XXXX成都纯商业项目定位报告

1@@@大厦商业定位及建议!!!!企划机构

2012年6月2目录前言

第一部分：走进龙泉第二部分：产品概况

第三部分：SWOT分析

第四部分：酒店市场分析

第五部分：写字楼市场分析

第六部分：商业市场分析

第七部分：项目定位建议

第八部分：项目推广建议第九部分：项目招商与销售建议

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前言※针对@@@大厦项目特性，根据目前龙泉驿区酒店、写字楼、商业总体市场供求状况，并结合项目所在成都以东区域的特性，就本案的运作思路提供参考意见。※为实现本项目的快速去化，降低市场风险，根据龙泉驿区同类产品的实际配置、销售情况，为本项目的产品提供建议。※根据目前龙泉驿区同类型项目的实际案例及销售情况，为本案在取得销售许可之前的运作模式提出建设性意见。※本报告为项目前期报告，重点为整体市场的把握、产品价值提升建议、项目前期推广建议，相关细节将在后续提供给贵方。4走进龙泉第一部分5龙泉驿区整体概况及未来规划■城市概况⊙龙泉驿区位于龙泉境中南部，总面积558平方公里，总人口70万人(2011年)。龙泉驿区现辖4个街道、7个镇、1个乡。即世纪广场道、大面街道、十陵街道、同安街道、洛带镇、西河镇、洪安镇、柏合镇、茶店镇、黄土镇、山泉镇、万兴乡。区人民政府驻世纪广场道。⊙有北周文王碑、蜀僖王陵。有石经寺、湖广会馆、广东会馆、长松寺、龙泉湖、龙泉花果山、百工堰公园等风景名胜旅游区。⊙素有“四时花不断，八节佳果香”之美誉，是国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，全省经济综合实力十强县（区）之一。⊙其西端紧接龙泉成华区、锦江区，北端与龙泉新都区、青白江区为邻，东端连接龙泉金堂县和资阳市的简阳市，南端与龙泉双流县、资阳市的简阳市接壤。区人民政府所在地世纪广场道城区距市中心约12.6公里，距双流国际机场约28公里。⊙区域交通

道路：世纪广场道距市中心天府广场约22公里，距成都双流国际机场28公里，距火车北站24公里，距火车东客站14公里。成渝、成昆铁路，成渝高速公路贯境。公路方面，以横向干道驿都大道、成龙大道（及延伸线成简快速路）、成洛大道、成渝高速、成南高速、成安渝高速公路（在建）和纵向干道东三环路、蜀王（洪河）大道、绕城高速、新双龙路、汽车城大道、成环路、第二绕城高速（在建）等纵横交错的路网贯穿全区。公交：龙泉驿区现已开通7条龙泉驿城区对接龙泉中心的城市公交线路：218路、223路、313路、332路、854路、854A路和856路；3条龙泉驿主要场镇对接龙泉中心的城市公交线路：219路（洛带场镇），858路（西河场镇），858A路（洪安场镇），858B路、869路（同安城区）；多条成都中心城区内（绕城高速内的十洪组团）的市区公交线路：12路、80路、94路、97路、108路、122路、136路、301路、336路、534路、537路、855路、855A路、857路、857A路等。地铁：成都地铁2号线直通龙泉东站⊙行政区划：龙泉驿区位于龙泉东部，紧邻龙泉山西侧龙泉驿区辖4个街道（龙泉、大面、十陵、同安）、7个镇（洛带、西河、柏合、黄土、茶店、洪安、山泉）、1个乡（万兴）。河西新区6成都东进龙泉驿天府新区行政区天府新区所辖乡镇、街办

龙泉(1293KM2)高新区南区中和街办、桂溪街办、石羊街办(3个)双流县东升街办、胜利、西航港街办、华阳街办、万安街办、黄甲、公兴、正兴、永安、籍田、兴隆、煎茶、白沙、新兴、太平、合江、永兴、三星、大林、黄龙溪(20个)新津县普兴、金华(2个)龙泉驿区大面街办、山泉、茶店、世纪广场办、柏合(5个)

资阳市（191KM2）简阳市老君井、五指、武庙、丹景、新民(5个)

眉山市（94KM2）彭山县青龙（1个）仁寿县视高（1个）总计37个乡镇和街办■天府新区规划范围：1578平方公里人口：近期325万人，中期500-550万人，远期600-650万人；现状地区生产总值：约771亿元。现状城镇建设用地规模：约190KM2。7成都东进国际汽车城■成都国际汽车城

龙泉驿，成都市城东副中心、龙泉驿区主城区，是国务院批准的成都城市向东发展主体区域、成都经济技术开发区

(国家级)所在地。2011年，龙泉驿区世纪广场道、大面街道、柏合镇、山泉镇、茶店镇被规划为成都天府新区的范围，其发展定位为成都国际汽车城。8产品概况第二部分9地块分析地理位置本项目隶属于龙泉驿区，位于龙泉的原世纪广场，是龙泉新兴商业、居家、办公区域；项目处于世纪广场市级商圈内，可以分享成熟商圈所带来的巨大人流；座落于龙泉驿都大道中路，距离龙泉主城区2公里，距离成都市三环路11公里；前面临驿都大道，后为龙泉区政府服务中心。项目西部是御源大湖区新盘，距离约100米；项目东部为银河城市综合体，有50米；南部是皇冠国际、艺锦湾、果壳里的城等中高端大型楼盘，有200左右。本项目距离地铁站与汽车总站较近，但又保持一定的区隔，距离龙泉汽车站约500米。进出成都主城区的车辆均从该项目所在的驿都大道经过；便利的交通为本项目开发打下坚实基础。龙泉汽车站世纪广场经济技术开发区至成都市区至龙泉主城区10地块分析用地条件■项目用地为商业用地，使用年限为40年。■项目用地呈长方形，两面临街，后面为龙泉区政府服务中心。■地块目前处于围墙隔离，地块为原世纪广场的广场大坝。可视性

