思源鼎润苑·国际公寓营销策略汇报

项目主题定位城市首席滨江国际豪宅社区天津，一个蒸蒸日上的城市未来中国最具活力的经济引擎；我们的项目承载着凯旋的荣耀与梦想。荣耀与梦想主题形象演绎夜晚的灯塔指引着归家的方向，城市坐标中的生活将这样展现回家的路是悠闲的，因为家的距离不再用Hours计算。骄傲的心商业街雪茄吧里坐坐，伸一个懒腰，抚慰一下劳顿的神经灵动的水，跳跃着动听的音符水景观活力的广场，吸引着即将下课的孩子目光

景观广场私家的小院首层花园快乐如同小草般恣意生长……邂逅邻居朋友的PARTY，不经意体验了法国厨艺大堂party私人酒窖闲暇的总在不经意间就溜走……时光宁谧的天地景观客厅厅放飞你的的自由畅畅想……会所汗水浇铸铸的身影影记录着青青春的健美这就是我我们为您您打造的的天津首席席国际滨滨水豪宅宅PART1：叩问豪豪宅之门门策划报告告目录PART2：解读天天津人文文PART3：项目再再理解PART4：营销策策略研究究PART5：销售计计划安排排营销策略略思考优劣势分分析营销思路路制定推广阶段段划分PART4：营销策策略研究究制定营销销策略前前的思考考B2项目位于于河西区区国泰桥桥海河沿沿线，拥拥有一线线河景资资源。营营销策划划目标为为天津顶顶级豪宅宅，未来来销售均均价在2万元以上上。从天津房房地产市市场的发发展历史史来看，，经历了了快速发发展后，，房地产产市场进进入了一一个关键键节点。。策划人人需要思思考的是是，天津津房地产产将重现现“零三三”时代代的疯狂狂？还是是延续““零七””时代的的炒作？？亦或是是继往开开来的新新策划时时代？对于豪宅宅市场，，天津从从早期的的有小区区、有水水景的豪豪宅，发发展到生生态化豪豪宅，再再到国际际化豪宅宅，未来来天津豪豪宅之路路如何走走向？基于对于顶级级豪宅客户的的理解：作为在某个领领域或某个行行业具有话语语权的高端消消费群体，他他们购买的绝绝不仅仅是产产品层面的精精品，还有心心理层面上的的社会评价——区别于传统豪豪宅的尊贵感感、具有符号号象征的身份份感。在牛市思维泛泛滥的时代，，办卡、认筹筹、升级等各各种客户排查查方式层出不不穷，在解决决了一系列营营销问题的同同时，也对客客户产生了极极大的伤害。。新营销模模式应该至始始至终保持着着一种正位意意识：客户永远是第第一位，顶级级豪宅营销的的价值只是在在于挖掘客户户的潜在需求求，尽可能的的满足客户的的个性需求，，做到尊重客客户、敬畏客客户。StrengthThreatsOpportunitiesWeakness位于城市主中中心区依托天津湾大大盘开发立体交通网络络一线河景资源源非传统豪宅区区域受地块限制条条件较多企业品牌知名名度较低受快速路噪音音影响本区域主题开开发趋热天津高端消费费力稳步提升升区域内产品价价格竞争区域外品牌企企业竞争经济危机阴影影影响项目优劣势回回顾(SWOT)SWOT鼎润苑项目自自身劣势剖析析企业品牌知名名度低，无法法对项目实现现品牌力加分分产品公寓立项项，因外檐处处理需要，无无法在户型内内部做特殊增增加附加值的的处理天津湾大盘未未产生能拉动动B2形象力的因素素，如津门津津塔瑞吉思酒酒店影响力园林景观方面面，楼间距40多米，无法实实现大型景观观，绿化率偏偏低噪音方面，难难以规避海河河东路快速路路噪音影响未来规划地块块南侧超高层层项目对客户户的未来心理理预期影响品牌力产品力形象力1、建设中品牌牌合作。如知知名的建筑设设计公司、知知名的景观设设计公司等可可以给未来业业主带来尊贵贵感、身份感感的国际机构构。2、运营中品牌牌战略合作。。如借助知名名品牌会所俱俱乐部、国际际品牌装修建建材供应商、、名车展示等等提高项目品品牌力。3、开发投资品品牌合作。如如战略性的引引进国际资本本参与开发。。品牌联动策略略鼎润苑项目自自身劣势剖析析企业品牌知名名度低，无法法对项目实现现品牌力加分分产品公寓立项项，因外檐处处理需要，无无法在户型内内部做特殊增增加附加值的的处理天津湾大盘未未产生能拉动动B2形象力的因素素，如津门津津塔瑞吉思酒酒店影响力园林景观方面面，楼间距40多米，无法实实现大型景观观，绿化率偏偏低噪音方面，难难以规避海河河东路快速路路噪音影响未来规划地块块南侧超高层层项目对客户户的未来心理理预期影响品牌力产品力形象力1、挖掘项目户户型平层卖点点，如平层的的不绊脚，适适合家有老人人居住。