SKGF管控模式与组织结构方案

机密SKGF管控模式与组织结构方案第1页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案目录一．SKJT对SKGF的管控模式二．房地产企业组织结构案例研究三．SKGF管控模式建议四．SKGF组织结构方案第2页2013年11月14日保密文件，版权所有

中国华润总公司华润股份有限公司华润集团有限公司

64.89%华润置地有限公司

SKGF管控模式与组织结构方案华润集团对房地产业务采取战略财务型管控模式

房地产是华润集团三大核心业务之一，华润集团对其房地产业务的

核心企业—华润置地有限公司，按照华润集团的6S战略管理体系进行管理；

1.确定公司目标

2.界定经理人权责

3.有效的监督

战略管理

1.经理人行使决策

权和控制权公司治理：集团控股层面

6S战略管理系统

公司管理：利润中心层面

2.公司经营管理华润集团的6S管理系统包括：业务战略体系、全面预算体系、管理报告体系、内部审计体系、业绩评价体系及经理人考核体系第3页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案招商局蛇口工业区招商局蛇口全资企业其他股东招商局集团招商局国际招商局国际全资企业招商局集团对地产业务采取战略财务型控模式集团编制招商地产的中长期战略规划，审批年度预算总额；集团派代表进入董事会，通过相关指标考核（年度KPI），对公司管理层进行考核和激励，决定高管层人员的任免；地产管理层有独立的经营决策权；在投资方面，由集团派资深代表和招商地产高管组成一个投资委员会，对预算范围内每项重大的房地产投资行为（包括土地购买和项目公司收购）进行决策。

49.46%招商局地产控股第4页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案中远集团对中远房地产采取财务型管控模式中远房地产中远集团及所属

企业

44%中化集团及所属

企业

44%WONDERLAND

CAPITAL

12%中远房地产是中远集团房地产业务的核心企业，中远集团以及所属企业合计共持有中远房地产44%的份；在人员任命上，中远集团任命中远房地产总经理，中化集团任命中远房地产财务总监，除此之外，中远集团不再任命中远房地产任何管理人员；中远房地产董事会负责对公司经营层的绩效考核；中远房地产的战略规划、预算、重大项目投资均由中远房地产董事会审批，中远集团各职能部门均不参与。第5页2013年11月14日保密文件，版权所有

SKGF管控模式与组织结构方案主体上市后，SKJT总部将成为纯粹型控股公司，建议通过上市公司股东会和董事会，采取战略财务型管控模式，管控的核心是战略规划、年度计划与预算及关键人力资源

SKGF在集团战略规划的框架下，负责编制公司战略规划以及年度经营目标，通过董事会报集团审批后执行项目投资决策组织拟定并实施资本运营方案

依照上市公司章程独立负责上市

公司人力资源管理负责具体业务运营管理（如房地产项目策划、规划设计、施工、营销等）

战略管理

投融资管理人力资源管理

运营管理

SKJT

审批上市公司的总体战略规划

审批上市公司的年度经营计划与预算

监控、考核上市公司年度经营计划完成

情况审批年度投资计划审批上市公司资本运营方案

界定股东会、董事会、经理层权责

考核外派董事及高管人员

高管人员激励提案、审批集团不干涉具体经营活动万科招商地产金地集团中粮地产中华企业股东授予董事会项目投资批准权限拟投资项目金额不超过公司最近一期经审计总资产50%。拟投资项目金额不超过公司最近经审计总资产50%以下的主营业务项目投资。公司在一年内购买重大资产金额不超过公司的总资产总额30%。公司在一年内购买、出售重大资产金额不超过公司最近一期经审计总资产30%。公司购买的资产总价较所购买资产经审计的账面净值溢价不超过20%；每项投资额不超过公司净资产值10%的投资项目投资金额在同一年度内（或十二个月内）累计不超过股东大会审议确定的该年度投资总额截止2005年12月30日总资产219.9亿元，净资产83.7亿元总资产85.4亿元，净资产37.8亿元总资产66亿元，净资产27.4亿元总资产19亿元，净资产12亿元总资产72.5亿元，净资产20亿元权限划分原则小结单笔项目总投资额以不超过总资产一定比例划分在一年内购买重大资产金额以不超过总资产一定比例划分项目总投资额在年度投资预算总额范围内收购的资产总价以不超过账面净值溢价的一定比例第6页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案案例研究：部分房地产上市公司投资权限划分

