康利达未来路项目前期策划与营销推广报告

康利达未来路项目前期策划与营销推广报告目录序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议Now……序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议06年西区房地产市场发展强劲，房价上涨增幅较大。03年－05年该区域形成自发的高速发展态势，06年亦保持着强劲势头，但整体市场形象一般。04年－05年在政府引导下高速发展，06年遭遇瓶颈，发展趋缓，但目前逐渐回温。南区市场东南区价格较高，西南区相对较低，该区域城中村改造较多，发展潜力巨大。北区市场西区市场郑东新区南区市场碧沙岗商圈二七商圈紫荆山商圈本案郑州房地产市场需求弹性很大，需求持续旺盛。郑州市场近年商品住宅销售量01-06年商品住宅销售量快速增长，年增长率最少也在14%以上，最高达42%。郑州市场近年商品住宅供应量郑州房地产市场－－

供应量逐年增加，且有平稳增加趋势。2006年郑州房地产市场商品房住宅成交价格主要集中在3000—4000元/㎡，其次为2500-3000元/㎡。不同价位供求结构各面积段商品住宅销售比例由以上图表可以看出，商品住宅单价上涨的同时，市场需求套型面积有小型化的趋势。郑州房地产市场供求结论1.01年—04年，房地产市场供应量略大于销售量；但05年开始出现销售量大于供应量；2.05年后，销售量的增幅远远大于供给量的增幅；3.06年郑州房地产市场供不应求，出现卖方市场，且这一现象有延续趋势；4.目前单价集中在3000—4000元/㎡,受国六条和房价涨幅的影响，面积需求有小型化趋势。Now……序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议航海海路路城东东路路未来来大大道道未来来大大道道石化化路路石化化路路107国国道道区域域主主要要状状况况情情境境再再现现－－－－交交通通未来来大大道道航海海路路未来来大大道道与与航航海海路路均均为为市市政政重重点点道道路路，，均均较较为为宽阔阔，路路面面质量量较较好好，交交通通十分分便便捷捷，过过往往车速速也都都较较快，由由于于项项目目区区域域无无过过街街天天桥桥，，道道路路对对对对街街人人流流交交汇汇有有明明显显的的阻碍碍作作用用，相相比比之之下下，，未未来来大大道道车车流流量量较较少少，，而而航航海海路路车车流流量量相相当当大大，，因因此此对对路路道道两两旁旁带带来来的的噪声声与与环环境境污污染染也更更为为严严重重。。世纪纪欢欢乐乐园园航海海公公园园已开发居住社社区居住社区电动车专业市市场汽修专业市场场都市村庄中石化油库物流仓库学校区域主要状况况情境再现－－－休闲场所所航海公园世纪欢乐园航海公园地处处航海路与未未来路交叉口口东南角，占地180亩亩，包括一个水水上世界游乐乐场世纪欢乐园占地800亩亩，郑州最大、、设备最齐全全的游乐园区域主要状况况情境再现－－－学校贝斯特外语小小学六十三中区域主要状况况情境再现－－－专业市场场石化路汽修专专业市场航海路电动车车专业市场区域主要状况况情境再现－－－居住氛围围感受都市村庄入住成熟小区区区域主要状况况情境再现－－－居住氛围围感受大型已入住商商品楼盘建造中商品楼楼盘1.航海路路本身的城市市运输承载能能力与未来大大道的打通，，使该区域交通、出行极为便利，直接拉动了了其区域价值值的提升，商商业、人流的的汇集进一步步丰富了生活活的配套内容容，生活氛围更为浓厚。区域属性总结结2.航海公公园、、世纪纪欢乐乐园的存在在，以以得天天独厚厚的优优势提提升了了该区区域的的生活活价值值。3.整整个个区域域的居居住、、生活活档次次呈现现东高西西低的现实实状态态，以以未来大大道为为界，其东东几乎乎全部部为商商品房房形式式出售售的大大小楼楼盘与与社区区，其其西除除少面面积商商品房房和经经济适适用房房外，，存在在大面面积的的都市市村庄庄、物物流仓仓库、、工厂厂、油油库以以及学学校，，整体体生活活档次次相对对较低低，生生活氛氛围较较为淡淡薄。。4.未未来来路与与航海海路的的车速速过快快，且且噪音、、尾气气等污污染较较为严严重，对该该区域域整体体生活活品质质的进进一步步提升升有阻阻碍作作用。。5.专专业业批发发市场场的存存在使使该区区人员稍稍为复复杂，有一一定的的治安安等负负面影影响。。6.国家级级油库库的存在在，将将在一一定程程度上上阻碍碍未来来路以以西区区域的的生活活改善善与提提升。。Now………序：郑郑州房房地产产市场场发现现现状状与趋趋势一、项项目所所处区区域属属性判判定二、项项目所所处区区域居居住现现状扫扫描三、项项目所所处区区域房房地产产市场场现状状与发发展态态势四、项项目用用地SWTO判判定五、项项目产产品定定位与与建议议六、项项目营营销推推广思思路与与建议议商品房房楼盘盘的数量、体量和用地规规模的巨大大差别别，使使该区区域在在生活活品质质与档档次上上形成成了极极为明明显的的东高西西低的态势势，以以未来来大道道为界界，两两边差差距明明显。。未来路路两侧侧已售售、在在售商商品房房占地地面积积对比比示意意未来路路以东东地图图示意意中铁自自建城市风风铃丽景园园青年首首宅凤凰苑苑美景天天城富田太太阳城城宝景家家园东郡自自由派派永丰心心座汇美家家园中鼎翡翡翠云鹤路路云鹤路路云鹤路路车流流、人人流较较少，，植被被茂密密，安安适幽幽静，，是闹闹中取取静之之地未来路路以东东地图图示意意中铁自自建城市风风铃丽景园园青年首首宅凤凰苑苑美景天天城富田太太阳城城宝景家家园东郡自自由派派永丰心心座汇美家家园中鼎翡翡翠映月路路映月路路映月路路车流流、人人流较较少，，西端端植被被茂密密、较较为安安静，，东端端被富富田太太阳城城包夹夹，近近似于于欧式式古典典街道道。