估价报告常见错误

目录第一部分总述4一、估价项目名称4二、委托估价方4三、受托估价方4四、估价对象4五、估价目的4六、估价依据4七、地价定义5八、估价期日6九、估价日期6十、估价结果6十一、需要特殊说明事项6十二、土地估价师签名7十三、土地估价机构盖章7第二部分估价对象描述及地价影响因素分析8一、估价对象描述8第三部分土地估价12一、估价原则12二、估价方法与估价过程13(一)市场比较法14市场比较法可能会出现的错误：26（二）收益还原法27收益还原法可能会出现的错误；33（三〕剩余法（假设开发法〕34剩余法可能出现的错误：35（四）成本逼近法36成本逼近法可能会出现的错误：43（五）基准地价系数修正法44基准地价系数修正法可能会出现的错误47三、地价的确定48可能出错的地方：49第四部分附录49可能出现的错误49修正报告应注意要点1、是否规范：报告格式的规范、术语的规范、评估方法的规范。2、是否漏项：大漏项（如报告中的某一项内容漏掉；某一项内容所包含的内容漏掉）。3、是否错误：表述、打印、参数的选择、计算等错误。4、是否过于烦琐或过于简单：如原则描述过多或过少、因素描述过多或过少、评估过程描述过多或过少等。5、前后描述是否矛盾或不一致：评估过程因素描述与一般、区域及个别因素描述不一致，不同的评估方法相同的因素描述不一致，地价定义与评估过程不一致，面积、位置、四至、权利状况、容积率、地价定义等描述前后不一致。6、描述是否得当或恰当：如区域因素包括区域位置、基础设施状况、环境条件、产业聚集度、规划条件、区域土地利用情况等描述是否恰当，评估方法选择是否恰当、因素选择、参数选择、费用确定、因素修正、地价确定是否合理等。报告中可能出现的错误第一部分总述一、估价项目名称：二、委托估价方：三、受托估价方：四、估价对象：包括：1、土地使用者2、土地位置3、宗地数4、面积5、用途6、权利状况7、年限可能会出现的错误：漏项、描述不规范。五、估价目的：包括：1、为什么评估2、谁委托评估的3、应用方向可能会出现的错误：缺少应用方向。六、估价依据：包含：1、法律、法规、政策文件依据2、技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定3、委托方提供资料4、评估人员调查收集的资料可能出现的错误：（1）缺少《城市土地估价规程》(1998年考题)（2）评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地文件。七、地价定义：包含：1、基准日；2、土地用途(设定、实际)；3、开发程度(设定、实际)；4、土地使用年期(设定、实际)；5、土地使用权价格类型(所有权价格、使用权价格、抵押权价格)。价格定义叙述时要说明：①估价期日土地实际开发程度；②评估宗地外围目前的土地开发程度；③估价期日设定土地开发程度（必要时列表说明），设定开发程度可以界定为宗地红线内外“几通”和宗地内场地平整，和宗地外“几通”及宗地内场地平整。④土地用途（若土地证明不标准不规范，需重新设定时也需在此叙述）；⑤最后进行地价定义。之所以要外围的开发程度，是因为外围的开发程度体现着周围的地价水平，体现着现状利用状况，反映了设定土地开发程度是否合理。可能会出现的错误：漏项、不规范、错误。（1）未界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况；（2）未说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；（3）使用年限有计算不准，选取不当情况；（4）价格类型描述不准确（如1996年改错“现实市场价格”改为估“价期日的市场价格”）；（5）漏掉基准日、年限等。八、估价期日：是决定估价额的时间，是一个时点。可能会出现的错误：（1）、写成一个时间段；（2）缺少日、月。九、估价日期：是评估报告的起止时间。可能会出现的错误：(1)只有起点，无截止点或相反；(2)漏写某项，如：1998年10月—11月12日；(3)写为一个时间点。十、估价结果：估价结果包含：(1)土地面积；(2)单位面积地价；(3)总地价；(4)大写；(5)货币种类；(6)土地估价结果一览表。可能会出现的错误：漏项、术语不规范、估价结果表中有问题。十一、需要特殊说明事项包含内容：1、估价假设条件。2、该报告使用的限制条件。3、资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项。4、估价中未考虑的因素及一特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据。5、土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等。6、其它需要说明的问题。可能出现错误：漏项、与报告无关、术语不规范、错误。如：（1）以划拨土地进行抵押评估，但确少相应的限定条件和后果（在满足抵押规定，设定为评估对象用途法定最高出让年限条件下的土地使用权，评估价格不能作为最终的抵押额应以银行为准等）；（2）说明中有错误，土地面积写成“以规划局核发的《建设用地规划许可证》为准”应改为“以当地土地管理局核发的《国有土地使用证》或权属证明为准”；（3）报告有效期过长。十二、土地估价师签名包含内容：1、估价机构内的2名估价师签字、资格证书编号。一般出错：（1）估价师未签署；（2）不是土地估价师。十三、土地估价机构盖章包含内容：1、估价机构名称、公章。一般出错：（1）、估价机构未盖章；（2）估价机构资质不符合规定。第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地位置状况包含内容：位置、用途、四至、面积、土地等级、地籍图号、宗地号。可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。2、土地权利状况包含内容：（1）待估宗地为国有土地；（2）估价期日的土地使用权性质为国有划拨土地（或出让土地）；（3）是否设有他项权利，若有需表述；（4）出让土地说明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估价期日）；（5）宗地使用的特殊规定（无则不写）；（6）权属来源描述包括首次用地批文，初始登记，变更登记的简单过程。