天鸿宝业：董事会非风险投资项目授权不超过2亿元，风险投资项目不超过1亿元。资料来源：房地产上市公司的公司章程第7页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案目录一．SKJT对SKGF的管控模式二．房地产企业组织结构案例研究三．SKGF管控模式建议四．SKGF组织结构方案第8页2013年11月14日保密文件，版权所有

SKGF管控模式与组织结构方案房地产企业发展阶段不同，公司组织结构必须及时调整，以适应不断发展带来的业务和战略重心变化项目制组织结构矩阵制多项目组

织结构区域中心制跨区

域组织结构事业部制多项目

组织结构案例：华润置地案例：万科集团案例：万通实业初始发展阶段高级发展阶段第9页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案总裁产品线运营线管理线监控线资金管理中心企划部财务管理部审计法务部项目管理部采购部创新研究部产品品类部办公室物业管理部人力资源部案例一：万科采用区域中心制四层级组织结构

董事长董事会办公室万科采取的组织结构分为四条主线：产品线、运营线、管理线、监控线，同以前的组织架构相比，变动最大的是产品线

，专门成立了创新研究部、产品品类部两个新部门，以更加坚定地执行在住宅产品市场实施成本领先和差异化结合的集聚化竞争战略长三角区域

公司珠三角区域

公司环渤海区域

公司上海南京南昌昆山无锡深圳中山佛山东莞大连长沙广州沈阳鞍山北海成都武汉北京天津万科影视第10页页2013年年11月月14日日保密密文文件件，，版版权权所所有有SKGF管管控控模模式式与与组组织织结结构构方方案案集团团总总部部战略略管管理理•集团团战战略略规规划划•集团团战战略略实实施施过程程监监控控投资资决决策策•投资资管管理理•内部部资资金金结结算算•融资资担担保保管管理理•项目目投投资资决决策策资源源管管理理•人力力资资源源管管理理•信息息管管理理•企业业文文化化建建设设•品牌牌管管理理•公共共关关系系管管理理•物业业管管理理•制度度管管理理经营营监监控控•计划划管管理理•预算算控控制制•财务务分分析析•经营营目目标标考考核核•审计计和和法法务务•采购购平平台台产品品管管理理•市场场研研究究•产品品规规划划•创新新研研发发•产品品标标准准化化其中中，，万万科科集集团团总总部部定定位位为为五五大大中中心心第11页页2013年年11月月14日日保密密文文件件，，版版权权所所有有SKGF管管控控模模式式与与组组织织结结构构方方案案万科科区区域域中中心心组组织织结结构构区域域中中心心公公司司总总经经理理企划划部部设计计管管理理部部成本管理理部工程管理理部总经理办公室财务部人力资源源部地区公司司A地区公司司B地区公司司C销售部项目部1项目部2项目部……项目部1项目部2项目部……项目部1项目部2项目部……第12页页2013年11月14日保密文件件，版权权所有SKGF管控模模式与组组织结构构方案核心职能项目管理理•财务管理理•合同管理理•预算管理理••项目开发发前期投资资信息收收集与合作伙伙伴初步步沟通谈判••••前期工作作规划设计计外包审审核材料和规规模较小小的建筑服务务招标营销方案案编制和和组••织实施销售、售售后服务务物业管理理项目公司司施工管理理•项目进度度•工程质量量•现场管理理•安全管理理•签证•验收万科地区区公司和和项目公公司定位位地区公司司第13页页2013年11月14日保密文件件，版权权所有SKGF管控模模式与组组织结构构方案副总经理理项目发展展总监设计总监监工程总监监营销总监监财务总监监成本部财务部项目发展部设