XXXX年月某汽车商城商业推广营销企划报告

——报告思路——找到商铺滞销核心问题前期营销工作分析总结（2009年11月-2010年11月）一、政策分析二、竞争分析三、营销分析四、总结商业定位及核心策略化整为零·集散为整·主题规划有效的推广战略以销售+年关为推广节点解决问题六大策略+强势推广=破冰一、商业定位二、六大核心策略一、营销总控二、招商计划实施三、现场包装四、媒体推广壹一、政策分析二、竞争分析三、营销分析四、总结找到商铺滞销核心问题营销企划工作分析总结

(2009年11月-2010年11月）、政策分析2008年金融危机，2008年年末房地产市场开始回暖，本案于2009年10月拿下的项目地块,2009年是房地产市场热销的高峰期，且当时贷款政策较宽松；2010年,国家打压房地产的新政陆续出台,首付额度增加，信贷利率增加，导致对双沟当地消费者持币观望，有甚者拿不出首付款；2010年3到4月份的新政中取消了外地人的房贷条件，如不满足“持营业执照且纳税一年以上”“有社会保险缴纳一年以上证明”其一的客户，则不可贷款，必须100%付全款，限制了外地投资客,这一政策对本案销售都有一定的影响。2010年国家打压房地产新政陆续出台，影响销售二、竞争分析双沟市场三大楼盘与本案竞争解析：凤凰花园、盛世华庭、双沟名都。（表一）开发商地段开盘时间商铺总面积总盘比例去化率销售组合方式均价面积总价凤凰花园鹏程中心成熟地段09.12近3万㎡25%70%一二三层联卖2400元/㎡100㎡左右24万盛世华庭眼程09年初1.5万㎡23%90%一二层联卖2200元/㎡200㎡左右44万双沟名都金利5000㎡6%80%一二层联卖2700元/平米50㎡5.6米层高13.5万本案恒基进镇入口处2010.63.3万㎡37%6%一二层联卖一二三层联卖1F：3500元/㎡2F：1500元/㎡3F：1400元/㎡1F：约50㎡2F：约100㎡3F：约100㎡1、2联卖32.5万1、2、3F联卖46.5万总计8.3万㎡2330元/㎡本案商铺退订原因组数比例对市场前景担忧814%认为房价过高4071%对产品结构不满意712%外地户口办理不到按揭13%（表二）56组商铺退订客户分析A、从表一、二中分析本案商业滞销原因1、供大于求：目前市场共推出商业体量约8.3万㎡，双沟总人口5万人，市场供应总量过大，现有客源难以消化如此大体量商业，供>求，供求比例严重失衡——根本原因。2、本案体量大：本案商业体量相对过大，去化难度更大。3、竞争对手提前抢占客源：竞争楼盘在售产品面世早，去化时间长，过早的分化本案客源，且商铺总体量供应相对较少。4、单价高：本案商铺单价过高，高达71%的客户因定价过高而退订，市场客户的消费能力难以支撑。5、投资信心不足：双沟百姓对我们江淮商城市场能否形成持观望态度，直接导致他们不敢轻易做出购买决定。小结B、从表一、二中分析本案商业产品利好1、开发商实力本案开发商为恒基地产有限公司，有实力开发运营，品牌运营。2、产品结构优势本案为商住联体产品，竞争产品为商业、住宅分体产品。3、住宅价格市场接受度高本案住宅单价相对较低，乡镇拆迁户较多，对住宅市场的刚性需求较旺，低价格是主导。4、全框架高抗震名邸本案是双沟唯一的全框架结构的高品质楼盘，产品质量有保证。三、营销企划分析（一）销售分析表2-1产品定位90000平米简欧风情商住名城商铺定位农资建材商城推盘期一期二期沿街住宅（套）商铺（套）住宅商铺推出已售销售率推出已售销售率推出已售销售率推出已售销售率沿恒基大道8484100%841315%4040100%121083%沿淮海路4242100%4012.5%3333100%00沿江淮路4242100%4412%800%00沿宁徐路00100%0000100%311135%累积168168100%16815817390%43销售进度表沿街楼栋号房型面积可售（套