关于建筑工程承包的一些注意事项经验谈实用性强

关于建筑工程承包的一些注意事项作者：联系电话：关于建筑工程承包的一些注意事项前言我从事建筑行业十多年，从第一线木工、钢筋工、装修工到带班，到技术员、工长，再到技术负责人、生产负责人、项目负责人；从劳务公司到总包；从普通民用住宅到高档写字楼，从工业厂房到奥运场馆再到核电工程；从土建到市政到装修；从京津辽到冀苏沪到浙粤桂；不同部门不同地域均有从业经历。若要叫我谈些什么经验，我只能就我十多年的实践谈一些注意事项，供同行分享，供领导参考。第一章 如何做劳务分包劳务分包按其承包内容不同，一般又分为劳务清包和扩大劳务分包两种形式。第一节 劳务清包劳务清包又叫纯劳务承包工程，也即是对某一项目或其子项目的人工费进行承包。其注意事项主要有以下几个方面：一、项目选择初涉建筑行业新组建的劳务队伍，可根据自身的技术能力、人员结构情况，选择适合自身的项目或其子项目进行纯劳务承包，但要量力而行。切忌急功近利，贪大求快。要量力而行，一上一个脚印，做出业绩，积累经验，以质量求生存，以信誉促发展，假以时日方可在同行中脱颖而出。只有这样才有可能把一个项目的劳务做好。二、人员组织劳务清包，人员组织是关键。这又分为两个方面：一是管理团队的组织。任何一个项目都必须有一个合格的管理团队带领才行，管理团队贵在精而不在多，可以有人高薪兼职，切忌有人滥芋充数、混饭吃。一个合格的管理团队必须具备以下几个指标：1、总负责人人品好，责任心强，组织能力强，沟通能力强，从业经验丰富。2、技术负责人人品好，责任心强，对国家、地区建筑行业规范熟悉，且有丰富的施工经验。技术负责人一定要懂生产，特别是现场临场应变能力一定要强。那些太年轻、光纸上谈兵、只知照搬规范，掉书袋子的书呆子一点用都没有。3、各单项负责人也要人品好，责任心强，专业技术过硬，且实践经验丰富。4、整个管理团队必须团结协作，心往一处想，劲往一处使，大家一团和气，齐抓共管。切忌各行其事，勾心斗角，相互扯皮。二是施工班组的组织。施工班组的组织至关重要，组织得好，一个项目的质量好、进度快，安全无事故，可顺顺利利按预定工期完工。反之，其质量差、进度慢，事故不断，大事月月有，小事周周有，拖拖拉拉完工无期。这里面要以人为本，班组成员的个人素质高低决定了一个班组整体素质的高低。俗话说得好，用物唯新，用人唯旧。选班组最好是选那些知根知底熟悉的老班组，可免除磨合期，避免中途换班组。中途换班组是工程承包的大忌。中途换班组退场费和后续班组人工费上涨都会增加人力成本，压缩项目利润空间。严重的可能导致项目亏损，最严重的可导致一个劳务队伍就此一蹶不振，甚至跨掉。这绝非危言耸听，我就见证过。三、施工组织施工组织的重点在于施工方案的编制和实施。1、负责编制方案的人一定要施工经验丰富，对每一个工种每一个施工环节、每一个施工流程、每一个施工步骤都必须经过慎密的思考。特别是各专业工种的相互衔接一定要紧密，就象钟表的齿轮一样循环往复按部就班，不能出现停顿，一停就全卡住了。2、负责实施方案的人也就是生产负责人必须是一个经验丰富的勤快人。负责指挥生产的人一定要现场生产经验丰富，对各工种的生产工艺、生产流程了如指掌，且现场协调能力要强，能服众。现场施工动态每月每周每日每时每刻都在发生变化，所以要求生产负责人随时随地都要掌握现场施工动态，从全局出发，从整体进度要求考虑，对施工环节的衔接作出科学合理的调整，以保证整个生产活动顺利进行。因此，生产负责人一定要做到腿勤、眼勤、耳勤、手勤、嘴勤，多转现场，及早发现问题，及时处理问题。切忌坐在办公室听别人汇报，望空伐木，遥控指挥，这样绝对误事，甚至误大事。