XX年月包头高新区黄河路项目操盘全案策划

1高新區黃河路項目操盤全案策劃“予人玫瑰手留余香”

提案報告二○一一年八月2写在前面的话：项目能否成功，其实取决于我们的态度和方式。3超前半步赢我们对黄河路的想法4从对前期市场开始，现在——对黄河路项目来一次透视——此时的刻薄，其实是为了面市的从容。前期检视551项目背景研究5关于项目定位6项目规划建议4项目地块研究3包头楼市研判7项目营销策略2宏观环境研判6之于包头市城市副中心（高新区）意味着什么？项目属性界定对外——为全国一流特色高新区赋予“灵魂”；为自治区塑造“唯一高、新典范”；为包头实现“高价值的峰值”。对内——实现开发利润最大化，培养高素质人才及精英团队，打造另一种非程式化开发模式的成功新路。7□外围区域市场成熟——随着城市发展的需要，外围市场项目和区域的配合度提升，项目自身和生活配套环境将不断改善，其将逐渐成为市场的主角。□国家级高新区价值抬头——始终稀缺，无法复制，拥有最强最广泛吸引力的城市价值将在有开发基础的项目上再次彰显，其市场的顶端效应再度放大。黄河路项目成就高新区商业、商务新高度项目属性界定88核心价值定位——着眼全自治区的占位高度！

决定区域发展的未来；代言包头，成为高新区又一亮点□区域的使命和区域的定位使得城市更新价值是我们的第一价值□对高新区的价值发现也要求本项目打造新的标杆项目□区域定位要求我们必须站在一定的高度重塑商业、商务、生活配套及设施□大量特有资源，使我们最终成为为高新区形象和灵魂的稀缺项目核心价值定位……项目价值判断99金界观点项目使命理想1010战略高度看包头产业布局看包头宏观经济看包头城市规划看包头商圈现状看包头1项目背景研究5关于项目定位6项目规划建议4项目地块研究3包头楼市研判7项目营销策略2宏观环境研判1111◎金三角GDP总量、地方方财政收入入等10项重要经济济指标总量量均占到内内蒙古的一一半以上；；人均GDP、人均收入已已达到沿海海发达地区区水平。◎打通城际高高速公路环环线，实现现金三角““2小时经济圈圈”。◎新建或改造造三市之间间的城际铁铁路线，打造金三角角的“1小时经济圈圈”。积极稳定的的区域合作作，立足晋晋陕蒙宁，，逐步发展展成为国家家级城镇群群，成为东东北亚联系系外蒙、中中亚、日韩韩，服务京京津冀、华华中、华南南的国际级级能源中心心。内蒙古自治区蒙古国北京宁夏陕西山西河北鄂尔多斯包头呼和浩特上升国家战略的“呼-包-鄂”城市群经济圈战略高度看包头1212一体化发展展的“呼-包-鄂”，差异异化的城市市角色定位位；包头市市的经济发发展模式，，未来的发发展潜力较较高，将成成为（一直直处于）城城市群经济济排头兵。。包头：依托具有前瞻性的城市规划，打造宜人居住的国家生态园林城市。发挥工业基础较好的优势，建设中西部地区经济强市——内蒙古的经济中心城市。鄂尔多斯：建一个与世界城市建设接轨的现代化新城。依托资源优势，加快要素聚集，建设内蒙古重要的能源和化工基地。呼和浩特：大力提升城市品位，打造历史文化名城。自治区政治、经济、文化、科技、教育和金融中心的功能，建设现代化首府城市。一城一把号，同吹一个调

