临沂某置业有限公司北城新区项目立项申请报告

关于临沂**置业有限公司**新区**广场项目立项的申请报告公司二O一O年一月第一章项目概况一、建设条件１、地块解析本项目位于临沂市**区**新区，南临**街，北临**街，西临**路，东临**二路，地块编号为A2，项目名称为**新区**广场。２、交通条件本项目紧临临沂交通南北主干道**路，与市政中心广场相距，属典型的中心广场物业，交通十分便捷，有１０路、２５路等公交大巴可达本项目。３、地形地势本项目地块平坦，南北两侧均有良好景观资源，视野开阔，满眼翠绿。４、规划限制条件本项目占地面积37982平方米，总建筑面积329342平方米，规定计容积率面积284180平方米，容积率为6.99，地下面积45162平方米，建筑占地面积15825平方米，建筑密度0.39%，绿地面积14600平方米，绿地率37.4%。二、项目研究工作依据本项目可性行研究依据为：临沂市特别是**新区房地产现状、临沂市工程造价信息、本项目的地块价值。三、项目开发公司状况1、项目申报单位名称：临沂**置业有限公司（以下简称**置业）住所：**社区服务中心７楼法定代表人姓名：宁照注册资本：人民币万元实收资本：人民币万元公司类型：有限责任公司2、项目申报单位主营业务**置业的经营范围包括房地产开发（持有效资质证经营），销售。3、项目申报单位经营年限**置业经营年限自成立日期二〇〇四年二月十日至长期。4、项目申报单位股东构成临沂**置业有限公司的企业法人营业执照注册号为，住所位于**区**社区服务中心７楼。法定代表人宁照，注册资本人民币万元，实收资本万元，宁照占股份的100%，公司类型为有限责任公司。5、项目申报单位资产负债情况**置业资产负债情况见下表1-1。从表1-1知道**置业的资产主要为“应收账款”、“其他应收款”和“固定资产净值”，分别为元、元和元；而负债主要为“应付账款”、“应付工资”和“其他应付款”分别为元、元和元。房地产行业资金流动速度比较快、资产变现能力强的特点也使得**置业的资产状况总体来说是比较安全的。表1-1**置业资产负债表编制单位：临沂市**置业有限公司20１０年１月８日金额单位：元资产行次年初数期末数负债及所有者权益益行次年初数期末数流动资产：流动负债：货币资金1短期借款27短期投资2应付票据28应收票据3应付账款29应收股息4应付工资30应收账款5应付福利费31其他应收款6应付利润32存货7应交税金33待摊费用8其他应交款34一年内到期的长期期债券投资9其他应付款35其他流动资产10预提费用36流动资产合计11一年内到期的长期期负债37长期投资：其他流动负债38长期股权投资12流动负债合计39长期债权投资13长期负债：长期投资合计14长期借款40固定资产：长期应付款41固定资产原价15其他长期负债42减：累计折旧16固定资产净值17长期负债合计43工程物资18在建工程19负债合计44固定资产清理20所有者权益：固定资产合计21实收资本45资本公积46无形资产22盈余公积47长期待摊费用23其中：法定公益金金48其他长期资产24未分配利润49无形及其他资产合合计25所有者权益（股东东权益）合计计50资产合计：26负债及权益（股东东权益）合计计：51企业负责人：**会计机构负责人：制表人：**置业的损益情况见下表1-2。**置业09年累计盈利元，而盈利的原因主要是。相信随着**广场项目的开工、建设，**置业的盈利情况更加乐观。表1-2**置业利润表编制单位：临沂市**置业有限公司2010年1月金额单位：元项目行次本月数本年累计数一、主营业务收入入1减：主营业务成本本2主营业务税金及附附加3二、主营业务利润润（亏损以“-”号填列）4加：其他业务利润润（亏损以“-”号填列）5减：营业费用6管理费用7财务费用8三、营业利润（亏亏损以“-”号填列）9加：投资收益（损损失以“-”号填列）10营业外收入11减：营业外支出12四、利润总额（亏亏损以“-”号填列）13减：所得税14五、净利润（净亏亏损以“-”号填列）15企业负责人：**会计机构负责人：制表人：项目申报单位主要投资项目临沂市**新区A1、A２、A３、A４地块共计７８０亩地的开发。项目申报单位现有人员和资质临沂市**置业有限公司经营房地产开发业务的现有员工为４６人，设有开发部、营销策划部、行政人事部、研发部、合约采购部、工程部及财务部７个职能部门。拥有一批具有房地产开发经验丰富的工程、销售、财务、综合等管理人员，暂缺岗位人员目前正在招聘补充。**置业拥有房地产开发级资质。**置业房地产开发业务部有足够的能力开发大中型商品房项目。四、项目建设规模和建设内容**新区**广场占地面积37982平方米，总建筑面积329342平方米，规定计容积率面积284180平方米，容积率为6.99，地下面积45162平方米，建筑占地面积15825平方米，建筑密度0.39%，绿地面积14600平方米，绿地率37.4%。该项目是一个城市综合体沿**路由南向北一路布置（如下图），分三个主体，由南向北，第一个主体是２６层的酒店式公寓，其中裙楼５层是高档购物中心，第二个主体是由二栋楼组成，南边是４９层的五星级酒店，北边是４２层的高端写字楼，第三个主体也是由二栋楼加裙楼组成，裙楼６层是高档购物中心，裙楼上是二栋高端公寓住宅，层数2６层，整个项目地下均为三层，第一层是大型超市，第二、三层是停车场，建筑结构形式为框架结构。五、项目建设招投标形式1.概述根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。根据《中华人民共和国招标投标法》规定，除特殊情况外均必须招标，本项目属于必须招标的项目。2.发包方式由于本项目规模较大，包括内容比较多，建筑均为高层，对施工技术的要求很高，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。3.招标组织形式本项目的业主具备自行招标的能力，宜采用自行招标形式。4.招标方式本工程拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工作内容应采取不同的招标方式。具体说明如下：规划勘察设计：采用公开竞争招标方式。通过方案竟评遴选承接单位，以取得最佳方案和设计。工程监理：采用有限公开招标方式。即面对本地的工程监理单位组织公开招标。建筑、安装、装饰工程、重要材料采购：采用分类、分单项的公开招标方式，这样业主能取得有竞争力的合同。分类、分单项的公开招标亦即采取平行承发包形式，这样做是因为项目规模较大，实行总承包比较不利。为弥补平行承发包的不足，可选择一家承包单位作为项目的主承建商，担负地盘统筹管理责任。设备采购：由于符合条件的设备供应商很多，若采取公开招标方式，评标的工作量较大，招标的时间长、费用高，因此该项工程拟采取邀请招标的方式。本工程招标方案列入下表：招标基本情况表建设项目名称：**新区**广场招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万万圆）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√规划√√方案竞赛设计√√√方案竞赛建筑工程√√√分主要单项安装工程√√√装饰工程√√分主要单项监理√√√限（本地）设备√√√重要材料√√√情况说明：在建筑筑、安装工程程承包商中确确定一家为主主承建商。建设单位位盖章年月日第二章项目投资环境一、宏观经济环境我国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“‘十一五’时期是全面建设小康社会的关键时期，‘十一五’时期要努力实现国内生产总值年均增长7.5%、城镇化率提高到47%，…，产业结构、产品结构和企业组织结构更趋合理，城乡、区域间公共服务、人均收入和生活水平差距扩大的趋势得到遏制”等。据国家统计局消息称，2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。