3、各工种各班组必须团结协作，服从统一指挥，共同贯彻执行既定施工方案。各工种各班组必须做到既分工又协作，相互提供施工便利。和气能生财嘛！给别人方便也就是方便自己。各兄弟班组相互创造施工便利，才能使整个生产活动紧张有序地顺利进行。这一方面要依赖各班组的协作精神，另一方面生产负责人的协调工作也一定要做到位。四、合同签订与管理（一）与总包方的劳务合同一定要在平等、自愿的基础上签订，合同中不能出现不利于自身的霸王条款，可参照国家劳务合同范本，再加上一些补充条款。劳务合同的签订主要注意以下三个大项：一是与总包方合同单价的约定，其影响因素很多。以常见商住小区为例：1、基础、地下室（车库、人防、设备）、非标准层、标准层、屋面（机房、女儿墙）各部位难度不一，施工班组的承包价格也不一样。2、砖混、框架、框剪、全剪等不同结构形式，施工班组的承包价格也不一样。3、同样结构，施工工艺不一样（比如北方常用定型大模板，墙、板分段浇砼，南方常用自配软模，梁、板、墙、柱整层浇砼），施工班组的承包价格也不一样。4、同样结构，使用的材料不一样（比如模板支撑体系，北方多用碗扣架加U托，南方多用钢管扣件式。平台模板支设用材料，北方多用50mm*100mm*4000mm、100mm*100mm*4000mm木方和1220mm*2440mm*18mm竹胶板，南方多用40mm*80mm*3000mm木方和915mm*1830mm*15mm胶合板），施工班组承包的价格也不一样。5、不同地域正常施工时间长短不一（我国东、南方大部分地区可全年施工，不受季节影响，而西、北方一部分地区，冬、春季节多风雪，无法正常施工若采取冬施措施则施工成本增加），施工班组的承包价格也不同。总的趋势是，东方、南方越往南越低，西方、北方越往北越高。6、我国经济地区发达程度不一，发达地区和欠发达地区物价高低不一，生活水平高低不一，工资标准高低也不一样，所以同样的工程，在经济发达地区和欠发达地区，施工班组的承包价格也就不一样了。7、开工季节不一样（比如春节刚过，建筑市场人多活少，施工班组为了养人，价格略低也做。到了5月以后，全国东、西、南、北到处都进入施工旺季，建筑市场活多人少，价格低了找不到人做），施工班组的承包价格也不一样。8、施工时间跨度不一样，班组承包的价格也不一样。这主要是受人工费不断上涨的影响。去年和今年的人工工资标准不一样，上半年和下半年的人工工资也不一样。所以跨年度的工程，要考虑人工费上涨（国家明文规定上调人工工资或市场拉升）的因素。凡此种种，不一一列举。但合同单价约定时一定要考虑以上因素，若未考虑到，等于先机已失，必亏无疑。二是与总包方工程款支付方式、比例和时间点的约定。这个问题放到后面资金管理板块中去讲。三是与总包方对员工工伤事故赔付比例的约定。建筑行业属高危高风险行业，难免出现工伤事故。一旦出现工伤事故，除了保险公司理赔外，其余费用一般总包和分包按比例分摊，分包分摊的比例最好别超过30%。（二）与施工班组的劳务协议一定要细而全。1、对施工班组的协议在承包内容方面一定要细化，做到滴水不漏，天衣无缝。任何一个细小的环节，可能预见的情形都要包罗进去。常见一些班组因协议不细不全而扯皮，说这不该我做，那又该加钱才做。你一旦漏掉一点以后就要多花钱，压缩利润空间。记住一句话：当今时代没人愿意免费为你干活！2、对班组工程款的支付方式、比例和时间点的约定一定要慎重。这要根据自身的经济实力和总包方对工程进度款的支付情况而定。特别是对时间点的约定，现在的工人你一旦承诺了，有个别人晚一天晚半天甚至晚一个小时都不等你。