——差异化的城市定位，唱响金三角经济的时代强音战略高度看包头1313包头产业结构呈呈二、三、、一形态，，第二产业业优势明显显，城市规规划依据产产业布局，，形成单核核心状态，，商务商业业资源集中中于青山和和昆区。西南郊重化工板块——神华煤化工、电力和东方稀铝河西钢铁板块——包钢生态工业园区城市行政与商务中心北郊装备制造业板块——北重和一机公司中部高新技术产业板块——稀土高新区东河铝业板块——国家生态工业示范园区区域产业特征鲜明，第二产业优势明显产业布局看包头区域产业特特征鲜明：：全市第二产产业形成五五大板块、、六大产业业基地格局局，分布于于包头外围围；中部以青山山区和昆区区是全市行行政、商务务中心、金金融中心。14核心商务区人均年收入3-5万居住区稀土高新区人均年收入4万西部钢铁、煤化工、电力产业基地人均年收入4-5万居住区鄂呼包北部装备制造业人均年收入3-5万产业◎城市产业升级级促进高素质质人口导入；；资源型企业业、公务员、、高科技类企企业员工收入入水平良好。。◎近年新兴消费费人群主要由由当地公务员员、钢铁、煤煤化工等工业业企业员工、、科研骨干及及私营业主构构成。本案主主要的本地客客群主要会面面对这类客群群。产业布局及城市格局决定了——包头75%的常住人口分布在市区。（主要集中于青昆两区）产业布局看包头15▐包头矿产资源源丰富，稀土土储量居世界界之最，占全全国稀土储量量的91.6%，占世界已探探明储量的54.2%；▐矿产资源的分分布：全市各各类矿山企业业均分布在市市区周围大青青山中和边远远地区；包头鄂尔多斯呼和浩特经济总量排名内蒙第一，经济辐射力强宏观经济看包头▐看好包头未来来发展——鄂尔多斯的房房地地产发展较为为迅速，但根根基却相对较较差。▐看好包头的教教育——文化就是来，，鄂鄂尔多斯的文文化发展和迅迅速发展的经经济相差甚远远，而包头却却相反，投资资房地产一举举可两得也是是鄂市投资者者的条件之一一。1616年度2005年2006年2007年2008年2009年2010年生产总值（亿元）84910121277176021002400▐2010包头市市经济济增长长稳定定、快快速，，经济济运行行的质质量明明显提提高，，全市市生产产、收收入水水平及及消费费能力力均得得到提提高。。▐预计2011年全市市经济济发展展将再再创新新高：：工业业、服服务业业水平平将进进一步步提升升，汽汽车等等高档档消费费、房房地产产需求求购买买力将将进一一步提提高；；投资资热情情高涨涨。历年生产总值节节攀升宏观经济看包头1717总体规划发展目标：经济强市、产业基地、枢纽城市、宜居城市城市规划看包头城市定定位：：是我国国重要要的工工业基基地，，京津津呼包包银经经济带带重要要的中中心城城市，，内蒙蒙古自自治区区的经经济中中心。。城市布布局：：“一市市两城城、多多组团团、多多中心心”，，突出出山、、城、、河、、绿的的城市市格局局特色色。1818▐包头商商业布布局为为“四区区两中中心””。四区指指的是是昆区区、青青山区区、东东河区区、九九原区区；两两中心心指以以昆区包包百大大楼为为中心心的商商圈和以青山区区娜林林商厦厦为中中心的的商圈圈；▐两个副副中心心：以以昆区神神华购购物中中心为中心心的商商圈辐辐射高高新区区和东河区区商贸贸大厦厦为中心心的商商圈；；东河商贸大厦商圈包百大楼商圈娜琳商厦商圈神华购物中心商圈以“包百”商圈为首的四大传统商圈并存商圈现状看包头全市大大型商商场多多都集集中在在昆区区包百百商圈圈，商商业竞竞争激激烈。。而作作为同同等重重要的的商业业副中中心，，缺乏乏大型型商场场的分分布，，商业业分布布不平平衡。。1919▐包百商商圈商商业营营业面面积约约100万平米米，其其中中中高档档大型型百货货5家、商商业步步行街街1个，沿沿街店店铺数数百家家，日客流流量可可达10万人次次，年年销售售收入入30亿元以以上。。包百大楼王府井包百时代泰富百货金荣商厦为一购物广场东方明珠商场名称规模业态定位客群定位经营形式经营状况王府井百货2.3万㎡现代百货时尚、中高收入者联营扣点销售状况良好包百大楼2.5万㎡传统百货中高收入者联营扣点一般收入购物的去处。泰富时尚0.8万㎡流行百货时尚年轻人租金、扣点销售情况一般包百时代3.2万㎡流行百货时尚年轻租金销售状况一般金荣商厦3万㎡小商品市场全客层租金平均150元/㎡物业持有，销售一般作为包头唯一的城市级商业中心，包百商圈的地位无可撼动商圈现状看包头2020▐以娜林林步行行街为为中心心，形形成以以文化化路、、幸福福路为为界限限的新新商圈圈。▐娜琳商商圈由由文化路路和幸幸福路路形成成的“十”字形状，是一一个集集购物物、休休闲、、娱乐乐、餐餐饮消消费为为一体体的城城市副副中心心商圈圈。▐主要商商业业业态有有百货货、超超市、、专业业店及及餐饮饮、娱娱乐。。同利家电九星国际包百青山超市神华青山一百彩虹超市宝林商厦王府井娜琳步行街商场名称规模业态定位客群定位经营形式经营状况娜琳广场（王府井）2.2万㎡现代百货时尚中高收入者联营扣点销售状况良好宝林商厦1.5万㎡流行百货一般收入者租金3-7元/㎡.