准确高效地进行房地产市场

准确高效地进行房地产市场分析摘要:近年来，房地产市场竞争日趋激烈，政府又出台多项土地政策和金融政策，对房地产进行调控。房地产商以及各界利益相关机构都将面临政策和市场的双重挑战。如何能够在改革与竞争中稳定发展，成为了房地产界的焦点问题，本文将从房地产市场分析的正确态度、典型方法、存在问题、谬误探析四个方面出发，探讨如何才能准确而高效地进行房地产市场分析。关键字：房地产市场分析；数据挖掘；模糊聚类；谬误房地产既是高档消费品又是投资品，是房价与地价的综合，是股票与金融市场的基础，既负担着“居者有其屋”的基本社会职能，又是国民经济基础产业，它带动了50多个相关产业的发展，不但事关国家战略、金融稳定和居民切身利益，还关系到投资者的经济利益。故对社会各界利益相关者来说，房地产市场分析能否正确、有效地进行都显得尤为重要。房地产市场分析的正确态度1.作为房地产业的管理者，要避免喜好赞成的话，不喜欢有差异的声音。不管别人是何动机，都要当成是免费的参谋、善意的提醒。这有助于开拓自己的思路，完善决策。2.作为房地产企业管理者，要避免单纯从企业自身利益考虑，吹高市场，尤其要避免自以为是的盲日霸气。3.作为学人，要避免做他人的附庸，既要用社会的良心做独立思考；又要避免刻意标新立异，故作耸人听闻之言。4.作为媒体，既要避免广告偏好，也要避免为夺人眼球而哗众取宠，误导舆论。房地产市场分析的两种典型方法与应用数据挖掘技术1.房地产业数据分析存在的问题近二十年来，随着房地产行业的迅猛发展，我国房地产业已逐步成为对我国社会经济发展有重大影响的产业部门。在快速的发展中也导致了我国房地产业面临许多问题，如房地产业的过度投资、房价涨幅过快、房屋空置率居高等，这些问题迫切要求政府和相关主管部门在对房地产市场供需情况作出正确预测的基础上充分发挥“有形的手”的作用，引导房地产业正确发展；同时随着竞争的加剧，房地产企业要想在竞争中制胜，必然需要充分的准确的市场判断。而政府和企业对市场的判断，都离不开行业发展数据和信息的支持。房地产行业拥有大量的数据积累，包括行业发展、经济环境信息、客户信息等，这些数据是政府和房地产企业正确决策的重要参考。面对快速增长的海量数据，政府和企业都需要有力的数据分析工具将“丰富的数据”转换成“有价值的知识”，否则大量的数据将成为数据丰富，但信息贫乏的“数据坟墓”。2.数据挖掘技术及其在房地产市场分析中的应用数据挖掘(DataMining)是目前进行房地产市场分析和预测的新技术，它是从大量数据中发现潜在关联、模式，做出预测性分析的有效工具，是现有的一些人工智能、统计学等技术在数据库领域中的应用。数据挖掘的方法有神经网络方法、遗传算法、决策树算法、粗集方法、覆盖正例排斥反例方法、统计分析方法和模糊集方法等。数据挖掘的任务主要是关联分析、聚类分析、分类、预测、时序模式和偏差分析等，应用数据挖掘有助于发现业务发展的趋势，揭示已知的事实，预测未知的结果，并帮助使用者分析出解决问题所需要的关键因素，有利于使用者做出正确的决策。房地产行业是一个数据量大、关联性强、影响因素多的复杂非线性系统。应用数据挖掘技术，能有效地帮助政府部门和房地产企业从不断积累与更新的数据中提取有价值的信息，十分有助于政府掌握市场情况，合理制定产业政策。同时也能帮助企业发现商机、制定开发计划与营销策略。对于房地产市场研究，数据挖掘可以应用于宏观经济形势研究、市场发展趋势研究、楼盘供应研究、竞争对手研究、客户研究等多个方面。（二）系统模糊聚类分析1.模糊聚类分析在房地产市场分析过程中的应用概况在市场分析中，特别是在选择目标市场进行市场定位时，多采用二维矩阵法并画出二维矩阵图进行分析和选择目标市场，如图1：产品B产品A产品C价格高低差好质量图1某一市场矩阵图但是这种方法不适宜分析多个变量及其相互关系。