）已售（套）价格开盘时间恒基大道一期住9、10、11、16北、17北、18北住三室两厅一卫住8161.72住0住84住2F：14983F：13985.9铺9、10、11、（16、17、18北）铺三间三层连体其他单间铺4211.49铺71铺13铺3588/36885.9二期住12、13、14住三室两厅一卫住3901.8住0住40住2F：15788.21铺12、13、14铺单间铺1764.92铺28铺10铺3F：145810.23三期住7、8住三室两厅一卫住2341.7住24住0住未公开未开盘铺7、8铺一间三层连体其他单间铺1203.73铺23铺0铺未公开未开盘淮海路一期住3、4、5住三室两厅一卫住4088.1住0住42住2F：14983F：13985.9铺3、4、5铺一间三层连体其他单间铺1996.18铺39铺1铺34885.9二期住1、2、6住三室两厅一卫住3244.85住0住33住2F：15583F：14388.21铺1、2、6、21铺21号楼是一二层整栋另一间三层连体其他单间铺2506.15铺36+1铺0铺未公开未开盘江淮路一期住16、17、18南住三室两厅一卫住4073.62住0住42住2F：14983F：13985.9铺（16、17、18）南铺两间三层连体其他单间铺2215.31铺43铺1铺34885.9二期住23、24住三室两厅一卫住680.72住8住0住未公开未开盘铺23、24铺两层联体铺2788.64铺12铺0铺未公开未开盘宁徐路二期铺19铺三层全是商业铺2574.35铺22铺9铺1F：40882F：16883F：158810.23三期住住住住住住铺20铺三层全是商业铺2642.93铺25铺0铺未公开未开盘表2-2（二）工期分分析一期工期进度表二期工期进度表开工时间2009.12.25开工时间2010年4月开工地段淮海路、恒基大道、江淮路4、5、10、11、16南北、17南北、18南北共10栋楼开工地段淮海路、恒基大道1、2、3、6、9、13、14共7栋楼目前工程进度内墙面刷白、门窗安装，外路面整平目前工程进度接近封顶竣工时间2010年12月初竣工时间2011年3月底交房时间2010年12月底交房时间2011年4月底（三）媒体分分析媒介推广方式促成人数所占的比例DM102人37%SP6人2%户外看板5人2%横幅2人1%现场包装52人19%口碑108人39%A、从以上表格格的营销中分分析商铺滞销销原因：1、农资建材街街的定位狭碍碍前期定位为农农资建材一条条街有一定合合理性。但是是偏于狭碍。。整个双沟镇镇的农资建材材不足以完全全消化江淮商商城的商铺。。2、产品依分布布地段不同而而去化不均恒基大道与宁宁徐路相对地地段较好的位位置去化速度度快，淮海路路与江淮路地地段稍偏，去去化速度缓慢慢3、工程进度缓缓慢江淮商城至2009年12月25日奠基动工，，一期2010年年底竣工，，二期明年3月竣工。因工工程进度滞后后,潜在客户没有有看到商业氛氛围，已给销销售带来一定定影响。小结B、从以上表格格中分析营销销利好1、商住名城定定位准确定位切合产品品优势，与市市场竞争有力力区隔，且550000平方的住宅体体量，516户住宅，近2000人口为固定消消费群体，支支撑商业运营营。2、羊群效应，，住宅持续热热销已购客户中39%为口碑营销下下单，利用老老客户良好的的口碑宣传，，以住宅为依依托，带动商商业销售。3、10.23开盘捆绑销售售切实可行推广地段宁徐徐路地段较好好，推广的产产品为商业三三层联卖，且且一、二层单单价相当于住住宅价格，总总价低，市场场接受度高。。4、企划推广一一矢中的，切切实有效本案已购客户户中有37%是通过DM派发下单，19%是通过现场包包装下单。56%的概率是通过过有效的媒体体投放渠道达达成销售。