2022年行业分析地产泡沫破而不灭的动态

地产泡沫破而不灭的动态今年以来，房地产调控措施可谓频出，年初的“限购”，近期的“反暴利规定”、“一房一价”、“鼓舞央企参加保障房建设”等等。“五一”期间，国务院总理温家宝在保障房工地探望工人时又首次明确提出“要把一些地区过高的房价降下来”。这一表态可以看做是中央的政策性看法。中国的高房价危害巨大，短期内可能下降，但不会大降。

高房价推高通胀

尽管中国的通胀缘由简单，比如不行低估的货币因素，比如不行避开的输入性因素，但还有一个我们简单忽视的因素，那就是房价的不断攀高。这里面又包含两个方面，其一是地租级差化的问题，其二是房地产泡沫的问题。

准确地说，中国的地租级差化是从改革开放之后开头的，而1998年住房制度改革又使这一过程进入加速阶段。地租级差化的过程本身就是导致通胀的因素。中国用十几年的时间走成了发达国家几百年才完成的过程。在中国地租级差化的过程中，包含着两个重大转变：其一是从无地租到有地租，其二是从公平地租向级差地租转变，这两个因素都大大推高了通胀。

地租级差化本身就在推高中国房价，而中国近年来投机性的房地产泡沫化更是放大了这一因素。中国GDP七八年才翻一番，而房价从1998年改革以来，已经翻了十番左右，这对通货膨胀将是多大的冲击。当然，房价的上涨与地租（含商业地租和房租）的上涨并非同步，中国也始终存在着房价上涨与房租上涨的偏离，主要表现为房价上涨快，房租上涨慢，但正是这种偏离，为日后房租的报复性上涨预留了空间。要么降房价，要么涨租金，假如房价在短期内降不下来，那么租金必定会涨上去，这将是连续推高通胀的主要因素。

房价不会大降、速降

尽管中国出台了许多调控措施，但中国房地产价格不行能消失“大降”。缘由在于，中国房价的攀升主要是地租级差化的过程，而这个过程是不行逆转的。

我们可以参看房地产泡沫较小的中西部二、三线城市来看中国的房价，中西部三线城市的均价一般在3000多元，这与“北上广深”主城区的差距在十倍左右，假如认为中国二、三线城市不存在房地产泡沫或是泡沫很小的话，那中国“北上广深”等城市的房地产价格就不能算是高得离谱。据新华网消息，“国家统计局5月18日发布报告，全国70个大中城市中，4月份新建商品住宅和二手住宅环比价格涨幅均未超过1.0%。”因此中国的房地产降价，也只能是挤掉其中的泡沫成分，而对因地租级差化推动的房价上升是没有任何影响的，从这个角度来看中国房地产价格不行能大降。

另外，中国房地产价格还存在成本刚性。房地产价格最终是由成本与利润打算的，中国的房地产成本主要由土地成本、建筑安装成本和各种税费及营销成本组成。在这些成本中，建筑安装成本、营销成本变动不会太大，房地产税费短期内也不会大幅调整，因此中国房地产价格不会消失自由落体式的下降，也不会对房地产企业产生不行承受之冲击。

中国房地产价格也不会速降，而且对中国经济也不会冲击很大。首先，中国房地产的刚性需求仍旧旺盛。按政府承诺，将来5年中国将新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造。保障房达到3600万套以后，住房的掩盖率可以达到20%，这将有效缓解住房压力，特殊是解决中低收入和新参与工作高校毕业生的住房要求。但从另一方面来讲，即使这一目标实现，中国也将会有80%的人需要靠市场来供应住房，这是个特别大的刚性需求。

其次，随着中国房地产价格的下降，将会有更多的人买得起房，中国的刚性需求只会增加，不会降低，中国房地产的市场容量短期内不会减小。在一个需求旺盛的市场，产品供应商发生危机的可能性是很低的。比如中国人民币始终升值，中国出口照样强劲，其中最关键的因素就是外部市场的需求。房地产市场的状况也是一样的。

再次，中国房地产企业不存在“产能”问题。在制造业的其他行业，假如其企业上了生产线而不进行生产，机器闲置就会产生亏损。而房地产企业不会消失这样的状况，房地产入行快，转行也快，保障房增加的过程，也必定是中国房地产建设不断减小的过程，中国假如许多房地产预期房地产价格会有所下降，他们就会准时地收缩项目，中国房地产的产能就会下降，这种现象在金融危机时就上演过一次，当时政府想出售土地都卖不出去。

房价下跌的突破口

中国房地产价格下跌会有三个突破口。从近期看突破口可能为加息。当中国加息加到购房者不行承受之重时，就可能消失房地产成交下降，价格下降的状况。从远期看，房租下跌将是中国房价下跌的推动因素，但这需要政府的保障性住房真正到位才能实现。还有一个不行预知的突破口，那就是中国政府的房价调控措施，政府的调控措施属于“不定时的炸弹”，时间不确定，威力不确定，但这也是最可能使房价消失拐点的状况。

最近政府出台以及即将出台的调控措施，都会对房价有所影响，但除此之外政府在土地出让过程中，可以考虑改“价高者得”的拍卖方式为“价中所得”的投标方式，这样才能