3、对施工班组在安全、质量、进度、文明施工等方面的要求一一要明文约定，对违约的处罚要适当且严格执行。4、对施工班组要奖罚分明。奖勤罚懒，奖优罚劣。奖罚条例公诸于众，做到人人清楚。五、资金管理1、自身周转资金要合理使用现在做工程的利润空间越来越小，而受社会风气和市场潜规则的影响，一些隐性开支却越来越大。纯粹不开支是不可能的，但一定要做到能少则少，能省则省，切忌以沟通为名胡乱花钱。2、工程进度款的申请与领取要适当，且做到专款专用。做劳务清包的多处于企业草创阶段，自身资金少，无力垫资生产。因此与总包方在合同中对工程进度款支付的方式、比例和时间点一定要约定好。一般劳务清包的利润空间不会超过20%，因此要求总包方支付工程进度款的比例不能低于80%；由于自身资金短缺，最好要求总包方每月按工程进度形象按比例支付，以缓解自身资金压力。工程进度款一定要专款专用，首先保证工人的工资，若有盈余再考虑其他的款项。避免工人大额讨薪事件的发生。六、安全管理安全无小事，一定要警钟常鸣，从严要求。工程质量差了可以持续改进，工程进度慢了可以想法赶上去，而安全一旦出事就不可弥补。关爱生命，关注安全，是任何生产企业都必须高度重视的事。1、对入场人员的年龄、身份、健康状况摸底、排查工作一定要落到实处。现在建筑人力市场常有未成年人、超过退休年龄的人、身体不健康的人、警方通辑在逃人员混杂其中，而这四类人国家明文规定禁用。因此，施工班组进场时，在三级教育之前一定要将上述四类人同排除在外。2、三级教育工作千万不能走过场，一定要扎扎实实做到位。三级教育千万不能走过场，严是爱宽是害，对培训考试不合格的人员坚决禁止其上岗作业。对各工种应知应会的安全技术要领一定要让每一个在施员工都熟知，以增强每个员工的安全风险识别能力。只有这样才能确保每个员工在生产中做到杜绝违章，做到“三不伤害”，也只有这样才能确保生产活动安全进行。所有从事这一行的人都要记住一句话：不讲安全的生产迟早要酿大祸！3、员工工伤意外险一定要及时全员办理。劳务分包一定要敦促用人单位（总包）及时为所有员工办理工伤意外险。建筑行业多风险，不怕一万，只怕万一，难免出事，所以这个工作马虎不得！这笔钱也绝对省不得！4、安全防护措施要到位，安全防护用品要合格且全员配备。施工现场常见的洞口临边的防护栏杆和安全网一定要牢固到位，严禁私自拆除。个人防护用品一定要合格且全员配备，严禁过期使用。七、质量控制近年，楼房倒塌，桥梁跨塌事件常见诸新闻媒体，究其原因都是施工方质量问题惹的祸。我们每一个从事建筑行业的企业和个人都要有强烈的质量意识，严把质量关，千万别做那些豆腐渣工程，给人民的生命和国家财产带来不可估量的伤害和损失。否则，若你自己在施工的工程出了问题，你也是受害者之一。八、文明施工作为一支施工队伍，一定要注意自己的场容场貌。一是员工的言行要文明礼貌，没有打架斗殴现象；二是材料要分区分类码放，做到整齐有序；三是建筑垃圾要集中处理；四是生活区要干净整洁。第二节扩大劳务分包所谓扩大劳务分包，顾名思义，就是在劳务清包的基础上扩大一些承包项目。一支施工队伍通过一定时间的历练，在施工经验丰富的同时，原始资本也积累到一定程度，就可以尝试进行扩大劳务分包了。扩大劳务分包同劳务清包一样，在第一节中谈到的八大项中那些该注意的事项更要加倍注意。这里就不再赘述，重点谈谈增加的三个大项。一、耗材的购买和管理。（一）材料采购环节至关重要，该项支出的多少直接影响一个项目盈利的多少。负责人员必须要人品好，正直无私，经得起利益的诱惑。大宗材料的购买，市场潜规则都有一定比例的回扣，实际上造成了损公家之利而饱私人腰包的怪象。