天良好光彩商场1万㎡流行百货时尚年轻人租金、扣点销售情况良好红房子商城1.6万㎡流行百货一般收入者租金2-5元/㎡.天销售状况一般凯莱购物广场1.2万㎡流行百货时尚年轻租金2-5元/㎡.天良好娜林步行街3万㎡小商品市场全客层租金5-15元/㎡.天良好娜琳商圈消费群体主要以青山区为主，辐射昆区、东河区。商圈现状看包头2121神华亿亿佰商场经营状况营业面积63000㎡日营业额40-50万开业时间2002年神华亿亿佰购购物中中心是是集购物、、美食食、休休闲、、娱乐乐、游游览、、观光光为一体体的商商业风风景街街、文文化街街、休休闲街街。商商场内内部经经营形形式是是联营营扣点点，其其底层层沿街街商铺铺的租租金约约为5-12元/㎡·天。神华亿亿佰购购物中中心是是神华华国际际城中中央商商务区区重要要组成成部分分，主主要客客群是是以本地地及周周边县县市中中高档档收入入人群群。以神华华购物物中心心为中中心周周边已已形成成丰富富的餐餐饮、、休闲闲娱乐乐业态态，相相继引引入众众多知知名品品牌，，如小小肥羊羊、玻玻璃火火锅、、金湘湘玉、、真锅锅咖啡啡等。。沿街街商铺铺的租租金为为一层层约3-5元/㎡㎡·天。。商圈圈内内有有大大量量的的新新兴兴大大型型社社区区和和酒酒店店，，居居住住人人口口的的收收入入水水平平属属于于中中高高端端，，例如如神神华华国国际际酒酒店店、、凯凯富富酒酒店店、、神神华华国国际际公公寓寓。。神华购物中心周边已经形成综合性的中高档消费商圈；餐饮业比较繁荣，集中了众多知名品牌商圈现状看包头22作为为““呼呼包包鄂鄂””城城市市群群的的核核心心城城市市，，具具备备较较强强的的辐辐射射力力，，其其经经济济总总量量和和人人均均收收入入水水平平在在自自治治区区内内排排名名第第一一;包头头第第二二产产业业相相对对发发达达，，矿矿产产采采掘掘业业以以及及大大型型工工业业企企业业和和科科研研单单位位形形成成了了较较大大量量的的城城市市财财富富人人群群，，是是包包头头中中高高端端消消费费市市场场的的有有力力支支撑撑；；四大传统统商圈并并存、包包百商圈圈的中心心地位不不可撼动动；稀土高新新区是近近几年开开发商投投资拿地地的集中中区，““新城市市副中心心”呼之之欲出，，高新区区将成为为“集商商务、金金融、会会展、体体育、文文化、休休闲、总总部经济济”等为为一体的的城市新新副中心心区；【基本结论】金界观点点2323政策导向向分析总体市场场概况区域市场场概况重点个案案分析土地市场场调研1项目背景景研究5关于项目目定位6项目规划划建议4项目地块块研究3包头楼市市研判7项目营销销策略2宏观环境境研判24胡温新政政：和谐谐社会是是目标，，民生工工程是重重点，住住房保障障是手段段。保障房问责制明码标价价限购令银行利率率土地供应应房产税…………全国政策研究政策导向看楼市2525全国政策研究政策导向看楼市时间部门政策细则2011/1/26国务院办公厅《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》1、进一步落实地方政府责任；2、加大保障性安居工程建设力度；3、调整完善相关税收政策，加强税收征管；4、强化差别化住房信贷政策；5、严格住房用地供应管理；6、合理引导住房需求；7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；8、坚持和强化舆论引导2011/1/28财政部《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全额征收营业税。2011/1/28国土部针对未满5年转让的房产全额征收营业税自2011年1月28日起国土部门新增针对未满5年转让的房产全额征收营业税，满5年免征，无差额征收的规定，普通住宅（即144平方以下）免征个人所得税以及土地增值税；具体征收方法为：过户价X5.25%=税金。（解：过户价格=所购房产的登记价格/成交价格）,其他过户条件不变.2011/2/8中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点2626时间部门政策细则2011/2/9各大银行上调金融机构人民币存贷款基准利率自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，现最新贷款利率为：六个月：5.60；一年：6.06；一至三年：6.10；三至五年：6.45；五年以上：6.60.（注:单位为;%）2011/2/18央行上调存款准备金率央行将于２４日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０.５个百分点。大中型存款类金融机构存款准备金率达到１９．５％的历史高位。中小型金融机构存款准备金率也将高达16%。2011/3/16国家发改委商品房销售明码标价规定要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。