计1部工程管理部营销部客户服务部物业公司设计N部工程项目1部工程项目N部地区公司司组织结结构（以以天津为为例）董事长总经理总经理助助理SKGF管控模模式与组组织结构构方案万科组织织结构设设计要点点总结特点优势劣势部门设置置•总部主主管产品品研发、、融资、、财务、拿拿地决策策、人力力资源，对下下属公司司严格审审计•分公司司更多只只是执行行机构•集权度度较高•最有特特色的是是总部拥拥有强大的产品品研发部部门，对对顾客的需求有有深入的的研究，，使得产品很受受欢迎•拥有强强大的总总部，分分公司部门设置置标准，，而产品品也比较标准，，可以大大量复制制，具有很大规规模效应应，可以以集团采购，可可以降低低材料成成本•总部负负责融资资和财务务管理严格，保保证项目目的资金金充足•相对集集权，决决策速度度慢，丧失一定定机会层级设计计管理幅度度2013年11月14日•分公司司各专业业总监主主管相应的部门门，管理理幅度小小•物业管管理部划划归总部部管理线，将物物业管理理作为核核心竞争优势之之一，显显示对于于客户及售后服服务的关关注，易易于提升客户满满意度•在层级级体现专专业分管管，效率高，执执行力强强保密文件件，版权权所有•层级较较多•跨部门门协调成成本高，，管理难度大，，需要较较规范的的管理体系支支撑第14页页第15页页2013年11月14日保密文件件，版权权所有案例二：：中海地地产采用用三层级级组织结结构中国海外外集团中国海外外发展有有限公司司中海地产产股份公公司北京公司项目公司（部）上海公司项目公司（部）广州公司项目公司（部）成都公司项目公司（部）长春公司项目公司（部）苏州公司项目公司（部）南京公司项目公司（部）中山公司项目公司（部）佛山公司项目公司（部）西安公司项目公司（部）SKGF管控模模式与组组织结构构方案集团公司司区域公司司项目公司司（部））第16页页2013年11月14日保密文件件，版权权所有SKGF管控模模式与组组织结构构方案副总经理理发展管理部行政公关部人力资源部规划设计中心营销策划中心财务资金部投资发展部审计部深圳管理理委员会会中海地产产股份公公司内部部管理架架构中海地产产股份有有限公司司总经理第17页页2013年11月14日营销策划部客户服务部行政公关部人力资源部设计管理部投资发展部财务部发展管理部物资部合约部项目一部项目二部项目三部保密文件，，版权所有有SKGF管管控模式与与组织结构构方案中海地产下下属区域公公司（以成成都公司为为例）内部部管理架构构中海发展（（成都）公公司总经理副总经理第18页2013年年11月14日保密文件，，版权所有有SKGF管管控模式与与组织结构构方案中海地产股股份公司定定位战略管理中中心•集团地产业业务战略规划•集团地产业业务战略实施过程程监控•集团地产业业务战略实施结果果评价与战略目标标调整资本运营中中心•重大投资管管理•债权、股权权融资管理•融资担保管管理经营监控中中心•经营计划管管理•资金计划管管理•预算控制•财务分析•经营目标考考核•审计资源管理中中心•高层人力资资源开发与管理•IT管理与与服务•企业文化建建设•品牌管理•公共关系管管理核心职能业务指导中中心•策划方案评评审•设计方案评评审•营销方案评评审•供应商选择择评审集团公司第19页2013年年11月14日保密文件，，版权所有有区域开发中中心•区域地产发发展趋势研究•区域政府关关系维护•市场调查•项目前期接接洽•项目可研报报告项目开发中中心•项目策划•方案设计•分包商选择择与管理•采购•工程管理•销售经营管理中中心•人力资源管管理•财务管理•项目考核•行政管理•物业管理•客户关系管管理核心职能施工管理中中心•项目进度•工程质量•现场管理•安全管理•