X年度宁波房地产调研报告

智联行·2012年宁波房地产年度报告一、政策篇二、市场篇政策篇2012年楼市政策月历1月温家宝主持召开国务院第六次全体会议，提出巩固房地产调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。2月全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会上，相关负责人表示，今年全国将开始选择试点城市，妥善处理好现存小产权房的问题。3月媒体报道，住建部部长表示，住建部正和财政部、税务总局总结重庆和上海房产税试点经验，研究扩大房产税征收城市4月秦虹表示，未来房地产调控扔将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房，满足市场刚需。5月中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。6月6月7号，中国央行宣布下调金融机构人民币存贷款基准利率并调整利率浮动区间。7月40个城市个人住房信息联网已完成，据透露，住建不计划逐步扩大个人住房信息系统联网城市的覆盖范围，最终全国将有500个主要地级市纳入系统。8月由发改委、住建部、国土部等8个部门官员带队组成的国务院督察组，结束对全国16个省（市）房地产调控情况的专项督察。住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地产调控政策不动摇，还会持续相当时间，住宅投资的属性会进一步弱化。9月

10月“房地产预售许可证”审批权下放，由原来的“县级以上地方人民政府房地产管理部门”，下放至“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。11月十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。12月财政部长谢旭人称，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税等。2012年宁波楼市政策热点房地产调控不放松央行连续两次降息征收土地闲置费禁野令住房信息联网2012年以保障性住房、农村住房建设和房地产市场调控为重点，实施民生保障工程，要坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。7月6日，央行年内宣布一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。上一次央行宣布降息为6月7日。两次降息，仅隔一个月。国土部《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。该办法自2012年7月1日起施行。6月18日，禁墅令出台，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录。明确限定住宅项目“容积率不得低于1.0”。住建部计划扩大个人住房信息系统联网覆盖范围，最终将有500个主要地级市纳入系统。该系统将为房地产调控提供数据支持，遏制异地炒房。回归首套房基准利率房产税试点范围扩大国务院督察组下访公积金贷款额度上调首次叫停在售楼盘2012年8月起，宁波市多家银行减少首套房贷利率优惠，或回归基准利率。一笔20年期的70万元贷款，相比去年底10％的上浮利率，利息相差17万元多。今年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。改革方向已锁定，房产税扩征只是时间问题。7月25日至8月3日，8个国务院督查组在全国16个省区市内开展自己的工作。目的只有一个：控制住房价的反弹，保持此前房地产调控的效果。时隔三年，宁波市住建委公布新公积金政策，全市个人住房公积金最高贷款额度调整为80万元。此次提高限额，主要是为了支持首次购房和改善型购房。9月24日，宁波首次对在售楼盘叫停预售。