宗地多时需列国有土地使用权（划拨、出让）一览表。可能出现的错误：漏项、描述过于烦琐或简单、前后不一致、内容不符、专业术语不规范。如：（1）未注明待估宗地现有的权利状况（是国有出让土地或国有划拨土地）；（2）描述有错：A、术语错误，“在估价期日内未发现他项权利存在”应改期为“至评估基准日未发现他项权利存在”；B、不合法，“待估宗地为划拨土地使用权，使用者享有土地的抵押权、担保权、租赁权等它项权利”应改为“待估宗地为划拨土地使用权，至评估基准日无抵押权、担保权、租赁权等它项权利存在”。（3）、前后不致；（4）、不该写的尽量不写。3、建筑物和地上附着物状况（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面积；（4）建筑结构；（5）、建筑细部说明；（6）设备和安装状况；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其它地上附着物状况。可能出现的错误：漏项、用语不准确。二、地价影响因素分析（说明影响待估宗地地价水平的因素）1、一般因素（说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的一般因素）包含内容：（1）、税收、房地产产业政策描述；（2）、自然经济状况、描述区域内的自然经济状况，包括：地理位置、地势地貌、气候、水文地质；区域内城（镇）经济状况；（3）、城市规划等一般因素对地价产生影响的分析。2、区域因素包含：(1)城市商业中心等级及其影响、道路等级及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件；(2)环境条件；(3)产业集聚；(4)规划限制；(5)相邻区域土地利用等对估价对象地价水平产生影响的区域基准地价水平等。要求描述：①城市商业中心等级，用商业繁华度、距商服中心距离、人口密度等指标反映。②交通条件：交通优劣，包括市内交通和对外交通。描述交通条件的主要指标有：A、道路通达度：交通类型（主、次干道、支路）、道路级别、宽度、长度、道路相对位置；B、公交便捷度：公交路线、站点分布、车流量及停靠次数；C、对外交通便捷度：距离对外交通设施（火车站、长途汽车站、航空站）远近及设施状况；D、路网密度③基本生活设施条件衡量设施完善度从三个方面进行：A、设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活条件有关的设施；B、设施水平，如供水设施到户、到院、到街坊、设施水平是否同的；C、设施保证率。④环境条件：包括环境质量优劣、自然条件优劣、文体设施优劣、绿地覆盖度优劣；A、环境质量：衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水体污染、土壤污染、噪音污染等多项污染状况的分析。目前有三类衡量指标；a、环境质量综合指标；b、大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价c、无环境质量资料的城市，对环境状况作定性分析，划分优劣。B、自然条件主要指地形、工程地质、水文和气候条件C、文体设施主要指图书馆、影剧院、文化馆、体育场馆、公园等。⑤产业集聚：区域内大中型企业数量、开发区、工业区或无企业集中分布等。⑥规划限制：查阅城市规划资料、分析城市性质、城市规划区片图等，确定评估对象所处区域的规划限制。⑦自然灾害：描述明显自然灾害对评估对象有影响的因素。例如：某地地震因素、黄河滞洪区等。⑧相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素。⑨说明区域内基础设施状况及区域基准地价水平。区域基础设施同个别因素中的基础设施应有区别。以上九个方面因素并非每个因素都要写，应视评估对象用途而言，描述方式和描述内容有所差异，同时还应看评估对象所在城市地产市发育程度，以及掌握资料状况来总体把握。但是，最好在每项因素描述时因素对待估宗地地价水平产生影响进行简单说明，且因素对待估宗地地价水平产生影响程度与估价过程一致。3、个别因素(1)规划土地最有效使用用途或现状利用条件下的土地用途；(2)宗地宽度、进深；(3)形状；(4)面积；(5)地形；(6)、地质；(7)容积率、覆盖率；(8)宗地基础设施等对估价对象地价水平产生影响的个别因素。【上述因素要求与土地估价过程涉及的有关因素分析和比较内容相对应。其中对地价影响大的重大因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素不应考虑。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在技术报告中说明并进一步分析】可能出现错误：（1）因素描述混乱；；（2）描述不客客观；（3）用语不规规范；（4）内涵不准准确，该定量量的不定量；；（5）漏项；（6）前后不一一致（区域因因素和个别因因素所描述的的内容就是估估价时定价的的依据，不管管哪种方法的的使用都应同同因素一一对对应，比较修修正，不较修修正，不能前前后矛盾）。第三部分土地估估价一、估价原则（明明确说明此次次估价所遵循循的原则，应应体现客观、公公正、科学、合合法的原则）常用的原则：1、替代原则（所有有方法适宜）2、变动原则（所有有方法适宜）3、需求与供求原则则（所有方法法适宜）4、预期收益原则（适适合收益还原原法、假设开开发法）5、协调原则(所有有方法适宜)即土地效用用的最有效发发挥，必须以以周围各类环环境适度为前前提，在评价价时，要充分分注意周围的的环境适度性性。6、收益分配原则（剩剩余法、成本本法、收益法法）7、多种方法结合原原则8、最有效利用原则则如设定为现状利用用，最好不使使用最有效使使用原则，很很难说就是最最有效使用。待开发的土地评估估，且最大限限度的满足规规划要求，使使用最有效使使用原则。可能出现的错误：：原则叙述不不全、原则与与所选方法无无联系（如利利用的是待估估宗地现状条条件评估而出出现了有效利利用原则；未未采用收益还还原法、假设设开发法而出出现了预期收收益原则等）。