重庆协信大学城项目营销策划报告-XXXX年

协信大学城项目营销策划报告我们要解决的问题2010年完成13亿元的总销目标2400套房子X55万元/套归根结底就是要解决客户和定价的问题其中客户问题尤其重要本案提案中心思想以人为本项目背景研究宏观市场项目本体区域市场客户框架客户精准定位产品力提升项目定位营销推广策略价格策略推案策略推广策略渠道手段销售执行保障项目背景研究宏观市场研判项目本体分析区域市场分析客户框架确立详细背景研究宏观市场研判4月14日，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日，对房价过高、上涨过快的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款；并首推房价问责制。6月4日，住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会发出通知，对商业房贷中二套房认定标准进行明确，不是以前普遍所认为的单一“认贷”或“认房”，而是更为严厉“认房也认贷”，而且是以家庭为单位。8月5日，银监会建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。重庆各银行已全部停办第三套房贷。这是自今年4月“国十条”出台后，重庆地区银行第三次叫停第三套房贷。9月29日，国家有关部分出台相关措施，买房首付至少30%，第三套房贷暂停。新措施主要在信贷方面着力，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。10月20日，央行三年来首次加息，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。10月20日，重庆地方出台房产契税新政，建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契税；建筑面积小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。从4月开始的楼市调控新政出台到9月底的楼市二次新政，政策并没有松绑的迹象呈现，反而是更加吃紧；重庆作为房产税试点城市之一，各种调控政策传闻纷纷，政府调控决心更加坚决，对购房者信心打击严重，未来市场走势不容乐观。调控政策调控方式市场影响出台可能性土地政策打击囤地，加快开发持续存在，市场影响较小很有可能迅速出台税收政策物业税或其变通税种出台物业税的出台对于购房信心的打击非常严重如果此次市场调控无法达到政策预期效果，相关税收政策近期出台的可能性较高金融政策利率政策对实际购买力影响较大如果持续调控不见成效，政府可能出台更严厉的利差政策。行政政策二次房改保障性住房政策对商品房冲击相对较小尚无明确推出时间表，短期内实现可能性不大后市政策出台预期后续可能出台的政策中仍然不乏对于市场冲击较大的金融及税收手段，市场面临较大的政策压力。连续的调控政策项目本体分析—地段边缘化属性地块位置主城区大学城科技学院三军医大重庆大学城市管理学院重庆师范大学四川美院电子科技职业学院重庆医科大学东方剑桥医药卫生职业学院重庆职业技术学院龙湖睿城卓越熙街富力城廊桥水乡康田漫城本地块大学城位于主城区西部边缘，本案地处大学城南部边缘。项目本体分析—板块项目双重化属性一面是洋房、别墅，一面是公寓/一面是升级改善，一面是价格挤压龙湖睿城东方剑桥东桥郡重大集资楼重师集资楼富力城卓越项目康田漫城融城华府龙湖花千树龙湖U城廊桥水乡本案洋房、别墅升级改善属性龙湖东桥郡、花千树、融城华府、龙湖u城洋房、廊桥水乡、龙湖睿城等共同在区域内形成了大学城高端社区形象。公寓价格挤压属性

随着地铁1号线大学城段的即将开通，富力城、康田漫城、东方剑桥、廊桥水乡高层组团等将逐步成为板块热点项目本体分析—板块升级化属性大学新城区域规划交通板块升级四大引擎助推板块升级，增强板块辐射力自身配套定位城市副中心，五大产业板块，导入大量产业人口配套日趋完善，教育配套、环境配套有较强吸引力人文、科学气息加快人口导入，助推板块发展交通发展具备强效推力，吸引外区置业项目本体分析—项目关键词大规模商业配套大盘公寓洋房混合社区精装修户型紧凑创意洋房设计高附加值新古典风格区域市场分析根据目前规划，以大学城中路为界线，大学城划分为两个板块。大学城南路以北的区域为目前开发的热点区域，以南的区域为未来集中居住配套区，目前还未进行大规模开发。本案龙湖睿城（售罄）东方剑桥5400东桥郡12000重大集资楼重师集资楼富力城7500（精装）卓越熙街康田漫城5600融城华府11000龙湖花千树（售罄）龙湖U城8000（精装）廊桥水乡15000中渝地块三个别墅项目在售：廊桥水乡、东桥郡、融城华府。单价都超过10000元/㎡。四个高层项目在售：东方剑桥、康田漫城，价格在5500元/㎡左右；龙湖u城、富力城精装修产品价格达到7500-8000元/㎡。一个洋房项目在售：龙湖u城，首批开盘均价仅在8000元/㎡左右