签证•验收中海地产区区域公司和和项目公司司定位区域公司SKGF管管控模式与与组织结构构方案项目公司第20页2013年年11月14日保密文件，，版权所有有SKGF管管控模式与与组织结构构方案案例三：华华润置地采采用二层级级矩阵式管管理结构营持SKGF管管控模式与与组织结构构方案华润置地（（北京）总总部与各项项目公司之之间的权力力划分行业／市场场研究投资决策资金支持项目策划提出设计需需求设计过程管管理施工组织进度/质安安招投标/成成本/采购购市场营销、、销售客户服务物业管理华润置地总总部项目公司决策阶段策划阶段施工阶段销售阶段运人力资源规规划、招聘聘培训支绩效考核保密文件，，版权所有有2013年年11月14日绩效考核的的执行人力资源规规划与招聘聘培训计划的的编制，信信息的收集集薪酬管理与与绩效考核核第21页成立项目筹筹备组推动动的策划组织施工成本控制配合销售公公司编制营营销方案编制和组织织实施配合物业管管理公司进进行相关物业管理前前期工作参与策划／／设计确定设计院院，并对整整个过程进进行管理材料、采购购信息收集集选择施工单单位，工程程监督组织采购对项目公司司进行成本本监督进行前期项项目部组建建资金使用按按预算审批批制负责行业／／市场研究究全面负责各各分公司投投资决策融资信息，，资金支持持总部统一调调配资金，，进行预算算管理第22页2013年年11月14日保密文件，，版权所有有SKGF管管控模式与与组织结构构方案将业务体系系与组织结结构进行优优化重整，，分成四大大事业部住宅建设业业务以北京京区域为主主，专注于于以“新新新家园”为为核心产品品的高档住住宅物业的的开发商用物业业业务专注于于以“万通通中心”为为核心产品品的商用物物业的开发发和经营定制服务业业务提供从从寻找土地地到设计、、施工、财财务安排直直至交付使使用等一系系列量身定定制式服务务土地经营事事业部专注注于土地经经营业务，，变过去传传统的存货货式的消极极储备土地地的方式为为经营性的的积极储备备方式案例四：万万通实业以以产品为线线索采用事事业部制万通实业计划经营中中心投资策划中中心产品研究中中心项目A项目B…项目C人力资源部部商用物业事事业部财务部土地经营事事业部预算部定制服务事事业部战略金融部部住宅建设事事业部…第23页2013年年11月14日保密文件，，版权所有有SKGF管管控模式与与组织结构构方案案例五：金金地集团组组织结构总裁企业发展部部财务部审计部行政管理部部人力资源部部经营管理部部技术管理部部项目开发部部研究发展前期工作行政人事部部人力资源行政设计管理部部规划设计工程部工程管理现场施工物业公司物业管理营销部营销策划销售执行财务部财务管理成本部成本管理说明：集团团定位为战战略规划中中心、资金金管理中心心、财务管管理中心、、品牌文化化中心、人人力资源中中心，产品品研发中心心地区公司（天津为例例）第24页2013年年11月14日保密文件，，版权所有有SKGF管管控模式与与组织结构构方案案例六：金金融街控股股组织结构构()()()()()第25页2013年年11月14日保密文件，，版权所有有SKGF管管控模式与与组织结构构方案案例七：保保利地产组组织结构保利北京房地产开发有限公司上海保利房地产开发有限公司保利武汉房地产开发有限公司保利沈阳房地产开发有限公司保利重庆房地产开发有限公司保利包头房地产开发有限公司湖南保利房地产开发有限公司广州科学城保利房地产开发有限公司保利广州房地产开发有限公司北京金成华房地产开发有限公司上海建乔房地产开发有限公司保利华南房地产开发有限公司广州市保利国贸房地产开发有限公司沈阳保利盛华房地产开发有限公司广州华储房地产开发有限公司保利广州物业管理有限公司广州富利建筑安装工程有限公司广州市佳利装饰工程有限公司广州思睿达地产代理有限公司广州保利数码科技有限公司重庆保利高尔夫球会有限公司广州保利地产会所管理有限公司广州富利建筑设计有限公司广州德利建设监理有限公司第26页2013年年11月14日日保密文文件，，版权权所有有SKGF管管控模模式与与组织织结构构方案案目录一．