佳诚地产某住宅项目营销策划提案

佳诚地产【博学华府】营销策划提案2008年5月中国·武汉目录第一部分市场分析A2007年武汉市房地产住宅市场分析B武汉沌口经济技术开发区区域市场分析C重点竞争对手分析及我方因应方案第二部分项目定位及推广策略A项目核心竞争力分析G广告定位B项目形象定位H广告广告创意表现C项目形象塑造I广告阶段策略D目标客户定位J广告投放频率及规模E价格定位K广告效果监控、评估及修正F推广策略L项目商业第三部分营销思路的提出及策略A活动策划B现场包装C售楼部包装D样板房设计第四部分本项目部分广告阅览AVI识别色的选定B围墙展板阅览第一部分市场分析A、2007年武汉市房地产住宅市场分析（一）武汉市全年销售套数分析1、全年各季度销售套数走势分析从季度住宅销售套数来看，2007年武汉市销售套数最活跃的季度集中在第三季度，主要是由于7-9月份武汉市房地产市场受当时土地拍卖的楼面地价不断屡创新高和开发商“捂盘惜售”的原因，许多新项目推出就售完的现象给购房者造成了恐慌的心理，而进入第四季度，受新的房贷政策的出台以及一线城市房价和销量的急剧下降的影响，购房者显得越来越理性，武汉楼市的的销售套数也出现急剧下滑的趋势。2、全年各月销售套数走势分析从以上武汉房地产市场成交套数统计分析图中可以看出，2007年后三个月房地产成交套数呈显著的下降趋势，其中11月成交套数为7815套，比10月减少了1566套，降幅为16.69％；12月的销售套数为5890套，比11月减少了1925套，降幅为24.63%，而与去年同期减少了2892套，降幅为33.61%，随着岁末的临近，武汉市成交套数急剧下降，说明新的房贷政策对楼市的影响效应已经逐渐显现出来，这直接影响到了市场的购买信心。眼下的武汉楼市，尽管还没有确定“山雨”到底会不会来，但用“风满楼”来形容，是再恰当不过了。（二）武汉市全年销售价格分析1、全年各季度销售均价走势分析从季度的销售均价中可以看出，进入第三季度武汉市的销售价格出现跳涨的现象，主要是由于受当时楼面地价不断屡创新高和开发商“捂盘惜售”的原因，虽然进入第四季度销售套数不断下滑，但销售均价却不断上涨，但从12月份来看，各项目的优惠幅度不断加大，说明开发商对价格依然保持挺坚，预计未来一段时间，销售价格不会再出现2007年三、四季度的跳涨现象。2、全年各月销售均价走势分析2007年最后一个季度，楼市虽然成交套数不断下降，但成交价格却依然呈上涨的趋势，继续保持量降价升的局面，但价格上涨幅度连续三个月保持下降的趋势，2007年12月份成交均价为5685.7元/㎡，涨幅仅为2.21%；从近一年内武汉市销售价格上看，2007年1月-2007年7月成交均价整体上表现出稳中有升，稳步上扬趋势；但从2007年8月份开始，由于受整体市场供应减少和拍卖土地的楼面地价屡创新高的影响，销售均价开始出现跳涨的现象。从目前主城区项目调研的情况来看，开发商开盘定价都较谨慎，多数会采取折扣或实物优惠的形式来变相降价以促进成交，但实际的成交价格却有所下降。（三）结论与展望1、武汉房地产市场现状※从成交量上看，近期武汉房地产市场表现出较为明显的客户拜访量急剧下降成交降低的现象，新的房贷政策和一线城市价格不断下降，对武汉楼市的影响效应已经逐渐显现出来，这直接影响到了市场的购买信心。※从成交价格上，前期价格已经透支了今后一段时间的房价上涨空间，各项目对于市场缺乏足够的信心，开盘都低于市场预期的价格并加大了优惠的幅度，但销量继续下滑。※从近期的新开项目数量来看，“五一“期间多数项目争先面市，开发商急于回笼资金来减轻压力，目前市场上基本已不存在前期的“捂盘惜售”现象。※从客户群体上看，虽然多数项目的优惠幅度加大，与以往跟风哄抢、比较盲目的购房相比，近期越来越多的购房者买房更趋成熟理智。