■本项目北侧、西侧看，项目具有很好的可视性，建成后将成为龙泉地标性建筑物；本案地块现状图11地块分析析周边在售售物业果壳里的的城御源大湖湖区皇冠国际际首创东公公元炜岸城地铁2号驿都大道道首创东公元建筑面积393061平米规划户数3383户车位数3410个(1:1)容积率公寓:4.20绿化率30%小户型5300元/平米大户型4800元/平米果壳里的城建筑面积959494平米规划户数7746户车位数7746个(1:1)容积率公寓:4.20绿化率40%住宅售价5500元/平米御源大湖区投资商成都御源置业有限公司物业类型普通住宅建筑类型多层小高层高层价格区间5000-5500元/平米恒禾皇冠国际社区投资商七匹狼物业类型普通住宅建筑类型多层小高层特价房惠后5600元艺锦湾艺锦湾投资商四川君信房地产开发公司物业类型普通住宅建筑类型多层住宅7000-12000元/平米未上市12地块分析析现有商业业项目主主要集中中在老城城区，目目前世纪纪广场商商圈商业业气氛不不浓；本本项目所所在的世世纪广场场，除临临驿都大大道，基基本为空空地，商商业氛围围尚未形形成；区域内有有皇冠国国际、果果壳里的的城、御御源大湖湖区、东东公元等等大型综综合性项项目，为为龙泉中中高档项项目，住住宅价格格在6000-12000元/㎡，商业在在20000-25000元/㎡。区域内商商务酒店店较多、、各酒店店主要以以茶饮、、餐饮和和休闲为为主要业业态，各各酒店房房间数量量72-150间不等，，标间房房价128-328元/天；该区域业业主入住住率极低低，主要要是大部部分项目目未交房房，但3-5年后这里里的入住住率将大大幅度提提升，商商业气氛氛随之提提升。本项目所所在区域域为新开开发区，，将来这这里将是是龙泉城城区中高高端收入入者集中中地，相相应商业业氛围也也是龙泉泉驿区中中高端集集中地带带。整体而言言，项目目所在区区域将是是龙泉驿驿区未来来中高端端社区、、中高端端商业区区、中高高端消费费区。131栋，27层，单层层面积约约1755㎡，总建面积积为47360.70㎡，酒店客房房数约318套1栋，32层，单层面积积约1490㎡，总建面积积为47698.9㎡连层，共共5层建筑筑面积约37272.83㎡写字楼部部分商业部分分产品分类类酒店部分分14项目经济指标

总用地面积总建筑面积建筑占地面积建筑密度容积率绿地率总停车位平方米平方米平方米％

％辆建设单位设计单位产品构造酒店经营单位酒店星级竣工时间自行车位

项目经济济指标15项目特点点：※地块面积积不大(约31亩)，市场定定位及产产品设计计局限性性大。※地处龙泉泉驿区原原世纪广广场，整整体商业业氛围不不高，仍仍处于发发展阶段段。※产品属于综合合性商业业地产，，包括标标准酒店店、写字字楼、商商业部分分。※本案的重重点在于于商业部部分的运运营发展展和销售售。※周边配套套还处于于完善之之中，短短期内招招商、销销售难度度加大。。16SWOT分析第三部分分17优势（Strength）劣势（Weakness）机会（Opportunity）威胁（Threat）1.交通条件好，，成龙大道、、驿都大道及及成都地铁2号直达。2.本案为复合商商业地产，酒酒店、写字楼楼和商业部分分可捆绑或分散提升区区域价值，提提升商业氛围围。3.周边新建中高高档楼盘较多多，未来商业业前景看好。。4.成都城东发展展的副中心，，消费群定位位范围较广。。5.天府新区的着着力打造，对对本区域经济济具强有力提提升。6.龙泉区域内，，首个独立性性复合商业项项目，空间发发展大。1.短时间内人流流不足，商业业气氛淡。2.地块较小，市市场定位及产产品设计局限限性大。3.周边没有吸引引消费者的场场所或旅游景景点。4.离主城区较远远，人气较弱弱。5.虽周边未来业业主人口较多多，短时间内内入住率较低低，项目期间项目运营营较难。1.“皇冠国际”有有50亩纯商业项目目即将启动。。3.区域内新楼盘盘商业面积体体量较大，分分散人流较强强。4.龙泉4星级酒店已有有几家其他商商务型酒店分分布较多。5.商业口岸需要要时间培育，，短时间商业业氛围较淡。。6.政府规划落实实慢或其他政政策风险1.龙泉主城区尚尚无大型商业业服务中心。。2.政府正作力打打造新龙泉。。3.项目未来人口口入住较大(5年内将新入住住3万人左右)。4.龙泉综合性或或复合型大型型商业体缺乏乏，办公、购购物、休闲形式单一或或不足。建议：“错位营销、错错位推广(如区域优势、、空白填补)建议：放大优势，结结合区域发展展节奏，引导导消费者和商商家提升项目目商业气氛。。@@@大厦SWTO分析建议：做好区域内本本项目宣传、、积极引导市市民消费，彰彰显本项目在在龙泉区域的的领头风范。。建议：在其他商业未未上市前，抓抓紧产品建设设，强势抢占占市场份额；；利用天府新新城、成都东东城副中心优优势，放大消消费群体提升升项目商业价价值。18项目威胁分析析1※市场供应量大、竞争加剧：