未来路路以东东地图图示意意中铁自自建城市风风铃丽景园园青年首首宅凤凰苑苑美景天天城富田太太阳城城宝景家家园东郡自自由派派永丰心心座汇美家家园中鼎翡翡翠石化路路未来路路以西西地图图示意意弓庄物流仓仓库区区百草园园城市之之家鑫诚·东方方梦园和生公寓旅游学校六十四中都市村庄-弓庄物流仓库1.该区域域未来路以以东可供开发土地已极为有限，生活氛围围已近成型型，从建筑、道路路、环境、、配套等方面都较未未来路以西西更为优质质，舒适生活感知度度高，再加上富富田太阳城城成大型项项目，市场认可度度较高。居住现状总总结与参考考价值概述述2.未来路路以东已无无开发空间间，未来以以西区域仅仅零散存在在几个小型型项目，开发土地储储存量庞大大，将是发展展的方向所所在，升值潜力更加巨大，但目前感感知度有限限。3.目前，，如何在未未来路以东东供应逐渐渐饱满，未未来路以西西良好的市市场信息尚尚为释放，，如何选择择一个合适适的入市时机，将是利益益更大化实实现的重要要因素。Now………序：郑州房房地产市场场发现现状状与趋势一、项目所所处区域属属性判定二、项目所所处区域居居住现状扫扫描三、项目所所处区域房房地产市场场现状与发发展态势四、项目用用地SWTO判定五、项目产产品定位与与建议六、项目营营销推广思思路与建议议该区域商品品房销售项项目主要集集中在未来来大道、航航海路、107国道道与石化路路围合区域域,以金色港湾、、富田太阳阳城和美景景天城三大规模在在售项目为为主要市场场引导力量，众多小型型楼盘跟随随分割，多多以小户型型产品为主主，形成了了小户型住宅宅集中区域域，但其小户户型产品多多为投资和和简易居住住的中低端产品。未来路以东东地图示意意城市风铃海轮·城市市风铃2期规模----位置未来和航海路交叉口向北200米路东属性普通住宅，3层底商建筑类型高层，18层建筑风格外立面普通，无造型总户数----面积区间39-60m2主力户型一室一厅、二室一厅价格均价3400，15楼价格3698元，楼层差20元。配套内部：无景观、无配套，只有底商外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。其他2期07年4月底开盘，约08年10月份入住丽景园未来·丽景景苑（售罄）规模----位置未来和航海路交叉口向北200米路东属性普通住宅建筑类型高层小户型建筑风格绿色的外立面总户数410套容积率3.36面积区间45-130m2主力户型一室一厅、二室一厅价格2991元/m2配套外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注2005.5.19开盘，2006.12.30入住未来路以东东地图示意意青年首宅择邻·青年首宅2期规模----位置未来和航海路交叉口向北100米路东属性普通住宅建筑类型纯多层7层建筑风格----总户数250套容积率----面积区间39-125m2主力户型一室一厅价格小户型均价3600元/m2配套外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注1期小户型2007.1.26开盘，08.1.31日入住；‘2期小户型2007.4月底开盘东郡自由派派东郡·自由派规模2.8万m2位置未来和航海路交叉口向东属性普通住宅建筑类型高层小户型，正在施工大概5层左右，建筑风格外立面普通，但阳台颜色较跳跃，蓝色总户数712套容积率----面积区间38-49㎡主力户型小户型，一室一厅价格报价3600，开盘优惠后3500配套内部：2个电梯28户外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注2007.5月中旬开盘永丰心座永丰心座规模位置未来和航海路交叉口向东路北属性精装修公寓建筑类型多层双电梯建筑风格总户数507套容积率2.2面积区间40.36-157.78主力户型90平米以下361套，45平米价格对外报价3900，45平方米首付3.6万，月付750元配套内部：精装，多层双电梯，天然气公寓,外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注2007.1.20开盘，08.3.20入住。客户群：业务员，公务员，上班族未来路以东东地图示意意富田太阳城城富田·太阳城二期规模总占地400亩位置航海路与107国道交叉口属性居住、办公、商业建筑类型多层.高层.小高层共15栋建筑风格欧式建筑，欧式园林总户数1361套容积率1.93面积区间40-220主力户型三房（98-132)价格3700-4300配套内部：景观大道、协和广场、中心太阳广场、和平走廊、月亮岛、晨曦广场和情景街区外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注2006.10.28开盘，07.12.30日入住蓝钻金色港湾2期蓝钻规模总占地650亩位置未来和航海路交叉口南，水上世界西侧属性普通住宅建筑类型多层、小高层、高层建筑风格新加坡风情小镇总户数517户容积率2.13面积区间147.42--200.81主力户型三室二厅价格4700配套内部：正商俱乐部、圣瓦伦丁商业街、幼儿园、小学外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注未来路以东东地图示意意中鼎翡翠中鼎翡翠规模位置航海未来交叉口向东100米路南属性普通住宅建筑类型一期纯多层，共10栋楼，9栋多层，共6层建筑风格总户数349套容积率2.89面积区间43.55―229.3，一室-五室、顶层复式，底商270m2主力户型三室二厅131、140m2价格4100元/m2配套内部：外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注2006.7.18开盘，2007.7.31入住，每月推出十套特价房未来路以以东地图图示意美景天城城美景天城城四期mini规模22万m2位置世纪迎宾大道与石化路交汇处（世纪欢乐园对面）属性普通住宅建筑类型高层建筑风格汇集英、法、意、荷四国风情的大众精品社区总户数2654套容积率2面积区间35-88主力户型Mini小户型最大面积是二室二厅88m2价格开盘价约3800元/m2配套内部：武大附小、幼儿园；美时光会所、一站式购物商业、物业管理服务等。