当前房地产市场形势

当前房地产市场形势分析

刘青国家信息中心房地产信息处处长内容提要一、2007房地产市场政策回顾二、当前房地产市的主要特征三、今后一段时期的政策取向四、房地产市场的发展趋势

2一、2007房地产市场政策回顾1.2007年房地产市场的调控目标

2.实行最严格的土地管理制度优先保障居住用地供应3.明确提出解决低收入家庭的住房问题4.严格管理外资投资房地产市场5.提高非首套住房贷款条件，抑制投机性住房需求6.央行连续6次加息3

2007年3月温总理在10届人大五次会议上指出：1)要建立形成具有中国特点的住房建设和消费模式。2)重点发展面向广大群众的普通商品住房。3)保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨.4)深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管。

41.2007年房地产市场的调控目标一、2007房地产市场政策回顾一、2007房地产市场政策回顾2.实行最严格的土地管理制度,优先保障居住用地供应.

在温总理在10届人大五次会议上指出：土地问题上，我们绝不能犯不可改正的历史性错误，遗祸子孙后代。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。

5一、2007房地产市场政策回顾61)2007年7月7日，监察部、国土资源部联合下发《关于进一步开展查处土地违法违规案件专项行动的通知》。通知要求，要对2006年10月至2007年6月新增建设用地情况进行清理，集中力量再查处一批典型案件，重点是查处非法批准征占农用地和低价出让国有土地使用权问题，特别是涉及违反土地利用总体规划、侵害农民权益的案件。一、2007房地产市场政策回顾72)2007年8月8日，监察部、国土资源部、财政部、建设部、审计署联合发布《关于开展国有土地使用权出让情况专项清理工作的通知》（监发〔2007〕6号），在全国范围内开展国有土地使用权出让情况专项清理工作。一、2007房地产市场政策回顾3)2007年9月8日，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发〔2007〕36号文）

8一、2007房地产市场政策回顾94)2007年9月30日，国土资源部发布《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》（国土资发〔2007〕236号），《通知》明确提出廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅用地供应总量的70％。

