土地储备贷款

土地储备项目贷款的开发评审（2013年1月）主要内容一土地储备项目贷款情况六几点体会四开发评审的程序、要求与信贷管理五案例点评二支持土地储备项目的理念三支持的重点项目领域前言经济形势,逐步趋稳，下行压力大出口仍然疲软，政府主导投资财力有限，加上收入分配改革对消费支持作用滞後，专家预测经济困难情况至少会维持至明年上半年，明年经济仍处於稳增长和调结构纠结之中。我国三季度经济同比增长7.4%，环比增长2.2%。我国经济社会发展面临的国际国内形势依然严峻，大力发展实体经济。

2012年GDP增长速度7.8%，低于8%，企稳回升。

金融形势,资金面紧中有松，趋向拉动经济自2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，全年6次上调存款准备金率。大型银行存款准备金率高达21.5%，创历史新高点。中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。每一次上调一次性冻结银行资金4000亿元左右。

2012年2月24日，是今年首次下调了存款准备金率0.5个百分点2012年7月6日，一个月内连续两次降息；人民银行逆回购不断使用。仅2012年10月末的一周内，规模达到创纪录的5680亿元，净投放达3790亿元，公开市场操作单周历史最高水平。目前资金面比较稳定，处于方向抉择期。前言融资平台形势《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发[2010]19号）。平台数量增长过快，贷款规模迅速扩张，相关运营问题逐步出现，潜在风险引起关注。搞好平台规范工作对于地方政府、银行和平台公司都是一件非常重要而紧迫的任务。银监会就平台准入、退出条件及强化平台“名单制”管理提出的一系列要求，归结成一点，就是要求2011年6月底前各家平台公司均能达到退出条件，转成一般性公司。要求平台公司自身现金流、担保及抵质押品折现价值合计达贷款本息120%，否则现有存量贷款均须转成不良贷款。银监发[2012]12号，按平台管理类新增贷款投向主要五个方面，一是符合《公路法》收费公路项目；二是国务院审批或准通过且资本金到位的重大项目；三是土地储备类和保障性住房建设项目（有偿债能力的公租房、廉租房、棚户区改造）；四是农业发展银行支持且符合中央政策的农田水利类项目；五是工程进度达到60%以上，且现金流测算达到全覆盖的在建项目。《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预[2012]463号）严禁直接或间接吸收公众资金违规集资未经监管部门批准不得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为除法律和国务院另有规定外，不得BT方式举借；公租房、公路，需要BT的，根据规划、能力，确定合理规模，落实分年偿还计划加强对融资平台公司注资行为管理不得以公益性资产注资；土地注入，以出让方式注入，足额缴纳土地出让收入并取得土地使用证，划拨方式注入，依法批准并用于指定用途；不得承诺将储备土地预期出让收入作为偿债资金来源进一步规范融资平台公司融资行为不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资；公租房、公路等公益性项目，只能通过金融机构借款，其他直接或间接融资不被允许坚决制止地方政府违规担保承诺行为担保函、承诺函、安慰函等；机关事业单位和社团国有资产不得抵押

清理整改，追究责任平台分类管理，分类运作

一类是符合市场机制的、按照银监发[2011]34号整改后确认为一般公司，按照市场化、商业化的融资模式进行

另一类是政府融资平台公司，严格按照法律和国务院规定执行政策清晰，合规操作，时不我待十八大胜利召开；

提出生态文明建设新要求:

优化国土空间开发格局;