对房地产市场来说，价格、环境、配套设施、交通、户型、面积、朝向、绿化、物业管理等都是消费者考虑的因素。采用二维矩阵法不能综合分析多维变量，有其局限性。如果采用传统数学建立模型进行分析，其中的因子很难确定，所以有时很难使用精确的数学对某些现象进行分析。而模糊数学作为一种严格的数学方法在很大程度上考虑了人的主观性。除了单个事物或概念本身存在模糊性外，在两个或多个事物之间的相互关系上也普遍存在模糊性。故可以使用模糊数学的系统聚类分析方法进行房地产市场分析，对被分析市场进行归类，以期从中寻找市场空白点和该市场各方面的组合对销量的影响。2.房地产市场系统模糊聚类分析方法的步骤第一步：选定聚类的市场对象，即论域，并选取指标集。要研究的物业对象，可以在已知的物业中随机选择。对于被研究的市场对象，这些指标(因子或参数)应有明确的实际意义，有较强的可分辨性和代表性。例如：价格、环境、配套设施、交通、户型、面积、绿化、朝向等。对于所取的特征向量，可以使用权重评分法。该法是将评价对象按实际程度分为若干等级，并制定出各评分标准，组织专家或企业内部人员按等级对各对象打分(如表1)。然后，在确定了专家或企业内部人员的权数后，结合权数进行调整(如表2)。在表1中只列举了7个重要的因素，可以根据现实情况调整。表1杈重评分法因子表因子评分等级得分价格环境好5分较好4分一般3分较差2分差1分户型合理较好4分一般3分较差2分差1分朝向好5分较好4分一般3分较差2分差1分交通方便5分较方便4分一般3分较差2分差1分配套设施完善5分较完善4分一般3分较差2分差1分物业管理好5分较好4分一般3分较差2分差1分以上评分等级分数仅供参考。表2因子调整表人员专家1专家2经理1经理2营销人员1营销人员2合计权数最后得出因子得分：最后得出特征向量：其中是第i个对象相对于第j个指标的数值。于是得到n×m矩阵，称为原始资料矩阵，即第二步：把各指标的数据标准化(或正规化)式中：i∈(1，n)，j∈(1，m)(分母是第j列各元的最大值与最小值之差)，显然。于是得到矩阵。第三步：建立相似关系矩阵。把标准化后的矩阵的每一行看作各对象在指标集上的模糊集合各的意义表示指标隶属于集合的隶属度。于是，各就间接描述了各个对象的基本特征，从而使我们可以用贴近度确定与的相似程度，即贴近度可用海明贴近度，也可以使用最小最大贴近度。其中：k∈(1，m)。于是得到相似关系矩阵第四步：进行聚类分析。进行聚类分析可以采用模糊等价关系聚类法和最大树法。模糊等价关系聚类法往往要求出相似关系的传递闭包，要进行多次模糊关系的复合运算，演算工作量大，而最大树法直接利用相似关系作树形图。其思路是：被分类的市场对象构成集合，E上的相似关系是一个n×n矩阵，已具有自反性和对称性。按从1到0逐列观察。当时，如果有，则用一条线连接i，j两个顶点，并在一侧记；要避免形成回路，即当时，如果已经连接(i，j)及(j，k)，就不在连接(i，k)。这样形成的形状，即水平时的分类，即同一棵树上的各元素为一类。再逐步降低水平，在原有树状图基础上连接出新的树状图，即得到不同水平的分类，同时画出动态聚类图，直到所有顶点都连通为止。再根据不同的截画出动态聚类图(图2)。图2动态聚类图结合上图，就得出市场的细分情况属于因子1，因子2，的情况属于因子4，因子5，的情况属于因子i，因子i，的情况属于因子i，因子i，的情况在作出市场细分以后，进而结合不同的截并结合销量情况，可以得出在不同的因子组合中那些销量较好，进而可以确定新开发物业的不同因子组合。