外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备注mini小户型开盘时间在07年4月底或5月初，08年5月1日交房为了能够够更好的的分析本本案所在在区域的的公寓投投资市场场，我们们选取了了一些档档次较高高的公寓寓租金价价格进行行分析，，45平平方米左左右的标标准间租租金在800元元/平方方米左右右，市场场平均租租金每月月每平方方米为16元，，约合0.5元元/天/平米楼盘名称位置价格元/月面积平米租金（元/月/平方米）和生公寓航海路未来路交叉口北路西1300209平方米，其中地下室55平方米，高5米，未装修8.44/6.22雅美新居航海路未来路交叉口北路西12009213.04汇美家园航海路云鹤路交叉口北路东180013013.85海轮.城市风铃航海路未来路交叉口北路东60037.3516.06金色港湾·蓝钻航海路未来路交叉口南6004015未来·丽景苑航海路未来路交叉口北7506012.50东郡·香郁巴黎航海路未来路交叉口东8004318.60富田·太阳城航海东路与107国道600669.09美景天城世纪迎宾大道与石化路交叉口280015018.67区域租赁赁价格现现状1.金色色港湾、、富田太太阳城、、美景天天城三座大规规模楼盘盘加速提提升了区区域价值值，引导该该区域房房地产市市场发展展，改变变其市场场态势，，各小型楼盘盘跟随，分割市场场利润。2.未未来路以以东开发发土地已已极为有有限，区区域市场场发展方方向由东向西西发展。3.该区区域市场场30－－75左左右小户户型产品品的平均均销售速速度约为为58套/月，价格集集中在3500－3800元元/平方方米，部分精装修可达4100元/平平方米。4.形成成比较明明显的小小户型集集中区，，被市场场普遍认认可，2007年将要要预售的的若干小户型项目将进进一步增增加其市场热度度。5.其小小户型项项目或小小户型产产品多集集中于未未来大道道与航海海路的两两侧，东西朝向向者占绝大大多数，，缺乏配套套，品质较差差，中高端小小户型产产品缺乏乏。区域现状状与发展展态势解解析Now………序：郑州州房地产产市场发发现现状状与趋势势一、项目目所处区区域属性性判定二、项目目所处区区域居住住现状扫扫描三、项目目所处区区域房地地产市场场现状与与发展态态势四、项目目用地SWTO判定五、项目目产品定定位与建建议六、项目目营销推推广思路路与建议议Strength优势Weakness劣势Threat风险Opportunity机会一、郑州州房地产产市场的的持续升升温，卖卖方市场场短期内内难以改改变，机机遇大于于挑战。。二、房价价的持续续上涨，，使住房房需求向向小型化化方向发发展，小小户型市市场从投投资功能能向居住住功能过过渡，需需求扩大大，小户户型市场场再度升升温。三、项目目所处南南区东南南板块更更趋成熟熟，形象象已树立立，利润润空间进进一步增增强。四、数个个大型楼楼盘继续续抬升区区域价值值，小型型楼盘跟跟随分割割市场，，投入产产出比较较大。五、区域域由东向向西发展展过渡，，项目作作为未来来路以西西先期项项目，升升值潜力力巨大。。六、项目目周边小小户型楼楼盘多为为低端项项目，建建筑、户户型、舒舒适性都都较为有有限，缺缺乏高品品质、高高服务的的中高端端项目。。Strength优势Weakness劣势Threat风险Opportunity机会一、周边边大型规规模楼盘盘之小户户型物业业形态，，依托其其规模优优势，凭凭借其品品牌高度度与自身身独有配配套，一一定时期期内占据据着竞争争优势。。二、未来来路以东东的生活活氛围认认可度高高于未来来路以西西，在项项目所在在未来路路一侧大大规模改改造信息息未市场场释放前前，市场场对其有有一定的的认知差差距。三、周边小户户型低端档次次上的价格威威胁。四、众多的区区域项目，使使市场信息庞庞杂繁复，增增加本项目获获取市场认知知的运作成本本。五、潜在项目目的市场竞争争。Strength优势Weakness劣势Threat风险Opportunity机会一、占据区域域成熟市场的的中心位置。。二、紧邻未来来大道，毗邻邻航海路，交交通便捷，地地段优越。三、距油库规规定距离内的的景观配套。。四、成熟的市市政配套，航航海公园（广广场）、世纪纪欢乐园邻近近。五、已经形成成的良好居住住氛围。Strength优势Weakness劣势Threat风险Opportunity机会一、规模较小小，难以形成成高舒适度产产品群。二、邻近国家家级油库，可可使用面积进进一步减少。。三、高层高容容积率，增加加投入成本和和运营成本。。四、油库的存存在，使居住住安全的心理理系数得到较较大程度的降降低。五、紧挨未来来大道快车道道，噪音、尾尾气污染和出出行问题影响响较大。