二、估价方法与估估价过程（要要求说明估价价方法选择依依据和每种方方法的估价过过程）【应根据待估地特特点及项目的的实际情况，依依据《城镇土土地估价规程程》（以下简简称《规程》）的的规定，选取取适宜的方法法。要求在一一项估价中所所选方法不少少于两种，并并说明估价方方法选择的依依据。同时，各各种估价方法法的应用过程程还应分别满满足相应要求求】1、估价方法选择：：说明估价方方法的选择依依据2、估价过程：详细细表述估价方方法（估价测测算过程）可能出现的错误：：选择依据没没有或不充分分、方法选择择不当、可能能只选取了一一种方法(表面看是两两种方法实际际是一种)一)市场比较法应用此种方法估价价，要按照《规规程》规定，选选择具有替代代性的、估价价时点近期的的、市场上交交易的类似比比较实例，进进行因素比较较作适当修正正后，确定待待估宗地的土土地价格。要要求比较实例例不得少于三三个。估价中中，除要求选选择的实例与与估价对象属属于同一供应应圈、用途一一致、在地域域上属近邻区区域或类似区区域外，对比比较实例选择择、比较因素素选择、因素素条件的比较较及因素修正正有以下具体体要求：A、比较实例选择。所所选实例应是是实际交易实实例，并说明明案例的具体体坐落（门牌牌号和宗地号号）比较案例选择（大大于或等于三三个）要求：：①与待估宗地属同一一供应圈（即即尽量在同区区域、同级别别，且基础设设施完善程度度相近。如同同区域无案例例，可选择邻邻近区域或同同一级土地内内的类似区域域的交易案例例，但选择案案例的交易价价格不能相差差太大。根据据经验不能超超过25%）②与待估宗用途应相相同或相似（按按用地类型细细类）。如无无用途相同案案例，可选择择用途相近。例例如待估宗地地用为住宅可可选择商住，如如工业可选择择仓储，前提提是已有1—2个与估宗地地用途交易案案例。用途不不一致时应设设用途修正。③与待估宗地的交易易类型（价格格类型）相同同，交易类型型一般包括出出让、转让、股股份制改造、租租债、抵押等等。如选择交交易案例的交交易类型与待待估宗地的类类型不一致，应应进行易类型型的修正。（除除抵押评估外外，一般不选选择抵押实例例）④成交日与待估宗地地的估价期日日应接近。A如果市场比较稳定定且交易较少少，比较的有有效期限可延延长，即选择择几年的交易易案例用于比比较(最长不超过3年)；B如市场变化比较快快且交易活跃跃，则比较的的有效期要缩缩短(最长不超过1—2年)，一般交易易案例的有效效期最长不超超过3年。⑤交易案例必须为正正常交易(即成交价格格为正常价格格或可修正为为正常价格)。所谓正常常交易应是公公开、平等、自自愿的交易。按上述要求选择好好比较案例后后，分别进行行描述，描述述内容（如有有可能，最好好到现场勘查查）如下：①交易实例状况a.座落位置、形状、地地质b.水、电、路、讯、暖暖等基础设施施c.商业繁华、交通等等环境条件`d.土地利用现状与规规范用途e.有关地上建筑物的的基本情况f.权利状况和土地使使用年限等②成交价格：包括房房地总价、土土地总价、房房屋总价及相相应的单价和和房屋租赁等等内容，同时时说明价格类类型、价格水水平及种类。③付款方式：包括：：一次付清、分分期付款及比比例、抵押贷贷款比例、租租金支付方式式等内容。④成交日期：一般描描述包括使用用单位、位置置、四至、用用途、面积、规规划条件(如建筑面积积、容积率、建建筑密度等)、土地等级级、土地开发发程度、期日日交易、土地地使用年限、交交易类型、交易情况、交交易价格等。区区域因素及个个别因素等条条件按用途不不同选择见因因素选择内容容。2、因素选择。估价价时选择的比比较因素应包包括影响地价价的全部主要要因素，主要要是区域因素素和个别因素素。以上因素素要与报告第第二部分分析析的地价影响响因素对应，不不得漏掉重要要因素，必要要时应说明进进行因素选择择的依据。选择因素的原则：：①结合待估宗地所处处区位及用途途选择因素，用用途不同影响响地价的因素素有差异，且且影响程度不不同。②选择地价影响因素素时要全面分分析，不要漏漏掉重要影响响因素，且选选择因素要与与报告第二部部分分析的地地价影响因素素对应，必要要时应说明进进行因素选择择的依据。影响土地价格的区区域及个别因因素：①区域因素主要包括括：a.繁华程度b.交通便捷程度（包包括道路功能能、道路宽度度、道路网密密度、公交便便捷程度和对对外交通便利利程度）c.环境状况（自然环环境和人文环环境质量）d.城市公共基础设施施配套完备程程度（包括城城市基础设施施和社会公共共服务设施，完完备程度主要要有：设施水水平设施的保保证率和齐备备程度）e.城市规范限制（包包括对用途、容容积率、建筑筑覆盖率、建建筑高度的限限制）②个别因素A、位置B、面积大小C、宗地形状D、临街状况E、地势、土地平整程程度F、地质水文状况G、规划管制条件H、土地使用年限I、其它因素根据我们评估的经经验，将主要要4种用途的因因素条件列表表，见表1、表2、表3、表4。因素选择正常情况况下选如下因因素，特殊情情况相应增删删因素。1：交易日期（必选选）2：交易情况（必选选）3：交易类型（必选选）4：土地使用年限（必必选）5：区域因素A、基础设施状况（用用几通一平反反映）B、商业繁华度（商业业用地选、用用距城中心、商商业中心距离离远近反映）C、对外交通便捷度（用用距火车站、长长途汽车站、港港口码头距离离来反映）D、道路通达度（用道道路类型、宽宽度反映）E、公交便捷度（商业业用地选用公公交路线、站站点分布及距距离来反映）F、环境质量优劣度G、产业集聚（工业用用地选）6：个别因素A、绿地覆盖率（住住宅用地选）B、产业集聚（工业业用地选）C、规划限制（视情情况可设可不不设）D、自然灾害状况（视视情况可设可可不设）E、容积率（必选）F、宗地面积（必选选）G、宗地形状（必选选）H、临街状况（商业业必选）I、地质条件（坡度度、地基承载载力，根据影影响程度确定定是否选择和和指标表示方方式）J、地形、地势（以上因素根据土土地用途和位位置筛选确定定。参考《规规程》P27-228确定。）3、因素条件说明。具具体说明估价价对象和比较较实例的各因因素条件，列列表表示：因素条件说明时应应注意几点：：（1）描述比较因素的的具体条件，不不能使用相同同、较好、接接近、较差等等无具体含义义的用语，能能量化的一定定量化，如距距离市中心距距离应注明具具体的公里、米米；无法量化化的指标，也也必须具体描描述，如商服服中心级别用用市级、区级级、小区级、街街区级描述。