广州市高档商品住宅市场

广州市高档商品住宅市场分析指导老师：龙志和林娴．刘小铕．张勇．肖峰．蔡华建．苏伟冬．刘汝杭．文学红*案例设计的背景

1、以确定远洋明珠项目的销售策略为出发点，以珠江新城为主要分析区域，透视整个广州市高档商品住宅市场。2、资料来源：有关政府部门的统计资料、公司的存档文件和内部资料、报刊杂志及相关的房地产网站。3、案例设计原则：尊重事实，根据现实数据作出分析，即使得出的不是最优的理想模型，也不予篡改，而是积极分析原因，寻本溯源。

第一部份行业背景

一、广州市高档商品住宅市场概况1、高档商品住宅市场的特点（1）住宅是一种特殊商品住宅不同于一般商品，是一种特殊商品，它既是生活必需品，又是价值比较高的商品。住宅同其它商品一样有高低档之分，决定一般商品档次的是技术加材料，但住宅的高低档之分，除了作为商品由其内在因素决定外，主要由地理环境来决定企业所开发项目档次的高低，相对其它商品而言，企业处于较被动的地位，企业只能根据土地所处的地理环境来确定项目开发的方向和档次。商品的高中低档之分是因为人们收入存在着差别，收入不同会有不同需求，但是住宅的需求与普通商品的需求存在差异。由于土地资源的稀缺性决定了住宅的高价格，而住宅价格与收入之间的巨大差距决定了购房不能象购买其它商品那样简单地作出决策。高收入者有多支付的能力，对一般商品，他可以轻易选择购买高档品；而对于住宅，他选择的是一个整体比较好的居住环境，而不仅仅限于住宅本身。（2）不存在100%完全相同的住宅即使两套住宅的面积、建造技术和材料完全一样，但由于住宅地块所处地理环境与朝向的关系，这两套住宅也不会是完全一样的。（3）住宅的购买者不一定是最终的使用者由于住宅既有居住功能，又可用来投资保值，而投资者往往会将房屋租赁出去收取租金作为投资回报。（4）高档商品住宅常常与商务办公联系在一起由于高档商品住宅通常处于繁华闹市区，或中央商务区，所以它们常常会被一些公司租用作商务办公地点。2、广州市高档商品住宅市场规模及分布概况下面我们主要根据房地产项目的地理位置及购房者的收入来粗略分析广州市高档商品住宅市场的市场规模及分布情况。（1）高档商品住宅在广州市的分布广州市的高档商品住宅主要分布在天河北、珠江新城、二沙岛、滨江东、环市路63层路段、华南板块部分别墅区等。其中，环市路63层路段是八十年代末九十年代初的豪宅区，天河北、二沙岛是约九十年代中期开始开发的传统豪宅区，珠江新城、滨江东、华南板块别墅区是近几年比较热点的豪宅区。由于我们的出发点是确定远洋明珠的销售策略，所以我们在第二部份作竞争对手决策对企业需求影响分析时主要是考虑珠江新城、滨江东、华南板块别墅区等楼盘的一手楼交易，以及天河北、二沙岛的二手楼租赁和交易。（2）市场规模我们在此分析的高档商品住宅主要是指售价在6000-10000元/M2范围的住宅。目标消费群是月收入在1.5万元以上的家庭。二、珠江新城概况1、珠江新城是广州未来CBD（CentralBusinessDistract）

珠江新城总用地面积6.6平方公里，规划人口18万人，具有信息、金融、商贸、管理、文化等14个中心功能区；该区可供出让的建设用地为180块，建筑面积约780万平方米，其中商住占30%，商务、办公占70%，整个设计和规划符合国际先进城市的全新CBD概念，属于中央商务区。珠江新城被广州市政府定位为广州新城市中心及21世纪城市中央商务区硬核的一个重要组成部分，集金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市功能于一体，广泛地与国际经济、文化进行交流合作。2、珠江新城近期在售住宅项目的概况

