2016年上海房地产估价师制度与政策：拟定征收补偿方案试题

2016年上海房地产估价师《制度与政策》：拟定征收补偿方案试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、组成总体的前提条件是。A：构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同C：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同D：构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同E：执行层的组织协调2、建设用地规划管理由—部门负责。A.建设B.房地产管理C.城市规划行政主管D.土地管理3、下列可无偿收回土地使用权的有。A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的E：房地产估价机构必须加盖公章4、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%,按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为—元。3456.093505.953509.743705.735、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在日内出具估价报告。A：5B：7C：10D：15E：房地产估价机构必须加盖公章6、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。A.上升B.下降C.不变D.升降难定7、某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示:则该统计总体的全距为元/。（2008年试题）A：1500B：1950C：2131D：3000E：执行层的组织协调8、在一国金融机构体系中居领导核心地位。A：政策性银行B：非银行金融机构C：中央银行D：商业银行E：执行层的组织协调9、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为—元人民币/近。（1平方英尺=0.0929由?）1748419020197542053910、房地产开发项目自—之日起满3年未动工开发的，可以征收土地闲置费。土地使用权出让合同签订土地使用权出让合同约定的动工开发土地使用权出让金缴纳土地使用权证书取得11、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于_。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金12、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向收取有关费用。A：物业管理企业B：社区服务中心C：业主委员会D：最终用户E：执行层的组织协调13、用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图的是。A：地形图B：地籍图C：宗地图D：房产图E：执行层的组织协调14、某房地产开发项目的占地面积为15000近，规划容积率为3,预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%,项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/面.假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元/m2。A：5377.78B：6277.78C：6722.22D：7847.22E：借款合同15、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是_。A.地籍图和房产分户图B.宗地图和房产分户图C.地形图和房产分户图D.宗地图和房产分丘图16、是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。A：本票B：汇票C：支票D：银行券E：执行层的组织协调17、是影响房地产价格的房地产自身因素。A：区位因素、实物因素、权益因素B：区位因素、社会因素、权益因素C：区位因素、社会因素、国际因素D：区位因素、实物因素、权益因素、社会因素、经济因素E：工业用地的监测点评估价格18、某股份制企业将其以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物向某银行申请抵押贷款，贷款期限为10年，5年后该企业因经营不善破产。清偿时，根据有关清偿政策执行后，其余额部分在债权人和所有者之间进行分配，此时的分配顺序首先应是_。A.政府B.该企业股东C.该银行D.抵押担保人19、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门对符合条件的新设立的房地产开发企业核发_。A.二级资质证书B.三级资质证书C.四级资质证书D.暂定资质证书20、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。A.未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B.房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C.中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金D.中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金21、下列有关债券的表述中，不正确的是_。A.债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证B.关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行C.私募债券的最大特点是募集对象特定D.债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响22、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。（2009年试题）A：75B：120C：135D：150E：执行层的组织协调23、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为名以上。A：3B：5C：8D：15E：执行层的组织协调24、按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在100万元以下的累进计费率为。A：5%。B：2.5%C：1.5%D：0.8%E：执行层的组织协调25、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2,采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为（）元/m2。A.4120B.4149C.4184D.4216二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分）1、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15,若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为一万元。253540D.452、下列保险中，属商业保险的有。（2004年试题）A：保证保险B：外汇变动保险C：信用保险D：健康保险E：劳动工伤保险3、以为标准，可将商业保险分为财产保险与人身保险两大类。A：保险基金来源的不同B：被保险标的的不同性质C：保险的实施形式D：保险标的的价值确定与否E：执行层的组织协调4、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%,该房地产的价格为一万元。A.225.00B.237.50C.381.25395.835、获取房地产估价业务的措施可以有_。A.突破专业能力限制，接受各种估价要求B.提高服务质量C.恰当的宣传D.低收费E.最大限度压缩估价作业期6、按税率和税基的关系划分，税率主要有三类。A：比例税率B：累进税率C：累退税率D：定额税率E：非固定税率7、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于―。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长8、商品房买卖合同的内容应当由_。A.房地产行政主管部门确定B.工商行政管理部门确定C.房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定D.商品房买卖当事人约定9、在成本法求取折旧中，建筑物的有效经过年数二经济寿命-__。A.自然寿命B.剩余寿命C.经过年数D.剩余经济寿命10、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有_。A.较高的收益性B.较强的流动性C.直接融资的功能D.抵御通货膨胀影响的功能11、以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以—方式取得的。A.划拨B.出让C.转让D.出租12、不属于保险合同辅助人的是。A：保险受益人B：保险代理人C：保险公估人D：保险经纪人E：执行层的组织协调13、住房公积金管理中心不是_。A.住房公积金委员会各项决策的执行机构B.住房公积金运作管理部门C.住房公积金管理的主体D.住房公积金管理的决策机构14、职工丧失缴存条件的提取住房公积金，主要包括等。A：离、退休时的提取B：完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系时的提取C：出境定居时的提取D：职工死亡或者被宣告死亡时的提取E：职工翻建住房时的提取15、下列关于地役权，表述不正确的是。A：地役权自地役权合同生效时设立B：地役权的期限由当事人约定，可以超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限C：土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外D：地役权可以单独抵押E：E经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记16、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付一万元土地补偿费。3040607017、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为。A：22.2%B：33.3%C：44.4%D：55.5%E：借款合同18、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（）。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费19、某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5,则其楼面拆迁安置补偿成本为—元/m2。A.72B.108C.180D.27020、一般投资机会研究可分为。A：地区研究B：部门研究C：系统研究D：政策研究E：以利用资源为基础的研究21、下列属于土地使用管制的事项有.【2006年考题】A：建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B：取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C：某宗土地使用中，要求容积率为2.0D：甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路E：某宗土地只能用于商业房地产开发22、①规划设计条件通知书；②建设用地规划许可证；③选址规划