酒店方面，龙泉驿区各区近几年大幅推出高标准、具有知名品牌管理团队的星级酒店（如龙威大酒店），商务酒店、主题酒店逐年增加(目前达到20多家)；酒行

业的客户竞争已经进入白热化状态。

商务楼方面，龙泉驿区未来3年内写字楼供应量将超过50万平方米，而年均消化量目前无参考数据，写字楼供过于求的形势将不可避免。商业方面，龙泉驿区近年规划建设的商业中心增多，总面积已经超过100万平方米，如音乐广场、洛带旅游商业圈、西河商业专业市场、本案区域内的皇冠国际等，势必将争夺龙泉驿区市区有限的客户资源，未来商业市场的竞争形势同样不可乐观。19项目威胁分析析2※同区域写字楼楼产品竞争激烈：原有：成都百百货大楼、花花海酒店等，，在建的有锦锦上时代，32000㎡左右。※同类写字楼产产品竞争威胁：锦上时代，32000㎡㎡左右，预计2013年8月入伙。20星级酒店商业写字楼1.区域认同问题题2.同质竞争问题题3.价值创造问题题项目三大类产产品前期问题小结结@@@大厦4.市场培育问题题5.持续经营问题题21酒店市场分析析第四部分22龙泉驿区星级级酒店资料名称区域规模餐饮设施服务设施娱乐设施星级成都博瑞花园酒店阳光大道11号客房217间中餐厅西餐厅商务中心票务服务鲜花店冲印店医务室部分房间有宽带上网棋牌室游泳池保龄球场健身室按摩室桑拿浴室等四星级成都天伦酒店龙都北路客房154间中餐厅西餐厅客房送餐服务会议厅商务中心票务服务理发美容室部分房间有宽带上网咖啡厅酒吧舞厅卡拉OK厅棋牌室健身室桑拿浴室等四星级龙威酒店龙都南路198号客房242间中餐厅西餐厅客房送餐服务会议厅商务中心票务服务理发美容室部分房间有宽带上网咖啡厅酒吧舞厅卡拉OK厅棋牌室健身室桑拿浴室等四星级星光花园酒店阳关大道13号客房164间中餐厅西餐厅客房送餐服务会议厅商务中心票务服务理发美容室部分房间有宽带上网咖啡厅酒吧舞厅卡拉OK厅棋牌室健身室桑拿浴室等四星级航天宾馆航天路181号客房100间中餐厅西餐厅客房送餐服务会议厅商务中心票务服务理发美容室部分房间有宽带上网卡拉OK厅棋牌室健身室桑拿浴室等三星级23龙泉驿区星级级酒店分析※品牌酒店管理理团队经营：：如龙威、博瑞瑞、星光等，，均依托具有有专业的酒店店管理团队进进行日常运营营。※重视个性化配配套：如博瑞重视商商务会议和娱娱乐设施，以以其为特色；；如新兴重视视康体设施，，并以其为重点进进行服务特色色经营。※重视商务服务务：配备满足商务务需要的软、、硬件服务。。24龙泉酒店营销销策略通过前期对企企业客户的推推广，配合后后期的价格优优势，开拓了了企业会议市市场，并通过过企业带动个个人消费客户户，部分酒店店运营良好。。依托专业酒店店管理团队提提升酒店服务务水平、前期期对目标客户户进行针对性性传播、宣传传自身优势、、后期运营降降低价格形成成竞争优势整合营销定向推广地理位置不一一、定位客户户中端为主、、区域价值明明显概括现况25写字楼市场分分析第五部分26总体供求趋势势1供应量急剧放放大，市场面面临巨大竞争争压力目前龙泉驿的的商务办公楼楼主要集中在在两大区域，，一是以龙泉泉音乐广场为为核心的城区区商务板块，，这里聚集了了传统商住楼楼、商务公寓寓；另一个就就是沿着成龙龙路驿都大道道布局的企业业总部项目。。由于龙泉驿驿商务写字楼楼的供应一直直不够，当地地的住宅小区区也吸引了不不少企业办公公。目前在建的龙龙泉首个写字字楼诞生----锦上时代(乙级)，开启近郊高高端商务时代代；锦上时代代是成都众锦锦置业在龙泉泉城区打造的的首座专乙级级写字楼，建建筑面积约32000平方米，地上上32层，楼高近100米，共384间。目前开盘盘均价5600-6000元/㎡27总体供求趋势势2随着供应量大大幅度增加，，租售周期必必然延长通常情况下，，供应大于需需求，市场处处于买方市场场，整个市场场必显现疲软软之势，租售周期必然然延长。从宏观方面来来看，龙泉驿驿区写字楼市市场供应量急急剧放大，市市场供需失衡衡；从项目区域来来看，整体供供应过量，需求趋于饱饱和。另一方方面，供量剧剧增，将使市市场渐入观望望，从而短期期内市场需求求不会有大的的增量。这种情况下，，今年市场竞竞争无疑将更更加惨烈，无论租、售都都将面临巨大大的竞争压力力和去化瓶颈颈。28产品发展趋势势1品质方面：龙泉驿区写字字楼品质越来来越高，建材、电梯配配置、车位等硬件方面已已成为关注要要点。全天候办公：：分户计量中央央空调将成为主流，，以适应龙泉泉驿区客户全全天候办公的的需求。挑高层高：写字楼层高基本控制制在3.4－3.7米之间。29产品发展趋势势2公共部位：公共部位的设设计如大堂、梯厅重视程度越来来越高。内部配套：会所的概念被广泛泛应用于写字字楼设计。物业管理：标准越来越高高，对于专业酒店式管管理的需求越来越越大。30龙泉驿区写字字楼市场特征征※高性价比项目目更受市场欢欢迎：中低价位的写写字楼可观，，如花海酒店店(42元/月.㎡，至少半层出出租)、音乐广场、、成都百货大大楼(40-60元/月.㎡)，这与龙泉驿驿区中小企业业数量逐年增增多、对于写写字楼价格敏敏感程度高，，而对品质要要求不高有关关。