在上上海国际贸贸易大厦租租下了5个个楼层。另外，随着国国内业务的扩扩大，一部分分跨国公司和和国内企业为为扩充办公面面积，纷纷寻寻找租用面积积较大的商务务楼。如微软软公司为在上上海成立全球球技术中心，，合并所有在在沪办事处，，从美罗大厦厦搬迁至淮海海路附近，成成交单元超过过1万平方米米。第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究客户需求变化化研究（3））楼宇品质随着经济的全全球化和技术术含量增加，，一些在建筑筑质量、物业业管理、通讯讯设施等各方方面均达到国国际标准的智智能化高档甲甲级商务楼受受到客户的欢欢迎。这类商商务楼不仅启用完善先进进的5A智能能系统，实现现楼宇、办公、通讯、消防、、保安自动化化，通常还设有GPRS／WLAN无线宽频频上网服务，被称为第四四代商务楼。。这代商务楼楼强调以客户需需求为中心，，旨在提供低低成本、高效效率的商务平平台，提倡人人性化的沟通通与交流，注注重办公空间间对企业文化化和员工素质质的培养和提提高，引导智智能化，强化化绿色环保办办公理念，以以及满足全球球经济一体化化的需要，从从而达到国际际化商务社区区的标准。由租转买从2003年年起，部分企企业开始从租租用甲级商务务楼转变为购购买商务楼，，商务楼买卖卖市场开始活活跃。市场上上出现的一部部分“全出售售型”甲级商商务楼，如京京银大厦、银银晨数码大厦厦等，都取得得了很好的销销售业绩。第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究市场价格结构构分类根据对上海市市各个地区共共130家甲甲级商务楼盘盘进行的调查查，上海甲级级商务楼的租租金水平主要要集中在以下下几个层次上上：低于0.4美元元/平平方米米•天天这部分分商务务楼基基本上上处于于非中中心地地段；；或者者建成成较早早，虽虽具有有区位位优势势，但但楼宇宇品质质落后后于现现代平平均水水平。。0.4～0.55美美元/平方方米••天大部分分甲级级写字字楼的的租金金集中中在这这个水水平上上，约约占总总体甲甲级写写字楼楼的50％％。0.6～0.85美美元/平方方米••天在甲级级写字字楼中中，楼楼宇品品质较较高和和交通通可达达性较较强的的部分分的租租金要要达到到0.6美美元/平方方米••天以以上，，如中中区广广场的的租金金为0.6美元元/平平方米米•天天，香香港广广场为为0.6～～0.65美元元/平平方米米•天天，中中环广广场为为0.75美元元/平平方米米•天天，这这部分分商务务楼约约占30％％。高于0.9美元元/平平方米米•天天这部分分商务务楼属属于甲甲级商商务楼楼中的的高档档品，，占9％。。如金金茂大大厦、、汇丰丰大厦厦、上上海国国际贸贸易中中心等等。第２章章上上海海市甲甲级商商务楼楼市场场研究究相关的的产业业政策策及其其影响响上海市市的相相关政政策2003年年3月月1日日，上上海市市非居居住用用房内内外销销并轨轨政策策开始始实施施，在在买卖卖商务务楼时时原有有的涉涉外许许可证证制被被取消消。这这使得得商务务楼的的销售售市场场扩大大，开开发和和买卖卖商务务楼都都更加加便利利，促促使更更多开开发商商投资资可供供出售售的商商务楼楼。新的税税收政政策出出台，，对商商用房房产的的租赁赁收入入在原原来5%营营业税税的基基础上上加收收12%的的房产产税和和20%的的所得得税，，导致致房产产商出出租商商务楼楼的收收益下下降，，并有有可能能低于于出售售收入入，促促使房房产商商愿意意出售售而不不是仅仅仅出出租商商务楼楼，商商务楼楼销售售市场场日益益活跃跃。陆家嘴嘴金融融贸易易区的的相关关政策策陆家嘴嘴金融融贸易易区享享有特特殊的的金融融和贸贸易政政策。。这些些政策策在吸吸引了了金融融、贸贸易机机构入入住方方面发发挥了了重要要作用用。陆家嘴嘴为国国内率率先允允许外外资银银行经经营人人民币币业务务的地地区；；外资或或中外外合资资的保保险公公司经经批准准可以以在区区内开开展各各种保保险业业务；；中外外合合资资的的外外贸贸公公司司将将获获准准在在区区内内经经营营；；允许许符符合合条条件件的的中中国国对对外外贸贸易易公公司司和和拥拥有有外外贸贸经经营营权权的的企企业业在在区区内内设设立立子子公公司司。。在具备条件以以后，经中国国人民银行审审批，在陆家家嘴注册的外外资金融机构构可以在浦西西和外高桥保保税区区内设设立分支机构构，可以在浦浦东新区再设设立若干家外外贸和中外合合资保险机构构。第２章上上海市甲级商商务楼市场研研究前景预测市场前景预测测（1）预计市场供应应量近两年内市场场总供应量不不会出现大幅幅上升。预计计2003年年和2004年甲级商务务楼的年均新新增供应量为为244,000平方米米，仅为前五五年年均新增增供应量的一一半。所以，，2005年年以前甲级商商务楼的供应应量不会大幅幅上升。其中中，2003年上市的主主要项目有西西藏路上的来来福士广场，，供应面积87,000平方米；云云南路上的海海通证券大厦厦，供应面积积为48,000平方米米；陆家嘴的的震旦国际大大厦，供应面面积为80,000平方方米；以及新新天地二期，，为67,000平方米米。