aai-开封市新芒果项目营销提案

开封新芒果项目营销提案

经过我对开封南郊汴京机械厂附近情况调查，就本案的整体运作，资金回笼有信心做到全程营销跟踪工作，并为公司制定完善的营销方案，希望公司能成功的抵制住市场的风险，创造出最大的利润

序言·第一部分市场研究

第一章项目概况

第二章区域市场经济态势

第三章区域市场调研及分析

第二部分市场定位

第一章地块SWOT分析

第二章项目市场定位

第三部分营销规划

第一章营销规划制定原则

第二章营销周期规划

第三章营销目标及时间原则

第四部分营销及推广策略

第一章营销推广策略制定依据

第二章策略制定的原则

第三章营销及推广策略

第四章营销推广费用

第五部分品牌简析

目录第一部分市场分析第一章项目概况项目地处南关区汴京机械厂原址，南侧为规划路魏都路，西临菜屯路，北离陇海路，东接城市主干道五一路，北有在售小区佳境天城项目，总占地约80亩地，地块不规则，周边多为待开发老城区，整体环境和配套较差第二章区域市场分析及地产态势第一节开封区状况开封位于河南中部偏东，主要以农业和旅游业为支柱产业，行政面积6444平方公里，人口490万，距省会郑州72公里，交通便利，连接欧亚大陆桥陇海线，京广，京九铁路南北为邻，106，301国道在此交汇，开洛，开商高速公路成为连接南北的主要通道，地理位置优越，旅游业有清明上河园，龙亭，天波杨府，包公祠，大相国寺，铁塔等旅游景点第二节开封区域经济开封市旅游业发达，以旅游带动农业发展并逐步形成产业化发展。据统计，开封市旅游年收入60多亿元，农民人均年收入3807元第三节开封市地产态势

政策：开封市在经过旅游业和农业的快速发展之后，又将地产作为重点产业，加快城市建设，随着开封市重心的西移，征服加大新城区扩建，老城区拆迁改造，并且受郑州的辐射，开封的地产投资呈逐年增加姿态，投资环境良好，正值投资之际

市场：调查表明：开封市房地产形式依然良好，在售楼盘销售情况基本良好，市场处于温热阶段，供小于求，并且多数购房者购房也是满足居住条件第四节：预计发展趋势开发趋势：开封这几年在开封市政府的大力引导下，房地产业发展迅猛，越来越多的外地房地产也进驻开封市场，从未来市场发展来看，开封房地产市场会平稳上升房价趋势：两三年内房价会平稳上升消费者：本地消费者购买能力会逐渐增强，购买心里会越来越成熟，最终会选择本项目物业趋势：区域内物业配套将逐步走向正规，随着市拆迁力度的加大，区域内将形成完善的大居住环境，做到真正的专业化服务式物业管理面积与户型：从目前本区域推出的户型上来看，偏重于三房两厅的大三房，建议加大三房户型的比例，消费者对三房的需求加大环境与配套：在满足户型的基础上，人们对配套的要求逐步增大，配套也将是项目竞争的细节区域市场调查及分析第一节：周边楼盘调研佳境天城情况：

此项目系鑫锋开发公司开发，临近五一路与魏都路，占地100亩，13栋六层半多层砖混建筑，建筑面积10万平米，容积率1.6，绿化率35%，共600多户，双水，天然气，中心景观广场，地上车库，人车分流，以“好房子，总向佳境天城看齐”为开发理念，户型从90—170㎡，以三室两厅为主力户型，目前1.2期均已交房，三期正在发售，进入工程收尾阶段，将于8月30日交房，销售均价2600元/平米，商铺6000元/平米综合评价：