三、房地产市场分析中应注意的几个问题（一）要重视价格和空置及增长率指标1.价格指标在价格指标中，实际价格和价格指数同等重要、不可或缺。实际价格在分析市场承受能力上特别有用；价格指数反映价格运行的总体趋势，是一种对市场的明确信号，是承担调控责任的政府更应该重视的。2.空置指标在空置指标方面，现在也存有问题。人们有意无意地把“空置”妖魔化，认为空置下降是好事，空置上升就是坏事。随之，也导致在空置统计上的狭隘化和曲解化，无法同国际公认的含义相接轨，造成评论的混乱和困难。房地产泡沫有投资建设性泡沫和投资需求性泡沫之分。如果未购置新房(一年以上)空置率过高，并且没有对应的需求，那么这就是投资建设性泡沫；另外一种是指已购置新房空置率(俗称关灯率)，它表明投资需求性房地产比例是否失调，是观察一个城市的高档楼盘是否出现投资需求性泡沫的依据。另外还可以用辅助指标如投资与白住比、房价与租金比来综合评判房地产市场是否出现过热和泡沫现象。3.收入增长率和房价增长率居民收入增长率和房价增长率之比，是可以作为房地产价格增长是否合适的标准的。但这是一个均值，在房地产景气周期中，城里房价涨升的速度和均价都大大高于城外，人们在城里和城外居住也不是按照收入分布的。即使这样，关注房地产是否过热、是否存在泡沫的问题，仍非常注意房价增长速度。因为一个地区的房地产价格不断以两位数速度上升显然是不可持续的。要重视宏观经济对房地产市场的影响房地产界的人士分析房地产市场，喜好供求分析。但是，表向性地分析供求平衡关系远远不够，应该开阔思路，深入至宏观经济层面。人们知道，日本、泰国及我国的香港都曾经发生过房地产泡沫破灭的事件，对于房地产市场产生过严重的后果。大多数专家认为，无论他们泡沫的产生还是破灭，都是同宏观经济管理上的许多失误有关。故在分析和调控房地产市场时，要重视宏观经济指标(尤其是金融、外汇、税收、股市)对房地产市场的影响。要重视分析的模式化传统的市场分析方法，是把统计数据进行一番前后对比或指标间的对比，从中发现问题并予以说明。这固然有用，但是纳入分析的内容和指标并不固定，也较难避免人们的主观偏好。现代的分析方法推崇模式化，即根据房地产市场的范围和层级，提出相对固定的分析对象及其指标，然后用一套公认的统一的数量、统计技术进行长期的、连续的分析。这样，才能避免一些主观和情感上的偏差，有相对准确的结论，也容易为方方面面所广泛接受。（四）要重视人口统计特征的变化人们普遍根据人口的年龄和收入特征细分市场，假设相同年龄、相同收入的消费者的行为、看法相同并购买同样的商品。但这些年来，它们开始变得越来越不准确。这些特征只是人口统计中心的一部分，市场研究还要了解市场由哪些人组成以及他们究竟需要什么，消费者越来越复杂，越来越苛刻，他们不会选择不需要的商品。四、房地产市场分析的几种谬误随着近年来我国房地产业的快速发展，市场上对产业现状和未来走势的分析出现了越来越大的分歧，其中不乏有各种谬误，本文列举出了以下六种并分别阐述。谬误一：中国房地产市场不可能出现大的变化。按照现在的发展情况，20年都没有问题。理由是中国城市化对住宅的需求非常大。实则，房地产是一个周期性的行业。虽然每个周期持续时间长短有所不同，但是必然要经过复苏、上升、高潮、调整的全过程。像美国和香港地区，二次大战后都分别经历过这样的循环10次和4次之多。谬误二：只要不是全国性的泡沫，就不用太担心。理由是现在只有少数几个城市存在过热问题。实则，房地产市场分析应该以具体城市或地区为主，全国性分析和判别意义不大。因为房地产市场地域性非常强，并且每轮房地产周期都有中心地带和领头城市。房地产发展历史上从没有全国性泡沫，只有特定城市和地区的泡沫，如日本房地产泡沫时的东京地区、美国房地产泡沫时的洛杉矶地区、香港房地产泡沫时的香港岛。