XXXX年合肥观澜华庭群商招商定位方案初稿

观澜华庭群商招商定位方案（初稿）确认：合肥光明置业有限公司提报：合肥全智地产营销策划有限公司

合肥全智地产营销策划有限公司前言

首先感谢光明置业领导给我司这个机会，来一起参与观澜华庭商业项目的运作，我司会认真负责的从市场、环境、专业等角度出发，结合项目本身的特点，给出我司运作的建议，望贵司领导给予批评和指正。观澜华庭项目是有合肥光明置业有限公司投资建设的项目，其物业主要有住宅和底商，项目位于合肥南紫云路与清潭路交叉口，背靠经济技术开发区；东依现代化滨湖新城，紧密连接未来省会政务文化区，省级金融服务平台中心，整个项目交付预计2014年交付，一期共8幢约1300户预计2013年12月交房使用。

合肥全智地产营销策划有限公司一、项目状况

二、定位规划

三、招商策略

四、招商执行

五、经营管理纲要

合肥全智地产营销策划有限公司项目所处的区域是合肥市重点打造的新城市中心，是省政府鼎力打造的新城区——滨湖区，这里将是合肥未来新形象的集中展示区，未来潜力无限。项目地处紫云路和清潭路交口处东北角，其中紫云路是滨湖的主干道路。

合肥全智地产营销策划有限公司区位项目状况项目属于金源商圈内，其商业有万商百货、永辉超市、金源国际大酒店、9号公馆、车巢汽车城和滨湖世纪城周边底商等，总体量超过30万方。项目周边无正规商业，除了滨湖前城的商业配套和附近的零散商家等基本再无商业。

合肥全智地产营销策划有限公司商业环境项目周边有滨湖前城、江淮六村、前城芒果墅、江淮汽车厂、文华阁、46中学、新年村、合肥学院和回迁住宅等。交通方便，项目紧邻主干道路，其中有18路和26路公交车经过项目旁边。

合肥全智地产营销策划有限公司人气

观澜华庭商业部分所在整个项目的南部和西南部，沿着滨湖的主干道——紫云路，一期建设的正式商业部分，整个商业面积约19000平米；从层数上分：一共有四层，负一层到第三层；从楼栋来分：一栋是一体，从负一层至三层，十七栋和十八栋是一整体，从负一层至三层，其中负一层是连贯一栋、十七栋和十八栋；沿紫云路一栋、十七栋和十八栋三幢住宅1-3层商业共计约10000平方，其中十七栋和十八栋约8000平方；一栋约2000平方；负一层商业共8762平方，其中一栋约4903.2平方；十七栋和十八栋约3858.9平方；项目主打柱距7.8米，层高

合肥全智地产营销策划有限公司物业条件

合肥全智地产营销策划有限公司总结从区位看，虽然处在滨湖区域内，但是不属于滨湖发展的具体方向，滨湖的方向是沿巢湖建立新城。项目属于金源商圈，但离金源MALL有一定的距离，受其商业覆盖面的影响，项目的具体地位难度很大。从商业环境看，周边基本没有什么商业，更不存在商业人流和氛围，商业基本集中于滨湖世纪城，被金源MALL一家垄断。从人气上看，周边虽然有一定的常住和外来人口，但是其总量上很难支撑一个这么大底商商业集中区项目东边小区和人流相对较多，但是因合安高速横跨紫云，受其影响导致人群很难转移到此。从物业自身上看，商业面积的组合相对不合理，负一层所占用的面积较大，而适合经商的地上面积相对较小，其商业体量又很难和金源相抗衡，综上所述：项目周边消费市场不足，商业氛围欠缺，商业体量偏大，物业面积的组合不合理，商家资源不足，在这样一些相当不利的条件下，哪里才是项目定位的方向？我们的出路在哪里？如何来实现成功的招商？。。。。。。。。。。。。。。。。。如何很好的解决以上问题，是本案研究的方向，也就为项目的定位找到了出路！