总体地块属性性判定该地块位于未未来大道和航航海路交叉口口优越地段，，生活配套良良好，具有巨巨大的升值潜潜力，从其特特殊的地块限限定和区域市市场空间、市市场发展趋势势的角度审视视，其在中高端小户型型产品上具有足够的的市场突破空间和利润回报率，并能取得较快的资金回回流。Now……序：郑州房地地产市场发现现现状与趋势势一、项目所处处区域属性判判定二、项目所处处区域居住现现状扫描三、项目所处处区域房地产产市场现状与与发展态势四、项目用地地SWTO判判定五、项目产品品定位与建议议六、项目营销销推广思路与与建议项目定位考虑虑原则一、紧紧抓住住郑州市场的的发展脉搏，，分割市场利利润。二、符合项目目所处东南区区域的区域特特性和发展方方向，谋取升升值空间与区区域附加价值值的自我体现现。三、最有效的的利用区域需需求惯性，利利用区域已有有资源。四、以尽量少少的客户认知知抗性解决地地块的特殊限限定问题，保保证销售面积积和销售利润润。五、利于快速速销售、快速速回款。最终，产品形形态的选择是是实现上述的的最根本途径径。项目目产产品品定定位位－－－－我我们们的的解解决决原原则则以中中高高档档产产品品和和景景观观作作为为支支撑撑的的小小体体量量低低投投资资额额度度产产品品酒店店式式公公寓寓郑州州市市场场需需求求的的小型型化化趋趋势势区域域市市场场快快速速的的去化化速速度度区域域市市场场普普遍遍低低端端而存在在的市市场空空间更加符符合居居住舒舒适性的房房型和和品质质大面积积的景景观配配备具有潜潜力的的租赁赁市场市场细细化&概念提提升SOLO个人化化独立立住宅宅项目名称位置规模栋数套数层数左岸国际花园路21世纪社区5万㎡292912、15卡萨经三路/农科路2.5万㎡248612、22名门盛世金水路/玉凤路4.1万㎡2108026、26东郡自由派航海路/云鹤路2.8万㎡271212、12瑞贝卡酒店公寓西大街/平等街1.9万㎡114414二马路64号二马路4万㎡166028新田天地间交通路/郑大市场南街1.3万㎡127612长城康桥华城大学路/桃源路2.6万㎡160429代表项项目总总计建建筑面面积24.2万万平方方米，酒店店式公公寓规规模都都比较较小，，大部部分在在3万平平方米米以下下，每个个项目目公寓寓套数数基本本都在在400套以以上，户型型面积积小而而导致致套数数多郑州酒酒店式式公寓寓市场场状况况－－－市场场供应应量郑州酒酒店式式公寓寓的建建筑结结构绝绝大部部分都都是框架结结构，方便便内部部户型分分隔；标准层层面积积大部部分都都在1000平平方米米以上上，且且大都都是板板楼内内廊式式结构构。项目名称标准层面积建筑结构楼体类型左岸国际2000框架1栋12层，一栋15层均为板楼卡萨800框架剪力墙A座12层小高层，B座22层高层均为板楼名门盛世1000框架1栋26层高层塔楼东郡自由派1100框架2栋12层板楼瑞贝卡酒店公寓1000框架1栋14层板楼二马路64号1400框架1栋28层高层板楼方圆创世酒店部分1000框架1栋21层塔楼长城康桥华城1000框架1栋29层高层板楼郑州酒酒店式式公寓寓市场场状况况－－－产品品分析析所选酒酒店式式公寓寓户型型大多多是面面积30-50平方方米的的一居居室，少部部分项项目有有两居户户型，，除个个别以以办公公为主主要用用途的的项目目外均均设有有厨房房，且且大部部分是是开放式式厨房房。项目名称户型面积标准层布局户型内部功能左岸国际40-50㎡4梯51户开放式厨房卡萨30-70㎡A座2梯19户，B座3梯15户开放式厨房名门盛世29-44㎡四梯29户开放式厨房东郡自由派38-49㎡2梯32户开放式厨房瑞贝卡酒店公寓38-83㎡2梯18户仅设卫生间二马路64号30-70㎡4梯厨房/卫生间长城康桥华城30-60㎡内廊式封闭厨房郑州酒酒店式式公寓寓市场场状况况－－－户型型分析析酒店式式公寓寓的外立面面代表表了高高档次次形象象，因此此几乎乎所有有项目目都采采用了了面砖、、石材材甚至至玻璃璃幕墙墙，公共共部分分均有有装修，户内内装修修包括括简装装和毛毛坯。。项目名称外立面公共空间装修室内装修左岸国际蓝灰色面砖地板、涂料墙面简装卡萨灰白色面砖地板、涂料墙面毛坯名门盛世首层干挂石材，其余瓷砖----毛坯东郡自由派面砖水泥地面简装瑞贝卡酒店公寓砖红色贴片精装简装二马路64号玻璃幕墙简装毛坯长城康桥华城银色瓷砖地板、涂料墙面毛坯/简装郑州酒酒店式式公寓寓市场场状况况－－－装修修标准准代表项项目单单价目目前集集中在在4000元元/左左右，总价价平均均集中中在13-30万元元/套之之间，，首付付比例例以30%居多多，我我们按按照20年年贷款款的期期限计计算，，平均均的月月供范范围在在600-1500元元。项目名称单价面积范围总价范围首付比例月供范围左岸国际4200元/㎡(含装修）40-50㎡16-21万30%650-1100卡萨4000元/㎡30-70㎡12-28万30%580-1500名门盛世4300元/㎡29-44㎡13-18万30%650-1050东郡自由派3400元/㎡38-49㎡12-18万20%580-1050瑞贝卡酒店公寓3800元/㎡38-83㎡13-35万20%650-2000二马路64号4100元/㎡30-70㎡12-29万30%580-1600长城康桥华城4500元/㎡30-60㎡13-27万30%650-1500郑州酒酒店式式公寓寓市场场状况况－－－装修修标准准交通便便利是酒店店公寓寓产品品具备备的重重要条条件；；外部餐餐饮、、购物物、商商务配配套完完善、、居住住氛围围良好好的产产品市市场认认可度度高；简装产产品的市场场认可度度高于精装装产品品；产品外部形形象装修比比内部部装修修重要；市场认可户型为为30-60平方方米的的一房房，其中中40-50平方方米的户型型比重最最大；市场主主流产产品价价格为为3500-4000元/平方方米。。