全国政策研究政策导向看楼市2727全国政策研究政策导向看楼市4月6日起，上上调金融融机构人人民币存存贷款基基准利率率0.25个百分点点；4月21日，上上调存存款类金金融机构构人民币币存款准准备金率率0.5个百百分分点点；；5月1日起起，，《商品品房房销销售售明明码码标标价价规规定定》将实实施施；；7月7日起起，，上上调调金金融融机机构构人人民民币币存存贷贷款款基基准准利利率率0.25个百百分分点点；；8月18日，，二二三三线线城城市市商商品品房房限限购购标标准准公公布布；；8月20日，，住住建建部部要要求求1/3保障障房房项项目目10月底底前前主主体体完完工工2828包头政策研究政策导向看楼市4月17日包包头头市市《调整整住住房房公公积积金金存存贷贷款款利利率率的的通通知知》4月28日包包头头市市实实施施《物业业服服务务用用房房管管理理实实施施细细则则》5月13日包包头头市市实实施施《住宅宅物物业业工工程程质质量量保保修修金金管管理理办办法法试试行行版版》5月16日包包头头市市实实施施《内蒙蒙古古商商品品房房明明码码标标价价规规定定实实施施细细则则》5月18日包包头头市市发发改改委委与与房房管管局局下下发发通通知知《包头市商品房房销售5月20号起必须明码码标价》29292011年政策出台背背景分析政策导向看楼楼市政策出台前市市场三大表现现：2010年房价快速上上涨、各大中中城市房价疯疯狂上涨房地产市场调调控抑制房价价政策的“反反向效果”明明显持续增长且难难控的CPI导致贷款比重重持续下降3030全国市场表现：近年房地产投资增幅宏观大势看全国金界观察：□2008年全球金融危危机，国内房房地产投资上上半年走势平平稳，下半年年急剧下降；；□2009年上半年逐步步回升，但受受危机余震影影响，房地产产投资仍未回回归2008年水平；□2010年初起开始高高位运行，当当年房价全国国各地房价大大幅上涨，调调控政策反向向效果凸显；；□2011年初，政策毒毒药出台，““限购令”风风行部分主要要城市，“房房产税”敲山山震虎，全国国房产投资速速度开始放缓缓，但仍未出出现大幅下滑滑趋势。□考虑到让位或或错开1000万套保障房的的攻势，预计计2012年，全国房地地产投资速度度不太可能再再高调，但会会仍保持平稳稳运行，不会会出现跳水运运动（地方政政府也不会答答应）。平稳回升高位运行放缓平稳剧滑2008年以来我国累计房地产投资增幅走势31312009年以来我国房房地产开发投投资月度走势势全国市场表现：近年房地产投资月度走势宏观大势看全国3232□从月度情况来来看，截止止2011年4月房地产开发发完成投资4494亿元，同比增增长34.6%，环比1-3月下降2.2%，环比虽然出出现回落，但但房地产开发发投资继续保保持高位运行行。□可见，2010年，对于各大大房企来说无无疑是黄金的的一年，虽然然经历了严厉厉的政策调控控，但国家为为保持宏观经经济指标的高高位运行、防防止中国经济济的“硬着陆陆”，地产政政策并没有在在2010年下半半年加加码，，但调控控使得得我国国整体体的宏宏观经经济环环境从从流动动性的的空前前泛滥滥转入入了逐逐步回回收的的阶段段，房房地产产投资资逐渐渐趋于于理性性。□2011年全国国经济济发展展的复复杂及及不确确定行行再次次升级级，更更引起起了中中央政政府楼楼市的的警惕惕，通通胀指指数连连续数数月的的高位位运行行，加加大了了国家家对于于银行行贷款款的限限制，，下半半年信信贷紧紧缩的的政策策将会会持续续，必必将进进一步步限制制投资资进入入房地地产行行业。。33332008年以来全国累计商品房新开工面积走势金融危机持币观望资金匮乏商品房开工萎靡危机余震开工缓慢商品房开工面积逐步回升市场回暖商品房产开工风头劲政策严厉形势不明保障房发威开工决策谨慎全国市场表现：近年房地产开工面积走势宏观大势看全国34342009年以来我国月度商品房新开工面积走势全国市场表现：近年房地产开工面积月度走势宏观大势看全国3535□从月度度情况况来看看，截截止4月份全全国房房屋新新开工工面积积为1.70亿平方方米，，同比比上涨涨29.6%，环比比1-3月份下下降18.1%。预计计未来来几个个月，，主要要受1000万套保保障房房推动动，房房屋新新开工工面积积还将将保持持相对对高位位。□2011年1-4月份，，全国国房地地产开开发企企业房房屋新新开工工面积积5.68亿平方方米，，同比比增长长24.4%，较较去年年同期期下降降39.7个百分分点，，增幅幅较1-3月提高高1个百分分点，，增幅幅下滑滑有企企稳迹迹象。。主要要受市市场低低迷预预期影影响，，以及及土地地积压压面积积的减减少，，还有有部分分项目目可能能出现现缓工工，这这一增增幅还还有一一定回回落的的空间间；今年将将新开开工1000万套保保障房房，将将会限限制增增幅明明显下下滑，，估全全年仍仍会保保持15%以上的的增幅幅。全国市场表现：近年房地产开工面积月度走势宏观大势看全国36362008年以来全国累计商品房销售面积走势

