“蜀郡·锦绣城”项目营销策划方案演示稿

全程营销策划方案蜀郡·锦绣城（暂定名）

客户：成都兴西华建设管理有限公司公司：北京日新伟业（成都）房地产营销机构四川日新伟业房地产经纪有限公司四川日新伟业广告有限公司时间：2005年11月9日保留所有版权AllRightsReserved.内部资料敬请保密（草案）本案重点：产品调整建议推广及销售策略前言本案撰写假定基础：全部预售手续在2005年底前取得；全部工程建设在2006年底前完成。本案重点：根据目前产品定位状况提供修改建议，请开发商在条件许可范围内尽量考虑并加快调整；按照总体进度预排推广与销售的周期、目标、策略、主要内容。第一部分调研定位篇1、住宅市场概况今年1～7月份，成都商品房交易均价为4060元/m2，与去年同期相比上涨11.08％。其中，商品住宅均价为3677元/m2，比去年同期上涨16.95％。从单月价格变化看，新政实施后，成都商品住宅价格同比增幅开始逐月下滑，从5月的21.93%下降到6月、7月的15%左右。一、宏观环境分析6-7月住房价格环比还略有下降，7月商品住宅价格基本上回归到今年一季度的水平（今年一季度的住宅新盘的销售为3690元/m2）。消费者方面，消费心态更趋理性、务实。2、市场走势分析目前，成都住宅市场最热点区域为2-3环，统计资料表明，目前2-3环的供应量占到了整个市场的约70%，而3环外的商品房供应量也接近20%。价格方面，应该说，成都目前的房价已经偏高，伴随着市场供求关系的变化，开发商定价也将更加谨慎。预计在供给关系（成都住宅市场“供过于求”的局面在短期内不会改变）、开发商资金压力（银行紧缩银根）、消费者继续观望的三方影响下，成都商品住宅价格难有较大上浮的机会。

因此，为应对市场近年内的未知风险，我们认为:本项目前期入市价格应慎重。1、、项项目目位位置置二、、项项目目地地块块分分析析2、、项项目目现现状状（1））四四至至范范围围项目目西西临临双双星星大大道道，，北北接接培培风风小小区区（（安安置置房房）），，南南临临规规划划中中60亩亩市市政政公公园园。。（2））项项目目现现状状项目目二二期期3栋栋接接近近封封顶顶，，一一期期地地基基施施工工中中，，施施工工现现场场比比较较混混乱乱；；外墙广告档次次不高，已经经显得破损，，影响项目整整体形象。3、项目周边边1000米米范围内社区区配套（1）交通状状况公交路线：90路406路406区间交通方式：公公交、自驾车车达到项目的路路线：草金路-双星星大道左拐，，光华大道-双双星大道右拐拐，武侯大道-双双星大道。（2）其他配配套：教育：成都九九中四川广播播电视大学西西校区。医疗：规划中中30亩的大大型医院。购物：规划中中农贸市场，，双星总公司司、机投农贸贸大市场等。。公园：永康森林公园园4、项目周边边环境生活氛围：不不强治安情况：比比较差空气状况：一一般噪声情况：噪噪声较大企业：数个工工业机械厂景观：规划划中60亩体体育公园规划：体育公公园；30亩大型医医院；武侯区政府新新行政中心。。5、项目经济济技术指标（（来自项目现现场销售资料料）（1）总净用用地70267.16m2（2）总建筑筑面积226830m2其中：地上建筑面积积：193475m2居住建筑面积积：165938m2商业建筑面积积：19322m2其他建筑面积积：6969m2（架空层3946m2）地下建筑面积积：33355m2居住户数：1789户容积率：：2.7（底底层架空不计计）建筑基底面积积：21079m2建筑密度：29.9%绿地率：：30%机动车位：1075辆其中：地地上184辆；地地下891辆辆非机动车位：：3837个其中：地地上停停车位：957个地下停车位：：2880个个区域产品综述述代表楼盘：星语双城、华华都新公馆等等产品形式：小高层电梯公公寓为主销售均价：电电梯公公寓约2700元/m2多层住宅约3200元/m2左右三、区域内供供应产品特征征区域内竞争楼楼盘状况代表楼盘：星语双城、华华都星公馆星语双城：距距离项目约500米总占地34.7亩，总建建筑面积69000m2。