道道路通达度可可用临主干道道（交通型主主干道、混合合型主干道、生生活型主干道道）、次干道道、支路描述述。基础设施施状况用达到到开工条件、三三通一平、五五通一平、七七通一平来描描述，（2）因素条件说明时时，要实事求求是，即要客客观、具体，且且与评估报告告第二部分个个别因素描述述一致，如把把握不准，可可先列表将待待估宗地的因因素条件说明明，最后再写写个别因素。因素条件说明，（按按规范格式要要求描述）注要不能同因素分分析时矛盾，要要一一对应。4、编制比较因素条条件指数表为在因素指标量化化的基础上进进行比较因素素修正，必须须将因素指标标转化为因素素条件指数，编编制比较因素素指数表。除除期日、交易易情况、年期期及容积率外外，应以待估估宗地的各因因素条件为基基础，相应指指数确定如下下：（1）用途修正指数[[最好选相同同用途（按细细类用途）案案例，可省去去用途修正]可参照当地基准地地价，分析不不同用途地价价的差别，确确定修正指数数。（2）土地等级修正指指数（最好选选用同一级别别或相邻级别别的交易案例例）方法与用用途修正指数数类似（3）交易类型一般的交易类型有有买卖（协议议、招标、拍拍卖）、租赁赁、抵押、作作价入股等。调调查不同交易易类型，地价价的差别，确确定交易类型型修正指数。最最好选择同类类型的交易案案例，可不进进行交易类型型修正。抵押押案例仅作为为抵押评估时时选。（4）交易情况修正指指数选择正常交易下的的比较案例，最最好不进行交交易情况修正正。如确定调调查的案例是是非正常交易易，但能够很很明确地说出出各种特殊因因素对正常土土地价格的影影响程度，及及正常交易情情况下地价的的差异（估价价人员对市场场行有充分的的了解），可可通过修正确确定交易情况况因素指数。（5）交易期日价格指指数确定方法：a.直接采用土地所在在的地价指数数或房地产价价格指数b.调查当地近几年（最最好是选择比比较案例中和和待估宗地最最早交易期日日至最晚交易易期日之间）的的与待估宗地地相同用途的的地产市场资资料，分析、测测算、确定地地价指数。我我们现在采用用的方法如下下：例地价指数如以1994年1月11日为基期，调调查xx市住宅用地地市场情况，地地价从1994年1月1日至1996年12月31日，三年上上涨幅度为9.5%。平均每月月上涨0.2644%，如将1994年1月1日地价指数数定为100，则地价指指数详见表xxx市住宅用地地地价指数表表年度1994.1..119995.8.1119966.4.11996..12.11996..12.311地价指数（%）1001105.01161077.128109.22401009.5000(6)土地使用年年限修正指数数利用年期修正公式式k=1-1/(11+r)n(7)区域因素条条件指数A、商业繁华度条件件指数a.商服中心级别条件件指数将城镇内商服中心心从高级到低低级依次分为为市级、区级级、小区级和和街区级四个个等级，以待待估宗地商服服中心级别指指数定为100，每上升或或下降一级，因因素修正指数数上升或下降降百分之几或或千分之几。b.商业网点数将宗地所处区域的的商业网点数数定为优（大大于100）、较优（50-1000）、一般（30-10）、劣（小小于10）五个级别别，将待估宗宗地所处区域域的商业网点点数指数定为为100，每上升或或下降一级，因因素修正指数数一升或下降降百分之几或或千分之几。C、距商服中心距离离指数将待估宗地距商服服中心距离指指数定为100，每增加或或减少1000米，因素修修正指数减少少或增加百分分之几或千分分之几。B、交通条件a、交通便捷度指数数：以待估宗宗地临近的公公交线路或公公交站点数量量指数为100，增加或减减少一条公交交线路修正指指数增加或减减少1％。b、道路通达度指数数：将道路划划分为主干道道、次干道。支支路、胡同四四个级别，因因素指数增加加或减少l％。c、对外交通便利度度指数：以待估对象象与火车站(或码头)直线距离为100，每增加或或减少1公里(或几公里),因素指数增增加或减少1％。d、距市中心距离指指数：以待估对象象与市中心直直线距离指数数为100，每增加或或减少1公里（或几几公里）；指指数增加或减减少1‰。e、路网密度将城镇内道路路网网密度分为优优(密度大干××公里／平方方公里)、较优(密度在××公里／平方方公里～××公里／平方方公里之间)、一般(密度在××公里／平方方公里～××公里／平方方公里)、较劣(密度在××公里／平方方公里～××公里／平方方公里)、劣(密度小于××／平方公里)五个等级，以以待估宗地所所处区域路网网密度指数定定为100，每上升或或下降一个等等级，因素指指数上升或下下降百分之几几或千分之几几。C、环境质量优劣度度指数（或环环境条件）将城镇内的环境质质量标准分为为无污染、轻轻度污染、严严重污染三个个等级，将待待估宗地环境境质量指数定定为100，每上升或或下降一个等等级，因素指指数上升或下下降百分之几几或千分之几几。D、基础设施状况a、生活设施完善度度指宗地所在区域的的生活设施配配套程度（如如中学、小学学、幼儿园、医医院、公园、邮邮局、银行等等），将生活活设施完善度度分为完善（设设施齐备）、较较完善（缺少少部分设施）、不不完善（无主主要公用设施施）三个等级级，以待估宗宗地所在区域域生活设施完完善度指数定定为100，每增加或或减少一个等等级，因素指指数上升或下下降百分之几几或千分之几几。b、公用设施完善度度将城镇公用基础设设施定为七通通一平、六通通一平、五通通一平、四通一平平，三通一平平、二通一平平、一通一平平。达到开工工条件等(注：结合当当地基础设施施情况及所选选案例的开发发程度确定)，说明每增增加一通或减减少一通，因因素指数的修修正幅度。E、产业集聚规模指指数将工业产业集聚规规模分为大、较较大、一般、较较小。小五个个等级，以待待估宗地产业业集聚规模指指数为100每上升或下下降一个等级级，因素修正正指数上升或或下降0．5％。（8）个别因素条件指指数A、容积率条件指数数a、确定方法法：如果宗地地所在地有容容积率修正系系数（如西安安等地），“可直接采用用容积车修正正系数。b、可调查不不同容积率下下的与待估宗宗地相同用途途的土地价格格，找出修正正比率。B、临街状况指数将宗地临街状况分分为四面临街街了(或路)三面临街、二二面临街、一一面临街、不不临街五个等等级，以待估估宗地临街状状况指数定为为100，每增加一一面或减少一一面，因素指指数增加或减减少百分之几几或干分之几几。