2、武汉房地产市场展望※眼下的武汉楼市，尽管还没有确定“山雨”到底会不会来，但用“风满楼”来形容，是再恰当不过了。“五一”佳节新开项目大多销售不佳，说明今年武汉楼市确实“有点冷”。※今后房地产开发将以“现金为王”，多数缺少资金的开发公司将被市场淘汰，市场上以前期走价转变为目前走量的态势来回笼资金，今后一段时间如何走量将成为众多项目面临的难题。※07年前段时间武汉住宅市场的销售均价与销售量爆发式增长，透支了一定的上涨空间，市场自身存在需要调整的内在要求，07年岁末至今，全国主要城市的市场信息不断传来波及武汉，首当其冲的是光谷片区楼市，光谷楼市08年各大楼盘降幅较大。※全国一线城市房地产市场供需双方形成的僵持局面，对于武汉楼市的这种变化，更多的是多米诺骨牌效应，作为二线城市的武汉对于一线城市的“风向标”必然产生连锁反应，将受到很大程度的影响※从目前的情况来看，由于刚性需求较大，各项目做好“内功”，通过良好的户型设计和景观的打造以及营销创新来提高核心竞争力，在市场上还是会受到客户认可的。※目前的房地产市场是机遇与风险并存，只有认清当前的形式随着市场的变化做出调整，才能有效的抓住客户，实现旺销的局面。B：区域市场分析一.区域功能配套1．概况：武汉经济技术开发区位于武汉市区西南部，市区中环线与外环线之间，毗邻长江。开发区离市中心15公里。该区域以神龙公司为龙头，包括可口可乐、丽花丝宝等多家大型外资企业落户在此，经济的稳步增长为房地产的发展提供了良好的物质基础。开发区分为四个功能区：工业区、旅游度假区、管理服务金融区以及生活居住区。各区严格分离，又和谐统一。2．基础配套设施体育中心：一座能容纳6万人的大型体育场馆及体育设施。道路：区内的60余公里支干道，构成了畅通的区内道路网络。沪蓉高速公路从东到西横贯全区，京珠高速公路由南至北纵穿开发区。铁路：拥有连接京广和京九线，通往开发区的专用铁路及货站。码头：距开发区6.5公里的港口，区内油码头、汽车滚装及货运码头已投入使用。医院：设备先进的神龙医院已开业应诊，另有4所医院、一所卫生防疫站为开发区居民提供医疗服务。金融：中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行均在开发区建立了支行。客运中心：中南地区大型区域性客运中心。3.主要公交车线路70路：花桥—宝丰路—郭茨口—沌阳大街（开发区中心）204路：王家湾—三角湖—体育中心—汉阳造纸厂205路：武昌火车站—体育中心—武汉农贸大市场517路：开明路—王家湾—沌阳大街—神龙西路585路：复兴村—武胜路—神龙二路596路：湖北省肿瘤医院—街道口—古琴台—沌阳大街教育配套开发区现已初步形成了大学、科研机构、中小学、幼儿园、职业教育共同发展的格局。目前，区内有江汉大学，武汉市商学院两所大学，东风设计院、物勘院两家科研院所、实验外语学校、开发区一中（市重点中学）、职业高中等7所中学、神龙小学等16所小学、神龙幼儿园等3家幼儿园。坐落于区内的武汉外国语学校其师资力量、教学设施堪称全国一流，可招收英、法、日、德、俄等语种的6—18岁的中外学生。二.区域市场分析（1）区域房地产投资环境进一步优化随着法国雪铁龙二厂即将投产、东风本田扩大产能和相关配套企业落户带来的冲击，房地产市场前景广阔，一方面将强化房地产市场竞争，另一方面也将使该区房地产投资环境进一步优化。（2）沌口经济开发区楼盘竞争将异常激烈。近年来开发区房地产开发逐步升温，目前建成及在建的共有20余个项目，由于其自然环境及人文环境优越，绿化率高，纷纷引来世茂集团、和记黄埔、恒大地产等房地产大鳄的落户，因此今后开发区内楼盘竞争将会异常激烈。C、竞争对手分析及我方因应方案一、重点竞争对手和参照对手的确定：1．金色港湾星寓2．中恒·云天国际花园(嘎纳印象)3．湘隆时代大公馆4.东方夏威夷国际花园(三期)5.金太阳·米兰小镇二、竞争对手项目概况：1、金色港湾星寓基本情况及评价项目位置金色港湾四期中百百仓储楼上地段佳价格均价：5800元元/平方米户型设计欠缺较多（如卫生生间是黑房、走走道采光不佳佳等）建筑面积14282平米

