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广州第四季楼市预测之投资篇猜测投资篇:写字楼量多货好

价格再升

年底将至,是写字楼租赁合约到期的集中时期,也是大小企业换办公地点的时候,更是写字楼投资的旺季。就目前新上市和即将上市的写字楼新项目看,今年第四季度的广州写字楼将是产品质素提升、供应需求两旺、价格坚挺的黄金销售季节。

价格还要涨

据统计,广州甲级写字楼的面积现存120多万平方米,中国加入世贸之后,银行、保险、会计和律师等外资公司被允许经营本地业务,会对甲级写字楼产生大需求。因此,今年以来,广州写字楼售价始终坚挺向上,升幅虽然没有住宅高,但也涨势明显;租金更是一路走高,如中信广场的出租率达98%以上,金利来大厦、大都会的出租率在90%以上。目前,中信、金利来等写字楼的租金,高居在115-130元/平方米/月之间,最高租价已突破200元/平方米大关。

新推出的写字楼定位都不低,基本以高租金、高售价为主。例如中泰广场的写字楼,按国际办公机构的需求标准订做,估计租金为110-160元/平方米/月,出售的价格估量在1.4万元/平方米左右。富力科讯大厦、富力盈隆广场等项目,据说租、售价比财宝广场、金利来大厦等同级数的写字楼略高,而富力中心大厦的定位更针对全球500强企业,售价及租金应当不比中信广场低。

天河写字楼新货惊人

从分布上看,天河区仍是写字楼市场的主流之地。目前,天河区在售的写字楼有东站一带的中泰国际广场、金海大厦,珠江新城的华普广场、勤建商务大厦、星辰大厦、双城国际和广州保利大厦等等,其总建筑面积达几十万平方米。从今年第四季度开头,单在珠江新城,即将推出市场的有星汇国际大厦、信合大厦、富力科讯大厦、富力盈隆广场、富力中心大厦、保利国税大厦、进展中心大厦以及海联大厦,这8栋写字楼的总建筑面积将近70万平方米。

另外,也有一些备受关注的项目将正式入市,如重新盘活的中诚广场、京光国际广场和原名南方信托大厦的壬丰大厦,还有已接近封顶状态的正佳广场写字楼等,仅这四个写字楼项目已接近30万平方米。

此外,还有零星的写字楼,如正在施工的广虹大厦,建筑面积超过10万平方米;保利地产和珠江投资的金穗大厦等,尽管这些项目不是自用就是为其他单位量身订做的,但也有一小部分将推出市场。

与此同时,海珠区也有几栋写字楼将相继推出,琵洲的中洲中心、保利国际广场等项目,也将相继入市。

单层面积大质素高

目前市场上所售的写字楼单风光积都不大(基本没有一个项目面积超过10万平方米),较大的华普广场也才8万多平方米,面积以中小户型单元为主。但估量从第四季度开头,广州的写字楼市场将是大面积写字楼的天下了。

珠江新城新推的8栋写字楼中,超过10万平方米的写字楼至少有3栋。另外中诚广场、壬丰大厦、京广国际广场、正佳写字楼等都是“大家伙”。这些写字楼面对的客户大多是大公司或财团,进展商都盼望能整体或整层出售,典型的有富力的几个写字楼和新国际广场。

更值得一提的是,这些写字楼都以甲级写字楼配置为卖点,素养高,越来越重视高科技高智能化,在规划设计配套上也各有特色,更强调生态办公、休闲办公等理念,创新元素和细节设计也越来越受重视,如引入复式空间、空中花园等住宅设计概念。

公寓回报高买家选择多

与写字楼、商铺、豪宅等其他房地产投资项目相比,小户型和公寓由于投资总额不高,风险相对较小,投资回报稳定,一直是大多数投资客的心头好。由于楼价一路上涨,大大激发了买家热忱,今年以来,小户型和公寓投资都呈现一片供不应求的热态。进入第四季度,广州小户型和公寓市场更是活跃,估量入市总货量将达三千多套。

天河成小户型、公寓“高产区”

从货量上看,天河再度成为年底小户型和公寓市场的“高产区”。珠江新城星汇国际公寓国庆一面市已售完,凯旋新世界的五星级国际公寓和马赛国际公寓和小户型单位将紧跟而上,加上碧海湾新改的公寓单位和远洋明珠等旧盘的保留单位,今年最终一季度里,单是珠江新城的公寓和小户型新货就将有接近千套。