全国市场销售乏力到处降价刚需激活销售发力价格剧涨政策干预销售下滑限购出台政策毒药打击投机刚需尚存支撑危局平缓过渡全国市场表现：近年房地产销售面积走势宏观大势看全国37372009年以来我国商品房月度销售面积统计全国市场表现：近年房地产销售面积月度走势宏观大势看全国3838□截止4月份，全全国商品品房销售售面积7255万平方米米，较1-3月份大幅幅下降23.6%，比去年年同期下下降9.8%。□一般的市市场规律律，春季季成交量量有所反反弹，尤尤其4月份会比比3月份更高高些，今今年表现现反常，，说明多多数开发发商仍未未采取明明显的促促销行动动，而购购房者也也未摆脱脱观望情情绪，同同时限购购、限贷贷、房贷贷紧缩等等政策，，确实限限制了部部分购房房需求。。我司认为为，这种种成交萎萎缩、价价格僵持持的局面面难以持持久，预预计未来来第三季季度开发发商的推推货量会会有所上上升，成成交会受受到一定定带动。。全国市场表现：近年房地产销售面积月度走势宏观大势看全国3939包头土地市场供求状况（2010年）土地市场调研2010年上半年包头市土地供应区域宗数面积（㎡）金额（万元）均价（元/㎡）青山区6272326378182昆区81570479109234东河区16299110504334高新区172871148151196九原区11550063194671718全市174751473602735332010年上半年包头市土地成交区域宗数面积（㎡）金额（万元）均价（元/㎡）青山区593798801559昆区7500285755433高新区172871148151195东河区////九原区228721834485887全市15419496638568024040□体量有有限，，无重重量级级地块块入市市：2010年最大大供应应面积积为青青山区区富强强路西西侧、、友谊谊大街街北侧侧地块块（达达18万平米米），，在经经历了了2006、2007两年的的大规规模土土地交交易（（以高高新区区为首首的保保利拉拉菲公公馆、、东亚亚世纪纪城、、京澳澳港帝帝景、、名流流项目目）后后，随随着包包头市市房地地产市市场在在2008年进入入迟滞滞发展展阶段段，再再到2009年各大大开发发商大大规模模拿地地，2010年包头头市已已然经经历了了大宗宗土地地交易易的时时期，，政府府对于于土地地供应应的态态度从从放宽宽变得得谨慎慎。□供应地地块以以青昆昆两区区为主主，多多频次次小体体量供供应：：青昆昆两区区成熟熟的房房地产产市场场背景景下，，造就就了两两区的的土地地供应应的特特点为为多频频次小小批量量的土土地供供应的的特点点；由由于青青昆两两区地地处城城市繁繁华区区域，，未来来青昆昆两区区的供供地将将呈现现显著著外扩扩化的的趋势势。包头土地市场供求状况（2010年）土地市场调研4141土地市场供求状况（2011年）土地市场调研2011年上半年包头市土地供应区域宗数建筑面积金额（万元）楼面地价（元/平米）青山区151594945145874昆区11190298680495422东河区31243875117411高新区////九原区343439127376630全市1829777131581335312011年上半年包头市土地成交区域宗数面积（万平米）金额（万元）成交均价（元/平米）青山区117.215050875昆区1184.566839.5791东河区36.73879.3579高新区////九原区13.73237.5875全市16112.189006.37944242土地市场供求状况土地市场调研□2011年上半年年，包头头本级市市共出让让土地18宗，土地地成交16宗，总数数来看，，与10年基本持持平，但但成交面面积明显显高于10年同期，，达到112万平米，，同比增增幅达到到160%。□纵观2010年、2011年的包头头土地市市场，供供需基本本平衡，，未出现现大宗土土地积压压的现象象，10年下半年年，国家家开始着着手治理理地方土土地市场场违规行行为，对对于地方方政府土土地出售售的把关关日益严严格，加加之2011年调控的的如期而而至，土土地市场场平稳运运行，成成交价格格较之去去年未出出现大幅幅变化。。4343近年来包头楼市成交走势月度分析包头楼市总概况44442011年上半年市场成交数据区县名称成交总套数成交总面积成交平米价格成交总金额东河区19742316693542820507768高新区435744427460555396509九原区9971296824970644535845昆区678473419247033452841915青山区231532013849681590290653合计12505149012347407063572690包头2011年上半年年总体成成交12505套，同比比上升7.4%，成交总总面积149万平米，，同比上上升9.5%，成交平平米价格格4740元，同比比上升18.6%，总金额额近71个亿，同同比上升升31.4%。2011年包头楼市上半年成交分析包头楼市总概况45452011年包头楼市上半年成交分析包头楼市总概况从2010年来看，，特别是是在八月月份以后后的下半半年，是是包头市市场在政政策打击击中复苏苏的几个个月，成成交量成成交价格格都出现现上升，，市场客客户积压压的需求求会持续续释放，，但2011年的情况况有所不不同，那那就是政政府对于于投资投投机客户户直接干干涉，投投资需求求客户很很难再像像2010年那样在在下半年年整体恢恢复，加加之信贷贷政策的的紧缩，，对刚性性客户也也会造成成或多或或少的影影响，而而且中央央不会再再容忍地地方政府府对于房房地产的的放牧式式管理，，介入的的力度或或许会逐逐渐加大大。46462011年包头楼市供求状况包头楼市总概况2011年1月2月3月4月5月6月供应面积1675086184131000133000552525490596成交面积26411079839216340185143342861401829吸纳率1.5767008112.91057571.651450381.392050.620530.8190647近年来，包头楼市供求关系分析包头楼市总概况2008年上半年2009年上半年2010年上半年2011年上半年供应面积107810616641599823391480816成交面积695437165175613616511490124吸纳率0.6450543820.9925469861.386131471.0062857248□2011年上半年年，包头头市场供供应面积积为148万平米，，成交面面积为149万平米，，供求基基本持平平，吸纳纳率达100.6%；按面积积计算2011年市场成成交明显显高于2010年，同比比上浮达达9.4%；2011年上半年年政策打打压下的的市场整整体低迷迷，各项项目都在在推后或或者延迟迟开盘放放量，四四月份之之后市场场放量才才出现明明显增加加。但同同比2010年，上半半年包头头市场放放量增幅幅达50.7%，10年下半年年市场让让开发商商信心百百倍，但但年初政政策出台台后市场场遇冷是是始料不不及，许许多项目目开盘已已提上日日程。□从2008年—2011年上半年年，数2008年吸纳率率最低，，在70%左右，进进入2010年市场吸吸纳率在在100%以上，虽虽然从市市场表现现来看市市场需求求量依然然旺盛，，但其实实质是2010年市场上上半年供供应量同同比下降降，2011年1月份为2010年需求潜潜在释放放，政策策出台前前市场客客户买房房热情仍仍然高涨涨，但政政策之后后的市场场反应则则为成交交量明显显放缓下下降的趋趋势。