2017年山东房地产估价师房地产估价理论与方法知识：对房地产估价的基本认识考试试卷

2017年山东省房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识：对房

地产估价的基本认识考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某公司2年前租赁某写字楼中的500面用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m?•天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（m2•天），报酬率为6%,则现在的承租人权益价值为A：98.80B：592.81C：691.61D：667.22E：工业用地的监测点评估价格2、被保险人之间体现的是—关系，表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失实际上由全体被保险人来分担。A.商品，交易B.互助合作C.平均分配D.共同承担3、自治州、自治县的自治条例和单行条例，报批准后生效。A：全国人民代表大会及其常务委员会B：国务院C：省、自治区、直辖市的人民代表大会D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会E：执行层的组织协调4、下列关于宗地图的说法有误的是_。A.坐落表示宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号B.界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点C.若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长D.宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号5、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为2%。一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金2200万元，则该写字楼增值了（）万元。A.40D.1001602006、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.资金来源与运用表B.损益表C.资本金现金流量表D.全部投资现金流量表7、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除—的余值为房产税的计税依据。10%〜20%10%〜30%20%〜30%30%〜40%8、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是_。A.企业信用等级越高，信用等级系数值越高B.贷款期限越长，期限系数值越大C.项目风险越大，风险等级系数值越大D.用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低9、有一宗房产交易，成交价格为3000元/近，付款方式是首付10%,余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%,其一次支付的实际成交价格为。A：3000元/m?B：2700元/mC：2914元/mD：2500元/m?E：工业用地的监测点评估价格10、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。A：户型B：楼层C：层高D：装修E：工业用地的监测点评估价格11、物业管理的全面启动以为标志。A：物业的接管验收B：业主入住C：日常的前期物业管理服务D：首次业主大会召开E：执行层的组织协调12、当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应直线法计算出的成新率。A：大于B：大于或等于C：小于D：小于或等于E：工业用地的监测点评估价格13、下列属于要约邀请行为的是_。A.竞买人举牌报价B.投标人将标书寄给招标单位C.采购单位向生产单位寄送采购合同D.拍卖机构发出拍卖公告14、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为万元。A：75.00B：75.60C：83.60D：86.00E：工业用地的监测点评估价格15、《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业的注册资本应在万元以上。A：50B：100C：800D：2000E：房地产估价机构必须加盖公章16、被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后，日内应以书面或其他形式进行公告。A：10B：15C：30D：60E：房地产估价机构必须加盖公章17、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是一年。1525355518、某宗地面积为5000m2,现状容积率为0.8,土地市场价值为4000元/m2,拟进行改造。批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/m2,则理论上应补交地价一元/m2。125017502050215019、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/m2,直接成本利润率为6%,则开发后地价为—元/m2。18402840C.2966D.300020、砖混结构二等房屋的残值率一般为。A：4%B：3%C：2%D：1%E：工业用地的监测点评估价格21、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。A.自然周期与投资周期同步变化B.投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期C.投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期D.投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期22、关于房屋施工面积的说法，正确的是。A：房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B：房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C：房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D：房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积E：借款合同23、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。A：价值B：价格C：效益D：利润E：工业用地的监测点评估价格24、属于间接融资方式的为_。A.商业信用B.国家信用C.民间信用D.银行信用25、若标准宗地的临街深度为10m,按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。A：78%B：85%C：117%D：150%E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一2、2009年A市住房平均价格为2000元/,B市住房平均价格为2500元/，则A、B两市住房平均价格的比较相对指标等于。A：60%B：80%C：90%D：95%E：执行层的组织协调3、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约C：改建、重建建筑物及其附属设施D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金E：制定和修改业主大会议事规则4、下列说法不正确的是_。A.完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离B.共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有C.不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等D.建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让5、《中华人民共和国城乡规划法》规定，根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。A：城市人民政府B：城市人民政府城乡规划主管部门C：城市人民政府国土资源主管部门D：城市人民政府房地产主管部门E：执行层的组织协调6、以下关于房地产特征的说法中，表述正确的有。A：房地产价格实质上是房地产权益的价格，在估价中可以忽视房地产实体完好状况的影响B：房地产价格既有使用代价的价格，也有交换代价的租金C：房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系D：房地产价格难以在短期内达成E：房地产价格通常随交易的需要而个别形成7、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。A：房地产抵押估价B：房屋征收评估C：房地产司法拍卖估价D：房地产转让估价E：房地产投资信托基金估价8、对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用—评估可能会更科学。A.成本法B.收益法C.市场法D.其他9、获取房地产估价业务的措施有.【2004年考题】A：突破专业能力限制，接受各种估价要求B：提高服务质量C：恰当的宣传D：低收费E：最大限度压缩估价作业期10、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是_。A.农业用地B.工业用地C.建设用地D.乡镇企业用地11、股票和债券的相同之处表现在_。A.都是融资工具B.都是流通证券C.享有相同权利D.都是长期投资E.都可以为投资者带来收益12、下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有。A：司法鉴定B：公司上市C：房屋征收D：企业清算E：在建工程抵押13、耕地占用税是对征收的一种税。A：对占用耕地建房的单位和个人B：对从事其他非农业建设的单位和个人C：对占用耕地建房的单位，不包括个人D：对从事其他非农业建设的个人，不包括单位E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人14、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有_。A.《城市房地产管理法》B.《土地管理法》C.《城市房地产开发经营管理条例》D.《城市商品房预售管理办法》E.《城市房地产转让管理规定》15、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是_。A.动态投资回收期大于静态投资回收期B.动态投资回收期等于静态投资回收期C.动态投资回收期小于静态投资回收期D.动态投资回收期可能大于、等于或小于静态投资回收期16、物业服务合同按委托人的不同和签订的先后顺序分为_。A.房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》B.房地产开发企业或公房出售单位与物业管理企业签订的《物业服务合同》C.业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《物业服务合同》D.业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》E.业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的《一般物业服务合同》17、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。A：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用B：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用C：应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用D：根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用E：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用18、某宗地面积为5000m2,现状容积率为0.8,土地市场价值为4000元/m2,拟进行改造，批准的规划容积率为5.0,楼面地价为1500元/m2,则理论上应补交地价一万元：125017502050215019、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入。A：管理费B：销售费用C：其他费用D：前期费用E：借款合同20、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有_。A.同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的B.未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的C.以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的D.准许他人以自己的名义执行房地产估价师业