总共580户户，共分两期期开发；第一期两栋11层电梯公公寓，总共233户；面积从50-150不等等，其中90m2以下的小户型型72户；一期目前销售售价格2700元/m2，销售情况一一般；二期将于明年年初上市。华都·星公馆馆：占地面积90亩，总建筑筑面积约13万平方米。。华都·星公馆馆2期多层和和小高层电梯梯公寓组成；；总户数352户；2期户型以80-130m2的舒适实用户户型为市场主主打目前2期接受受咨询，对外外宣传价格为为电梯2700-3000元元/m2，多层3200元/m2。四、SWOT分析劣势：区域认同度不不高；产品品质不高高；周边自然环境境较差；交通条件较差差；治安环境有待待解决；优势：规模较大；配套设施较为为完善。机会：住宅市场向三三环外延伸；；购房者对西部部片区的认同同；区域市场竞争争不太激烈；；西三环内住宅宅价格高于3000元/m2。威胁：宏观政策影响响；卖方市场已经经向买方市场场转化；周边不确定未未知项目对本本项目的冲击击；SWOT分析析结论（1）怎样在在宏观市场、、区域市场竞竞争更加惨烈烈的状况下，，让本项目脱脱颖而出？（2）在区域域环境较差，，区域认同度度不高的情况况下，我们将将采取什么样样的策略来让让消费者选择择本项目？（3）在总体体规划已经定定型，部分产产品已经接近近封顶的前提提下，如何提提升项目的品品质，创造优优美的居家环环境？五、项目价格格研判本项目的市场场价格应为：：2758.5元/m2。主要面向成都都市西部片区区业主，辐射射全市及近郊郊区域，中偏偏低收入阶层层为主，依托托本项目价格格优势和自身身的特色品质质，吸引跨区区域的消费者者。六、目标客户户群定位成都外区域客户、集团购买者增值、保值的投资客邻近片区居民政府公务员、企事业单位一般职员65-75%15-20%5-10%5%客户来源组合年龄结构以25-40岁的人为集中年龄段30-35岁的中年人为主40岁以上的老人为辅置业状态以一次置业为主区域来源以城西客户为主，其它区域为辅职业特征公务员、企事业单位管理人员、科技人员等工作相对稳定的客户为主，以及离退休人员收入状况家庭月收入在4000元/m2左右，较稳定，有一定积蓄客户群基本特特征组合家庭结构欲筑爱巢或已成立家庭，性格较沉稳，开始追求稳定的生活；购买动机用于较长时间的住房过渡；置业增、保值购买方式以银行按揭为主客户爱好处于事业发展阶段，负有家庭责任感，对将来充满信心，注重社区环境、居家舒适性。第二部分产产品调整整建议篇（以下一期代代表A地块，，二期代表B地块，三期期代表C地块块）一、当前产品品定位的缺陷陷1、总平由于地下室较较大，对于表表面景观的营营造有一定影影响，尤其是种种植高大树木木或大面积水水域存在难度度；一期7、9栋栋之间做硬质质绿化（地面面停车场），，破坏整体内部环环境效果，且且对该部分销销售影响较大大；一期自行车道道开口位置不不佳（小区中中央位置），，而且未做包装装处理，破坏坏中央景观带带效果；小区外部商业业街形象一般般，档次不高高；小区内缺乏生生活、健身、、休闲等综合合配套功能；；综合商业楼规规模较尴尬（（标准层1000余平米米），不宜吸吸引大型商家家入驻，提升升整个商业街街热度;综合楼临双星星大道的转角角口拥有最好好的视野位置置和交通位置置，未利用来来增加商业卖卖点和功能；；一期环绕商业业过于紧密，，影响内部小小区的舒适度度和通透性，，二、三期同同样商业体量量偏大；2、建筑外立面用浅色色底调过于朴朴素和沉闷，，吸引力不够够；由于项目体量量较大，楼栋栋数较多，立立面用统一的的装饰框架、、顶部栏杆造造型显得较为为单调；楼顶处理过于于单调、对称称，缺乏层次次感；一期小小区主主入口口设计计过于于对称称，缺缺乏新新意；；二层商商铺采采用骑骑廊式式，以以及过过多的的装饰饰性栅栅板，，对铺铺位的的实际际销售售和经经营并并不利利；说明：：整体建建筑设设计档档次不不够，，过于于追求求视觉觉的平平均，，显得得较单单调和和保守守，很很容易易找到到安置置房的的痕迹迹，要要支撑撑项目目形象象和价价格提提升，，需进进行深深入调调整。。