勒令剩余房源停止预售，并且进行一系列质量问题检查和整改。整改完后按要求由预售转为现售。市场篇土地市场商业市场住宅市场公寓市场写字楼市场土地市场历年市场走势近年宁波市区土地年均供应约576万㎡，成交约465万㎡，供求比系数1.24；受经济环境、调控政策影响，土地市场略显平静，而2012年土地供求出现了明显的上涨历年宁波土地供求走势土地出让：历年来，宁波市区土地供应略微下调，年均供应量在576万㎡左右；土地成交：受经济环境、调控政策影响，历年来市区土地成交呈下降趋势，年均成交量465万㎡左右；供需比系数：近年市区土地供需比在1.24左右；土地市场2012年走势近期宁波大市土地月均成交近68.5万㎡，预计全年成交达780万㎡；土地成交以商住、住宅类为主；2012年宁波大市月度土地成交走势2012年宁波大市土地成交类型近期走势：从近期土地成交月度数据来看，成交量波动较大，在4月份达到峰值；月均成交近68.5万㎡，预计全年土地成交达780万㎡；成交类型：从近期土地成交类型来看，商住、住宅类占据主导地位，分占市场比例为34%、33%；土地市场市场大事记2012年度宁波土地市场大事记25轮"温柔"竞拍江北包家漕3#花落港中旅乐成养老18364万摘得界牌1#地块开拓养老地产19.89亿银亿斩获江东核心区甬江东岸地块绿地首次进军宁波斥资15亿竞得江北滨江地块

5月16日15:21分，备受业内关注的江北核心地块“包家漕3#地块”被港中旅置业（深圳）有限公司以97083.63万元总价拿下，该地块楼板价为10500元/平米，溢价率为10%根据慈溪国土资源局公告显示，7月26日，乐成老年事业投资有限公司摘得慈溪界牌1#地块，成交总价为18364万元，成交楼面价为1725.08元/平方米，为底价成交10月11日，宁波市公开出让甬江东岸地块。该地块位于城市核心区，面积达到了97456㎡，银亿房地产开发有限公司以总价198914.7249万元，楼面价8310元/平米的价格竞得11月28日，宁波市江北区出让江北大道以西滨江2#地块，该地块成交楼面价为7510元/㎡，成交总价为152387.8132万元，竞得单位为绿地控股集团有限公司市场篇土地市场商业市场住宅市场公寓市场写字楼市场住宅市市场市场格格局市场价价格由由中心心区向向外拓拓展，，各区区域楼楼盘成成梯度度竞争争市场主主力价价格12000-18000元/㎡镇海板块北仑板块小港单位：元/㎡9000-1200018000以上14000-2000014000-200009000-160009000-110009000-130007000-9000城西板块个案万科金色城市、西城印象鄞州中心板块个案雍城世家、宜家花园北仑板块个案凯旋门、世茂世界湾东部新城、高新区板块个案宁波中心、金地东御市中心板块个案长岛花园、荣合公馆江北新区板块个案云鹭湾镇海板块个案丽景英郡、海悦花苑北高教板块个案万科城、保利城住宅市市场历年走走势受调控控政策策影响响，近近年来来市区区住宅宅成交交呈下下降趋趋势，，年均均成交交量214.4万㎡左左右；；成交量量：受调调控政政策影影响，，近年年来市市区住住宅成成交呈呈下降降趋势势，年年均成交量量214.4万㎡左右；；住宅市市场2012年走势势2012年度宁宁波大大市住住宅月月均成成交1672套，年年均成成交均均价13848元/㎡宁波大大市月月度住住宅成成交走走势2012年走势：从这一一年住住宅成成交月度度数据据来看看，成成交量成倒倒“V”型，，波动较大大，在7月份达到到峰值。本年度度月均均成交交1672套，月均成成交价价格为为13848元/㎡。2012年各区区走势势：各区成成交价价格高高地为为东钱钱湖板板块，，多为为别墅墅类住住宅产产品，，故而而拉动动成交交价格格居高高。宁波年年度各各区住住宅成成交均均价走走势住宅市市场2012年走势势2012年度宁宁波大大市住住宅年年度成成交总总面积积2538162㎡2012年走势：7月份的的高成成交量量，促促成了了成交交面积积达到到本年年度的的最高高位410948㎡。