项目名称总建筑面积（万M2）主户型本期推出单位数（供应量）（套）销售均价（元/M2）销售情况君怡大厦5.2115四房二厅489300售出80%

丽晶华庭8____527680

名门大厦6.6131三房两厅17复式1036030%

华骏花园17二房二厅42单式9490

跑马地花园25.6_____96840090%

汇豪大厦4．9311三房二厅2326160

新大厦4．359——47864075%南天广场9128.6M221310160

骏逸苑————322850060%南国花园30——8077710

漾晴居————60854070%星汇园21三房二厅1748250

新城海滨————218815070%远洋明珠

8050

合计第二部分影响高档商品住宅需求的因素分析

影响商品住宅市场需求的因素主要有：商品住宅本身的价格、消费者的收入、消费者偏好、替代品、消费者数量、消费者预期及国民经济的波动、政府政策等方面因素的影响，但由于我们是以远洋明珠项目为出发点，要分析的是企业需求，因此影响住宅需求的因素还包括竞争对手的策略。下面我们尝试对这些影响因素逐一作分析。一、商品住住宅的价格格1、2000年广州州市商品住住宅成交情情况（数据据）资料来源：：《广州统统计年鉴》》、《广州州日报》、、广州市房房地产网销售价格（元/M2）销售均价（元/M2）P(X)商品住宅实际成交量（万M2）Q(Y)总收益（万元）9001~1000095006.595762659.158001~9000850015.7282133689.707001~8000750026.3827197870.256001~7000650051.7507336379.555001~6000550089.8027493914.854001~50004500127.3473573062.853001~40003500145.1049507867.152001~3000250044.6476111619.002、商品住住宅价格和和成交量散散点图由散点图我我们看到，，价格在2001-3000元/平方方米这个区区间商品住住宅的成交交量偏离程程度较大。。根据深入入分析，发发现这个价价格区间的的住宅主要要是经济适适用房和解解困房，由由于它受政政府政策的的干预程度度较大，故故不遵循市市场规律，，所以我们们在下面做做需求回归归分析的时时候把这个个点去除掉掉。3、需求方方程回归结结果4、回归结结果分析（1）商品品住宅成交交量Q与销销售价格P的关系Q与P大致致成反向变变动关系（2）回归归方程Q=-0.0251P+229.11根据需求方方程，求得得TR=PQ=9217.89Q