交通出行方便绿化率40%交房标准毛坯房开盘时间2008.4.226

卖点小区规模大地段段好“50万平米意大大利湖畔小镇镇”销售进度5-10%服务质量管理水平、专业性性、服务态度度都有待提高高开发商新港房地产开发（武武汉）有限公公司

销售速度较慢2、中恒·云天国际花园(嘎纳印象)基本情况及评价项目位置武汉经济开发区东东风大道与中中环线交汇处处地段佳价格均价：5200元元/平方米户型设计卧室设计小了，所所以将卧室阳阳台封闭成落落地外飘窗以以增加面积，并并不算房价，整整体设计较好好。建筑面积169810平米米

交通出行方便绿化率40%交房标准毛坯房开盘时间2008.3.115卖点地段好设新风系系统落地外飘窗窗销售进度20%服务质量服务态度较好；销销控管理要加加强，假销控控太明显开发商武汉中恒新科技产产业集团有限限公司

销售速度相对较快中恒·云天国际花园(嘎纳印象)项目一览3、湘隆时代大公馆基本情况及评价项目位置武汉经济技术开发发区车城北街街（武汉体育育中心以南）湘湘隆•时代商业中中心地段位于武汉经济技术术开发区中心心，与武汉体体育中心仅一一街之隔，三三面临街，拥拥有得天独厚厚的区位优势势。价格5800元/平方方米户型设计面积普遍偏大，户户型的动线和和视觉线均存存在问题。建筑面积167065平方方米交通出行方便绿化率43.6%交房标准菜单式装修交房开盘时间卖点地段好品牌较好好菜单式装修修交房销售进度5-10%服务质量态度热情，缺乏专专业，销控缺缺乏技巧，没没有人气。开发商武汉湘隆房地产开开发有限公司司销售速度较慢4、东方夏威夷国际花园(三期)基本情况及评价项目位置汉阳沌口开发区后后官湖畔地段目前较偏，但前景景看好；地块块两面临水，风风景佳。价格多层均价:43000元/平方米

户型设计佳有不少创新建筑面积234750平平方米

交通出行目前不方便绿化率35%交房标准毛坯房开盘时间.卖点风景、户型、园林林景观、品牌牌均较好销售进度50%服务质量态度热情，较专业业，人气较旺旺。开发商武汉美好愿景

销售速度较快5、金太阳·米兰小镇基本情况及评价项目位置汉阳区龙阳大道芳芳草路（升官官渡）地段位于进入沌口的咽咽喉，较好。价格均价：5500元元/平方米户型设计缺陷较多，需要提提高的地方不不少。建筑面积79720

平方方米

交通出行方便绿化率>35%交房标准毛坯房开盘时间2007.11..卖点不突出销售进度40%（一期）服务质量态度热情但售楼员员对自身项目目不熟悉，且且对自身公司司有怨言。开发商金太阳（湖北）房房地产开发有有限公司

销售速度中等金太阳·米兰小镇项目一览三、竞争对手近期销售动态及我方的因应方案1、对手在开盘前后，投入了大量广告费用，在各大媒体宣传造势并纷纷拿出各种优惠办法和打折措施，目前这一广告攻势还在延续。金色港湾·星寓卖点诉求：延续“50万平方米意大利风情小镇”和良好的地段。“五一”的折扣为95折。嘎纳印象卖点诉求：地段好设新风系统落地外飘窗标榜法式生活情趣“五一”的折扣为总房价减2-2.8万再97折，相当于93-94折。c.湘隆时代大公馆卖点诉求：菜单式装修交房地段好品牌较好“五一”的折扣为阶梯式，相当于92折。d..东方夏威夷国际花园(三期)卖点诉求：夏威夷四坡屋顶设计，木质栅栏廊架，加入了西班牙古典元素，亚热带景观风情。“五一”的折扣为98、99折。e.