龙湖花千树8月成交均价为9000元/㎡。区域市场概况区域市场分析东方剑桥，1300套，主力面积60-70㎡两房60%和90-110㎡三房35%，其他5%2010年2011年2012年2013年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月富力城，8500套，主力面积60-70㎡两房30%，80-100㎡三房40%，100-120㎡四房15%，35-45㎡一房10%，其他5%东方剑桥400套，主力面积平层110-120㎡，跃层140-180㎡康田漫城，1000套，主力面积80㎡以下高层洋房龙湖U城800套，主力面积平层90-120㎡，跃层120-140㎡龙湖U城，5000套，预估有约70%的产品面积在70-110平米，其他为公寓中渝地块，约3500套，35-100平米为主，一房20%，两房50%，三房20%，其他10%金科廊桥水乡900套，主力面积平层100-120㎡，占约60%，120-150㎡占约30%。金科廊桥水乡，约8000套，35-100平米为主，一房20%，两房40%，三房40%，■2010-2013年区域高层供应情况区域近期50平米以下的纯投资型产品陆续有供应，2011年以居住型产品为主的项目将陆续入市，面积在60-110平米，项目逐渐增多，竞争激烈；■2010-2013年区域洋房供应分析从2010年开始洋房产品供应增加，产品主要为平层户型（85-120㎡）、跃层户型（120-160㎡）。龙湖U城、金科廊桥水乡、我司项目和东方剑桥是未来市场供应主力；区域内和本案产品类似的项目为：廊桥水乡，龙湖u城、富力城、康田漫城、中渝项目、东方剑桥。目前区域市场场客户来源1、周边乡镇改改善型客户——虎溪镇、陈家家桥镇等原住住民2、周边产业客客户——大学老师，大大学城、软件件园职工3、主城区外迁迁客户——交通导入，价价格挤压和少少量改善需求求4、周边区县客客户（主要是是璧山县客户户）5、投资型客户户——看重区域升值值潜力和出租租能力根据区域客观观环境和区域域项目的成交交客户分析，，当前区域主主要客户来源源如下：地铁1号线运行后的的影响：地铁1号线运行后，，不能立刻为为区域内房地地产项目输送送客户，但1号线开通，是是区域房地产产的催化剂，，将加速区域域房地产的发发展。附：地铁轨道道1号线设计的日日运载量为39万人次，根据大学城城未来城市副副中心的定位位、大学城教教育及其他产产业功能定位位的拉动，估估计日运载可可达1/5-2/5设计运载量，，即6-8万人次，全线管通至至璧山后，还还会增加。未来客群变化化预测对沙区城市拓拓展分析：沙坪坝城市区区域人多地少少，城市老建建筑较多，品品质楼盘少，，单价高于大大学城区域，，在原有的主主城范围内无无法满足城市市化率增长的的需要下，大大学城片区为客户提供了了良好的基础础条件，2011年地铁1号线贯通后将将成为人口快快速转移的契契机，大学城城房产对沙坪坪坝主城的吸吸引力将大大大增加。金融街金悦城城预计8000元/㎡融汇国际温泉泉城7500元/㎡隆鑫天雨方8000元/㎡南方东银项目目华宇金沙时代代7800元/㎡富洲新城6900元/㎡香格里拉（洋房）11000元/㎡蓝溪谷地7500元/㎡沙坪坝市区明明年有房源在在售的项目有有8个目前高层均价价在7500-8000元/㎡范围洋房仅有香格格里拉一个项项目，均价11000元/㎡。璧山隧道通车车后的影响：：璧山隧道通车车后，璧山和和大学城、西西永微电园的的距离非常近近，这对于扩扩展大学城空空间，完善西西永微电园配配套服务设施施等都有积极极影响，对于于璧山客户来来讲，上班在在璧山，居住住在大学城也也有了可行的的条件。对璧山城市拓拓展分析：璧山城市区域域品质楼盘几几乎没有，大大盘稀少，但但是单价低于于大学城区域域，在原有的的楼盘品质和和生活配套均均无法满足当当地客户需求求的情况下，，大学城片区区楼盘无疑是是璧山客户首首选区域。未来客群变化化预测大学城隧道瀚恩第五大道4600元/㎡锦春•绿岛新都5350元/㎡天佑山水4600元/㎡当前璧山普通高层公寓价格一般在4600-5350元/㎡左右。PS：璧山按建筑面积销售，以上数字为折合套内价格瑞湖名苑4800元/㎡生态旅游观光光区铁路物流中心心本案城市中心区微电园区重庆大学城改善型客户趋趋涨随着区域的逐逐渐成熟，加加上大学城原原本适宜生活活的地形、人人文优势。未未来改善型置置业比例会逐逐步上升。投资型客户趋趋少随着区域价值值的提升，区区域项目价格格逐步达到甚甚至超过部分分主城区价格格，楼盘升值值潜力下降，，投资客比例例呈现下降趋趋势。未来客群变化化预测客户精准定位位本案客户导入入研究从大学城板块块的发展看未未来客户的导导入方向沙坪坝发展较较为成熟，加加上地形地貌貌的影响基本本已无大幅土土地供应；未未来土地供应应主要集中在在大学城及西西永组团，从从板块整体发发展走势上看看，未来客户户导入将因开开发热点的西西移而向西推推进。大学城地处西西永组团，泊泊接沙坪坝区区璧山两区，，是西部新城城的重要动核核。CBD大学城主城区西永城市副中中心璧山主城西进价差导入和品品质差异导入入客户是本案案公寓产品重重要客源沙坪坝板块与与大学城板块块存在价差（（价格落差））、大学城与与璧山片区存存在品质落差差（价值落差差），短期内内难以有效弥弥补；随着主城区土土地供应的稀稀缺，有轨道道交通覆盖的的近郊与远郊郊住宅的价差差更大大学城板块沙坪坝板块毛坯均价7500元/㎡璧山板块缺乏高品质规模社区板块均均价落落差约约1000元/㎡㎡产业导导入型型客户户是本本案主主力客客户大学城城片区区主要要以教教育科科研、、电子子产业业及铁铁路物物流等等三大大产业业为主主。现现微电电园入入驻企企业有有64家，世世界500强企业业有5家（富富士康康、惠惠普、、思科科、英英业达达、广广达）），规规划2015年产值值达3000亿元。。西永组组团由由五大大功能能片区区构成成，重重庆市市大学学城(33平方公公里)，西永永微电电子产产业园园（15平方公公里）），重重庆铁铁路物物流中中心(20平方公公里)，生态态旅游游观光光区(10平方公公里)，城市市中心心区(20平方公公里，，为大大学城城配套套)。