居民消费价格11月份同比涨幅由负转正，当月上涨0.6%，12月份上涨1.9%。全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长9.6%，经营净收入增长5.2%，财产性收入增长11.6%，转移性收入增长14.9%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。其中，工资性收入增长11.2%，第一产业生产经营收入增长2.2%，二、三产业生产经营收入增长10.0%，财产性收入增长12.9%，转移性收入增长23.1%。全年城镇就业人员比上年净增910万人。年末农村外出务工劳动力1.49亿人，比一季度末增加170万人。全年居民消费价格比上年下降0.7%。其中，城市下降0.9%，农村下降0.3%，其中居住下降3.6%。2009年的中国经济增长令世界关注，更多的目光现在聚焦在今年的走势上来。在对于2010年的中国经济预测中，社科院公布的一份报告认为，2010年GDP增长速度是10%左右，超过了国务院发展研究中心预测的9.5%增长率。我国经济效益逐步好转，国家的财政收入和工业企业的利润也止跌回升，通过实施促进家电、汽车、节能产品消费等措施，社会消费品零售总额加快增长，全社会的固定资产投资快速增长，预计２０１０全年增长在30%以上，并且投资结构进一步优化，投向民生领域和社会事业的投资占去年投资比重43%。临沂市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要发展目标为：“十一五”期间，总量再翻番，人均过三千；打造现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地和区域性金融中心，建设具有国际知名度的联结长三角、环渤海经济圈的新欧亚大陆桥东桥头堡特大中心城市，构建“富裕、平安、文明、生态、开放、活力”的大临沂、新临沂。到2010年，全市经济总量翻一番，生产总值达到2500亿元，年均增长15%，人均达到3000美元；地方财政收入122亿元，年均增长20%；三次产业结构调整为8：52：40；城镇居民人均可支配收入14000元，农民人均纯收入5800元；年均分别增长9%、10%。”国家“十五”期间发展目标是服务业增加值年均增长7.5%，高于国民经济增速0.5个百分点，占国内生产总值的比重由2000年的33.2%提高到2005年的36%，服务业从业人员年龄增长4%，占社会从业业人员的比重由2000年的27.5%提高到2005年的33%。山东省确定的服务业增加值年均增长速度10%，高于国内生产总值增速1个百分点，2005年，服务业占国内生产总值的比重达到40%，就业人员占社会从业人员的比重达到39%，服务业提供的税收占地方税收的35%。近年来，临沂市服务业发展迅猛，但仍处在起步阶段，服务业增加值占国内生产总值的比重较低，整个服务业水平和档次比较低。国家《国家经济和社会发展第十一个五年规划纲要》强调，要坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。山东省在“十一五”期间，也把加快发展服务业作为产业结构调整的重中之重。按照这一思路，山东在“十一五”期间将以膨胀规模、提高层次为重点，提高服务业占生产总值和就业的比重。重点发展金融保险、现代物流、中介服务三大行业，壮大发展新兴服务业，大力发展旅游、文化、房地产、资讯服务四大行业，改造提升商贸流通、餐饮、交通运输三大行业。虽然近年来临沂市城区各类房地产开发及商业设施建设步伐较快，但总体上开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准服务活动设施还很少，特别是**新区。而随着经济和社会的发展及临沂市经济中心的发展，各种商务活动也随之大量增加，商务用房需要量随之越来越大，同时消费者对服务设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。二、房地产市场分析１、2010年全国房地产市场前瞻自1998年房改后，房地产综合景气指数攀升，2002年国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确了国有土地出让必须通过招、拍、挂方式，全国房地产景气出现短暂下跌。2003年，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，第一次明确房地产行业为国民经济支柱地位，房地产从此走上了长达4年的大繁荣。针对全国房价上涨过快，国家先后出台了新旧国八条（2005年）、国六条（2006年）等一系列严厉的调控措施，这些调控政策对当年房价和成交量产生了重要影响，但由于有些措施不当，房地产行业总体景气仍然顽强向上。2008年的经济危机打断了房地产行业的景气周期，房地产综合景气指数创房改以来新低，为应对国内经济和房地产行业的低迷，国家出台了一揽子针对房地产行业的刺激政策，包括金融、税收及交易环节等各个方面，2009年，房地产市场实现复苏并开始了新一轮增长。2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。09年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比11月份扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比11月份扩大0.3个百分点。新建住宅销售价格同比上涨9.1%，涨幅比11月份扩大2.9个百分点；环比上涨1.9%，涨幅比11月份扩大0.4个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.8%；商品住宅销售价格上涨10.1%，其中普通商品住宅销售价格上涨11.0%，高档住宅销售价格上涨7.2%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.1%；商品住宅销售价格上涨2.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨2.4%，高档住宅销售价格上涨1.3%。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨11.6%，环比上涨2.0%。2009年房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高速发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。居民房屋购买欲望依然旺盛，购买力在政策的帮助下依然强劲。全国及主要城市销售面积增速依然保持在高位。2009年前三季度，全国住宅销售面积同比增速达到46.44%。中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行正处于新一轮周期的上升期，政策环境有利经济发展，同时外部环境改善，世界经济将走出低谷等因素都将促进2010年国民经济的进一步繁荣。2010年，信贷额度仍然为7.5万亿，有了和09年持平的信贷额度支撑，以及宏观经济其他部分并未有效回暖，为寻求出路的民间资金及国家信贷资金必然仍将大规模涌向房地产市场，其次开发商因为09年火爆销售业绩，资金充裕，将促使价格抗跌性提升。２、房产投资增长速度将趋于平稳2009年是我国房地产业自2008年以来投资增幅最快的一年，据国家发改委和国家统局公布的数据，２００９年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点，这是因为2008年经济危机以及房地产市场的极度低迷，使得房地产企业异常谨慎，大幅减少了计划投资和新开工面积，这直接导致2009年下半年以来的供给不足。