一、2007房地产市场政策回顾10

3明确提出要解决低收入家庭的住房问题

3.1.2007年8月7日，国务院颁布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）。《意见》指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。《意见》提出，要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。一、2007房房地产产市场场政策策回顾顾113.22007年年11月8日，，建设设部、、国家家发展展和改改革委委员会会等九九部门门联合合发布布《廉廉租住住房保保障办办法》》。主主要内内容是是：1)廉廉租租住房房保障障实行行货币币补贴贴和实实物配配租等等相结结合的的方式式.2)规规定定廉租租住房房的单套套建筑筑面积积应在50米米2以下。。3)明明确确了廉廉租住住房的的资金金来源源的五五个渠渠道：：一是年年度财财政预预算安安排的的廉租租住房房保障障资金金；二二是提提取贷贷款风风险准准备金金和管管理费费用后后的住住房公公积金金增值值收益益余额额；三三是土土地出出让净净收益益中安安排的的廉租租住房房保障障资金金，比比例不不得低低于10%；四四是政政府的的廉租租住房房租金金收入入；五五是社社会捐捐赠及及其他他方式式筹集集的资资金。。一、2007房房地产市市场政策策回顾123.32007年年11月月19日日，建设设部、发发展改革革委等七七部门联联合颁布布《经济济适用住住房管理理办法》》。1)将经经济适用用住房的的保障范范围明确确为城市市低收入入住房困困难家庭庭，其性性质也由由“政策策性商品品住房””转变为为“政策策性住房房”。经经济适用用住房的的保障功功能更加加突出，，同时，，去掉““商品””二字也也为经济济适用住住房的有有限产权权提供了了法律依依据。2)《办办法》规规定优惠惠条件，，1）经经济适用用住房建建设用地地以行政政划拨方方式供应应，纳入入当地年年度土地地供应计计划，2）经济济适用住住房建设设项目免免收城市市基础设设施配套套费等各各种行政政事业性性收费和和政府性性基金。。3）房房地产开开发企业业实施的的经济适适用住房房项目利利润率按按不高于于3%核核定；市市、县人人民政府府直接组组织建设设的经济济适用住住房只能能按成本本价销售售，不得得有利润润。3）经济适用用住房单单套的建建筑面积积控制在在60平平方米左左右.一、2007房房地产市市场政策策回顾4.严格格管理外外资投资资房地产产市场4.1.2007年5月23日，商商务部、、国家外外汇管理理局联合合下发《《关于进进一步加加强、规规范外商商直接投投资房地地产业审审批和监监管的通通知》4.2.2007年11月17日，，国家发发改委、、商务部部联合颁颁布修订订后的《《外商投投资产业业指导目目录》根据新版版目录，，我国将将继续限限制外商商投资于于高档宾宾馆、别别墅、高高档写字字楼和国国际会展展中心的的建设、、经营，，外商投投资土地地成片开开发则必必须与内内资企业业合资、、合作；；并新增增对外商商投资房房地产二二级市场场交易及及房地产产中介或或经纪公公司的限限制。此此外，还还将“普普通住宅宅地开发发建设””从现行行《目录录》（2004年修订订）的鼓鼓励投资资类别中中删除。。13一、2007房房地产市市场政策策回顾5.提高高非首套套住房贷贷款条件件，抑制制投机性性住房需需求“对购买买首套自自住房且且套型建建筑面积积在90平方米米以下的的，贷款款首付款款比例(包括本本外币贷贷款，下下同)不不得低于于20%；对购购买首套套自住房房且套型型建筑面面积在90平方方米以上上的，贷贷款首付付款比例例不得低低于30%；对对已利用用贷款购购买住房房、又申申请购买买第二套套(含)以上住住房的，，贷款首首付款比比例不得得低于40%，，贷款利利率不得得低于中中国人民民银行公公布的同同期同档档次基准准利率的的1.1倍。““2007年年9月27日，中国国人民银行行、中国银银行业监督督管理委员员会联合发发布《关于于加强商业业性房地产产信贷管理理的通知》》(银发〔〔2007〕359号)，《《通知》规规定：14一、2007房地产产市场政策策回顾6.央行连连续6次加加息15二、当前房地产产市的主要要特征1.住房投投资加快,90平米米以下住宅宅比重上升升,经济适适用房比重重下降.162007年年1-12月月，，全全国国房房地地产产开开发发完完成成投投资资2.5万万亿亿元元，，同同比比增增长长30.2%，，增增幅幅比比2006年年全全年年高高8.1个个百百分分点点。。其中中，，商商品品住住宅宅完完成成投投资资1.8万万亿亿元元，，同同比比增增长长32.1%，，增增幅幅比比2006年年全全年年高高6.5个个百百分分点点。。商商品品住住宅宅投投资资占占房房地地产产开开发发投投资资的的比比重重为为71.2%，，比比2006全全年年高高1.0个个百百分分点点。。二、、当前前房房地地产产市市的的主主要要特特征征1.住住房房投投资资加加快快,90M2以下下住住宅宅比比重重上上升升,经经济济适适用用房房比比重重下下降降.在商商品品住住宅宅投投资资中中，，90M2以下住宅完成成投资占商品品住宅投资的的比重不断上上升，1-12月该比重重达到23.3%，比一一季度高7.2个百分点点。