SKJT对对SKGF的管管控模模式二．房房地产产企业业组织织结构构案例例研究究三．SKGF管管控模模式建建议四．SKGF组组织结结构方方案第27页2013年年11月14日日保密文文件，，版权权所有有SKGF管管控模模式与与组织织结构构方案案标杆研研究、、管控控基础础和发发展思思路是是确定定SKGF管控模模式和和组织织结构构的基础标杆研研究核核心结结论三级或或者四四级管管理体体制是是跨区区域房房地产产集团团企业业的普普遍选选择：：集团团公司司是战战略和和决策策中心心、区域公公司是是战略略执行行和业业务中中心、、项目目公司司部门门化是是跨区区域地地产集集团企企业的的普遍遍模式式。管控基基础目前业业务主主要集集中在在北京京，跨跨区域域发展展呈现现点状状结构构，尚尚未联联线成成片；；从业务务角度度，目目前难难以对对综合合性开开发子子公司司进行行有效效的管管控；；没有搭搭建起起服务务于各各项目目的业业务指指导和和共享享能力力平台台，难难以形形成合合力；；发展思思路提高项项目定定位及及策划划能力力、加加强成成本控控制是是改变变目前前项目目毛利利明显显偏低低的主主要手手段；；加快跨跨区域域发展展是股股份公公司的的必然然选择择；第28页2013年年11月14日日保密文文件，，版权权所有有SKGF管管控模模式与与组织织结构构方案案和君创创业建建议SKGF采用三三级管管理架架构，，二级级企业业主要要是多多项目目管理理公司、、外地地区域域管理理中心心和房房产经经营公公司，，三级级企业业主要要是项项目公公司（部部）和和持有有物业业SKGF多项目目管理理公司司/区域管管理中中心项目公公司（（部））股权及及托管管企业管管理北京若若干多多项目管管理公公司北京项项目公公司(部)北京地地区的的项目(包包括一一、二二级开发发)SKJTSKGF外地区区域管管理中心心项目公公司（部））外地项项目(包括括一、二二级开开发)房产经经营公公司酒店、、商业业物业包括京京内和和外地的房房产经经营项目第29页2013年年11月14日日SKGF管管控模模式与与组织织结构构方案案SKGF总部不不直接接参与与业务务运作作，职职能定定位为为战略略管理理中心心、投投融资资管理中中心、、运营营监控控及指指导中中心、、核心心资源源管理理平台台SKGF总总部战略管管理中中心•上市公公司战战略规规划•上市公公司年年度经经营计划•上市公公司战战略实实施结果评评价与与战略略目标调整整投融资资管理理中心心•项目机机会寻寻找•投资决决策•债权、、股权权融资资管理理•融资担担保管管理运营监监控及及指导导中心心•项目经经营目目标确确定和考核核•项目经经营计计划监监控•项目策策划方方案评评审•项目设设计方方案评评审•项目营营销方方案评评审•资金计计划管管理•预算算控控制制保密密文文件件，，版版权权所所有有核心心资资源源平平台台•高层层人人力力资资源源开开发发与管管理理•信息息管管理理与与服服务务•企业业文文化化建建设设•品牌牌管管理理•公共共关关系系管管理理•客户户资资源源管管理理核心职能第30页页2013年年11月月14日日保密密文文件件，，版版权权所所有有SKGF管管控控模模式式与与组组织织结结构构方方案案北京京地地区区若若干干多多项项目目管管理理公公司司职职能能定定位位为为项项目目开开发发中中心心，，项项目目公