由于2009年房地产市场行情火爆，房地产开发企业纷纷增加新开工面积，例如万科09上调开工面积至585万平方米，较年初计划上调45%，金地集团将全年计划开工面积由135万平方米调整至157万平方米，调高超过16%。截止9月全国住宅投资增速达到13.39%，新开工面积增速也开始接近正增长。房地产投资和新开工面积到现实有效供应大约需要半年到1年的时间，则2010年中期时候，此部分新开工房屋将陆续入市，形成有效供给，供不应求的供求关系将被打破。导致我国房地产投资增速加快的原因主要包括：积极的财政政策导致国民经济总投资的高增长，也影响了房地产市场；居民住房需求的上升以及地方政府对土地供给的放宽；房地产业的高利润率吸引大量资金涌入，造成房地产投资长期保持高速增长，成为总投资需求增长的一个重要组成部分。由于目前国内的房地产市场上涨并不是因为有人热炒，价格也没有跟实体经济的因素完全脱离，因此可以判断房地产价格相对2007年而言比较理性，也不存在泡沫。今年的成交量很难达到去年的水平，大约会缩水2-3成，这是因为09年的新增信贷为10万亿，今年该数据大约为7-8万亿。其次，去年房地产的价格也比今年低。最后，利率在今年有上浮的可能。所以可以预见到在上述情况下，今年的购买力肯定比去年低很多，很多刚性需求在去年已经释放。加上一些抑制房地产的政策相继出台，也会使更多人在买房的时候会更谨慎，信贷方向转变，楼市很难保持不动，在现在这个价格水平稳步向上甚至不跌不升也非常难，但二三线城市仍然非常看好，不少三四线城市的楼价2010年还是稳步上升。2010年政府在肯定和保持房地产市场健康发展的同时，将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格，促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。政策调整将会显得十分谨慎，政策调整对房地产行业的负面影响将会温和体现，房地产行业因政策而发生的调整将在有限幅度和范围内发生。３、房地产市场结构发生变化中低价房将逐步成为市场主体目前，中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产的市场化程度，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和管理，满足更多普通百姓的购房需求。建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说：“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。所以从结构调整的目标来看主要是要更多的来满足中低收入家庭住房的需求。也就是说我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。”房地产二级市场进一步发展随着人民收入水平的提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费者新的置业观念。二手房的大量入市为消费者提供了极大的选择空间，2010年房地产二手市场将得到将受到更多消费者的推崇。“置业升级”不仅提高了百姓的住房品质，也为实现房地产一、二、三级住宅市场的联动起到了极好的作用。，据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。被称为一级半市场的“空置房”市场将因政策及市场等因素而大幅放量，空置房因其具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，“有人没房住，有房没人住”的空置房现象将得到有效改善。空置房的大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住房问题的有效途径。同时，与证券市场的不确定性相比，投资房地产的收益率和稳健性着实对投资客有着巨大的吸引力，并且地产保值、增值的功能最为明显，投资性置业将使一部分投资2010年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。随着几年来一手商品房投资回报率的下降，二手房将因其价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投资对象。商铺成为新的投资热点1、政策走势（1）政策倾向2009年12月5日至7日，中央经济工作会议对于地产行业的政策基调为积极扶持。会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，并将继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加快城镇化。土地供给量及保障性住房均将有所增加，将平滑过度上涨的地价对于开发商带来的资金压力及风险。会议表示将增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。从中央经济工作会议的精神我们可以看出在2010年适度宽松的货币政策将会加大商业地产的资金来源，从而保障商业地产的开发和建设。（2）投资倾向2009年5月27日，国务院公布了固定资产项目投资资本金比例调整结果，保障性住房和普通商品房项目资本金比例由原来的35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。此次资本金比例下调，降低了开发企业融资门槛，缓解了开发企业资金压力，有利于走出行业不景气的局面，从而达到刺激经济的目的。此次商品房项目资本金比例的下调也刺激了北京市商业地产的投资，如图１所示全国商业地产的投资完成额在今年一直持续表现出上升趋势，但在5月份前的投资增速相对缓慢，在国务院公布下调商品房的资本金比例后，政策效果立即显现，5月份全国商业地产投资额为1580.56亿元，6月份增长到2219.83亿元，同比增长了40.4%，7、8、9、10月份的投资完成额分别为2717.3亿元、3263.2亿元、3862.81亿元、4360亿元，同比增长22.41%、20.08%、18.37%、12.87%，虽然增长率有所下降，但增长趋势明显。在全国经济回暖趋势以及商品房项目资本金比例下调的的影响下，2010年商业地产的投资总额必将出现稳定增长趋势。（3）土地政策从2009年出台的一系列关于房地产开发用地的政策可以看出，政府在2010年将进一步鼓励工业用地的出让、开发和利用。同时，以上的一些政策在2010年对于开发商囤地、捂盘现象将会形成一定冲击，这将会促进开发商对土地开发，加快房地产新项目的建设，这对于北京市商业地产的发展也起到了一地的促进作用，因为2009年土地政策的调整，2010年商业的地产的开发将会加速，新项目的上市将会快速出现。2009年以来，商业用地成为土地拍卖的主要拍卖对象，可以预计，近期以来，由于商业用地拍卖大热，未来商业地产开发将现火热场面。2009年11月份，上海再度出让两幅土地,分别为位于浦东新区临港新城的一幅商业用地,以及嘉定区嘉定新城内一幅商住综合用地。浦东新区临港新城的地块成交价最终为1.7亿，面积为31437.8平方米。嘉定新城地块,则以楼面地价9724元/平方米被保利获取,总地价为12亿。2009年12月份，，杭州出让3宗商业用地，3宗地块分别位于市中心、申花和滨江板块，总出让面积46356平方米，约合69.53亩，可建筑面积达14.9万平方米。从以上的数据可知，2009年下半年以来，出现商业用地的集中供应，可以预计，已往由居住类土地独唱主角的局面将由此改变，商业用地将在未来一段时间内活跃在土地拍卖舞台。同时伴随着城市综合体开发时代的到来，未来商业地产需求旺盛，加之商业地产土地政策大放宽，在2010年商业地产开发将会出现火热场景。