XXXX年中盛营销策划报告

基本思路一、2011市场回顾及2012展望二、2011年项目总结三、2012年营销目标四、2012年推售策略五、2012年营销策略六、2012年推广策略七、2012年展示策略九、营销费用预算回顾历史我们要做什么我们该怎么做八、2012年客户策略PART12011年市场回顾2012年市场展望2011年市场回顾宏观政策宏观市场宏观政策细读新“国八条”一、政府监管方面：房价目标施压地方政府解析：这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，控制房价力度有所提高。二、保障性住房须扩大覆盖解析：2011年，国家计划全国保障性安居工程住房建设规模或将高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。而计划新增的420万套住房中，公共租赁房将占主要部分。但实际中，有些保障房和公租房并没有完全按照计划进行，并出现了质量等问题。三、强化差别化住房信贷政策：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。解析：在控制投机性购房加大了力度，运用了经济手段进一步调控。总结：在“国八条”的基础上，提出了更加更加严厉的调控政策，但其作用并不是很明显。“限购令”解读2011年7月，国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。解析：限购令实施后二三线城市出现增速较快的情况下，对二、三线城市也实施限购令，扩大了调控范围，增强了调控的力度，其作用在金九银十的十月份出现了明显的调控效果，各城市成交量出现了减少，价格在12月出现小幅波动。总结：在2011年调控政策中，较为明显的即是“限购令”，限制了客户二套房及以上贷款买房，同时也造成了客户的观望，降低了成交量影响了房地产市场的发展。解读“房产税”

2011年1月28日：（财政部）上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。上海：仅针对新购且属于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以内免征，非本市居民第二套住房无免征）。税基为交易价格的70%。税率暂定0.6%，交易价格低于上年平均销售价格2倍，税率为0.4%。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×单价×70%×税率。重庆：除针对新购高档住房和“三无人员”新购第二套住房外，还对存量独栋商品住宅征税，税率跨度大。重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。前两类住房税率从0.5%-1.2%不等，后一类为0.5%。应纳房产税税额=应税建筑面积×单价×税率。深圳：特区内的房产均征收放产税，由产权所有人缴纳，产权属全民所有的，由经营管理单位缴纳，产权出典的有承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。依照房产原值缴纳的，税基为交易价格的70%。税率为1.2%，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为18%。房产税按年和季缴纳。总结：较低的税率对持有成本增加不大，但对市场预期将产生影响。部分需求已受“国八条”限购政策限制，因而房产税对购房需求总体影响不大。房产税与“国八条”叠加，将加大试点城市高端住宅市场的波动。一、央行年内第五次上调存款准备金率中国人民银行决定，从2011年5月18日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.