微电园园重庆大大学城城城市中中心区区生态旅旅游观观光区区重庆铁铁路物物流中中心生态旅旅游观观光区区交通导导入型型客户户将是是未来来本案案公寓寓产品品的主主要客客源之之一内环取取消收收费和和2012年轨道道1号线通通车后后区域域交通通得到到极大大改善善，将将进一一步融融入主主城，，2012年双碑大桥桥及隧道的的开通也将将打破交通通瓶颈，使使本项目的的辐射范围围扩大，因因交通改善善而导入的的客户将增增加。轻轨1号线大学城未来客源导导入分析价差导入型型客户是本本案重要客客源；依托托主城西进进发展的机机遇，周边边产业园迅迅速发展，，人口密度度增强产业业导入型客客户也将是是本案公寓寓最主要客客源；2012年区域交通通将得到全全面改善，，轻轨1号线和双碑碑隧道的贯贯通，周边边生活配套套、环境的的逐步完善善，也将带带来一部分分交通导入入型客户及及周边改善善型需求客客户。购买力客户户类型模型型类别家庭年收入水平职业背景购房支付特点置业偏好生活调性生活偏好富豪型300万以上欧美企业CEO、大型上市公司董事长、非欧美企业、民营企业董事、社会名人、政府机关高级官员，外资金融机构董事等倾向一次性付款精神型拥有型奢华型商务型投资型成功自信冒险感性领袖理性非凡奢华善于交际，通过社会上层的高级会所、高尔夫俱乐部、名人社交聚会进行广泛的社会交往。喜欢奢侈品、房产、股票等购买和收藏。喜欢豪华消费。拥有名车，喜欢欧美旅游。富贵型100-300万欧美企业高管、上市公司董事、非欧美企业、民营企业总经理、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企业高管等。一次性付清为主，或短期低额贷款精神型拥有型奢华型商务型投资型成功精英张扬进取品味善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会活动。生活追求高雅、新潮和高品质。喜欢各类投资。拥有名车，经常出国旅游。富裕型30-100万外资企业中高层、国内上市公司高管、民营企业总经理、外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。低总价的物业一次性付款，高总价的物业考虑分期付款。拥有型奢华型运动型休闲型赡养型进取炫耀享受个性时髦追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有中高档私车，喜欢选择中国周边国家或地区旅游。中产型

10-30万欧美企业部门主管、非欧美企业经理、上市公司经理、民营企业高管、私营企业主、咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员，制造类行业的中级工程师、政府和事业单位中层干部、医疗卫生机构的中级医师和管理人才、成功的自由职业者、高校副教授和教授、中学高级教师等。首付能力不很强。但月还款能力高、工作前景预期好。贷款年限可以较长。国有事业单位和欧美企业大多有房帖。生活型工作型教育型赡养型休闲型运动型健康型事业积极前瞻快捷理性个性品味家庭善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢运动和旅行等休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。经济型10万以下各类企事业单位的普通员工或职工，下岗职工等。月还款能力较弱，或靠原有房子出售、动拆迁等有一定的首付能力。工作前景预期不高。多采取高首付购房。生活型工作型教育型赡养型健康型生活家庭实惠安全幸福健康喜欢大众化的娱乐和休闲方式，以经济实惠为标准。经济忧患意识强，储蓄强于消费。不盲目追求时尚和品牌，本案客户特特征研究：：潜在客户（（购买力客客户）定位位公寓按8500元/平米，本案案主力户型型面积段35-66.5㎡计算：总房价：约30-57万首付：约9-17万；公积金金贷款：本本处取最低低10万，贷款20年；商业贷贷款：约20-40万，贷20年。月还款额度度：1411-2688元（按最新新还款利率率计算）可承受的基基本家庭月月收入：1411-2688元/30%=4700-9000元（30%为还款安全全系数）可承受的基基本家庭年年收入至少少为：56000-110000元根据能够达到家家庭年收入入6-11万元的购买买力基本客客户类型为为：经济型家庭庭和中产型家庭庭。购买力客户户类型模型型洋房按9500元/平米，本案案主力户型型面积段110-124㎡计算：总房价：约105-118万首付：约32-35万；商业贷贷款：约73-82万，贷20年。