四、总结1、新政打压2、竞争体量供供大于求——根本原因3、本案商铺价价格过高4、客户投资信信心不足5、商业定位狭狭隘6、工程进度缓缓慢（一）商铺滞滞销原因总结结（二）产品营营销利好总结结1、实力开发商商投资开发树树品牌2、以高品质产产品为基础3、商住产品定定位准确是前前提4、良好的口碑碑营销是关键键5、联体捆绑销销售策略大卖卖为导向6、有效的媒体体推广促进销销售内靠外联，扬扬长避短找准方向，稳稳扎稳打商业定位核心策略准确定位·化整为零·主题规划·合作加盟贰（一）产品定定位（二）形象定定位（三）客户定定位ALLNEW一、准确的商商业定位知己，方可行行；知彼，方方可立，知己己知彼，方可可遁无形前期商业定位位单一，狭隘隘。江淮商城3.5万方的商业体体量，与双沟沟农资、建材材有限的市场场容量形成强强烈的对抗，，定位产业不不足以支撑在在整个商业体体量，且狭隘隘的定位会让让有其它自营营投资的客户户望而却步，，使客户信心心不足，影响响销售。规划不合理，，商业气候不不足本项目地处双双沟镇入镇地地段，虽然恒恒基大道为重重点打造的商商业步行街，，但与目前已已形成商业气气候的集群地地区相比，地地段相对较偏偏，商业氛围围不足，后期期销售面临越越来越大的压压力，项目要要成功热销，，商业产品形形态必须重新新规整，才能能盘活。（一）产品定定位思路阐述农资、建材市市场不足以支支撑近3.5万商业前期销售面临临瓶颈，后期期压力较大地段较偏，商商业氛围不足足……HOW怎么办虽然农资、建建材产业不足足以支撑大商商业体量，但但还是有它的的市场容量所所在；同时，，双沟政府打打造农资建材材产业，有它它对于双沟经经济建设的战战略意义；因因此，面对前前期营销面临临的难题，我我们在分析、、提炼、融合合的基础上，，特建议：延伸前期定位位既在原来农资资建材城的定定位基础上，，延伸相关产产业，作为大大商业的支撑撑。既丰富了了农资建材的的配套，又扩扩展了业态，，有利于相互互带动，做旺旺市场，促成成项目的成功功销售。农资建材商城城农资建材街电子产品街+酒店汽贸街+……主题商业综合合体通过前面分析析、总结，建建议将江淮商商城商铺定位位为：集农资建材、、酒店汽贸、、电子产品、、小吃百货、、女性潮品、、文体教育等等于一体的主题商业综合合体解读：主题商业综合体概念在双沟是是第一次提出出，极大丰富富双沟商业形形态，提升双双沟商业能级级，有利于城城市商业模式式的创新和发发展；主题商业综合体的整体规划定定位有利于拓拓展前期定位位内涵；整体规划，特特色定位，有有利于商业整整体形象的提提升。（二）形象定定位从“主题商业业综合体”规规划，定位江江淮商城商业业形象为：双沟首个·大型主题商业业综合街区江淮商城商业业推广思路为为，先进行商商业整体包装装，塑造商业业整体鲜明而而又有特色的的形象，再化化整为零，分分区分街进行行包装推广（（例如江淮商商城·农资建材街、、江淮商城·酒店汽贸街等等），这种针针对性强、形形象突出、组组合拳出击的的打法，有利利于快速去化化。（一）、前期期客户分析一、客户定位位职业分析：职业组数比例农民15456%私营业主4215%公司职员7728%其他21%区域分析：双沟镇12646%草湾村5821%陈涧庄4416%杨庄3613%外地114%职业分析：职业组数比例私营业主1953%公司职员1130%老师13%自由职业514%区域分析：项目附近822%拆迁户38%周边乡镇38%乡下514%街道1542%外地26%意向分析：投资客75%自营业主25%商、住已购客客户分析：36组已购商铺客客户分析：从客户职业、、区域分析中中得出：1、前期商住成交交客户以农民民、公司职员员为主；区域域则以乡镇（（包括草湾村村、陈涧庄、、杨庄）和本本镇客户为主主；2、商铺成交客户户则以私营业业主、公司职职员为主；区区域则以双沟沟本镇、乡镇镇客户（包括括镇上和乡下下客户）为主主；成交意意向则主要以以投资为主。。3、由乡镇棚户拆迁带来来的刚性需求求将十分巨大大，将来会成为为我们住宅、、商业客源的的一个重要组组成部份。