C、宗地面积指数将依据宗地面积大大小划分为优优、较优、一一般、较劣、劣劣五个等级，(面积大干10000平方米为优优；面积在7000—10000平方米划为为较优；面积积在4000－7000平方米划为为一般；面积积在2000－4000平方米划为为较劣，面积积小于2000平方米划为为劣)，每增加或或减少一个等等级，地价指指数上升或下下降0.2%。(只适用于工工业，到不同同地方还应结结合当地情况况)(注：商业用用地，住宅用用地。办公用用地的面积可可根据调查确确定)。D、宗地形状指数：：将宗地形状状分为规则、较较规则、不规规则三个等级级，每上升或或下降一个等等级，因素修修正指数上升升或下降X‰。E、地形坡度指数：：将地形坡度度划分为优、较较优、一般、较较劣、劣五个个等级(划分标准：：坡度在3－5%属优，坡度度在5一10%属较优，坡坡度在10—20%属一般，坡坡度在20－25%属较劣，坡坡度大于25%属劣)，每上升或或下降一个等等级，因素修修正指数上升升或下降X%。F、地质条件指数：：将地质条件件按地基承载载力的大小分分为优。较优优、一般、较较劣、劣五个个等级(划分标准：：地基承载力力大于25吨／平方米米属优，在20－25吨／平方米米属较优，在在12－20吨／平方米米属一般，在在8－12吨／平方米米属较劣，小小于8吨／平方米米属劣)，每上升或或下降一个等等级，因素修修正指数上升升或下降X％。G、规划条件限制指指数：分为有有规划限制、无无规划限制，将将无规划限制制指数定为100，有规划限限制地价指数数上升或下降降X%。在确定因素条件指指数时，注意意以下几点：：因素指数幅度要与与当地公布[或采用]的基准地价价报告中的宗宗地因素条件件修正系数表表中的内容相相同或相近，且且修正幅度应应参考由基准准地价计算宗宗地地价的因因素修正系数数表中的幅度度（即各影响响因素的权重重）。在确定修正幅度时时，不同用途途其地价影响响因素、影响响程度不同[如住宅用地地，对交通便便捷度的要求求较高（即权权重较大），修修正幅度可定定高些；道路路通达度对住住宅用地影响响有，但影响响程度不如交交通便捷度。工工业用地道路路通达度的对对地价影响程程度大，而交交通便捷度对对其地价的影影响程度相对对较小]，应充分考考虑。6、实例修正后的地地价计算经过比较分析,求求算各比较实实例经因素修修正后达到估估价对象条件件时的地价,再依据《规规程》的地价价确定方法,最后确定待待估土地的估估价市场比较法可能会会出现的错误误：1、实例选择不符合合要求。案例例与侍估宗地地一在同一供供需圈、用途途不同、交易易日期相差太太长、价格相相差太大、案案例数量不够够、交易资料料的可靠性等等。案例条件件描述不够完完善，缺土地地使用者、宗宗地位置及门门牌号交易价价格类型（出出让价格、转转让价格、抵抵押价格）、价价格内涵、交交易时间描述述等。2、因素选择不合理理。区域因素素，个别因素素选择不合理理或主次不分分或混乱，因因素选择与报报告中选用基基准地价因素素不一致且相相差较大。3、比较因素说明未未量化，过于于笼统；因素素条件说明时时与评估报告告一般、区域域及个别因素素或其他评估估方法中的描描述不一致。4、确定因素条件指指数中可能会会出现因素内内容与前表（因因素条件说明明表）不一致致，可能漏项项或多项；指指数确定不合合理（因素间间权重的不合合理、某个因因素修正幅度度不合理或修修正错误）。5、因素条件修正系系数表中可能能会出现因素素内容与前表表（因素条件件说明表或因因素条件指数数表）不一致致；可能漏项项或多项，系系数与前表中中的指数不对对应；系数以以指数出现。6、地价指数、容积积率修正、年年期修正等因因素修正不合合常理，且有有明显错误。7、计算比准地价时时错误。8、确定地价时只以以其中一个比比准地价为结结果或计算错错误。9、计算公式错误（二）收益还原法法应用此方法估价，要要依据《规程程》规定程序序进行，技术术报告应对以以下内容予以以明确说明。★具体说明实际总收收益和客观总总收益及估价价时采用的收收益额和相应应的条件。★总费用中涉及到的的项目和各项项标准，要具具体说明其确确定的依据、确确定方法和各各项参数的选选取标准。★说明纯收益的测算算依据和方法法。★明确说明还原利率率（土地还原原利率、建筑筑物还原利率率、综合还原原利率）的确确定方法、依依据和具体标标准。★说明土地使用年限限、收益还原原公式选取和和收益价格确确定。1、收益还原法的基基本公式收益还原法评估地地价的公式有有6个，主要有4个常用：(1)土地年纯收收益不变。R不变且大于于零，无限年年期地价计算算公式：p=a/rr(2)土地使用年年期有限且其其他因素不变变的土地价格格计算公式：：p=a/rr×[1-11/（1+r）n](3)土地纯收益益每年按等差差级数递增或或递减土地价价格计算公式式：无限年期的地价计计算公式：p=a/rr±b/r22有限年期地价计算算公式：p=(a//r±b/rr2)×[11-1/（1+r）n]±b//r×n/（1+r）n(4)土地纯收益益按一定比率率递增或递减减土地价格计计算公式：无限年期地价计算算公式：p=a/((r±s)有限年期地价计算算公式：p=a/((r±s)×{1-[[(1±s))/(1+rr)]n}上述公式中：P-土地价格a-土地纯收益r-土地还原利率b-纯收益的等差级数数递增或递减减的数额s-纯收益逐上递增或或递减的比率率（5）土地纯收益在若若干年内有变变化的土地价价格计算公式式A、土地使用年期无无限当t年以前（含t年）纯纯收益有变化化，其值为a；t年以后纯收收益无变化，其其值为a；年不变且且大于零A，使用期无限时B、土地使用年期有有限当t年以前(含t年))纯收益有变变化，其值为为ar；t年以后纯收收益无变化，其其值为a；每年不变变且大于零，使使用期无限时时（6）未来若干年后的的土地价格已已知的条件下下的计算公式式当未来某年的土地地价格已知，而而已知的土地地价格的年份份以前的纯收收益有变化，土土地价格的计计算公式为：：根据评估经验，公公式（2）是我们评评估时最常用用的公式。2、采用收益还原法法评估土地的的步骤(1)确定房地产产总收益A、在确定总收益时时，一般应考考虑以下条件件：a、总收益是指客观观收益（一般般情况下的正正常收益），而而不是待估房房地收益。