3、户户型户型配配比不不清晰晰，建建筑面面积90m2以上户户型未未确定定；中小面面积户户型（（90m2以下））比较较契合合市场场需求求，但但体量量较大大，需需要增增加部部分中中大面面积进进行丰丰富；；顶楼跃跃层户户型需需要重重新设设计、、明确确；户型面面积分分布未未体现现差异异性和和营销销效果果，如如一期期中心心楼栋栋（4-7栋））应设设计相相对中中大面面积户户型，，以体体现景景观和和位置置优势势，吸吸引不不同目目标市市场；；未采用用“转转角户户型””等特特殊处处理，，增加加卖点点促销销；说明：：本项目目目前前的户户型比比较实实用，，强调调功能能性，，同时时也充充分考考虑了了户户户飘窗窗、大大阳台台，从从销售售前景景而言言，其其性价价比不不错，，市场场接受受度高高。经过分分析，，对现现有户户型不不用过过多调调整。。当前前最重重要的的是根根据户户型配配比的的需要要，适适当减减低小小面积积比例例，增增加部部分中中大面面积。。4、环环境水景是是规模模性社社区不不可缺缺少的的一环环，成成都人人尤其其喜欢欢水景景。目目前项项目的的水景景规划划面积积不够够，设设置较较简单单，吸吸引力力明显显缺乏乏；过多的的地面面停车车、车车道入入口等等破坏坏了内内部环环境的的整体体效果果，降降低均均好性性；缺乏更更有新新意、、体现现景观观档次次的小小品和和雕塑塑等；；几大组组团入入口设设计较较平庸庸；总平（一））充分分利用用架空空层，，解决决总平平规划划的许许多问问题：：因建筑筑基本本为一一层架架空，，而架架空层层又分分为两两种情情况：：二、产产品进进一步步调整整建议议1）小小区中中部景景观、、视野野均较较好的的部分分对该部部分，，在架架空层层加强强绿化化和环环境效效果；；其间可可增设设休闲闲桌椅椅、雕雕塑小小品、、组合合式健健身场场地、、小型型健身身设施施（乒乒乓、、桌球球等））、小小型儿儿童娱娱乐设设施。。2）小小区内内紧靠靠临街街商铺铺的部部分将原设设计在在小区区中部部、对对小区区景观观破坏坏较大大的地地面停停车场场、自自行车车场移移至该该处；；物管用用房、、小区区会所所也可可以在在第二二部分分集中中解决决。（二））商业业部分分的调调整：：当前商商业规规划最最明显显的问问题在在于体体量过过大，，将小小区外外围包裹过过于紧紧密，，缺乏乏内外外通透透的交交流空空间，，对住住宅的的舒适度、、私密密性造造成一一定影影响。。从商商铺铺分分布布来来看看，，大大的的调调整整不不太太现现实实。。考考虑虑局局部部调调整整：：一期期临临北北部部规规划划道道的的建建筑筑过过渡渡口口岸岸可可将将商商业业开开口口，，以以呈呈现现内内部部小小区区；；二、、三三期期相相对对远远端端的的口口岸岸（（东东面面底底商商））前前期期销销售售可可能能较较慢慢，，可可考考虑虑取取掉掉，，调调整整为为底底楼楼住住宅宅加加花花园园，，以以住住宅宅的的快快销销取取代代该该部部分分商商业业的的慢慢销销；；对综合楼楼的处理理：前期定向向招商，，借鉴““置信··逸都城城”的经经验，引引进适合合该楼定定位的经经营业态态，如中中大型餐餐饮、休休闲；外立面风风格调整整，增加加时尚、、清新感感，增大大与外部部交流的的开窗面面积与通通透空间间，整体体造型做做出特点点；临双星大大道转角角处设置置商业广广场，便便于人流流集中、、举行小小型展销销活动，，其与住住宅的分分隔带可可用通透透性景观观围墙隔隔离；（三）一一期小区区大门的的调整建建议：从总平动动线和视视觉效果果分析，，一期小小区大门门适宜开开在综合合楼旁，，正对主主规划大大道，同同时侧有有车行入入口，方方便业主主出入；；小区内内部可以以更加独独立，减减少对中中心位置置的干扰扰，便于于营造景景观。