2、通过内部具具有震撼感的的装修设计弥弥补户型设计计没有附加值值的遗憾。3、通过景观面面最大化利用用弥补户型劣劣势。4、引用智能化化系统，将科科技引进生活活。暗度陈仓策略略企业品牌知名名度低，无法法对项目实现现品牌力加分分产品公寓立立项，因外外檐处理需需要，无法法在户型内内部做特殊殊增加附加加值的处理理天津湾大盘盘未产生能能拉动B2形象力的因因素，如津津门津塔瑞瑞吉思酒店店影响力园林景观方方面，楼间间距40多米，无法法实现大型型景观，绿绿化率偏低低噪音方面，，难以规避避海河东路路快速路噪噪音影响未来规划地地块南侧超超高层项目目对客户的的未来心理理预期影响响品牌力产品力形象力1、园林设计计走精品化化路线，景景观高尔夫夫、花境、、叠级式园园林、特色色建筑小品品等。如先先抑后扬设设计手法，，主入口私私密（视线线阻隔）——林荫大道迎迎宾——叠水景观（（豁然开朗朗）2、大堂布置置生态园林林，户型内内部植入入入户花园弥弥补景观劣劣势。名贵贵树种的引引用。3、通过建筑筑的生态技技术引进打打造生态形形象。小巧精致策策略鼎润苑项目目自身劣势势细分企业品牌知知名度低，，无法对项项目实现品品牌力加分分产品公寓立立项，因外外檐处理需需要，无法法在户型内内部做特殊殊增加附加加值的处理理天津湾大盘盘未产生能能拉动B2形象力的因因素，如津津门津塔瑞瑞吉思酒店店影响力园林景观方方面，楼间间距40多米，无法法实现大型型景观，绿绿化率偏低低噪音方面，，难以规避避海河东路路快速路噪噪音影响未来规划地地块南侧超超高层项目目对客户的的未来心理理预期影响响品牌力产品力形象力1、户型内部部临近快速速路方向窗窗安装强隔隔音效果玻玻璃。2、沿线绿化化植被、堆堆土等手段段减小噪音音影响。3、与政府交交管部门沟沟通，争取取设立黄色色警示信号号灯限制车车速。内外并举策策略鼎润苑项目目自身劣势势细分企业品牌知知名度低，，无法对项项目实现品品牌力加分分产品公寓立立项，因外外檐处理需需要，无法法在户型内内部做特殊殊增加附加加值的处理理天津湾大盘盘未产生能能拉动B2形象力的因因素，如津津门津塔瑞瑞吉思酒店店影响力园林景观方方面，楼间间距40多米，无法法实现大型型景观，绿绿化率偏低低噪音方面，，难以规避避海河东路路快速路噪噪音影响未来规划地地块南侧超超高层项目目对客户的的未来心理理预期影响响品牌力产品力形象力1、建议整体体项目提前前与酒店管管理公司接接触洽谈，，并可对外外释放框架架性战略合合作的口径径。2、与未来游游艇俱乐部部达成战略略合作，游游艇俱乐部部为业主提提供会籍。。巧借东风策策略鼎润苑项目目自身劣势势细分企业品牌知知名度低，，无法对项项目实现品品牌力加分分产品公寓立立项，因外外檐处理需需要，无法法在户型内内部做特殊殊增加附加加值的处理理天津津湾湾大大盘盘未未产产生生能能拉拉动动B2形象象力力的的因因素素，，如如津津门门津津塔塔瑞瑞吉吉思思酒酒店店影影响响力力园林林景景观观方方面面，，楼楼间间距距40多米米，，无无法法实实现现大大型型景景观观，，绿绿化化率率偏偏低低噪音音方方面面，，难难以以规规避避海海河河东东路路快快速速路路噪噪音音影影响响未来来规规划划地地块块南南侧侧超超高高层层项项目目对对客客户户的的未未来来心心理理预预期期影影响响品牌牌力力产品品力力形象象力力1、销销售售计计划划合合理理安安排排，，尽尽量量在在超超高高层层项项目目施施工工前前完完成成主主力力回回款款。。2、借借助助超超高高层层项项目目未未来来规规划划为为B2项目目增增值值。。巧借借东东风风策策略略鼎润润苑苑项项目目自自身身劣劣势势细细分分鼎润润苑苑项项目目自自身身优优势势细细分分产品品力力———海河河头头排排景景观观濒临临海海河河市市政政公公园园户型型卖卖点点挖挖掘掘其他他待待打打造造亮亮点点景观观餐餐厅厅次卧卧套套房房豪华华观观景景主卧卧套套房房两梯梯两两户户阳光光室室私家家会会客厅厅储藏藏室室景观观餐餐厅厅客厅厅观景景台台次套套卧卧观景景主主套套卧卧主仆仆分分离离入入口口海河河头头排排，，一一线线河河景景资资源源濒临临海海河河市市政政公公园园河西区黄黄金地块块，区域域成熟度度高；中环与快快速路结结点，交交通畅达达城市商业业中心逐逐步转移移，未来来城市休休闲节点点；大规模高高尚生活活社区（（依托天天津湾）），大型型综合建建筑规划划，未来来高品质质的生活活居所项目核心心竞争力力项目价值值体系及及核心竞竞争力提提炼核心竞争争力概括括：成熟都市市核心圈圈水岸豪豪宅社区区。