月还款额度度：4800-5500元（按最新新还款利率率计算）可承受的基基本家庭月月收入：4800-5500元/30%=16000-18300元（30%为还款安全全系数）可承受的基基本家庭年年收入：190000-220000元根据能够达到家家庭年收入入19-22万元的购买买力基本客客户类型为为：中产家庭，辅助客户户类型为和和富裕型家家庭购买力客客户类型型模型PS：以上价价格并非非项目定定价，而而是根据据一般情情况推导导的静态态参考指指标购买力客户类型生活型工作型教育型运动型休闲型赡养型健康型富裕型型经济型型中产型型富贵型型富豪型型精神型拥有型商务型奢华型投资型文化型功能偏偏好好情感偏偏好好购买力产品品偏好模模型享受型产品功能和情情感偏好过滤滤：中高端客户群群体在置业时时比较倾向于于情感偏好，，故以此为过过滤前提：产品特点：社区规模大自自身配套完善善开发商“协信”品牌花园洋房，位位于大学城内内，文化氛围围浓厚，人文文荟粹距沙坪坝市区区不远，交通通方便户型设计考虑虑了赠送面积积根据，，此此产品的适合合客户类型为为：健康型、工作作型、生活型型、教育型、、投资型、享享受型产品功能偏好好模型客户精准定位位通过客户导入入、潜在购买买力、功能及及情感偏好的的层层筛选，，现对本案客客户进行具体体描述：1)周边产业园中中层、大学城城配套产业链链业主2)追求品质的周周边乡镇及大大学城原住居居民主力客户辅助客户1）对品质要求求不高的周边边乡镇及原住住居民2）有一定消费费能力的重庆庆郊县在大学学城求学的学学生家庭此类人群对大大学城区域有有认同感、追追求居住舒适适度、楼盘品品质及项目形形象、追求胜胜人一筹的优优越感1）投资客（出出租给大学生生）2）看好大学城城潜力、等升升值后出售的的外区投资者者此类客户对大大学城区域有有认同感，偏好低总价、、能满足居住住功能、生活活便捷的中档档物业形态此类客户认同同大学城区域域的升值潜力力，看重地区区发展速度，，偏好低总价价产品。初期期这类客户是是本案主力客客户，随着后后续价格的提提升和户型的的增大，投资资客数量呈现现下降趋势项目包装和现现场引导特殊客户项目定位核心竞争力项目定位案名建议通过对客户的的精准定位，，本案的目标标客户锁定在在客户框架内内的中高端。。我们会发现：：本案的直接竞竞争对手的锁锁定于龙湖、、金科两大巨巨擘，富力城城构成一般竞竞争。本案的的产品力相比比它们是否存存在竞争优势势？比较项本案龙湖U城金科廊桥水乡比较结果品牌号召力一线品牌，有一定号召力重庆第一品牌，品牌号召力很强一线品牌，品牌号召力较强龙湖优势明显，金科同样具备一定优势规模100万平方米138万平方米150万平方米均为超级大盘容积率2.5整体1.56，一期2.35整体1.25本案容积率相对较高景观资源缺乏景观资源缺乏景观资源景观资源丰富金科项目拥有最丰富的自然景观资源产品力塑造有较强产品塑造能力注重细节，景观打造实力一流有较强的产品塑造能力，样板示范区打造美轮美奂龙湖有优良的传统，金科在样板区打造上抢先一步规划高层和洋房的混合高层对洋房有一定影响高层和洋房的混合高层对于洋房影响较小依地形水系规划，各组团相互影响较小金科的整体规划更加人性化，更具美感物业服务品牌物管全国一流物管，物业吸引力强品牌物管龙湖优势明显龙湖U城核心竞争力无可比拟的品品牌优势物业服务金科廊桥水乡乡核心竞争力优越的景观资资源项目规划别墅品质本案核心竞争力？具备别墅质感感的洋房立面面，新古典风风格的高层立立面。从表现现效果来看，，有一定档次次感。这是本本案提高项目目档次，立足足高端的基础础。大规模综合社社区，洋房别别墅产品有利利于提升项目目整体档次。。商业配套体体量大。协信地产——重庆地产行业业三甲企业。。具备较强的的品牌号召力力。本案的竞争力力主要表现在在哪些方面？？紧凑的户型设设计注重高附附加值；洋房房户型设计比比较有特色。。通过以上的比比较分析，我我们发现本案案自身竞争力力并不充足无论从客户需需求还是竞争争需求来看，，本案缺乏强强有力的核心心竞争力植入强力引擎擎以塑造项目核心心竞争力，靠引擎的价值值提升产品力力和树立产品品形象，实现品质和和品牌双丰收收，最终获取取高利润。核心竞争力的的挖掘势在必必行从地产界成功功经验衍生的的畅想-------从长远社区发发展畅想的角角度来看，复合总好过单单一丰富总总强过单纯双双翼总快快过单轮因为，从地产产与其它产业业的复合中，，复合的过程程，也就是社社会资源的整合过过程，各种资资源可以相辅辅相成，可以以齐头并进。。就地产界的现现实来看，有有例为证：1、奥园集团【运动+地产】复合地产；2、鲁能星城的的【教育+地产】复合地产基于可鉴经验验，及地产界界的现实，依依托大学城城/微电子园，与高科技的复复合，可以作为畅畅想的原发点点。依托：大学城/微电子园高学识、高科科技与高科技的复复合切实提高产品品力和居住舒舒适度，符合合目标客户的的需求填补当前市场场空白，拥有有足够吸引眼眼球的噱头高科技的表现现形式多样，，容易做到在在提升项目品品质的同时并并不过多改变变原有规划设设计，并且成成本投入不高高高科技复合的的优势何在？？业内著名科技技住宅一览朗诗诗国国际际社社区区朗诗诗国国际际街街区区整整合合了了“恒温温”、“恒湿湿”、“恒氧氧”环境境系系统统，，声声环环境境、、光光环环境境控控制制系系统统，，高高效效节节能能外外保保温温、、门门窗窗系系统统，，可可再再生生能能源源利利用用系系统统、、雨雨水水回回收收利利用用系系统统、、中中央央生生活活热热水水系系统统等等十十大大科科技技系系统统，，打打造造恒温温、、恒恒湿湿、、恒恒氧氧、、低低噪噪、、适适光光的高高舒舒适适度度健健康康节节能能住住宅宅。。业内内著著名名科科技技住住宅宅一一览览中鹰鹰黑黑森森林林上海海首首个个高高舒舒适适度度、、低低能能耗耗恒恒温温恒恒湿湿楼楼盘盘。。中中鹰鹰黑黑森森林林运运用用102项世世界界先先进进节节能能建建材材、、16项德德国国建建筑筑科科技技系系统统，，联联合合了了56家德德国国建建筑筑建建材材品品牌牌共共同同开开发发而而成成；；连连屋屋顶顶和和楼楼底底也也采采用用多多达达11项的的屋屋顶顶生生态态科科技技，，种种植植花花草草形形成成屋屋顶顶生生态态。。产品品力力提提升升建建议议大部部分分科科技技楼楼盘盘都都是是以以硬硬件件的的科科技技含含量量取取胜胜，，但但是是本本案案产产品品规规划划设设计计已已经经基基本本确确定定，，改改变变空空间间不不大大，，注注定定我我们们不不能能走走寻寻常常路路！！