全面促进资源节约;加大自然生态系统和环境保护力度。

坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展新的投资建设开端

换届规律;加快发展;确保到二0二0年实现全面建成小康社会宏伟目标。一、土地储备项目贷款情况开行功能简介

商业化转型；“一体两翼”发展战略；开发性金融理念；“一拖二”组织结构；功能极大完善从2001年开始介入土地储备项目，贷款用于土地一级市场的开发。截至目前累计承诺贷款上千亿元。资产质量良好，不良贷款率低于全行平均水平。不仅较好地支持了北京、上海、天津、海口、深圳、长春等一大批大中城市的土地一级开发，大大提升了城市功能和形象，同时对一些中小城市或县镇也均有融资支持，提高了土地利用效率，促进了地区经济发展。二、支持土地储备项目的理念贯彻落实党的“十八大”精神，为实施国家的发展战略和目标提供融资服务按照《国务院关于促进集约节约用地的通知》要求，城市建设走“节地、节材、节能、节水、环保”之路，重点支持高效利用土地的项目规划先行，统筹城镇化、工业化、信息化和农业现代化发展要求，建设和谐社会，促进城市可持续发展注重机制建设、市场建设、信用建设，发挥开发性金融的先导和推动作用城市规划范围内的城区居住用地收储有权部门批准设立的工业园、科技园、开发区等各类园区的土地收储支持重点有权部门确定的成片开发项目及重点收购储备范围内经营性项目需要使用集体土地的进行统一征地新增建设用地中用于经营性开发的土地收储因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地收储三、支持的重点项目领域四、开发评审的程序、要求与信贷管理开发评审审议审批信贷管理四、开发评审的程序、要求与信贷管理项目开发政府有关部门推荐所在地分行受理，办理入库按照项目成熟度申报评审计划

政府重视、财政支持、机制健全、手续完备四、开发评审的程序、要求、信贷管理项目评审项目借款人借款人是经县以上人民政府（或有权审批部门）批准成立受土地行政主管部门委托从事土地收购、储备、出让土地前期相关工作的独立的法人机构，隶属国土资源管理部门的事业单位借款人统一承担本行政辖区内土地储备工作借款人信用评级BBB-及以上借款人的资产负债率应不高于70%申请贷款规模，应当与年度土地储备计划、年度土地储备融资规模相衔接，不得超出规模控制四、开发评审的程序、要求与信贷管理项目概况项目政策风险：主要了解城市总体规划和城市土地利用总体规划、城市近期用地计划，年度土地储备计划是否经过同级人民政府批准，本项目收储的土地是否在批准的收储计划内，说明贷款项目是否符合上述要求，其中涉及农用地转为建设用地的，应了解是否经有权部门批复项目概况和建设必要性：重点是介绍土地的现状、面积、位置，主要建设内容，该储备土地项目对城市发展的意义。评审重点：重点审查分批次建设用地审批和单独选址项目用地审批文件，分析判断审批权限、程序是否合法；需查阅城市规划（或专业规划），判断规划中的土地用途、位置和面积等是否与土地审批内容一致；查阅土地使用权证、合同、土地登记证等，判断相关内容是否一致，掌握土地位置、界址、数量、质量、权属、用途、他项权利处置等情况。贷款用途不得用于城市建设及其他与土地储备业务无关的项目四、开发评审的程序、要求与信贷管理项目完工风险重点介绍项目征用和储备土地审批手续是否完备、征地拆迁的工作量与工作难度。务必是按现行规定，可纳入土地储备范围的土地：依法收回的国有土地。主要包括：由市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，由国土资源管理部门报经有批准权的政府批准，并依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权的土地。收购的土地。主要是根据土地储备计划收购国有土地使用权的土地。对此，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。四、开发评审的程序、要求与信贷管理项目总投资评审项目总投资：土地储备项目贷款应依据地方政府制定的土地储备计划合理估算项目总投资。根据当地历史收购、开发、储备土地成本进行测算，最终以政府有关部门批复总投资为准。资金筹措与落实：项目的资本金来源主要有政府财政出资或财政返还的土地出让收益等，项目各项资金来源应落实相应承诺文件。土地储备工作中发生的地籍调查、土地登记、地价评估以及管护中围栏、围墙等建设性支出，经同级财政部门批准，方可纳入贷款使用范围四、开发评审的程序、要求与信贷管理市场预测：重点分析土地市场的供需状况，确定项目土地出让计划及出让价格。在土地出让量价预测过程中，评审人员要认真对土地量价与相关因素进行关联分析，比如经济、区域人口、城市化指标、城市规划、投资、基准地价等指标，分析相关指标与量价的关系。土地年度出让量预测