区位产品氛围项目条件件契合度契合资源稀缺缺性舒适、豪豪华的生生活空间间高端人士士聚集跳出主流流价格水水平品牌知名名度、口口碑配套设施施完善、、高档视觉冲击击力尊享的社社区服务务内部景观观空间区域成熟熟度社区文化化与圈层层的专属属性、领领地性交通便利利度位于城市市中心区区海河、滨滨河公园园景观光华桥、、中环、、快速路路城市豪宅宅标准现代主义义、城市市地标立体园林林、高品品位、水水主题景观功能能、豪华华尊贵完善、便便利、人人文尊享享专业、贴贴心、安安全、尊尊贵城市首席席滨江国国际豪宅宅社区私营企业业主、大大企业家家、高级级公务员员、海归归大幅超越越市场现现有水平平天津豪宅宅标杆契合契合天津真正正的城市市豪宅天津城市市豪宅的的标杆由由我们树树立！传统营销销策略+客户导向向式营销销主要营销销驱动力力：整体营销销风格：：整体营销销手法运运用：整体营销销思路超出客户户想象而而取胜高聚能而而后爆发发项目营销销策略解解构高密度市市场沟通通策略，，迅速提提升知名名度立体式媒媒体组合合策略高品质物物料形象象系统高品位服服务体系系直观的现现场体验验客户群体体经营策策略目标客户户群体口口碑维护护高端消费费群体口口碑传播播旧客户口口碑维护护高端战略略伙伴联联盟策略略提升品牌牌价值度度战略联联盟扩大品牌牌影响力力战略联联盟严谨的营营销节奏奏控制策策略严谨的宣宣传推广广节奏紧凑的推推货节奏奏即时客户户梳理系系统系统的价价格控制制基本营销销策略运运用原则则原则一：：营销手手段综合合运用原则阐述述：各类类营销手手段并不不独立运运用，应应该互相相结合。。通过合合理的组组合在各各阶段以以求达到到最佳的的传播效效果。原则二：：营销主主题有机机结合，，承前启启后原则阐述述：各阶阶段主题题应该是是具有连连续性，，且以组组合形式式树立项项目市场场形象。。原则三：：各营销销阶段目目标明确确，不放放空枪原则阐述述：各个个阶段的的营销目目标必须须清晰且且合理延延续，然然后根据据营销目目标安排排投放，，使推广广效果得得到最大大的效应应。原则四：：统一高高度，统统一形象象原则阐述述：各类类营销手手段、宣宣传物料料、现场场形象必必须统一一高度、、统一形形象。原则五：：随时检检测市场场，动态态调整原则阐述述：营销销过程中中应随时时关注客客户需求求是否吻吻合项目目定位，，策划部部门根据据及时的的信息反反馈适当当调整营营销手段段及主题题，以求求最大限限度吸纳纳目标客客户。原则六：：各方面面进度高高度挈合合，统一一进度原则阐述述：工程程进度、、推广进进度、销销售进度度、服务务配套执执行进度度等各方方面必须须根据年年度计划划严格执执行，以以便营销销计划能能有效落落实，对对外口径径可以得得到统一一的延续续，不至至于冷落落市场。。项目营销销策略解解构经过第一一轮沟通通会后，，我们重重新思考考了营销销策略，，在原有有基础上上新增以以下原则则：重新思考考后提出出新目标标原则一：：客户服服务原则则——一切营销销组织以以客户为为中心原则二：：营销精精品化原原则——坚持宁缺缺勿滥，，一旦实实施即为为精品原则三：：非功利利性原则则——任何营销销组织避避免过于于功利性性，避免免折腾客客户几个关键键词贯穿穿始终线上推推广关关键词词：尊贵、、稀缺缺、神神秘、、低调调、主主流、、符号号线下推推广关关键词词：尊重客客户、、尊重重同行行、适适当拒拒绝客客户、、扩大大口碑碑传播播目标下下的问问题思思考：：怎样将将项目目与传传统普普通豪豪宅区区分开开来？？——适度的的营销销创新新如何确确保营营销的的调性性？——始终保保持较较高的的姿态态客户价价值体体验为为中心心的营营销体体系体系一一：客客户所所看到到的体系二二：客客户所所听到到的体系三三：客客户所所感知知的〓人员员形象象体系系（销销售人人员形形象、、物业业人员员形象象）：：人员员着装装、人人员外外表、、人员员举止止；〓价值值展示示体系系（会会所、、园林林、样样板房房等））：坚坚持展展示优优先原原则，，如果果展示示不到到位，，即使使不开开放也也要保保证展展示效效果。。