而天河新城一带,纯小户型新盘东方国际广场·上寓的货量有600套,全部以独具创意的小复式推出,将成市场一大亮点。另外,城市假日园、盈彩美居、天河豪景花园等楼盘也都有40-80平方米的小户型推出。

在老城区旧交易会四周,近期也有一个纯公寓项目推出,可说是该区罕见的奇货,估量总供应量也有四五百套。

另外,海珠区百嘉信的新盘“爱都铭轩”也是以小户型为主打,总货量有500套左右,而白云、番禺等地区,也都将有面积为七八十平方米以下的小户型面市,给投资客更多的选择。

舒适性、时尚配套更受重视

从各新盘反映的状况看,年底推出的这些小户型和公寓产品都是升级版,以往被忽视的小户型居住舒适度和便利度已备受重视,附送的装修水准越来越高,配套也更加时尚,公寓配套更注意商务,产品品质也普遍有较大提升。

如东方国际广场·上寓,开发的虽然全是如以前翠馨华庭、双子星城等类似的小复式单位,但楼距更高,设计也更为科学,空间感更强,居住舒适度将得到较大提升。“爱都铭轩”的小户型朝向均好性较强,舒适度也同样大有提高。最典型的是凯旋新世界面积奇大的国际公寓,面积达80多平方米到近200平方米,完全是“国际标准”,早已不能与小户型同列。

在配套上,马赛国际、凯旋新世界公寓等公寓项目大多以商务为重,而“爱都铭轩”则以时尚潮流、宜商宜住为主打,力度制造“居住、创业、吃、喝、玩、乐”于一体的新型社区。

装修标准高,投资回报好

装修标准越来越高是第四季度新上市产品的一大特点,东方国际广场·上寓、马赛国际都表示其装修标准将达每平方米1000元,“爱都铭轩”的进展商百嘉信也表示其新项目也将附送众多名品牌建材。

以目前的走势估量,第四季度的小户型的公寓产品整体均价估量连续走高,但幅度不如前几季般“惊人”。以其整体提升的装修标准和产品质素看,这一批新产品的性价比将更高,如东方国际广场·上寓和马赛国际公寓的均价估量都将在六七千元/平方米,马赛国际公寓位于珠江新城,升值潜力显而易见。

从投资回报前景看,目前这些小户型所在的天河、海珠等热点区域,二手价及租赁价格一路走强,以东方国际广场·上寓和马赛国际公寓总价约二三十万的小面积单位看,月租金将达1200-2000元,回报率将达8%-10%,估量将引起市场的抢购热潮。

市民收入增加商铺“钱途”看好

广州人向有“一铺养三代”的投资取向,对优质商铺物业重视有加。今年第四季度有多个商铺推出,市场态势大好。

居民收入增加,买家看好商铺“钱途”

从今年前几季的统计数字看,广州居民人均收入普遍比去年同期增长了近一成。居民收入的增加,肯定程度上刺激了社会整体消费,商家生意好做,商铺投资信念自然倍增,买家对商铺“钱途”大为看好。

据中立地产商铺部负责人介绍,近期商铺成交买家中,一次性付款的占了绝大多数,天河都市广场销售负责人透露,该盘的买家有过半是一次性付款的。从中可窥见商铺对社区资金的吸聚力已特别强,已成为目前社区闲散资金的一大投资方向。一位业内人士信念百倍地笑称:“随着第四季度的到来,这帮有钱人手中的钱还将更多,商铺投资潮信任将更热。

优质铺多杀出“黑马”

今年第四季度的商铺市场将是东山、越秀、天河优质街铺和主题商铺三足鼎立的天下。这三区的商铺都以裙楼街铺为主,也有部分大型主题商城。市中心街铺和人口密集地区的商铺回报大,但投入也大,基本是实力买家的天下。

值得关注的还有天河东部一些大型商业项目,如花花世界、美林家居中心等,这些大型商业项目大多只租不卖,由于主题明确,进展商造势良久,前期租价不会太高,商家可尽早进入。

白云、番禺、黄埔、芳村等新区将有“黑马”杀出。白云、番禺和芳村三地都有大型商业中心和专业批发市场呼之欲出,也有部分小区商铺待售。这些商铺卖的大多是大好的市政前景,不失为长线投资首选。表现最突出的当为在内部认购期引发抢铺潮的广东国际玩具礼品城,一期将在第四季度正式发售,二期也将筹备出街。