如可调整整，将9栋临综综合楼旁旁取掉一一列住宅宅单元，，改为小小区主大大门入口口,原大大门改为为次入口口。建筑打破偏保保守和过过于对称称的设计计理念，，针对项项目特点点，丰富富建筑表表现内容容和局部部风格的的对比：：立面色彩彩：色彩彩上应更更加丰富富、鲜明明亮丽，，如高低低端以不不同颜色色饰面，，部分楼楼栋的色色彩可以以渐变（（如中央央楼栋与与外围楼楼栋的色色调变化化，或一一、二、、三期整整体立面面色调区区别），，避免千千楼一面面。立面造型型：体现现丰富性性，不全全采用装装饰外框框。局部部调整阳阳台大小小或飘窗窗位置，，以体现现上下变变化。10-11层以以跃层为为主，将将11层层楼顶进进行分隔隔，提供供跃层住住户使用用权；将将主卧室室等上层层空间与与外部楼楼顶花园园进行组组合，做做出楼顶顶退台或或不同大大小花园园；另外外可考虑虑局部栏栏杆，加加上局部部造型，，丰富天天际线视视觉效果果。小区主入入口（尤尤其是1期入口口）可考考虑较为为恢弘的的大门，，设中心心景观雕雕塑。1期的二二层商铺铺取消骑骑廊，不不设外部部过道，，以提高高销售力力；为防防止取消消走廊档档次感的的降低，，重新考考虑整体体风格和和材质的的包装（（包括广广告位的的预留））。商铺与车车道之间间以广场场砖做行行道地面面，重视视风格与与色调，，在行道道中央等等距设树树阵、花花池，增增添优雅雅氛围，，提升商商业街整整体形象象。户型户型配比比建议A、周边边项目户户型配比比分析（1）置置信·丽丽都玉园园户型配配比：该项目户户型定位位于舒适居家型型，120m2以上面积段段的户型型是绝对对主流，宽宽阔而实实用。丽都玉园合计：288套户型段（m2）套数（套）百分比（%）115-1183612.50%123-12910837.50%132-13913245.83%149124.17%（2）星星语双城城户型配配比：该项目户户型配比比以紧凑凑型的中中小户型型为主，，主流面面积段定定位于81-110m2，面积虽虽小但是是紧凑而而实用。。星语双城合计：387套跃层(30套)占8%面积段（m2）套数（套）百分比（%）93.0320.52%120.51123.10%147-154164.13%平层(357套)占92%54-637318.86%74-78184.65%81-8610426.87%109-11014336.95%116-118194.91%（3）华华都·星星公馆户户型配比比：该项目的的户型配配比跟星星语双城城类似，，但面积积较星语语双城稍稍大，特特别是跃跃层户型型面积明明显偏大大。华都星公馆合计：304套跃层(49套)占16.12%面积段（m2）套数（套）百分比（%）120-15082.63%151-180247.89%181以上175.59%平层(255套)占83.88%78-89.993912.83%98-1006220.39%101-119.76421.05%122-1299029.61%（4）三三个项目目户型配配比综合合分析面积段（m2）套数（套）所占百分比（%）54-80919.30%81-10020721.14%101-12026226.76%120-14034234.93%140-180606.13%181以上171.74%合计：979套B、初步步户型配配比建议议如上表，，经过对对三个项项目户型型配比的综合，，81-140m2是该区域域户型供应的绝绝对主力力，但是是该区域域120-140m2的户型数数量相对对比较少少，户型供应应量不到到总数的的2%，，故结合当前市市场因素素及区域域户型面面积配比，建议议“龙门门苑”项项目户型型面积配配比如右图图：面积段（m2）所占百分比（%）60-8025%80-10035%100-120（较）25%120-140（套四）12%140-160（顶跃或部分）3%可见，需需增加的的100-140m2户数占总总户数的的37%。