〓现场场包装装体系系（导导示牌牌、条条幅、、灯光光字、、围墙墙）：：材质质、工工艺、、设计计形式式等与与项目目高端端形象象相符符合；；〓平面面形象象体系系（VI系统、平面面表现、推推广语言））。〓客户关系系维护（购购房客户关关系维护、、同行关系系维护、媒媒体关系维维护）：：包括营销销活动的邀邀请、样板板房参观的的邀请、特特殊权益的的赋予，给给予客户特特权式的尊尊贵体验；；〓媒体传传播平台（（户外、硬硬广、软文文、直邮、、电视等））：媒体传传播渠道必必须站位高高端，符合合目标客户户群阅读偏偏好。〓销售服务务体系（预预约制度、、一对一服服务方式））：适当的的高姿态，，但客户一一旦上门即即必须提供供一对一全全程服务；；〓物业服务务体系：第第一太平戴戴维斯豪宅宅专署物业业管家。极至奢华型型科技豪宅型型典藏豪宅型型圈层豪宅型型豪宅分类极至奢华属属性为主附加科技豪豪宅属性鼎润苑豪宅分类以以及鼎润项项目豪宅属属性确定科技属性体体现：售售楼部、会会所、建筑筑规划、园园林、现场场活动表现现———推广线———现场体验线线推广线案例例---海逸长洲各主要道路路均树立路路牌---高调推广案案列频繁的报广广全城皆知型型全球巡展推广线案例例---万科霞光道道5号---低调推广案案列几乎无户外外路牌无报纸媒体体广告纯线下式推推广圈层熟知型型鼎润苑项目自身劣势剖析企业品牌知名度低，无法对项目实现品牌力加分产品公寓立项，因外檐处理需要，无法在户型内部做特殊增加附加值的处理天津湾大盘未产生能拉动B2形象力的因素，如津门津塔瑞吉思酒店影响力园林景观方面，楼间距40多米，无法实现大型景观，绿化率偏低噪音方面，难以规避海河东路快速路噪音影响未来规划地块南侧超高层项目对客户的未来心理预期影响品牌力产品力形象力基于我们对对项目自身身劣势的分分析与了解解，接下来来我们如何何行动………推广目的：：解决项目自自身劣势树立品牌形形象树立项目市市场形象寻找目标客客户线上线下双双重推广：：线下为主，，线上为辅辅线上大众媒媒体铺面宣宣传，线下下客户资源源体系的完完善推广线研究究推广核心线下客户是是项目成功功的关键找到目标客客户群传统的坐销销模式转变变为行销模模式增加客户感感受度、认认知度关系营销线下推广区域卖点炒炒作，提升升项目区域域关注度解决目前区区域相对不不认可问题题开发商品牌牌炒作，提提升品牌知知名度解决开发商商品牌效应应较低的问问题项目炒作，，树立项目目市场形象象解决项目市市场形象问问题线上卖点挖挖掘&线下为主，，线上为辅辅概念传播产品解读挖掘全市客客户城市豪宅概概念导入理性解析（（功能展示示）感性展示（（生活形态态）现场力量（（以客户为为导向的服服务式营销销体验）2010年3月—6月2010年7月-9月线上传播：：阶段推广广节奏模型型定义豪宅价价值定义细节价价值09年10月—2010.2月售楼部蓄客客公园/楼处亮相工程奠基活活动定义区域价值定义豪宅价值定义细节价值第一阶段第二阶段第三阶段豪宅氛围营营造和打造造形象力策策略：区域价值城市绝对稀稀缺品，海海河头排景景观区域。。豪宅价值新城市核心心居住主义义，用奢华华缔造天津津富人圈细节价值细节感动，，真正的豪豪宅细节无无处不在3月—5月6月—7月8月—9月海河论剑价值连城盛装舞步线上传播：：阶段推广广节奏模型型2010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.10工程线推广线活动线销售线第一阶段软文为主，项项目首次亮相相定义区域（海海河景观）价价值媒体选择：网网络、报纸第二阶段软硬结合，以以软为主，推推进热度提升，定定义豪宅价值值（豪宅品质））第三阶段，软软硬结合，以以硬为主，定义豪宅细节节价值，诠释释豪宅的“零零缺陷”（豪宅理念））后宣国际豪宅论坛坛“双城记”与国际友好城市结盟豪车巡展房交会定义豪宅规划划水文化节风水系列游艇游海河推介会开盘客户答谢会房交会接受客户咨询询积蓄客户开盘营销阶段各线线配合线上传播：阶阶段推广节奏奏模型项目公关活动动营销体系产品模式价值观导向卓越的产品尊尊贵的氛围，，只为实现宏宏伟蓝图，事例佐证我们们的