b、收益必须是长期期可以固定取取得的收益。c、收益是安全可靠靠的收益（即即风险小的收收益）。B、确定收益的方法法根据资料收集情况况及土地所在在地的房地产产市场情况，收收益有土地收收益（单纯的的土地租金）、房房地收益两种种。a、确定土地收益调查、收集土地所所在地的与待待估宗地同区区域的单纯的的土地出租案案例（土地租租赁协议），结结合待估宗地地的区域因素素、个别因素素、期日等因因素修正，采采用市场比较较法确定宗地地的土地收益益。b、确定房地收益调查待估宗地所处处区域、同类类用途、结果果相似、装修修档次相近的的房屋租金水水平、房屋出出租率、有效效出租面积等等情况，分析析、比较确定定待估房地的的收益。房地年总收益=年年总租金×房屋出租率×有效出租面面积（有效使使用面积）c、确定企业总的营营业收入（2）确定房地出租总总费用根据确定的收益，分分以下几种情情况考虑费用用A、计算土地租赁总总费用一般单纯的土地租租赁，发生的的费用主要有有：a、土地税：因使用用和租赁而缴缴纳的有关税税费，如城镇镇土地使用税税，按有关文文件规定取值值。b、管理费：指管理理人员的薪水水及其他费用用，一般以年年租金的3%计算。c、维护费：维护土土地使用所发发生的费用。如如给排水及道道路的修缮费费，调查或按按年租金的1%—3%计算。年总支出费用＝aa+b+cB、计算房地出租中中的总费用房地出租中，支出出的总费用有有：a、管理费：对出租租房屋进行的的必要管理所所需费用，一一般按年租金金的2%—5%。b、维修费：按房屋屋重置价的1.5%—2%。c、保险费：按房屋屋重置价或房房屋现值以保保险费率，我我国的保险费费在0.15%—0.2%。保险费＝房屋重置置价×（0.15%—0.2%）＝房屋现现值×（0.15%—0.2%）d、税金：依据待估估地所在城镇镇房屋出租时时应缴纳的有有关税费文件件、规定确定定，一般有房房产税（按年年租金的12%计）、营业业税（按租金金的5%）、附加城城市维护建设设税0.35%、教育费附附加0.05%等。e、计算房屋折旧费费：年折旧费＝（房屋屋重置价－残残值）/耐用年限＝＝房屋重置价价×（1－残值率）/耐用年限注：①房屋重置价、残值值率根据宗地地所在的城镇镇建委等部门门规定的标准准确定。②耐用年限：如土地地使用者可使使用土地的年年期小于房屋屋耐用年限，土土地使用者可可使用房产的的年期，如钢钢混结构房屋屋耐用年限为为60年，而建筑筑物占用土地地使用年限为为49年，考虑整整个建筑物重重置价必须在在可使用期内内全部收回，故故耐用年限按按49年计。则：年折旧费＝房屋重重置价/房屋可使用用年限房屋可使用年限＝＝土地出让前前房屋已使用用年限+土地出让年年限C、计算企业经营收收益中总费用用企业经营中的总费费用一般包括括：a、原料费b、运输费c、折旧费d、一般管理费e、职工工资f、应纳税金g、工厂房屋的维护护、保险等费费用在股份制改造土地地价格评估中中，企业经营营的总费用可可采用资产评评估机构的评评估结果。（3）确定房地产出租租纯收益：房房地产出租纯纯收益＝房地地产出租总收收益－房地产产出租总费用用（4）确定房屋出租纯纯收益房屋纯收益＝房屋屋现值×建筑物还原原利率A、房屋现值的确定定方法：a、房屋现值＝房屋屋重置价－房房屋折旧总额额＝房屋重置置价－年折旧旧费×（1－残值率）/耐用年限×房屋已使用用年限b、房屋现值＝房屋屋重置价×成新度B、房屋还原利率的的确定方法：：房屋还原利利率一般比土土地还原利率率高出2—3%。（5）计算土地纯收益益土地纯收益可依据据评估对象采采用的不同而而计算A、土地租赁中土地地纯收益的计计算：土地纯纯收益＝租金金－（管理费费+维护费+税金）B、房地出租中土地地纯收益的计计算：土地纯纯收益＝房地地出租纯收益益－房屋出租租纯收益C、一般企业用房地地产中土地纯纯收益的计算算：土地纯收收益＝销售收收入－原材料料价格－运输输费－折旧费费－工资－利利润－税金－－其它应扣除除费用的余额额（6）确定土地价格根据评估设定待估估宗地的年限限，确定土地地价格的计算算公式一般采采用下式：P＝土地年纯纯收益（a）÷土地还原利利率（r）×[1-11/(1+rr)n]3、采用收益还原法法评估地价的的关键（1）合理、客观、准准确地确定土土地、房地产产、企业的收收益。（2）合理从收益中扣扣除有关费用用。（3）合理确定方法中中所涉及到的的有关参数。如如土地还原利利率、建筑物物还原利率、重重置价、残值值率等参数的的确定依据、方方法和选取标标准都应该具具体说明。收益还原法可能会会出现的错误误；A、收益还原法公式式选错或计算算过程漏步骤骤。B、收益为待估宗地地的实际收益益不是客观收收益；收益确确定依据不充充分；收益确确定错误或不不合理。C、费用确定可能漏漏项或多项；；年折旧费计计算公式错误误（年限出错错，重置价取取值错误）。D、术语不规范。E、建筑物还原利率率、土地还原原利率的确定定不合理。F、地价计算中年限限错误。G、计算过程有错。H、计算单位不统一一。（三〕剩余法（假假设开发法〕〕应用此方法估价，要要依据《规程程》规定程序序进行，技术术报告中应对对以下内容予予以明确说明明。★通过分析待估宗地地条件，考虑虑规划及管理理等限制条件件，确定土地地的最佳利用用方式。应包包括确定土地地的用途、建建筑物容积率率、土地覆盖盖率、建筑高高度等项内容容。★明确待估宗地开发发完成后的利利用方式（买买卖、出租等等）及依据目目前市场状况况估算的不动动产总价，并并说明估算方方法及依据。★对计算中所采自的的建筑费、专专业资用要说说明其确定的的方法和依据据；对开发周周期、利率、税税费、手续费费和开发商利利润等要说明明选择依据和和标准。★说明计算公式、计计算规程和结结果。l、剩余法计算公式式地价=不动产总价－建筑筑开发费－专专业费－不可可预见费－利利率－销售费费用－税金－－开发商利润润2、评估步骤(1)预测开发完完成后不动产产总价A、选择与待估房地地产用途、性性质、结构的的不动产市场场交易价格，采采用市场比较较法确定开发发完成后的不不动产总价（总总开发价值）；B、根据当时市场上上与房地产同同类用途、性性质、结构和和装修条件的的不动产租金金水平，采用用收益还原法法确定开发后后不动产总价价。(2)估算建筑费费、专业费（按按建筑费的一一定比例）、不不可预见费一般为建筑筑费和专业费费之和的2％一5％〕等各项项成本费用。