-39.8406Q2（3）回归归方程的评评价（检验验）R2=0.95619F=109.1302T1=14.03347T2=-10.4465（4）需求求价格弹性性分析(作作图并分析析)Q成交量（（万平方米米）0TR总收益益（千万元元）R114.55513522822.740P价格（元元/平方米米）229.119127.89A点价格弹弹性：-13.5374B点价格弹弹性：-4.6072C点价格弹弹性：-0.6219114.555134563.94单元弹性弹性非弹性85007500ABC3500MR结论：由图图可见，（1）当销销售价格为为4563.94元元/平方米米时，市场场总收益达达到最大；；因此，我我们在做项项目销售定定价时，可可根据项目目成本等方方面的实际际情况，尽尽量争取向向这个价格格靠拢，以以提高项目目的总收益益。（2）当P=4563.94时，住住宅需求为为单元弹性性；当P>4563.94时，住宅宅需求是有有弹性的；；当P<4563.94时时，住宅需需求缺乏弹弹性。远洋洋明珠项目目的销售均均价大约为为7000元/平方方米，处于于有弹性阶阶段，在成成本许可的的情况下还还有降价的的空间。二、消费费者收入1、广州市市1990-2001年人均均GDP及及人均居住住面积年份年人均GDP（元）I人均居住面积（平方米）Q199054187.99199159988.23199278568.511993107628.891994155759.331995193669.6119962299310.0819972485110.7919982747411.5919993026512.4420003429213.1320013790013.362002（预期）47100资料来源：：广州市建委委、《广州统计计年鉴》2、需求方方程回归结结果3、回归结结果分析（1）人均均居住面积积（Q）与与人均GDP（I）的关系系Q与I大致致成正向变变动关系（2）回归归方程Q=0.0002I+6.9466（3）回归归方程的评评价（检验验）R2=0.961107F=247.1145T1=28.52465T2=15.71988（4）需求求收入弹性性分析根据需求方方程，我们们可得收入入弹性的公公式,并求求得EI的的值：年份年人均GDP（元）I收入弹性EI199054180.1349406199159980.1472588199278560.18446081993107620.23655351994155750.30959291995193660.35797331996229930.39831271997248510.41707511998274740.44165451999302650.46562972000342920.49680552001379000.5218014由表中EI数据可得得结论：（1）住宅宅的需求收收入弹性小小于1，是是生活必需需品（2）随着着收入的增增加，需求求收入弹性性越来越大大，表明收收入对住宅宅的需求影影响越来越越大，随着着生活水平平的提高，，人们更多多地将支出出用于购买买住宅。三、替代品品由于住宅既既是生活必必需品，又又是价值高高的商品，，所以住宅宅除了具有有使用价值值（居住）），还有投投资的价值值。因此，，从使用（（居住）的的角度来看看，商品住住宅的替代代品是二手手房的买卖卖及租赁；；从投资角角度看，商商品住宅的的替代品是是股票、债债券、银行行存款等投投资工具。。此外，由由于我们是是以远洋明明珠项目为为出发点，，商品住宅宅的替代品品是竞争对对手同质的的产品。四、消费者者偏好由于在收入入水平、受受教育程度度、成长环环境等方面面存在差异异，人们在在购房时的的偏好是多多种多样的的，表现比比较突出的的主要有：：地段、交交通、生活活配套设施施、教育、、付款方式式、休闲娱娱乐购物环环境、小区区环境、住住宅户型及及功能等等。不同层次的的消费群，，这些偏好好的重要程程度是不一一样的，由由于我们在在这里是研研究高档商商品住宅市市场，所针针对的消费费群主要是是月收入在在1.5万万元以上的的家庭。