《大华·颐和华城》项目营销策划方案汇报纲要

《大华·颐和华城》项目营销策划方案汇报纲要营销策划汇报纲要第一部分市场篇第二部分产品篇第三部分营销篇第一部分市场篇一、宏观市场1、供需比例2002市场供需基本平衡，全年商品房供需比为1：1.03，其中住宅为1：1.05，需求略大于供应。2、价格走势二、中观市场（一）宝山区1、供需比例2、价格走势（二）普陀区1、供需比例2、价格走势三、微观市场（一）区域个案综合扫描1、单价——区域内最能接受的均价为每平方米4700-5000元。2、总价——区域二房总价应控制在40-50万之间，三房总价一般不超过70万。

3、、主主力力面面积积———区区域域二二房房的的主主力力面面积积100--109平平方方米米，三三房的的主主力力面面积积120--129平平方方米米。4、、总总建建规规模模———区区域域属属““大大象象游游戏戏””板板块块，，几乎乎都都在在10万万方方以以上上，，阳阳光光威威尼尼斯斯和和万万里里城城更更是是大大于于100万万方方的的““恐恐龙龙””级级大大盘盘，，大大盘盘时时代代在在本本区区域域率率先先上上演演。。（二二））SWOT分分析析1、、优优势势A、、品品牌牌优优势势。。B、、规规模模优优势势。。C、、物物业业型型态态组组合合优优势势。。D、、规规划划、、配配套套、、交交通通、、理理念念及及营营销销等等优优势势。。2、、劣劣势势A、、周周边边社社区区环环境境未未成成熟熟。。B、、交交通通在在建建，，影影响响一一期期销销售售。。D、、东东面面临临主主干干道道，，有有噪噪音音污污染染。。3、、机机会会A、、住住宅宅消消费费持持续续升升温温，，市市场场步步入入热热烙烙期期。。B、、地地铁铁经经济济造造就就炽炽热热板板块块。。C、、旧旧区区改改造造、、环环境境整整治治、、道道路路驳驳接接。。D、、价价格格上上涨涨空空间间较较大大。。4、、威威胁胁A、、周周边边同同质质同同价价竞竞争争进进入入白白热热化化阶阶段段。。B、、周周边边空空地地量量多多，，隐隐性性的的竞竞争争对对手手较较多多。。C、、开开发发热热点点北北移移，，众众多多知知名名开开发发商商竞竞逐逐而而来来，，市市场场竞竞争争将将进进一一步步加加剧剧。。D、、真真北北路路南南向向的的长长风风板板块块会会分分流流本本案案客客户户。。