※高档写字楼、、特色写字楼楼市场逐步接接受：龙泉驿区目前前没有标准的的写字楼办公公，少部分选选择在酒店或或宾馆，大部部分选择在环环境较好的小小区住宅里办办公；办公的的不便、企业业形象的提升升等，迫使他他们对办公场场所的要求愈愈来愈高。※标注化的写字字楼面市龙泉泉，填补市场场空白：如锦上时代，，虽然迎合了了龙泉写字楼楼市场的需要要，但目前所所处地段的优优势不是很明明显，故价格格仅5650元/㎡（现开盘：9-19楼通价），但但去化量还是是较慢。31参考个案：锦锦上时代项目特点：※地段偏远位于龙泉文明明西街与公园园路一段交汇汇处，离龙泉泉驿区城市中中心较远。※周边商务氛围围尚未成形：：周边项目多为为新建或在建建，尚未形成成成熟的商务务氛围。※交通具有优势势：公园路、建材材路等多条道道路链接龙泉泉城中心与阳阳光体育城。。32锦上时代营销销策略第一步第二步第三步正式销售时，，通过前期积积累的客户制制造开盘热销销局面，带动动观望客户，，并通过各类类宣传手段塑塑造其“龙泉驿区真正正写字楼”的专业形象，，从而实现快快速去化。根据客户的需需求搭配产品品的户型面积积，塑造项目目独有性竞争争优势，大力力宣传其专业业物业管理团团队，全力提提升产品软、、硬价值。相互作用相互作用项目在正式式销售之前前通过各种种手段推广广区域板块块价值，化化解客户对对地理位置置偏远的顾顾虑，并通通过前期运运作积累意意向客户，，并根据客客户需求对对产品进行行改进。33写字楼需求求市场分析析34客户行业情情况宾馆或酒店店只选择了了2个代表基于龙泉驿驿区经济特特征，在写写字楼购买买客户投资资企业或个个人均占有有绝对多数数；企业与投资资者客户的的宣传工作作非常重要要。针对此此类客户群群体，为提提高项目的的推广和销销售，我们们可以寻找找有效的、、意向度较较高的客户户名录，并并据此进行行针对性的的推广。35龙泉驿区写写字楼租赁赁市场特征征1中小型、外外来型企业业：外贸、物流流公司、信信息咨询公公司、金融融服务公司司、网络技技术公司等等经营业态态公司，占占据了龙泉泉驿区写字字楼租用60％以上的份份额。鉴于于龙泉驿区区城市经济济结构中的的外向型特特征，这些些业态仍将将是日后龙龙泉驿区写写字楼市场场的主要构构成客源之之一。品牌零售商商：另外近４００％的份额额中，品牌牌零售业商商已成主要要客源。随随着更多的的品牌商家家进驻龙泉泉驿区，其其数量正在在快速增加加。需求特征：：随着写字楼楼供应量的的剧增，租租赁市场选选择写字楼楼的要求也也随之提高高。除了租租金因素素，区段、、配套、服服务等都成成为客户的的选择标准准。对开发发商而言，，在根据市市场需求塑塑造产品之之外，更需需要通过特特殊的营销销手段找到到这批客户户，抓住这这批客户。。因为，之之后的竞争争将是龙泉泉驿区大市市范围内各各项目对有有限的客户户资源的争争夺战。36龙泉驿区写写字楼租赁赁市场特征征2物业管理、、服务越来来越受到重重视：近两年，龙龙泉驿区写写字楼租赁赁市场对酒酒店式服务务的需求越越来越受到到重视。酒酒店或宾馆馆的办公场场所，因办办公场所混混在、专业业性弱，给给办公商家家带来极大大不便，追追求专业写写字楼的呼呼声愈来愈愈多。专业化配置置已成基本本要求：配置专业化化将成主流流，如锦上上时代正是是量身定做做、迎合而而上。产品差异化化：从某种程度度上说，写写字楼的竞竞争，就是是争夺客源源的竞争。。要吸引客客源，就须须从产品定定位开始，，努力寻求求差异化，，找到新的的价值点。。37商业部分分分析第六部分38价格以沿路路底商最高高，以综合大板块块形式的商商业最低；开业率以具具有统一经营管管理的大市场好于分散销销售的底铺商业业；城中心商业业以购物型商业业为主，非城中心商商业以特色色商业街面面貌出现的的服务型商商业为主；；现代商业对对于停车位的需需求正在变得越越来越重要要；环境对于非城中心商商业的作用也显显得比以前前更加重要要；本项目区域域商业目前前尚未形成成，但未来来潜力较大大。龙泉驿区商商业市场特特征39部分街道业业态分布：：商圈1：龙泉驿区区主城区解析：该商圈主要要为龙泉驿驿区主城区区，为政治治、经济、、文化交流流中心；自自2004年后经济发发展迅猛，，商业地产产以裙楼为为主、业态态分布建材材较集中外外，其它分分布散乱；；租金、售售价以音乐乐广场为中中心呈由高高到低的辐辐射。40商圈1：龙泉驿区区主城区第1商圈音乐广场为为中心老城区固有有中高端商商圈第3商圈世纪广场为为中心未来区域中中高端社区区商业圈第2商圈省团校为中中心新型中低端端社区商圈圈41商圈2：洛带镇解析：主要以客家家文化为主主题的旅游游商圈，50%为本土居民民自主经营营，业态分分布以旅游游产品为主主、附加餐餐饮、宾馆馆、休闲娱娱乐等。成都主城区区长城门牌坊湖广会馆42商圈3：西河镇解析：主要以专业业市场为主主，如西南南食品城、、三联家禽禽批发市场场、九峰汽汽配城等，，为成都主主城区三环环路内原有有的专业市市场外迁之之地；房屋屋售价8000元/㎡、租金为50元/㎡.月以上。43商圈4：成都经济济技术开发发区解析：主要汽车生生产为主，，工业地产产结合政府府城建规划划，着力打打造世界第第二个汽车车城。