５个百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去四个月里先后四次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达２１％的高位。解析：央行上调存款准备金率收紧了市场现钱的流动性，抑制通货膨胀。由于房地产市场是政策调控的目标之一，因此上调存款准备金率对房地产市场的影响更加直接，目前防范资金风险，解决资金问题，是开发企业需重点解决的问题之一。二、公积金贷款：2011年4月央行对个人公积金贷款利率也进行了小幅的调整，上调了0.20个百分点。2011年6月央行对个人公积金贷款也进行了调整：“使用住房公积金个人住房贷款购买第二套住房的，购房首付款比例不得低于60%，贷款利率执行同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放个人住房公积金贷款。建筑面积90平方米以上首套房首付不低于30%”经济政策总结：不断调整的存款准备金率和贷款利率使市场氛围异常紧张，开发商的资金受到了影响，同时客户的月还款金额不断攀升，使客户的购买心理受到冲击，同时政策上有不断出现新的规定，使客户观望态度加重，影响了成交量。小结2011年严厉的国家调控政策和经济政策，打击投机性购房力度加大，在市场宏观政策和经济政策的双重作用下，宏观市场呈现出缩紧的态势。宏观市场从图片可知：2011年土地成交面积较2010年有所回落，出现负增长，同时住宅用地成交面积低于2009年，回落明显，住宅市场出现低迷，从各级城市的成交中可以发现土地成交负增长出现在一线城市，二三线城市仍处于缓慢增长中。土地市场从全国国商品品房成成交量量中，，看出出2011年成成交量量较2009、、2010年有有所回回落，，但价价格与与2010年相相比涨涨幅较较大，，在重重点城城市住住宅成成交中中可以以看出出，2011年年各级级城市市成交交量较较2010年均均有所所下降降，其其中二二线城城市下下降较较大，，三线线城市市下降降幅度度较小小。房产市市场小结结2011年年全国国土地地市场场出现现转折折，原原因在在于一一线城城市出出现回回落，，二三三线城城市出出现缓缓慢增增长，，三线线城市市房地地产市市场出出现春春天，，商品品房交交易市市场全全国成成交量量也出出现转转折，，全国国各级级城市市都有有所回回落，，二线线城市市回落落幅度度大，，法兰西西印象象中盛波波尔多多小镇镇高力·御景首首府中东·新生活活江南嘉嘉安小小区贵隆·宏康丽丽城大禹康康城二二期丽江人人家三三期通化市市市场场分析析项目情情况项目开开发至至二期期，别墅共共36套，，多层层共186套，，高层层共计计439套套，目目前别别墅仅仅余一一套，，多层层20套左左右，，高层层约300套，，目前工工程有有三栋栋高层层在建建中，，其余余产品品已交交工。。在售产产品以以高层层为主主，面面积区区间为为59—126.5㎡，，主力力面积积为126.5㎡，，洋房房和别别墅剩剩余房房源较较少。。高力··御景景首府府项目地地处江江南新新区，，紧邻邻滨江江东路路，毗毗邻江江南大大街，，距欧欧亚购购物中中心、、中东东新天天地购购物公公园义义乌国国际商商贸城城5分分钟路路程，，商业业配套套齐全全，步步行13中中学20分分钟，，紧邻邻浑江江，自自然环环境优优越。。区位及及规划划地处江江南新新区，，新的的经济济中心心旁，，配套套较完完善，，自然然环境境优美美，建建筑类类型齐齐全，，园区区规划划中只只有商商业配配套项目情情况项目住住宅产产品已已售罄罄，目目前销销售为为商铺铺，滨滨江商商业区区（三三层174套）和和全民民健身身中心心商业业（二二层68套），，目前前销售售率约约50%。中东··新生生活区位及及规划划项目位位于江江南新新区，，中东东购物物公园园是江江南新新的经经济综综合体体，商商业氛氛围浓浓重，，同时时政治治中心心迁至至项目目附近近，周周边住住宅正正在形形成中中。项项目以以商业业为主主，目目前住住宅以以售罄罄。