郑州酒酒店式式公寓寓市场场状况况－－－结论论SOLO特点简述述英文原本本的意思思是指独独奏、单单独、单单飞。在在这里，，它指的的是超小小的户型型，是个个性化的的尊重客客户生活活方式的的的精准准居住空空间。。1.每套套建筑面面积在45平方米左左右，大大部分在在40-60平方米之之间。2.卧室室和客厅厅没有明明显的划划分，可可以没有有客厅，，也可以以没有工工作间，，甚至可可以没有有卧室，，所有的的生活空间间设定来来源于居居住者本本身。3.户户型特别别细致地地构成了了辅助空空间。强强调舒适适方便的的浴室空空间，厨厨房更提提倡开敞敞式环保保节能型型整体厨厨房，和和厨房紧紧密相连连的是精精确计算算居住人人数的小小餐厅，，SOLO户型型的辅助助空间将将所有辅辅助活动动精确集集合压缩缩，最大限度度地提高高了房屋屋使用率率。4.SOLO户型不不仅定义义了每套套户型的的内部特特性，同同时还要要求公共空间间的SOLO化化，迎合居居住者个个性需要要的服务务设施也也是基本本配置，，比如：：24小小时便利利店，24小时时自助型型洗衣店店，24小时自自助式健健身房等等等。5.提供供推托出租和包包租业务。1.20～30岁，受过较较好的高高等教育育，渴望望独立生生活，但但经济能能力尚不不足以在在郑州市市内购买买目前主主力形态态商品房房的年轻轻人。2.他他们集中中在25周岁左左右，是是单身或或同居的的青年人人，或是是外地人人，或是是本地想想独立的的年轻人人。共同同点是：：大学毕毕业不久久，积蓄蓄有限，，但是收收入稳定定，渴望望独立生生活，通通常有两次置置业的心心理准备备。3.对总价的抗性远远高于对单价价的抗性性。4.对房房型的需需求集中中于一室室或两室室，需求求面积集集中在40－70平方米之之间，大大部分在在50平平方米左左右。客户定位位信念用一个城城市的繁繁华来检检验你对对都市时时尚的触触觉用一个周周末欢乐乐PARTY来来检验你你对寂寞寞的免疫疫能力用一次健健身来检检验你对对体形的的唯美追追求用一套房房子向朋朋友宣称称自己对对未来多多么自信信用一个明明净的厨厨房证明明自己是是多么的的爱家用一个装装满音乐乐的房间间来向未未婚妻证证明你是是多么的的爱她客户行为为与心理理状态描描述生活主张张青春不只只是奋斗斗，还意意味着享享受或许不可可以彻底底拥有一一个人，，但可以以彻底拥拥有一座座房子拒绝把青青春寄放放在别人人的房子子里拒绝把女女朋友的的照片放放在别人人的房子子里拒绝带着着未婚妻妻回到别别人的房房子里拒绝下班班后回到到别人的的房子里里喜欢在午午夜聆听听舒缓的的音乐喜欢时尚尚刺激的的极限运运动喜欢在繁繁华的都都市欣赏赏霓虹流流斓喜欢与朋朋友畅谈谈人生需要一种种真正的的释放，，一种自自己做主主的快感感，一种种毫无拘拘束的空空间，一一段纯属属自我的的时刻，，客户行为为与心理理状态描描述项目规划划建议－－－思考考原则如何有效效的利用油库侧28米宽宽受限地地块。如何有效的利用输油管道侧16米宽受限限地块。如何最大限度度的利用可使用面面积，增加可销售售体量。如何有效的解决自身高容积率率条件下各楼楼体采光、通风景景观视野的问问题。如何在特定区区域和地块条条件下突出项目品质质，打造核心竞争争力。如何以科学合合理的面积配比，在尽量谋求求利润空间的前提下下，实现快速去化的问题。如何符合项目目自身配套要要求，并利用用地块临街自自然优势，开开发商业面积。设置两座点式式塔楼，一二二层为连体商商业，总层数数为25层。。社区里侧设置置南、北两座座点式塔楼，，楼层高度由由南向北逐步步提升，北塔塔最高处为30层水系景观道路路带，拥有一一小型休闲广广场。中心景观带，，以一条景观观通道连接两两座小型圆形形景观广场受限面积设设置为可参参与性景观观休闲区，，以绿色植植被、休闲闲步道、雕雕塑小品为为主要内容容。总建筑面积积：64，008平方米米总容积率约约为6.5其中住宅面面积为－－－60，577平方米米商业面积为为－－3，430平方米景观绿化用用地约为4，514平方米总绿化率约约为45％项目规划建建议－－建建筑指标经济参数小高层地块面积10032.12㎡建筑占地面积2859.16㎡建筑密度29%容积率6.5商业停车比例15%住房停车比例10%住房单层面积2430.28住房层数24.9住房面积60577.83㎡商业层数2商铺面积3430.99㎡配套面积1200㎡合计停车面积6572.43㎡地上停车面积率15%地上停车位1504.82㎡地下停车场面积5067.61㎡

广场及道路1153.69㎡绿地率45%绿地4514.46㎡地下面积6267.61㎡地下层数1.0规划面积65208.81179㎡容积率6.5销售收入18194.742（万元）投资成本11037.55551（万元）营业税及其他1009.808181（万元）销售费用454.86855（万元）毛利7157.19（万元）毛利率64.84%土地增值税0.00所得税1536.844576（万元）净利润4610.533729（万元）投资净回报率41.77%投资周期（年）1.8年投资回报率23.21%为区别其他他建筑群，，提高本项项目品质，，支持高价价格销售，，对本项目目进行建筑筑风格定位位形成独特特的标志性的建建筑群。定位：后现代主义义建筑风格格特点：领先先于现代主主义，更加加自由的一一种表现形形式，更符符合现代消消费人群的的生活理念念和生活需需求。建筑风格建建议关于后现代代建筑风格格的解释：：现代主义建建筑主张：：建筑师要要摆脱传统统建筑形式式的束缚，，大胆创造造适应于工工业化社会会的条件、、要求的崭崭新建筑。。20世纪60年代，，美国建筑筑师斯特恩恩提出建筑筑有三个特特征：采用装饰；；具有象征征性或隐喻喻性；与现现有环境融融合。