（二）、未来来商业客户定定位通过前期客户户分析和对商商业整体重新新规划定位，，以下客户将将成为本案客客户构成。“四大客户圈圈”四大客户圈双沟客户（私营业主、、公司职员、、拆迁农民等等）其它乡镇客户务工返乡人员员外来招商客户A、客户圈一：：双沟客户Ⅰ、拆迁客大量的旧城改改造将形成一一批拆迁客，，成为本案商商业客户的重重要组成部份份。这部分客客户购买力强强，出手快，，注重投资前前景，非理性性的跟风心理理较重。Ⅱ、私营业主这部份私营业业主有较丰富富的经商头脑脑，期待新的的商业机遇将将生意做得更更大赚更多的的钱；理性判判断，看中机机会果断下手手，有一定的的跟群心理。。Ⅲ、双沟酒厂职职工酒厂职工收入入较好，有较较灵敏的投资资经商嗅觉，，一般考虑周周详，对项目目十分了解判判断能获利会会出手买铺。。推广策策略：：品牌宣宣传的的独到到作用用，以以及““羊群群效应应”的的作用用可以以很好好的发发挥；；以““小恩恩小惠惠”的的推广广手段段吸引引这部部份客客户持持续关关注和和客群群带动动。B、客户户圈二二：其其它乡乡镇客客户特点：：从前期期购买买分析析，我我们可可以看看到乡乡镇客客户是是重要要组成成部份份。这这部份份客户户主要要以投投资为为主，，手上上有闲闲钱，，找准准投资资机会会下手手；容容易陷陷入信信息不不对称称，如如宣传传到位位，突突破口口较大大。C、客户户圈三三：务务工返返乡客客户双沟镇镇外出出务工工人数数1.6万，20-35岁，职职业：：企业业职员员约0.8万人，，民工工约0.5万人，，自由由职业业0.3万人。。特点：：这部份份客户户有着着充裕裕的资资金，，购买买力强强，重重投资资前景景，有有前瞻瞻性眼眼光，，新投投资机机会比比较能能引起起他们们兴趣趣和关关注，，亲朋朋好友友的口口碑宣宣传是是购铺铺心理理主导导。推广对对策：：利用返返乡节节点，，重点点宣传传，再再结合合优惠惠促销销措施施，一一举突突破；；突出出宣传传项目目投资资前景景和回回报，，以新新的商商业机机会和和创富富模式式吸引引他们们关注注。D、客户户圈四四：外外地整整体招招商客客户思路：：由于整整体商商业体体量较较大，，市场场购买买人数数和购购买力力有限限，必必须开开拓一一部份份整体体商业业，以以去化化存量量。这这部份份客户户主要要是宾宾馆、、商超超等整整体招招租商商业客客户。。特点：：他们关关注商商业未未来前前景，，商业业商圈圈价值值的考考量比比较慎慎重；；利润润回报报周期期的考考核也也很理理性。。同时时，面面对商商业竞竞争的的日趋趋激烈烈，愿愿意尝尝试到到基层层投资资，对对新的的商业业形式式也很很有独独道眼眼光。。推广对对策：：聘请专专业的的运营营商统统一招招租、、经营营和管管理，，同时时，利利用他他们的的独特特资源源，对对口招招商；；塑造造项目目独特特商业业价值值和前前景，，以切切实可可行的的优惠惠政策策比如如前期期免租租等方方式吸吸引这这部份份客户户进驻驻。杀伤力力强的的针对对推广广找准客客户圈圈牢牢抓抓住客客户需需求心心理一举突突破，，100%至胜合理的的推广广节奏奏完美杀客客“五步步曲”第一步：：第二步：：第三步：：第四步：第五步：：总结二、六大大核心策策略百种业态态·专业规划划·五街一体·七大主题题·实力加盟盟·合作共赢赢科学·整体·有效策略一：：专业规规划策略二：：合作共共赢策略三：：打政府府牌策略四：：捆绑销销售策略五：：加大优优惠策略六：：投资回回报引爆江淮淮商圈IDEA策略一：：专业规划划七大主题商业业街统一一规划运运营宝丽新街街：149家东东大大街：81家宁宁徐路：：76家建建设路：：55家规划依据据：百种业态态·专业规划划五街一体·七大主题题业态定位位：恒基基大道——潮流女人人街/休闲美食食街目标市场场定位：：女性时尚尚用品、、高档美美食餐饮饮、娱乐乐休闲、、大型商商超等定位思路路：恒基大道道两侧共共推出145套（联体体合一））商铺，，目前推推出122套，约占占总体量量的2/5，目前已已售23套。