考虑本项项目具体体情况，，为保证证销售速速度，在在参考市市场配比比基础上上，暂定定将调整整对象定定为1期期中心住住宅：4、5、、6、7栋，共共440户，占占当前规规划总户户数的24.6%，将将其调整整为100-140m2中大面积积。二、三期期由于相相对具有有销售弱弱势，户户型仍以以中小面面积为主主，保证证销售进进度。调整思路路：项目只能能在当前前一梯四四户基础础上进行行局部调调整，满满足户型型配比需需要：手段一：：按照当当前标准准层的设设置，部部分一梯梯四户可可调整为为一梯三三户：户型A户型A户型B户型B公用区间（电梯、楼道等）手段二：：采取内内跃式户户型，将将中心小小户变为为跃层式式中大户户型参考项目目：置信信丽都花花园C区区、万科科城市花花园部分分户型如图：则则3-5F三套套平层户户型就变变成了两两套内跃跃式户型型3F下4F下

上5F上对“转角角户型””的特殊殊处理：：增强该该部分户户型的卖卖象，调调整平面面布局、、开窗效效果、转转角飘窗窗或弧形形阳台等等，促进进销售；；环境对小区架架空层功功能进行行调整后后，将原原有的地地面停车车等安排排到隐性性区域，，因此环环境调整整的重点点成为提提高当前前整体设设计档次次。本项目实实行组团团围合，，适合分分组团体体现环境境特色；；同时应应加大水水景比例例，对成成都人而而言，水水景的好好坏及多多少往往往代表价价格的高高低。环环境调整整建议如如下：四大景观组团团的考虑：一期由于规模模较大，可设设置两大主题题景观：景观一：6、、7、9栋和和综合楼的中中心地带。这这里设立主题性景观既既能在商业和和小区内部间间形成过渡带带，也可减弱停车场场出口的影响响。该处可考虑景景观性广场：：用树池、花花池形式结合合跌水处理，使之具具有动感，给给外部以良好好的感觉，建建议命名：美树叠瀑瀑。景观二：4、、5、6、7栋之间的小小区中心位置置。设立中心心水景（小湖湖泊或瀑布）），然后向东东西轴线延伸伸部分水流，，沿途以植物物搭配，两边边一处设桥，，一处搭亭。。该区域尽量量以纯景观体体现安静、优优雅的氛围，，建议命名：：时光流泉。。其它区域：一一期的其它区区域以灌木丛丛、花丛搭配配成景，注重重连贯，底楼楼沿线可营造造缓坡，形成成起伏绿化，，增加层次感感；小区主入入口、临双星星大道南北角角可考虑少量量高大树木（（如银杏等））增加气势。。景观三：二期同样以架架空层解决地地面停车，中中部建议设计计互动性景观观：一处动感感雕塑，配以以健身步道、、休闲广场，，栽种较多鲜鲜花，建议命命名：闲庭卧卧花；临水渠构建景景观隔离带：：以树阵加步步道，既增添添氛围，同时时增加安全性性，避免老人人儿童意外。。景观四：C地块规模较较小，中庭建建议设立一处处小桥流水，，栽种丰富植植被、碎石小小径加人工小小品组合，体体现优美、宁宁静，建议命命名：廊桥秋秋雾，临水渠渠同样设树阵阵景观带。原方案一期内内的主步行道道过于狭长，，行走距离较较远，建议配配合景观的调调整进行重新新设计，如设设立南北向的的步行轴线，，方便各组团团与景观的衔衔接。小区内暂不设设置大型露天天运动设施，，如游泳池、、网球场等，，主要是考虑虑本项目目标标市场相对定定位不高，中中老年偏多，，对自然环境境、小型健身身需求更多，，项目紧邻的的体育公园也也是很好的补补充。效果营销A）沙盘和模模型按照原方案的的总平和沙盘盘效果，可以以明显看出环环境和建筑设计的缺缺点：粗糙、、缺乏特色，，层次感和品品质感较低，会大大大降低购买欲欲望。产品调整后重重要的表现形形式也是对沙沙盘、户型模模型、效果图等的重重新设计，尤尤其是将建筑筑外立面、环环境景观的体现传递递到位，支撑撑其预期价位位。B）效果图调整后建议制制作效果图如如下：总平图、鸟瞰瞰图、大门入入口透视、四四大景观组团团透视、局部小景景透视、侧立立面透视（含含商业部分建建筑效果）、综合楼楼透视。