装配车间成品展示车城鸟瞰44以上商圈经经营策略第一步第二步第三步正式营运后后，通过专专业商业经经营管理团团队对前期期招募的商商家进行总总体的统筹筹管理，并并实现商业业项目持续续发展。在项目正式式营运前，，确定专业业商业经营营管理团队队，对商业业街的运作作、推广、、商业活动动设定等相相关专业环环节进行把把控。相互作用相互作用项目在正式式销售之前前进行招商商，根据意意向商家的的需求对产产品进行改改进，并利利用招商对对象来炒作作商业氛围围，吸引跟跟随型商家家注意。45关于龙泉驿驿区商业地地产的总结结1.西河商圈：龙泉主城区区专业市场场扩张或外外迁址，类类似区域专专业市场、、分散的重重复建成，，给采购商商或批量购购买者带来来不便、也也给行业资资源的集中中性、共享享性带来阻阻碍。如：：原桂溪公公交站处的的西南食品品批发市场场在拆迁后后，外迁至至龙泉的西西河、新都都的大丰等等地。红牌牌楼的汽车车、汽配市市场也如此此。故，西西河商业价价值体现需需要很长一一段时间开开发、提升升。2.大面商圈：属国家级的的成都经济济技术开发发区，中国国西部汽车车城，着力力打造世界界第二个汽汽车城，也也给正在打打造的“第第二个龙泉泉”天府新新区打下坚坚实基础。。气候已形形成，需要要政府的各各项投入、、也需来自自全世界的的汽车生产产商的加入入。3.洛带商圈：龙泉郊的纯纯旅游镇，，以客家人人文为基础础，以1500多万打造的的山顶长城城等旅游亮亮点，是休休闲休假的的放松好去去处；但去去过2、3次的许多人人都说：其其实没有什什么延续性性的向往和和再次造访访的心动之之处。故，，洛带的旅旅游商业投投资或开发发，如没有有超流性的的亮点或持持久性的卖卖点，还是是谨慎为好好。4.主城商圈：上千年的人人文沉淀，，是龙泉驿驿区的政治治、经济、、文化交流流中心，特特别是其辖辖区红河镇镇、十陵镇镇、大面值值、西河等等与龙泉三三环路接壤壤，加之龙龙泉主城区区离龙泉区区近，其发发展较快，，被国务院院定为龙泉泉新城东的的副中心。。商业地产产在该区域域的发展较较为缓慢，，以音乐广广场为中心心向外辐射射，商业气气氛逐渐减减弱；故，，龙泉的商商业打造空空白点较多多，还带深深入研讨之之后，再细细心打造，，其发展空空间甚大。。解析：龙泉商业发发展空间较较大、重复复不成规模模的低端市市场因成本本的提高，，其发展的的空间局限限加大；中中端的市场场是目前各投投资商、开开发商主要要追求的方方向，竞争争力强；高高端的商业业地产市场场，是政府府和开发者者研讨的方方向，如何何打造造龙龙泉泉城城东东的的亮亮点点商商业业、、时时尚尚的的潮潮流流商商业业大大卖卖场场，，为为龙龙泉泉的的发发展展起起到到领领头头羊羊作作用用？？寻寻找找空空白白、、嫁嫁接接全全世世界界超超流行行的的前前卫卫创创意意性性商商业业，，应应该该是是合合适适的的出出路路。。46项目目定定位位建建议议第七七部部分分47@@@大厦厦项项目目分分析析※本案案属属于于综综合合性性商商业业地地产产，，此此类类商商业业地地产产的的优优势势是是可可以以通通过过一一个个价价值值核核心心点点来来带带动动其其他他组组成成部部分分的的价价值值提提升升。。对对本本案案来来说说，，这这个个价价值值点点就就是是：：星星级级酒酒店店或或星星级级写写字字楼楼或或高高档档商商业业大大卖卖场场。。※为项项目目提提供供大大量量的的经经营营管管理理团团队队资资源源，，最最重重要要的的是是从从全全局局角角度度出出发发，，对对综综合合性性商商业业地地产产进进行行统统筹筹、、定定位位、、推推广广、、销销售售、、经经营营等等全全程程的的掌掌控控。。这这是是本本项项目目营营销销成成功功的的关关键键、、是是达达到到预预期期开开发发期期望望的的前前提提。。48市场态势T自身资源条件I市场竞争环境C消费者需求C项目定位体系的展开客户定位价格定位产品定位形象定位CCTI运营营模模式式下下的的定定位位推推导导体体系系商业业部部分分定定位位建建议议CCTI定位位推推导导思思路路市场场态态势势：：即宏宏观观状状态态和和趋趋势势，，研研究究分分析析商商业业地地产产宏宏观观态态势势，，在在宏宏观观上上找找到到足足够够的的信信息息支支持持。。消费费者者：：要真真正正做做到到“以人人为为本本”，对对消消费费者者的的研研究究非非常常重重要要。。消消费费者者调调研研的的关关键键是是发发现现真真实实及及潜潜在在需需求求，，寻寻找找打打动动消消费费者者的的价价值值点点。。竞争争环环境境：：了解解市市场场现现有有竞竞争争者者情情况况及及特特征征，，把把握握项项目目未未来来市市场场竞竞争争环环境境和和竞竞争争对对手手，，作作出出对对应应的的竞竞争争战战略略。。自身身资资源源：：项目目地地块块优优劣劣势势、、项项目目自自身身状状况况、、企企业业自自身身优优势势以以及及企企业业能能够够控控制制的的一一切切用用于于项项目目的的资资源源，，以以及及结结合合项项目目自自身身资资源源的的SWOT分析析。。市场态势（Trend）消费者（Consumer）竞争环境（Competitor）