本本年度度各区区中，，鄞州州区以以903066㎡的成成交量量位居居第一一。宁波大市月度住宅成交面积走势宁波年年度各各区住住宅总总成交交面积积走势势市场篇篇土地市市场商业市市场住宅市市场公寓市市场写字楼楼市场场公寓市市场市场格格局价格因因区位位、品品质不不同差差异较较大，，市场场主力力价格格10000-12000元/㎡；北仑板板块小港单位：：元/㎡7000-1100012000以上10000-1500010000-140007000-100007000-90007000-10000城西板板块个个案醉西子子鄞州中中心板板块个个案利时金金融、、振邦邦学仕仕会北仑板板块个个案太平洋洋时代代中心心东部新新城、、高新新区板板块个个案嘉恒广广场、、和美美城市中心心板块块个案案青苹果果、海海顿公公馆江北新新区板板块个个案慈城新新天地地北高教教板块块个案案明海商商业广广场公寓市市场历年走走势2010年市区区公寓寓成交交达市市场峰峰值，，2012年成交交下调调，成成交量量为20.5万㎡，，近年年年均均成交交量约约21.44万㎡；；成交量量：2010年市区区公寓寓成交交达市市场峰峰值，，2012年成交下下调，，成交交量为20.5万㎡，近近年年均成成交量量约21.44万㎡；公寓市市场2012年走势势2012年度宁宁波大大市公公寓月月均成成交290套，月月均成成交均均价11183元/㎡宁波大大市月月度公公寓成成交走走势2012年走势：本年年度公公寓月月均成成交290套，总总成交量为3480套，平平均成交价价格为为11183元/㎡。2012年各区区走势势：各区成成交价价格高高地为为江东东区，，主因因为东东部新新城多多盘成成交拉拉高。。宁波年年度各各区公公寓成成交均均价走走势公寓市市场2012年走势2012年度宁波大大市公寓总总成交面积积205440㎡宁波大市月月度公寓成成交面积走走势2012年宁波各区区公寓成交交总面积比比例2012年走走势：本本年年度度公公寓寓总总成成交交面面积积205440㎡，，12月份份为为成成交交峰峰值值31436㎡，，11月份份以以30709㎡位位居居第第二二。。各区区成成交交总总面面积积比比例例中中，，鄞鄞州州区区占占最最大大比比重重33%。市场场篇篇土地地市市场场商业业市市场场住宅宅市市场场公寓寓市市场场写字字楼楼市市场场写字字楼楼市市场场市场场格格局局商务务区区由由单单核核向向多多核核演演变变；；因因区区位位、、品品质质不不同同，，写写字字楼楼价价格格差差异异较较大大；；市场场主主力力价价格格10000-15000元/㎡㎡；江北北门门户户区区个案案：：姚姚江江新新都都、、慈慈城城新新天天地地价格格：：7000-9000元/㎡㎡江北北湾湾头头商商务务区区个案案：：北北岸岸财财富富中中心心价格格：：11000-15000元/㎡㎡三江江口口商商务务区区个案案：：环环球球中中心心、、百百隆隆财财富富中中心心价格格：：20000-25000元/㎡㎡南部部CBD个案案：：商商会会大大厦厦、、博博纳纳国国际际价格格：：10000-13000元/㎡㎡潘火火商商务务区区个案案：：和和邦邦2号、、宜宜家家地地块块东部部新新城城个案案：：国国际际金金融融中中心心、、嘉嘉恒恒广广场场价格格：：14000-20000元/㎡㎡高新新区区个案案：：宁宁波波研研发发园园、、科科贸贸中中心心价格格：：70000-11000元/㎡㎡镇海海新新城城个案案：：镇镇海海大大厦厦、、东东来来国国际际价格格：：6000-8000元/㎡㎡写字字楼楼市市场场历年年走走势势受经经济济环环境境影影响响，，近近年年市市区区写写字字楼楼成成交交呈呈下下降降趋趋势势，，年年均均成成交交量量40.6万㎡㎡左左右右；；成交交量量：受受经经济济环环境境影影响响，，近近年年市市区区写写字字楼楼成成交交呈呈下下降降趋趋势势，，年年均均成交交量量40.6万㎡左右右；写字字楼楼市市场场2012年走走势势2012年度度宁宁波波大大市市写写字字楼楼月月均均成成交交121套，，年年均均成成交交均均价价9176元/㎡宁波波大大市市月月度度写写字字楼楼成成交交走走势势2012年走走势：本本年年度度写写字字楼楼月月均均成成交交121套，，总总成成交量为为1448套。