地处江江南新新区，，新的的经济济中心心旁，，配套套较完完善，，自然然环境境优美美项目情情况项目只只有9栋多多层，，临街街有少少量底底商，，住宅宅面积积区间间为83——129㎡㎡，目目前销销售率率约50%。江南嘉嘉安小小区项目地地处江江南新新区，，中东东后侧侧，紧紧邻教教育预预留地地，近近中东东购物物公园园，配配套较较好，，距13中中学步步行需需25分钟钟，公公共交交通依依靠江江南大大街中中东站站点，，公共共交通通较好好。项目只只有9栋多多层产产品，，临街街有少少量底底商。。区位及及规划划江南新新区，，紧邻邻教育育预留留用地地，靠靠近中中东购购物公公园，，交通通较便便利。。项目情情况项目目目前一一期尚尚未开开盘认认筹中中，在售共共42栋7层多多层共共计2324套套，户户型种种类多多样，，面积积区间间在68.5——151.8㎡㎡，其其中以以两室室为主主。目目前认认筹掉掉30%左左右。。项目为为准现房房出售售，一期期和二二期工工程目目前已已封顶顶，剩剩余工工程为为配套套设施施。贵隆··宏康康丽城城项目所所临街街道为为辅助助道路路，道道路较较狭窄窄，过过往车车辆较较稀疏疏，商商业、、教育育等配配套设设施较较远，，公交交线路路只有有9路路，公公共设设施较较少。。区位及及规划划位于新新领路路与新新风路路交汇汇处，，交通通不便便。项目情情况项目正正在规规划中中，给给出户户型量量较少少，目目前面面积区区间在在85.64㎡㎡—124.6㎡之之间，，主要要集中中在85.64㎡，，别墅墅具体体信息息未公公布。。六合盛盛·法法兰西西印象象项目位位于公公路入入市口口，是是北向向公路路的必必经路路，交交通辐辐射面面较广广，周周边生生活配配套设设施较较匮乏乏，公公共交交通不不便，，紧邻邻浑江江，自自然环环境优优越。。区位及及规划划小区规规划中中有幼幼儿园园和少少量临临江底底商项目位位于高高速公公路路路口，，公共共交通通较差差，自自然环环境优优越。。项目情情况项目规规划分分为三三期，，目前前开发发至二二期，，共计计四栋栋，户户型种种类单单一，，面积积跨度度较大大，54.33—101.51㎡㎡，面积区区间估估计54.33和101.51㎡㎡户型型较多多，目目前剩剩余房房源在在30%左左右。。目前前只有有一栋栋没有有做外外立面面。大禹康康城项目位位于龙龙泉路路与秀秀泉路路交汇汇处，，路段段不是是主要要交通通要道道，公公共交交通较较好，，距商商圈较较远，，商业业和教教育配配套匮匮乏，，周边边自然然环境境优越越。区位及及规划划项目除除住宅宅外没没有其其他产产品，，也没没有商商业等等配套套设施施，三三期目目前正正在规规划，，还未未拆迁迁。距市中中心较较远，，周边边市政政机关关较多多，交交通较较好。。中盛··波尔尔多小小镇周周边在在售产产品多多层和和高层层成交交均价价3900—4000元元/㎡㎡左右右，别别墅成成交均均价5500——6000元/㎡。。中盛··波尔尔多小小镇项项目竞竞争项项目汇汇总表表总结结1、周边楼楼盘现现状：2012年中中盛波波尔多多小镇镇周边边竞品品项目目有高高力御御景首首府、、中东东新天天地、、江南南嘉安安小区区、贵贵隆宏宏康丽丽城、、六合合盛法法兰西西印象象、大大禹康康城、、丽江江人家家三期期、保保利公公司共共8个个项目目，其其中开开盘的的项目目有5个，，目前前销售售平均均销售售率在在50%左左右，，目前前在售售体量量不是是很大大，物物业种种类较较单一一。2.价价格：：截止2012年年1月月目前前多层层和高高层成成交均均价3900——4000元/㎡左左右，，别墅墅成交交均价价5500—6000元元/㎡㎡。3、户型型：从在在售项项目来来看，，畅销户型主主要为为经济济实用用的两两室及及三室室，面面积段段主要要集中中70—100平米米之间间，目目前剩余的为三三室的的大户户型、、把边边和顶顶层位位置较较差户户型；；波尔尔多小小镇在在户型设计及产品规划上要突出亮亮点，在细细节中打造造卓越品质质。4、优惠政策：目前的优优惠政策主主要有三种种，分别为为普通客户户优惠、老老客户优惠惠、会员客客户优惠。。