市市场场结结论论：：1、、宏宏观观市市场场：：上海海楼楼市市正正处处于于房房地地产产发发展展周周期期的的波波峰峰阶阶段段，，市市场场的的机机遇遇大大于于风风险险；；2、、中中观观市市场场：：普陀陀区区整整体体市市场场有有所所回回稳稳，，而而宝宝山山区区市市场场升升幅幅仍仍比比较较大大；；3、、微微观观市市场场：：同质质同同价价竞竞争争较较为为激激烈烈，，是是一一个个““价格格决决定定一一切切”的的未未成成熟熟市市场场。。第二二部部分分产产品品篇篇1、、功功能能基基因因观观选择择““颐颐和和华华城城””的的客客群群，，便便大大都都以以自住住型型为为置置业业动动机机，，而而随随着着区区域域板板块块渐渐渐渐呈呈现现出出的的明明显显投投资资价价值值，也也将将吸吸引引了了为为数数不不少少的的投投资资型型购购房房者者，，尤尤其其在在高高端端产产品品以以及及价价性性比比较较高高的的部部分分产产品品，，自自住住、、投投资资两两种种置置业业动动机机的的消消费费形形态态同同时时并并存存。2、、人人文文基基因因观观结合合完美美的的户户型型设设计计、、便便利利易易操操作作的的家家庭庭智智能能化化系系统统、、专专业业质质素素的的物物业业服服务务三大大要要素素，，使使每每个个家家庭庭、、每每个个家家庭庭成成员员在在实实现现家家庭庭内内部部人人性性交交流流、、家家庭庭对对家家庭庭的的人人际际交交流流、、家家庭庭对对社社会会的的信信息息流流通通、、服服务务者者与与被被服服务务者者间间交交流流等等全全部部人人文文交交流流都都能能处处在在一一个个畅畅通通、、便便捷捷、、亲亲切切、、有有序序的的高高质质量量平平台台上上进进行行。。3、、户户型型基基因因观观4、、价价格格1））入入市市价价格格一房房、、二二房房、、三三房房：：4600元元/平平方方米米联排排：：6500元元/平平方方米米2））基基本本走走势势A、、多多、、小小高高层层价价格格走走势势稳开开快快走走——微微幅幅上上调调——价价差差适适度度——动动态态控控制制——隐隐性性降降价价4600元6000元5500元5000元B、、联联排排别别墅墅价价格格走走势势稳开开快快走走——微微幅幅上上调调——价价差差适适度度——动动态态控控制制——隐隐性性降降价价6500元8000元7500元7000元3））整整盘盘均均价价一房房、、二二房房、、三三房房：：5000元元/平平方方米米联排排：：7000元元/平平方方米米5、、客客户户定定位位1））来来源源定定位位2））年年龄龄段段定定位位购买买此此类类房房型型的的消消费费者者的的年年龄龄阶阶段段主要要在25——45岁岁之之间间。

产产品品总总结结：：1、、生生活活方方式式、、家家庭庭结结构构的的变变化化使使目目标标消消费费群群体体对对独立立生生活活空空间间，，但但又又需需相相互互照照顾顾的渴渴望望越越来来越越强强烈烈。。2、、购购买买力力决决定定消消费费群群体体的的差差异异，，社会会中中坚坚力力量量的的消消费费群群体体将将是是本本市市场场主主力力购购房房群群体体。。3、、购购买买的的市市场场阻阻力力在在于于高高价价位位区区间间的的产产品品，挖挖掘掘这这部部分分高高价价客客户户的的潜潜在在需需求求，，掌掌握握推推广广节节奏奏与与产产品品的的相相互互支支撑撑，，是获胜胜的最最终关关键。。第三部部分营营销销篇篇一、项项目总总体定定位区域板板块的的第一一品牌牌全国第第一个个纯粹粹欧洲洲空降降上海海上海市市众望望所归归的高高尚人人文社社区二、项项目理理念设设计品牌人群社区形象与文化物业管理与服务居住及配套设施满足对身份地位、自豪感的需要满足邻里交往、归属感和阶层感的需求

满足对品味、格调、时尚的需求

满足对安全、健康、舒适的需求

满足对居住、运动、娱乐的需求

三、总总体开开发理理念“以人为为本，善待生生命，打造经经典，相约成成功”四、品品牌塑塑造点点的关关键大华••颐颐和和华城城品牌塑塑造的的关键键点•对开开发理理念的的阐述述（以人人为本本,善善待生生命,打造造经典典,相相约成成功））•对居居住理理念的的阐述述（与大大自然然共舞舞,笑笑脸盛盛开的的家园园,没没有陌陌生人人的社社区））六、案案名及及主题题

