2015年北京房地产估价师制度与政策房地产价格评价制度考试试卷

2015年北京房地产估价师《制度与政策》：房地产价格评估制度考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为18分0钟，总分10分0，60分及格。一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1个事最符合题意）1、假设某类住宅的价格从 3000□□□□□□ 2800元□□,需求从900套上升到1000套。则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。A：-1．33B：-0．66C：0．66D：1．53E：工业用地的监测点评估价格2、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是 __。A口投资价值B口谨慎价值C口快速变现值D口市场价值3、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约。A：建筑技术B：土地权利设置C：相邻关系D：土地使用管制E：工业用地的监测点评估价格4、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一C：□□□□□□□□□□□□□□□□,不得□□□□□□□□□D：D□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□,□□□□□□□年E：工业用地的监测点评估价格50年，项目建设期为5年，自估价时点50年，项目建设期为5年，自估价时点至建成还需 2至建成还需 2．5年，建成后的建筑面积为11000□,□□□□□ 350万元，口则建报酬率为 7％，折现率为 10％，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，成后的房地产于估价时点的价值为万元。则建A：3752B：3806C：4128D：4830E：工业用地的监测点评估价格6、__对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通C.环境景观D.外部配套设施7、某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。A．62500B．62000C．61000D．615008、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。A：11.12％B：11.36％C：11.66％D：12.95％E：借款合同9、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100）。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为（）元/m2。A．2121B．2200C．1819D．224210、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A.开发工作量B.经营利润C.经营收入D.投资数额11、对申请房地产估价师变更注册、延续注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当自受理申请之曰起曰内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。A：5B：10C：20D：30E：执行层的组织协调12、住房公积金委员会各项决策的执行机构是__。A.住房公积金管理中心B.住房公积金管理委员会委托的银行C.各个单位D.全体职工大会13、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/k近。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%,该土地的投资利息为元/近。A：55.20B：103.22C：109.63D：114.82E：工业用地的监测点评估价格14、，国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”。A：1986年1月B：1987年1月C：1988年1月D：1989年1月E：房地产估价机构必须加盖公章15、某可比实例价格为2000元/m2,区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为()元/m2。A．2000B．1900C．2100D．190516、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2,租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%,则承租人甲目前的权益价值为()万元。A．6.19B．6.42C．7.20D．9.5817、下列征收补偿中,不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是。A：房屋价值补偿费B：搬迁补偿费C：停产停业损失补偿费D：土地补偿费E：借款合同18、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时,开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时,土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值,实质上采用了。A：假设开发法和基准地价修正法两种方法B：假设开发法和成本法两种方法C：假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D：假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法E：工业用地的监测点评估价格19、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是．【2006年考题】A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期E：工业用地的监测点评估价格20、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。A.空置率=合理空置率B.空置率〈合理空置率C.空置率〉合理空置率D.不能判断21、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m,则标准临街深度应设定为m。A：15B：22C：18D：25E：工业用地的监测点评估价格22、房地产开发企业税后利润应首先用于__。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红23、是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。A：企业管理费B：规费C：直接工程费D：措施费E：执行层的组织协调24、因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记，属于。A：土地初始登记B：土地变更登记C：土地总登记D：土地注销登记E：执行层的组织协调25、某办公楼的土地面积3000m2,建筑面积10000m2,该办公楼出租正常月净收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/m2,成新率为80%,土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％,该办公楼的土地正常价格为。A：1257万元B：1571万元C：800万元D：1300万元E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、定义市场区域工作主要包括__。A.描绘市场区域的发展前景B.描绘市场区域C在相应地图上描绘区域的物业类型D.在相应地图上标出市场区域的边界E.解释确定市场区域边界的依据2、住房公积金的缴存比例一般不得低于__。A．3%B．5%C．10%D．12%3、土地储备机构负责实施土地开发时，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的。A：1%B：2%C：3%D：4%E：借款合同4、基准地价修正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有。A：政府确定并公布了征收农用地地区片价标准B：估价对象位于基准地价覆盖区域C：有完备的基准地价修正体系D：估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致E：估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同5、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。A．50.0B．92.4C．60.0D．98.06、拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的。A：考虑房屋租赁后的公开房地产市场价值B：考虑抵押后的公开房地产市场价值C：考虑查封后的公开房地产市场价值D：公开房地产市场价值，不考虑房屋的租赁、抵押、查封等因素的影响E：执行层的组织协调7、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。A：城市基础设施用地B：国家机关用地C：军事用地D：商品房建设用地E：国家重点扶持的能源项目开发用地8、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2,房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为（）。A．2.4%B．1.5%C．2%D．3%9、政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供。A：商品住房B：限价商品住房C：经济适用住房D：廉租住房E：执行层的组织协调10、下列关于边际效用递减规律，说法正确的是。A：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递减的趋势B：随着消费者在一定时间内对某种商品消费量的增加，他从每增加一单位商品的消费中所获得的效用增量呈逐渐递增的趋势C：消费者消费后一单位商品所获得的效用增量小于他消费前一单位商品所获得的效用增量D：若继续增加该商品的消费量，则会使边际效用为负值，从而减少总效用E：总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用大于零11、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（）。A.吸纳率分析B.房地产市场的商业周期分析C.家庭规模与结构分析D.投资购买和使用购买的比例分析12、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.成本利润率13、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为__。A．7.5%B．8.3%C．12.5%D．16.7%14、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。A.物权B.知识产权C.人身权D.撤销权15、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是__。A．8.17%B．13.62%C．14.00%D．23.33%16、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有__。A.现时收入B.有效毛收入C.净经营收益D.税前现金流量E.税后现金流量17、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__方法进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法18、潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的。A：租金B：租金以外的收入C：空置率的差异D：运营费用的差异E：转让收益19、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（）。A.更长的经济寿命B.更显著的各异性C.更强的适应性D.更专业的物业管理20、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由__作出房屋征收决定。A.房地产开发企业B.人民法院C.市、县级人民政府房屋征收部门D.市、县级人民政府21、附件是估价报告的有机组成部分，通常包括。A：估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明B：估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件C：估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件D：估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件E：估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明22、某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向__贷款较经济。A.甲银行B.乙银行C.甲乙同样D.无法