硬件件方方面面注注重重细细节节的的打打造造和和提提升升，，与与精精装装修修相相结结合合加强强软软件件方方面面的的包包装装提提升升，，科科技技服服务务是是重重点点低成成本本投投入入，，做做愿愿景景，，生生活活标标签签>实际际配配套套，，尽尽量量花花小小钱钱办办大大事事。。把““冷冷冰冰冰冰的的科科技技””生生活活化化、、概概念念化化、、体体系系化化，，提提供供营营销销炒炒作作素素材材同时时，，又又是是源源源源不不断断的的现现场场展展示示及及活活动动主主题题。。产品品力力提提升升建建议议软件件包包装装———高科科技技健健康康体体系系体适适能能检检测测中中心心与商商业业会会所所配配套套结结合合，，寻寻找找知知名名健健身身合合作作机机构构体能能；；体体质质；；身身体体；；体体脂脂科学学运运动动中中心心运动动处处方方；；健健康康食食谱谱；；日日常常健健康康作作息息计计划划；；新新运运动动模模式式开开发发。。健康康PASSPORT业主主个个人人健健康康资资料料库库；；定定期期逐逐项项检检测测；；健健康康状状况况解解决决方方案案。。人体体生生态态科科学学顾顾问问提供供专专项项顾顾问问服服务务。。体适适能能检检测测中中心心：：体能能：：健康康状状况况检检测测（（健健康康？？亚亚健健康康？？））体质质：：检测测个个人人体体质质相相对对应应之之运运动动量量、、运运动动类类型型。。身体体：：根据据个个人人身身体体状状况况，，提提出出医医疗疗、、保保健健、、养养生生方方面面的的建建议议，，以以及及轻轻微微病病症症的的及及时时治治疗疗。。体脂脂：：脂肪肪比比例例、、体体型型比比例例检检测测，，根根据据个个人人提提供供标标准准体体型型系系数数，，以以及及脂脂肪肪增增减减建建议议。。科学学运运动动中中心心个人人运运动动链链：：根据个个人状状况，，设定定每日日运动动量、、最佳佳运动动方式式及最最佳运运动组组合模模式，，以及及定时时执行行状况况反馈馈。健康食食谱：：根据个个人体体质设设计营营养食食谱，，调节节脂肪肪构成成及健健康状状况等等。健康生生物钟钟作息息计划划：度身设设定个个人每每日从从起床床，工工作，，休息息科学学作息息规律律表。。新运动动模式式：推介新新型运运动类类型，，考察察身体体适应应状况况，并并不断断深化化制定定执行行方略略。健康PASSPORT业主个个人健健康资资料库库：为业主主发放放健康康护照照册，，将所所有身身体健健康指指标登登记在在册，，作为为针对对性参参考指指标。。定期逐逐项检检测：：规定时时间，，对各各项身身体指指标进进行复复查，，合格格的盖盖印通通过。。健康状状况解解决方方案：：对于不不合格格的项项目，，提出出解决决问题题的方方案，，以期期在出出现问问题的的最早早期得得到解解决。。健康服服务热热线：：解答业业主身身体机机能健健康咨咨询。。健康是是现代代追求求品质质生活活的客客户所所渴望望拥有有的同时，，健康康这个个概念念是很很好的的活动动主题题对于销销售期期间项项目活活动营营销有有重要要促进进作用用产品力力提升升建议议软件包包装——高科技技教育育体系系情商，，智商商，潜潜能一一体化化教育育体系系——社区国国际幼幼儿园园“浸入式式”双语教教育：：聘请外外教，，从幼幼儿开开始外外语教教育，，提供供全英英文的的环境境，让让幼儿儿进入入英文文语境境。潜力开开发教教育：：针对性性激发发教育育，唯唯一的的标准准是孩孩子的的想象象力，，启迪迪幼儿儿的天天分。。个性培培养教教育：：尊重孩孩子的的兴趣趣，教教育的的方式式是激激发、、引导导幼儿儿的兴兴趣，，而不不是灌灌输。。情商教教育：：在儿童童与成成人之之间传传递一一种相相互关关心、、相互互信任任的信信息。。组织织“生日会会”、“亲子开开放日日”、“异龄自自由交交往”“体验社社会”等多种种活动动从而而让他他们学学会关关爱他他人、、自立立自强强、勇勇于承承受挫挫折。。高科技技再教教育基基地合作机机构：：大学学城高高校再再教育育培训训本案的的目标标客户户很大大一部部分是是事业业有成成的成成功人人士，，他们们处于于事业业的上上升期期，对对自我我提升升的再再教育育培训训课程程有兴兴趣。。结合渠渠道，，对于于团购购的企企业给给予一一定的的精英英再造造名额额。高科技技教育育培训训符合合本案案目标标客户户的需需求教育培培训跟跟自身身配套套和周周边高高校配配套紧紧密结结合教育概概念同同样是是制造造噱头头，组组织活活动的的推动动力产品力力提升升建议议高科技技与精精装修修的结结合——家居智智能系系统大热天天，在在回家家之前前半小小时，，客户户可以以用手手机遥遥控打打开家家里的的空调调，当当进屋屋时，，客厅厅已经经是凉凉爽如如春；；大冷天天，客客户应应酬了了一个个晚上上，非非常劳劳累，，通过过电话话远程程操作作，开开启家家里的的电热热水器器，一一到家家，就就可以以美美美地洗洗个热热水澡澡了；；客户可可以和和家人人可以以共享享一条条高速速网络络宽带带在各各自的的电脑脑上进进行网网上冲冲浪：：信息息浏览览、在在家办办公、、电子子购物物、远远程教教育、、网络络游戏戏和可可视通通信；；客户可可用一一台VCD或DVD或电脑脑播放放节目目使多多个房房间的的电视视机收收看,可以将将宽带带网络络上的的电影影传送送到电电视机机上收收看；；当家中中有盗盗窃、、火情情、煤煤气泄泄漏及及紧急急呼救救等情情况发发生时时，系系统自自动发发出报报警，，通知知管理理中心心或本本人或或家人人，及及时做做出对对策；；产品力力提升升建议议高科技技与精精装修修的结结合——自来水水净化化系统统自来水水净化化系统统，给给客户户带来来纯净净健康康的生生活用用水。。