经济适用住房房投资占商品品住宅投资的的比重明显下下降，由2006年的5.1%下降降至2007年1-12月的4.6%，下降了了0.5个百百分点。172007年1-12月，，东部地区房房地产开发投投资增长26.0%，增增幅虽比上年年同期高8.6个百分点点，但比同期期中西部地区区分别低9.4和13.5个百分点点。二、当前房地产市市的主要特征征2.中西部地地区房地产开开发投资增长长高于东部地地区.18二、当前房地产市市的主要特征征3.土地购置置面积增速加加快，完成开开发面积小幅幅下降2007年1-12月，，全国房地产产开发企业完完成土地购置置面积4.06亿平方米米，同比增长长11.0%，增幅比2006年全全年加快13.8个百分分点（2006年为-2.8%）.从购置土地面面积与完成开开发土地面积积的对比情况况来看，2007年与前前两年刚好相相反。2005年和2006年，购购置土地面积积保持负增长长，而完成开开发土地面积积增长较快。。2007年年购置土地增增长较快，完完成开发土地地面积则为负负增长。194.商品房销销售面积增长长较快,四季季度市场观望望形势比较明明显二、当前房地产市市的主要特征征2007年1-12月，，全国商品房房销售面积增增长23.2%，其中，，商品住宅销销售面积增长长24.7%。从销售面积与与竣工面积的的增长速度上上看，除1999年与2005年两两年外，其余余年份商品房房销售面积增增速均高于竣竣工面积的增增速。2007年1-12月，竣竣工面积增速速与销售面积积增速间的差差距在继续扩扩大，销售增增速大于竣工工增速18.9个百分点点。20二、当前房地产市市的主要特征征4.商品房销销售面积增长长较快,四季季度市场观望望形势比较明明显尽管2007年商品房销销售增长较快快，但自三季季度以来，全全国部分地区区和城市出现现了明显的观观望形势，全全国商品房销销售面积增速速开始明显回回落。特别是是在国务院和和各部委加快快住房保障体体系建设力度度和央行出台台有关第二套套房的信贷新新政后，市场场供求关系出出现明显变化化，房价上涨涨的压力减少少.部分城城市房房地产产市场场出现现“滞滞涨””或降降价促促销的的现象象。215.土土地购购置费费增长长迅速速，土土地价价格上上涨较较快二、当前房房地产产市的的主要要特征征2002年年-2006年年，全全国土土地购购置费费平均均年增增长率率达26.1%。分地区区看，，西部部地区区增长长最快快，各各年度度土地地购置置费增增速均均高于于全国国平均均水平平，平平均年年增长长41.0%.22二、当前房房地产产市的的主要要特征征5.土土地购购置费费增长长迅速速，土土地价价格上上涨较较快2000年年以来来，土土地平平均购购置价价格持持续上上涨，，特别别是2003年年以来来，涨涨幅均均达到到了两两位数数。2007年年1-10月，，土地地平均均购置置价格格达到到1138.7元，，同比比增长长12.9%。。23二、当前房房地产产市的的主要要特征征6.房房价涨涨幅仍仍然较较高，，重点点城市市房价价加速速上涨涨07年年房屋屋销售售价格格涨幅幅较大大，特特别是是5月月以后后持续续高速速上涨涨。07年12月份，70个大中中城市中房房屋销售价价格为110.5,同比涨幅幅超过15%的城市市有4个，，分别是：：乌鲁木齐齐上涨21.3%，，北海上涨涨18.0%，深圳圳上涨16.4%，，北京上涨涨15%。。247.部分分城市房地地产市场出出现趋冷的的状况二、当前房地产产市的主要要特征从2007年11月月份开始，，在多项调调控政策的的作用下，，尤其是对对第二套住住房贷款调调控细则出出台以后，，深圳、广广州、上海海、北京等等大城市房房地产市场场出现了较较大变化，，主要表现现在：新建建商品住房房和二手住住房成交量量下降；部部分房地产产中介机构构经营困难难，开始缩缩小经营规规模；开发发商开始使使用打折、、赠送、奖奖励等多种种促销手段段；购房者者持观望态态度，供需需双方出现现了僵持状状态。从市场运运行中最最为敏感感的价格格指标上上看，12月份份，70个大中中城市中中有22个城市市的房屋屋销售价价格环比比出现了了下降。。这表明明，市场场中的观观望气氛氛已经开开始相互互影响，，房地产产市场开开始由偏偏快走向向趋冷。。从其余余各项统统计指标标看，四四季度增增幅均比比前三季季度有所所回落，，这表明明市场中中的不确确定性因因素在增增加。25三、今后一一段时期的的政策取向向1.保持政政策的连续续稳定性,落实好好已出台政政策的执行行情况经过近三年年的调控，，我国对房房地产的政政策体系已已经基本形形成，其中中，土地管管理、规划划管理、金金融政策、、保障制度度、税收调调节等组成成了房地产产调控的有有机部分。。下一步，，应在调控控重点将放放在贯彻落落实前一阶阶段所出台台的各项有有关政策，，发挥出调调控政策的的效果。同时，从2007年房地产市市场运行情情况来看，，年底全国国房地产市市场已经出出现了回落落的势头。。2008年，房地产产宏观调控控既要防止止房地产继继续过热发发展，也要要防止房地地产开发增增长回落速速度过快和和回落幅度度过大，保保持房地产产市场健康康稳定发展展。