第三部分推推广及销销售篇一、三大机会会区域前景交通在改善品质在提升升值潜力显现规模优势60亩体育公园生活配套：农贸市场项目优势大市场价格上升空间不大新开发区域：区域价值上升空间较大道路改善：区位价值上升空间较大价格空间三条规划道路路体育公园农贸市场重要机会点二、四大市场场风险来自房产大市市场的风险来自周边发展展进程的影响响来自竞争对手手的压力来自市场接受受度的风险三、卖点确立立优：规模与体量较较大均好性突出价格适中有一定品质感感户型设计实用用、功能性强强体育公园、农农贸市场、规规划道路等配配套有吸引力力劣：整体定位档次次不够产品缺乏特色色区域周边环境境形象较差，，治安条件差差生活配套缺乏乏前景规划不够够，需要信心心支撑相对销售体量量，直接市场场群体消化能能力有限主要卖点排序序四、推广形象象目标定位两大目标住宅形象：城西三环外、、双星大道沿沿线住宅改造造换代的标志志性产品、经经典作品，集集经济性、时时尚度、美感感于一体，同同时具有较高高升值前景的的现代景观性性居住社区。。商业形象：新生活区第一一代时尚、复复合型、具有有较高升值潜潜力的规模商商业街区。蜀郡·锦锦绣城城案名提示未来·国国际城城西城佳域域主营销语开创城西新人人居典范城西全配套景景观城纯小高层·全全景观·未来来社区分诉求点城西·新三环·未来之家总述交通大道旁的便利社区交通与60亩体育公园为邻的养生之地配套新区新生代高性价比生活社区发展四新级未来社区（新区域、新环境、新生活、新发展）概念城西蓝筹股，城市新天地。升值潜力五、推广周期期说明形象塑造阶段段（2005.11－2006.4）阶段推广目标标：实现项目认知知度。主要推广形式式：现场及周边外外部包装、售售楼处内部包包装、样板区区展示、户外外广告、前期期报纸广告、、电视广告。。形象提升阶段段（2006.4－2006.6））阶段推广目标标：短期内实现知知名度全面覆覆盖，促进强强销。主要推广形式式：所有广告形式式全面投放、、营销活动跟跟进。产品诉求阶段段（2006.7－2006.11）阶段推广目标标：充分展示产品品内容与内涵涵，促进美誉誉度提高。主要推广形式式：报纸广告、样样板房展示、、行销手段、、渠道拓展等等。品牌演绎阶段段（2006.12－2007.10）阶段推广目标标：通过现房呈现现后的重点宣宣传，促进项项目品牌的真真正建立。主要推广形式式：现场包装及展展示、促销活活动、报纸广广告、电视广广告等。本项目预计销销售总收入：：165938m2××2750元元/m2＋＋19322m2×5000元/m2＝55293.95万元。其中住宅部分分销售收入：：45632.95万元商业部分分销售收入：：9661万元本方案主要以以住宅部分为为营销主体进进行预测，商商业部分详细细推广另案专专述。预计本项目的的销售周期为为1年零6个月月，加上准备阶阶段，项目运运作总周期为为2年。总体说明阶段推广第一阶段准准备期时间：2005年11月月－2006年1月底目的：◆建立立本项目售卖卖现场形象。。◆完成销售物物料准备。◆完成销售队队伍组建及培培训。◆确定营销策策划方案。◆为后续销售售工作全面展展开做好基础础铺垫工作。。手段：◆通过过对售卖现场场的重新包装装建立本项目目的现场形象象。内容：A、完成项目目VI视觉识识别系统设计计及应用。B、完成售楼楼部重新包装装。C、完成景观观样板示范区区建设。D、完成前期期销售物料的的准备工作。。E、完成现场场售楼部道路路导识系统。。F、完成平面面广告准备。。G、完成户外外广告牌发布布。H、完成CS体系建立（（营销体系））。现场打包图示第二阶段预预热期时间：2006年2月－－2006年年4月中旬目的：◆营销销目的是：A、通过现场场咨询、接受受客户预订和和排号。B、通过咨询询进行价格摸摸底，获得价价格调整依据据。本阶段客户积积蓄目标要求求至少达到600户左右右，以保证开开盘要求。