预计2004年上市市的项目包括括新昌路的天天安中心，供供应面积为36,534平方米；长长乐路的世纪纪商贸广场，，为85,350平方米米和陆家嘴的的上海银行大大厦，为85,000平平方米。大量量新新的的甲甲级级商商务务楼楼的的供供应应将将集集中中在在2005年年以以后后。。受受良良好好的的市市场场需需求求驱驱动动，，房房产产商商纷纷纷纷计计划划新新项项目目或或扩扩展展原原有有项项目目，，并并都都在在近近两两年年内内开开始始动动工工，，比比如如港港汇汇广广场场二二期期，，总总建建筑筑面面积积达达94,940平平方方米米；；环环球球金金融融中中心心，，总总建建筑筑面面积积达达330,000平平方方米米；；还还有有新新鸿鸿基基在在浦浦东东刚刚刚刚启启动动的的项项目目，，总总建建筑筑面面积积达达到到418,000等等预计计至至2007年年新新推推出出的的甲甲级级商商务务楼楼累累计计约约为为410万万平平方方米米。。上海海甲甲级级商商务务楼楼的的总总供供应应量量在在2007年年将将赶赶上上新新加加坡坡和和香香港港，，达达到到750万万平平方方米米左左右右。。第２章章上上海海市甲甲级商商务楼楼市场场研究究市场前前景预预测（（2））预计市市场吸吸纳量量预计2003年年的吸吸纳量量为69万万平方方米，，2004年为为77万平平方米米。2005年年以后后，预预计供供应量量将出出现大大幅度度上升升，而而需求求将保保持强强劲趋趋势，，所以以吸纳纳量将将仍然然维持持在高高水平平。空置率变化化趋势2003年年初，甲级级商务楼的的新增供给给量有限，，而市场需需求强劲，，导致空置置率达到历历史低水平平，下降到到10％以以下。预计计2005年后将有有港汇广场场二期、环环球金融中中心等大量量新楼盘供供应，但同同时需求也也保持旺盛盛的趋势，，预计空置置率将保持持在10％％～15％％左右。第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究市场前景预预测（3））租金变化趋趋势近两年内，，由于甲级级商务楼市市场的需求求大于供给给，将推动动租金水平平上涨。但但是甲级商商务楼的租租期较长，，租金水平平的上升具具有滞后效效应，因此此上升趋势势将比较平平稳。预计今后5年，上海海市甲级商商务楼的租租金水平将将上涨10％～15％。其中中，浦东甲甲级商务楼楼平均租金金水平将达达到0.8美元/平平方米•天天。销售价格变变化趋势目前，上海海甲级商务务楼平均售售价为1,600－－2,600美金／／平方米，，而香港同同等规格的的甲级商务务楼平均售售价为4,000－－5,000美金／／平方米，，可见上海海甲级商务务楼还有升升值余地。。所以，随随着甲级写写字楼买卖卖市场的日日益活跃，，销售价格格在今后5年将呈上上升趋势。。第２章上上海市甲甲级商务楼楼市场研究究价格格变变化化对对供供求求双双方方的的影影响响对需需求求方方的的影影响响由于于目目前前市市场场需需求求强强劲劲，，再再加加上上良良好好的的办办公公场场所所是是企企业业所所必必需需的的，，需需求求弹弹性性小小，，市市场场价价格格上上升升并并不不会会导导致致市市场场需需求求的的大大幅幅减减少少；；相相反反，，价价格格下下降降可可能能刺刺激激市市场场需需求求以以更更大大的的幅幅度度增增加加。。对供供给给方方的的影影响响从2000年年起起，，租租金金开开始始稳稳步步上上升升，，这这可可能能吸吸引引到到更更多多的的商商务务楼楼投投资资者者。。但但是是由由于于商商务务楼楼的的建建设设周周期期较较长长，，近近两两年年内内供供应应量量不不会会出出现现太太大大的的变变化化。。第２２章章上上海海市市甲甲级级商商务务楼楼市市场场研研究究市场场供供求求关关系系预预测测2003年年和和2004年年，，由由于于市市场场供供应应量量不不会会出出现现大大幅幅上上升升，，而而需需求求量量依依旧旧保保持持在在高高水水平平，，预预计计甲甲级级商商务务楼楼市市场场将将出出现现供供不不应应求求的的局局面面。。2005年年以以后后，，大大量量新新的的商商务务楼楼将将集集中中上上市市，，供供应应量量大大幅幅增增加加。。而而上上海海经经济济的的持持续续增增长长、、FDI的的持持续续上上升升将将促促使使甲甲级级商商务务楼楼市市场场的的需需求求继继续续保保持持强强劲劲的的态态势势。。预计计未未来来10年年以以内内，，上上海海商商务务楼楼市市场场将将出出现现供供需需两两旺旺的的局局面面。。第２２章章上上海海市市甲甲级级商商务务楼楼市市场场研研究究市场场竞竞争争情情况况预预测测2003年年，，上上海海市市新新一一轮轮的的商商务务楼楼开开发发已已经经启启动动。。预预计计这这部部分分商商务务楼楼于于2005年年以以后后上上市市，，特特别别是是陆陆家家嘴嘴地地区区将将出出现现高高密密集集的的甲甲级级商商务务楼楼供供应应，，商商务务楼楼之之间间的的竞竞争争将将更更加加激激烈烈。。竞争对对手数数量增增加预计至至2007年新新推出出的甲甲级商商务楼楼累计计约为为410万万平方方米，，相当当于上上海市市现有有的甲甲级商商务楼楼存量量在四四年内内翻了了一番番。其其中，，浦东东小陆陆家嘴嘴地区区的甲甲级商商务楼楼将达达到32幢幢，总总供应应面积积约为为325万万平方方米，，比现现有的的存量量增加加约70％％。区位优