近年来，包头楼市供求关系分析包头楼市总概况4949从全国来看看，房地产产行业的不不稳定性正正在加剧，，新的12五规划把民民生工程放放到首位，，强调不再再刻意保持持GDP的高位运转转，11年上半年市市场需求虽虽然受到积积压，但今今年会有1000万套保障房房投入市场场，必然冲冲击商品房房市场，下下半年的市市场形势仍仍取决于国国家调控政政策及贷款款政策力度度及持久性性，下半年年包头市场场放量会逐逐渐增多，，开发商的的现金流必必须得到补补充，而市市场客户受受政策影响响观望态度度的加重，，后期市场场吸纳率必必将减少，，市场在政政策周期内内预计仍会会出现供大大于求的局局面。低价房、高高品质高性性价比的项项目最热销销！近年来，包头楼市供求关系分析包头楼市总概况5050当前包头市场供应及去化情况调查（豪宅类）市场消化与库存产品形态供应量去化量去化率均价主要代表楼盘别墅341套（截止至8月1日）251套73%13050元/㎡（截止至8月1日）三江尊园、锦绣南海城、顺鑫·望潮苑高档住宅1477套（2011年数据）480套33%（截止至8月1日）7238元/㎡（截止至8月1日）三江尊园、华发新城、恒大华府、凯旋豪庭结论：□别墅市场供供货数额较较少，但市市场却与供供货量大大大反差，虽虽然价格尚尚属高昂，，市场仍是是一片大好好！因此我我司认为包包头别墅市市场的可挖挖掘潜力是是各类开发发领域中的的首位！□2010年包头市住住宅市场开开始进入高高端化年，，先后各区区都相继推推出各种概概念、各种种技术的高高端住宅，，并且整体体关注度较较高，但接接受度却略略有不同：：精装修占占首位，新新技术其次次，由此看看来客户理理性化逐渐渐上升，高高端市场仍仍将是市场场开发的主主流。51结论：□从2010年下半年开开始国家各各项政策相相继出台，，政策双向向挤压使客客户因未来来市场的不不确定因素素，掀起中中端楼盘的的购买热潮潮。但我司司认为未来来因国家保保障住房及及相关政策策和市场整整体趋化压压力加大，，后市开发发将以两级级市场为主主，中端项项目的开发发及市场竞竞争压力将将逐渐增大大。□国家家政策的大大背景支持持使保障性性住房开发发顺风顺水水，市场接接受度也同同开发一样样受到追捧捧。但毕竟竟此类型住住宅还只是是一种人生生过渡产品品，大部分分客户的目目标还是要要向高端行行进。51产品形态供应量去化量去化率均价主要代表楼盘普通住宅6567套（截止至8月1日）3049套46%5520元/㎡（截止至8月1日）保利花园、拉菲公馆、百合花园、首创加州郡府、新星薇阁美地、美室层双、东亚世纪城经适房1920套（2011年数据）1669套87%（截止至8月1日）3150元/㎡（截止至8月1日）新桃园小区、万新小区、万和城当前包头市场供应及去化情况调查（住宅类）市场消化与库存5252当前包头市场供应及去化情况调查（商业商务类）市场消化与库存总结结:□2009年年年初初至至2010年年年末末，，包包头头市市综综合合体体项项目目开开发发主主要要路路段段以以钢钢铁铁大大街街为为主主线线，，并并于于2010年年年底底相相继继消消化化完完毕毕。。□进进入入2011年，，虽虽然然市市场场该该类类型型现现货货量量较较少少，，但但今今年年确确是是包包头头综综合合体体开开发发项项目目的的升升华华期期。。昆昆区区的的东东正正国国际际、、高高新新区区的的时时代代广广场场、、青青山山区区的的正正翔翔国国际际、、恒恒源源·银座等等等，不但但从项目目定位的的高度、、预计客客群及远远期发展展都将大大大突破破过去包包头的综综合体项项目。□我司司认为综综合体的的成熟不不仅代表表着一个个城市商商业发展展速度，，更是城城市发展展高度的的体现。。未来包包头的综综合体项项目将会会在不断断出新和和不断拔拔高中体体现。5353昆区市场：基本结论区域楼市大扫描昆区的市市场一直直走在包包头整体体市场的的前端，，无论从从定价还还是项目目定位，，高端路路线一直直是主要要向标。。这都源源于购买买主力包包钢客户户为此地地带来的的巨大市市场。昆南区的的开发地地块从2008年开始到到今年已已无地可可开，并并且将包包钢的消消费群也也吸收将将尽。但但这并不不带表此此块市场场潜力已已无，优优质的配配套、成成熟的规规划使昆昆区的房房地产市市场仍是是主要购购买力的的首选之之地。5454昆区市场：个案调查（京澳港帝景）区域楼市大扫描项目名称京奥港·帝景开发商包头市京奥港置业有限责任公司项目位置昆都仑区黄河大街路南，林荫南路西侧小区规划占地面积17万平方米建筑面积56万平方米建筑形态高层容积率2.98得房率83%车位数地上，地下停车场绿化率35%开盘时间、二期2010年7月10日入住时间一期2010年年底二期2012年6月小区配套幼儿园、商业分析签约客户情况地域分布：地处昆区南部，主要以周边原住居民、包钢客户为主年龄结构：集中在30-50岁之间成功人士家庭结构：三、四口之家居多职业特点：以包钢职工占主导地位购买目的及比例：自住型客户居多，投资型客户较少项目优劣势分析：优势：二期产品以三居和两居户型为主力产品，紧凑型三居和舒适型两居市场认可度较高。劣势：产品设计品质不高，120平米三居次卧采光较差部分户型性价比不高，面积有所浪本项目7号楼只剩14层以上，9号楼已开盘，按单元开盘，按揭优惠95折，一次性优惠94折，9号楼最高价5700元，最低价5400元，118平米的三居较多。5555项目名称保利拉菲公馆开发商保利（包头）开发有限公司项目位置黄河大街95号小区规划占地面积32公顷建筑面积64万平方米建筑形态小高层、高层容积率2.5得房率85%车位数地上130地下330绿化率35%开盘时间、三期2011年4月2日入住时间二期2012年5月三期2013年12月价格区间5100元/㎡—6200元/㎡面积区间78—180㎡销售率70%小区配套会所、幼儿园、图书馆、少年宫昆区市场：个案调查（保利拉菲公馆）区域楼市大扫描5656项目名称东亚世纪城项目定位高性价比大盘开发商包头东亚信华置业有限公司项目位置昆都仑区黄河大街97号东亚世纪城小区规划占地面积46万平米建筑面积112万平米容积率2.76车位数地上，地下停车场绿化率35%小区配套底商、会所分析签约客户情况地域分布：以地缘性客户为主，包钢客户占比85%。年龄结构：25-50岁之间，两居客户主要为20-30岁婚房需求，三居客户多为35-50岁福利房改善性需求。家庭结构：两居客户以年轻婚房需求为主。三居客户以三、四口之家居多。职业特点：包钢职工居多购买目的及比例：自住型客户居多，投资型客户较少项目优劣势分析：优势：三期产品采用法式风格，整体感觉向保利·拉菲公馆靠拢。价格较保利·拉菲公馆低600元左右，性价比优势明显。劣势：产品户型设计较一般部分楼座有中间户三期产品提升项目形象，但部分客户难以对其产生全新认知，对其项目品质提升认可度较低。项目最新动态：三期剩余房源150套，均价5500元，老带新客户较多。四五期预计8月中旬开盘。昆区市场：个案调查（东亚世纪城）区域楼市大扫描5757项目名称紫金华府开发商包头市中金诚信房地产开发有限责任公司项目位置黄河大街66号小区规划占地面积大一期：12.86公顷大二期：13.82公顷建筑面积大一期：35.8万大二期：38.9万容积率2.95车位数1：0.9绿化率35%小区配套酒店、会所分析签约客户情况项目目前规划为两期，一期8栋高层，二期7栋高层该项目销售主要以团购为主。团购主要客群：科技大学、公安局、检察院等。项目最新动态现剩尾房，只有九十四小平米的顶层，价格4500。大平米的将在十月推出，起价5300元，优惠未定。昆区市场：个案调查（紫金华府）区域楼市大扫描5858项目名称华发新城