虽然然地段相相对较好好，但因因体量大大，必会会导致销销售周期期较长通通过上表表数据显显示，女女性时尚尚品店及及时尚餐餐饮等已已在经营营商家及及潜在商商家共计计186家，因而而把主流流消费群群体所需需求的业态产品品集中于此街，，利于快快速形成成商业气气候以及及楼盘整整体形象象的提升升；恒基基大道是是政府重重点打造造的景观观大道，，有政府保驾驾护航，，因为本案案可借力力发力，，高打政政府牌，，招商引引资，必必定会吸吸引大量量投资自自营商家家。主题特色色：针对女性性主流消消费群体体的时尚尚、购物物、休闲闲场所业态定位位：宁徐徐路——酒店、汽汽车美容容街宁徐路（19、20共56套）定位位为餐饮饮、酒店店、汽车车美容贸贸易一条条街，对对面是双双沟酒厂厂，酒厂厂客源丰丰富。业态定位位：淮海海路——农资建材材街淮海路（1、2、3、4、5、6共76+1套）定位位为农资资建材一一条街（（建材、、电器、、器械、、家具、、水暖、、农产品品等），，这条街街相对恒恒基大道道比较偏偏静。业态定位位：教育育路——文化、体体育街教育路（27、28#月20套）定位位为文具具用品、、小百货货一条街街，教育育路是双双沟中学学必经之之路，学学生客源源丰富。。业态定位位：江淮淮路——电子产品品街/餐饮百货货街江淮路（16南、17南、18南、23、24共68套）定位位为美食食（大排排档）、、小百货货一条街街，这条条路的西西头是块块大空地地，并且且这条路路位于小小区纯住住宅区与与商住区区交界处处，人流流量密集集。通过上表表商业业业态分布布数据显显示：目前自营营商家334组，租铺铺经营的的60家，自家家商铺经经营的274家；潜在在商家68组，长线线商家54组，共计计456组。其中274家自铺经经营商家家，再去去买铺自自营的概概率会非非常小，，但是买买铺投资资的概率率还是可可观的，，这就需需要本案案的大力力引导和和优惠支支持吸引引其购铺铺；租铺经营营商家与与潜在商商家共计计的128组，是本本案要从从根本挖挖掘、全全力牵引引的商家家；又因本案案的推广广战线较较长，因因此长线线商家的的54组同时需需要本案案的跟进进与引导导，为后后续开盘盘房源进进行远期期蓄水。。值得深思思（Ⅰ）双沟总人人口：5万人外出务工工人口：：1.6万人双沟镇总总商家：：456组，自营营商家334组。本案商铺铺体量：：3.5万方商铺铺约360套，其中中大部分分为两层层联体和和三层联联体，按按照单层层计算，，约500套。客户瓜分分：竞争争市场未未来将推推出2.7万方的竞竞争体量量，加上上本案，，共计约约6.2万方。问题：如此大的的体量，，双沟本本地市场场是否足足够消化化？解决：供，远远远大于求求。招外外来商客客入驻本本案，势势在必行行。新问题：：谁来招商商？值得深思思（Ⅱ）问题：7条主题商商业街的的专业规规划，如如何着手手，如何何运营？？解决：势必需要要有实力力，有运运营经验验的专业业招商团团队来整整体包装装运营。。新问题：：谁来招商商？谁来做招商？策略二：：合作共共赢通过引引入专专业运运营商商，完完善项项目经经营运运作体体系---七大主主题规规划如果实实行单单一的的销售售策略略，而而在没没有后后期的的招商商管理理和规规划跟跟进的的情况况下，，销售售将面面临难难以承承担的的压力力，同同时在在客观观上无无法具具体执执行项项目前前期定定位和和业态态具体体规划划，如如切实实可行行的主主题街街因非非专业业的运运营和和管理理而枉枉费，，一切切规划划将前前功尽尽弃，，因此此引入入专业业运营营商势势在必必行！！通过招招商引引入品品牌商商家，，推动动商铺铺项目目的销销售项目通通过实实质招招商策策略，，通过过对市市场知知名商商家和和主力力业态态的专专向导导入，，将更更好地地提高高项目目的整整体市市场吸吸引力力，进进一步步促进进经营营者和和投资资者对对本项项目市市场的的发展展前景景信心心和项项目投投资价价值预预期的的信心心。