自身资源（Itemself）低层层商商铺铺投投资资者者调调查查项目目所所在在位位置置及及边边情情况况特特别别是是交交通通情情况况和和人人流流情情况况及及商商业业氛氛围围、、适适宜宜经经营营的的业业态态等等项目目定定位位及及以以后后经经营营情情况况的的预预期期。。准准确确的的市市场场定定位位则则可可以以保保证证以以后后的的经经营营和和实实现现投投资资收收益益。。商铺铺所所在在区区域域的的市市政政规规划划内内容容。。商商铺铺实实际际还还有有使使用用年年限限。。是否售后后包租及及返租比比例和年年限。是是否否引入第第三方责责任担保保。建议3：有独立立经营可可能的街街铺最受受投资者者欢迎投资者投投资商业业时考虑虑因素

项目的开开发商实实力开发发商是否否曾有操操作商铺铺的经验验；

将来的商商业经营营管理公公司和物物业管理理公司；；

项目价值值情况：：售价(2.2万元/㎡)及租价(100-500元/㎡)；周围商商铺售价价(2元万-2.5/元万㎡)及周围商商铺租价价(100-500元/平方米)商铺使用用率；

如果商铺铺的位置置面向开开阔的使使用空间间，客户户流又比比较简单单合理的的话，就就能更有有效提高高商铺的的受欢迎程度度。建议1：做坎式式街铺能能增加行行人道面面积有没有自自主权，，自主权权越高，，收益越越单纯；；商铺是不不是统一一管理，，商铺面面积是否否可以自自由分割割；在商业经经营不好好的情况况下，自自己独立立经营的的可行性性有多大大。一楼的商商铺往往往最好租租，租金金也高，，特别是是临街的的铺位，，即使整整个商业业经营不不好，还还可以独独立经营营，对投投资者也也最有保保障。建议2：从销售售上考虑虑尽可能能多做街街铺低层买铺铺考虑因因素分析析解析1：投资者者最看重重位置和和人流量；项目目周边人人流量目目前较小小。解析2：65%购铺总价价在30-100万之间，，建议铺铺位面积积不宜过过大解析3：97%的投资者者不考虑虑二层及及以上铺铺位；建建议商业业层数不不宜过高高。低层买铺铺考虑因因素分析析建议4：54%的接受内内铺，做做内铺的的可销售售性大价格定位位：83%不能接受受购铺单单价在2.5万以上观点提炼炼：客户希望望层高达达到6米；进深深比例在在1:4之内；一一楼商铺铺以及街街铺客户户较容易易接受；；多数客客户能承承受50-100万之间的的商铺二二层以上上铺位不不受欢迎迎。53市场空白白分析1市场表现本项目的机遇本项目处在未成熟的龙泉商圈内，拥有众多的消费者；未来区域道路、停车改善，地铁通车，为区域带来更多人群；本项目可以依托区域巨大的人流，发展收益更高的购物中心商业，而不必完全依赖于百货此类主力店；关键词：购物中心同创城市综合体、国投大厦、银河城市综合体、第九空间、皇冠国际等是将构成世纪广场未来传统高档购物商圈；未来有较多定位为国际一线品牌。本项目所处的龙泉驿都大道商业氛围稍差，会影响品牌商户的初步判断；项目具有利用现有氛围向高档商场冲刺的良好机遇；项目可以定位为以国际二线品牌为主，部分为较普及的和未进入龙泉的国际一线品牌。关键词：与国际接轨的中高档次龙泉目前商业类型主要以百货为主，缺乏购物中心；现有大型商业内主要以商品零售为主，餐饮、娱乐比例低；龙泉经济发展快，人均收入和消费支出增长快，预计到项目开业时消费理念将有别于目前。集购物、餐饮、娱乐休闲为一体、带来全新消费理念的购物中心具有较好的发展前景；关键词：全新的消费理念龙泉收入较高消费能力强的人群主要集中在30-40岁，其中较大部分对品牌认知度低；而且龙泉也缺乏国际知名时尚品牌，品牌重复度高。未来随着经济快速发展，收入高人群趋向更年轻，同时有更多70年代末和80年代初的消费者将成为消费主体和时尚舆论主导者，国际时尚品牌将成为未来主要消费对象；到项目开业时，新一拨国际时尚品牌将由北京向龙泉等二线城市拓展；龙泉老城区商业存在正规的商场品牌不时尚，时尚的服饰无牌子，档次低；缺乏时尚品牌集中地。将本项目客户群定位为家庭月收入5000元以上、30-40岁的时尚人群；利用未来龙泉品牌更新换代机会，打造流行时尚基地，与现有商场形成竞争差异；关键词：年轻时尚人群，时尚风向标市场空白白分析2商业部分分项目定定位建议议：将本项目目打造成成为集购购物、餐餐饮、休休闲、娱娱乐为一一体的综综合购物物中心；；以国际二二线品牌牌和国际际时尚品品牌为主主的时尚尚前沿基基地；整个商场场为体现现时尚、、娱乐、、教育、、家庭的的“时尚家家庭育乐乐馆”。商业定位位的差异异化特征征：主题不同同，消费费体验不不同更加时尚尚，品牌牌店的升升级业态之间间的融合合，餐饮饮与娱乐乐、餐饮饮与购物物的融合合细节的关关注，设设计细节节，业态态布局细细节，例例如在运运动用品品层，布布置一个个小足球球场市场表现本项目的机遇主体消费人群75％以上为在婚，有自己独立的家庭；其中，30-40岁的人群孩子年龄主要在0-12岁之间，孩子的投入是这个家庭阶段的重要投入；龙泉大型商业内虽有部分提供儿童商品或者儿童娱乐，但缺乏综合；本项目高层可以针对儿童需求，打造集儿童早教、娱乐、服饰、餐饮以及学习用品为一体的儿童天地；同时还可以突出家庭的概念；关键词：现代家庭生活方式，寓教于乐龙泉消费餐饮和娱乐频次高，消费金额也较高；餐饮娱乐消费强；餐饮、娱乐消费的主要目的是朋友聚会；将摒弃纯粹的娱乐和纯粹的餐饮，将餐饮和娱乐在同一空间内组合，与娱乐相组合的也不再是快餐类设施；充分满足消费者朋友聚会的餐饮娱乐需求。关键词：朋友共享的娱乐空间，精彩的周末健身和美容、spa逐渐成为龙泉人重要的业余健康休闲提供健身、美容、spa休闲空间关键词：健康的生活态度，女性增美空间市场空白白分析市场表现本项目的机遇世纪广场有龙威大酒店、天伦大酒店、博瑞花园酒店、星光花园酒店、鑫朝酒店等众多中高档酒店；驿都大道处于成都与龙泉方向，是成都来往必经之路；临近地铁站和汽车站，有较多流动人群；本项目具有发展酒店的良好条件龙泉高档、国际知名管理公司管理的三星级酒店入住率较好，目前四星级高档酒店具有一定发展空间；未来四星级酒店规划项目多，未来竞争激烈；本项目临主干道，交通条件较好；周边景观逐渐变好；本项目不建议发展四星级酒店本项目所在区域商务酒店多，缺乏星级酒店；现有经营较好的龙威大酒店，为北京金长城知名酒店管理公司管理；发展国际知名酒店管理公司管理的三星级酒店具有一定的机遇项目周边流动人口逐渐增多多，中等档次酒店具有较好的需求；有较多老酒店宾馆和酒店式公寓提供针对中等档次的住宿需求，但这部分酒店缺乏良好的服务水平；经济型酒店是未来中等档次酒店发展趋势，以其经济的价格、良好的配套、舒适的环境以及精简的配套成为原有宾馆的重要替代品。本项目的购物中心能为酒店提供良好的配套，降低配套设施所带来的成本。经济型酒店管理公司对发展前景好的项目具有投资的可能。本项目具有发展经济型酒店的良好机遇和利益酒店定位位酒店建议议定位：：四星级精精装修酒酒店，四四星级服服务标准准市场空白白分析市场表现本项目的机遇世纪广场商圈是龙泉的三大商务圈，本项目处在世纪广场商圈内；世纪广场商圈的平均未来入住水平高于其他商圈；处于交通要道，出行便利；有众多的商业、酒店等配套设施，商务配套条件好；根据龙泉与成都相比，经济发展后，写字楼需求有极大增长。