(3)计算利息A、确定开发建设周周期B、投资时间，合理理确定计息周周期（一次性性均匀投入还还是分段均匀匀投入）C、复利计息公式：：利息=[（1+r）n-1](4)计算税金：：主要指建成成后不动产销销售的营业税税、工商统一一税、印花税税、契税等；；(5)销售费用：：主要指建成成后不动产销销售或出租的的中介代理费费、广告费、买买卖手续费等等；(6)估算开发商商的合理利润润剩余法可能出现的的错误：A、公式选错或计算过过程漏步骤。B、预测开发完成后不不动产总价依依据不充分或或确定错误或或不合理。C、费用确定可能漏项项或多项。D、术语不规范。E、利息计算错误选用用了单利计息息公式或公式式正确但计息息周期错误。F、利润计算时考虑了了利息。G、未将地价还原至估估价期日时的的价格水平。H、计算过程有错。I、计算单位不统一。（四）成本逼近法法★应用此种方法估价价，要求按照照《规程》的的规定，进行行数据的调查查、归类和估估算地价。★要详细说明土地取取得费的各组组成项目及费费用标准，并并说明其确定定的依据。要要有文件依据据的，要指出出文件的名称称及文件有关关费用标准；；没有文件依依据的，如属属当地一般规规定的，要有有当地土地管管理部门或有有关的政府部部门证明，涉涉及到当地不不同地区的费费用标准的，要要在充分调查查实际情况的的基础上，分分析后进行确确定，并说明明原因。★明确待估宗地的开开发期限、开开发状况和相相应的开发费费用标准，并并说明依据。★有关税费、贷款利利息及投资回回报率的确定定，要在技术术报告中说明明依据的资料料及其来源、分分析计算过程程及结果。★说明成本价格基础础上的土地增增值标准的确确定方法和依依据。★说明土地价格确定定方法和结果果。1、采用成本逼近法法评估土地价价格应注意以以下几点：（1）弄清成本逼近法法的运用范围围。成本逼近法适用于于土地市场不不发育，土地地成交实例不不多无法利用用其它方法评评估地价；适适宜于新开发发土地或建筑筑物的估价；；适宜于工业业用地地价评评估（注：城城区或市区工工业用地不能能采用成本逼逼近法评估）对对商业、办公公、住宅等用用地不能选择择成本逼近法法。（2）选择成本逼近法法的计算公式式成本逼近法的基本本公式为：土土地价格=土地取得费费（包含相关关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收收益但在采用成本逼近近法进行地价价评估时，应应注意：A、如土地增值收益益=（土地取得得费及有关税税费+土地开发资+利润）×土地增值收收益率采用上述公式求得得地价为无限限年期土地价价格，需进行行年期修正：：有限年期地地价=无限年期地地价×[1-（1+r）n]B、如土地增值收益益，是以地方方政府公布的的出让金代替替，应先对成成本地价进行行有限年期修修正，然后与与出让金相加加，得出有限限年期地价。在利用出让金代替替上地增值收收益计算地价价时，一定要要分析当地公公布的出让金金含义是否为为单纯的政府府收益，如包包含其它内容容，应扣除或或实在无法运运用，可不取取出让金，仍仍用土地增值值收益率公式式计算。2、采用成本逼近法法评估土地价价格的步骤：：（1）土地取得费土地取得费，该项项费用是指待待估宗地所在在区域征用同同类土地所支支出的平均费费用。主要包包括土地补偿偿费、劳动力力安置费、青青苗及地上物物补偿费。描述清楚待估宗地地所处区域及及宗地周围或或宗地在被征征用前土地利利用类型及本本次评估待估估宗地所在区区域周围土地地利用类型是是菜地，水田田还是耕地或或荒山等。A．根据《中华人民民共和国土地地管理法》及及土地所在地地方人民政府府关于印发《国国家建设征用用土地补偿和和安置办法》的的通知及有关关文件等，按按标准测算，同同时并依据宗宗地所在区域域的征地案例例，分析综合合确定。B．如当地无土地补补偿、安置补补偿、青苗及及地上物补偿偿的具体文件件规定，可依依据《中华人人民共和国土土地管法》或或省、市级人人民政府颁布布的《土地管管理法买施条条例(或办法)》等文件，调调查待估宗地地所处区域或或相似区域的的征地案例(到当地土地地管理局征地地处、征地科科或统一征地地办公室等部部门，收集近近期征地协议议等资料。一一定要弄清征征地协议中土土地取得费中中包含内容。)结合待估宗宗地所处区域域及宗地周边边土地或宗地地被征用前的的土地利用类类型；通过现现场查勘、调调查，确定土土地取得费。（2）有关税费有关税费是指在征征地时按照国国家、地方政政府有关文件件规定必交的的税费。在确确定有关税费费时，每项税税费取值都应应有文件依据据，要指出又又讲的名称及及有关规定、税税费标准（注注：①有些已取消消的税费一定定有以与基准准日最接近的的公布文件为为依据；②有些不合理理的税费在取取值时要认真真分析；③有些交叉税税费一定要注注意不要重复复计算，如西西安市规定：：蔬菜基地交交新菜地开发发建设基金，就就不再交纳农农田水利开发发建设基金和和防洪保安和和重点水利建建设专项资金金）；如属当当地一般规定定的，要有当当地土地管理理部门或有关关的政府部门门注明，涉及及到当地不同同区域的费用用标准的，要要在充分调查查实际情况的的基础上，分分析后进行确确定，并说明明原因。2、确定土地开发费费土地开发费是指获获得土地后，对对真开发的费费用，指设定定开展程度条条件下的土地地开发费。（1）确定土地开发费费方法直接依据当地市、县县人民政府印印发的《关于于征收××城市市政公公用设施配套套费》的通知知。结合评估估设定的待估估宗地的开发发程度，确定定开发资（前前提是公布的的配套费能够够达到实际开开发费标准）。只只是在采用时时要弄清公布布的配套费的的内容（①只是大市政政配套费，还还是包含了公公共设施配套套资和小区开开发配套费；；②弄清大配套套费包含“几通一平”；③弄清配套费费是按单位用用地面积还是是单位建筑面面积征收）。如如当地未公布布市政配套费费的征收文件件或公布征收收的配套费标标准低于实际际开发费的标标准，则参考考当地基准地地价测算时的的土地取得费费；同时到城城建局、新建建开发区、房房地产开发公公司、公用事事业局等土地地开发的相关关部门调查、分分析、测算、设设定开发程度度条件下的开开发费。（2）确定开发费时把把握原则A、确定待估宗地开开发程度，目目地规模、各各地具体情况况的开发期限限，设定开发发程度。设定定开发程度不不同，开发期期限可相同、可可不相同，但但开发费一定定要有差别。