XXXX成本管理基础知识内部培训汪华胜

中国佛山市

宝能.国际文化金融中心

地产成本管理

基础知识

分享会宝能佛山公司成本部hwason2013年01月

宝能是一家综合开发投资企业，

是为营销项目而来！我们全是地产企业“成本人”，

是为挖掘物业最大价值而来！关于成本的几个概念1各阶段成本管理3成本管理的一些手法4成本管理的基本方法2成本与每个人的关系5探讨6

1关于成本的几个概念1关于成本的几个概念A成本是神马B成本的构成1关于成本的几个概念1.通俗的说法2.正规的说法A成本是神马

成本是为达到一种目的而放弃另一种目的所牺牲的资源（经济价值）。项目开发所需资源的整合代价

成本是企业在产品生产、经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费。1关于成本的几个概念建造成本开发成本A成本是神马

指项目的建筑安装成本。包括：前期费用、建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、建安预备费6大项。

指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+“三项费用”。1关于成本的几个概念完全成本项目成本A成本是神马

完全成本=开发成本+“主营业务税金及其附加”+“土地增值税”+“企业所得税”。有些单位的成本体系中，完全成本中不包含营业税金。

在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”1关于成本的几个概念建安成本分摊成本A成本是神马

一般指土石方工程费、基础工程费、主体建筑工程费、主体安装工程费、主体装饰装修费。

主要是一种成本归集上的“虚拟成本”，是指多个物业均受益的”附属工程“成本的再分配。分摊级别有一级、二级、多级分摊；分摊基础有占地面积、建筑面积等。1关于成本的几个概念单方成本：A成本是神马1.可售单方成本：按照可售面积折算的单位面积之项目成本。2.建筑单方成本：按照建筑面积折算的单位面积之项目成本。1关于成本的几个概念地价价A成本是神马1.基准准地地价价：在在城城镇镇规规划划区区范范围围内内，，对对不不同同级级别别的的土土地地或或者者土土地地条条件件相相当当的的匀匀质质地地域域，，按按照照商商业业、、居居住住、、工工业业等等土土地地用用途途分分别别评评估估的的，，并并由由市市、、县县以以上上人人民民政政府府公公布布的的国国有有土土地地使使用用权权的的平平均均价价格格。。俗俗称称““地地皮皮均均价价””。2.楼面面地地价价：单单位位建建筑筑面面积积平平均均分分摊摊的的土土地地价价格格。土地地价价格格一一般般是是指指土土地地转转让让费费用用；；注注意意与与““土土地地成成本本””差差异异。。1关于成本的几个概念1.土地地征征用用及及拆拆迁迁补补偿偿费费（（土土地地成成本本））B成本的构成2.前期期费费用用；；3.建建安安工工程程费费；；4.基基础础设设施施建建设设费费；；5.公公共共配配套套设设施施费费；；6.开开发发间间接接费费；；7.建建安安预预备备费费；；1关于成本的几个概念8.营销销费费：9.管管理理费费；；10.财财务务费费：：11.主主营营业业务务税税金金及及其其附附加加；；（营业业税税/城城市市维维护护建建设设税税/教教育育费费附附加加/堤堤围围防防护护费费）B成本的构成12.土地地增增值值税税；；13.企企业业所所得得税税。。1关于成本的几个概念【注注】】2~7项项，，构构成成项项目““建建造造成成本本””；；8~9项项，，俗俗称称““三三项项费费用用””；；11~13项项，，主主要要为为房房地地产产项项目目所所涉涉及及的的主主项项税税费费。。B成本的构成

2成本管理的基本方法2成本管理的基本方法1.成本本管管理理的的实实质质2.三三项项基基本本原原则则A成本管理的原则按照照行行业业标标杆杆（（中中海海、、万万科科、、龙龙湖湖、、万万达达等等））流流行行先先进进理理念念：：成成本本管管理理以以市市场场需需求求为为导导向向，，保保证证质质量量为为前前提提，，过过程程控控制制为为环环节节，，规规范范操操作作手手段段，，提提高高经经济济效效益益为为目目的的。①成成本本与与产产品品定定位位相相匹匹配配原原则则；；②②目目标标管管理理原原则则；；③③事事前前控控制制为为主主的的全全过过程程管管理理原原则则。2成本管理的基本方法3.成本本管管理理的的““金金钱钱观观””A成本管理的原则

省钱等于赚钱

成本管理不等于省钱2成本管理的基本方法4.成成本本管管理理的的““产产品品观观””A成本管理的原则在一一定定成成本本前前提提下下为为客客户户提提供供最最大大化化的的价价值值。。2成本管理的基本方法AB成本管理体系的思路新项目可研准备测算规划设计步步跟踪合约规划与招标事前定价施工管理动态反馈合同结算及时结算数据据分分析析与与储储存存工作作的的重重心心2成本管理的基本方法AC成本本管管理理未未来来的的发发展展趋趋势势方案案优优化化管管理理创创新新对企业的价值管理的复杂度核算型控制型价值创造型重心前移2成本管理的基本方法D基本方法——目标成本管理1.目标标成成本本管管理理的的内内容容合理理确定定成本本与与有有效效控制制成本本。2.目标标成成本本确确定定的的依依据据产品品把把握握、、经经验验数数据据库库、、市市场场调调研研。3.实现现目目标标的的动动态态监监控控定期期反反馈馈、、各各级级监监控控、、及及时时预预警警、、网网络络信信息息化化手手段段。2成本管理的基本方法E目标成本测算途径1.建造造顺顺推推法法依据据产产品品标标准准、、历历史史成成本本数数据据库库、、市市场场情情况况等等，，以以一一定定计计价价模模型型进进行行顺顺推推。2.售价价倒倒逼逼法法按照确确定的的物业业售价价水平平及确确定利利润要要求；；反推推计算算成本本水平平。