2、金融环境（1）REITS呼之欲出关于建立国内地产信托投资基金(REITs)的时间表和可能性已经热议了很长时间。2005年越秀房地产信托投资基金在香港上市成功，旗下资产组合全部由内地的房地产项目构成，显示了以内地房地产资产组合而成的信托投资基金的市场生存能力。此项信托基金的机构配售部份是81%，反映了机构投资者们通过房地产信托投资基金购进入内的房地产市场的强烈需求。在过去的四年中，还有其他几个投资大陆地产的房地产投资信托基金在香港或新加坡上市，2005年7月，丰树物流信托基金在新加坡上市；2006年12月嘉茂中国商用产业信托基金在新加坡上市；睿富中国商业房地产信托基金在香港上市。这四家是在海外投资的房地产信托基金，其目标是投资于中国的房地产市场。国内REITs产品的设立，将为中国房地产投资市场带来一系列相关的益处。2009年中国REITs也进行了试点，2009年8月REITs试点研讨会在上海举行，会议承办单位浦东新区金融服务办公室汇报的REITs三大方案显示，债权性方案设计已经成熟，而股权性方案仍在研究中。上海REITs将由券商或基金公司发起并持有51%的控股权，海通证券将是首家试点券商，2009年11月份上海的REITs试点已经进入实际操作阶段，上海REITs有望将在2010年推出。同时央行、证监会分别牵头的REITs在2010年同时有望在北京、天津、深圳同步推出。随着房地产信托投资基金的建立，通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道，将会改善房地产行业的融资环境，促进房地产行业的投资。（2）保险资金松闸自从中国2001年加入WTO后，国内的保险行业竞争日趋激烈。在2001年市场中仅有35家保险公司。至2007年从业总数已经增长到2001年的3倍达到107家之多。保险行业近年来取得了令人瞩目的飞速发展，保费收入相应地急剧增长(如图7所示)，到2008年底保险行业资产已经达到人民币三万三千四百亿元。在迅速增长的背景下，保险行业普遍面临为其自有资金寻求投资渠道的压力。2009年10月1日，修订后的《中华人民共和国保险法》开始实施，其中新增了“投资不动产”这一新的保险资金运用形式，意味着保险资金可以进入房地产市场，具体细则近期将会出台。从国际经验以及我国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%到15%之间，但初始上限可能为5%。我们预计，保险资金入市后每年新增资金量约150亿-200亿元，且主要集中投资于商业楼宇。按照去年末保险资金总资产3.34万亿元计算，保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右。随着经济的复苏，房地产行业也明显复苏，房地产行业的收益率明显增加，尤其是商业地产的收益率随经济的复苏将会大幅度的提高，保险资金介入房地产行业的积极性势必增加，这将会增加房地产行业的融资渠道，增加房地产行业的投资，尤其将会增加商业地产的投资。（3）银行放贷量如图２所示，表示2007年至2009年我国新增贷款量。2007年全年新增贷款总量为3.63万亿元，2008年全年新增贷款总量为4.45万亿元，2009年的新增贷款量为10万亿，已经超过了预定“全年5万亿”的最低目标，今年新增贷款量比2007年多出6.37万亿元，增幅达到175.48%，比2008年全年新增贷款量多出5.55万亿元，增幅达到124.72%。这新增贷款量是国家刺激经济的有效手段，短期内这一投资量的刺激作用可能还不是很明显，但在未来两年内投资量的刺激作用将会逐步显现，未来经济的复苏形式将会稳步提高。而且新增的投资量大部分会流入房地产行业，尤其作为经济、政治、文化中心的北京，对这些新增贷款的吸纳量又会居于全国首位。可以预计，在未来的房地产行业，尤其是商业地产的开发和建设会在2010年全面的开花结果。三、项目所在区域房地产发展规划和趋势1、临沂市规划１）《临沂市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出临沂市将加快推进城市化进程，着力打造生态宜居活力城市，实现生态资源大市向生态园林城市的转变提升，使基础设施进一步完善，城市功能全面增强，人居环境更加舒适宜人，促进城市的可持续发展。“强化中心，发展两带，建设四个副中心”构建“富裕、平安、文明、生态、开放、活力”的大临沂、新临沂。“十一五”期间，临沂市城市化发展目标为：2010年全市总人口达到1050万人，其中城镇人口达到504万人，市区城市人口达到145万人；2010年城市建成区面积达到600平方公里，其中市区155平方公里；2010年城镇化率达到48%；经济发展目标：2010年生产总值达到2600亿元，人均达到24600元。产业结构调整目标：第一产业向第二、三产业转移人口到2010年累计达50万人。规划期内，全市住房建设用地供应总量为1900公顷。规划期内住宅建设用地供应计划统计表年度用地项目（个）用地面积（万m22）200840220200940210201040200201140210201240200合计2001040资料来源：市国土局２）《临沂市城市总体规划（2005-2020年）》中确定：近期（2005—2010年）中心城区规划总人口145万人，居住用地总面积2075公顷，人均居住用地116平方米，人均居住面积28平方米。规划期内，中心城区住房面积总需求为1410万平方米。2009年临沂市开工建设普通商品房260万平方米。住房建设总目标（单位：万㎡）类别普通商品房经济适用房拆迁安置房（新增面积）廉租房2008—20112年82019039010总量1410２、**新区规划１）**新区规划范围为，东至沂河，西、南至祊河，北至北外环，规划总面积约45平方公里。提高城市环境质量、生活质量和景观艺术水平，建成富有临沂特色、环境优美的现代化城市新区。２）**新区规划期限为2003—2020年，职能定位为市级行政服务中心、文化中心、体育中心、商业中心、高新科教区、滨水休闲度假区所在地、中高档住宅区，近期规划用地23.7平方公里，2020年规划控制用地52平方公里。新区规划为“三纵两横”的发展结构，三条纵轴是以行政中心为主导，并不断向北延伸的行政文化发展轴线；以商业带为主导的联系行政中心及商业中心，并向青年路以北继续延伸的商住发展轴线；沿柳青河呈南北向发展的自然生态发展轴线。三条纵向发展轴是未来新区发展的“脊梁”。两条横向轴是：商业中心、购物中心主导的商业发展轴；青年路以北社区商业中心主导的商业发展轴。横纵发展轴分别串联起了行政中心、文化娱乐中心、商业中心、购物中心、核心绿地、体育中心6大主要发展区域和青年路以北3个社区商业服务中心、3个次要发展区域。３）**新区30～50万人口规模的中心城区的建设初具规模。交通、通讯、能源、水利、环保等现代化基础设施建设不断推进，城市功能更加完善，环境综合治理取得实效，城乡环境质量明显改善，环境综合指数达到90分以上，常住人口接近40万人，**新区现框架基本形成，2007年止，**新区已累计审核工程合同价123032万元，审核已完成工程造价127012万元。30余栋写字楼拔地而起，汇聚数百家中外企业、事业单位、政府机关，构建起城市商贸、金融、信息、文化、会展及公共事务集散地，成为临沂“第一金融中心，中央CBD”，城市经济发展的灵魂所在。３、项目规划内容的衔接和协调１）规划衔接根据临沂市城市规划管理有关规定及《临沂市城市总体规划（2003-2020年）》的规划要求，结合临沂市规划局、**新区指挥部给出的本项目的规划设计条件，本项目规划目标是立足于以人为本和尊重与保护环境的基础上，将**广场打造成为**新区当地的标志性高档商业。本项目依据临沂市规划局、**新区指挥部对本项目给出的规划设计条件，已经对项目总平面布置进行了周详的论证和合理的规划，使项目规划、布局与**新区规划相匹配。