针针对这个消消费群，我我们尝试根根据序数效效用论对以以上偏好进进行排序：：（1）教育育（2）地地段（3））小区环境境（4）住住宅户型及及功能（5）生活配配套设施（（6）休闲闲娱乐购物物环境（7）付款方方式（8））交通五、消费者者数量根据零点调调查集团近近日在北京京、上海、、广州、武武汉、成都都、沈阳、、大连、西西安、郑州州、南京10个城市市实施入户户调查的报报告显示：：26至45岁的青青年群体和和中高收入入者是城市市购房的主主力军，受受访者中选选择81至至100平平方米、多多层、两室室一厅的群群体比例最最高，未来来两年内，，20%以以上的居民民有购房的的打算。根据广州统统计局城市市调查队的的资料显示示，广州常常住总人口口685万万（其中非非农业人口口400万万），流动动人口310万，约约有123万个家庭庭，其中收收入在1.5万元以以上的家庭庭占19.7%。根据以上资资料，我们们估算，广广州市高档档商品住宅宅的消费群群约为243100个家庭，，其中在未未来两年内内有购房打打算的有约约48462个。六、政府府政策我们在此主主要分析2001年年政府政策策对商品住住宅市场的的影响：2月下旬，，《广东商商品房预售售管理条例例》出台，，规定：7层以下（（含7层））商品房项项目须完成成结构并封封顶方可预预售、7层层以上商品品房项目须须完成三分分之二结构构工程方可可预售。此此规定大大大提高了发发展商的进进入门槛，，也收紧了了市场供应应量。3月，广州州市规划局局出台《广广州市住宅宅建筑改变变使用功能能规划处理理办法》，，限制住宅宅改作商业业用途。此此举对地处处商业营业业区的住宅宅项目有一一定影响，，但对写字字楼起推动动作用。3月1日起起，广州市市执行新版版商品房买买卖合同，，一改以往往诸多的硬硬性规定，，增加了很很多“空白白处”，给给买卖双方方留下协商商的空间，，要求购房房者更具专专业知识。。5月底，国国土房管部部门收紧了了土地拍卖卖的付款方方式，从以以往两三年年内支付改改为半年内内缴清所有有土地出让让金。此举举不但大大大提高以后后发展商的的进入门槛槛，同时对对未付清土土地出让金金的发展商商构成较大大的资金周周转压力。。6月初，中中国人民银银行宣布停停止发放零零首期居民民住房贷款款，但没有有在楼市中中引起很大大波动。6月1日，，《商品房房销售管理理办法》正正式实施，，对房地产产市场进行行规范，成成为购房者者维权的尚尚方宝剑。。9月月中中旬旬，，广广州州的的银银行行收收紧紧了了住住房房贷贷款款按按揭揭的的口口子子，，对对8成成30年年等等年年限限长长高高额额度度贷贷款款难难以以批批出出，，但但市市场场反反应应平平静静。。10月月中中，，新新的的土土地地出出让让金金缴缴交交规规定定出出台台：：500万万元元以以下下一一次次性性交交清清；；500~2000万万元元一一年年内内交交清清；；2000万万元元以以上上两两年年内内交交清清。。11月月，，广广州州市市国国土土房房管管局局表表示示：：对对由由于于开开发发商商未未交交齐齐地地价价导导致致购购房房者者无无法法办办理理房房产产证证的的，，若若预预售售买买卖卖合合同同已已办办理理交交易易登登记记备备案案，，明明年年将将可可办办理理确确权权发发证证。。12月，广广东省公安安厅出台《《关于我省省进一步改改革户籍管管理制度的的意见》，，规定内地地公民来购购买商品房房，可准许许本人及直直系亲属落落户，不再再象以往入入户只限侨侨汇购房，，有利于促促进商品住住宅的需求求。第三部分广广州市市商品住宅宅市场结构构分析一、卖者的数目目和规模分分布1、数据（1）2000年广广州市房地地产企业投投资及销售售情况项目房地产投资（万元）销售面积（平方米）销售收入（万元）广州市房地产企业总额3,555,8165,574,3273,008,551前30强房地产企业总额1,210,1122,285,3281,293,324其他房地产企业总额2,345,7043,288,9991,715,227（2）2001年广广州市前10强房地地产企业销销售情况名次企业名称销售面积（万平方米）销售金额(亿元）1广州市恒大房地产开发有限公司21.2210.93612广州市天恒房地产开发有限公司10.213.78253广州市城市建设开发集团有限公司9.904.04944广州保利房地产开发公司9.534.84825广州百润置业有限公司8.623.44976广州中海名都房地产发展有限公司8.204.80947广州市瑞华房地产开发有限公司8.036.03208广州市东园房地产开发有限公司7.813.65559广州市合景盈富房地产开发有限公司7.623.325810广州市捷骏房地产开发有限公司6.924.64072、结论2000年年底的统计计数字显示示，广州市市房地产企企业共有1356家家，其中综综合实力前前30强的的房地产企企业，在房房地产投资资、销售面面积、销售售收入方面面，分别占占全市总额额的34%、41%、43%。