开发商华发股份项目位置阿尔丁大街与黄河路交汇口西北处小区规划占地面积16.8万平米；

建筑面积56万平米

建筑规模1期8栋18层高层，2期共10栋18层高层，3期为写字楼和商业；

容积率3.5

绿化率36%

小区配套大型商场、公寓、写字楼

分析项目区位顾客较认可，昆区市场中首个精装修项目。项目优劣势分析：优势：昆南区域首个精装修项目，市场关注度较高。劣势：户型面积偏大，三居产品面积130平米以上，特别是8#，市场接受度一般项目最新动态华发新城一期共八栋，前半年推出七栋已售罄。华发新城4月25号开盘8号楼，共231套，当日售12套，93平米卖的较多，价格最高9800元，最低7500元，均价8000元，户型分别是B4，A3，B4-1，C3,93平米为一梯三户，开盘当日来访量不是很乐观，每天来访新客户不到五组，老客10组，来电十组。开盘至今华发共售出37套，其中93平米15套。销售状况不乐观。

昆区市场：个案调查（华发新城）区域楼市大扫描5959项目名称恒大名都开发商恒大地产集团包头有限公司项目位置包头市昆都仑区校园路9号小区规划占地面积359亩建筑面积约50万平米建筑类别板楼、高层总户数1647户容积率约2.5车位数首期住宅车位约1800个，车位比1:1绿化率40%开盘时间2011.01.16交房时间2012.10.31装修状况简装价格区间6500—8000元/㎡面积区间90-300平米销售率90%社区配套豪华会所（地上共四层）功能为社区配套用房、餐饮、会议、恒温泳池、娱乐及健身设施，总规模为5000平米)恒大剧场约14000平米，伊顿国际双语幼儿园约2000平米分析套数：一期700套左右价格：成交均价6800元/平米物业费：2.50元/平方米·月物业公司：戴德梁行管理顾问面积：90-300平米，以130平左右三居为主力户型，一期114-178平米户型：一期三居、四居，其中三居大多数两卧朝南优惠：开盘时八五折优惠项目最新动态恒大名都目前已售90%，在售楼王，6号楼面积170平米，户型分为南北通透和不通透型。纯南户型剩余较多，报价九层最高价8000元,目前优惠活动老带新给5000元优惠，新客老客各优惠5000元。近期要推出精装住宅，6500元起，126平米-145平米三居，优惠未定昆区市场：个案调查（恒大名都）区域楼市大扫描6060项目名称保成·上元名府开发商包头市保成房地产开发有限责任公司项目位置昆都仑区黄河大街与丰盈路交叉口小区规划占地面积7.9万平方米建筑面积24万平方米建筑类别楼板、高层、小高层（共18栋）总户数736户容积率2.6楼层状况11层、15层、18层车位数地下停车场1008个绿化率40.00%装修状况毛坯面积区间90—140㎡销售率30%昆区市场：个案调查（保成·上元名府）区域楼市大扫描6161项目名称薇阁美地开发商大连新房地产开发集团有限公司项目位置昆都仑区林荫路5号街坊小区规划占地面积6．7万平方米建筑面积18万平方米建筑类别多层、小高层、高层装修毛坯容积率2．4楼层状况5-6层、12层、25-26层工程进度地基户型区别两室两厅——三室两厅价格区间最低4900元，最高价6000元户型面积90-150平米开工时间2010-4-1竣工时间2011-7-1开盘时间2011-4-1绿化率40%分析项目特色：酒店式大堂开发商在包头本地开发了“新星一品”，品牌与口碑知名度较好本项目6月4日开盘，共开3栋，11层、18层、28层，面积90-145平米，开盘共计货量500套，开盘售出100套，贷款优惠83折，一次性优惠82折，折后价最低4900元，最高价6000元。开盘后均价5500元/㎡，层差50—80元，一次性84折，贷款85折。昆区市场：个案调查（薇阁美地）区域楼市大扫描6262青山区市场：基本结论区域楼市大扫描青山区因因可开发发地块的的减少，，所以整整体供货货量较少少，大多多属于去去年余货货！但因因大盘正正翔国际际的入市，将将青山市场场又一次引引爆，关注注度较前半半年大幅提提高。青山山区空气质质量佳、配配套完善，，可以说是是包头市场场的最佳市市场。但因因土地供应应量减少，，除对地区区拆迁后进进行开发恐恐怕别无选选择，这也也意味着价价格还会继继续拉高，，并且超乎乎想象，价价值和价格格的母子关关系将给这这片区域带带来一片生生机。6363项目名称保利花园开发商保利（包头）房地产开发有限公司项目位置包头市青东路小区规划占地面积60万方建筑面积1000000万方建筑形态现代欧式容积率1.66得房率85%车位数1；1.2绿化率35%开盘时间2011年3月入住时间2013年年底小区配套底商、周边学校价格区间5200元—6100元/㎡面积区间70—140㎡销售率98%分析本项目现除剩余少量的底商外，已全部销售结束。这也意味着保利花园的整体项目彻底收官。青山区市场：个案调查（保利花园）区域楼市大扫描6464项目名称万郡大都城开发商万郡房地产（包头）有限公司项目位置青山区文化路东小区规划占地面积276680平方米建筑面积1000000平方米建筑形态新古典主义容积率3．0得房率80%车位数1；1绿化率35%开盘时间未正式开盘入住时间2012年1月1日小区配套内部水系及社区旁的奥林匹克公园价格区间5500—6100元/㎡面积区间90——240㎡销售率未开盘分析项目是杭萧钢构集团公司首个包头新型住宅项目，现项目最新动态：140㎡户型开始内部认购，定金100000元，预计9月底可签商品房购房合同。青山区市场：个案调查（万郡大都城）区域楼市大扫描6565项目名称正翔国际开发商上海正翔房地产开发有限公司项目位置钢铁大街7号小区规划占地面积450亩暂无建筑面积150万平方米建筑形态城市综合建筑群容积率5得房率车位数地上车位、地下绿化率36%开盘时间未定入住时间2013年5月小区配套商场、酒店、写字楼、价格区间预计8000元/㎡以上面积区间住宅148㎡、178㎡、220㎡户型销售率未开盘分析正翔国际项目地处原内蒙古赛立特尔纺织（集团）有限公司厂区内，城市主干道钢铁大街北侧，富强路东侧。该项目总占地约450亩，总建筑面积约150万平方米，其中65万平方米的公建、50万平方米的住宅和35万平方米的地下建筑面积。总投资金额约80亿元。正翔国际将成为集国际知名百货、国际大卖场、国际精品店、五星级酒店、高档公寓、高档写字楼、高档住宅等为一体，涵盖零售、餐饮、娱乐、休闲、教育、旅游观光、商务等全方位服务的城市综合体。华润万家已于最近签订意向协议。酒店将打造包头市第一建筑高度200米。实现包头建筑的标杆。青山区市场：个案调查（正翔国际）区域楼市大扫描6666项目名称恒源·银座开发商包头市恒源房地产开发有限公司项目位置钢大街北万达广场西（原银河游泳馆）小区规划占地面积22466平方米建筑面积140000平方米建筑形态综合体容积率6.23开盘时间2011年9月入住时间2013年5月30价格区间预计9000元/㎡分析该项目处于市区核心地段——万达商圈、银河广场等优质配套资源地段，整体定位以顶级优质资源为核心，打造包头国际化商务都市综合体。