其具体规划包括项目总平面规划、绿地系统规划、竖向系统规划、道路交通系统规划以及单体建筑规划等。临沂市规划局、**新区指挥部对临沂市**新区**广场项目地块土地利用做出用地控制指标。项目的土地使用只须在总体上符合控制指标的，在局部上可适当调整土地利用强度。项目地块的规划技术经济指标需满足以下要求：①建筑密度（D）：≤0.39%；②容积率（FAR）：≤6.99；③绿地率（GR）：≥37.4%；④建筑层数及高度：宜≤49层，限高188米。本次**广场项目目在用地强度度上比较大，但但不会影响项项目符合土地地利用控制指指标。经临沂沂市规划局、**新区指挥部审核通过了本项目的规划建筑密度为0.39%，容积率为6.99，绿地率为37.4%，建筑最高层数为49层。２）布局协调房地产行业是国民民经济和社会会发展中的先先导性行业、支支柱性产业，也也就是说要发发展一个地区区必然是房地地产行业先行行，有了房，才才可以居、才才可以工、才才可以商。要要实现20110年城镇化率率达到48%,这样的城镇镇化进程推进进就必然需要要大量的住宅宅，故在***新区发展房地地产是一项关关乎人民生活活水平提高、关关乎社会进步步发展的大事事。本项目不仅位于***新区片区重点点发展方向的的位置上，而而且还刚好处处于市政组团中心心区内，战略略意义重大。如如何搞好本项项目，是关系系到如何把***新区区城市总总体规划变为为现实的关键键一步。可见，本项目的适适时而为是顺顺应了**新区的城市规规划发展的。项项目所处位置置属于市政组团重点点发展的区域域，其开发建建设可作为新新城开发建设设的排头兵，一一方面配合了了规划居住区区的实施，另另一方面配合合了规划区内商业的发发展需要。总体来说，项目与与有关国民经经济与社会发发展规划以及及**新区区城市总总体规划是比比较衔接和协协调的。５、房地产市场发发展的方向１）企业中心全面面转移。早期，房地产业是是劳动密集型型企业，对资资金、技术、人人才的需求远远低于低廉、充充足的劳动力力和优惠宽松松的税收环境境的需求。在在发展到一定定规模后，房房地产业开始始寻求资本、信信息、技术、人人才等企业快快速发展的新新生产要素，而而这些往往是是在企业的诞诞生地找不到到的。２）上下游开始对对接。随着经济实力与技技术力量的发发展，一些房房地产企业已已经不再是简简单地处在产产业链的一个个节点上（如如建材等），而而是拥有了自自己的一些核核心技术，企企业的产业布布局开始向相相对完整的产产业链方向扩扩张。３）开发模式发生生革命。在对发达国家的产产业追赶中，中中国的房地产产现在有片面面重视产品技技术与质量，而而对生产模式式等柔性的工工艺技术重视视不够。在信信息技术的促促进下，世界界房地产开发发将从大规模模生产模式转转向大规模定定制（大规模模定制能给用用户提供个性性化的产品）模模式的改变。４）信息产品进入入房地产终端端。现在的房地产终端端产品简单地地存在着，在在使用中基本本上只发挥相相对单一的功功能。而随着着信息技术的的发展，在以以后的10年中，信信息技术将广广泛地应用到到房地产的最最终产品中。一一些旧的楼宇宇也要进行网网络化的升级级，产品信息息化（全面数数字化将拥有有网络核心）成成为网络的终终端。水泥钢钢筋的建筑在在网络的支持持下，将更加加智能化，从从开放的网络络中获得充分分的信息，功功能将更加人人性化。５、项目所在地房房地产市场综综述临沂市从过去的２２00９年三个季度度来看，除一一季度房地产产市场处于相相对低迷的状状态外，二季季度、三季度度出现了明显显的复苏，市市场购销两旺旺，房价保持持相对平稳，成成交量明显放放大，商品房房供应和销售售都有了较快快升温。２00９年1-9月，临沂商商品房市场投投放量增幅显显著，新增预预售项目98个，296.2万平方米，36855套；商品房房销售增长较较为明显，商商品住宅销售售势头良好。1-9月，完成网网上签约217.6万平方米，26394套，金额65.3亿元，与去去年同比增长长30%、32.5%、29.5%。1-9月，完成合合同备案213.6万平方米，26072套，与去年年同比增长26.8%、28.3%；房地产抵抵押登记逐步步回暖，1-9月办理现房房抵押登记房房屋162.6万平方米，9854套，与去年年同比增长21.6%、22.4%。在建工程程抵押登记，面面积116.4万平方米，登登记房屋10903套，与去年年同比增长12.3%、13.8%。临沂市房房产部门预计计明年在国家家宏观经济环环境不断向好好的情况下，临沂市的房地产市场将会保持相对平稳的状态。由于住宅产业发展展迅速，使得得社区和街道道商业配套严严重不足，未未来很可能出出现为住宅小小区开发商业业配套的“补课”行为。早在在几年前，商商务部就提出出用3至5年时间，在在全国人口过过百万的166个城市初步步完成社区商商业建设和改改造，这无疑疑是对商业地地产的有利促促进。但经过过多年的积累累，商业地产产理性年将成成为主基调。而而现在的***新区近几年的的项目开发基基本没有足够够的商业配套套作为支撑，因因此在房地产产项目集中的的**新区将会会成为新商圈圈繁生并存的的情况存在。临沂在不断长大，随随着临沂大发发展、大建设设的强力推进进，城市经济济和城市规模模的不断壮大大，人们还迫切需需要越来越多多商业配套的的服务来满足足城市发展的的需求。结合合旧城改造和和**新区建设设的契机，新新的商业地产产项目在不断断增加，开发发商对商业地地产的开发热热情依然高涨涨。大型商业业的开发涉及及到一个宏观观经济环境的的问题，临沂沂市经济保持持快速增长，良良好的宏观经经济环境为商商业的发展创创造了有利条条件，但目前前临沂市的商商业状况并没没有达到其应应有的发展水水平，商业环环境与临沂市市的城市地位位是不相称的的，商用物业业还有相当大大的发展空间间，这就给地地产商带来了了一个极好的的发展机遇。一个城市商业中心的形成有其条件，与政府的规划和商业定位、民间资本的投资开发、城市居民的消费习惯等多种因素都密切相关；有形成的必然性与合理性，目前临沂城市的商业中心的部分功能正由广场一带沿**路向涑河和**新区一带转移。作为整个城市的商业核心带，万兴都国际商业公园、**广场等大型商业项目的入市将进一步强化**路在整个城市商业核心的地位，使其作为一个新城市的中心商业区最终形成。从人民广场银座百货开始，像西到华丰世贸，然后沿街放路向栋，自**路向北到涑河，然后过**路大桥，向北至**广场，将形成一个“之”字形的黄金商业带。大型商业中心的加入，将打破早期的**路和通达路这种单纯的商业线状分布，转向点线并存、点线互动的商业新格局，依托久隆国际、万兴都商业公园、华丰世贸、**广场等商业项目的支撑，**路一带将形成一个崭新的都市商圈。而地处**新区中心的**广场，得天独厚的核心位置以及32万平方米的建筑面积，影响也不仅仅是局限于**路，其辐射半径范围将覆盖整个**新区。临沂今年有多个大大型商业项目目推向市场，这这种蓬勃的发发展态势与政政府的支持是是分不开的，临临沂一直以来来是商业服务务方面相对薄薄弱。在新一一轮城市化进进程中，为增增强临沂的城城市吸引力和和吸引民间投投资，临沂市市政府很支持持企业对商业业地产的开发发，在政策上上也有所优惠惠，像华丰世世贸便是市政政府的重点工工程。本来临临沂商业的市市场空间就很很大，加上政政府的扶持与与推动，这就就给临沂市商商业地产的发发展带来一个个良好契机。2009年，临沂沂市委、市政政府正式迁入入**新区，规规划、法院、教教育、卫生、银银行等数十个个政府机关、事事业单位陆续续搬迁及开工工建设，不久久，**新区将以“临沂第一行行政区”的中心地位位成为城市最最具社会地位位与发展前景景的区域。作作为城市建设设的重要推手手，地产开发发无疑是***新区片区崛起起的最大推力力。虽此板块块启动较晚，但但土地供应量量、项目规模模较大,正因如此现现青年路以南的地以经不不卖了。随着新的市委市政政府行政办公公中心启用，未未来政府对***新区新区区的建设日益益加大，该区区的楼盘具有有巨大的升值值空间。