3各阶段的成本控制3各阶段的成本控制A土地投资论证阶段B项目启动阶段C方案设计阶段D工程实施阶段E竣工结算阶段3各阶段的成本管理土地投资论证阶段目标成本(投资版)项目启动阶段目标成本(定位版)方案设计阶段目标成本(方案版)工程实施阶段目标成本(执行版)竣工结算阶段项目竣工成本动态及及责任任成本本执行行目标成本形成3各阶段的成本管理1.测算2.意意义A土地投资论证阶段此阶段段要求求精度度不高高，一一般采采用成成本经经验值值估算算法。。宝能集集团目目前由由投资资中心心(拓拓展机机构)负责责测定定。①作为为投资资决策策参考考，提提醒投投资风风险；；②项项目若若成功功吸纳纳后，，作为为启动动阶段段成本本的参参照依依据。3各阶段的成本管理1.测算2.意意义B项目启动阶段拿地后后，项目团团队对对拟建建项目目进行行详细策策划，设定定项目目定位位，明明确项项目经经济技技术指指标、、配置置标准准、交交房标标准、、建造造标准准、工程进进度，，材料料供应应方案案，销销售策策划，，销售售进度度等，根据据测算算模型型进行行测定定。一一般由由项目目团队队负责责测定定。①促使使项目团团队明明确项项目成成功标标尺及及具体体指标标，达达成共共识、、做出出承诺诺；②本本阶段段成本测测算应应达到或或超过过“投资资版””的收益益指标标3各阶段的成本管理1.测算与与控制制2.意意义C方案设计阶段此阶段段是设计阶阶段成成本控控制的的重点点，一般般采用用成熟熟的经经济模模型进进行进进一步步细化化测算算。主主要确确定前前期费费用、、各项项专业业工程程/项项目的的控制制指标标等，，并做做好前前期报报建工工作的的成本本控制制。有有些公公司将将此阶阶段细细分为为方案案版、、初步步设计计版。。此部部分成成本可可控区区间约约为70~80%①目标标成本本形成成的关关键阶阶段，，承前前启后后；②②目标标成本本控制制分解解的重重要参参照，，此时时，合合约规规划、、成本本责任任制、、设计计优化化等均均要““落地地”。3各阶段的成本管理1.测算与与控制制2.意意义D工程实施阶段此阶段段的测测算基基本上上非常常清晰晰，严严格按按目标标成本本模型型编制制；要要作为为工程程实施施阶段段的““严防死死守”的底线线、采采取招招标及及合同同手段段，技技术手手段、、管理理手段段等进进行过过程控控制。。此部部分成成本可可控区区间约约为10~15%成本控控制、、销售售控制制。3各阶段的成本管理1.结算及及评估估2.意意义E竣工结算阶段按照完完成情情况、、合同同、技技术档档案、、施工工管理理资料料、竣竣工资资料等等，确认（（结算算）已已发生生、估算未未发生生的开发发成本。项目后后评估估，指指导新新项目目。4成本管理的一些手法A责任成本B合约规划C限额设计D成本优化E动态监控4成本管理的一些手法A责任成本将目标标成本本按照照设计计、工工程、、项目目发展展、营营销、、成本本、采购购等不同同责任任主体体进行行划分分，明明确各自的成本本管理理职责责，通过技技术经经济指指标的的目标标设定定、执执行和和考核核，来来保证证整体体成本本的有效““落地地”。。宝能集集团计计划于于2013年着着手实实施。。①促促使全员自自觉实实施成成本管管理行行为；②要让每每一个个人，，把成成本价价值思思维：："刻进骨骨头里里、融融入血血液中中！"4成本管理的一些手法B合约规划通过策策划开开发（（工程程）管管理模模式，，确定定承、、发包包模式式，并并据此此对项项目全全生命命周期期内所所发生生的所所有合合同大大类及及金额额进行行分属属划分分、对对成本本目标标进行行分解解预估估。是投资资策划划重要要的一一环，，其重重要性性并不不亚于于营销销、定定位策策划。。4成本管理的一些手法B合约规划合理确确定开开发承承、发发包模模式；有效打通““目标成成本”与““合同同”联联系；；规范合合约管管理，，清晰晰各合合同之之间的的管理理界面面、工工程界界面；建立标标准化化合同同条款款（或或合同同范本本，或或合同同大纲纲），，提高高合约约管理理效率率，降降低法法律风风险；指导采采购分分判，，合理理确定定合约约分判判时间间。4成本管理的一些手法C限额设计贯彻目目标成成本管管理工工作的的重心心前移移思路路，根根据产产品定定位，，分解解各项项工程程指标标，进进行事事前限限额管管理。。除了工工程，，有些些公司司对相相关费费用也也进行行了限限额管管理。。4成本管理的一些手法D成本优化产品配配置确确定后后，物