合肥全智地产营销策划有限公司总结

合肥全智地产营销策划有限公司SWOT分析优势（Strengthens）:1、项目周边没有规模商业。2、交通便利。3、项目自身有住宅物业，提供一定消费群体劣势（Weaknesses）:1、目前区域内欠缺商业氛围。2、区域内无住宅小区，人气不足，缺少随机消费。机会（Opportunities）：1、地方政府的宏观政策扶持。2、滨湖新区的高速发展。3、地区工业化进程的受益者。4、商业投资市场比较活跃。威胁（Threats）:1、商业物业市场供应，将从供小于求向供大于求转变。2、未来区域内竞争激烈。合肥全智智地产营营销策划划有限公公司定位解析析项目定位位必须遵遵循以下下几大原原则：因地制宜宜（从四方方面进行行考虑，，第一从从消费市市场，第第二从商商家资源源市场，，第三从从竞争市市场，第第四从政政府未来来规划））适度超前前（从以下下几方面面进行考考虑，第第一消费费市场需需要适度度引导，，第二商商业形象象需要适适度提升升，第三三经营特特色需要要适度创创新，第第三考虑虑市场未未来发展展趋势））全面竞争争（由于项项目体量量原因，，需要建建立商业业品牌形形象与影影响，以以及考虑虑项目后后期长期期、持续续、稳定定经营的的需要，，所以项项目必须须引进主主力业态态，利用用主力业业态对其其他零散散商业业业态的带带动与影影响提升升项目的的商业集集群效应应，参与与金源商商业全面面竞争））科学规划划（必须分分析项目目物业的的优势与与劣势，，将优质质物业部部分规划划为形象象最好、、利润最最高的商商业业态态与业种种，将非非优质物物业部分分规划为为大众性性消费、、目的性性消费或或特色消消费，以以提高该该部分物物业人气气与商业业价值））定位规划划合肥全智智地产营营销策划划有限公公司定位解析析项目定位位必须遵遵循以下下几大原原则：价格合理理（不管怎怎样规划划，项目目始终都都脱离不不了现有有周边大大众流行行性消费费需求，，所以在在品牌选选择及价价格定位位方面必必须慎重重，主要要以大众众流行品品牌或成成长性品品牌为主主，价格格以满足足80%以上主流流消费市市场的消消费需求求）资源充足足（必须考考虑合肥肥和滨湖湖市场最最大量的的商家资资源市场场，必须须考虑该该部分商商家所能能接受的的合作方方式与合合作条件件，只有有商家资资源丰富富且愿意意进驻，，项目招招商才可可能取得得成功，，经营才才可能取取得成功功）形象高端端（大众流流行MALL并非就做做不出时时尚商业业的形象象与特色色，反之之则更应应注重对对项目品品牌形象象的投入入与维护护，项目目形象包包括商品品形象、、价格形形象、服服务形象象、外观观形象））理念领先先（必须利利用国内内知名主主力商家家的品牌牌形象及及经营理理念提升升项目的的经营理理念，提提升商家家及消费费市场对对项目的的认同与与接受，，形成忠忠诚度））合肥全智智地产营营销策划划有限公公司总体定位位根据上述述思路，，现对项项目整体体进行一一下定位位：项目案名名：观澜购购物天地地（GLshoppingmall)总体定位位：观世澜城摩行天下规划定位位：大众流行行时尚百百货+连锁品牌牌超市+休闲娱乐乐+餐饮商务务为一体体；合肥全智智地产营营销策划划有限公公司总体定位位经营定位位：以“日常常便利性性、大众众流行性性消费””为主，，以“流流行时尚尚类、时时尚前沿沿类”消消费为辅辅；市场定位位：超市部分分满足项项目周边边3公里全客客层消费费需求；；百货部部分满足足滨湖18-40周岁“一一站式大大众流行行性”消消费需求求；形象定位：观澜购物天天地——滨湖城市商业业新型综合体！