四、项目环境建设设条件1、建设项目周围环环境现状1）项目场址自然环境境条件（1）工程地质项目区域地层主要要为：上部为为第四系河流流相冲洪积粘粘性土、砂土土等覆盖层，厚厚度一般5~14米；下伏基基岩主要为白白垩系、石炭炭系、奥陶系系地层，其中中白垩系地层层主要岩性为为安山岩、玄玄武质安山岩岩、角砾状安安山岩、粗安安岩，凝灰岩岩以及灰黄色色含砾长石砂砂岩、长石、石石英砂岩等，主主要分布在沂沂河东岸；石石炭系地层主主要为灰黄色色和深灰色粉粉砂岩、粉砂砂质页岩夹细细砂岩、铁质质泥岩、铝土土质泥岩、石石灰岩、碳质质页岩和煤线线（层）等，主主要沿沂河两两侧分布；奥奥陶系地层主主要为灰色厚厚层、中厚层层泥晶灰岩，灰灰色、黄灰色色厚层和中厚厚层细晶白云云岩夹粉晶白白云岩以及中中厚层粉晶、灰灰质、泥质白白云岩等，主主要分布在沂沂河西岸。本本区地层产状状平缓，倾向向北东20~40度左右，倾倾角10~40度。岩体中有有中生代燕山山晚期侵入岩岩分布，主要要为闪长岩、煌煌斑岩、二长长斑岩等，呈呈岩脉状展布布于基岩中。（2）项目地貌现状拟建场地位于临沂沂市**新区**街以北、***路以东地块块内，环境优优雅，交通便便利。项目现主要为为拆迁场地，整整体地形较平平坦开阔，自自然地面相对对高程68.444~70.112米；场地原始始地貌形态为为沂河I级阶地。（３）气象及水文文条件（A）水文条件项目位于沂河以西西的祊河北岸岸。沂河为勘勘区内主要地地表水水系，区区域划分属淮淮河流域。沂沂河主源发源源于沂源、蒙蒙阴、新泰交交界处的老松松山北麓，流流经沂水、沂沂南、**、河东、罗罗庄、苍山、郯郯城等县区，流流入江苏省境境内后注入黄黄海，全长5570公里，临沂境境内流长2887.5公里，最大流流量154000立方米每秒（1957年）。较大大支流有东汶汶河、蒙河、柳柳青河、祊河河、涑河、李李公河、白马马河等，流域域面积10790余平方公里里，水资源丰丰富。河水与与地下水之间间水力联系密密切，对建筑无影影响。（B）气象条件本项目所在的***新区区水资源源丰富。当地地气候属暖温温带半湿润季季风大陆性气气候，具气候候适宜，四季季分明，雨量量充足，阳光光充分等特点点，年平均气气温11.8--13.3度之间，极极端最高气温温36.5，最低气温-11.1，年降水量746.77-979..2毫米左右，土土壤结冻期为为85-1440天，无霜期期一般189-2230天。全区冬冬季干冷、春春旱多风、夏夏热多雨、晚晚秋又旱之特特点。（4）生态环境现状本项目地块属于拆拆迁场地，经经现场勘踏，无植被、乔木、珍贵野生动植物，区域生态系统敏感程度较低。2、生态环境影响分析析本项目无严重或者者大量的污染染物排放。项项目导致的噪噪声污染、水水污染、大气气污染、固体体废弃物污染染简略分析见见下。1）项目噪声污染分析析（1）施工扰民是施工工工地最为严重重的污染因素素主要有施工机械设设备噪声和开开挖基础桩孔孔的爆破声。这这些噪声源的的声级值最高高可达105dBB(A)以上，其噪噪声传到施工工场界的噪声声值将会超过过《建筑施工工场界噪声限限值标准》（GB125523-900）中的噪声声限值。（2）项目在建成后的运运营期间的主主要噪声来源源有：项目建成后的噪声声源有：（1）机械设备噪噪声源：各类水泵、风风机、备用发发电机、居民民空调机等。（2）交通噪声源：主要来自于进出小区内的车辆。（3）公建场所噪声；商铺等的生活噪声。项目营运期主要机机械设备噪声声源1米处的噪声声级见表4-4，交通噪噪声的噪声级级见表4-5。表4-4机机械设备和公公建场所生活活噪声产生源源强一览表序号污染物排放点噪声值[dB(AA)]1各类水泵、风机、发发电机等70～852停车场72～75表4-5交通噪声源行驶条件车辆加速行驶匀速行驶L10L50δL10L50δ中客车86.984.12.2277.076.53.34小轿车83.180.82.0372.071.51.79摩托车89.785.43.3179.378.82.62大客车87.985.22.1384.181.71.89载重汽车90.186.72.6884.681.82.192）项目大气污染分析析（1）项目在施工期间的的大气污染源源主要是扬尘，其次次还有施工机机械和运输车车辆作业时排排放的尾气以以及施工燃油油燃气的废气气。建筑施工工扬尘来源于于以下方面：：土方和基础础开挖的扬尘尘、建筑材料料在运输、装装卸、加工过过程中的扬尘尘等。建筑扬扬尘的危害，首首先是直接危危害现场施工工工人的健康康，其次随风风吹扬传向四四周又会影响响邻近居民的的生活环境的的空气清新，并并影响市容卫卫生。对于建建筑扬尘污染染，必须通过过严格施工管管理，采取避避免扬尘和控控制扬尘范围围等措施加以以控制。（2）项目在运营期间产产生的废气主主要有机动车车尾气和炊事事烟气进入该区的机动车车主要是小型型汽车和摩托车。小小区内地面停停车库有车位位109个，小区外外地面停车库库有车位60个，地下停停车位有274个，共有车车位443个。机动车尾尾气的主要污污染物有：SO2、NOX（以NO2计）、CO、HC等，类比广广州市机动车车（小型车）运运行时的污染染物排放系数数如下：SO2：0.1688g/辆·km，NO2：2.2g/辆·km，CO：17.8gg/辆·km，HC：3.5g/辆·km（时速以每每小时16公里计）按每个车位平均每每天有车进出出各两次计算算。为方便计计算起见，停停车场入口至至停车位距离离均以150米计。按照以上参数计算算，本项目机机动车尾气污污染物的产生生情况见表4-6。表4-6项目机动车尾气污污染物产生情情况一览表类型项目污染物SO2NO2COHC共443个停车位排污系数（g/辆辆·km）0.1682.217.83.5日排放量(kg//d)0.0450.5904.7740.939年排放量(t/aa)0.0160.2151.7420.347炊事烟气包括燃料料燃烧产生的的火烟和烹饪饪产生的油烟烟。项目每天的用气量量约为2988.1Nm3/d，燃气烟气气中污染物的的排放源强，如如表4-7所示，排放放时段主要集集中在早晨1小时、中午1小时及傍晚2小时等3个时段内。表4-7燃气污染物排放源源强污染物SO2NO2烟尘排放系数：kg//100000m31.06.32.4日排放量：kg//d0.0300.1880.072年排放量：t/aa0.0110.0690.0263）项目水污染分析（1）施工期产生的废水水包括施工人员的生生活污水和施施工本身产生生的废水，施施工废水主要要包括土方阶阶段降水井的的抽排积水，结结构阶段混凝凝土养护排水水，以及各种种车辆冲洗水水。（2）营运期产生的废水水项目投入使用后，小区内除绿化用水外，其他用水都将形成废水排放，主要为饮食业、居民与商业生活污水。4）项目固体废弃物分分析（1）施工期固体废弃物物主要为施工人员的的生活垃圾、开开挖基础产生生的大量余泥泥、施工渣土土及损坏或废废弃的各种建建筑、装修材材料（如碎石石、木竹废料料等）。（2）项目建成后产生的的固体废物主要有居民和商铺铺经营人员的的生活垃圾。按按居民人均每每天产生的垃垃圾1kg计，则项目每天天生活垃圾的的产生量为11.228吨吨，合4488.22t//a。商铺经营人人员（以1人/10㎡计）每天天生产的垃圾圾0.5kgg计，则每天天产生生活垃垃圾100kg，合36.5tt/a。生活垃圾，根根据其主要成成份可为以下下2类：（A）普通垃圾，主要有有：废纸、果果皮、碎玻璃璃或玻璃瓶、塑塑料制品、塑塑料饮料罐等等；（B）金属废物，主要有有：易拉罐、废废金属等。3、生态环境保护措施施1）声环境保护措施（1）施工期噪声的污染染防治措施根据施工期间的各各种噪声污染染源的特点，提提出施工期噪噪声污染防治治对策。本项项目建设单位位、施工单位位将严格按照照临沂市对施工工时环境保护护的有关规定定执行对施工工过程中产生生的噪声防治治措施，确保保施工期噪声声符合《建筑施工场界界噪声限值》（GB12523-90）各时段限值。（A）尽量选用低噪声机机械设备或带带隔声、消声声的设备。