◆广告目的是是：通过系列列形象广告，，迅速建立品品牌形象，打打开知名度。。通过现场展示示，吸引来访访客户，全力力消化客户资资源。手段：◆通过过现场包装及及样板示范展展示项目形象象体现品质感感，加深客户户印象。◆通过强势的的立体整合营营销传播，迅迅速建立本项项目的品牌形形象。◆对目标消费费群体传递本本项目的各项项楼盘信息。。内容：A、进一步完完善CS体系系（营销体系系）B、广告推广广执行C、广告效果果实时评估及及策略修正第三阶段强强销期时间：2006年4月中中旬－2006年6月底底目的：◆本本阶段的销售售目标是全力力与预定客户户签定合同，，消化已有客客户群。◆通过系列列广告活动，，进一步积蓄蓄客户。◆本阶段销销售目标：完完成住宅总量量30%（其其中开盘一周周内完成15%）。◆本阶段实现现销售回款：：45632.95万元元×30%＝＝13689.89万元元手段：◆在在强大的媒体体配合下，完完成客户由意意向向肯定的的转变。◆进行第一一次价格调整整，刺激意向向客户下单。。内容：A、广告推广广执行B、广告效果果实时评估及及策略修正第四阶段持持续期时间：2006年7月－－2006年年11月（竣竣工）目的：◆营营销目的：1、进一步消消化意向客户户。2、新客客户群体开发发。◆本阶段销销售目标：完完成住宅总量量30%（销销售总进度60%）。◆本阶段实实现销售回款款：45632.95万万元×30%＝13689.89万万元◆广告目的的：维持一定定的媒体曝光光率，保持相相应的公众关关注度。手段：◆通通过媒体进行行进一步广告告推广和项目目信息传达，，形成一定美美誉度。◆结合巡展等等形式的SP活动，拓宽宽市场面。◆利用项目竣竣工或交房（（预计2006年9月左左右），进行行集中炒作。。内容：A、广告推广广执行B、广告效果果实时评估及及策略修正C、SP活动动策划、执行行第五阶段清清尾期（现房房阶段）时间：2006年12月月－2007年10月目的：◆营营销目的：清清理尾盘，全全力实现项目目的全盘销售售。◆本阶段销销售目标：完完成总量35%（销售总总进度达到95%）。◆本阶段实实现销售回款款：45632.95万万元×35%＝15971.53万万元。◆广告目的的：以SP促促销活动为主主，围绕清尾尾目标展开推推广。手段：◆制制定切实有效效的SP促销销活动计划，，以期实现短短时间清尾。。◆围绕促销销活动进行一一系列广告推推广，形成宣宣传态势。◆形象次之之，集中解决决清尾难点问问题。内容：A、广告推广广执行B、广告效果果实时评估及及策略修正C、SP促销销活动策划、、执行项目完成时间项目完成时间设计修改定稿2005年11月VI部分2005年12月售楼部包装售楼部重新包装2006年1月底增加单体模型2006年1月底室内挂件2006年1月底室内展板2006年1月底沙盘2006年1月底现场包装工地打围2006年1月户外挂旗2006年1月底示道旗2006年1月底路名牌2006年1月底户外大型指路牌2006年1月底示范景观区2006年1月中工地现场看板2006年1月底样板间2006年6月销售物料楼书2006年1月底VI应用2006年1月底DM单2006年1月底户型册2006年1月底POP2006年1月底销售组织销售队伍组建2005年12月人员进场2006年2月初销售人员培训2006年1月开盘2006年4月广告推广媒体计划2005年12月杂志2006年4月市区大型广告牌2006年1月底电台2006年4月报纸2006年1月车身2006年4月电视2006年3月公交站台2006年4月活动开盘活动2006年4月促销活动待定◎说明以2006年年春交会（4月前后）为为假想开盘日日进行广告推推广阶段演示示。以2006年年农历春节前前后（A、商商品房预售证证办理进度；；B、2006年2月））作为时间分分水岭进行阶阶段划分。2006年2月前，售楼楼现场重新包包装工作应全全部完成，春春节前售楼人人员进驻现场场接受咨询。。