用意，产产品代表我们们的身份公关事件营销销的核心诉求求形成项目独特特的气质“极极品豪宅”不为地产而地地产，引进生生活模式，建立一个相对对完善的产品品和服务系统统以公关职能营营造一个尊贵贵优越的生活活氛围生活方式、情情调体系内容解读实现公信力公关体验式公关影响力公关特点公关多个引爆区域域的公关营销销事件以产品特点为为基础的知性性研讨项目生活风格格展现创造一个多姿姿多彩、生生生不息，繁华华之上的尊贵贵生活氛围利用系列营销销活动打造区区域价值提升项目品牌牌魅力，增强强项目的市场场范围营造集团品牌牌的区域影响响力引入住宅文化化价值观念，，提升项目的的特色吸引受众眼球球与关注度住宅风水系列列活动增值观念售楼部先行蓄蓄客—2009.10月售楼部先行蓄蓄客，在项目目宣传启动前前，通过售楼楼部与天津湾湾项目联合公公用售楼部的的特点，吸引引部分天津湾湾客户群，并并进行初步项项目展示和宣宣传。奠基活动及软软文—2009.7月先期启动项目目工程奠基仪仪式，通过软软文将项目规规划理念和开开发商目标进进行释放，并并跟踪客户反反馈。形式：1、与社会公益益互动联合举举办，扩大影影响2、邀请国际重重量级人物参参加奠基3、隆重而新颖颖的奠基活动动营销策略：营营销活动——2010年3月论坛亮相以世界的高度度·定义天津将论坛作为营营销事件，配配合媒体软文文宣传，使项项目强势进入入公众视野；；举办论坛，软软文先行，利用报纸、网网络以文字的的方式项目首首次亮相。营销策略：营营销活动——2010年5月策划知名人人物访问活动：策划知知名人物造访访为扩大项目影影响力和比肩肩世界的高度度，建议项目目与发达城市市联合，借助助国际形象，，达到“借船船出海”的目目的。营销策略：营营销活动——2010年6月海河上的假假日之旅活动：海河上上的假日之旅旅渗透海河文化化，海河消夏夏游船活动营销策略：营营销活动——2010年7月策划消夏名名车展示活动：天津公公园名车展风水讲座：项目开盘前1个月，产品推推介会2周举办聚集市场人气气，吸引市场场关注度。邀请人物：宋宋邵光、李明明居等营销策略：风风水系列—2010年8月公关活动---泰山石开光仪仪式龙徽泰山石开开光典礼——龙徽泰山石大大悲院禅禅师开光祈福福仪式————从泰山到天津津，1000里送吉，一块块泰山石的使使命——龙徽泰山石开开光祈福典礼礼一块石头的缘缘分形成DM对渠道客户投投递形成报广对事事件进行宣传传天津美术学院院雕塑系主任任中央美术学院院雕塑系主任任、教授营销策略：产产品推介会—2010年8月产品推介会：：项目开盘前1周举办，展现现项目科技属属性、奢华感感邀请人物：规规划设计师、、园林等单位位活动组织构成成海河论剑售楼部开放海河摄影展（欧洲油画展展）吉祥物投票邮轮上的贵族族假日之旅“都市水岸生生活”论坛备注：重点引引入美国CBD景观豪宅居住住理念与中国国现代城市豪豪宅发展趋势势的图文，将将客户对“海海河景观”的的认可转嫁到到对“城市豪豪宅生活方式式”的认可上上来营销策略：营营销活动备选选线下传播：我我们的目标客客户在哪？该该如何寻找？？类别备注高尔夫俱乐部西青杨柳青国际高尔夫俱乐部东丽国际温泉高尔夫球会开发区华纳国际高尔夫俱乐部阿罗马高尔夫俱乐部高端餐饮水上北路高端餐饮五大道私房菜馆俏江南等高端餐饮高端商场海信广场友谊商厦开发区FOXTOWN银行各银行VIP客户，个人固定存款200万以上高端汽车宝马、奔驰等高端车4S店通过渠道拓展展与个高端场场所建立联系系，对项目口口碑进行圈层层宣传增加目标客户户对项目的了了解度与认知知度冠名或举办高高尔夫比赛举办高端文化化交流酒会举办高端车主主自驾游举办高端经济济论坛传统的坐销模模式改为行销销模式坐销模式行销模式被动的等待客客户变为主动动寻找客户更充分的挖掘掘目标客户更直观的电子子演示系统泛营销体系（（外卖场、异异地）目标客户特点点分析客户需求诉求求项目客户需求求效果分析客户交易行为为分析缩短物理空间间，拉近客户户距离；创造机会与客客户交流，形形成融洽氛围围；让客户具有具具体的认知、、破除防范心心，建立合作作关系；在强而肯定的的沟通中，建建立和谐与信信任，获取准准确需求信息息结合高端项目目具体特点，，分析客户需需求；寻找高端产品品能有效满足足客户哪些需需求表达