金太阳·米兰小镇卖点诉求：标榜意大利风情地段较好“五一”的折扣为95、96折。我方的因应方案针对竞争对手的卖点诉求，我方结合本案的特点，以教育文化为主题，提出“新文脉现象”的概念诉求，旨在更深层次打造文化教育品牌概念，并锁定目标客户群，针对性展开营销活动。凸显本项目销售价格的含金量是体现在周边完善的教育配套设施以及和教育配套设施深度契合的基础之上、并非空泛；利用本项目打“文化教育牌”的一系列措施对周边不同概念进行打压、体现本项目能满足业主最基本的心理需求、完善自身素质、提高生活水准、为子女营造一个美好的未来；第二部分项目定位及推广策略A项目核心竞争力的体现在房地产市场日益同质化的今天，要在市场上站稳脚跟，占领市场，更要进一步去挖掘楼盘本身的核心竞争力，只有认识了核心竞争力，才能超越同质化，在市场上独树一帜，作为项目形象定位的指导。敝司将以专业的行为来探讨本案的核心竞争力，鉴于此，敝司初步得到的结论为：1、“新文脉现象”为主题，超越同质化2、深挖自身的建筑设计亮点，营造和谐的生态人文社区印象3、新古典英伦风情的英式园林设计风格4、所处开发区巨大升值潜力的地理位置5、享受武汉未来最具升值潜力黄金地段中CBD、CLD、CEA的核心规划优势6、高质量的建筑水准，实用、适度超前的户型设计B、项目形象定位“新文脉现象”概念的打造一、关于新文脉的阐述何为“新文脉现象”？新文脉包括自然地理条件、文化氛围和文化脉承，以及社会人文背景。本楼盘如何打“新文脉现象”概念牌？对于本楼盘而言，要打造新文脉，必须理顺环境、建筑和人三者之间的关系。1、文脉对于人的体现对于人的文脉体现，即是目标客户的界定问题，后面我们对项目目标客户作了详尽的分析。2、文脉对于建筑装饰的体现文脉对于建筑装饰中的体现，即建筑装饰所表现的风格问题。本楼盘可包装为英式建筑装饰风格，文化品位较浓，可在此方面下重墨阐述，使其符合文脉的特性（详情另述）3、文脉对于环境的体现文脉对于环境中的体现，可从自然环境和社会环境两个方面来营造※自然环境对于本楼盘周围的自然环境而言，可利用三角湖这个优势，强调本楼盘中高层可以观湖，融合碧水风情，加之绿化和景观效应的营造，做到人景互动，寓景于情，情景交融，体现出深刻的人文特性。※社会环境在周边社会环境中，最能体现文脉的是周边的教育机构，“江汉大学”就在家门口，以及周边齐全的中小学校及幼儿园配置，营造出浓浓的学区氛围，从而为业主下一代的成长构建良好的成长氛围。这种极富书香氛围的环境恰是社区文脉的最佳表现。通过对以上三个方面文脉的营造，打造本楼盘独特的“新文脉现象”概念牌，告知目标消费群，该楼盘是他们在经济技术开发区置业的首选，是沌口开发区的文脉之所在，真正吸引目标消费者的关注，乃至购买，并结合沌口新区的特点，告知这是武汉的新文脉之所在。C、项目形象塑造一、针对市场打造的新文脉现象：1、本项目所在地属于武汉市大力发展的新兴区域、为满足区域发展所急需的高素质生产力、在未来的3—5年内、将会有近20万中专以上文化程度的劳动力进入、其年龄在25——30岁之间、年收入约为3万元（《长江日报》摘）；分析：根据本项目未来消费群体的界定、我们可以得出这样几个结论这些人将会成为本项目未来的主要消费群体；本项目未来的购买者多数属于第一次置业；他们需要进一步的职业教育以提高本身的收入水平；在置业时对楼盘周边的教育配套设施感兴趣、因为关系到自身的后续教育以及子女未来是否享受完善的教育；居住区域内要求距离工作地点较近、约5—20分钟路程；对周边配套设施的依赖性强。2、项目周边具备有成熟完善的教育配套设施；本项目周边具有从幼儿园到大学一条龙的成熟完善教育配套设施：幼儿园，开发区新一中、三角湖小学、武汉外校、江汉大学。从初期的启蒙教育到后期的跟进式教育都可以满足本项目未来业主的需求。