（B）施工部门应合理理安排施工时时间和施工场场所，避免多多台施工机械械同时开工，高高噪声作业区区应远离环境境敏感点，并并对设备定期期保养，严格格操作规范。在在施工边界，特特别是周围住住在楼附近设设置临时隔声声屏障或竖立立大型广告牌牌，以减少噪噪声影响。（C）施工运输车辆进进出应合理安安排，尽量避避开噪声敏感感区，尽量减减少交通堵塞塞。（D）在有市电供给的的情况下禁止止使用柴油发发电机组。（E）以钻桩机代替冲冲击打桩机，以以焊接代替铆铆接，以液压压工具代替气气压冲击工具具。（F）在挖掘作业中，尽尽量避免使用用爆破方法。（G）严禁高噪声设备备在休息时间间（中午和夜夜间）作业。施施工单位在工工程开工前15天内向有审审批权的环境境保护部门提提出申报，并并说明拟采用用的防治措施施。（H）施工范围采用文文明施工围蔽蔽进行施工现现场围蔽，以以降低施工作作业对周围环环境的干扰与与影响。（2）项目运营期间噪声声污染防治措措施本项目在运营期间间计划对噪声声源采取隔音音、消音和降降音等措施，确确保项目在运运营期间噪声声达到《城市市区域环境噪噪声标准》（GB123348-19993）4类标准的要要求。(A)机械设备噪声源的的控制选用低噪音机型，泵泵进、出水管管用软接头，并并作减振处理理。(B)交通噪声源的控制制a、通过对小区道路路的合理布局局和规划，对对进出车辆合合理组织和疏疏导，保证小小区的高绿化化率，在小区区周边及道路路两旁种植较较以高大的绿绿树，隔阻噪噪声。b、禁止车辆小区内内鸣笛，控制制小区内行驶驶车速。项目本身的噪声源源噪声级不大大，经过采取取以上噪声削削减措施，加加上距离衰减减等原因，对对周围的声环环境影响也不不大。2）大气环境保护措施施（1）施工期环境空气污污染防治措施施A、开挖、钻孔和拆拆迁过程中，洒洒水使作业面面保持一定的的湿度；对施施工场地内松松散、干涸的的表土，经常常洒水防止粉粉尘；回填土土方时，在表表层土质干燥燥时适当洒水水，防止粉尘尘飞扬。（B）、加强回填土方堆堆放场的管理理，制定土方方表面压实、定定期喷水、覆覆盖等措施；；不需要的泥泥土，建筑材材料弃渣及时时运走，不长长时间堆积。（C）、运土卡车及建筑筑材料运输车车按规定配置置防洒落装备备，装载适当当，保证运输输过程中不散散落；并规划划好运输车辆辆的运行路线线与时间，尽尽量避免在繁繁华区、交通通集中区和居居民住宅等敏敏感区行驶。（D）、运输车辆加蓬盖盖，且出装、卸卸场地前将先先冲洗干净，减减少车轮、底底盘等携带泥泥土散落路面面。（E）、对运输过程中散散落在路面上上的泥土及时时清扫，以减减少运行过程程中的扬尘。（F）、施工过程中，严严禁将废弃的的建筑材料作作为燃料燃烧烧。工地食堂堂应使用液化化石油气或电电炊具，不能能使用燃油炊炊具。（G）、施工结束时，及及时对施工占占用场地恢复复地面道路及及植被。（2）项目运营期间大气气污染防治措措施项目拟采取以下的的机动车尾气防防治措施：（A）、采取合理的措措施疏导进小小区机动车，限限制尾气排放放情况差的机机动车入区，尽尽量减少尾气气排放。（B）、合理规划车场场内机动车车流方方向和建筑物物布局，使之之有利于机动动车尾气的扩扩散。（C）、在建项目周围围应加强绿化化，充分利用用植被具有既既美化环境和和净化机动车车尾气等废气气的作用，选选种吸收废气气效果较好的的树种，以达达到净化环境境的作用。由于该废气排放量量较小，影响响有限，只要要合理安排机机动车停泊和和完善周边绿绿化，则机动动车尾气对周周围的环境影影响不大。厨房烹饪时产生的的油烟主要是是食物烹饪、加加工过程中挥挥发的油脂、有有机质及其加加热分解或裂裂解产物，油油烟废气经抽抽油烟机抽出出由居民楼内内置烟井引至至楼顶排放，故故油烟废气对对周围的环境境影响不大。3）水环境保护措施（1）施工期水污染防治治措施工程施工期间，施施工单位应严严格执行《建建设工程施工工场地文明施施工及环境管管理暂行规定定》，对地面面水的排放进进行组织设计计，严禁乱排排、乱流污染染道路、环境境或淹没市政政设施。施工工时产生的泥泥浆水及冲孔孔钻孔桩产生生的泥浆未经经处理不得随随意排放，不不得污染现场场及周围环境境。在回填土土堆放场、施施工泥浆产生生点应设置临临时沉砂池，含含泥沙雨水、泥泥经浆水沉砂砂池沉淀后排排放。施工工工地的粪便污污水需经三级级厌氧化粪池池处理；工地地食堂污水需需经隔油隔渣渣处理后方可可排放。（2）运营期水污染防治治措施由于本项目排放的的污水水量少少，污染物简简单，经预处处理后，排入入驿岗污水处处理厂处理，经经污水处理厂厂处理达标后后，各污染的的排放量很少少，排放总量量在污水处理理厂占的比例例很低，控制制范围之内，对对受纳水体的的影响较小。4）固体废弃物处理措措施（1）施工期固体废弃物物防治措施（A）、施工单位向当地地相关部门申申请，按规定定办理好余泥泥渣土排放的的手续，获得得批准后方可可在指定的受受纳地点弃土土。（B）、车辆运输散体物物料和废弃物物时，必须密密闭、包扎、覆覆盖，不得沿沿途漏撒；运运载土方的车车辆必须在规规定的时间内内，按指定路路段行驶。、占也江最山地场设、中雨弃弃应利按的措以围响（2）项目运营期间固体体废弃物防治治措施清送的点部拣的部时市场回分废塑属等收监活输止和装理生放期臭害进其影上本的般活毒少取不环显4、外（内）环境对本本建设项目的的影响1）外环境污染源及对对本项目的影影响环和结项的质足要天不污此对影小的及响饪油且口对的构时绿居于经扩的距和声可道车声不本：取措可目多化染选密空滞一树应考筑边定缩时室计尽环感能这2）内环境污染源及对对本项目的影影响染机和泵备噪（1）机动车尾气及噪声声驶生噪一影限放机加车换喇绿可程其（2）水泵、风机、备用用发电机噪声声水泵备均音减处墙不良5、特殊环境影响没化然景然本此析第三章项目对公公共设施需求求影响分析一、项目对公共设设施的需求１、道路交通1）道路现状区域内交通纵横交交织，道路宽阔、整整洁、通达四方，区内公路、铁铁路、航空等等交通网络四四通八达，京京沪高速公路路纵贯南北，8条主干道合合连纵横，9座城市景观观大桥出口全全部通车，自自**车行抵达达汽车站仅需需5分钟，抵达达火车站仅需需10分钟，抵达达机场仅需15分钟，距日东东高速公路、胶胶新铁路不足足10公里。距传统商圈圈人民广场商商圈仅十分钟钟车程。2）交通设施现状区域内现有交通设设施较少，公公共交通及静静态交通设施施缺乏，公共共交通仅１００路、２５路路公交车。２、给水该地区供水量较小小，仅能满足足现有用水要要求。３、排水区域内雨水、污水水干管规划科科学，布局合合理，能满足足本项目对排排水的需要。（4）电力本项目近期需临时时用电负荷约约为千瓦，项项目建成后需需正式用电负荷约为为千瓦。（5）电信邮政1）现状电信水平及及电信设施区域内电信管网规规划科学，布布局合理，能能满足本项目目对电信的需需要。2）邮政设施区域内现有邮政设设施较少，邮政局所布布点过少，造造成服务半径径过大，居民民通邮困难。（6）燃气区域内天燃气管道道规划科学，布布局合理，能能满足本项目目对燃气的需要。；（7）暖气区域内暖气管道规规划科学，布布局合理，能能满足本项目目对暖气的需要。（８）环卫与消防区域内的消防任务由武警警消防临沂支支队**大队负责，能能满足本项目目对消防的需需要。区域内产生的垃圾圾清运到垃圾处理厂厂做统一处理理，能满足本本项目对环卫卫的需要。（９）医疗设施区域内有**新区区医院、南坊坊医院等3个医院及8个社区医疗服务务中心，能满满足本项目对对医疗的需要要。二、项目住户子女女教育解决方方案按规定项目住户子子女可在南坊坊街道幼儿园园、**小学、16中、17中、新4中（新4中系临沂市市重点中学）接受完从幼儿园至高中的教育。同时现**新区有小学13所、初中4所、高中2所也可供业主选择。