公司司（部部））定定位位于于施施工工管管理理中中心心•市场场研研究究•项目目机机会会寻寻找找•项目目可可研研报报告告•项目目获获取取•项目目策策划划•规划划设设计计•预决决算算•招标标采采购购•工程程监监控控•营销销策策划划及及销销售售管管理理项目目开开发发中中心心•项目目考考核核•人力力资资源源管管理理•会计计核核算算•行政政管管理理•客户户关关系系维维护护核心职能施工工管管理理中中心心•项目目进进度度•工程程质质量量•现场场管管理理•安全全管管理理•签证证•验收收•销售售执执行行北京京地地区区多多项项目目管管理理公公司司项目目公公司司（（部部））第31页页2013年年11月月14日日保密密文文件件，，版版权权所所有有SKGF管管控控模模式式与与组组织织结结构构方方案案外地地区区域域管管理理中中心心职职能能定定位位于于区区域域监监控控中中心心，，项项目目公公司司定定位位于于项项目目开开发中中心心区域域监监控控中中心心•区域域市市场场研研究究•区域域政政府府关关系系维维护护•组织织项项目目可可研研•人力力资资源源管管理理•综合合计计划划管管理理•项目目业业绩绩考考核核核心职能项目目开开发发中中心心•编制制项项目目可可研研报报告告•项目目策策划划•规划划设设计计•预决决算算•招标标采采购购•工程程现现场场管管理理•验收收•营销销策策划划和和销销售售外地地区区域域管管理理中中心心项目目公公司司•负负责责审审议议和和批批准准重重大大工工程程预预算算、、•组组织织编编制制工工程程预预算算、、决决算算方方案案SKGF管控模模式与组组织结构构方案北京地区区三层级级关键业业务职能能划分职能市场研究究投资决策策前期规划划SKGF总部•负责全全国地产产行业研研究•组织北北京市场场研究•汇总全全国土地地信息•审核项项目可研研报告•负责项项目投资资决策•评审项项目产品品定位方方案•评审项项目总规规方案•参与重重大项目目施工图图会审北京地区区多项目目管理公公司•参与北北京区域域市场研研究•收集本本区域土土地信息息•组织制制定项目目投资可可研报告告•组织编编制项目目产品定定位方案案•组织方方案设计计和施工工图设计计，组织会审项目公司司（部））•－•－•参与施施工图会会审预决算管管理决算方案案招标采购购工程管理理营销管理理2013年11月14日•建立和和维护战战略合作作单位关关系•负责审审批重大大设计变变更和工工程签证•审批重重大项目目总体营营销推广广方案•负责建建立和维维护客户户信息系系统、组织客户户价值开开发•组织工工程招标标、材料料设备招招标采购•负责审审批一般般性变更更签证•参与项项目竣工工验收•组织编编制项目目总体营营销推广广方案•销售执执行监控控•客户关关系维护护保密文件件，版权权所有•参与工工程招标标、材料料设备招招标采购•材料设设备进场场验收•负责工工程现场场进度、、质量管管理•负责现现场授权权范围内内的签证证•负责组组织项目目竣工验验收•销售执执行第32页页第33页页2013年11月14日保密文件件，版权权所有SKGF管控模模式与组组织结构构方案北京地区区三层级级关键管管理职能能划分职能经营计划划管理SKGF总部•组织编编制股份份公司年年度经营营计划并并对执行情况进进行监控控•负责对对区域公公司年度度经营业业绩进行行考核•审批项项目公司司（部））考核结结果•负责审审核和审审批项目目后评估估报告北京地区区多项目目管理公公司•编制本本公司年年度计划划•对项目目计划执执行情况况进行监监控•负责对对项目公公司（部部）进行行考核•组织编编制项目目后评估估报告项目公司司（部））•编制并并执行本本项目年度计划划财务管理理•审批项项目公司司（部））财务预预算方案案