如“五通一平”的开发周期为1年，而“二通一平”的开发周期可定为9个月。6个月。B、在确定开发费用用时，设定开开发程度均为为“五通一平”，但各通中中如通路，一一宗地临主干干道（20～60米宽），水水泥路或柏油油路；而另一一宗地临土地地或砂石路（3～6米宽）；同同样是“五通一平”开发费可取取不一样，但但一定要描述述清楚，说明明原因。3、确定投资利息（1）利息率的选择根据评估的目的和和土地开发的的资金来源情情况，利息率率可选择存款款利息率或贷贷款利息率。如如拍卖底价、抵抵押评估或土土地开发是投投资者利用自自有资金投入入，可采用评评估基准日中中国人民银行行公布的与设设定开发周期期相应的利息息率；如用于于联营、入股股等目的，或或投资者贷款款从事土地开开发，可采用用评估基准日日中国人民银银行公布的与与设定开发周周期对应的固固定资产贷款款利率；还可可参照具体项项目或当地土土地开发投资资贷款利息率率。（2）投资利息的计算算公式根据确定土地开发发费的方法，来来选择投资利利息的计算公公式（注：单单利计息）。？A、直接采用当地市市、县人民政政府公布的市市政基础设施施配套费，且且公布的配套套费能够达到到实际开发费费际准。投资利息＝（土地地取得费及有有关税费十市市政基础设施施配套资）×开发周期×利息率B、当地市、县人民民政府公布的的市政基础设设施配套费未未达到实际开开发费标准。投资利息=(土地地取得费及有有关税费十市市政基础设施施配套资)×开发周期×利息率十(土地开发费费一市政基础础设施配套费费)×0.55×开发周期×利息率4、确定投资利润（1）投资利润率（或或投资回报率率）的确定方方法A、依据持信京地土土地投资利润润；利用公式式：投资利润润率=利润／总投投资（土地取取得费及有关关税费十土地地开发费）B、调查同行业的近近几年的投资资利润率，并并结合待估宗宗地所在省、市市、县的投资资利润率（可可采用中国统统计年鉴数据据）。（2）投资利润的计算算公式A、如采用年投资利利润率：投资资利润=（土地取得得费及有关税税费十土地开开发费）×开发周期×年投资利润润率B、如采用投资利润润率或投资回回报率：投资资利润=土地取得费费及有关税费费×投资回报率5、确定土地增值收收益（也称土土地所有权收收益）土地增值收益的确确定方法及计计算公式：A、土地增值收益==土地成本价价格×土地增值收收益率=(土地取得费费及有关税费费十土地开发发费十投资利利息十投资利利润)×土地增值收收益率(土地增值收收益事根据当当地土地局提提供资料确定定，经验在10％一30％之间)；B、土地所有权收益益可以当地市市、县人民政政府公布的出出让金标准代代替（但要弄弄清出让金的的内涵，我们们是指归政府府所有的那部部分地价款，称称为出让金）6、计算土地价格计算公式：(1)如土地增值值收益依据土土地增值收益益率确定，评评后地价分别别为无限年期期土地价格(用Vn表示)和设定年限限的土地价格格(用V表示），则则：Vn一土地取得费及有有关税费十土土地开发资十十投资利息十十投资利润十十土地增值收收益V＝Vn×[1－－１／（1＋r）n]式中：Vn一待估估宗地设定年年限的土地价价格V一无限限年期土地价价格r一土地地还原利率n一待估估宗地设定土土地使用年限限（2）如土地增值收益益采用当地地地，市、县政政府公布的出出让金标准，地地价计算公式式为。”A、如出让金含土地地使用年限与与待估宗地土土地使用年限限一致V＝〔土地取得费及及有关税费十十土地开发资资十投资利后后、十投资利利润〕×[1－1／（1＋r）n]＋出让金或中：V一待估宗宗地土地价格格B、如出让全土地使使导权年限与与持估宗地土土地使用权年年限不一致V＝｛[土地取得费及有关关税费+土地开发费+投资利息十十投资利润]×[1－1／(1+r))n]+出让金｝×(1－1／(1+r))n)/(11－１／(1+r)mm)式中：V、Vn同同前n一待估宗地土地使使用年限m—出让金规定土地使使用年限r一土地还原利率成本逼近法可能会会出现的错误误：A：缺少对待信宗地地周边土地利利用类型的描描述；取得费费不是区域的的客观平均水水平；税费的的确定没有明明确的法律和和文件依据。B、开发费的确定与与地价定义设设定的开发程程度不一致。开开发费的取值值与基准地价价评估中的开开发费不一致致。C、利息计算有误。D、未进行年期修正正或区位修正正。E、费用确定可能漏漏项或多项。F、术语不规范G、利润计算时考虑虑了利息。H、计算过程有错。I、计算单位不统一一（五）基准地价系系数修正法应用此法进行估价价，按（规程程》规定的程程序进行。在在技术报告中中应对如下事事项予以明确确说明：★说明宗地位置、用用途及待估宗宗地所在级别别或区域的基基准地价和对对应的因素修修正系数表及及因素条件说说明表，并注注明来源及依依据。★说明待估宗地的各各项因素具体体条件，应将将因素修正系系数表的内容容具体列出。具具体形式参见见市场比较法法中因素条件件说明表的形形式。★确定待估宗地各因因素修正系数数和综合综合合系数。★说明年期及期日差差别和相应的的修正系数。★对基准地价修正得得到宗地地价价。1、采用基准地价系系数修正法评评估土地价格格应注意的要要点：（1）一定要弄清基准地地价的概念、内内涵基准地价是政府对对各城镇各级级土地或均质质地域的商业业、住宅、工工业等不同土土地利用类型型的土地分别别评估的一定定时间内有限限年期的土地地使用权的平平均价格。不不同的城镇，甚甚至同一城市市的不同区域域其基准地价价内涵可能不不一样。（2）要弄清待估宗地地所在城镇地地基准地价制制定时评估技技术途径，是是先定级后估估价，还是先先估价后定级级，明确后才才能确定评估估步骤（修正正体系不一样样）。2、采用基准地价系系数修正法评评估土地价格格步骤：（1）、简介待估宗地地所在城镇的的基准地价成成果A、介绍基准地价公布布如文号、公公布时间或基基准地价报告告名称及通过过省土地管理理局验收合格格的时间(认为是基准准日)。B、基准地价的范围围、地类划分分、土地级别别、地价的内内涵（年限、土土地开发程度度、基准地价价包含内容）a、年限：基准地价价规定的土地地使用年限，如如各类用途均均设定为法定定最高年限。b．土地开发程度：：如无明确规规定，需分析析基准地价报报告中的因素素修正系数表表中的开发程程度，因素选选择及在定级级部分确定因因素权重的部部分内容，确确定因素权重重的部分内容容，确定当