佳境天城绿化率较高，小区内景观设计较为别致，户型合理，配套齐全，周边生活设施完善，交通便利，尤其临近两条主干道，消费者认可其升值潜力，但商铺面积过大，带来了销售上的抗性玫瑰花城概况况系浙江兴和房房地产公司开开发，临近五五一路、五福福路，占地30亩，建筑筑面积3.6万平米，以以“别墅花园园洋房”为开开发理念，由由砖混多层3F、4F半半组成，户型型面积从90—130㎡㎡，共262户，主要以以三房为主，，均价2850元/平米米，临近一栋栋1、2F为为商铺，面积积400平米米左右，一个个中心广场，，双水天然气气，物业管理理目前未定综合评价：地理位置较好好，靠近主干干道五一路，，升值潜力大大，项目本身身与定位不匹匹配，没有达达到花园洋房房的品质，现现场楼间距较较小，人体感感觉比较压抑抑祥和嘉苑概况况：系松森房地产产公司开发，，位于金梁里里路58号，，为经济适用用房，占地100亩，，建筑面积10万平米，，分2期开发发，一期13栋6F多层层砖混组成，，共700余余户，户型面面积70—90，均价1300元/平米，一个个中心广场，，地下车户，，顶层阁楼，，尚未开盘，，目前认购期期综合评述：由于经济适用用房，价格便便宜，销售进进度很快，目目前由于准购购证办理困难难，影响了销销售情况，项项目区位地理理位置偏远也也失去了一部部分目标客户户第二节：区域域消费者调研研消费者居住现现状与购房目目的1.被调查者者目前居住区区域2.被调查者者目前居住面面积购房目的购房者理想居居住区域理想居住区域域理想居住面积积理想居住类型型卧室要求客厅要求可承受住宅均均价对房屋装修要要求第三节：区域域市场调查结结论开封市场处于于升温阶段，，经过06.07年房地地产的持续发发展和政府政政策的大力引引导，开封房房地产业取得得了很大的发发展，目前供供需基本达到到平衡，由于于受全国房地地产大形势的的影响，本地地市场也出现现了部分观望望情绪，但不不是很浓烈，，只要正确的的引导，还是是有很大的发发展空间第二部分:市市场定位优势（s）：：地价较低，成成本较小，附附近小区较多多，具备一定定购买能力，，有成功小区区佳境天城借借鉴威胁：（T）项目临近龙海海铁路，对小小区产生很大大的噪声污染染，可能会为为销售带来一一定的抗性，，片区推盘量量大，目标客客户群势必产产生分流劣势：（W）位置偏南，周周边环境，配配套较差，远远离市主干道道机会：（o））魏都路及菜屯屯路目前都在在市政规划名名单之内，修修通之后直连连金明大道，，出行将变得得十分方便，，郑开轻轨开开封站位于金金明汽车站，，离本项目较较近，形成良良好的交通优优势，附近楼楼盘均为中端端楼盘，可以以填补中低档档楼盘空白，，抢占低端市市场Swot分析析项目建筑规划划定位※建筑风格现代主义建筑筑以现代设计元元素简洁，实实用诠释设计计风格※景观定位庭院式园林生生活※建筑主题围合式庭院第三节：目标标客户定位消费群定位贯贯穿于整个销销售过程，对对销售结果产产生至关重要要的作用，而而且具有连带带作用，所以以本案的客户户定位尤为重重要，经过深深入调查研究究结果，本项项目目标客户户群定位为：：南关区收收入中等等偏下人人群第四节：：项目主主力客户户定位2.主力力客户描描述●附近企事事业单位位职工，，个体职职业者●已奠定事事业基础础，家庭庭月收入入在2000-3000元●年龄在30-45●文化素质质较高，，对住宅宅有一定定的要求求和看法法●注重实用用价值项目销售售价格定定位：考虑到本本项目的的地理位位置，交交通条件件、客户户承受力力、小区区规划、、工程造造价以及及周边项项目竞争争等诸多多因素影影响本案均价价定位：：2300元/平米第六节：：项目户户型设计计及主力力户型定定位户型设计计：以居住的的完美舒舒适为前前提，以以造价的的经济实实用为基基础，根根据政策策结合市市场调查查分析结结果：以以≤90平米三三房为主主，辅助助80平平米两房房，120-130平平米大三三房构成成，分为为平层，，复式两两种。