推广定位：一个Mall万千感受价格定位：50-300元/件单品管理定位：统一规划、统统一招商、统统一管理、统统一推广、统统一形象、统统一服务合肥全智地产产营销策划有有限公司业态规划楼层规划区域规划主题规划业态规划品牌面积整-1F整层连锁超市食品/居家用品/生鲜/蔬菜/水果/日用百货苏果/华联/合家福等5000二栋连体1F整层百货服装/鞋帽/书籍/数码/饰品小吃摩登百货/太阳城/尚街等26002F整层百货服装/鞋帽/书籍/数码/饰品小吃摩登百货/太阳城/尚街等26003F整层休闲/娱乐商务会所/咖啡/简餐/主题餐饮等E家/格林/上岛等2600单栋1F整层生活配套美发/小吃/洗车等————6602F整层生活配套网吧/宾馆/咖啡茶楼等————6603F整层生活配套宾馆/咖啡茶楼等————660合肥全智地产产营销策划有有限公司招商原则二个重点：重点引进合肥本土具有有较强经营实实力、成熟经经营理念、良良好市场经营营前景、创新新经营特色、、高成长性、、高知名度、、质优价廉的的百货类商业业品牌；重点引进著名商家、著著名企业、著著名品牌；四个优先：主力项目优先先：对符合本项目目总体商业规规划与经营定定位，且经营营面积在100平米以上的主主力商家实行行优先签约；；著名品牌优先先：对国际、国内内著名品牌商商家实行优先先签约；独家经营优先先：在本区域市市场内独家经经营之优势品品牌优先签约约；特色项目优先先：有显著经营特特色之独特品品牌优先签约约；观澜购物天地地招商实行““两个重点、、四个优先””的总招商原原则具体为：：合肥全智地产产营销策划有有限公司招商对象所有符合商场场规划与定位位的各类品牌牌生产商、代代理商、经销销商、分销商商、加盟商、、厂家驻合肥肥办事处等；；所有合肥及周周边地区之国国内百货品牌牌生产商、代代理商、经销销商、分销商商、加盟商；；热忱欢迎合肥肥本土具有较较高知名度、、美誉度、诚诚信度、市场场经营状况良良好、有较强强经营实力、、良好企业经经营理念之百百货类品牌生生产商、代理理商、经销商商、分销商、、加盟商积极极商洽进驻！！合肥全智地产产营销策划有有限公司服务对象本土市场：滨湖城区常常住人口（城城市居民、城城市工薪阶层层、时尚一族族、工业园区区职工、公务务员、大学城城教职人员、、外来投资者者、经商者、、私营业主））；合肥全智地产产营销策划有有限公司招商范围百货类：香水、化妆品品、黄金珠宝宝、名表眼镜镜、皮鞋皮具具、箱包、品品牌男装、时时尚女装、女女性饰品、内内衣、运动休休闲、牛仔装装、居家饰品品、玩具礼品品、文体用品品；生活类：咖啡西餐、糕糕点甜品、IT数码、连锁通通讯、连锁药药房、美容美美发、鲜花礼礼品、移动/联通、银行邮邮政等；主力商家类：：超市、百货、、餐饮、娱乐乐、休闲、IT数码、家电等等合肥全智地产产营销策划有有限公司招商策略1、主力商户招招商在进行招商时时，应对主力力商户、半主主力商户采取取优先招商的的策略。一方方面，主力商商户、半主力力商店的招商商谈判通常需需要一个较长长的时间，需需要应付繁琐琐的拉锯式谈谈判。另一方方面，不同的的主力商户、、半主力商店店对商店的建建筑规模、建建筑结构会有有不同的要求求，提前招商商确定主力商商户、半主力力商店，有利利于项目的施施工建设，避避免建筑物以以后的翻修改改动，节省建建设成本。因因此，对项目目的主力商户户、半主力商商店应优先招招商，并在项项目施工建设设期间，就开开展对主力商商户、半主力力商户的招商商活动。合肥全智地产产营销策划有有限公司招商策略2、品牌商户带带动招商大型知名品牌牌的主力商户户可以为项目目带来大量的的商业人流，，创造良好的的商业氛围，，从而增强其其他商业经营营的信心，促促进项目的招招商；而每个个行业的龙头头商家、品牌牌商家都是行行业内经营的的典范和楷模模，他们的行行为活动对行行业内其他商商家的经营会会产生较大的的影响，对行行业内其他商商家具有重要要的带动效应应。本案可以通过过采取各种优优惠措施，重重点引入知名名的主力商户户、行业的品品牌商户进场场经营，以带带动促进对其其他商户的招招商。在项目目的招商广告告宣传活动中中，可以将引引入的品牌商商家作为一个个重要的卖点点信息，传达达给其他的目目标商户，以以刺激其他目目标商户的经经营需求，促促进项目的招招商。合肥全智地产产营销策划有有限公司招商策略3、广告招商广告招商是指指充分利用各各种广告宣传传媒体，将本本案的特征、、形象及市场场机会等信息息传达给目标标商家，以促促进项目的招招商。广告招招商可在较大大程度上推动动项目的招商商进程，是获获取目标商家家信息、创造造招商高潮的的重要手段。。