运营效率关联指标(万科指导)

运营效率关联指标

1.1运营效率指标我们的效率能满足未来的发展？净资产收益率销售净利率总资产周转率权益乘数XX＝2004年14.2%＝××2.460.5911.5%200×年14.2%＝××2.468%0.85如果新项目的销售净利率为8%？总资产周转率必须提高44%，达到0.85,即总资产周转天数要从610天降低至424天，集团才能维持14.2%的净资产收益水平。

1.1运营效率指标提升销售价格？加强成本管理，提升盈利能力实现的途径：提高销售净利率

1.1运营效率指标进一步加快开发速度？提高资产周转率实现的途径：

1.1运营效率指标降低存货占压水平

1.1存货构成分析单位：亿元集团存货构成（2005年9月30日）集团存货总额150亿元，土地储备和在建占总金额的89%；存货占总资产比例集团存货构成分析

1.1存货构成分析项目住宅商业及写字楼车位配套合计面积金额面积金额面积金额面积金额面积金额一年以内20.698.264.201.744.421.100.640.1329.9511.23一年以上3.911.305.462.395.811.961.140.0316.335.67小计24.619.559.664.1310.233.061.780.1646.2816.90存货构成—现房结构（金额）单位：亿元、万平米（截止2005年9月30日）

1.1存货构成分析

一年以上现房构成（产品构成）单位：万平米、亿元注：一年以上现房中商业和车位占绝大部分，达到了77%

1.1存货构成分析示例深圳金域蓝湾商铺截止2005年9月30日一、二期住宅基本销售完毕，商业库存2922.3平米，金额1613万元；深圳东海岸商铺、车位东海岸一、二期住宅基本销售完毕，但东海岸一期商业库存10093.8平米，金额6625万元；地下车位268个，金额1041万元。

1.1存货构成分析示例无锡魅力之城截止2005年10月30日项目一期28万平米，住宅实现签约13.1万平米，目前车位库存3.7万平米，金额3724万元。

1.1存货构成分析

目标决定行动、行动决定结果

1.2如何控制存货占用思考

以终为始，开始把事情做对象研究住宅一样研究商业，向建造住宅一样建造商业

车位的销售和经营策略？如何控制车位比，降低单位车位的成本？

1.2如何控制存货占用

确立集团性的住宅销售的考核标准

---竣工、入伙、入伙后6个月思考

1.3利润构成分析产品类型规划面积单位价格单位成本项目利润构成比例毛利率一、住宅

低层

多层

高层二、商业三、车位四、其他

合计100%存销比项目的开发计划和销售计划需要匹配，要求将项目的存销比控制在合理范围之内，以降低存货资金占用。

2.1项目运营效率影响指标-存销比存销比=可售资源未来四个月计划销售速度的均值________________________________________________________________________2.1集团05--06期末可上市存量单位:万平米预计集团2005年末可上市存量139.9万平米；注:存销比=月末可上市存量÷以后四月计划平均销售量单位:万平米2.1集团、成都、武汉05—06存销比案例：

成都魅力之城项目原计划05年开工14万平米，计划的销售面积只有6万平米，存销比一度大于10，项目的存销比不合理，形成大量的存货资金占压，造成项目资金峰值上升，经过部分停工和缓建措施，降低存货占压5900万。

2.1项目运营效率影响指标-存销比

可售面积可售比＝——————×100%

建造面积可售比

2.2项目运营效率影响指标-可售比

2.2项目运营效率影响指标-可售比深圳金域蓝湾73％深圳万科城：一期71％、二期76％；深圳东海岸：一期76％、二期77％、三期74％项目可售比偏低，成本能不高吗？成本测算：

A、可售比1可售单方成本2000元/m2B、可售比0.73：可售单方成本2740元/m2C、可售比0.84；可售单方成本2380元/m2

B>C360元BC15%

2.2项目运营效率影响指标-可售比可售比过低造成项目成本的增加；高成本不一定就能带来高收入；可售比过低造成成本和收入的双损失，降低整体的项目收益；可售比

2.2项目运营效率影响指标-可售比统计部分项目产品类型、户型数量项目名称建筑面积(m2)产品类型数量户型数量成都魅力之城一二期1440004151天津水晶城一期1118023103深圳万科城二期101239547武汉四季花城一期98397336武汉四季花城三期74583424上海春申五期106576325北京青青家园一期115088319户型的多样化

2.3项目运营效率影响指标-户型数量行业的比较数据项目名称建筑面积(m2)产品类型数量户型数量振业城一期77198211中海日辉台6864727中海月朗苑10071026

2.3项目运营效率影响指标-户型数量影响：营销推广难度加大：销售培训、销售资料、样板间等数量均有较大幅度增加，带来营销费用大幅增加。容易产生质量隐患：施工质量管理难度大，现场管理不到位导致后期维修成本增加，并产生相应的客户赔偿。容易造成图纸质量不高：产品复杂容易导致设计出图质量不高，后期变更成本较多，如变更发放不及时则对正常的施工秩序也有一定影响。产品的复杂化

2.3项目运营效率影响指标-户型数量案例：统计部分项目变更签证数量项目名称建筑面积(m2)数量(份)单方成本(元/m2)占建安成本比例(%)占开发成本比例(%)成都金色109161123772.4452.3天津水晶城一期11180256475.76－－上海春申四期12506546856.73.341.37广州四季花城一期73989120346.483.551.82广州城市花园一期99262136051.33.51.69沈阳花城一期1116801065272.921.2沈阳花城二期134367952212.090.89武汉花城二期9402111991009.15.3武汉城花一期890001216967.44

2.4项目运营效率影响指标-设计变更数量影响：流程长一份变更要做八个动作

业务工作量较大－变更签证需要经过审批、完工验收、结算等众多环节，从完工验收到