开发商标标注的单价价没有变动动，但通过过优惠政策策降低价格格一至三个个百分点，，普通客户户降低一个个点，老客客户降低三三个点，老老带新客户户老客户给给予奖励，，会员客户户给予优先先选房。5、未来供应量量：2012年通化市市即将推向向市场体量量较大，目目前还不能能确定套数数，加上保保利和丽景景人家三期期将在明年年启动，预预计未来市市场竞争体体量较大。。2012年确定开开盘数量为为2324套，目前前在售楼盘盘约870套。6、广告宣传：目前主要要以“低单单价、低首首付、临水水、准现房房”为推广广主题；7、推盘节点：预计宏康康盛世7月月1日正式式开盘，法法兰西印象象、保利公公司将在5、6月份份即将上市市。丽景人人家三期目目前对外公公布为年底底或次年初初开盘，波波尔多小镇镇要注意开开盘的节点点，抓住客客户源。2012年市场场展望2012宏观政政策展望2012宏观市市场展望2012通化市市场展望2012宏观政政策展望在2011年调控政政策的作用用下，10月房地产产市场出现现了市场成成交量低迷迷状态，2012年年限购政策策、限贷政政策和保障障房政策大大部分或延延续，打击击投机性购购房行为二二套房房贷贷款等政策策或继续。。货币政策：：根据2011年下下半年CPI有所回回落的状态态，预计2012年年上半年货货币政策会会继续保持持稳健，下下半年还需需根据上半半年市场情情况做出判判断。2012宏观市市场展望2012年年房地产市市场受到各各种政策的的叠加影响响市场情况况，同时未未来经济和和政策执行行面临很多多不确定性性，市场可可能出现以以下三种情情况：悲观观、中型、、乐观三种种预测。悲观预测：：2012年年政策控制制依然严厉厉，供给增增速，保障障房建设进进度较好，，销售面积积会出现小小幅回落的的状况。中性预测：：2012年年一二线城城市由于受受到限购政政策的影响响，调控政政策保持不不变，三四四线城市继继续发展，，全国销售售面积会保保持2011年销售售状态。乐观预测：：2012年年拉动内需需力度较大大，一二线线城市限购购有小幅调调整，开发发商大力发发展三四线线城市的房房地产市场场，2012年房地地产市场的的销售面积积会有小幅幅增长。2012通化市市场展望1.通化市市场受到了了全国房地地产市场的的影响影响响，从11年10月月份开始出出现了观望望期，目前前仍在持续续，预计观观望期会短短期持续。。2.由由于没有列列入限购城城市范围，，整体购买买力不会出出现大量减减少；3.房价方方面由于没没有存在大大城市的泡泡沫，很难难出现降价价，但2012年竞竞争较为激激烈，供应应量将会大大幅增长，，2012年上浮可可能性较小小，应保持持稳定。4.江南新新区在区位位上占有优优势，价格格一直保持持最高，但但面对2012年保保利、丽江江人家的挑挑战，需稳稳健占领市市场。PART22011年项目目总结1.项目产产品分析总占地面积积：144581㎡㎡总建筑面积积：91137.32㎡绿化率：30%住宅总栋数数：36栋栋已开盘栋数数：21栋栋交房标准：：毛坯项目经济技技术指标户型型配配比比销售情情况况产品信息成交客户区区域客户特征总总结以东昌区客客户最多，，其次为二二道江区、、共60%；其他通化化周边城市市和省内其其它城市居居多。客户认知渠渠道1、户外，占占22%，效果最好好；2、朋友介绍绍约有20%，且诚意度度比其他渠渠道要高；；3、短信有20%，性价比较较高。建议议后期可继继续利用该该渠道；4、平面广告告中，报纸纸广告的效效果较好，，约占据10%。客户置业次次数不难发现，，来访客户户中首次置置业的和二二次改善性性置业的客客户比例高高达82%，表明项目目客户群体体刚性需求求较高，但但是投资的的群体量也也不少。客户职业私营业主人人数最多，，占到28%。其次是公务务员，占到到27%；再次，一般般职业者占占20%、自由职业业占20%；企业白领、、医生、老老师、企业业高管比例例相当少。。客户关注点点咨询重点依依次为地段段、价格、、户型和面面积客户付款方方式60%的客户选择择按揭付款款，一次性性占到40%。