开发商商运营商商客户业业主房价上上扬，，卖给给客户户租给开开发商商合作：：委托托招商商租赁赁新客户户返租给给新客客户三年租租金招租、、招商商，盘盘活商商业招商得以实现的支撑点点？策略三三：打打政府府牌利好于于双沟沟镇政政府及及居民民江淮商商城开开创新新的商商业模模式，，引进进外地地招商商项目目，一一则将将衍生生出更更多的的就业业机会会，有有利于于当地地居民民消费费水平平的提提高；；二则则人均均GDP的增加加，政政府打打造的的景观观大道道恒基基大道道形成成商业业气候候，更更助于于提升升政府府形象象和政政绩。。因此此，对对于招招商项项目的的顺利利引进进，更更寄望望与当当地政政府的的大力力扶持持，易易于更更多的的优惠惠政策策。（一））政府府重点点扶持持（二））工商商注册册地址址必须须为江江淮商商城（三））地方方税收收返还还部分分，部部分税税收减减免商铺已已购客客户中中25%用于自自营。。政府府将商商铺运运营上上缴税税收的的部分分用于于返还还自主主创业业商家家和投投资商商家，，对于于家庭庭较困困难却却想自自主创创业的的客户户，政政府应应给予予一定定的扶扶持、、保障障优惠惠政策策，减减免部部分税税收，，以此此鼓励励创业业。凡是购购买江江淮商商城商商铺的的自营营客户户、返返租后后二次次招租租客户户，必必须进进行工工商许许可注注册，，充分分响应应政府府号召召。但但是所所有商商铺的的工商商注册册地址址，必必须统统一为为江淮淮商城城，便便于政政府的的检查查和开开发商商的统统一管管理策略四四：捆捆绑销销售通过二二期宁宁徐路路开盘盘，三三层联联体商商铺捆捆绑销销售一一次销销售19套商铺铺，证证明商商业联联体捆捆绑销销售策策略完完全切切实可可行。。分析析原因因，价价格吸吸引力力，三三层联联体的的总价价（1F：4088，2F：1688，3F：1588）较低低，二二、三三层的的单体体价格格与住住宅价价格相相当，，客户户一层层可自自营可可返租租，二二三层层可作作为住住宅，，换言言之，，三层层商业业的联联体，，从价价格和和业态态分割割看，，亦可可看做做为商商住的的捆绑绑销售售。（一））商铺铺一、、二层层联体体捆绑绑（二））商、、住捆捆绑销销售策略五五：优优惠政政策一次性性发放放经营营风险险金扶扶持政政策6000元风险险金即即买即即给此优惠惠政策策支持持各种种业态态购买买的客客户，，亦是是在总总房款款中扣扣除金金额，，建立立在““策略略二””返租租优惠惠策略略基础础上的的第二二大优优惠策策略。。目的的是大大幅度度的优优惠有有利于于招商商项目目的引引进和和商铺铺体量量的快快速去去化。。享受3年零风风险钻钻石合合同：：客户户购买买的商商业，，实行行返租租政策策，以每平平方米米10元的价价格返返租，，3年返租租优惠惠直接接从总总房价价中扣扣除，，约12%的返租租租金金。如购买买50平方的的商铺铺：现房款款=原房款款-50平方米米*10元/每平方方*36个月。3年内返返租商商铺归归开发发商统统一经经营管管理。。例：返返租利好：：房价上上扬，，羊毛毛出在在羊身身上，，返租租价为为价格格上涨涨的差差价平平均月月租金金的超超高金金额，，多购购多返返，着着实会会让消消费者者心动动投资资；房价上上扬，，给已已购来来客户户带来来的心心理感感受是是，江江淮商商城的的商铺铺增值值快，，口碑碑宣传传，利利于下下单；；给市市场施施压，，物价价持续续上涨涨，人人民币币贬值值，存存钱不不如投投资置置业；；若客户户用于于自营营，则则差价价开发发商所所得盈盈利。。招商返返租计计划可可行性性分析析。商铺已已购客客户分分析中中，投投资客客户占占75%，说明明大多多购铺铺客户户以租租赁投投资为为主。。一年免免租对整体体招租租商家家实行行减免免一年年租金金的优优惠政政策，，第二二年开开始收收租。。