出让规模预测：按居住用地、商业用地（商住用地）和工业用地分别进行年度出让量预测。存量建设用地；规划建设用地年度实际土地供应量、年度农用地转用量（计划）、预测出让量不得超过近三年同类土地年均实际供应量，原则上逐年递减 四、开发评审的程序、要求与信贷管理XXX市XXX类土地出让分析预测表单位：亩年份平均前三年前两年前一年本市实际土地供应量

本市年度农用地转用量

年份-评审年评审后一年评审后X年预测本市年度土地出让量-

预测本市年度农用地转用量-

预测本项目年度土地出让量-

预测本项目年度农用地转用量-

四、开发评审的程序、要求与信贷管理土地出让价格预测根据居住用地、商业用地（商住用地）和工业用地的历史成交价格，参考相近地块的近期成交价格，综合考虑出让价格按地块的用途、分类、出让方式等分别预测其出让价格（合同单价）审慎原则预测价格增长率四、开发评审的程序、要求与信贷管理XXX市近三年可比地块合同价格及项目单价预测表年份均价前三年前两年前一年评审年后一年后X年地块位置

出让面积（亩）

合同单价（万元/亩）

四、开发评审的程序、要求与信贷管理财务分析和偿债能力评审贷款期限：结合借款人信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等实际情况合理确定贷款期限，最长不超过5年项目财务分析：土地收储项目收入全部上缴财政，开发成本由财政核定返还，因此重点分析借款人回收土地开发成本的保障程度，防止土地价格倒挂四、开发评审的程序、要求与信贷管理偿债能力评审收入计算：不同功能、分类、出让方式分别计算后加总；成片开发的土地，应剔除道路、绿化、广场等公共设施用地税费和成本费用：必须按照国家有关规定计取土地相关税费，如城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、土地有偿使用费、用于农业土地开发的的土地出让金及需要专项列支的资金等，必须依法计取；要考虑被征地农民的社会保障费等支出，纳入征地补偿费充分考虑国家土地税费政策变化和走势，稳健预测相关支出（提高农业开发和农村基础设施建设比重、保障性住房、棚户区改造和完善国有土地使用功能的配套基础设施建设）四、开发评审的程序、要求与信贷管理现金流测算：按照土地出让金实缴情况，折算今后年度的土地出让收入，扣除开发成本、各种专项支出资金、需上缴的各项资金，作为还款现金流土地使用权出让金资金管理：鉴于土地出让总价款全额纳入地方预算，入国库，实行“收支”两条线管理。因此。要求落实本级政府或有权部门财政返还土地出让金的相关文件，明确返还额度或比例；借款人在开行或指定行开立帐户，返还资金存入该帐户，接受银行监管四、开发评审的程序、要求与信贷管理关于信用结构担保：土地储备贷款均为担保贷款，并实行专款专用、封闭管理，不得挪用。土地使用权抵押：如果是以政府储备土地设定抵押权，必须具有合法的土地使用证，其价值应按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定。纳入储备的土地不得为土地储备机构以外的机构融资担保第三方担保、资产抵押等担保形式土地出让动态还款机制四、开发评审的程序、要求与信贷管理贷款定价评审结论和建议提交评审报告四、开发评审的程序、要求与信贷管理审议合规性审查路演审议贷款委员会审议决策审批四、开发评审的程序、要求与信贷管理信贷管理信贷管理包括合同谈判与签订、贷款发放、资金支付、本息回收、贷后管理和不良资产化解等过程符合审计和银监会要求，不得挪用贷款和进入国家明令禁止的领域土地前期开发（包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整的建设）公开招标选择合格主体五、案例点评1天津市土地