从而增加本项目价格体系的配套含量、为本项目后期价格的提升奠定了良好的基础。3、开发商可以和配套设施进行互动；配套设施施为开发商的的销售提供便便利、开发商商为教育事业业的兴旺做出出自己的贡献献，营造本项项目所在区域域内的新文脉脉，在此基础础上，开发商商可和幼儿园园联合打造文文化教育软、硬硬件，如成立立武汉首家“三商”幼儿教育基基地，成立教教授顾问团等等。以此作为为楼盘的销售售口号、不仅仅可以帮助开开发商楼盘销销售顺畅、并并能为开发商商品牌的号召召力进一步提升打下下坚实的基础础。二、具体做法：1、三商教育模式何谓“三商”教育模式？为儿童童营造一个空空气好、水质质好、教育设设施及教育质质量均好的小小区就显得至至关重要。该该项目率先导导入当今国家家最倡行的“三商”（智力、情情绪、创造力力）教育模式式，在3-6岁素质教育育最佳时期，培培养孩子的理理解能力、注注意力、语言言能力、创造造能力、沟通通力、自信心心、乐观、爱爱的情感。授授之鱼，不如如授之以渔。在在这里，特色色的教育配套套和玩具，皆皆以“三准则”教育为指南南，让这些玩玩具对小孩的的成长能起到到潜移默化的的作用。2、一条龙教育模式式□项目所处地段拥有有江汉大学、新新一中、三角角湖小学，及及针对业主的的孩子实行“三商”幼儿教育，利利用本项目周周边独有的完完善教育配套套设施进行“一条龙教育”形象推广。院校合作项目幼儿园小学中学（完）大学三商教育双语教育赞助教学设备赞助师资力量奖学金资源共享活动□一条龙措施的资金金来源；可以和教育部门签签署共建合同同，对其进行行赞助，费用用可以分期付付款，因此财财务压力并不不大。除前期期需要投入一一定资金外（视视作广告费）、其他费用均可从未来的业主物业管理费中支出、开发商无须承担过多费用。3、教授顾问团□为什么成立教授顾顾问团：增加未来消费群体体的参与意识识：江大毗邻本项目、因因此江大中作作为高收入群群体的教授们们可成为本项项目未来的团团购对象。与与其将来挖掘掘、不如先期期介入、以邀邀请做顾问的的形式增强目目标客户对本本项目的参与与意识、造成成其先入为主主的购买欲望望、对未来的的销售不无裨裨益。为项目本身素质的的健全提供帮帮助：作为顾问的教授们们、可以利用用本身丰富的的学识的见解解对本项目进进行全方位的的帮助，也可可帮助项目本本身提高素质质、增加含金金量。为项目未来的销售售提供足够的的卖点：本项目可以教授顾顾问团作为卖卖点营造丰富富的人文氛围围和成熟的社社区、统一和和谐的购买组组成。必然会会引发其他层层次购买者购购买欲望。□成立教授顾问团的的流程（见如如下示意图）对江大的针对性调查对江大的针对性调查目标群体甄别目标群体甄别顾问名册的形成细分市场的定义顾问名册的形成细分市场的定义教授顾问团定义项目开发理念的媒体宣传教授顾问团定义项目开发理念的媒体宣传潜在顾问成员搜寻顾问组织及待遇制定潜在顾问成员搜寻顾问组织及待遇制定逐个访谈筛选逐个访谈筛选成立教授顾问团成立教授顾问团D、项目客户群定位位收入界定建议本项目的目标标客户群锁定定在月收入2500—4000元左右（即即年收入在3—5万元左右的的家庭）。2、目标范围目标范围为汉口、汉汉阳、及沌口口技术开发区区。本项目位位于沌口技术术开发区，属属于武汉市新新区，但考虑虑到收入最高高的市民大部部分分布于汉汉口地区，因因此汉口客户户将是本项目目的消费主力力之一，而武武昌由于其本本周边自然人人文环境好，加加上地域观念念的影响，因因此武昌地区区的购房人群群将会较少。根据周边现有楼盘盘的客户构成成分析，江汉、硚口口、汉阳区的市民和开开发区内效益益较好的企事事业单位将是是本项目的目目标客户，加加上部分开发发区内的散户户。3、目标客户身份私营业主，大企业业或外资员工工、从事汽车车贸易的业主主、合资企业业管理人员及及职工、金融融机构从业者者、自由职业者、律律师、医生、公公务员、教师师等。