•审批项项目公司司（部））预算外外资金支支出•审核项项目公司司（部））财务预预算方案•审批项项目公司司（部））预算内内资金支出•编制项项目公司司（部））财务预算算方案融资管理理人力资源源管理•审批项项目融资资方案•组织股股份公司司非项目目融资•负责编编制股份份公司人人力资源源规划方方案•负责编编制和调调整股份份公司绩绩效考核核、薪酬管理制制度•负责审审批项目目公司（（部）部部门岗位位设置和人员编编制方案案•负责审审批项目目负责人人的任免免和奖励励方案•负责多多项目管管理公司司高层管管理人员员的任免、考核核和奖励励•组织编编制和实实施项目目融资方方案•执行股股份公司司绩效考考核、薪薪酬管理制度•编制项项目公司司（部））部门岗岗位设置和人员员编制方方案•提出项项目负责责人任免免和奖励励方案•执行对对项目负负责人的的业绩考考核•配合实实施项目目融资方案•执行股股份公司司绩效考核、薪薪酬管理理制度•负责本本项目员员工的业绩考核核和薪酬酬发放SKGF管控模模式与组组织结构构方案外地三层层级关键键业务职职能划分分职能市场研究究投资决策策前期规划划预决算管管理招标采购购工程管理理营销管理理2013年11月14日SKGF总部•负责全全国地产产行业研研究•指导区区域市场场研究•汇总全全国土地地信息•审核项项目可研研报告•负责项项目投资资决策•评审项项目产品品定位方方案•评审项项目总规规方案•参与重重大项目目施工图图会审•负责审审批重大大工程预预算、决决算方案•建立和和维护战战略合作作单位关关系•负责审审批重大大设计变变更和工工程签证•审批重重大项目目总体营营销推广广方案•负责建建立和维维护客户户信息系系统、组织客户户价值开开发外地区域域管理中中心•负责区区域市场场研究•收集本本区域土土地信息息•组织编编制项目目投资可可研报告告•参与项项目产品品定位方方案评审审•参与项项目总规规方案评评审•－•－•－•审核项项目总体体营销推推广方案案保密文件件，版权权所有项目公司司（部））•－•参与编编制项目目投资可可研报告告•组织编编制项目目产品定定位方案案•组织方方案设计计、施工工图设计计和会审•负责工工程预算算、决算算管理•负责工工程招标标、材料料设备招招标采购•材料设设备进场场验收•负责工工程现场场管理•负责授授权范围围内的变变更签证证•负责组组织项目目竣工验验收•编制项项目总体体营销推推广方案案•销售执执行•客户关关系维护护第34页页第35页页2013年11月14日保密文件件，版权权所有SKGF管控模模式与组组织结构构方案外地三层层级关键键管理职职能划分分职能经营计划划管理财务管理理融资管理理人力资源源管理SKGF总部•组织编编制股份份公司年年度经营营计划并并对执行情况进进行监控控•负责对对区域公公司年度度经营业业绩进行行考核•审批项项目公司司（部））考核结结果•负责审审核和审审批项目目后评估估报告•审批项项目公司司（部））财务预预算方案案•审批项项目公司司（部））预算外外资金支支出•审批项项目融资资方案•组织股股份公司司非项目目融资•负责编编制股份份公司人人力资源源规划方方案•负责编编制和调调整股份份公司绩绩效考核核、薪酬管理制制度•负责审审批项目目公司（（部）部部门岗位位设置和人员编编制方案案•负责审审批项目目负责人人的任免免和奖励励方案•负责多多项目管管理公司司高层管管理人员员的任免、考核核和奖励励外地区域域管理中中心•编制本本区域年年度计划划•对项目目计划执执行情况况进行监监控•负责对对项目公公司（部部）进行行考核•组织编编制项目目后评估估报告•审核项项目公司司（部））财务预预算方案•审核项项目公司司（部））预算外外资金支出•－•执行股股份公司司绩效考考核