根据前10强的情况况我们可以以判断30强相互间间的实力是是非常接近近的。可见，广州州市房地产产开发商数数目众多，，虽然其中中的前30强企业瓜瓜分了大约约40%的的市场份额额，但30强间的实实力是旗鼓鼓相当的，，每个企业业对市场可可以施加的的影响是有有限的，没没有哪一家家企业可以以对市场起起支配作用用，即卖者者数目众多多，规模实实力分布呈呈分散状态态。二、买者的的数目和规规模分布情情况由于住房制制度的改革革，广州市市已于1999年底底取消了福福利分房，，集团购买买商品房已已成历史。。据统计资资料显示，，2000年广州市市房地产总总销售面积积为5574437平方米，，其中向个个人销售的的面积为4665964平方方米，占83.7%。可见，，个人是商商品住宅的的主要买者者。由于土地资资源的稀缺缺性，决定定了商品房房的高价格格，其价格格与个人收收入的巨大大差距，决决定了没有有谁有能力力大量购买买商品房。。综上所述，，广州市房房地产市场场买者数目目众多，且且每个买者者的购买力力相对整个个市场而言言都是微不不足道的。。三、住宅产品品的差异程程度一方面，由由于住宅地地块所处的的地理环境境和朝向的的关系，即即使两套住住宅的面积积、建造技技术和材料料完全一样样，两套住住宅也不会会是完全一一样的，因因此不存在在100%完全相同同的住宅，，即住宅产产品间略有有差异。另一方面，，住宅都具具有居住和和投资的功功能，它们们在效用上上是相同的的，不同企企业的住宅宅产品相互互间具有很很高的替代代性。四、市场的的进入和退退出条件1、进入条条件广州市对房房地产投资资者没有政政策方面的的硬性限制制，只要发发展商资金金实力雄厚厚，有开发发房地产的的资质，即即可进入房房地产市场场。在广州州市注册一一个项目公公司只需要要注册资金金300万万元。《广广东商品房房预售管理理条例》规规定：7层层以下（含含7层）商商品房项目目须完成结结构并封顶顶方可预售售、7层以以上商品房房项目须完完成三分之之二结构工工程方可预预售。据估估算，在广广州市开发发一个较小小型的房地地产项目，，最低的起起动资金大大约为五千千万元。2、退出条条件发展商在退退出房地产产市场时，，首先要完完成已开始始开发但尚尚未开发完完毕的项目目或将其出出让给其他他企业；要要交清已开开发项目的的有关税、、费；已销销售完毕的的项目要交交清物业管管理起动基基金和物业业维修基金金等，并协协助已售出出的房屋业业主办妥房房产证等手手续。综上所述，，广州市商商品住宅市市场的进入入和退出相相对而言还还是比较容容易的。五、结论根据以上一一至四项分分析，我们们可以清晰晰看到广州州市商品住住宅市场的的特点为：：1、卖者数数目众多且且规模实力力分散，单单个企业的的行为对其其他企业影影响不大；；2、买者数数目众多，，单个买者者的购买力力对整个市市场的影响响是微乎其其微的；3、住宅产产品间存在在微小的差差异，但在在效用上具具有很高的的替代性；；4、市场的的进入和退退出都比较较容易。据此可以判判断：广州州市商品住住宅市场属属于垄断性竞争争市场结构构。第四部分远远洋明明珠项目成成本及定价价分析一、房地产产项目开发发的特点房地产开发发是逐个项项目进行成成片开发的的，而不是是将每一套套房子分开开来单独建建造的，因因此，对于于每个特定定的房地产产项目而言言，在它的的整体规划划设计图及及施工图确确定后，它它在地价、、设计费、、建造费用用等方面的的投入就基基本确定了了，而这些些方面的投投入一般是是一次性的的，是属于于整个项目目的所有住住宅产品共共享的成本本，因此这这些费用我我们把它们们列为固定定成本。而而管理、销销售、财务务、税费及及其他方面面的不可预预见费用是是会随着销销售量的增增加而增加加的，我们们把这些列列为变动成成本。