这是资本流动和资本逐利性所决定的。谬误三：发达市场经济国家一些衡量房地产有无泡沫的指标，如收入房价比、空置率、房价与租赁收入比等，不适用于我们这个特殊的新兴市场。理由是我国收入不透明、人口变动较大。实则，这些指标如果知道适用范同和使用条件，依然是衡量房地产市场的重要工具。虽然我们这个市场还不是完全意义上的市场，但只要有市场成分，这些衡量市场的指标和工具就可以使用。比如收入房价比，对流动人口少的城市，特别是投资移民少的城市，目前仍然是测量房地产价格是否合理的标志。在流动人口大的城市，也许观测有不全面的问题，但是长期来看，这个指标随着流动人口数量降低，效果逐步显露出来。如果收入房价比出现过分异常现象，它也可以作为原有居民与新移民是否能够和谐相处的指标。谬误四：现在虽然有投机炒作成分，但还没到泡沫阶段。理由是现在居民购房需求旺盛。对此，只要看一看出现在少数城市房地产市场的景象，对照一下正常的市场状况，就可以得出明确的结论。以下是一些值得关注的征兆：1．在大多数地区经常能够见到，经济适用房投放时有消费者排队，而泡沫地区则是无论什么房子出售都有人排队，并且期房数量高于现房成交数量。特别是有了排队雇佣现象出现，而且价格(队号)高的离谱。另外这个城市街头巷尾永远离不开的中心话题就是房子和房价。2．房地产市场出现超级豪宅，单价奇高无比，并且有人在竞争中购买，这说明市场已经非常疯狂。由于这种高价房子存在，消费者受到比价效应影响，无形中觉得市面上的房子价格也并不高。开发商在土地拍卖市场上也是如此竞争，在多轮争夺中使地价达到破天荒水平，这是每轮房地产进入高潮时必然会出现的景象。3．楼盘的一期、二期、三期价格不断攀升。开发商宣传房价可以保值增值，但当消费者真正将这些新房转让时，发现却是低于购买时的价格，说明之前房价有明显的价格泡沫存在。在处于大规模建设之中的城市，新房并不短缺，如果二手新房成交量接近新房成交量，说明这个城市出现了大面积房地产炒作现象。4．制造信息不对称。开发商大肆宣传销量大增，价格坚挺，市场出现了“房托”，但是政府房地产管理机构登记的档案中并没有那么多成交记录。5．房地产投资中出现了大量外行投资现象，这是房地产引起的财富效应和投资梦想，也是市场即将进入高潮的象征。社会资源出现倾斜和配置的扭曲，为日后市场泡沫化起到了推波助澜作用。6．丑闻不断增加。开发商和房地产中介骗贷和卷款潜逃出现增多迹象，说明房地产市场开始出现资金链断裂、进入泡沫破裂的阶段。谬误五：不懂房地产市场的金融属性。房地产的本质是“不动产”，房屋作为地上建筑物是要占用地皮的，房屋所有权与土地使用权是不可分割的。土地价格与一般商品价格不同，马克思和现代经济学都称为“虚拟资本”，与股票本质上都属于金融，只不过披上商品房外衣而已。有人认为中国房价会继续大涨的最大理由是土地稀缺，政府开始严格控制土地供应，长期地价必然越涨越高，这是看涨的“成本推动理论”，把房价上涨归结为地价上涨。实则是人为垄断抬价造成，不能持久的。房价上升的“需求拉动理论”认为，土地需求由最终产品如住宅、写字楼、商业用房及工业用房需求决定，是房产市场供需决定土地供需，房屋价格决定地价。实则，房价分为性质根本不同的两个部分。地上建筑物的价值是各项购入成本决定的，属于商品价格，其价值随折旧而递减；地价本质是金融，与地上的房屋建筑性质完全不同，按马克思定义属于“没有劳动投入因而没有价值”，但具有价格的特殊商品，地价的性质是“地租资本化”。马克思的公式是：地价等于地租除以利息率。土地所有权的拥有者可以按年收取地租，也可把未来数十年的地租收益按照利率贴现为现值，一次性变现，这就是理论上的地价。地价的性质不