在公开招商商时，为了推推动项目的招招商进程，创创造招商的高高潮，也可适适当运用大众众媒体进行广广告招商活动动。招商广告宣传传活动应主要要针对目标商商家来开展。。有些项目在在进行招商广广告宣传活动动时，针对性性不强，盲目目地运用大众众媒体进行广广告宣传活动动，造成广告告资源的大量量浪费，其效效果也不一定定理想。招商商广告的媒介介有大众媒体体、网络、招招商手册、宣宣传单、招商商现场等。在在运用广告手手段进行招商商时，应调查查分析目标商商家的分布特特点、行为习习惯等。具有有针对性地运运用各种媒介介进行广告宣宣传活动，如如果目标商家家的信息比较较明确，则可可尽量少用大大众媒体，而而主要运用网网络、招商手手册、宣传单单等媒介向商商家传达招商商信息；如果果目标商家的的信息不明确确，为了获取取目标商家的的信息，可适适当地运用大大众媒体进行行广告宣传活活动。合肥全智地产产营销策划有有限公司招商策略4、定向招商定向招商是指指招商人员主主动上门与目目标客户联系系，向目标客客户推荐项目目，并说服其其进场经营的的招商方式。。定向招商通通常首先需要要大量搜集商商户的信息资资料，然后选选择确定适应应本案经营需需要的目标商商户，再与之之联系，说服服其进场经营营。项目的主主力商户、重重点商户一般般都需要通过过定向招商的的方式才能将将其引进项目目经营，特别别是主力商户户，可能还需需要一个较为为漫长的招商商谈判过程合肥全智地产产营销策划有有限公司5、发布会招商商招商策略发布会招商是是针对区域、、专业市场招招商常见招商商策略。是指指在某指定区区域特定的业业态，联系经经营者进行招招商信息、政政策的发布会会，推广市场场以达到招商商的目的。合肥全智地产产营销策划有有限公司招商策略6、品牌对接招招商品牌对接招商商，是指利用用上游渠道的的品牌寻找下下游代理商投投资经营的招招商策略。先先确定上游品品牌，再联系系下游投资者者。合肥全智地产产营销策划有有限公司7、优惠招商招商策略优惠招商是最最常用的传统统招商策略，，是指在招商商条件方面给给予承租户适适当的优惠，，以降低承租租户的经营风风险，增强其其经营信心，，促进招商工工作。招商条条件优惠的措措施有免租期期、折扣租金金、管理费优优惠、送广告告位等。对主主力商户、重重点商户、招招商条件的优优惠幅度要大大，以吸引其其进场经营。。优惠招商是一一种“放水养养鱼”形式的的招商策略，，在一定的环环境条件下，，其作用较为为明显合肥全智地产产营销策划有有限公司租金策略租金考虑因素素周边物业租金金状况：项目周边同类类商业物业租租金水平。地理位置：即地段，指的的是项目所在在地的商业气气氛和发展前前景，地段也也是决定商业业物业价格的的重要要素之之一；交通便利性：：与交通主干道道的距离，人人员、车辆进进出的便利性性和可选择之之交通工具的的多元性，人人员出入的快快捷度。昭示性：即项目的临街街面，是否易易于寻找、识识别。配套：市场配套能否否满足经营商商户功能需求求（如仓库、、展示中心等等）。商铺形式及面面积：对商家而言是是商铺是否合合用，有无浪浪费、无效面面积。经营环境：市场内部的经经营环境和市市场外部的环环境，客户到到达市场购物物是否感觉舒舒适。停车位：车位是否充足足、车辆出入入方便性。经营管理：经营管理公司司是否专业，，能否使市场场在激烈的市市场竞争环境境中立于不败败之地。开发商品牌：：开发商是否有有足够实力，，是否有开发发或经营同类类物业的经验验合肥全智地产产营销策划有有限公司招商工作总体体安排阶段时间划分主要工作内容备注1第一阶段12年8月—9月招商准备时期2第二阶段10月完成超市主力店全面考察、洽谈（散招同步）3第三阶段11月完成主力店谈判合同框架，同时完成散招20%4第四阶段12年12月-13年2月完成超市意向和正式签约，完成散招50%5第五阶段13年3月1日—4月31日完成散招85%6第六阶段13年5月冲刺、扫尾和开业准备合肥全智地产产营销策划有有限公司工作流程一对一商家拜拜访，确定目标品牌牌商家招商人员进行行项目介绍招商部门确定进驻意向向商家铺位要求求初步