项目内涵盖全景写字楼、豪华五星级酒店、国际奢侈品牌名店街。优质资源配套赋予本项目多个卖点，如果后期推广及营销方式得当，该项目也将会成为包头城市综合体的佼佼者。但因定位高，文化内涵差，且虚化噱头较多，所以如何把握未来的市场方向是该项目的症结。销售员称预计9月中旬开盘，由此可见开发商信心较足，似乎稳操胜券！青山区市场：个案调查（恒源·银座）区域楼市大扫描6767东河区市场：基本结论区域楼市大扫描□看点一：市场产品两两极化。东河的房地地产市场和和青昆两区区不同，该该区域大型型企业较少少，人口收收入稳定性性相对较差差、贫富差差距也非常常大，因此此房地产产产品以东河河槽为高端端聚集带，，其次就是是周边低端端的经济适适用房项目目，定位的的高低差过过大使东河河区的价差差达2000元/㎡。但是不得得不说的是是这个市场场就是适合合这样去做做产品，有有钱人看品品质、生活活普通的就就看价钱，，因为中产产阶级在这这里是少数数，并且很很多中产级级都有一套套福利房（（铁路职工工、铝厂职职工、糖厂厂职工）。。□看点二二：整体市场投投资客少，，而改善性性住房的刚刚性需求正正在扩大。。通过此次市市场调研发发现，70%的已购房客客户的置业业目的是为为改善现在在居住环境境，而且外外地投资客客户少之又又少。除辖辖区内的改改善性购房房客户外，，东河区还还辐射着固固阳、石拐拐、萨拉齐齐的迁移客客。他们看看好东河的的未来、认认可东河的的配套，再再就是东河河的物价相相对其他区区较低。因因此未来的的东河房地地产市场并并不悲观！！6868□看点三：2011年市场整体体供货量不不多，大部部分盘准备备明年入市市。2011年东河房地地产市场供供货量没有有进一步的的突破。我我司认为主主要是因政政府打压政政策的不断断出台及包包头市创城城创卫精神神，导致银银行缓贷及及手续审批批复杂。因因此各大开开发商的进进度缓慢，，一可观后后市发展，，二是适时时等待出拳拳时机。□看点四：：房地产的开开发逐渐向向中心推进进。随着南海片片区、东河河槽片区、、梁上片区区的开发完完毕，东河河市场已逐逐渐开始内内移，万达达的进入、、将城中中心的核心心商圈继续续扩大，也也带动了中中心区域价价值继续提提升。东河区市场：基本结论区域楼市大扫描6969项目名称保利百合开发商保利(包头)房地产开发有限公司项目位置东河区东河槽东路(区政府北侧)小区规划占地面积16万平方米建筑面积25.78万平方米建筑形态多层及小高层容积率1．41得房率85%车位数地上车位，地下停车场绿化率35%开盘时间二期2011年3月入住时间二期2012年9月小区配套自有商业及紧挨东河区政府，滨河小区，建材商城，对面是东豪国际，附近有291医院分析客户分析地域分布：地处东河槽核心地段，主要以周边原住居民、本地改善性客户为主年龄结构：集中在30-50岁之间成功人士家庭结构：三、四口之家居多职业特点：以私营个体占主导地位购买目的及比例：自住型客户居多，投资型客户较少本项目自3月份开盘以来，按房源展开式开盘，按揭优惠98折，一次性优惠97折，最高价5300元，最低价4700元。大品牌效应不但拉高了自我的品质，同时也成为东河的拉高市场均价的领头羊。东河区市场：个案调查（保利百合）区域楼市大扫描7070项目名称御景华庭开发商御园房地产项目位置东大桥鼎太西小区规划占地面积30000平方米暂无建筑面积建筑形态多层，小高，高层容积率得房率83%车位数400多绿化率30%开盘时间2011年5月入住时间2013年中旬价格区间4000起价，最高价5000左右面积区间98平、111平、120平、156平销售率共300套、已销售95%小区配套西侧单层底商分析客户分析地域分布：东河槽西路家庭结构：为新婚置业、改善性三、四口之家居多职业特点：以私营个体占主导地位购买目的及比例：自住型客户居多，投资型客户较少本项目5月份开盘以来，因价格与较周边楼盘略低，因此用价格优势博客户青睐，是该项目运行良好，近三个月的时间已售95%！（但包头市房地产综合网无任何该项目的签约记录）东河区市场：个案调查（御景华庭）区域楼市大扫描7171项目名称东豪国际城开发商麦格瑞置业项目位置东河区区委对面小区规划占地面积10万平暂无建筑面积15万平方米建筑形态多层、小高层容积率1.77得房率85%车位数109车库绿化率30%开盘时间2006年入住时间2010年小区配套周边商业价格区间4800起价，均价5000面积区间93平—158平销售率98%分析客户分析地域分布：东河区区委家庭结构：改善性三、四口之家居多职业特点：以私营个体占主导地位购买目的及比例：自住型客户居为主，极少数的投资型客户该项目是东河早期品质较高的小区之一，市场反响也非常值得肯定，但因营销推广和项目定位的稍些相背离。整体较乱，无章无法。东河区市场：个案调查（东豪国际城）区域楼市大扫描7272项目名称鹿鼎豪庭开发商金海房地产开发有限公司项目位置财神庙附近小区规划占地面积5万平暂无建筑面积18万平建筑形态30层的高层容积率3.6得房率80%车位数绿化率30%开盘时间未定入住时间2013年小区配套底商价格区间均价：6000面积区间105平—242平销售率未售分析该项目定位较高，地处东河核心商圈、配套位置优越，且目前工程进度与我项目相差不多，是我项目较强的竞争对手！东河区市场：个案调查（鹿鼎豪庭）区域楼市大扫描7373项目名称顺鑫*望潮苑开发商北京顺鑫集团项目位置南海公园东小区规划占地面积21.45万平建筑面积18万平建筑形态别墅容积率0.6得房率98%车位数1；2绿化率35%开盘时间11年5月8日入住时间2012年4月30日小区配套幼儿园价格区间单套：160万—1100万面积区间190平—519平销售率60%分析以南海为资源加之开发商大力宣传，该项目从启动到开盘不到一年时间，市场认同及销售业绩都取得不错的佳绩。东河区市场：个案调查（顺鑫·望湖苑）区域楼市大扫描7474九原区市场：基本结论区域楼市大扫描九原区因包头头的新都市规规划带来了市市场年！开发发成本较其他他地区略低，，市场却辐射射着东河区及及滨河新区的的客源，空气气质量佳、政政务中心的计计划迁移都给给这片区域引引来关注。7575项目名称和发紫薇园开发商

包头市和发房地产开发有限公司项目位置九原区哈屯高勒路与文明路小区规划占地面积30838㎡建筑面积105600㎡建筑形态

现代容积率2.6得房率75%车位数1；0.98绿化率35%开盘时间2011年8月底入住时间2012年11月底小区配套

九原扶贫医院、三十三中等价格区间4200元/㎡起价，最高5300元/㎡面积区间65.39㎡一室两厅一卫、95.95㎡两室两厅一卫、113.15㎡三室两厅一卫销售率

未开盘分析该项目主要针对中档收入群体，定价及户型设计都非常谨慎，目前蓄客情况良好。项目共8栋15层建筑，预计8月底开盘。首开7栋65㎡—137㎡.5号楼暂时不开。九原区市场：个案调查（和发紫薇园）区域楼市大扫描7676项目名称惠德花园开发商

包头市鹿苑房地产开发有限责任公司项目位置九原区哈屯高勒路南端小区规划占地面积130000㎡建筑面积250000㎡建