直饮水水直接接在用用户终终端直直接进进行净净化，，并活活化，，能量量化，，模拟拟自然然水的的净化化体系系进行行处理理，直直接输输出符符合国国家标标准的的饮用用水。。所有有材质质均符符合食食品卫卫生级级别，，这些些水叫叫直饮饮水。。称之之为健健康活活水。。采用直直饮水水系统统方便便快捷捷，有有益于于客户户的健健康，，符合合追求求高品品质生生活的的客户户需求求。产品力力提升升建议议高科技技与精精装修修的结结合——高科技技生态态材料料的使使用精装修修过程程中尽尽量采采用国国家认认证的的高科科技生生态环环保材材料。。销售过过程中中在现现场给给客户户以展展示，，提升升客户户对于于产品品品质质的信信心。。借助行业业标准，，进行营营销炒作作引入国家家生态住住宅技术术评估系系统也可申请请相关【高科技住住宅奖项项】，配合项项目营销销运作除开高科科技引擎擎的强力力导入外外，本案案自身固固有的优优势同样样需要在在营销当当中有所所突出，，彰显产产品力；；固有劣劣势需要要想方设设法进行行规避。。只有以人为本本，更细致致的为客客户设身身处地的的考虑，，才更能能打动客客户。产品力提提升建议议弱化交通通配套劣劣势就当前来来看，本本案公共共交通不不太方便便。大学城公公共交通通枢纽位位于项目目北面2-3公里的位位置，建建议开通通项目巴巴士，连连接本案案和大学学城交通通枢纽，，为客户户出行提提供便利利。亮点建议议：在本本案和大大学城交交通枢纽纽位置分分别设置置自行车自自助租赁赁服务点点，解决交通通出行问问题的同同时提倡倡健康生生活。本案2.6公里区域中心心轻轨站产品力提提升建议议凸显商业业配套优优势——明确主力力入驻商商家商业本案22万平方米米的商业业配套是是项目重重要卖点点，能够够解决周周边配套套不足的的问题。。项目开盘盘前，对对于商业业要有明明确的定定位，必必须确定定主力入入驻商家家（大型型超市、、连锁））。这样样项目形形象更加加饱满，，能够给给予客户户更大的的购买信信心。凸显商业业配套优优势——会所结合合商业产品力提提升建议议作为一个个高品质质楼盘，，会所是是必不可可少的构构筑因素素。本案案售楼处处未来不不能作为为会所用用途，因因此，结结合商业业配套打打造泛会会所概念念是我们们的突破破点。在商业配配套引入入的时候候充分考考虑客户户需求，，引进与与客户生生活息息息相关的的配套商商业。项目定位位协信·大学城·高科技人人本社区区综合以上上自造引引擎的植植入和产产品力提提升，本本案定位位呼之欲欲出取名建议议一：从从匹配大大学城·生态科技技大盘调调性出发发协信·奥斯卡Oscar1）、O(O2低碳鲜氧氧)，S（Science科技智能能），C（Community人本社区区），A（Architecture建筑艺术术），R（Royal尊荣品质质）。五个部分分稳重支支撑起大大盘气势势，诠释释出项目目所包含含的丰富富业态，，体现出出一种国国际化生生活的风风尚、优优越。2）、源自美国国“奥斯斯卡金像像奖”，，全世界界电影学学术界的的最高奖奖项及权权威荣誉誉。同样样，协信信地产携携全新项项目荣耀耀进入大大学城区区域，以以尊贵优优雅的生生活状态态以及科科技低碳碳环保的的建筑理理念，彰彰显出项项目于本本区域内内的翘楚楚气质，，完全契契合本项项目及目目标客群群的尊贵贵内涵。。案名建议议一协信·奥斯卡Oscar3）、本项目凝凝聚协信信地产““阿迪卡卡亚”的的声望，，同样选选用英译译词来塑塑造产品品自身的的独特个个性，能能在推广广中产生生品牌地地产项目目的序列列效果，，延续经经典。并并通过案案名传递递的尊崇崇感来预预示纯净净的艺术术境界和和美好生生活景象象，体现现浪漫温温馨与科科技环保保、以人人为本的的居住精精神，演演绎低碳碳、科技技、乐活活的生活活主张。。4）、琅琅上口口，便于于传播和和记忆，，从本区区域泛滥滥的“城城”、““郡”之之中跳脱脱出来，，为大学学城区域域注入一一剂新鲜鲜元素，，领航区区域发展展，带领领重庆人人文居住住环境向向国际化化方向发发展前进进。VI及应用取名建议议二：从从匹配大大学城·生态科技技大盘调调性出发发协信·方城式EQUATION1）、源自数学学概念方程式式，意为含有有未知数的等等式。除秉承承“协信”地地产，建筑精精细，品质上上乘的传统之之外，更延展展出产品的无无限未知可能能性。简洁大大方，时尚前前卫。2）、以科技概概念的形式，，通过建筑串串联多重生活活，并展现项项目本身的多多元化、差异异化，最终形形成快乐生活活的方城式，，使得项目内内涵与市场所所需完美结合合。3）、产品内在在力量延续着着协信地产的的建筑精神，，却又赋予现现代科技意义义上的个性与与时尚情结。。以人为本，，继承中不断断创新与发展展，着力打造造大学城区域域唯一独特的的文化元素。。案名建议二LOGO演示取名建议三：：从匹配低碳碳、环保、高高科技大盘调调性出发森淼晶品High-techhumanismcommunity1)、以“森淼””起头，容易易带给人们美美好、祥和、、温馨、平安安、生命力的的内在感受，，“生态、景景观、科技、、品质住宅””。华丽富贵贵，居住魅力力的诠释，家家庭优质生活活梦想的居住住载体。2)、“晶品”无无论是从内内涵还是寓意意上都传达出出项目向传递递的大气、尊尊崇、区别于于众多已有的的大学城区域域项目的案名名，魅力尽显显，足以荣耀耀领航大学城城。3)、同时每个字字都是单个字字的三次方，，代表最大化化，既指产品品达到最高级级，也指客群群是人中翘楚楚。