主题商铺成潮流

近年来,大凡上规模的商铺多以特色“主题”作推广重点,今年第四季度“主题”潮流同样盛行。天河都市广场新推“卡通”主题,美林家居中心是休闲家居大卖场,花花世界更是集休闲、消遣、购物、科教于一体的超大型购物中心。甚至裙楼商铺也定位鲜亮,如特地针对年轻人的“时尚潮流前线”和“运动城”,特地针对中产者的“名店城”等等,还有各种各样的珠宝城、玉器城、饮食城、包装印刷城、玩具城、茶叶城等专业市场。

业内人士指出,在市场竞争日益激烈的今日,没有主题就没有特色,进展商纷纷打出鲜亮主题,为日后的顺当经营和投资回报作保障。

五大热点板块年底大比拼

在第四季度,由于新盘和新货的大量上市,一些区域和板块注定突围而出,备受市场关注。市场人士认为,借10月份广交会的东风,琶洲板块会成为第四季度的热点区域;另外,由于保利香槟花园的带动,加上珠江新城的内部条件转好,珠江新城在第四季度优势突显;同时,黄埔也被看好,万科的进驻为该区域带来关注点,而员村、东圃连续走势凌厉;另外,几个大集团在第四季度推出的新货同样不容忽视。

琶洲板块

经纬项目部总监刘敏莉说,10月15日正式揭幕的广州秋交会令琶洲板块大热,据有关销售人员介绍,琶洲众多楼盘借助会展经济升值不少,价升的同时处于热销状态。除了吸引本地投资者外,福建、江浙和外国的买家也占有相当比例。

据称,琶洲众多会展楼盘,如雅郡熙源、凤浦西苑、信步闲庭、中洲中心、世港国际等,在今年“五一”过后,直至“十一”黄金周前,都不约而同地宣告封盘,坐等秋交会分一杯羹。目前,随着秋交会进行,各盘重新推出,进展商得益于会展经济,即使升价也收到热销效果。据了解,雅郡熙源价格已升至5800元/平方米,凤浦西苑已升到近5000元/平方米,信步闲庭均价也微升到5100元/平方米。

珠江新城

保利香槟花园在本月初的公开发售,珠江新城又重新受到关注。业内人士分析认为,目前珠江新城的优势已渐渐开头显现,市民重新看到这个区域的优胜之处。记者发觉,珠江新城的街道目前也开头喧闹起来,特殊是广州市其次少年宫破土动工后,其他公建配套也有启动迹象。

另外,地铁五号线在该区域将设有珠江新城、猎德、赛马场三个站,并在珠江新城站与地铁三号线换乘。目前珠江新城在推住宅项目主要有凯旋新世界、丽雅湾、碧海湾等高档豪宅,其均价在9000-10000元/平方米之间,而保利香槟花园公开发售时的均价是8000元/平方米,具有较强的竞争力,除了不少旧业主前来捧场外,还吸引了许多投资者。

黄埔板块

黄埔板块之所以在第四季度备受关注,主要是由于万科黄埔城市花园将要开盘。大品牌进展商的进驻,自然会引起业界人士的关怀和观望,加上万科在黄埔城市花园引入多个新的户型设计,除了圆形的楼王设计,还有入户花园,并且还建筑特色园林,成为该盘最大的卖点之一。

目前业内人士估量该盘的均价将达5000元/平方米。目前黄埔区素养较高的一手楼盘有黄埔花园、怡港花园等,据满堂红的数据显示,目前该区的二手成交价一般在2000元/平方米以下,但从9月份的成交数据显示,3000元/平方米以上的二手房已经占据25%左右的比例,证明该区尚有足够的潜力可挖,地铁5号线和亚运会场的兴建都会使黄埔区成为热点。

白云黄边路

白云黄边路板块在第四季度的供应量明显增多,有货量充分的金碧雅苑和时代玫瑰园二期,有即将开盘的方圆集团云山诗意人家,三大盘都有充分的货量,而且产品、价格不相上下,因此,白云黄边路一带将是战况惨烈的战场。

据了解,金碧雅苑将以中小户型为主打,而时代玫瑰园二期则趋向大户型。云山诗意人家首期将开发占地面积5万平方米的商品房,总推货量将达到1000套左右,将在第四季度正式上市,对黄边路市场是很大的货量补充。

