世邦魏理仕发展战略分析

世邦魏理仕发展战略分析经0807班20081235于博义石家庄铁道大学世邦魏理仕是一家全球知名的综合性地产咨询服务公司的名字。具体产品与服务包括物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。世邦魏理仕总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是“财富500强”和“标准普尔500强”企业，为全球最大的商业房地产服务公司（按2008年的营业额计算）。公司拥有员工超过30,000名，在全球范围内通过300多家办事处（不含联营公司）为地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的策略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。世邦魏理仕是连续三年跻身美国“商业周刊50强”的商业地产服务公司，并连续两年被《财富》杂志评为发展最快的百强企业之一。世邦魏理仕是拥有200多年历史的全球房地产行业的领导者，客户可通过世邦魏理仕获得多种不同的可行方案，尽享一站式策略顾问服务。世邦魏理仕着眼于了解客户业务、研究市场动态，这是世邦魏理仕在瞬息万变的市场上应变自如、与客户建立了长久关系的准则。凭借世邦魏理仕遍及全球和亚太区、覆盖本地的市场网络，世邦魏理仕为客户提供最广泛、全面的服务，满足其各种不同的需求。作为物业管理五大行之一，为了进入中国市场，世邦魏理仕进行了大量的调查分析，并且做出了如下四个方面的概括：（一） 住宅建设的迅猛发展，大量住宅小区的投入使用，要求除了对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理，以保持新建小区的完好，发挥其整体功能和综合效益。（二） 随着住房制度改革的逐步深化，原有的房管体制已完全不能适应，而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。（三） 随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。（四） 是居民生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。对于中国的特殊物业管理需要，世邦魏理仕结合中国的实际市场需要，结合自身在世界其他国家的成功经验，提出了对于中国的特殊发展战略,以此来满足中国客户的需要.

一、 人性化的管理世邦魏理仕公司给每20-30户客户安排一个客户主任，客户有什么事直接找客户主任解决，他们还是用专业的电话系统和管理软件，只要有打进电话来，资料便会存进电脑里，传达到相关部门，避免了客户还要打电话找人的麻烦。同时，物业公司还为客户处理生活中的一些琐碎小事，使客户能够将更多的时间用来休闲和提高生活质量，这也是最让客户满意的地方。二、 只为你服务推行个人化服务的关键是物业管理公司必须雇佣合适的人才。公司的招聘非常严格，不但要英文好，而且要了解各国文化，有礼貌，能够为客户着想。人才是提高管理的关键。只有彻底的为住户着想，才能够把服务做好。世邦魏理仕在提供酒店式管理方面，他们一般采用了先进的管理系统和软件平台。他们的服务不仅限于清洁工作，还包括替客户订飞机票，朋友聚会时安排用餐，甚至定期举办活动来拉近住户和物管之间的关系。在过节的时候，物业公司还会向小朋友派送糖果等等。或许是很细微的举动，但是他们使住户时时刻刻感受到的是温馨的感觉。三、 财务透明世邦魏理仕目前的收费标准是沿用了香港的一套管理体系，号称“薪酬制”。这也是国际上最普遍使用的一种方法。大家有一种误解，以为世邦魏理仕是国际公司，所以会把物业管理的费用推高。其实并不是这个样子，大陆的物业管理采用‘承包制’。其实这样作是把物业管理看成了一盘生意，要从中赚钱。而世邦魏理仕采用的'薪酬制’是将业主的管理费集中到一个账户，只是按照一定比例来收取服务费。这只是很小的一部分，一般为6%-8%。剩余的大部分都是物业管理的运营成本，是为了给业主服务而设的。这是一种比较科学的方式。物业公司为小区作完预算，确定费用之后，会在银行单独建一个账户，他们只是给业主打工的，每个月就是本本分分的拿走一部分酬金。至于账户里的钱，都是要由业主讨论来决定去向的。比如说是给小区作改善工程，还是作绿化，儿童乐园，康体设备等等。物业公司的账户完全公开透明，业主可以随时来查账。世邦魏理仕一般还会每三个月进行一次财务公告，将所收取的物业管理费的收支和结余情况向业主汇报。并且会聘用有多年物业管理经验的人来管理项目。在年末，还会聘用审计公司，就审计情况作出报表。对于物品的采购，也会做到货比三家。并且公司内部也有审计部门，会对平时物品的采购给出指导意见。对于大的项目，会采用评标的方式进行，绝不允许有内幕操作。正是由于世邦魏理仕在财务上的公开和透明，所以赢得了业主的信任。而大部分内地物业公司不愿意让住户知道管理费都作了什么用途，住户也很难查证。这种“包干制”往往可以采取降低各项开支的方式，暗自加大留给物业公司的费用。四、健全的产业链

其实，世邦魏理仕能够那么受欢迎，并非只是因为其单纯的物业管理业务。而是因为其已经在这个产业链条上做到了一条龙服务。不论对于房地产开发商来说，还是对于业主来说，他们都是一个好帮手。以其中一个项目为例，他们在开发的时候就已经介入，参与了朝阳园小区设计、设备选择、绿化布置和设备安装等一系列的工作。有些开发商他们只是对开发有经验，这时候他们会希望物业公司在管理上对其进行指导。世邦魏理仕在设备的选择上会从物业管理的角度来进行顾问工作，并且还要考虑省能源、环保等问题，最重要的是世邦魏理仕还代表了使用人的利益，站在他们的角度上提出建议和指导。”在房屋交付使用前，公司还要对房屋进行验收和调试，然后才能把钥匙交给业主。而在业主刚拿到钥匙的时候，他们还肩负着指导业主进行装修的任务，并且同时也肩负起了物业管理的职责。公司还设有代理部，这是为了满足一部分买房是为了投资的用户的需求的。代理部的职责是接受业主的委托，为其出租房屋。并且按时收取租金，还要代业主缴纳相关的税、各种管理费和一些维修的费用。在扣除相应的钱之后，要把剩余租金汇给业主。他们把物业管理分成三大部分：第一部分，物业管理和设施管理。第二部分，中介服务包括商务化代理。第三部分，物业管理服务的范围。服务范围又分成三大块：战略方案、管理、实施。中国本土的物业管理公司，对实施做得比较多，而在战略管理方面做的比较少。他们实行的是英国战略管理新模式，就是经营投资回报模式。举个例子：卫生部想建两家医院，可钱不够，所以就跟他们签一个30年的合同，投资一部分，然后由他们设计、管理。洋物业吸引开发商的地方还在于他们有丰富的物业方面的经验，能够起到顾问的作用。应该说，开