本项目具有发展办公物业的良好机遇；可以吸纳分布在周边老旧写字楼和中档宾馆酒店的客户；未来在地铁2号线和龙泉汽车站等交通条件和可视性好的区域，将兴建较多的地标性高档写字楼，未来高档写字楼竞争激烈；本项目临主干道，交通条件和可视性很好，作为写字楼定位地标性；中档写字楼需求层面广，高档写字楼发展前，中档写字楼将得到充分发展；本项目现有条件不太适宜发展高档写字楼；发展中档写字楼具有较好的市场机会；周边的公寓有较大部分发展成以中高档住宅为主，有较多中小型公司选择在此区域办公，商务公寓具有较好的发展条件；较多商住公寓原来设计功能以居住为主，办公条件较差；龙泉区域写字楼性价比较高、提供优惠贷款条件的纯办公的商务公寓市场反响好。较大部分商务公寓空间缺乏变化，部分跃层公寓层高低，层高仅3米；发展提供更低首付、针对中小型公司的纯办公的商务公寓具有较好机会；可以开发部分性价比较高、空间富于变化的loft商务公寓；本项目处于龙泉未来商业聚集区，区域内将聚集有众多品牌，品牌代理商户在此区域办公具有便利性；商圈所带来巨大人流，也是针对个人消费者的旅游、教育培训、出国咨询、产品直销等公司办公的重要场所。品牌公司、针对个人消费的相关公司以及分布在周边老旧写字楼和宾馆的公司将是本项目未来的主要客户。写字楼定定位写字楼定定位建议议：中档档写字楼楼，高档档服务标标准市场空白白分析市场空白白点分析析总结：：综合上述述市场空空白分析析，本项项目适合合发展中中高档的的购物中中心、中中档写字字楼、四四星级酒酒店、经经济型酒酒店。根据上述述物业及及客户特特征，本本项目将将成为集集购物、、餐饮、、休闲娱娱乐、办办公为一一体的综综合商贸贸平台。。根据项目目规模条条件，本本项目适适合发展展两种方方案的综综合体：：方案一（（出售））：购物物中心、、中档写写字楼、、四星级级酒店和和经济型型酒店为为一体的的综合体体；方案二（（针对投投资者））：购物物中心、、中档写写字楼、、四星级级酒店为为一体的的综合体体；方案三（（加速资资金回笼笼）：购购物中心心、loft商务公寓寓、四星星级酒店店和中档档写字楼楼为一体体的综合合体相比较而而言，方方案一的的市场风风险更小小；方案案二更有有利于提提升项目目的整个个档次；；方案三三有利于于加快资资金回笼笼。项目功能能定位1整体定位位：根据市场场空白分分析，本本项目适适宜发展展集购物物、休闲闲、娱乐乐、办公公、loft商务公寓寓的综合合体，成为为世纪广广场商圈圈引领型型的商贸贸综合平平台。作为方案案一商贸贸综合平平台内各各物业之之间的良良性互动动关系如如下：写字楼/loft商务公寓寓经济型酒酒店4星级酒店店商业商贸综合合平台提升档次次提供客源源提升形象象酒店客户户层面的的延伸提供客源源提升便利利提供消费费人群提供便利利配套和和办公客客户提供客源源提供便利利配套提供便利利配套提升档次次项目功能能定位2作为方案案二商贸贸综合平平台内各各物业之之间的良良性互动动关系如如下：loft商务公寓寓写字楼酒店商业商贸综合合平台提升档次次提供客源源提升档次次和服务务水平为长期客客人提供供更好居居住环境境提供客源源提升档次次提供消费费人群提供便利利配套和和办公客客户提升商场场形象，，提供客客源提供便利利配套提供便利利配套提升档次次项目规模模定位规模建议议：根据所做做的市场场研究内内容，将将本项目目各部分分物业的的规模和和目标客客户建议议如下：：物业类型规模备注商业约4.6万㎡现有龙泉商业基本在6-7层，不建议楼层过高，避免人流难以上去；建议地上8层，地下一层；持有出租，初期首层平均租金在15-20元/㎡天，开业后逐渐提升租金平均租金15-30元/㎡/天。酒店2.5万㎡，300个房间酒店档次不建议过高，定位为四星级，但聘请国际知名的酒店管理公司；客户主要针对商务和会议客户；客房价格在400-420元/晚写字楼3.2万㎡写字楼中高档次；如果建筑高度允许，可以做部分loft的商务公寓；除部分商场管理公司和业主自用外，目标客户主要针对品牌代理公司、贸易类公司、针对个体的旅游、留学咨询等、广告、律师等咨询顾问公司，吸引部分区域老旧写字楼内的国际知名公司；写字楼如果可租可售，售价在6000-7500元/㎡左右，租金在800-850元/㎡/年（使用面积，含物业管理费）；loft商务公寓部分全出售，售价在6500-8000元/㎡左右方案一：经济型酒店1万㎡-1.2万㎡300-400个房间以来蓉出差短期出差、预算不高，但对酒店客房品质要求较高的人群；客房价格在每晚200-220元/晚。方案二：服务式公寓1.5万㎡-2万㎡目标客户主要针对其他城市到龙泉任职的高级管理层以及到龙泉中长期出差的客户。以港澳台和国内中高层管理人员，以及国外技术人员和管理人员为主；可以借助酒店管理公司的团队管理或者聘请知名的服务式管理公司；月租金约120-150元/㎡/月（建筑面积）。说明酒店的1-5层做商业，写字楼取1.5-2万㎡做服务式公寓项目价格格定位商业部分分写字楼酒店说明：1.单位：均均价**元/㎡2.写字楼的的1-6楼为商业业，价格格同商业业部分；；3.酒店：产产权式、、精装；；4.写字楼：：清水交交房23000120009500900085008000600065007000700075008000以下价格格均以市市场比较较得出：：商业客户户群定位位根据问卷卷调查，，家庭月月收入5000元以上、、28-40岁之间的的占比40％；由于于龙泉目目前家庭庭收入水水平高、、时尚人人群主要要集中在在28-40岁之间。。这部分消消费者具具有较好好的经济济实力和和消费意意愿，本本项目的的目标消消费者主主要定位位为这部部分人群群。这部分人人群有两两大特征征：其一，从从生长环环境看，，这部分分人主要要出生在在60年代末到到70年代末，，开始工工作于90-95年间，收收入水平平高于上上辈，消消费意愿愿强，餐餐饮娱乐乐消费高高，且对对品牌有有所认知知；其二，从从家庭成成长周期期看，这这部分人人群基本本已结婚婚，并且且大部分分有孩子子，孩子子年龄主主要在1-10岁之间，，对于孩孩子投入入大；同时在未未来4－5年后项目目开业时时，28-40岁之间的的中高收收入人群群包含有有较多出出生于70年代末和和80年代初的的人群，，这部分分人绝大大部分为为独生子子女，物物质极大大丰富于于之前的的任何一一代，更更有个性性，更时时尚，紧紧跟国际际时尚潮潮流。随着龙泉泉经济的的快速发发展，预预计未来来中高收收入人群群的更趋趋年轻化化，也更更加时尚尚。根据目标标消费者者时尚以以及家庭庭特征，，建议将将本项目目打造成成“时尚家家庭育乐乐馆”。时尚：包包含时尚尚的品牌牌、时尚尚的生活活方式、、时尚的的消费体体验家庭：不不仅是满满足女性性逛街的的需求，，也满足足男性放放松休闲闲、交友友聚会的的场所，，同时还还是小孩孩娱乐和和成长的的推动器器；育：小孩孩投入是是年轻家家庭最重重要投入入之一，，尤其是是孩子才才艺的教教育投入入；以此此为基础础延伸到到小孩服服饰、玩玩具的投投入和父父母自身身适应竞竞争的教教育投入入、美的的投入。。乐：乐不不仅仅是是玩乐，，而是结结合餐饮饮的娱乐乐；在餐餐饮中沟沟通感情情，在娱娱乐中促促进感情情，成为为重要的的休闲和和聚会场场所。目标消费群其他消费群