4、目标客户的置业特特性一次置业，多为工工薪阶层，在在开发区内上上班，较注重重自身文化素素质的充实以以及子女的成成长。二次置业，本项目目是中小户型型，将以投资资的客户为主主。E、价格定位◎全程价格策略◎低开高走、小步快快跑、适当销销控◎后期（如每期销售售率达到700％）视市场场竞争状况的的变化、消费费力的变化而而相应调整销销售措施。结合本案自身产品品特点、地段段特点以及敝敝司对本案形形象的塑造，参参照地块上其其他可类比的的楼盘、竞争争对手，可初初步得到住宅宅部分的平均均价格：◎本案产品特点+本本案地段特点点+本案形象炒炒作+利润=5800元/平方米左右本项目应以高姿态态面市，拟采用1-33-4-2价格策略a、先用位置、户型型、朝向稍差差的部分10%以较周边稍稍低的价格入入市，积累人人气造成抢购购现象，制造造明星楼盘。b、30%部分按均价价销售。c、40%部分按高于于均价销售，迅迅速推动人气气，争取名利利双收。d、20%高于或低于于均价销售（视视市场情况而而定），扫荡荡尾房，促进进成交回笼资资金。注：预订或公开销销售初期应保保留一定比例例的广告户（售售价可能会低低于平均底价价）来达成目目标。F．推广策略广告战略目标销售增长目标本案的一切广告活活动都是为了了能开拓和赢赢得市场，从从而提高楼盘盘的销售业绩绩，按开发经经营计划完成成销售目标，从从而在较短时时间内追求利利润最大化。市场拓展目标通过户外广告活动动展开以汉阳阳（辐射沌口口周边5公里范围）、硚口（由由本项目延伸伸20公里范围）为为中心的销售售市场，按渐渐进式广告战战略拓展市场场。品牌塑造目标通过一系列广告活活动，树立本本案的良好品品牌，使本案案在推广的目目标市场上形形象鲜明，增增强目标市场场消费者对本本案的好感。也也同时树立佳佳诚地产企业业品牌形象，实实施以产品品品牌支撑企业业品牌，以企企业品牌带动动产品品牌的的双赢策略。企业形象目标树立良好的产品品品牌和企业品品牌，进而扩扩大佳诚地产产的社会影响响力，加快企企业向产业化化发展的进程程，只有在这这个高度，我我们才能对项项目的开发有有深层次的认认识。G、广告定位主题概念的诉求（暂暂定）广告语：新文脉现现象阐述教育文化为主主题的物业形形象，阐述“新文脉现象“的概念生活方式的诉求广告语：观山、观观水、观文化化/书香、花香、草香香、水香，我我家芳香四溢溢位置及交通状况的的诉求广告语：与名校为为邻、和未来来同步还未入学，就“进进”大学4、品牌诉求围绕景观、文脉、教教育等打造物物业品牌和开开发商品牌H、广告创意表现1．电视广告创意a．形象片突出项目高档品质质定位，围绕“本案”中心主题，涌涌动感画面表表现未来家居居及生活模式式，形象片可可以为项目取取得良好形象象，维护项目目长期品牌，达达到品牌的持持续宣传作用用。b．动画片全面包括项目地理理位置、交通通、园艺、绿绿化等内容，是是对项目总体体规划理念、经经营管理模式式较为全面的的介绍，该片片是以销售为为首要目的，它它是具有一定定针对性而播播放的宣传资资料。c．新闻片以新闻形式报道本本案开发中的的奠基庆典、封封顶、入伙等等各种活动内内容，向观众众传递项目特特点与个性的的片断，既有有新闻性、又又有真实性，因因而有较高的的可信度。围绕“本案”广告主题，深化和和突出这一主主题，进行诉诉求。2．报纸广告创意强力宣传教育主题题概念强力宣传武汉首家家“三商”教育模范基基地强力宣传周边浓厚厚的学区氛围围重点宣传新古典英英式社区风格格开创主题概念论坛坛活动宣传3．户外广告创意由于户外的对象是是在户外活动动的人，这些些人具有流动动性质，在广广告化面前停停留的时间不不会太久，注注视时间非常常短，所以要要求广告效果果、表现形式式和创意简单单明了，突出出主题，越准准确、简练越越能给人留下下强烈印象（如如户外效果图图、大型广告告喷画）4．