PART32012年营销销目标2012年营销销目标销售总目标标：2012年度实实现销售回回款1.9亿元总销售金额额为2.8亿元，按按照70%的回款率率预计，应应完成实际际回款金额额为1.9亿元。注：如在9月底前波波尔多小镇镇中区小高高层达到办办理贷款的的条件，可可按照此计计划完成。。PART42012年推售售策略推盘节奏2.开盘时时间：预计计在10开开盘开盘产品：：波尔多小小镇多层门门市1.开盘时时间：预计计在五月底底六月初开盘产品：：小高层第第29、30、31号楼PART52012年营销销策略纲要要强化房屋质质量，打造造通化市优优质商品房房打造高舒适适度、高科科技产品领领军通化市市场深化中盛置置业品牌形形象，塑造造通化市最最优企业一、去化剩剩余房源目标：3月快速去去化剩余房房源，积累累客户，为为小高层产产品蓄水目标群体：：市区客户中中刚需客户户任务：引起客户对对中盛产品品的关注，，获取在售售产品和即即将推出产产品的信息息推广主题：：1.双盘齐齐动惠享享山城2.2012耀市压压轴精品3.看房有有惊喜买买房有实惠惠媒体策略：：报纸广告针针对公务员员、企事业业单位人群群和有购房房意向者，，短信老客客户群体销售及价格格策略：看房者可可参与抽奖奖或赠送礼礼品活动，，奖品和礼礼品可以是是印有中盛盛标志的小小饰品或者者生活用品品，每周推推出7套特特价房源，，每天一套套，在每星星期内购买买者可享特特别优惠价价格。二、产品亮亮相造势传传播目标：释放产品开开盘信息和和优势信息息，形成新新的产品亮亮点，深化化中盛品牌牌形象，深深入挖掘客客户资源，，强化开盘盘前的蓄水水。任务：吸引通化市市区及周边边地区中高高收入群，，重点宣传传项目配套套信息，塑塑造高端、、高舒适度度住宅典范范形象，赢赢得高收入入人群信赖赖，引起中中低收入人人群尊仰。。推广主题：：1.波尔多多小镇高层层荣耀上上市2.江南新新区内核核巨变3.尚层生生活、唯我我独尊4.高层——江南新生生活媒体策略：：更换户外大大牌，释放放小高层上上市信息引引起市内及及周边市区区关注；报报纸广告释释放开盘信信息和优势势信息，让让市区公务务员、市政政人员和关关注商品房房市场信息息者获得信信息；更换换围墙、公公交候车厅厅、灯箱等等版面放置置产品上市市信息，引引起全市居居民的关注注；短信通通知老客户户和意向客客户新品上上市信息；；以增多客客户来电来来访量，促促进销售。。现场包装装：售楼处制制作展板板和建筑筑材料展展示，让让客户对对产品外外观和建建筑材料料有深入入了解，，同时针针对特别别建筑产产品信息息作出解解释，以以获得客客户信赖赖。销售及价价格策略略：认筹客户户可购买买钻石卡卡，开盘盘当天可可优先选选房，并并可享*万抵*万元优优惠，同同时开盘盘当天有有额外优优惠。三、盛大大开盘，，公开销销售目标：开盘去化化产品40%，，轰动通通化市市市场任务：集中释放放开盘信信息，引引起全市市及周边边市区关关注群体：意向客户户推广主题题：中盛波尔尔多小镇镇小高层层产品荣荣耀开盘盘媒体策略略：短信通知知老客户户和诚意意客户、、各报纸纸广告中中打出开开盘信息息，吸引引客户到到场活动策略略：邀请知名名主持人人或知名名专家，，市政府府、区政政府、规规划局领领导，报报纸、电电视、电电台等项项目媒体体亲临现现场，营营造轰动动之势，，引爆市市场，客客户用钻钻石卡序序号进入入会场，，通过摇摇号选房房。销售及价价格策略略：以明码标标价形式式标出价价格，在在实际成成交价格格上上调调200元/平平方米，，以做出出折扣，，一次性性付款9.7折折，按揭揭9.9折优惠惠。四、多层层门市蓄蓄水及开开盘目标：开盘去化化产品40%，，引爆通通化市商商业市场场任务：集中释放放开盘信信息，引引起全市市及周边边市区关关注群体：意向客户户推广主题题：1.中盛波尔尔多小镇镇多层门门市产品品盛大开开盘媒体策略略：短信通知知老客户户和诚意意客户、、各报纸纸广告中中打出开开盘信息息，突出商业业氛围和和商业前前景，吸引客客户到场场活动策略略：邀请知名名主持人人或知名名专家，，市政府府、区政政府、规规划局领领导，报报纸、电电视、电电台等项项目媒体体亲临现现场，营营造轰动动之势，，引爆市市场，客客户用钻钻石卡序序号进入入会场，，通过摇摇号选房房。