更可怕的是材料采购人员为了回扣比例的大小，采购或夹杂一些不合格的材料，以次充好，缩短使用寿命，从而增加施工成本之一的材料成本。我认为要想堵住这一漏洞，必须建立采购、验收、使用三重监督管理机制。1、材料采购信息公开公示，让大家监督。采购人员根据市场信息价向项目部提前申报材料采购计划单，项目部将其在公告栏内公示，若其价格高于本地区市场价或有人质疑其性价比，该采购员就可以换岗了。2、材料验收采取集体验收制。材料进场时采取材料员、材料负责人、项目负责人三人以上集体验收制，避免一人验收无人监督从而容易造成徇私舞弊的现象。3、材料使用过程中一旦发现以次充好的现象，立即追究材料采购人员、验收人员的经济责任，避免材料采购人员和验收人员串通一气，集体作弊。（二）材料的管理主要是使用过程中现场把控，要厉行节约，严禁浪费。做到合理使用，严禁长料短用，大料小用，特别是板材和方材严禁私拉乱锯。这必须订立一个惩罚条例，对无故浪费的行为进行适当经济惩罚。二、周转材料的租赁和管理周转材料的租赁和管理，要注意以下三点：一是周转材料在进场时把好验收关，对不合格、老旧报废的周转材料一定要拒之门外。否则，不仅进场后无法正常使用，增加施工成本，而且一些老旧报废过期使用的材料还可能埋下安全隐患，危害更大。二是周转材料进场的数量和时间一定要掌控好。周转材料进场的数量不足，时间滞后会造成停工待料的现象，影响生产正常进行不说，班组还可能索要误工补偿，无形中又增加了人力成本。反之，周转材料进场时间过早，数量过多又会造成材料积压，租赁费增加，从而增加材料成本。因此，材料计划的制定、进场的时间和数量一定要科学、合理。三是周转材料在使用过程中的管理要到位。1、蝴蝶卡、山型卡、U型卡、螺母、垫片、钢筋丝头保护帽等小型周转材料，在使用过程中都有一定比例的损耗。这就必须建立严格的入库出库领料制度，对超标的班组要按制度扣款甚至罚款。这些小型的周转材料可以考虑自己购买。2、钢筋、扣件、U托、定型大模板等大型周转材料，在跨年度工程中春节放假期间可以报停，这在租赁合同中一定要明文约定。三、大型机械的租赁和管理。大型机械的租赁分长期租赁和短期临时租赁。1、不管是长期还是短期租赁，都要求建立严格的台班签证台账制度。2、大型机械特别是长期租赁的，一定要建立定期的保养检修制度，做好每天的运行记录，切忌带病运行埋下安全隐患。近年大型机械故障伤人致死的案例时有发生，一定要警惕，避免步人后尘。3、长期租赁的大型机械在跨年度工程中春节放假期间一定要报停，这在租赁合同中也一定要明文约定。第二章 如何做总包建筑企业发展到总包阶段，一般来说都有了自己的企业文化，企业品牌，健全的管理制度，稳定的管理团队，高素质的员工，在业内拥有骄人的业绩，较高的知名度，不断扩大的市场份额，相对固定的合作伙伴，牢固的资金链，已上市或即将上市。总之，已具备承接大型项目建设的能力。总包是一个大额投资，长期建设，回报难测的漫长而复杂的过程。这远非行外人士想象的那么简单。下面谈谈我个人对总包的认识，一家之言，仅供参考而已。第一节 资金准备要想对一个项目进行总承包，必须要有足够的资金进行投资才行。按资金的来源渠道分为以下四种形式：1、用自有资金投资。总包企业在经营过程中不断盈利，当积累到一大笔钱可用于商业投资时，可寻找适合自己的项目进行投资。2、股份制投资。总包企业有时凭自己的业绩拿下一些大型项目，但自身资金又不足时，可寻找合作伙伴进行股份制投资。3、寻找独立投资人。总包企业有时拿下一些项目暂时无钱建设时，可在民间资本市场寻求独立投资人投资，也就是常说的借鸡下蛋。4、银行贷款。