成成交交价价格格波波动动强强烈烈，，5月份份为为全全年年最最高高点点。。2012年年年均成交交价价格格为为9176元/㎡。2012年各各区区走走势势：：本本年年度度写写字字楼楼成成交交价价格格江江北北区区以以15862元/㎡位位居居首首位位，，江江东东区区15828元/㎡屈屈居居第第二二。。宁波波年年度度各各区区写写字字楼楼成成交交均均价价走走势势写字字楼楼市市场场2012年走走势势2012年度度宁宁波波大大市市写写字字楼楼总总成成交交面面积积343907㎡宁波大市月度度写字楼成交交面积走势2012年宁波各区成成交总面积比比例2012年走势：本年度写字字楼总成交面面积343907㎡，月成交面面积波动明显显，12月份为成交峰峰值49320㎡。各区成交总面面积比例中，，科技园区占占最大比重34%。写字楼市场出售—案例仙峰环合中心心项目名称仙峰环合中心开发商宁波玖江商业地产开发有限公司项目地址江东惊驾路和海晏路占地面积10820平方米建筑面积66990平方米容积率4.5停车位384个物业服务宁波耐森物业管理有限公司售价均价15000元/平方米物业费6.50元/平方米·月写字楼市场出租—案例宁波国际金融融服务中心项目名称宁波国际金融服务中心开发商宁波东部新城开发投资有限公司

项目地址江东民安东路国际会展中心对面占地面积95000平方米建筑面积550000平方米容积率6.5停车位暂无资料物业服务仲量联行物业管理有限公司租金3.5元/㎡·天物业费9.20元/平方米·月市场篇土地市场商业市场住宅市场公寓市场写字楼市场天一商圈江北万达商圈家乐福商圈世纪东方商圈镇海老城商圈印象城、BEST广场鄞州万达商圈联盛广场北仑老城商圈北仑银泰城港隆时代广场新星商业中心商业市场市场格局形成以天一、、鄞州万达为为首的多核商商业圈，同时时新商圈酝酿酿布局其中；；来福士广场商业市场历年走势近年市区商业业年均成交量量约16.95万㎡，2011年商业成交量量达24.2万㎡，创历历年新高；成交量:近年市区商业业年均成交量量约16.95万㎡，2011年商业成交量量达24.2万㎡，创历历年新高。商业市场2012年走势2012年度宁波大市市商铺月均成成交91套，年均成交交均价18054元/㎡宁波大市月度度商铺成交走走势2012年走势：本年度商铺铺月均成交91套，总成交量为1097套。成交价格波波动强烈，12月份为全年最最高点。2012年年均成交价格为18054元/㎡。2012年各区走势：：本年度商铺铺成交价格，，江东区以29530元/㎡位居首位，，科技园区以以28024元/㎡屈居第二。。宁波年度各区区商铺成交均均价走势商业市场2012年走势2012年度宁波大市市商铺总成交交面积147097㎡宁波大市月度度商铺成交面面积走势2012年宁波各区成成交总面积比比例2012年走势：本年度商铺铺总成交面积积为147097㎡，11月份为成交峰峰值31693㎡。各区成交总面面积比例中，，北仑区占最最大比重29%。商业市场出售—案例恒茂商业广场场项目名称恒茂商业广场开发商宁波市恒茂置业有限公司项目地址海曙民通街以西，沿丽园北占地面积21302平方米建筑面积67862平方米容积率2.2停车位409个物业服务暂无资料售价最低价10800元/平方米物业费暂无资料商业市场出租—案例宁波来福士广广场项目名称宁波来福士广场开发商宁波新鄞房地产开发有限公司项目地址江北大庆南路99号占地面积27899平方米建筑面积160000平方米容积率5.73停车位700个物业服务来福士广场物业管理中心租金-1F10-14元/㎡·天1F12-16元/㎡·天2F6-10元/㎡·天3F5-6元/㎡·天4F-5F2-3元/㎡·天物业费暂无资料来福士项目介绍项目概况服务式公寓建筑面积:约20,000㎡楼层:22层甲级办公楼建筑面积:约30,000㎡楼层:19层购物中心建筑面积:约50,000㎡楼层:地上5层地下3层来福士项