电台广告创意根据电台声音消失失快，不易被被人记忆的特特点，因此，次次数过少的电电台广告收益益不大，一般般不做项目较较详细宣传，重重点放在强力力宣传教育主主题概念。5．其他广告创意巴士广告礼品广告主要突出项目的名名称，项目标标志，通过项项目标准色和和辅助图形加加以表现，形形成独立的视视觉艺术效果果，达到加深深印象和形象象的目的。I、广告阶段策略1．阶段分析开工前后一个月，以软性新闻为主，介绍奠基，让主题概念初露端倪第二组团第一组团内部认购期准备期前期以软性新闻广告为主配和少量的硬性广告进行形象推广开盘前一个星期，以大量的硬性广告宣传主题、楼盘功能配套、社区生活、社区文化等开盘前一个星期，以大量的硬性广告宣传主题、楼盘功能配套、社区生活、社区文化等以软性新闻广告为主配和少量的硬性广告配合形象推广开工前后一个月，以软性新闻为主，介绍奠基，让主题概念初露端倪第二组团第一组团内部认购期准备期前期以软性新闻广告为主配和少量的硬性广告进行形象推广开盘前一个星期，以大量的硬性广告宣传主题、楼盘功能配套、社区生活、社区文化等开盘前一个星期，以大量的硬性广告宣传主题、楼盘功能配套、社区生活、社区文化等以软性新闻广告为主配和少量的硬性广告配合形象推广第二组团第一组团准备期内部认购期前期第二组团第一组团准备期内部认购期前期第一组团销售80%时，重点放在第二组团推广上，以硬性广告为主开工前后一个月，以软性新闻为主，介绍奠基，让主题概念初露端倪内部认购期前一个星期至内部认购期，以大量硬性广告介绍楼盘及认购方式，配合少量介绍内部认购情况的软性广告第一组团销售80%时，重点放在第二组团推广上，以硬性广告为主开工前后一个月，以软性新闻为主，介绍奠基，让主题概念初露端倪内部认购期前一个星期至内部认购期，以大量硬性广告介绍楼盘及认购方式，配合少量介绍内部认购情况的软性广告阶段分析前期炒作，选择《楚楚天都市报》和《长江商报》为媒体，反复发表软文缮稿，预热市场，初步打造以教育文化为主题的物业品牌形象。软文标题：1、发发现新文脉现现象；2、何谓“三商”幼儿教育模模式？；33、感受新文文脉同时，在这一时期期，要开始着着手进行售楼楼处和相关物物品及现场包包装的准备工工作。我们下下一步会提出出更详尽的现现场和售楼处处的包装计划划。内部认购活动，在《楚报》和《长报》上发发布活动消息息----抽签获得购购买数量有限限的价优景靓的户型机会---开盘日抽奖----兑现承诺。挑出朝向、景景观较为中等等的户型10-330套，客户可可在内部认购购期间获得这这些户型的抽抽签机会，但但必须缴纳押押金。开盘当天举行隆重重的开盘仪式式，并衔接内内部认购抽签签购买活动，一一炮打响。开开盘报版广告告要喜庆，以以孩子的第一一人称口吻表表现，媒体选选择：《楚天天都市报》和和《长江商报报》。形象期，每月3——5次报版广告告，以感性诉诉求为主，目目的在于塑造造“学识、健康康、富贵”的物业形象象，并使得该该物业形象深深入。广广告标题：1、新文脉现现象2、何谓“三商”幼幼儿教育模式式？3、周边教育一条龙龙4、武汉首家“三商商”教育模式基基地5、自小就比别人高高一筹6、我家就在校园里里7、还未入学，就“进”大学8、书香、花香、草草香、水香----我家芳香四四溢强销期，每月3——5次报版广告告，分卖点诉求求，以理性诉诉求为主，从从环境、地段段、价格、发发展趋势、户户型、付款方方式等进行诉诉求，同时结结合举办的促促销活动进行行渲染。持续期，报版频率率有所减弱，以以进行综合诉诉求为主，从从现房、销售售情况、让利利活动等进行行诉求，并建建议做好卖场场和现场的广广告气氛渲染染，以及人员员跟进，销售售管理工作。