总包企业拿到工程项目后，可用工程合同抵押进行银行贷款。第二节 项目选择一个项目的总承包，投入金额大，建设时间长，回报难测，投资风险极大，所以总包企业对项目的选择一定要慎重。窃以为必须做好以下两方面的工作：1、市场调研市场调研主要是调查别的企业做同类项目盈利空间有多大？研究自己要做的项目其市场前景如何？盈利空间有多大？是否值得投资？2、项目预算项目预算至关重要。总包企业在选择一个项目时，决策人不一定是科班出身的专业人士，多是根据预算人员提供的预算方案作判断。因此，预算方案直接影响到企业决策人对项目的选择。一个项目的预算方案必须做得细而全，事无巨细，无一遗漏，投资才有可能获得预期的回报。因此，预算人员必须相当专业且有丰富的从业经验才行。第三节 施工方案一、施工方案的编制施工方案的编制一定要科学合理。一个好的施工方案一定具备细而全的特点，其可操作性、实用性几近完美。这需要一个合格的技术总工带领一支技术过硬、经验丰富的技术队伍去完成。特别是一些专项施工方案的编制，其针对性、实用性、可操作性一定要强，不能去照搬别人的。二、施工方案的实施项目开工后，施工方案进入实施阶段，开工的季节要选好。开工之初做基础，基槽开挖，降水、打桩、钎探、做垫层、做防水等难度都比较大，而我国大部分地区夏季高温多雨，冬季严寒多雪，都不利于施工，所以开工季节最好选在春、秋二季。施工方案在具体实施过程中若发现存在缺陷，一定要及时修正。第四节 施工组织施工组织主要注意以下三个方面：一、劳务分包队伍的筛选。还是那句老话：用物唯新，用人唯旧。最好是选用在一起磨合过的知根知底的老队伍，启用新贵存在一定的风险。二、专业队伍的选择。总包涉及的专业队伍很多，比如水、电、消防、防水、保温、隔断、门窗、外墙干挂、玻璃幕墙等，有老队伍自不必说，新合作的队伍一定要经过仔细考察，对其业绩和资质要有充分的了解，觉得合适方可准许进场。三、各劳务分包、各专业分包间的相互衔接，相互协作，一定要有专人协调好。项目大了，分包单位多了，常出现衔接脱节，相互扯皮的现象，严重阻碍生产正常进行，进度滞后，工期拖延，施工成本急剧上升，项目利润严重缩水，甚至出现亏损状况。第五节 安全管理任何企业都必须在安全状态下从事生产活动，特别是建筑企业存在高空坠落、物体打击、触电、机械伤害、坍塌等五大伤害，全国每年的伤亡案例不胜枚举。因此，建筑企业的安全工作就显得尤为重要！每个总包企业在每个项目都投入了大量的人力物力，用于安全防护、安全管理，但百密一疏，还是时不时发生意想不到的安全事故。究其原因，安全工作存在六大常见误区：一是三级安全教育流于形式，走过场。一些安全管理人员认为工人每年每个工地都在进行三级安全教育，都是些老生常谈的问题，别人别处可能已做过了，走走过场了事。这相当于一幢万丈高楼的基础没做好一样，时刻都有倾覆的危险。建筑行业属于高危高风险行业，危险随处存在，隐患象幽灵一样，你稍一疏忽，它就会跳出来兴风作浪，随便给你恶作剧一下，就会令你瞠目结舌，后悔莫及。因此，安全工作要从三级教育抓起，全员培训。对培训考试不合格的坚决予以清退。二是安全工作是专职安全员个人的事。三级安全教育只是万里长征迈出了第一步，日常安全管理才是最重要的。好多人都认为抓安全是专职安全员个人的事，这大错而特错。专职安全员人少，时间、精力有限，不可能面面俱到，更不可能时时处处事事人人都盯住。因此，现场所有管理人员都必须一起上阵，齐抓共管，同专职安全员一道抓好安全管理工作。三是对习惯性违章行为不加惩罚。人的行为最难控制，特别是人们的一些习惯性动作往往是违章行为，而大家司空见惯，见惯不惊，即使专职安全员见了也轻描淡写说两句了事，不加惩处。