以强强有力力的租租金减减免优优惠吸吸引商商家入入驻经经营，，最终终目的的是尽尽快、、尽早早的形形成商商业气气候，，给客客户充充分的的信心心购铺铺运营营。年限经营起止期限租金标准备注第一年2010.3.10.—2011.3.910元/月·m2此期间商铺租金甲方免收第二年2011.3.10—2012.3.910元/月·m2此期间商铺租金由甲方全额收取第三年2012年3月10日至2013年3月9日12元/月·m2此期间商铺租金由甲方全额收取租赁客客户需需交纳纳租房房押金金￥10000元，如如租赁赁运营营期间间对商商铺有有损坏坏，或或中途途停止止运营营的商商家，，开发发商则则从押押金中中扣除除相应应资金金。若若租客客想在在一年年后购购买其其租赁赁的商商铺，，押金金则转转为购购房定定金。。策略六六：投投资回回报10年130%回购计计划，，投资资0风险投资者者往往往关注注于投投资产产品的的保值值、增增值。。回购购策略略是给给商铺铺投资资者以以充分分的投投资保保障，，增强强客户户的投投资信信心，，亦是是增加加客户户蓄水水量，，促进进商业业气候候形成成的缓缓兵之之计。。五年后后返购购，看看似销销售优优惠战战线拉拉长，，开发发商必必然担担心五五年后后客户户真的的让开开发商商回购购，增增加日日后的的运营营负担担。试试想，，现今今通货货膨胀胀，人人民币币贬值值，固固定资资产增增值；；未来来当地地新生生人口口不断断增加加，外外来人人口不不断涌涌入，，返乡乡客户户自营营等，，三年年不到到的时时间整整个江江淮商商城的的商业业住宅宅的人人气已已形成成，商商铺投投资、、自营营都会会稳赚赚不赔赔，五五年，，只会会成为为一个个数字字而已已。商铺总价1-5年内租金4%5年总收益5年后按130%回购5年总收益150000元1年6000元30000元195000元75000元5年30000元5一、营营销总总控二、招招商计计划实实施三、现现场包包装四、媒媒体推推广有效的的推广广战略略以销售售+年关为推广广节点点有效的的策略略必须须以有效的的执行行为支支撑GO！叄、营销销总控控（一））推盘盘时间间节点点：11月12月01月02月03月恒基大大道7、8栋：潮流女女人街街/时尚休休闲美美食街街江淮路路23、24栋：电子/小吃百百货街街宁徐路路19、20栋：酒店汽汽贸街街淮海路路1、2、6、21栋：农资建建材街街05月教育路路：文化体体育街街春节二期三期制定销销售推推广节节点思思路：：□招商商规划划以及及进度度与商商业部部分销销售之之间的的协调调时间间；□规划划方案案确定定后的的客户户蓄水水时间间；□接近近2011年春节节关口口，大大量外外出打打工返返乡现现象，，是一一批有有利客客源；；□等工工期。。因工工期将将在2011年3月封顶顶，商商铺于于现房房面世世。因此智智帝中中国建建议：：二期公公开时时间定定在2011年01月下旬旬春节节前期期！（二））二期期余房房推街街思路路首先亮亮相，，必须须形成成商业业氛围围，以以靠近近小区区主入入口的的恒基基大道道和次次入口口的江江淮路路商铺铺入市市，临临恒基基大道道和宁宁徐路路的商商铺最最优，，遵循循位置置由优优带劣劣的原原则，，有利利于后后续产产品的的销售售。因因此先先推。。主街区商铺主题街楼栋面积推案时间恒基大道潮流女人街时尚休闲美食街7、83992.37平米二期2011.01月江淮路电子一条街小吃百货街23/24宁徐路酒店汽贸街19、205149.08平米三期2011.03月淮海路农资建材街1、2、6、21教育路文化体育街未定3000平米三期2011.03月后二、招招商计计划实实施招商形形式：：自行招招商：：A、客户自行行招租。不建议：执行繁琐，，一、要配配合主题接接的分布业业态，二、、无法保障障商家信誉誉，更不利利于将后开开发商对整整个商街的的统一业态态规划。B、开发商自自行组织招招商团队，，统一招商商。