2016年上半年陕西房地产估价师制度与政策：房地产抵押登记考试题

2016年上半年陕西省房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押登记考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是_。A.转让利润B.市场影响C.产权是否清晰D.被拆迁人的利益2、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2,正常开发成本为1500元/m2,管理费用为前两项的5%,投资利息占直接成本的5%,销售费用为100元/m2,直接成本利润率为6%,则开发后的地价为（）元/m2。18402840296630003、住房公积金汇缴年度为。A：本年7月1日至下年6月30日B：上年7月1日至下年6月30日C：上年7月1日至当年6月30日D：当年1月1日至当年12月31日E：执行层的组织协调4、季节比率是_。A.说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重B.说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重C.说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重D.说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重5、已知一年期国债年利率为3.31%,贷款年利率为5.43%,投资风险补偿率为2.23%,管理负担补偿率为1.32%,缺乏流动性补偿率为1.42%,投资带来的优惠率为0.50%,利用累加法计算的报酬率为。A：7.78%B：8.28%C：13.21%D：14.21%E：工业用地的监测点评估价格6、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m?、712元/m?、744元/m2、781元/m2和815元/mz,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，【2004年考题】A：849元/m?B：865元/m?C：882元/m2D：915元/m?E：工业用地的监测点评估价格7、2003年11月4日，中国房地产估价师学会与香港—签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。A.物业协会B.不动产学会C.测量师协会D.测量师学会8、城市分区规划由—审批。A.市规划行政主管部门B.市人民政府C.市人大常委会D.省人大常委会9、—是判断项日盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。A.利息率B.销售利润率C.速动比率D.目标收益率10、某仓库房地产，建筑面积为800m,容积率为0.8,对应的土地单价为850元/m2,现拟变更为商业用地，容积率为2.0,并已取得规划、国土等管理部门的许可.假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2,则理论上应补地价的数额为.【2000年考题】A：93.75万元B：115万元C：293.75万元D：315万元E：工业用地的监测点评估价格11、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%,当前整个市场的平均收益率为15%,国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是_。A.0.57B.0.74C.0.80D.1.0412、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是_。A.弱流动性B.异质性C.寿命周期长D.不可移动性13、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2,报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2,报酬率为6%。那么，甲的价格乙的价格。A：高于B：低于C：等于D：条件不足，无法确定E：工业用地的监测点评估价格14、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给_，并由其预付定金或房价款的行为。A.购房者B.承购人C.预买客户D.潜在客户15、行政裁决应坚持—的原则。A.公平B.公正C.及时D.以上均正确16、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中四级资质注册资本应在一万元以上。1008002000500017、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是_。A.三年以上六年以下B.二年以上五年以下C.三年以上七年以下D.五年以上十年以下18、房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对—具有吸引力。A.物业管理公司B.政府C.承包商口.租客19、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的_。A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入20、是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。A：廉租住房B：经济适用住房C：普通商品房D：工业用房E：房地产估价机构必须加盖公章21、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。1015203022、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的报酬率为6%,该宗房地产的价格为一万元。83325001250106723、不属于房地产调整状况的内容是_。A.经济状况调整B.区位状况调整C.实物状况调整D.权益状况调整24、引起真正的房地产自然增值的原因是。A：装修改造B：需求增加C：通货膨胀D：改进物业管理E：工业用地的监测点评估价格25、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%）,首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为—元人民币/近。（1平方英尺=0.0929由?）17484190201975420539二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是_。A.承租人将承租的房屋擅自转租的B.签订无效合同的C.无正当理由，拖欠房租6个月以上的D.承租人故意损坏房屋的2、土地变更登记是指因而进行的登记。A：土地权利人发生改变B：土地权利人姓名发生变更C：土地权利人名称发生变更D：国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后而进行的登记E：土地权利人地址和土地用途等内容发生变更3、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。A：条形基础B：桩基础C：箱形基础D：整体式筏式基础E：执行层的组织协调4、消费者市场细分的标准可归纳为。A：地理环境因素B：人口因素C：消费心理D：经营变量E：消费行为因素5、下列关于保险分类的叙述有误的一项是。A：以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险B：以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险C：以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险D：以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险E：执行层的组织协调6、某临街深度30.48%（即100英尺）、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%（即50英尺）、临街宽度20%的矩形土地的总价为一万元。12001150110010507、下列有关各种弹性的表述中，正确的有_。A.奢侈品的需求价格弹性相对较大B.占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小C.商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品D.商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品E.商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性8、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是_。A.金融业的发展B.社会人口密度C.物价的高低D.自然环境的变化E.政治制度的变迁9、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。0.211.232.013.2310、—之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。A.《中华人民共和国仲裁法》B.《中华人民共和国宪法》C.《中华人民共和国土地管理法》D.《中华人民共和国土地使用法》E.《中华人民共和国民法通则》11、房屋的开工一般应以日期为准。A：施工队进场B：地基处理C：房屋正式开始破土刨槽D：打永久桩E：取得施工许可证12、在中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。A：抵押贷款传递债券B：抵押贷款支持债券C：抵押贷款担保债务D：抵押贷款支持证券E：抵押贷款直付债券13、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的资料。A：一手8：二手C：原始D：基础E：借款合同14、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。A：信用债券B：抵押债券C：担保债券D：公募债券E：私募债券15、某公司以120万元购买了150m2的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为_。7.5%10.8%12.5%15.0%16、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为_。A.条形基础B.独立基础C.整体式筏式基础D.箱形基础17、中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在的标志值。A：最前位次B：中间位置C：倒数位次D：最后位次E：执行层的组织协调18、印花税税率分为5档：1%。__,__,0.05%。，0.03%。0.5%,0.2%0.5%,0.3%0.5%,0.1%0.3%,0.1%19、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/02；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%,则其价格最接近于—元/m2。38163899C.4087D.492020、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在—日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。A.15B.30C.60D.9021、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的_。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则22、有A、B两宗面积较小的相邻土地，各值30万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为100万元。在这种情况下，如果地块A的拥有者购买地块B,则正