、薪薪酬管理制度•提出项项目负责责人任免免和奖励励方案•执行对对项目负负责人的的业绩考考核项目公司司（部））•编制并并执行本本项目年度计划划•编制项项目公司司（部））财务预算算方案•预算内内资金支支出•编制和和实施项项目融资方案•执行股股份公司司绩效考核、薪薪酬管理理制度•编制项项目公司司（部））部门岗位位设置和和人员编制方案案•负责本本项目员员工的业绩考核核和薪酬酬发放第36页页2013年11月14日保密文件件，版权权所有SKGF管控模模式与组组织结构构方案目录一．SKJT对对SKGF的管管控模式式二．房地地产企业业组织结结构案例例研究三．SKGF管管控模式式建议四．SKGF组组织结构构方案第37页页2013年11月14日保密文件，，版权所有有北京联宝房地产有限公司保留京华房产有限公司保留北京天鸿安信房地产有限公司保留北京中关村农林科技园有限公司保留北京天鸿房地产开发有限公司保留北京宝辰饭店有限公司保留北京发展大厦有限公司保留SKGF管管控模式与与组织结构构方案目前上市公公司直接管管理企业共共43家，分公司司或项目部部12家北京首开股股份有限公公司海门市融辉置业有限公司保留烟台天鸿时代开发有限责任公司保留三亚天鸿度假村有限公司保留北京城市开发集团有限责任公司保留武汉强华开发有限公司０七调整北京天鸿集团重庆置业公司保留北京科技园建设股份公司保留国奥投资发展有限公司保留深圳市南光（集团）股份公司保留北京巴士股份有限公司保留北京惠明置业有限公司保留交通银行股份有限公司保留首开置业一分公司北京丽亭华苑酒店桃园项目部回龙观开发部城开第二开发分公司城开第一开发分公司城开置地分公司城开城区分公司城开新永安分公司城开通惠家园项目部城开房地产经营分公司城开长安分公司首开天成房地产开发有限公司保留天津华升有限公司保留北京元隆丝绸股份有限公司０七转让北京澜桥国际有限公司０七清算天津海景实业有限公司保留北京天鸿嘉诚开发有限公司保留北京耀辉置业有限公司保留北京燕华置业有限公司保留北京东银燕华置业有限公司保留北京天鸿置地土地开发有限公司保留０北保北七京留京调鸿首整云开投兴资业有地限产公有司限公司北京瑞欣经纪有限公司０七清算北京颐安房地产股份有限公司保留北京勤丰幕墙公司０七转让北京瑞尔物业有限公司０七转让北京颐安鑫鼎科技孵化器保留北京瑞煊拆迁咨询公司０七清算北京城市开发股份有限公司保留０北八京清时算代兴城有限公司红色黄色绿色清算或转让让的企业7家待改制或股股权调整的的企业2家家保留存续的的企业34家分公司、项项目部12家北京昊达房地产开发有限公司保留北京巨山鸿源房地产开发公司保留苏州太湖宝京旅游房地产公司保留深圳市祈年实业发展有限公司保留第38页页2013年11月14日北京世安住房股份有限公司保留北京宝晟住房股份有限公司保留北京岳安实业股份有限公司保留北京岳安物业管理公司０七转让北京黎花家具装潢公司０七清算北京海通装饰材料公司０七清算北京岳安物资经营公司０七清算北京岳安拆迁有限公司０七清算北京天岳安经贸公司０八清算北京宝泰房地产开发有限公司保留深圳金阳投资有限公司０八清算海南天鸿投资控股有限公司保留海海南南热天带鸿海海洋岛世开界发公司０七保转留让海南海景乐园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０七清算北京岳安物资经营公司０七清算北京岳安拆迁有限公司０七清算北京天岳安经贸公司０八清算深圳金阳投资有限公司０八清算海南热带海洋世界０七转让北京宝嘉恒开发经营公司０七清算首开集团公公司委托上上市公司管管理深圳市华晟达投资控股有限公司０九处置北京京信怡和物业有限公司０七转让承德金泰饭店０八清算北京京信大厦０九