销售及价价格策略略：蓄水期间间出售钻钻石卡，，钻石卡卡可抵房房款，同同时获取取优先选选房的特特权，价价格以明明码标价价形式标标出，在在实际成成交价格格上上调调200元/平平方米，，以做出出折扣，，一次性性付款9.7折折，按揭揭9.9折优惠惠。五、开盘盘后期推推广目标：促进剩余余房源的的销售，，完成销销售目标标。任务：进一步释释放产品品开盘大大卖信息息，同时时将优势势信息细细化，购购买客户户将产品品优势信信息记于于心，在在口口相相传中，，深化中中盛品牌牌形象。。推广策略略：1.中盛盛·波尔尔多小镇镇中区小小高层产产品持续续热销中中2.中盛盛波尔多多小镇小小高层少少量精品品房源隆隆重推出出3.中盛盛·波尔尔多小镇镇小高层层产品感感恩回馈馈活动进进行中媒体策略略：通过每周周一次的的报纸广广告和短短信将活活动信息息告知市市民及中中盛客户户销售及价价格策略略：采用会员员制和会会员活动动引起客客户对中中盛产品品的关注注，适当当采取1—2个个点的优优惠促进进销售，，举办体体现中盛盛企业实实力活动动，深化化中盛置置业在通通化市的的品牌形形象，促促进产品品销售。营销策略略营销策略略产品展示示策略营销推广广策略客户策略略媒体策略略活动策略略渠道策略略1、大客客户渠道道2、高端端会员渠渠道3、周边边地市渠渠道4、上汇汇客户渠渠道第一阶段段：波尔尔多小镇镇第29、30、31号楼开开盘前（（3月——4月））销售房源源：去化化波尔多多小镇多多层、枫枫景高层层的剩余余房源策略：以以整体的的营销总总纲为原原则，树树立整体体的形象象，中盛盛在江南南，然后后以双盘盘齐发的的概念做做成系列列第二阶段段：4月—5月份开开始转入入二期开开盘的蓄蓄水工作作策略：全全力造势势，中盛盛波尔多多小镇高高层产品品上市，，以其稀稀有性，，荣耀山山城，全全力释放放优势信信息第三阶段段：6份份—7月月开盘热热销信息息策略：以以市场认认可度打打动客户户第四阶段段：9月月底10月初波波尔多小小镇多层层门市蓄蓄水及开开盘策略：营营造商业业氛围，，打造商商业情景景，促进进销售第五阶段段：11—12月尾盘盘销售策略：深深化中盛盛形象，，以感恩恩形式促促进销售售（1）时间：：2012年4月主主题：：中盛看看房月（2）时间：：2012年5月主主题：：波尔多多小镇小小高层盛盛大开盘盘（3）时间：：2012年6月23日主主题：：中盛之之包粽子子大赛（4）时间：：2012年7月主主题题：中盛盛·红色色经典（5）时间：：2012年8月主主题题：七夕夕情人共共筑爱巢巢（6）时间：：2012年9月主主题题：人月月两团圆圆中秋活活动（7）时时间：2011年10月主题：10月波波尔多小小镇多层层门市开开盘（8）时时间：2011年11月22日主主题：中中盛会成成立三周周年感恩恩回馈活活动（9）时时间：2011年12月主主题：：欢度圣圣诞，喜喜迎新年年营销攻略略营销推广广攻略服务攻略略客户攻略略产品展示示攻略产品价值值展示1、样板板房：挖掘户型型亮点及及目标客客户需求求（重点点在滞销销房型））、示范范层做工工程样板板，体现现楼盘核核心卖点点品质2、售楼楼处：功能分区区明确，，提供完完善的吧吧台服务务．3、示范范园林：：风格园林林核心区区展示；；植株、、园艺等等4、服务务：主入口、、售楼处处、大堂堂、样板板房形象象大使、、物管服服务、内内容展示示公约卖场氛围围营造1、路灯灯旗：在项目四四周设置置灯杆旗旗营造主主卖场气气氛2、围墙墙：地盘包装装，树立立项目形形象，强强化昭示示性3、导示示：现场所有有客户途途经线路路设置导导示，力力求昭示示性强4、看楼楼通道：：整洁、干干净最重重要，与与工程隔隔离，体体现楼盘盘品质物料准备1、媒体楼书书：准备中2、3D/电电视片：暂不需要3、模型：已到位4、销售物料料：单张、折页、、置业书、海海报等5.