世界著名的的建筑师罗罗伯特·文文丘里提出出的保持传传统的做法法是“利用传统部部件和适当当引进新的的部件组成成独特的总总体”，““通过非传传统的方法法组合传统统部件”。。他主张汲取取民间建筑筑的手法，，特别赞赏赏美国商业业街道上自自发形成的的建筑环境境。文丘里里概括说：：“对艺术术家来说，，创新可能能就意味着着从旧的现现存的东西西中挑挑拣拣拣”。这这就是后后现代主义义建筑师的的基本创作作方法。建筑风格建建议后现代主义义风格表现现色彩采用厚厚重色调设设计，体现现项目的品品质，体现现后现代主主义风格，，打破现代代主义色彩彩调配方案案，打造更更具鲜明特特色的后现代主义义建筑群。建筑风格建建议建议采用多样化的屋屋面设计，异型立面设设计，注重曲线在立面设计计中的应用，形成自然流畅的过渡，通通过自由化化的立面设设计体现后现代代主义风格格，色彩和建建材要根据据建材供应应商提供的的材料为准准。后现现代代主主义义风风格格表表现现建筑筑风风格格建建议议项目目景景观观建建议议项目目景景观观设设计计原原则则：：1.充充分分利利用用受受限限土土地地面面积积，，保保证证景观观的的连连续续性性，以以增增强强项项目目高高绿绿化化率率、、优优质质景景观观的的感感知知度度。。2.增增强强景景观观的的亲亲入入性性与与可参参与与性性，充充分分利利用用景景观观区区域域，，提提供供休休闲闲用用地地可可用用面面积积。。3.保证证景观的的趣味性，以简单单但众多多的小品、坡坡地的设置，，形成奇奇趣可观观的参与与趣味。。4.注重重细节，，以精致的细细节展现提升升景观的的档次感，从而而提升项项目的档档次感。。项目景观观建议景观道路路与小型型休闲广广场示意意项目景观观建议小型休闲闲景观广广场示意意细节品质质示意项目景观观建议景观区参参与性、、趣味性性休闲广广场示意意中高端产产品：人人文景观观+差差异化化产品+共共享型生生活配套套1、树树立项项目综综合形形象；；2、打打造形形象的的竞争争力产产品；；3、规规划与与类公公园价价值理理念相相关的的产品品；4、规规划互互动型型产品品线；；5、规规划项项目区区域性性标志志界定定；6、与与邻居居共建建生活活配套套。项目产产品建建议形象+舒舒适适型产产品：：（价值的的传递递）从产品品户型型设计计、景景观资资源、、产品品功能能均高高于其其他产产品，，带动动整个个项目目的视视觉感感受品品质、、心理理感受受品质质、使使用功功能品品质。。功能+舒舒适型产产品：（价价值的体现现）属于价值体体现型产品品，户型、、面积设置置参照郑州州整体楼市市需求情况况，同时针针对竞争性性项目规划划设计出产产品的差异异化，增加加产品吸引引力，增加加附加功能能实现较高高单价。项目产品建建议项目户型建建议户型：标准准间（一室室一卫）面积：32.75平平方米1、简约实实用，最大大限度利用用空间2、观景大大飘窗，舒舒适温馨；；仅供参考户型：一室室一厅一卫卫面积：46.9平方方米1、动静分分区明确，，打造健康康生活；2、主卧阳阳台，舒适适温馨；项目户型建建议仅供参考项目户型建建议仅供参考户型：两室室一厅一卫卫面积：57.3平方方米1、功能分分区分明，，更具有舒舒适度；2、户型紧紧凑，最大大限度的节节约空间；；3、卧室大大型飘窗，，舒适温馨馨。项目户型建建议仅供参考户型：两室室两厅一卫卫面积：74.46平平方米1、功能分分区分明，，动线设置置合理；2、户型紧紧凑，经济济实用。2、客厅阳阳台，景观观通透；3、卧室飘飘窗，舒适适温馨。户型：两室室两厅一卫卫面积：74.83平平方米1、空间布布局合理，，功能分区区明确；2、餐厅厨厨房相连，，方便实用用；3、客厅景景观阳台，，视野开阔阔；仅供参考项目户型建建议项目面积区区间配比建建议户型平均面积套数套数比例面积总数面积比例标准公寓35.14415.00%1440.742.38%一居一厅44.98610.34%3861.46.37%两居一厅59.912515.09%7487.512.36%两居两厅74.828935.00%21617.235.68%三居一厅88.815719.00%13941.623.01%三居两厅94.812915.57%12229.220.19%827100.00%60578项目商业建建议－－区区域市场商商业状况1.由于未未来路刚刚刚开通、航航海路为车车流量巨大大的快速车车道，本区区域目前缺乏大型商商业体和高高档次商业业体的存在，商商业多以基本生活配配套的型态出现现（特别体体现在一些些已入驻商商品房楼盘盘底商的经经营业态）），且多集中于航海海路上。2.郑州电电动车销售售集中区形形成了一个个庞大的电电动车批发发物流中心心。3.目前前富田太太阳城大型超市市和家居购物物街正在建造造，金色色港湾启启航大厦厦裙楼三层底商商正在销售售，未来来路众多楼盘盘的底商商正在销销售或待待租。项目商业业建议－－－区域域市场商商业总结结1.目前前项目所所处区域域市场商商业氛围围不高，，大型商业和高档次商业具有市场空间。2.富田太阳阳城与金色港港湾较大体量量商业的入市市，在填补这这个市场空白白的同时必将将提升本区域的的商业氛围和和价值。3.未来路目前商业状况况较差，但在在区域市场整整体提升的趋趋势条件下，，具有较强的的发展潜力，，并有机遇形成较较为高档的商商业街区。4.小体量商商业体的较佳佳出路为：跟随市场发展展方向，以差差异化的商业业定位和策略略形成市场突突破。商业物业发展趋势现代人在购物的同时越来越注重购物的心情与感受本案周边市场氛围本案周边居住氛围浓厚，居住人口众多本案住宅部分定位本案商业部分定位要充分考虑本案标准层的定位本案竞争项目差异化在定位上要考虑与竞争项目的商业部分进行错位项目商业建议议－－定位考考量因素结论：根据以上考虑虑再结合本案案自身物业条条件，我司建建议，本案商商业部分需着着重体现出休闲化、品质质化的商业氛围。。