主推推案名名大华··颐和和华城城感性主主题——欧洲的的“颐颐和园园”理性主主题——大华新新中产产阶级级49万m2高尚成成熟社社区

参考考案名名風和和日日麗麗大华华欧欧城城美丽丽365七、阶阶段性性推广广策略略广告准准备阶阶段（（预热热期））时间：：开盘前前2个月月，2003年年6、、7月月广告策策略：：以电视视广告告、软软性新新闻为为主，，硬广广告为为辅内容：：1、爱爱家的的人们们，你你住得得好吗吗？2、聆聆听““恐龙龙”的的脚步步声3、非非常时时刻，，非常常等待待4、全全城翘翘首以以待！！目标：：争取首首期推推出单单位内内部认认购全全部预预订一一空广告入入市阶阶段（（开盘盘期））时间：：2003年年8月月份广告策策略：：以密集集的广广告对对市场场进行行轰炸炸。内容：：1、心心动的的社区区，动动心的的价格格2、纯纯粹欧欧洲空空降上上海3、真真诚所所至，，倾情情答谢谢（第第一批批售罄罄，徇徇众要要求加加推第第二批批）目标：：1、项项目横横空出出世，，引爆爆市场场2、迅迅速建建立市市场知知名度度和树树立品品牌3、将将销售售引向向高潮潮广告推推广阶阶段（（强销销和持持销期期）时间：：2003年年9月月～2004年年3月月广告策策略：：以定期期广告告的形形式不不断延延续，，成为为市场场持续续不断断的热热点内容：：以卖点点为诉诉求点点，将将“菜菜”（（卖点点）一一盘盘盘端出出来，，形成成一桌丰盛盛的““宴席席”，，将项项目完完整地地展示示于消消费者者面前前。目标：：1、树树立《《颐和和华城城》““欧洲洲第一一楼””的形形象；；2、树树立《《颐和和华城城》的的项目目品牌牌3、达达至最最大限限度的的销售售率，，争取取清盘盘。广告巩巩固阶阶段（（扫尾尾期））时间：：2004年年4～～6月月广告策策略：：以集中中的硬硬广告告，结结合项项目封封顶配配合公公关活活动。。内容：：1、提提前封封顶，，承诺诺是金金2、最最后单单位，，绝版版机会会目标：：将尾货货全部部消化化掉，，实现现一期期100%销售售九、一一期广广告费费用及及资金金回笼笼计划划一览览表十、后后记1、颐颐和华华城———欧欧洲的的“颐颐和园园”（（“销销售力力”强强劲有有力）纯粹欧欧洲、、空降降上海海！必必掀起起巨大大冲动动波，，其““家住住颐和和园””之口口号将将成为为时尚尚而广广为流流传；；2、颐颐和华华城———欧欧洲的的“颐颐和园园”（（““识别别性””特色色鲜明明）特色鲜鲜明、、记忆忆点突突出，，凭借借概念念的唯唯一性性和排排他性性迅速速脱颖颖而出出，继继而超超越大大华、、狂舞舞上海海！3、颐颐和华华城———欧欧洲的的“颐颐和园园”（（““壁立立千仞仞”式式主题题）欧洲各各国轮轮回演演绎，，一一一挖掘掘足够够全程程使用用，层层层深深入，，后劲劲十足足；4、颐颐和华华城———欧欧洲的的“颐颐和园园”（（“中中西合合璧””之典典范）给人类类社会会留下下一座座经典典社区区、给给开发发商带带来空空前长长期回回报、、同时时给中中国地地产营营销史史铸上上一缕缕重重重的印印记———成成为后后人津津津乐乐道的的行销销案例例之传传奇！！汇报报结结束束谢谢谢！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。02:42:1602:42:1602:421/5/20232:42:16AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2302:42:1602:42Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。02:42:1602:42:1602:42Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2302:42:1602:42:16January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20232:42:16上午02:42:161月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:42上上午午1月-2302:42January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/52:42:1602:42:1605January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2:42:16上午午2:42上午午02:42:161月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。02:42:1602:42:1602:421/5/20232:42:16AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。1月-2302:42:1602:42Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。02:42:1602:42:1602:42Thursday,January5,202313、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2302:42:1602:42:16January5,202314、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。05一一月月20232:42:16上上午02:42:161月-2315、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。一月232:42上午午1月-2302:42January5,202316、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2023/1/52:42:1602:42:1605January202317、空山新雨后后，天气晚来