简洁精要要，让客户充充分了解；以客户角度分分析，让客户户易于接受；；分析产品对客客户有什么好好处，引导客客户；注意意客客户户反反映映，，针针对对性性适适时时而而发发客户户需需求求分分析析流流程程*关系系营营销销实实操流流程程线下下传传播播：：关关系系营营销销实实操流流程程客户户资资源源平平台台大客客户户媒体体支支持持，，资源源平平台台互互动动客户户组织织产品品业主主资资源源关系系营营销销中中渠渠道道的的畅畅通通与与维维护护第一一阶阶段段：：海海河河论论剑剑（2010.03—2010.04）第一阶段：论论剑海河（概概念导入期））2010.03—2010.04推广目的：海海河头排（论论剑海河）概念市场导入入（生概念———熟概念））全市范围高端端客户挖掘推广原则：鉴于城市豪宅宅概念炒作应应注重社会影影响力，故选选择大众媒体体；推广手段：概念导入以软软文、报广、、户外为主要要手段概述：深度挖挖掘高端客户户、启动城市市豪宅概念首首轮宣传。豪宅营销推广广策略第一阶段2010.03—2010.04：定义区域（（海河）价值值，是形象导导入期也是预预热期。第一阶段—海河论剑该阶段主要是是预热市场，，吸引眼球，，以唯美·示范性广告，，来向消费者者表达产品诉诉求。针对本本项目豪宅特特性，引入吉吉祥动物“孔孔雀”作为视视觉符号。给给人以华华丽、尊贵的的感觉，同时时意喻良好的的环境，在市市场中脱颖而而出。推广：以软文文和炒作区域域资源稀缺性性为主，如豪豪宅设计专家家谈“世界滨水豪豪宅的稀缺价价值”、“曼曼哈顿城市豪豪宅的价值””第一阶段启动战术战术目的实施时间1、户外广告计划城市豪宅新形象、新主题3月初2、软文发布计划消费取向引导，炒作区域居住价值3月中旬3、销售现场及周边视觉包装形成全新的、独树一帜的现场气氛3月初4、平面广告发布计划城市豪宅概念系列+现代生活形态系列3月—4月

5、论坛组织计划为传播城市豪宅价值准备理论素材3月中旬豪宅营销第一一阶段——论剑海河（概概念导入期））活动传播说明明1、阵地传播播模式基于现场的卖卖场包装、项项目销售中心心周边及看房房通道包装，，创建本案的的自有刊物———《鼎》对对本次活动全全面深入的传传播形式；2、户外覆盖盖模式覆盖天津市区区高端户外资资源，以工地地围档、项目目周边道旗、、梅江户外、、机场户外、、高速户外为为载体的昭示示型传播模式式；3、口碑传播模模式客户的口耳相相传不能够简简单以礼品、、优惠为条件件促成，更为为重要的是人人们总是希望望把好的东西西与朋友分享享、向朋友炫炫耀。因而现现场展示及高高端氛围显得得尤为重要，，可以增强其其信心与本案案的美誉度。。也是强化口口耳相传的最最有效的方式式，远远高于于礼品、优惠惠措施的效力力。4、主题媒体传传播模式5、定制化传播播模式针对高端餐饮饮、高尔夫场场等DM投递，第一轮轮为本次吉祥祥物有奖征集集投递（可储储蓄部分客户户）。城市豪宅郊区别墅离群索居土地价值产品价值生活圈事事业圈空间功能交际场论友道书房式会客厅厅海河论剑—公关活动“同门曰朋，，同志曰友””，同门可是是校友、同志志可是老友，，本次活动届届时将售楼处处布置成“书书房式会客厅厅”。从历史史、建筑、社社会伦理等多多层面探讨城城市豪宅的社社会传承与未未来趋势，树树立城市豪宅宅的品牌价值值。如中西方方古代豪宅的的历史变迁，，从旧时王府府到时下的曼曼哈顿豪宅，，从伦敦的老老建筑到伊丽丽莎白时代的的皇族；探讨讨豪宅建筑形形态的历史变变迁，以及过过去与现代上流家族族鲜为人知的的“宴宾之道道”与“家传传之礼”；以此作为整整个城市豪宅宅产品解读期期的理论基础础。营销策略—论剑海河活动：天津豪豪宅比肩“曼曼哈顿”为扩大项目影影响力和比肩肩世界的高度度，建议项目目与发达城市市联合，借助助国际形象，，达到“借船船出海”的目目的。案例参考：某某豪宅策划的的美国市长活活动第二阶段：价价值连城2010.05—2010.06第二阶段2010.05—2010.06：定义豪宅（（产品）价值值。营销策略—价值连城目的：该阶段重点解解决催熟市场场，通过第一一阶段对区域域价值、海河河价值的炒作作，客户产生生了一定的区区域认同感。。定义豪宅将将从豪宅规划划、设计等角角度让客户产产生对项目的的充分认可。。