所有准备工作作就绪时间应应与售楼现场场包装同时完完成。2005年底底前营销策划划方案全部确确定，媒体计计划及主要媒媒体排期完成成。报纸广告先行行，设计在现现场开始接受受咨询前完成成一个系列（（暂定6篇））。电视、户外等等广告在开盘盘前1月左右右时间全面铺铺开。SP活动方案案另案专述。。本项目销售进进度安排暂遵遵循95%的的总销售目标标。按本方案销售售进度，在总总销售期（一一年六个月内内），平均每每天完成销售售3.2套。。售楼部售楼部重新包装20增加单体模型1.5室内挂件0.4室内展板0.3沙盘3.5现场包装工地打围3户外挂旗2示道旗6示范景观区10户外大型指路牌10样板间60工地现场看板5销售物料楼书（住宅及商业）6VI应用5DM单2户型册1POP0.3广告推广市区大型广告牌70电台3报纸180车身25杂志5公交站台20电视50网站3活动开盘活动10促销活动20不可预见费用28合计550◎说明全盘销售周期期为1.5年年（从开盘之之日起），准准备期半年，，项目运作总总时间为2年年。与顺驰合作费费用暂未列入入总体费用，，暂归不可预预见费用作统统计。广告推广费用用按总销售额额的1%进行行预估。商业部分◎说明商业部分前期期不作单独推推广，仅接受受咨询。根据住宅销售售情况及项目目工程进度，，商业部分暂暂定2006年9月推出出（即住宅竣竣工前1－2个月）。商业部分独立立推出，独立立案名，独立立推广安排。。A、前期应应低价进入入，以确保保开盘成功功为前提。。B、为前期期销售造势势，为后期期价格提升升提供基础础和操作空空间。C、对市场场进行试探探，探知市市场对价格格的敏感度度和接受度度。建议本案的的入市均价价为全盘均均价的3%——2650元/m2。六、价格策策略低价入市原原则（注：开盘盘强销阶段段的均价为为全盘均价价，即入市市价格与全全盘均价之之间有3%的涨幅空空间）。同时配合营营销需要，，在开盘时时营造低价价概念（如如2488元/m2）。A、本案案全盘暂定定进行四次次定价。B、第一一次为客户户积累期价价格（开盘盘价）。C、第二二次为开盘盘之后一个个月内。强强销期价格格为认购期期价格上涨涨3%，此次价格是是本案的第第一次涨价价。D、第三次次将二次推推出批次单单位涨幅再再到3%，，比最初面面市价涨高高160元元/m2左右。即项目最高高均价可达达到2850元/m2，最终保证证全盘总均均价2750元/m2。E、第四次次将第三批批推出单位位再进行适适当提价，，具体幅度度根据前期期销售情况况确定，如市场场情况较好好，争取项项目实际销销售均价再再提升；如如效果不佳佳，可平价价推出。阶梯式定价价全盘价格走走势认购期（入市）强销期（开盘）持续期尾盘期涨幅3%涨幅3%降幅3%全案均价2750元/m2损益平衡线线价格本项目定价价应遵循差差异化定价价原则。按照单位在在小区内所所处的不同同位置、楼楼层、朝向向、户型、、景观效果果等综合因因素进行打打分、加权权、微调，，确定每套套单位最终终价格。按照本项目目均好性的的特点和自自身因素考考虑，其单单价最高差差异不超过过800元元/m2，单个因素素单价差异异不超过400元/m2。细部定价原原则第四部分形形象象展示篇9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。02:36:4202:36:4202:361/5/20232:36:42AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2302:36:4202:36Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。02:36:4202:36:4202:36Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2302:36:4202:36:42Januar