结构框架结构楼层2层体量3300㎡柱网8m×8m、8m×10m、6m×8m层高5.2m进深及面宽整体约94.58m×18m，局部约94.58m×25.50m项目商业建议议－－商业建建筑建议首层二层面积配比100-150㎡为主。面积配比二层划分成2、3个店铺，店铺面积在500-600平方米之间。楼层布局首层限制经营品类，以服饰、皮具等中等规模中等价位的品牌精品店为主要经营方向。楼层布局以餐饮、娱乐、休闲等业种为主。设计依据结合项目整体定位，尽量利用项目所处区域发展趋势、市场空间和临近未来大道的自然优势，形成品质、中高端的整体形象。设计依据在首层预留独立出入口，以租赁为主，兼顾销售。二层无论从物业条件上，到弥补市场周边餐饮娱乐项目的空白，较适宜做餐饮娱乐项目。项目商业建议议－－商业产产品建议物业管理用房房和设备用房房尽量利用住住宅的地下。。根据区域市市场的状况，，项目不必将将会所作为主主要卖点，仅仅作为小户型型项目的基本配置即可。会所可可考虑放在其其楼体14层层，主要满足足品质生活需需要(赋予其其项目附加值，提升产品竞竞争力)的相相关设施和供供商务居住所所用的咖啡馆、乒乓乓球、台球馆馆，阳光休闲闲平台。项目配套建议议小户型居住空空间最大的卖卖点在于物业管理和服务，完善的物业业管理服务是是小户型项目目顺利运营的的基本条件，，也是小户型区别于于普通住宅的的根本特征，加上内廊式的房间布局，，更需要加强强物业管理服服务，安全管管理服务，这这也是客户关关注的焦点，，建议聘请知名度较高的的酒店管理运运营商进行物业管理理，提升公寓寓的居住氛围围和价值空间间，给投资客客户以充足的的投资空间，，促进销售的的顺利进行，，推广过程中把把酒店式的物物业管理作为为一个卖点。项目物业管理理建议Now……序：郑州房地地产市场发现现现状与趋势势一、项目所处处区域属性判判定二、项目所处处区域居住现现状扫描三、项目所处处区域房地产产市场现状与与发展态势四、项目用地地SWTO判判定五、项目产品品定位与建议议六、项目营销销推广思路与与建议考量因素项目信息的高高效传递获取更高利润润固有弊端的规规避与转移区域市场优势势利用核心竞争力的的特色传播现金流保障营销推广策略略市场背景：项目所处南区区东南板块更更趋成熟，形形象已树立，，利润空间进进一步增强。。项目周边小户户型楼盘多为为低端项目，，建筑、户型型、舒适性都都较为有限，，缺乏高品质质、高服务的的中高端项目目。项目特点：占据区域成熟熟市场的中心心位置。紧邻未来大道道，毗邻航海海路，交通便便捷，地段优优越。社区规划大面面积、高品质质的景观配套套具有较好的的昭示效果。。社区规划的建建筑与产品形形态具有良好好的品质提升升效果。面临问题：项目规模较小小，难以形成成高舒适度产产品群。众多的区域项项目，使市场场信息庞杂繁繁复，增加本本项目获取市市场认知的运运作成本。中原结论：以差异化、品质质化的产品战战略为核心，建立立中小面积产品品群中的中高高端形象，加大客户让让渡价值，快快速销售，快快速回款。营销推广策略略营销推广策略略－－形象定定位目的：树立鲜明、具备可可感价值的市市场形象，突破区域市市场的低端竞竞争，在客户户认知中，使使该项目自身价值超越区域地段价值值，以谋求更大大的品牌成长长和利润空间。形象定位：中高端、大规规模、高生活活品质的小户户型社区传播主题：SOLO青年城，未来来路上品质小小豪宅产品品质建筑形象社区景观体量规模物业服务人文精神SOLO青年城营销推广策略略－－形象定定位SOLO青年城，未来来路上品质小小豪宅案名推广主题营销推广策略略－－形象定定位精神人文内涵涵，符合目标标客户群体的的鲜明情感沟沟通描述：自主、自由、、精致、时尚尚营销推广策略略－－形象广广告展示营销推广策略略－－形象广广告展示规划和建筑设设计方案确定定依据工程进度度及市场行情情，确定项目目推广节奏，，获取更多利利润地基和基础工工程（3.5个月月）取得预售证（（08.1月月份），开售售售楼处投入使使用（9月初初）707.68910111208.1施工到±0.0（45天）样板间投入使使用（12月月初）营销推广策略略－－工程节节奏预估按照地块经济济技术指标与与前面中原给给出的产品建建议，项目住住宅总建面达达6.05万万，总户数为为827户；；按照区域同类类物业平均销销售速度58套/月来算算，项目销售售时间为827/58=14.2（（月），即销销售周期约为为一年零两个个月。基于资金投入入与市场销售售规律，建议议将项目分前前后两期，一一期为沿街两两栋塔楼，二二期为内部两两栋塔楼与沿沿街商业空间间。营销推广策略略－－销售节节奏价格建议考量量原则：1.现金流。。2.项目从形形象入市到被被认可过程的的顾客让渡价价值给予问题题。3.一定时期期内形成市场场轰动。营销推广策略略－－价格策策略在考虑以上因因素的前提下下，中原给出出的价格策略略建议是：“平价入市，积积极拉升”。“平价入市””是指考虑到到本项目入市市时竞争力难难以体现，以以及市场对项项目小规模、、邻近油库等等可能产生的的抗性，中原原建议本项目目以区域市场场同类别产品品均价入市，，增加项目市市场竞争力，，随后大面积积、深层次释释放项目优势势，部分昭示示性工程建立立，引起市场场轰动，从而而迅速占领市市场，为价格格拉升提供足足够支撑。目前区区域同同类平平均成成交价价格为为：3642元元/平平方米米项目价价格=目前前区域域平均均价格格+预预期增增幅+附加加值价价值（（人文景景观、、建筑筑表现现、产品品品质质、开开发品品牌、、配套套完善善）按2006年平平均增增幅为为80元元/月月，考虑虑到高高单价价带来来的增增值弹弹性空空间较较小，，2007年郑郑州市市增幅幅按40元元/月月，项目目2008年1月预预期基基准价价为：：3642+40*9=4002元/㎡㎡.