26三、、今今后后一一段段时时期期的的政政策策取取向向第一一，，要要继继续续认认真真贯贯彻彻国国发发[2007]24号号文文件件精精神神，，完完善善金金融融、、土土地地、、税税收收等等各各项项政政策策，，逐逐步步提提高高廉廉租租房房、、经经济济适适用用房房等等保保障障性性住住房房的的供供应应量量，，继继续续提提高高““两两限限房房””的的投投资资力力度度和和比比重重，，提提高高满满足足中中低低收收入入家家庭庭需需求求的的供供给给水水平平。。2.继续续改善住住房供应应结构，，建立健健全住房房保障体体系第二，要要贯彻落落实2006年年提出的的“90/70”规划划要求，，保证90平方方米及以以下住房房占到住住房总面面积的70%以以上，保保持普通通商品房房建设的的适度规规模，优优化市场场供应结结构。第三，继继续完善善有关措措施，建建立健全全住房保保障体系系27三、今今后一一段时时期的的政策策取向向3.严严格格保护护农村村土地地，确确保政政策住住宅用用地，，继续清清理闲闲置土土地。。第一，，实施施最严严格的的土地地保护护制度度，严严格保保护农农村土土地。。第二，，要根根据国国发[2007]24号号文件件的要要求，，增加加中低低价位位，中中小套套型商商品住住房以以及廉廉租住住房、、经济济适用用房、、两限限房的的用地地供应应，调调整土土地供供应结结构，，适当当提高高居住住用地地在土土地供供应当当中的的比重重。第三，，为促促进土土地的的节约约利用用，缓缓解保保护耕耕地与与保证证建设设用地地之间间的矛矛盾，，继续续加大大对闲闲置土土地的的清理理力度度，加加快已已出让让土地地的开开发进进度，，盘活活和充充分利利用存存量土土地，，切实实提高高市场场住房房的供供给水水平。。28四、房地产产市的的发展展趋势势1.ARIMA模型型的计计算结结果29四、房地产产市的的发展展趋势势2.06年年、07年年中国房房地产产信息息网对房价价预期期的调调查30四、房地产产市的的发展展趋势势3.中中国房房地产产信息息网对对再次次加息息后购购房意意向的的调查查31四、房地产产市的的发展展趋势势2007年年，宏宏观经经济继继续保保持平平稳快快速增增长，，全年年增长长10.6%。。2008年，，受美美国次次级贷贷危机机影响响，全全球经经济预预计将将有所所放缓缓，预预计全全年GDP增长长8%。根据ARIMA模型型的计算结结果和我们们的判断，，预计2008年全全国房地产产市场将出出现回落迹迹象，销售售增长明显显放缓，全全国房屋价价格涨幅将将出现回落落，部分前前期涨幅过过猛的城市市价格将出出现下跌。。结论32谢谢大家9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。10:30:5810:30:5810:3012/31/202210:30:58AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2210:30:5810:30Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。10:30:5810:30:5810:30Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2210:30:5810:30:58December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月202210:30:58上午午10:30:5812月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2210:30上上午午12月月-2210:30December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/3110:30:5810:30:5831December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。10:30:58上上午午10:30上上午午10:30:5812月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。10:30:5910:30:5910:3012/31/202210:30:59AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2210:30:5910:30Dec-2231-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。10:30:5910:30:5910:30Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2210:30:5910:30:59December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月202210:30:59上午午10:30:5912月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。十二月月2210:30上上午12月月-2210:3