不建议：若开发商自自行组织团团队招商，，若非运营营过如此专专业的招商商项目，无无招商、运运营、管理理经验，会会导致前期期的规划无无法执行或或无法达到到预期效果果，荒废前前期的专业业规划。B、委托招商商：第二部分策策略二“合合作共赢””中已深入入分析通过引入专专业运营商商，完善项项目经营运运作体系，，七大主题题规划如切实可行行的主题街街因非专业业的运营和和管理而枉枉费，一切切规划将前前功尽弃，，因此引入入专业运营营商势在必必行！通过招商引引入品牌商商家，推动动商铺项目目的销售项目通过实实质招商策策略，通过过对市场知知名商家和和主力业态态的专向导导入，将更更好地提高高项目的整整体市场吸吸引力，进进一步促进进经营者和和投资者对对本项目市市场的发展展前景信心心和项目投投资价值预预期的信心心。简要回顾（一）春节节前，与销销售紧密配配合A、宣传建议议：现场氛围营营造，现场场各个区域域广告位的的包装，招招商手册，，绿化跟进进，商业导导视系统设设立，市区区商业招商商信息发布布，定点活活动。三、推广计计划B、传播手段段：电视全面覆盖短信有效锁定户外积极引导活动深度沟通软文有效优化销海、DM精准到达C、推广渠道道：推广渠道时间节点推广主题备注活动2010年11月下旬政府机关领导参加江淮商城竣工仪式暨国际易经风水大师[虚灵山人]财富解码风水讲座社会口碑2010年12月大型招商联谊会暨老带新优惠活动客群口碑（针对返乡潮时期做活动、主要是老带新优惠形式）促进犹豫、意向商家尽快签约2011年01月下旬开街仪式（开盘仪式）电视12.15-01.15电视贴片、电视滚动字幕传达商铺投资信息户外11月中旬主打投资回报概念随着每期开街定期更新现场11月中旬现场营造商业氛围销海、DM等宣传商业信息其他根据需要而定主打商业投资回报信息配合各期利于商铺宣传的宣传工具（二）蓄水水期：（2010年11月-2011年01月下旬）1、推广主题题：活动一：社社会活动政府机关领领导参加江江淮商城竣竣工仪式暨国际易经经风水大师师[虚灵山人]财富解码风风水讲座3、推广目的的：完成正式推推广、蓄客客前的所有有准备工作作。4、活动内容容：在江淮商城城快临近竣竣工时，邀邀请相关政政府领导视视察恒基—江淮商城施施工情况，，由政府领领导们放上上最后一瓢瓢混凝土；；晚上举行行由政府领领导提出““就行划市市”主题茶茶会，届时时邀请虚灵灵山人主讲讲财富解码码和居家风风水讲座，，不但可以以增强客户户信心，还还可巩固客客户忠诚度度，进一步步加强口碑碑传播。2、讲讲座座活活动动地地点点：：双沟沟知知名名酒酒店店活动动二二：：客客群群口口碑碑活活动动大型型招招商商洽洽谈谈会会暨新新老老客客户户大大联联谊谊活动动内内容容：：针对对春春节节前前期期，，大大量量外外出出打打工工返返乡乡时时机机，，造造足足市市场场声声势势，，促促进进群群体体效效应应，，通通过过举举办办恒恒基基-江淮淮商商城城商商业业大大型型招招商商联联谊谊会会，，老老带带新新对对客客户户进进行行精精密密口口碑碑宣宣传传，，并并且且制制定定相相应应优优惠惠政政策策，，来来围围绕绕商商铺铺投投资资形形式式和和投投资资回回报报提提升升为为话话题题，，推推动动项项目目商商铺铺销销售售进进入入高高潮潮。。经经过过这这联联谊谊会会还还可可以以有有效效的的促促进进犹犹豫豫、、意意向向商商家家尽尽快快签签约约。。活动动地地点点：：双沟沟酒酒店店蓄水水期期媒媒体体配配合合：：户外外+电视视+项目目地地现现场场包包装装+售楼楼现现场场包包装装+招商商手手册册A、户户外外看看板板B、项项目目地地现现场场包包装装2010年12月底底江江淮淮商商城城一一期期交交房房，，本本司司建建议议对对未未售售商商铺铺做做户户外外广广告告和和门门头头的的统统一一包包装装。。12月底底交交房房商商铺铺，，虽虽然然为为实实景景现现房房，，但但大大部部分分属属于于空空置置状状态态，，而而商商