充充分考虑虑了现在在居住的的要求，，动静分分区，干干湿分离离，把合合理利用用面积做做到最大大化，南南北通畅畅，保证证健康生生活，在在保证生生活私密密性的前前提下，，免费增增加入户户花园和和生活阳阳台，使使生活舒舒适度进进一步提提高主力户型型：小三房为为主第七节：：规划户户型配比比两房两厅厅-------80-85平米米-----------占16%三房两厅厅------90平米----------------占43%三房两厅厅------100-105平平米----------占占9%三房两厅厅------120-135平平米---------占占23%四房两厅厅------135-144平平米----------占7%第三部分分：新芒芒果项目目营销规规划第一节：：营销规规划制定定原则1.根据据项目发发展周期期推进2.根据据市场反反应及时时应对第二节：：营销周周期规划划认购预热利用媒体体、公关关活动对对项目进进行炒作作，引起起各方关关注树立项目目的生活活主张，，与目标标客户互互动，增增加认购购率，准准备“发发洪”蓄水阶段段公开发售售能量论蓄水达到到高峰，，公开对对外发售售信息，，引起震震撼，掀掀起波浪浪强销借助公开开发售的的“势””，对产产品软硬硬件鞥优优势加大大宣传，，再次激激起热销销浪潮清盘在销售尾尾期，运运用价格格杠杆，，力求在在销售热热潮中售售馨，树树立本地地市场楷楷模销售阶段段第三节：：营销目目标规划划及时间间规划蓄水阶段段认购期预热期利用公关关活动进进行炒作作，引起起各方注注意开始市场场认购公开发售售强销期清盘持续期保温期项目达到到90时时，预计计2个月月售馨1一个保保温期，，预计销销售10%2个月强强销期，，预计40%为期1个个月持续续期，预预计销售售10%主体建设设30%时开始始个公开开发售，，预计2个月销销售30%以上上第四部分分：营销销推广策策略第一节：：营销推推广策略略制定依依据1.根据据项目工工程工期期的推进进2.根据据项目销销售周期期的推进进第二节：：策略制制定的原原则阶段性：：—针对楼楼盘发展展周期，，销售安安排，有有层次的的逐步推推进，务务求将销销售售有序序的推向向高潮震撼性：：—利用项项目所倡倡导的艺艺术生活活概念和和不同时时期的活活动大肆肆造势牵引性：：—在项目目公开发发售前，，发出即即将发售售的消息息，引起起潜在购购买者的的注意，，准备蓄蓄水发洪洪结合性：：—楼盘生生活主张张与消费费者生活活感受的的结合—楼盘的的优越硬硬件与消消费者的的优越感感结合第三节：：营销推推广策略略▼▼▼▼▼▼媒体策略略公关策略略促销策略略营销策略略营销模式式广告目标提高项目目品牌认认同感，，提高项项目品牌牌美誉度度紧扣项目目生活主主张，全全面阐述述项目品品牌价值值观和个个性主张张加快市场场对项目目的认可可，提高高销售量量，逐渐渐实现项项目品牌牌带动企企业品牌牌发掘项目目本身、、周边及及社会资资源的优优势，并并进行有有效的整整合营销推广广策略▼▼▼▼▼▼媒体策略略公关策略略促销策略略营销策略略营销模式式目标客户户接触媒媒体习惯惯营销推广广策略▼▼▼▼▼▼媒体策略略公关策略略促销策略略营销策略略营销模式式原则：1.创新新、领先先，有吸吸引力，，具备社社会公众众效应2.与““项目优优越生活活关”有有密切关关联策略：1.“轻轻松阳光光生活畅畅想曲””：定期期举办客客户联谊谊会，目目的巩固固老客户户，发展展新客户户，形成成一带一一或一代代多的销销售模式式，联谊谊会活动动内容根根据销售售阶段和和工期进进度而定定2.“轻松松阳光生活活畅想曲””：不定期期举办篮球球、足球、、乒乓球等等联谊比赛赛。目的树树立项目在在开封市的的形象和品品牌度，为为产品在市市场销售中中奠定基础础营销推广策策略▼▼▼▼▼▼媒体策略公关策略促销策略营销策略营销模式原则：1.能善用用原有忠诚诚客户群2.能有效效吸引目标标客户到现现场3.不损害害原有项目目格调形象象策略：1.认购期期，“小订订升值计划划”，认购购期下定，，小订翻倍倍充房款2.保温期期,购房送送装修或享享受购房优优惠3.热销期期，推出亲亲情“1+X”套餐餐优惠模式式，即凭已已购买业主主身份证件件的准业主主可享受优优惠点数4.推出团团购，团购购优惠点数数和准业主主人数比例例为1：100营销推广策策略▼▼▼▼▼▼媒体策略公关策略促销策略营销策略营销模式1.认购期期保留房号号，保留房房价，仅认认购排号，，一律不收收大定，不不定房号2.开盘具具体公布房房价与房号号，积蓄人人气，蓄势势而发3.预约看看楼，每天天限定人数数4.