认筹物料料：会员卡卡、购购卡协议、认认购书、购房房合同等本人来访、认认筹、成交可可获赠优惠介绍新客户来来访、认筹、、成交获赠积积分营销策略客户策略营销推广策略略中盛会获得积分，享享尊贵权益积分的使用兑换家电、购购物券等冲抵房款产品展示策略略VIP钻石卡金卡卡建议销售价格格表单价在3700—4300元之之间，均价在在4000——4100元元/㎡之间，，实际成交均均价在3800—3900元/㎡之之间。注：价格为暂暂定方案，实实际价格根据据届时通化市市市场情况确确定。标价比成交价价格提高200左右，优惠幅幅度评价在100-200之间2.折扣方案案，根据届时时实际销售方方案确定。价格策略PART62012年推广策策略推广策略核心推广策略略活动策略媒体策略特殊渠道策略略户外大牌短信广告报纸广告灯箱广告电视媒体围墙大客户渠道周边地市渠道道高端会员渠道道上汇客户渠道道中盛看房月波尔多小镇小小高层盛大开开盘中盛之包粽子子大赛中盛·红色经经典七夕情人共筑筑爱巢人月两团圆中中秋活动—中中盛·北京游游波尔多小镇多多层门市开盘盘公交车候车亭中盛会成立三三周年感恩回回馈活动欢度圣诞，喜喜迎新年媒体策略户外大牌目标客户群：：全市客户，周周边郊县客户户，形式：长期、短期点位相结结合：市区重重点地段长期期发布项目信信息，项目重重大节点增加加各重点路段段短期点位，，集中释放项项目信息。位置：集贸正门户外外广告（长期期）现有；东方红联通大大楼两侧（长长期）现有；；；医药大厦（长长期）现有；；新站广场（长长期）现有；；5.集贸南门门广告（长期期）现有；6、玉皇山大大桥（长期））现有；7.客运站对对面（长期））现有；8.火车站楼楼顶（长期））现有；9.山城宾馆馆（长期）现现有；10.新站百百盛楼体（长长期）现有；；报纸广告频次：每周结合活动动营销，至少少每周一次报报广告，重大大节点期间适适量增加版面面目标客户群：：行政单位、企企业单位、事事业单位等所所有大众目标标客户群体形式：硬广与软文结结合的形式媒体：百业信息为主主，通化日报报为补充。围墙目标客户群：：项目周边客户户，路过项目目及各地块客客户形式：结合项目重大大节点，即时时更换画面，，以最佳形象象展示项目。。公交车体公交候车亭目标客户群：：全市客户形式：结合项目重大大节点发布项项目信息，与与户外大牌形形成有效互补补；重点线路路可考虑长期期发布，项目目重大节点增增加短期线路路。位置：江南公交站亭亭12块（现有））市内公交车体体10条（现有））建议增加市区区其他交通主主干道的候车车亭。短信广告目标客户群：：按类群划分的的特定目标客客户群形式：结合项目重大大节点及日常常促销活动，，对现有来电电来访意向客客户、筛选高高端客户进行行项目即时性性信息群发。。媒体：此类媒体较多多，关键在于于其号码资源源，可根踞实实际情况更换换短信群发公公司。电台广播目标客户群：：全城客户，尤尤以私家车主主、打车族及及乘公车人群群为主形式：结合项目重大大节点，录制制广播广告媒体：建议增加，具具体媒体选择择由甲方确定灯箱广告目标客户群：：分散性的目标标客户群，全全市客户形式：休闲广场户外外灯箱展示等等媒体：1、滨江公园灯灯箱240块(现有)2、建议增加其其它人群密集集休闲地短信计划活动策略1、活动要有利利于促进销售售赢得眼球是活活动的一个功功能，但最终终还是要落到到实处，有利利于项目的销销售。2、组织客户愿愿意参加的活活动楼盘关键时间间节点、给客客户实际利益益的活动。应应避免纯营销销推介，尽量量围绕工程节节点或节庆日日进行，活动动求精不求多多，避免过分分折腾客户。。3、给客户充分分的尊重做好客户邀约约，让参加的的客户有身份份感；活动富富有生趣，而而不是纯粹的的促销，意在在深化中盛置置业品牌形象象，时间不宜宜过长，整个个活动注重参参与互动等。。活动策略要点点4月中盛看房房月时间：4月地点：销售中心内容：凡四月来售楼楼处看房皆有有礼，选房选选中董事长特特设房源的，，并购买成功功的，享受由由中盛置业董董事长设置的的非常折扣。。对象：新成交客户媒体：报广、短信5月波尔多小小镇小高层盛盛大开盘时间：5月(具体