三、项目公共体育育设施和交通通设施的解决决方案四、项目物业管理理1、物业管理要点本案为高档商业项项目,更需要以软软性服务来体体现物业的品品质,故应做到以下下几：由自己组建物业管管理公司来管管理，为本案案在市场中树树立良好的品品牌形象铺平平道路；本项目除了提供最最基本的物业业管理服务外外，还应提供供各种专项服服务、代办及及代理服务等等其他更为丰丰富的内容（针针对不同服务务项目可适当当收费）；物业管理公司在先先期就介入本本项目，参与与设施设备的的选定及招投投标工作；物业公司更多的注注重本项目社社区文化的建建设，社区文文化工作是为为业主提供的的一项重要的的增值服务、一一所物业拥有有良好的生活活方式、文化化氛围和文化化底蕴，会使使该物业的品品牌知名度和和品牌美誉度度得到更进一一步的提升，给给物业注入一一种强大的文文化内涵，亦亦会带来物业业的增值。2、物业管理服务内容容建议1）服务内容分类建议议物业管理服务一般般分为公共性性服务、特约约性服务和公公众代办性服服务。具体到本项目，物物业管理服务务内容建议提提供如下服务务：（１）公共性服务务信件报刊收发、分分拣、递送服服务；公共区域的保洁、保保安、绿化；；化粪池清掏；房屋/楼宇及小区/楼宇宇周边共用部部位共用设施施设备的日常常运行维护；；小区/楼宇的日常管理。物业人员的叫车服服务注：业主必须交纳纳公共性服务务费。（２）特约性服务内容室内设施设备（电电器、管道、家家具）的维修修、定期保养养服务；信函电报及报刊速速递；物品搬运服务（特特指在公寓内）；订餐及送餐服务；；衣物洗烫；家政服务；接送子女上学；幼儿托管及老人陪陪伴；商务服务（包括打打字、复印、传传真等）；各种代办及代理服服务（如代购购商品,代聘家教,预定飞机、火火车、船票,报刊订阅,电话安装,房屋转让出出售、出租并并代办手续……）。注：特约性服务费费用应由双方方协定，实行行调节价管理理。（３）针对性服务针对写字楼可加入入针对性的绿绿化养护（树树木养护、修修剪、防灭虫虫、浇灌）针对酒店式公寓可可以加入露台台园艺设计、园园艺培植及保保养、租摆；；注：针对性服务费费用可以由双双方协定，实实行调节价管管理。（４）代办性服务物管公司可接受委委托代缴水、电电、气、暖气气、有线电视视等费用的服服务。（５）特别服务提供专业管家式服服务，为业主主提供个性化化的服务并跟跟踪到位。3、物业费用建议周边项目的专项研研究显示，本本项目周边项项目平均物业业费为2.47元/平方米·月；临沂市场上类似项项目的专项研研究显示，平平均物业费为为2.93元/平方米·月；本项目物业费分产产品制定，各各产品价格区区间如下：写字楼：2.8元元/平方米至3.2元/平方米；高端公寓：2.22元/平方米至2.5元/平方米；酒店式公寓：2..5元/平方米至3元/平方米。第四章项目分析析及市场定位位一、项目SWOTT分析.项目优势项目地处**新区区中心腹地，地地段优势得天天独厚；项目离市政中心广广场2000米，享市政政大配套，并并有独特的景景观资源：项目紧邻**路这这条临沂交通通南北大动脉脉，并紧邻***街、**街，交通通优势明显；；市场的稀缺性和唯唯一性，***新区能与***广场竞争的的同类型、同同档次、同规规模的商业广广场目前没有有。开发商临沂**置置业有限公司司经济实力雄雄厚，用自有有资金及银行行贷款进行项项目开发，为为项目的成功功提供了实力力保障；.项目劣势容积率高、规划难难度大、密度大、周边无自然然景观、周边环境噪噪音大。.项目机会南坊撤镇建街道办办，是南访城城市化进程的的重要标志，区区位地位的变变化必将人口口的增加，投投资的增大，住住房需求的旺旺盛，从而形形成对商业楼楼盘的具大需需求。随着临沂市政府新新办公大楼、市市级部门在***新区办公公场地的使用用，**新区高端端商业楼盘的的兴建，必将将使**新区的魅魅力大增；临沂经济的发展，近几年，临沂的经济获得了长足的发展，经济增长速度远远高于中国城市增长的平均水平。临沂市旅游业的蓬蓬勃发展，临临沂作为我国国重要的观光光旅游地区，旅旅游产业也将将取得较高的的发展速度，红红色风情，绿绿色**，文韬武武略，地质奇奇观四大旅游游主题日益突突出，并成功功入围由中国国旅游电视协协会，中央电电视台等主办办“2006中国最令人人向往的地方方”50强。这为为临沂酒店业业的发展提供供了良好的机机会。.项目威协项目的主要威胁来来自现阶段将将要上市的同同质物业对潜潜在客户的分分流从市场空白点出发发，打造片区区引领性物业业，差异化营销销，全面拔高高形象，以运运营者、领导导者姿态面向向市场，着力力打造小区品品质，即对外外围产品的营营造，加强项项目自身比较较优势，突破破现有价格体体系，合理安安排各种物业业综合比例，以以小风险高品品质住宅的开开发，降低风风险，增加收收益；提高产产品附加值，特特别是小区景景观塑造，变变相降低单位位成本，从而追求利利润最大化是是项目定位方方向所在。二、市场定位１、项目市场定位位项目市场定位，需需要总体上为为项目面市寻寻求一个切入入口。根据项项目实际情况况，市场定位位思考如下：：临沂目前没有五星星级酒店；临临沂市处于高高速发展的阶阶段，市场需需求高端酒店店的出现；项项目所在地位位置条件优越越，完全适合合以高星级的的形象出现；；；从投资及回报的平平衡点看，争争取高端的消消费群体，有有利于回报期期的缩短；本项目所在地不缺缺少高消费群群体，采用五五星级酒店形形象，利于获获取更高的营营业收益，利于带动餐餐饮、客房、会会议、娱乐、康康体等的整体体经营，创造造更高的经济济效益；市场定位为：临沂沂市首席商务务公寓MALL大众广场，一一个集酒店、购购物、娱乐休休闲、饮食、办办公、居住于于一体的高端端购物广场。高速发展的**新新区吸引着大大量知名开发发商涌入。高高档住宅和大大型居住区林林立，城市别别墅、花园洋洋房、景观公公寓随处可见见，滨河景观观带的大尺度度绿化、现代代时尚的建筑筑群、生态化化标准的基础础设施，造就就一座布局合合理、功能完完善、环境优优美的活力新新城。地块位于**新区区商圈的中心心地带，***路东侧，商商业发达和人人气充足是主主要特征和先先天优势。充充分利用这种种特征，将其其转化成***新区稀缺地地段的优质资资源，打造一一个集酒店、购购物、娱乐休休闲、饮食、办办公、居住于于一体的高端端购物广场。２、项目产品定位本项目建设内容批批复为高档商商业写字楼、五五星级酒店及及酒店式公寓寓、高档公寓寓楼、高档购购物中心。地块周边楼盘产品品一览：产品名称产品定位上海街写字楼+购物中心心+住宅由此可见，区域内内物业类型丰丰富，以商业业为主，高投投资收益是普普遍采取的定定位。综合本地块特征，产产品定位思考考如下：**新区商圈时尚尚生活特区项目所在区域交通通便利、配套套齐全，居住住人口稠密，是是一个标准的的“优质生活圈”。**是临沂公公务员小区最最汇聚的地区区，公安、银银行、卫生等等系统十余个个公务员小区区汇聚**。他们在在**投资兴业业、居住生活活、商务办公公，形成庞大大的衣、食、住住、行、商、办办的消费锁链链，繁荣整个个区域的经济济产业链。本项目需依托***新区商圈资资源，打造一一个适宜高档档商业写字楼楼、五星级酒酒店及酒店式式公寓、高档档公寓楼、高高档购物中心心具有极大投投资潜力的时时尚生活特区区。本项目依托**新新区急需商圈圈成熟的商业业配套和超高高的人气，以以高档商业写写字楼、五星星级酒店及酒酒店式公寓、高高档购物中心心、公寓居住功功能的形象切切入，同时提提升其投资价价值，兼考虑虑部分居住功功能。３、项目客户群体体定位房地产项目的客群群主要包括：：主力客群、辅辅助客群、延延伸客群。主力客群——投资资者投资者看中的是本本项目绝版地地段带来的广广阔投资前景景，适合大型型商业、高端端居住、商务务办公，拥有有较丰厚的资资金回报。辅助客群——中青青年城市中产产阶级在本案及周边工作作生活，崇尚尚方便、快捷捷、高效的现现代生活方式式，事业处于于高速发展期期，经济较强强的中青年，年年龄在30-45岁，他们的的购房目的是是居住和投资资并重。延伸客群——SOOHO型办公、特特立独行但经经济实力较强强的年轻人或或年轻家庭交通便捷、商务资资源丰富、办办公成本相对对较低，将会会吸引部分SOHO型办公企业业，经济实力力较强的年轻轻人或者年轻轻家庭对这类类高端、时尚尚、便捷的公公寓