二、成本数数据1、远洋明明珠项目的的固定成本本构成项目金额（万元）地价12146设计费278市政配套费866监理费90土建5800水电安装1400外水、外电500铝合金窗300电梯390会所490智能化220样板房装修399合计228792、远洋明明珠项目的的成本构成成时间Q（平方米）TFC（万元）TVC（万元）TC（万元）2000年12月4864228792430.04325309.0432001年1月5170228792537.99125416.9912001年2月5957228792640.61225519.6122001年3月6193228792723.89125602.8912001年4月7060228793134.3526013.352001年5月7318228793230.19726109.1972001年6月8646228793503.05226382.0522001年7月9377228793705.04426584.0442001年8月9968228793885.01726764.0172001年9月10045228794147.78227026.7822001年10月10488228794415.72427294.7242001年11月10831228794644.49927523.4992001年12月11207228794806.76927685.7692002年1月12228228795007.67627886.6762002年2月13237228795214.68428093.6842002年3月14997228795430.6228309.622002年4月16966228795642.28528521.285三、短期成成本函数的的估计（一）采用用三次函数数模型1、假设TVC=d0+d1Q+d2Q2+d3Q32、回归结结果3、回归结结果分析（1）回归归方程TVC=-3200000000Q3+905000Q2-0.46934Q+2946.808（2）回归归方程的评评价（检验验）R2=0.986155F=308.6547T1=3.127518T2=-1.55043T3=3.02048T4=-3.43006其中T2=-1.55043不符合要要求，方程程通不过检检验，故假假设的三次次函数模型型不成立。。（二）采用用二次函数数模型1、假设TVC=d0+d1Q+d2Q22、回归结结果3、回归结结果分析（1）回归归方程TVC=120000Q2-0.550692Q-140.354（2）回归归方程的评评价（检验验）R2=0.973625F=308.6547T1=-0.37853T2=7.317924T3=-3.33679其中T1=-0.37853不符合要要求，方程程通不过检检验，故假假设的二次次函数模型型不成立。。（三）采用用一次线性性模型1、假设TVC=d0+d1Q2、回归结结果3、回归结结果分析（1）回归归方程TVC=0.303667Q+1007.722（2）回归归方程的评评价（检验验）R2=0.952649F=301.7816T1=5.632306T2=17.37186各项检验验符合要要求，此此线性函函数模型型成立，，故成本本函数确确定为：：TVC=0.303667Q+1007.722TC=TVC+FC=0.303667Q+23886.722根据成本本函数求求得：MC=3036.67（元/M2）四、短期期利润最最大化的的价格和和产量分分析Q=-0.0251P+229.11MC=0.303667（万万元/M2）MC=MR求得短期期利润最最大化的的价格和和产量为为：Qc=76.4449（万万M2)Pc=6082.27(元元/M2)作图如下下：价格—成成本（元元/M2）MRDACQc=764449M2经济利润McPc=6082.27产量（M2）3036.67AVC3349.14五、盈亏亏平衡点点分析Q=-0.0251P+229.11TC=3036.67Q+23886.7222TR=TC求得Q1=3.9658（万M2)Q2=151.183（万万M2)Q2明显不符符合实际际情况，，舍去故求得盈盈亏平衡衡点的价价格和产产量为：Q0=3.9658（万M2)P0=8965.51(元/M2)FC=22879(万元）TC=3036.67Q+238867.22TR=9217.89Q—39.8406Q2Q0