方法：推广：进入产产品解读期，，户外广告将全全面更换，摆脱先前以以文字沟通为为主的形式，，注重视觉的的表现力与沟沟通力。“软软硬结合”，，充分利用海海河、公园、、游艇等稀缺缺价值，辅以以活动营销。。活动：房交会会首次亮相、、豪车巡展等等。营销策略—价值连城该阶段卖点重重新梳理，从从规划、设计计、户型、园园林、物业等等角度宣传项项目顶级配置置。世界顶级豪宅宅标准：高绿化率超级景观超级层高城市核心高科技系统应应用超级大平层空中花园泳池超大户型城市豪宅概念念解读持续时间：2009年5月——2009年6月策略目的：城市豪宅产品品解读战术手段：以大众媒体为为主，报纸广广告、软性文文章、网络、、杂志为主要要手段，强调媒体曝光光率第二阶段—价值连城第二阶段启动战术战术目的实施时间1、户外广告计划城市豪宅概念解读5月初2、软文发布计划以文字形式解读豪宅概念5月中旬

3、游轮假日之旅储客、高端项目氛围营造5月初

4、“吉祥物选举投票”活动营造高端项目服务尊贵特色5月中旬

5、平面广告发布计划城市豪宅概念系列+现代生活形态系列5月—6月6、特殊营销手段开发与高端服装品牌（或名车）联合拍摄内部空间生活6月初

7、DM投放计划定向公关活动请柬+捕捉有效客户（高端写字楼、餐厅、高尔夫场、宝马车俱乐部等）3月下—4月

8、立体覆盖计划航机媒体+GOLF球场3月—4月价值连城（概概念解读期））亮相时间主题拟定执行安排09.3-09.4悬念篇城市核心，鼎润苑09.5-09.6气势篇

海河论剑，河岸之王！09.7-09.8城市豪宅概念篇世界豪宅典范，鼎润苑09.9城市豪宅价值篇“零缺陷”豪宅户外广告软文发布产品解读软文文执行计划城市豪宅生活活形态引导系系列软文规划、户型解解读系列软文文外王内圣，空空间倡导下的的城市豪宅（（强调城市豪豪宅的空间舒舒适度所带来来的居住精神神价值）现代豪宅，阶阶层血统的回回归（从豪宅宅的居住需求求与居住的行行为方式展现现城市豪宅核核心价值）城市豪宅，““家”回归归（从城市豪豪宅的空间功功能延伸，介介定城市豪宅宅高端地位））好的规划给居居住带来的影影响以及对健健康的拥有平层户型带来来的空中别墅墅享受关注家回归概概念，回归城城市核心区价值连城-公关活动B2地块景观公园海河游艇俱乐部活动：天津公公园名车展与名车展示相相结合，提高高项目参与度度和关注度。。营销策略—第二阶段房交会高调亮亮相，促进口口碑传播虽然房交会以以普通购房者者为主，但为为提高项目人人气，促进口口碑传播，建建议在房交会会期间高调参参展。目的：不是每每个人都可以以买得起，但但是要每个人人都认为好。。覆盖梅江地区区的户外或外外展作为天津已经经形成的富人人区，在蓄客客阶段可考虑虑在梅江地区区的户外作用用或外展。第三阶段：盛盛装舞步2010.07—2010.09第三阶段2010.08—2010.09：定义细节价价值，强调豪豪宅设计之无无处不在的细细节，“零缺缺陷”设计营销策略—盛装舞步目的：经过概念解读读之后，进进一步阐述项项目细节之处处，超乎所有有客户想象。。将客户对项项目认同感最最大化，刺激激购买欲望，，促进客户转转化。方法：：推广：：软文文+硬广，，立体体营销销，体体验营营销活动：：风水水系列列，产产品推推介会会，开开盘活活动营销策策略—第三阶阶段城市豪豪宅细细节解解读持续时时间：：2010年7月———2010年9月策略目目的：：产品细细节解解读战术手手段：：小众媒媒体和和大众众媒体体结合合第三阶段启动战术战术目的实施时间1、户外广告计划概念与细节相结合，体验豪宅服务8月初2、软文发布计划以文字形式解读产品细节8月初

3、香港风水师谈项目风水储客、高端项目氛围营造8月中旬

4、策划知名人物造访项目树立意见领袖7月初

5、平面广告发布计划城市豪宅产品系列+现代生活形态系列7月—8月

6、DM投放计划定向公关活动请柬+捕捉有效客户（高端写字楼、餐厅、高尔夫场、宝马车俱乐部等）7月—9月