采用情情景式与实实景营销营销推广策策略▼▼▼▼▼▼媒体策略公关策略促销策略营销策略营销模式项目宣传接听客户电电话审核客户资资格预约时间客户达到案案场购房专业服服务签约户外，报纸纸，网络等等专人专线存档并保密密三天以内专人接待个人职业顾顾问置业顾问全程营销模式第四节：营营销推广费费用第一节：开开封项目经经济指标1.项目占占地80亩面积积53280平米2.建筑面面积82826平米米容积率1.6第二节：开开封项目推推广费用根据开封媒媒体市场及及本项目的的销售，本本项目推广广费用为销售额的的1.5%项目推广费费用为285万第五节：品品牌简析什么是品牌牌？●品牌是企业业或产品的的无形资产产，产品可可以被竞争争者模仿，，但品牌则则是独一无二的，，它的拥有有者是消费费者，企业业只是生产产者。品牌牌它是产品品属性、名称、包装装、价格、、信誉，广广告方式等等的无形总总称。是消消费者对其其使用的印象，及其其自身的经经验的界定定。是消费费者对企业业或产品的的价值观、、经营观、、审美观等意意识形态和和行为规则则的认知。。品牌产品形象商界客户通路视觉品牌面临的的挑战产品功能是是否足够支支持品牌品牌是否具具有完善的的CI系统统产品通路是是否整体优优势配合品牌是长期期的投资，，不是广告告建立起来来的产品形象是是否够强，，能否引起起客户共鸣鸣产品及形象象是否有影影响力是否忠诚的的顾客品牌资产的的构成品牌资产品牌资产品牌知名度度品牌认知度度品牌联想其它资产品牌忠诚度度项目与轻松松阳光生活活关系消费者追求更优越越、更优质质的生活项目、概念念、主张、、品质品牌定位项目认知度度轻松项目轻松认知度度产品与消费费者的连接接点本次提案结结束THANKS9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Sunday,January1,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:22:0421:22:0421:221/1/20239:22:04PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2321:22:0421:22Jan-2301-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。21:22:0521:22:0521:22Sunday,January1,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2321:22:0521:22:05January1,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。01一一月月20239:22:05下下午午21:22:051月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月239:22下午午1月-2321:22January1,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/121:22:0521:22:0501January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。9:22:05下午9:22下下午21:22:051月-239、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Sunday,January1,202310、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。21:22:0521:22:0521:221/1/20239:22:05PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。1月-2321:22:0521:22Jan-2301-Jan-2312、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。21:22:0521:22:0521:22Sunday,January1,20231314、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。17一月