项目目开开盘盘均均价价=基基准准价价*（（1+5%））（（附附加加值值权权重重））=4202元/㎡㎡营销销推推广广策策略略－－－－价价格格策策略略形象象价价值值区域域价价值值产品品价价值值标杆杆带带动动价价值值推售售时时间间价价值值附加加价价值值产品品价价值值构构成成分分析析价值值因素素营销销推推广广策策略略－－－－价价值值提提升升因因素素采取取以以均均价价为为4202元/㎡㎡的价格格入入市市，，后后期期价价格格逐逐步步提提升升，，整整盘盘均均价价达达到到4400元/㎡㎡。。光润润花花园园项项目目价价格格变变动动表表营销销推推广广策策略略－－－－价价格格策策略略根据据开开售售前前各各项项准准备备工工作作的的到到位位情情况况，，建建议议以以07年年8月月20日日作为为入入市市时时间间；；为了了提提高高本本项项目目的的物物业业价价值值，，建建议议在在项项目目推推出出前前期期，，突突出出地段段、、区区域域的的优优越越性性；08年年1月月1日日项目目公开开对对外外销销售售。营销销推推广广策策略略－－－－销销售售阶阶段段划划分分具体体销销售售阶阶段段的的划划分分可可分分为为：：第一一阶阶段段：：蓄势势阶阶段段———项项目目导导入入期期（（企企业业品品牌牌与与项项目目形形象象塑塑造造，，产产品品信信息息告告知知））第二二阶阶段段：：一期期开开盘盘热热销销—项项目目开开盘盘热热销销期期第三三阶阶段段：：一期期强强势势销销售售期期与与二二期期蓄蓄势势期期———一一期期项项目目强强势势销销售售（（5月月份份起起释释放放二二期期开开盘盘与与预预期期价价格格信信息息））第四四阶阶段段：：二期期开开盘盘热热销销阶阶段段－二二期期开开盘盘热热销销期期第五五阶阶段段：：二期强势势销售期期08.11.1－08.12.31二期期强势销销售期第六阶段段：尾盘销售售期－－－营销推广广策略－－－销售售阶段划划分主流媒体体借助成熟熟区域之之势，以以地段价值值为核心；；中高端品品质为主要诉诉求点，，同区域域具备豪华景观观、配套套与服务务的酒店店式公寓寓，SOLO与客户的的情感沟通通。活动为辅辅，举办一一到两次次活动，，引起市场轰动动，制造口碑传播播。项目宣传传：地盘包装装：售楼处、、样板间间、看房房通道、、停车场场、整体体工地围围档；户外广告告：在未来路路、航海海路设置置3－5处户外外广告牌牌；公交候车车亭：以人流量量作为选选择标准准；沿路道旗旗：航海路、、未来路路项目周周边主干干道；售楼处氛氛围营造造：路旗、标标志性指指示牌、、精神堡堡垒等。。营销推广广策略目的：将企业品品牌与项项目信息息快速抛抛向市场场，短期期内引起起市场轰动动；提炼项目目卖点，，树立项项目形象象，与项目目目标客户户进行信信息沟通通；项目卖点点放大，，拉大与与区域竞竞争项目目产品差异化，传递核心心价值；改变项目目的竞争争高度与与深度，，从市场场突围，，最终实实现项目目快速销售售去化。营销推广广策略以主流媒体体为主——项目目信息传传播时效效性要求求；类别渠道专一一性——项目目信息传传播高力力度要求求；其他有效效渠道利利用———项目信信息传播覆盖盖面要求。营销推广广策略－－－媒体体选择原原则根据solo青青年城项项目的特特点及市市场定位位，仔细细分析目目标客户户群的心心理需求求、决策策过程等等，针对对各个特特定销售售阶段具具体要求求，我们们提供以以下方案案在项目目未来推推广、销销售过程程中予以以采用。。solo青年城城“小户豪宅宅内部设设计DIY”方案征征集活动动solo青年城城财富投投资开启启仪式及及“小户豪豪宅”方方案发布布会solo青年城城“小户豪豪宅”户户型样板板间开放仪式式solo青年城城开盘解筹筹及现场场抽奖活活动solo青年城城热销客客户答谢酒会会营销推广广策略－－－活动动推广渠道具体事项说明总计（万）户外航海路、未来路3－5块各约6个月120报广大河报20版C封底120广播myradio（或交通广播）08.9月—09.10月8公交候车亭经三路金水路、花园路紫荆山、人民路工人新村、二七广场（北京华联）、百货大楼、大石桥（金水路）、未来路、航海路08年4月、5月、9月、10月10物料户型单页、手提袋、折页、DM单（含派发工资）、展板、纸杯暂定10包装工地围档，售楼处、道旗、指示牌长期6展示样板间三套50网络信息告知与更新长期2活动开盘以及系列人气活动两次开盘及系列活动60合计386营销推广广策略－－－费用用预算报广以大大河报硬硬广为主主，两次次开盘前前一周一版版，均持持续一月月共八版版；开盘后按按两周一一版，持续一一个半月月，共六版，入市期期与强销销期零星六版版，合计按二十版统计；由于本项项目客户户群较为为广泛，，信息发发布以人人流较大大为主要要依据，，故选择择公交候候车亭作作为辅助助传播渠渠道；DM单的优势在在于能将将项目信信息点对对点传递递给客户户，而且且成本较低低，可以作作为后期期传播项项目信息息的重要要方式。。营销推广广策略－－－费用用说明在楼体外外立面不不具备展展示性的的前提下下，建议议对楼体进行行包装；同时，，对楼体周边边以围挡挡的方式式进行包包装；项目附近近沿未来来路、航航海路路路段装上上项目信信息道旗旗，作为为项目领地识别别系统的一部分分，同时时能传播播项目信信息、截流路过过客户；广播与网网络的共同点点在于费用低、、受众群群体广泛泛，建议长长久使用用；除开盘活活动外，，建议多多采用活活动形式式聚集人人气，维维系客户户。营销推广广策略－－－