案名建议三LOGO演示协信·英郡ExcelComfortHome1)、以“协信””二字开头，，旨在与协信信地产以往地地产项目进行行衔接，进而而演绎协信地地产在业界的的品牌效应。。2)、“英”既是是精英云集之之意，又是英英雄所见略同同的明智之选选。3)、“郡”直直接点出项目目的气伦风情情，指代格调调高雅，名士士与雅宦居住住的处所。4）、“英郡””音同“英俊俊”，不仅琅琅琅上口易于于传播，同时时也喻指英姿姿勃发的青年年俊才；上品品阔宅，名仕仕府邸，教育育缘起之地，，容纳品质生生活的高尚领领地。简洁大大气，朗朗上上口，易于传传诵。案名建议四取名建议四：：从匹配生态态、人本社区区的大盘调性性出发营销推广价格策略推售策略推广策略价格策略高层价格策略略龙湖U城高层公寓成成交均价8000元/平方米，去除除800元/平方米的装修修成本，实际际毛坯价格在在7200元/平方米左右。。根据地段位置置、配套、产产品力、品牌牌附加、物业业等权重比较较建议本案2011年平价入市，，入市价格为8000元/平方米项目采用平开开高走的价格格策略，高层层公寓全年均价计划划达到8500元/平方米洋房价格策略略龙湖花千树树洋房8月成交均价价9000元/平方米龙湖U城首次开盘盘均价8000元/平方米左右右根据地段位位置、配套套、产品力力、品牌附附加、物业业等权重比比较建议本案洋洋房2011年价格定位为为9000元/平方米推售策略为了加快去去化速度和和提高去化化率、减少少个案销售售的波动率率、明确企企划的方向向、减少风风险因素，，根据实际际情况本项项目的推案案要考虑以以下八大原则：1、风险原则：由于制定定推案策略略到实际执执行有一段段时间差，，因此在考考虑每一批批推案的同同时，因根根据推案当当时市场和和房型去化化的因素制制定不同的的推案策略略从而可以以使方案提提高可行性性和降低风风险性。2、房型搭配原原则：在制定推推案顺序时时，必须考考虑房型的的搭配，使使每一次推推出的房源源都有几种种房型，避避免房型过过于单一化化。3、位置搭配原原则：在制定推推案顺序时时，在每一一批房源中中都应该在在朝向和临临路方面有有着好坏的的搭配，以以满足客户户不同的偏偏好以避免免流失客户户影响销售售率。4、楼层搭配原原则：客户对楼楼层还是有有着不同偏偏好的，在在推案时应应该考虑这这方面的因因素，在每每一批待推推房源中有有着不同楼楼层搭配以以满足不同同客户的偏偏好。5、循序渐进原原则：一个健康康的个案价价格在整个个推案期间间一般遵循循低开高走走的原则，，这样有利利于建立已已购客户的的信心和树树立产品形形象。因此此在制订本本案推案顺顺序时，应应该本着推推案位置总总体上由差差到好原则则，从而有有利于本案案走出低开开高走的牛牛市行情。。项目推案策策略【推案原则】6、工程进度原原则：工程进度度对客户购购买信心的的影响是非非常大的，，工程进度度快的楼宇宇一定比工工程进度慢慢的楼宇去去化速度快快，因此工工程进度是是决定推案案顺序的关关键因素之之一。7、样板房原则则：在制定推推案顺序时时，应该考考虑前期推推出有样板板房的楼宇宇，以达到到最佳的去去化效果。。8、卖点原则：在考虑每每一批房源源搭配的同同时，要注注意使每一一批待推房房源具有比比较鲜明的的卖点，这这样有利于于企划方向向的确定从从而有利于于吸引特定定客户，加加快现场去去化速度。。项目推案策策略【推案原则】时间节点前期推广的的节点关键键户外项目形象造势话题热点产品推广接待客户渠道拓展蓄水话题登记参观预约筛选前3个月进行市市场推广是是整盘关键期期业务进行的的市场渠道道，客户积积累是重要要一环客户积累蓄蓄水、客户户渠道的开开发和维护护，是为后后期销售执执行期奠定定坚实实基基础础一月月外外接接待待三月月样样板板房房项目目推推案案策策略略1、引引导导蓄蓄水水（（2011年1月-2011年3月））渠道道拓拓展展2、第第一一批批推推出出（（2011年4月））策略略：：首先先星星座座1#，美美宅宅5#、8#，房房源源合合理理搭搭配配位置置最最差差，，利利于于价价格格平平开开高高走走开盘盘即即空空，，市市场场引引爆爆成成为为热热点点项目目推推案案策策略略开盘时间推售产品套数面积（建面）2011.4高层750套52600现场场配配合合条条件件：：高层层示示范区区、、现现场场售售楼楼处处开放放。。销售售预预估估：：推出出52600平方方米米的的高高层层，，到到月月底底，，星星座座1#达到到90%销售售率率，，美美宅宅5#、8#达到到80%销售售率率。。销售售面面积积43700平方方米米，，销销售售额额2.94亿元元。。1853、第第二二批批推推出出（2011年5月））策略略：：春季季房房交交会会趁趁势势加加推推价格格提提升升，，制制造造热热销销氛氛围围市场场关关注注度度，，确确立立高高端端形形象象，，项项目目知知名名度度大大增增，，形形成成口口口口相相传传，，为为后后续续洋洋房房销销售售做做基基础础项目目推推案案策策略略开盘时间推售产品套数面积（建面）2011.5高层750套52600销售售预预估估：：再次次推推出出52600平方方米米的的高高层层，，至至6月底底，，星星座座2#达到到75%销售售率率，，美美宅宅3#、6#达到到60%销售售率率。。至6月底底第第一一批批余余屋屋去去化化：：星星座座1#7%，美美宅宅5#、8#10%。销售售面面积积38800平方方米米，，销销售售额额2.70亿元元。。