简阳、眉山、成都等周边城市之中高收入家庭次主力消费群

具备新消费意识形态之全市中高收入人群主力消费群

龙泉的中高收入人群商业部分分业态定定位参考由于一层层的档次次定位是是决定整整体商场场档次的的重要基基础，一一层的商商业档次次要尽量量提高，，才能提提高整体体商场的的档次，，同时将将零售向向更高楼楼层延续续；考虑到目目前世纪纪广场的的商业气气氛并不不浓厚，，给人的的直观感感觉还是是停留在在杂乱的的层次上上。本项目低低层可以以以在项项目成熟熟的过程程中，逐逐渐调整整品牌，，提高项项目的档档次。一层的主主力货单单价为2000-5000元的国际际二线品品牌，并并在较好好的位置置布置一一些货单单价在5000元以上钟钟表、配配饰以及及服饰方方面的国国际一线线品牌。。由于未来来消费者者将更具具有个性性、时尚尚，而龙龙泉目前前较多商商场的品品牌为国国内品牌牌和港澳澳台的品品牌，不不够时尚尚个性。。本项目目可以利利用此空空缺引进进国际活活跃时尚尚个性品品牌。价价位在1000-3000元之间，，并且在在一层和和二层设设置跨层层的时尚尚品牌旗旗舰店，，带动整整个项目目的时尚尚氛围。。考虑到部部分消费费者的随随机性购购物需求求以及充充分利用用世纪广广场收入入中档的的时尚消消费人群群，可以以在较高高楼层布布置些500-1000元的时尚尚大众品品牌和运运动品牌牌。将有目的的消费的的餐饮娱娱乐安排排在高层层，利用用通天梯梯直接引引导到高高层，使使其从上上往下逛逛。早教中心心、才艺艺教室的的课程时时间长；；可以在在其周边边安排儿儿童服饰饰、玩具具，成年年人教育育以及女女性美甲甲、美容容美发等等，使陪陪同父母母的等待待时间更更有乐趣趣。购物中心心内商业业经营区区域的划划分通常常应遵守守一个原原则，即即任何一一个购物物中心的的业态都都是非常常丰富的的，任何何一个购购物中心心都不应应该片面面地适应应某一类类消费者者，而应应尽量适适应更大大范围的的消费者者，因此此在同一一购物中中心内应应存在不不同档次次的商品品，但不不应把档档次差别别很大的的商品放放在一起起，而应应将不同同档次和和价位的的商品分分别设置置于不同同的楼层层。根据以上上思路，，初步有有以下的的业态布布局：业态品牌牌定位参考楼层主题主要货单价品牌举例一层国际精品国际名品3000-5000，部分5000以上rolex,omega,积家，tagheuer，tissot,vertu，longines,Follifollie,Swarovski,justgold,tesiro,enzo,agatha,琉璃工房；m.tsubomi,furla,东北虎皮草，Agnesb.,Danielcremiux,Ericbompard,ports,Henrycotton's,Tommyhilfiger,piombo,missoni,Brooksbrother；aigner,emparioArmani,atesoni,Givenchy,moschino,LOEWE,D&G,Marcjacobs时尚旗舰1000-3000novo,c&a,h&m,zara,sephora,it,promod,esprit,欧苏丹便利服务－建设银行、农业银行、starbuck,ciaocoffee、haagen-dazs,pizzahut，亮视点二层流行时尚摩登前沿2000-3000lacoste,patriziapepe,eq:iq,alainmanoukian,fa:ge,misssixty,jessica,episode,icb,moiselle,whitecollar,ashworth,fornarina,joryaweekend,maxstudio,colour18,mango,morgan,michelrene,scofield,charlesjourdan；ckjeans,g-star,toughjeans，nautica，ecco；swatch，嘉美诗，Sprcoffee,乐杰士，王品牛排个性潮流1000-2000eve.ny,exception,azonaao2,esprit,tribeca,b+ab,g2000,edc,veromoda,odbo,only,jack&jones,levi's,lee,5thstreet,exception,ochirly,e-base,lapargay,etboite,kookai,hushpuppies,theme,v-one,miamia,sisley,benetton,jockey,t2r&tb2,播,jnby，marksfairwhale，优衣库，艾格，衣恋；she's,hellokitty,belle,betu,红科，真美诗，tata，奥卡索，思加图三层青春活力动力天地500-2000adidas,nike,puma,mizuno,ozark,columbia,umbro,newbalance,lecoqsportif,k.swiss,northface,探路者，kappa,converse，ozark；中型书店青春活力500-1000fox,哥弟，鳄鱼，disney,班尼路综合馆，博西尼综合馆、美斯特邦威，佐丹奴，阿依莲，达芙妮，堡狮龙，真维斯，以纯，热风，海盗船,汇美舍；品奇，一茶一座，水果捞，葡京茶餐厅四层儿童动力加油站儿童天地100-1000chicco,kingcow,mikihouse,unitedcolorsofbentton,theoriginaltoystore,e-land,barbie,水孩儿，米奇妙，snoopy,读书郎儿童育乐100-500溜冰场,亲子乐园，早教中心，儿童摄影，儿童主题餐厅；美容美发，美甲；英孚教育，华尔街英语精彩周末健康生活娱乐天地/食尚大道50-200酒吧，电玩城，迪厅，ktv，电影院，精品网吧，主题餐厅,西堤牛排、喜达屋自助餐厅五层美丽天地100-500spa，健身，yuga；－商务天地－会议中心，多功能展演大厅，正餐-1层－便利服务50-1000小型精品超市，美食广场，西式糕点厨房用品，零食，家居用品，屈臣氏,药店一层：国际精品品廊…商业部分分业态定定位建议议一层：时尚旗舰舰…二层：摩登前沿沿…二层：个性潮流流…商业部分分业态参参考三层：动力天地地…三层：青春活力力，街铺铺概念…四层：童动力加加油站…商业部分分业态参考四层：精彩周末末…四层：健康生活活…购物中心心发展的的三个阶阶段启蒙阶段段此阶段的的购物中中心设施施简单，，功能单单一，但但购物环境境已经明显显好于传传统百货货公司；；娱乐化阶阶段它将休闲购物物理念带进了购购物中心心内，从从而引发发了商业业的全面面变革，，各购物物中心的的竞争也也愈加激激烈，为为了区别别竞争对对手，各各项目都都规划了了更多的的娱乐设设施，以以吸引更更多的顾顾客；主题化服服务化阶阶段此阶段的的物中心心竞争较较为激烈烈，发展展趋于饱饱和，因因此各购购物中心心开始求求新求变变，在此此阶段建建成的购购物中心心更加注注重消费费者的需需求与感感受，强强调与人人为本。。同时在在外在形形式上也也强调拥拥有项目目自身的主主题，如青衣衣城和朗朗豪坊。。此阶段段购物中中心具有有更强的的个性和和差异优优势。商场设计计特色无处不在在的餐饮饮…商场设计计特色参考CoffeeDesert&CakeCheese&IceCreamBeers&WineThemeRestaurantFoodCourt冰天雪地地变成…室内春天天…炎炎夏日日变成…商场设计计特色将购物变变为…愉悦的享享受…商场设计计特色主题化概概念…商场设计计特色参考中庭的利利用…商场设计计特色参考混业经营营的布局局…商场设计计特色参考在每层的的商业布布局中，，除主力力店和相相对集中中功能区区域外，