7、立体覆盖计划航机媒体+GOLF球场7月—9月8、开盘前活动产品推介会9月营销策策略—盛装舞舞步细节挖挖掘和和放大大，注注重体体验效效果细节定定义：：超高大大堂瞰景大大平层层户型型知名物物业管管理豪华精精装修修宏景窗窗高科技技应用用新生态态技术术。。。。跨界营营销体体系传播的跨界营销的跨界定位的跨界其他营营销手手段合作城市高端参考项目哈尔滨壹江南观江国际爱建滨江大连沿海国际中心华润星海湾壹号亿达第五郡南京钟山国际高尔夫锋尚国际仁恒国际公寓郑州联盟新城果岭山水蓝堡湾重庆龙湖·春森彼岸天地·雍江苑协信阿卡迪亚福州阳光白金瀚官融侨观邸世茂天城杭州绿城·桃花源锦都世家----厦门领秀中山英皇湖畔华庭----深圳天琴湾天安高尔夫珑园----济南名士豪庭中海·紫御东郡国华东方美郡天津红磡领世郡万通华府----2007思源代代理的的星河河湾项项目全全国范范围跨跨界营营销活活动经营业业主经营业业主，，就是是将项项目客客群纯纯度提提升到到一定定程度度的时时候，，客群群的阶阶层性性与项项目的的人文文特质质产生生有效效的互互动，，为项项目附附加识识别性性较强强的阶阶层标标签，，为业业主提提供符符合业业主群群体共共有特特性的的社交交平台台，使使项目目成为为有别别于普普通社社区的的小社社会，，并通通过同同阶层层社会会群体体的口口碑效效应，，吸引引更多多的目目标客客群的的“加加盟””。其他营营销手手段体验营营销园林景景观示示范户型设设计示示范工程质质量示示范社区配配套示示范开发品品位示示范人文环环境体体验工法示示范配套示示范会所示示范外籍迎迎宾园林示示范品位示示范人文示示范其他营营销手手段服务营营销服务意意识：：将销销售人人员定定位为为客户户的私私人置置业顾顾问，，打破破商业业关系系屏障障，用用真诚诚提高高客户户满意意度。。结交交客户户的朋朋友：：通过过圈层层活动动，通通过客客户将将项目目信息息传达达给更更多的的潜在在目标标群尊重客户：：让业主从从踏进售楼楼部到搬进进新房的每每个环节，，都有被尊尊重的深刻刻体验建立社区归归属感：使使业主变客客为主，成成为营销网网络中重要要的一环细节至上：：细致周到到的服务（（销售现场场水吧、擦擦鞋机、雨雨具，洗手手间饰品摆摆设等）感感染客户，，每个细节节、每个人人性化关怀怀都超出客客户预期服务质量顾客满意顾客忠诚扩大的客户户群经济效益、、社会形象象、品牌价价值赢得客户口口碑客户群继续续放大其他营销手手段圈层营销公关活动外展推广业主发动客户拜访DM产品目标客户群群圈层发动第五步第四步第三步第二步第一步口碑宣传，，凝聚更多多目标人群群投其所好了解目标客客群的兴趣趣与目标客群群有效沟通通定位目标客客户其他营销手手段营销策略：：价值展示示策略1——销售大厅洽谈区（咖啡、茶艺、雪茄区）世界湾区豪宅分布图展示1：50模型区天津城市核心价值展示区项目现代科技应用展示宏伟震撼影视区销售体验营营销：对客户一次次仅接待一一批客户，，让客户享享受专署一一对一全程程服务；将展示厅接接待区域设设计封闭，，不受外界界打扰，注注重隐私性性和舒适性性；展示厅避免免客户产生生疲倦感用科技感引引导营销营销策略：：价值展示示策略2——新技术使用用透视眼通道设计豁然开朗电子投影触摸技术4D技术虚拟讲解技术会所亮点（（待规划））：以豪华会所所作为售楼楼处，给予予客户震撼撼体验；设置单独的的贵宾室，，用于接待待重点客户户；礼宾门童服服务：白色色套装，为为客户开门门指引。会所功能：：SPA、健身房、、儿童活动动室、经营营性配套（（西餐）、、物业办公公场地。营销策略：：价值展示示策略3——会所营销策略：：价值展示示策略4——实楼样板间间意式巴洛克克风格美式西班牙牙风格西班牙风格格现代中式风风格实楼样板房房：各样板房特特色鲜明；；注重空间尺尺度、水景景融入；台面饰品精精致丰富。。9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。11:41:1211:41:1211:4112/31/202211:41:12AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2211:41:1311:41Dec-2231-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。11:41:1311:41:1311:41Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年