俗语说久走夜路必定碰到鬼。长此以往，总有人碰到倒霉鬼，碰上就出事，安全无小事，非伤即残，非残即死，这都是习惯性违章行为惹的祸。因此，建筑企业要将“反习惯性违章”工作作为一项长期工作来抓，永不停止，对习惯性违章行为加大惩罚力度。四是安全防护一劳永逸。好多人认为洞口临边防护做好后就可以一劳永逸了，这也是错误的。因为洞口临边防护随时有可能被人为拆除破坏，若不及时修复就可能埋下安全隐患。还有台风暴雨过后，脚手架基部可能被雨水淘空，上部可能被风刮歪，原本安全的脚手架也变得不现安全了。因此，各区域的管理人员要与专职安全员一起对本区域洞口临边防护每天上午、下午下班前巡查一遍，发现漏洞，及时修补。特别是台风暴雨过后，要对所有安全防护全面排查一遍，不要留下任何安全隐患。五是打架斗殴有警察管。建筑工地，遍地都是木方、钢筋、钢管，一些人一冲动，随手一抄，这些东西都可能变成伤人致命的凶器。工地打架斗殴，常发生群死群伤事件，危害极大。好多人认为这些都是警察管的事，孰不知警察不可能随时随地跟在身边，等有人报警，警察赶到时，往往大祸已酿，伤者惨不忍睹，痛苦不堪，行凶者垂头丧气，后悔不迭。而打架斗殴多始于不文明言行。因此，总包企业要定期组织员工开座谈会，宣讲打架斗殴特别是打群架的危害性，教育员工一言一行都要讲文明讲礼貌，大家互敬互爱，相互谦让，切忌恶语伤人，切忌指手画脚。遇到身边工友发生争执，第一时间好言相劝，劝止不了时及时找管理人员调解，切忌带头起哄，帮忙打架。对带头打架者一定要严惩不怠。六是劳资纠纷有劳动部门管。近年来，建筑工地因劳资纠纷处理不及时常发生工人爬塔吊，堵公司大门、堵马路、拉闸断电、砸办公室、围殴管理人员等恶性事件，危害极大，严重影响构建和谐社会。而一些人却认为劳资纠纷是劳动部门管理的事，这也不全对。在劳资纠纷中，总包往往可以第一时间协调解决好。因此，总包有责任任有义务及时时调解本项目目的劳资纠纷纷，以避免一一些恶性事件件的发生。安全问题牵涉到民民生问题，安安全工作必须须警钟常鸣，常常抓不懈！安全第一，生命至至上！安全工作没有终点点，只有起点点！安全工作只有做到到万无一失！！否则，一失失万无！第六节 材料供供应建筑工地，钢管、扣扣件、木方、胶胶合板、钢筋筋、混凝土、砖砖头、砌块、水水泥等常用材材料，任缺一一种，都可能能造成大面积积停工待料，工工人索要误工工补偿的现象象。因此，只只有材料供应应及时，才能能保障生产活活动正常进行行。而影响材材料供应常有有三大因素：：一是资金不到位。一一个大项目，往往往因资金链链脱节，造成成短时期无钱钱购买材料。这这比较难办。二是材料计划不足足。一个大项项目每天材料料进场的种类类繁多，数量量多少不等，有有时使用数量与与计划不符，造造成一时短缺缺。只要有钱钱就容易解决决。三是材料采购不及及时。一个大大项目中特别别是一些用量量少、销售地地区受限的特特殊装饰装修修材料，往往往因采购不及及时而影响施施工。这只要要稍稍提前购购买即可。第七节 品牌树树立总包企业要坚持做做民心工程，做做良心工程，做做放心工程，树树立自身品牌牌。质量是建筑企业的的第一生命。现现在建筑市场场一些不法商商人，一味追追求个人利益益，而忽视社社会责任，偷偷工减料，楼楼板越盖越薄薄，单位含筋筋量严重低于于正常标准，甚甚至把不合格格的钢筋、水水泥、砂石、砌砌块和装饰装装修材料用到到工程中，在在社会上造成成极为恶劣的的影响。企业品牌的树立要要注意两方面面的问题：一是质量方面一定定要精益求精精，做精品工工作。全国各各省、市都设设有诸如“长城杯”、“天府杯”、“钱江杯”、“鲁