2634、第第三三批批推推出出（（2011年7月））策略略：：在前前期期高高层层房房源源奠奠定定项项目目调调性性以以后后，，推推出出洋洋房房房房源源，，满满足足不不同同客客户户需需求求，，确确保保项项目目的的热热销销洋房房首首次次推推盘盘，，蓄蓄客客充充足足，，价价格格平平走走，，跑跑量量为为主主，，同同时时释释放放未未推推盘盘洋洋房房价价格格预预期期，，建建立立价价格格标标杆杆，，引引导导沿沿路路房房源源去去化化项目目推推案案策策略略开盘时间推售产品套数面积（建面）2011.7洋房300套42390销售售预预估估：：推出出42390平方方米米的的洋洋房房，，到到8月底底，，达达到到65%销售率，，销售面面积27550平方米，，销售额额2.11亿元。现场配合合条件：：洋房示范区开放。5、第四批批推出（2011年9月）策略：前面2批高层房房源已基基本去化化，市场场有需求求价格再次次略涨，，通过中中庭景观观资源去去化项目推案案策略开盘时间推售产品套数面积（建面）2011.9高层456套36400销售预估估：推出36400平方米的的高层，，达到70%销售率。。销售面积积25500平方米，，销售额额1.86亿元。746、第五批批推出（（2011年10月）策略：经过3个月客户户积累，，加推出出洋房，，满足客客户需求求借势秋季季房交会会一期收官官之作项目推案案策略开盘时间推售产品套数面积（建面）2011.10洋房180套25400销售预估估：推出25400平方米的的高层，，达到50%销售率。。销售面积积12700平方米，，销售额额0.97亿元。2011年高层开盘盘高层示范范区区开放23456781011129洋房加推推洋房开盘盘1套数去化化分解项目推案案策略【推售盘点点】高层加推推洋房示范范区区开放高层开盘盘楼栋推出总套数4月5月6月7月8月9月10月11月12月去化套数合计去化率总销（亿元）1#2942642010294100.0%1.0852#294

22074294100.0%1.1253#192

1155817390.1%1.1144#192

1342015480.2%1.0385#1921541919192100.0%1.1936#264

1588023890.2%1.1757#264

1852721280.3%1.0968#2642112627264100.0%1.258洋房480

19550904037578.1%4.053合计2436629558

219690.1%13.14市区外接接待开放项目推案案策略【推售盘点点】观点：1、2011年上半年年在仅有有3个月销售售期的情情况下，，若成功功引爆高高层去化化，能完完成销售售额约5.64亿。不建建议在上上半年加加推1栋高层或或提前推推出洋房房以增加加销售额额，否则则易造成成余屋体体量大，，影响整整体销售售节奏、、打乱推推案计划划。2、2011年集中去去化项目目一期所所有房源源，在做做到去化化房屋套套数90%左右的情情况下，，销售额额能有效效突破13亿元。3、不建议议2011年年底前前加推二二期高层层。一期若能能完成目目标，再再加推二二期实属属锦上添添花。而而年底前前加紧推推出二期期不利于于二期的的有效蓄蓄客。若一期推推出所有有房源后后销售未未能达到到13亿元，再再加推二二期会不不利于一一期余屋屋的去化化，造成成横向战战线拉长长，同时时对项目目形象造造成不利利影响。。1月2月3月4月5月6月7月12月品牌渗透透期形象塑造造、首次次开盘客户的原原始积累累客户的积积累、筛筛选客户的积积累、甑甑别客户成交交，老客客户带新新客户；；客户的的积累、、筛选、、甑别↑卡的办理VIP蓄客方案案推广策略略大众媒体体渠道推广广保持项目目曝光率率，树立立项目形形象寻找更多多客户，，客户积积累保障障活动营销销制造话题题，维系系客户销售项目形象象导入期期推广阶段推广广攻略11年1月2月3月5月6月7月8月9月10月12月高层1期期开盘4月11月高层1期期加推洋房开盘盘高层2次开开盘洋房加加推高层产产品导导入期期高层开开盘热热销期期产品升升级期期客户回回馈期期持续销销售调调整期期售楼处处和示示范区区开放放洋房样样板房房开放放时间：：2011年1月中中旬———2月底高举高高打，，美誉誉项目目核心策策略：：本阶阶段主主要为为炒作作项目目，使使高科科技品品质生生活居居住区区深入入人心心阶段推推广主主题：：高科科技人人本社社区项目形形象导导入期期媒体选选择：：晨报其他报报纸短信现场导导视车身广广告，，车视视广告告户外电梯轿箱网络外展电视……项目形象导导入期本阶段媒体体配合作为项目亮亮相的阶段段，需要大大众媒体的的组合轰炸炸，为完成成全年巨量量的销售指指标，首次次亮相直观观重要。本本阶段大众众媒体投入入量较大。。利用公司原原有渠道客客户积累，，针对本项项目进行一一轮筛选：：项目形象导导入期本阶段渠道道配合——原有资源整整合筛选1、移动联通通手机数据据按手机话话费统计（（单位：万万人）费值地区60-100元100-200元200-300元300元以上备注有资料无资料有资料无资料有资料无资料有资料无资料有资料包括（姓名、年龄、身份证号、地址、V网名称、基站位置）江北区31.210．613.865.217.432.245.140.81渝中区40.65.820.3610.113.454.59.361.42渝北区29.218.3418.475.699.451.236.450.98沙坪坝区32.129.3225.1410.316.242.349.891.24南岸区29.487.1118.4510.019.231.247.560.57九龙坡区35.426.4821.035.4617.242.435.870.24大渡口