另据该区域二手市场的反映,目前该区域的二手主力楼盘集中在新兴白云花园、春庭花园等的商品房或房改房,而时代玫瑰园等新开发楼盘也开头进入二手市场,成为实力雄厚的二手盘源。

新滨江板块

新滨江板块在第四季度的表现也很引人关注。

城启天鹅湾将于11月开盘。该盘是临江豪宅产品,户型包括平层、3叠式和复式3种,共264套,估量价格在7000-7500元/平方米(含装修),进展商表示实行“低开高走”策略,首次推出的3种产品都不乏可圈可点之处。而和该盘仅一路之隔的光大花园,在第四季度连续推出榕景四季组团,光大花园一向货量充分,目前还剩下超过500套的货量,虽和天鹅湾的产品差异性大,但由于地段靠近,构成竞争不言而喻。同样处于革新路的富力现代广场,在第四季度也有超过300套的货量。

据满堂红工业大道分行负责人介绍,目前革新路最为热门的二手楼盘有光大花园、富泽园、凤安花园以及与金沙路相接处的金沙花园等,其中光大花园早期楼宇的二手成交价为4500元/平方米左右,而新一点的二手楼宇成交价普遍在5000~5300元/平方米之间。业内人士认为,随着新推楼盘价格的走强,革新路的二手楼价在将来一段时间将连续保持目前稳中见涨的势态。

热点区域呈点状分布

一个板块之所以受到关注,无非两个缘由,要么是供应量大,要么有新盘或新货的带动。目前广州各个板块四周开花,热点都较为平均。

中原地产项目部拓展总监黄韬认为,进入第四季度,要消失像2000年华南板块、2022年广园东板块那样大热板块的可能性不大,如今各个板块的进展都比较平均,最可能消失某些区域的个盘成为热点,例如像黄埔区的万科黄埔城市花园、华南板块的星河湾星座、白云区北部的几个新组团,像金碧雅苑、云山诗意人家、时代玫瑰园等,和高校城周边的几个楼盘,像珠江御景湾、华南新城等,都将是第四季度有可能消失的新热点。黄韬同时表示,热点个盘不会带动周边区域的热销,各区第四季度的销售可能保持平稳的进展态势。

据中原地产最新的统计数字,今年全市商品房成交价在1-5月份呈上升趋势,在6月消失下降迹象,到7-8月份就有1%-2%的稍微下调,而到了10月份就稍微上调,并且保持在5、6月份的水平。据中原地产的分析,今年全市商品房成交价将有5%的升幅,而直至9月为止,全市楼价已经消失了8%的升幅,黄韬认为在第四季度全市楼价将有大约3%的整体滑落,导致全市不会消失太明显的热点区域,连续连续今年各个板块平均进展的态势。

值得关注的是,各区将有新的热点个盘消失。因此,业内人士猜测,第四季度的区域热点在全市形成点状式分布,并在年底供货量增大的市场环境下平分秋色。

恒大派送后国庆优待礼包

国庆黄金周刚过去,新一轮的楼市战役又再开头。恒大集团率旗下新旧楼盘推出新货,抢占后国庆楼市。

碧翡翠华庭将开盘

恒大精品楼盘金碧翡翠华庭即将于近期发售。该盘位于有“广州硅谷“之称的天河路龙口北,周边集聚众多的国际大公司分支机构和众多新兴高科技公司。该盘处于天河北CBD中央商务黄金腹地,拥有中央商务区、科技园区、高尚生活区、首席高校区四重环绕。

金碧翡翠华庭户型布局方正有用,面积适中,有49平方米的一房、80平方米左右的两房、120平方米左右的三房和151平方米的四房单元,10多种经济有用户型可满意不同买家的需求。二梯六户,南北朝向。

楼盘邻近即将在2022年开通的地铁三号线,512、133、813、78等10多条公交线路出行便利。东临广州东站、北接广源快速干线、内环路,南上华南快速干线,全城通达,升值前景好,商用、自住、投资三适宜。

金碧翡翠华庭周边生活、商业、商务办公环境成熟,而且楼盘东边是五山高校区腹地,华南师范高校、华南理工高校、暨南高校、华农大等学院人文教育氛围浓郁,闹中带静。龙口西路学校、华工附小、华师附中、天秀中学近在咫尺。

4楼盘齐推新货

这周周末(10月23-24日),恒大集团

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