洽谈招商租控表与商家进行租租金水平洽谈谈商家缴纳定金金与商家签订认认租书达成交易达成租赁意向向缴纳铺位租金金、保证金签订租赁合同同进场装修开业经营合肥全智地产产营销策划有有限公司经营营营造气氛，聚集人气包装宣传，整体推广制定游戏规则制定促销方案计划合肥全智地产产营销策划有有限公司管理理统一店面装修统一经营布局统一物业管理合肥全智地产产营销策划有有限公司经营管理原则则确定经营管理理公司的主要要功能解析析各各职职能能部部门门之之间间的的工工作作流流程程及及其其相相互互之之间间的的协协作作配配合合设置置经经营营管管理理公司司的的职职能能部部门门合肥肥全全智智地地产产营营销销策策划划有有限限公公司司功能能确确定定外部部功功能能外部部功功能能行政政人人事事财务务核核算算吸引引人人流流，，营营造造人人气气招商商租租赁赁营销销推推广广公共共关关系系维维护护信息息支支持持物流流配配送送物业业管管理理内部部功功能能合肥肥全全智智地地产产营营销销策策划划有有限限公公司司部门门设设置置策划推广部

经营部

招商部公关部

物流配送部物业管理部行政人事部财务部合肥肥全全智智地地产产营营销销策策划划有有限限公公司司组织织架架构构经营营管管理理公公司司营销销推推广广物业业管管理理租务务招招商商后勤勤服服务务公共共关关系系物流流公公司司经营营管管理理协会会组组织织财务务、、行行政政人人事事策划划部部广告告公公司司信息息物流流长期期招招商商商铺铺租租赁赁合肥肥全全智智地地产产营营销销策策划划有有限限公公司司谢谢谢观观赏赏9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。00:29:5900:29:5900:291/5/202312:29:59AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2300:29:5900:29Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。00:29:5900:29:5900:29Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2300:29:5900:29:59January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月202312:29:59上上午午00:29:591月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月2312:29上上午1月-2300:29January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/50:29:5900:29:5905January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。12:29:59上午午12:29上上午00:29:591月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。00:29:5900:29:5900:291/5/202312:29:59AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2300:29:5900:29Jan-2305-Jan-2312、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。00:29:5900:29:5900:29Thursday,January5,202313、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。1月-231月-2300:29:5900:29:59January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像