=39658M2QCR盈利亏损六、成本加成成定价远洋明珠的开开发总建筑面面积Q为：70974.24M2故可求得：AC=6402.218元/M2又预期目标利利润率为15%则P=AC×（1+15%）=6402.218×1.15=7362.55第五部分博博弈论的运用用背景情况介绍绍远洋明珠所在在的珠江新城城定位是广州州市未来的CBD，由于于地价的原因因，珠江新城城内各楼盘的的定位都是高高档次的商住住项目。区内内各楼盘的开开发商基本上上都属于广州州市前30强强的房地产企企业，实力旗旗鼓相当。但但是，由于珠珠江新城整体体公共配套设设施开发进度度的延迟，导导致商品房购购买者对珠江江新城的楼盘盘多持观望态态度。各开发发商为加快销销售，均想尽尽一切办法抢抢夺客源,导导致楼盘间的的竞争日趋激激烈。X大厦是与远洋洋明珠紧密相相邻的楼盘，，两者在地理理位置、环境境、周边配套套设施、销售售理念、卖点点、推盘时间间、目标顾客客群等方面都都非常接近，，新大厦可以以说是对远洋洋明珠影响最最大的、最直直接的竞争对对手之一。开盘初期，远远洋明珠与X大厦销售均受受阻，远洋明明珠的销售进进度与开发商商的预期目标标相距甚远。。经过深入调调研发现，由由于珠江新城城开发前期的的市场引导，，远洋明珠的的各主要竞争争对手推出的的住宅中面积积在120~250平方方米的大户型型住宅比例占占85%以上上，即使两房房一厅也达到到90平方米米以上。由于于竞争对手开开发和入市比比远洋明珠早早，存在在位位优势，竞争争对手在广告告宣传、品牌牌形象树立方方面比远洋明明珠要成熟得得多。如果以以硬碰硬，继继续推出大户户型，即使采采取降价策略略，也难于与与对手抗衡，，销售将很难难有大的突破破。因此，改改变销售略策策势在必行。。远洋明珠为此此对广州市商商品住宅市场场作了以下几几方面的市场场调研：1．购房者面面积选择2、购房者户户型选择3、购房者职职业分布4、购房者家庭月月收入经过对以上数数据分析发现现：年轻一代代白领是目前前广州地产市市场购房的主主力军，而最最受购房者欢欢迎的户型是是60-80M2的二房二厅和和80-100M2的三房二厅。。根据以上分析析，正确的销销售策略应当当是改大户型型为小户型，，但是变更规规划存在一定定的难度和风风险：变更规规划申请要得得到批准有一一定的难度，，变更规划需需要付出一定定的费用，而而且竞争对手手也有可能推推出小户型，，关键是看谁谁能抢先占领领市场。我们们根据对双方方销售增长率率的估测，得得出以下的博博弈矩阵：0，1020，525，12—5，8大户型小户型（有新产品）X大厦远洋明珠大户型小户型（有新产品）在上面的博弈弈矩阵中我们们看到，纳什什均衡出现在在左下方格中中。在进行了了可行性分析析论证并解决决了规划变更更的难题后，，远洋明珠决决定采取变大大户型为小户户型的策略，，迅速推出63－118M2的小户型，同同时在珠江新城率率先推出具个个性化的白领领单身公寓。。事实证明，，博弈的运用用是成功的。。在采取新策策略后，在未未增加广告投投入的前提下下，2002年1－4月累计成交3839万元元，与2001年同期相相比，销售量量增加了约30%。第七部分结结论1、远洋明珠珠项目的实际际成本比市场场需求分析所所得的市场收收益最大化的的价格高，因因此在今后的的项目开发中中应注意控制制项目成本。。2、远洋明珠珠项目的平均均成本比达到到短期利润最最大化时的价价格高，是因因为项目规模模太小，今后后应避免开发发单体楼等小小规模的房地地产项目。3、博弈运运用的成功功，说明在在今后项目目开发过程程中，在做做销售、竞竞争决策时时，应当对对竞争对手手和自身优优劣势进行行详细调查查分析，做做到知己知知彼，充分分发挥自己己的优势，，才能在竞竞争中抢占占先机，克克敌制胜。。以上是我们们对广州市市高档商品品住宅市场场的需求、、市场结构构、成本、、定价等方方面的粗略略分析，请请各位同学学提出宝贵贵意见，谢谢谢大家。。Theend9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。09:54:4209:54:4209:5412/31/20229:54:42AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2209:54:4209:54Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。09:54:4209:54:4209:54Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2209:54:4209:54:42December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月20229:54:42上午午09:54:4212月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月229:54上上午12月-2209:54December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/319:54:4209:54:4231December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。9:54:42上上午午9:54上上午午09:54:4212月月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止