上海2016年上半年房地产估价师制度与政策房地产价格申报制度考试试题

上海201年6上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产价格申报制度考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列估价业务中，估价机构可以承接的是。A：超出了估价机构业务范围的估价业务B：估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C：估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D：承接后出现很大执业风险的估价业务E：工业用地的监测点评估价格2、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。A.保值性B.增值性C异质性D.弱流动性3、国有土地的所有权由国家代表全体人民行使，具体由代表国家行使。A：全国人民代表大会B：国务院C：国土资源部D：住房和城乡建设部E：房地产估价机构必须加盖公章4、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于__。A.社会平均收益率B.通货膨胀率C国民经济增长率D.项目基准收益率5、乙公司在开始市场分析之前，需仔细分析该项目土地使用权招标文件，其中属于该项目控制性详细规划中用地控制指标的为。（2007年试题）A：绿地率B：容积率C：建筑密度D：住宅和商业用地的面积E：执行层的组织协调6、砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于的砖。A：5％B：8％C：10％D：15％E：执行层的组织协调7、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。A.经营成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资8、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的__。A.相互影响性B.适应性C.不一致性D.保值性与增值性9、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。A.同一估价原则、同一估价时点B.同一估价目的、同一估价方法C.同一估价目的、同一估价时点D.同一估价原则、同一估价目的10、下列关于计算贷款综合风险度系数的表述中，不正确的是。八：项目风险越大，风险等级系数值越大B：贷款期限越长，期限系数值越小C：企业信用等级越高，信用等级系数值越低D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低E：借款合同11、是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。A：国内生产总值B：国民生产总值C：国内生产净值D：国民收入E：执行层的组织协调12、负责本行政区域内城市房屋拆迁行政裁决工作。A：市、县人民政府B：市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门C：市、县人民政府城市建设管理部门D：市、县人民政府城乡规划管理部门E：房地产估价机构必须加盖公章13、某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为__。A.建设成本B.经营成本C.开发过程中的成本支出D.含建设成本和经营成本14、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。42.0万元50.4万元60.0万元72.0万元15、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为__。一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任C.两类均等D.起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任16、下列关于“抵押权设立后抵押房屋出租”，表述错误的是。A：该租赁关系可以对抗已登记的抵押权B：抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力C：抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任D：抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担E：执行层的组织协调17、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。A：货币支付B：价值C：现象D：本质E：工业用地的监测点评估价格18、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策19、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是__。A.同质偏好B.分散偏好C.集群偏好D.自然细分市场20、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。A.土地面积B.地质条件土地位置土地形状.21、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格22、下列关于物业的含义，说法错误的是。A：从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地B：物业也是单元房地产的称谓C：同一宗物业，只能分属一个产权所有者D：同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者E：执行层的组织协调23、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m?,其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。（过时）A：-1.33B：-0.66C：0.66D：1.53E：工业用地的监测点评估价格24、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清．该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100m，假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为.【2006年考题】A：2593元/m?B：2619元/m?C：2727元/m?D：2862元/m?E：工业用地的监测点评估价格25、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。A.总工程量B.实测工程量C.工程量清单D.最终工程量二、多项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得0.5分）1、人们通常用距离来衡量区位的好坏,现在人们越来越重视的是__。A.空间直线距离B.水平直线距离C.交通直线距离D.交通时间距离2、常用的吸声材料包括。A：无机材料B：有机材料C：多孔材料D：无孔材料E：纤维材料3、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/近，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/面，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。A：乙地块比甲地块贵B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/近C：甲地块与乙地块的楼面地价相等D：甲地块比乙地块贵E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元/近4、收益性物业的经营费用包括（）。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E.清洁卫生费5、会计凭证根据填制的程序和用途不同分为。A：原始凭证B：分类凭证C：资料凭证D：借贷凭证E：记账凭证6、与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长7、市场定位的方式有。A：避强定位B：重新定位C：跟随定位D：差异定位E：对抗定位8、某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有__。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格为50万元D.该房地产的实际价格高于50万元E.该房地产不存在名义价格9、建设单位应当自领取施工许可证之日起__内开工。15日30日3个月6个月10、衡量投资者投人自有资本收益水平的指标称为__。A.还本付息比率B.抵押收益率C.权益投资收益率D.项目收益率11、下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有。A：房地产同时具有经济寿命和自然寿命8：自然寿命一般要比经济寿命长C：如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D：房地产的经济寿命与使用性质无关E：房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间12、是会计处理程序的第一个关键步骤。A：填制记账凭证B：登记账簿C：复式记账D：会计报表E：执行层的组织协调13、一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%，则该投资者预付款的收益率为（）。A.50%150%C.135%D.25%14、《中华人民共和国城市房地产管理法》对等主要管理环节，确立了一系列基本制度，作出了具体规定。A：房地产开发B：如何取得国有土地使用权C：房地产权属登记D：耕地保护E：城乡规划15、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。A.2015C.35D.5016、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有。A：使用一年后发现屋面漏水B：办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C：办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D：尚未使用即发现下水管道堵塞E：下雨时发现外墙渗水17、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。A：商品房的结构形式变化B：商品房的户型变化C：商品房的施工方式D：商品房的空间尺寸、朝向变化E：出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的18、应当与城市规划一起报批的是__。A.城市黄线B.城市蓝线C.城市红线D.城市绿线19、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（）。A．12.35%B．12.55%C．12.68%D．12.93%20、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是__。A.保本点分析B.敏感性分析C.现金流量分析D.统计试验分析21、设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，该项目的税后投资收益率为（）。A．28.74%B．32.58%C．37.33%D．43.92%22、债务人向债权人开出，承诺在一定期限内五条件支付款项的债务证书指的是。A：商业期票B：商业汇票C：商业信托D：支票E：执行层的组织协调23、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有__。A.拍卖人收取佣金是一种法定行为B.对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10%的佣金C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金D.公物拍卖时，拍卖人一律