尾盘期，少量广告告见报，以进进行综合诉求求为主，从现现房、销售情情况、让利活活动等进行诉诉求，以及人人员跟进，销销售管理工作作。建议分析※项目第一阶段的宣宣传推广要建建立立体的推推广架构，从从销售所涉及及的方方面面面如营销中心心、工地形象象、大众媒体体对目标对象象进行全方位位的销售传递递，以在短期期内扩大知名名度，提升销销售业绩。※试销期和导入期前前期的广告形形式以报纸广广告为主，目目的在于信息息的尽可能告告之。导入期期宣传推广以以报纸广告为为主，同时配配合相应的销销售新闻宣传传和营销活动动（新闻发布布会、物业展展示会），以以迅速扩大知知名度和建立立信任感。※从宣传阶段考虑，第第一阶段考虑虑进攻力度，一一方面以立体体全方位的媒媒介进行多点点进攻；另一一方面在报纸纸媒介方面以以相对版面投投入，后期则则可用均衡频频率、中版面面进行推广。软性新闻宣传1、新文脉现象2、何谓“三商”幼幼儿教育模式式？3、感受新文脉4、武汉首家“三商商”教育模式基基地5、自小就比别人高高一筹6、我家就在校园里里7、还未入学，就“进”大学8、书香、花香、草草香、水香----我家芳香四四溢J、广告投放频率及及规模a)广告资金投入入的比例分配配b)频率报纸：《长江商报》周三《楚天都市报》周四、电视具体各阶段段待定户外广告1次/半年广播具体各阶段段待定车身1次/半年动画片全阶段K、广告效果监控、评评估及修正广告效果广告效果从两个方方面来反映广告创意、设计、表表达的内容、表表现的卖点等等总体表现出出的效果广告各媒体的效果果因此，监控广告效效果须通过市市场及客户分分别从这两个个方面来考察察广告效果。广广告效果的监监控，是对市市场及客户对对这两个方面面的动态反映映，在对大量量的客户的动动态反映进行行汇总分析，然然后依据分析析的结果对广广告策略进行行调整。L、项目商业项目底层临街门面面可引进各式咖啡啡厅、茶坊、中中西餐厅、小小超市、美容容美发会所、保保健休闲会所所、干洗店等等，对住宅的的销售起到促促进作用。商业街咖啡馆便民民超市西餐厅厅美发厅蛋糕房美容容会所干洗店茶饮吧第三部分营销销思路的提出出及策略A、活动策划一、内部认购活动，在《长报》和和《楚报》上上发布活动消消息----抽签获得购购买数量有限限的价优景靓的户型机会---开盘日抽奖----兑现承诺。挑出朝向、景景观较为中等等的户型10-330套，客户可可在内部认购购期间获得这这些户型的抽抽签机会，但但必须缴纳押押金。开盘活动，气氛渲渲染，并衔接接内部认购活活动，当日宣宣布所抽中的的签号，并售售出所推出的的户型，如若不够，可依据据实际情况加加推套数，营营造开盘当天天火爆热销的的局面。强销期间，利用节节假日举办促促销活动。举办“三商”幼儿教育研讨会教授顾问团的建筑筑评议会幼儿竞赛活动三角湖水上活动教师节活动B、现场包装□围墙的设置与内容容展示◎围墙的筑砌除有把把小区与马路路相分隔的功功能外，还会会在销售宣传传环节中起到到举足轻重的的作用。◎我们可以根据本案案的定位，把把优越之处和和卖点等内涵涵在围墙中体体现出来。在在制作方面要要达到新潮别别致和温馨舒舒适，再配以以鲜艳的色彩彩和灯光照射射必会吸引行行人和参观者者的目光，达达到展示本项项目的品牌及及形象，提升升档次，进而而增加买家的的购买欲望。◎围墙广告效应具有有长期性的特特点，且费用用不大，作用用不容忽视。其其内容可以包包括项目名称称、发展商名名称、销售热热线。□企业VI、楼盘LOGO；；□区内成熟的生活配配套设施□凸显区内的教育文文化、新古典典英伦风情等理念和周周边浓郁的文文化氛围售楼部包装格调：高档、大气气、明快、敞敞亮、尺度适适宜位置选择：现场功能分布⑴接待区：接待台、销销控台、主景景画幅⑵模型区：总体模型型、园林模式式、单元模型型⑶洽谈区：若干组谈谈判台椅⑷签约区其主要