REITs专题研究报告-基础设施REITs破冰-2020615课件

中信证券REITs专题研究基础设施REITs破冰2020年6月15日中信证券REITs专题研究基础设施REITs破冰CONTENTS目录一．基础设施REITs破冰二．基础设施REITs的吸引力三．基础设施本位降低舆论压力四．全球市场经验看，基础设施REITs收益高，成长快五．中国适合发展基础设施REITs六．底层资产类别简介七．风险提示1CONTENTS一．基础设施REITs破冰11.

基础设施REITs破冰21.基础设施REITs破冰2《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（40号文），《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步40号文和《征求意见稿》对基础设施的定义1.1

基础设施REITs破冰优先支持行业3鼓励开展试点40号文提到 征求意见稿仓储物流 仓储物流收费公路 收费公路水电气热 机场港口城镇污水垃圾处理 水电气热固废危废处理 产业园区信息网络等新型基础设施 明确规定不含住宅和商业地产国家战略性新兴产业集群高科技产业园区特色产业园区优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。资料来源：证监会，发改委《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相基础设施REITs能有效提升价值资产的分红满足低风险偏好长期投资者对杠杆率的要求允许投资者分享资产增值收益，解决基础设施非标准化和投资门槛高的问题资料来源：证监会，发改委1.2

基础设施REITs基础设施REITs的一些关键规则原始权益人应参与基础设施基金份额战略配售，战略配售比例不得低于本次基金份额发售数量的20%，基金管理人应当将80%以上基金资产投资于与其存在实际控制关系或受同一控制人控制的管理人设立发起的单一基础设施资产支持证券全部份额基础设施基金借款总额不得超过基金资产的20%，借款用途限于基础设施项目维修、改造基础设施基金应当将90%以上经审计年度可供分配利润以现金形式分配给投资者基金管理人可以设立专门的子公司，或委托第三方管理机构负责基础设施日常运营维护4基础设施REITs能有效提升价值资产的分红资料来源：证监会，2.

基础设施REITs的吸引力52.基础设施REITs的吸引力5一、解决看好资产价值和企业分红不足的矛盾对“价值投资者”，在股市上看好并买入核心资产，可能面临分红率不达预期的尴尬REITs确定90%分红比例下限，极大满足了投资者分享基础资产稳定现金流收益的要求资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部中国国贸历年现金分红率粤高速A历年现金分红率2.1

基础设施REITs的吸引力80%70%60%50%40%30%20%10%0%199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202090%80%70%60%50%40%30%20%10%0%619981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020一、解决看好资产价值和企业分红不足的矛盾资料来源：Wind，二、解决对管理层和投资者适当杠杆率的分歧绝大多数基础设施企业高杠杆率的事实，限制了其价值得到有效兑现《征求意见稿》适当约束杠杆可能增强产品的安全性，一定程度提升产品的吸引力7三、解决不动产（基础设施）购置资金门槛问题基础设施REITs在优选存量项目时，对产权清晰、现金流持续流入的要求较高但这些资产历史上非标准化程度高，整体金额大，转让不易，存在明显的投资门槛公募REITs使居民部门（透过机构投资者）配置基础设施资产成为可能2.2 基础设施REITs的吸引力二、解决对管理层和投资者适当杠杆率的分歧7三、解决不动产（基四、解决债券回报固定和资产稳健增值之间的矛盾，也同时解决杠杆率问题最近几年，不动产市场（包括基础设施）的主流投资产品并不是股权，而是各类标准化和非标准化的债权但是，债券是一个固定回报的金融产品，债券投资者不能充分分享基础资产持续增值，包括净现金流出的增加和资产本身的重估目前全社会依靠大规模举债加杠杆来推动基础设施补短板面临很大的困难资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部注：2020年数据截止2020年6月3日一线城市物流仓储租金

（单位：元/平米/月）城投债的存量余额

（单位：亿元）2.3 基础设施REITs的吸引力605040302010007-1208-0809-0409-1210-0811-0411-1212-0813-0413-1214-0815-0415-1216-0817-0417-1218-0819-0419-12北京 上海

广州

深圳120,000100,00080,00060,00040,00020,00008四、解决债券回报固定和资产稳健增值之间的矛盾，也同时解决杠杆3.

基础设施本位降低舆论压力93.基础设施本位降低舆论压力9量：2020年前5月百城土地出让金同比增长3.6%，好于全国市场和重点城市销售回款增速质：仍有一些城市出现激烈的竞争，部分企业甚至愿意忍受昂贵的土地价格因：地方筹集资金需求

+

部分企业仍有过度投资的冲动资料来源：Wind资料来源：大公网百城土地成交总价单位：亿元招拍挂的激励竞争和地王3.1

土地市场热度尤在7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000Jan-18Mar-18May-18Jul-18Sep-18Nov-18Jan-19Mar-19May-19Jul-19Sep-19Nov-19Jan-20Mar-20May-2010量：2020年前5月百城土地出让金同比增长3.6%，好于全国11资金成本下降背景之下，如果融资放开过快，的确可能助长地王现象，对房地产企业，对调控大局都不利资料来源：各企业公告，中信证券研究部3.2

资金成本在下降通道龙头地产企业综合融资成本公司名称公司性质201420152016201720182019中国海外发展国企4.45%4.23%4.76%4.27%4.30%4.21%华润置地国企4.47%4.63%4.23%4.16%4.47%4.45%龙湖集团民企6.40%5.74%4.92%4.50%4.55%4.54%金地集团国企6.31%5.32%4.52%4.56%4.83%4.99%招商蛇口国企-4.93%4.50%4.80%4.85%4.92%保利地产国企6.50%5.20%4.69%4.82%5.03%4.95%绿城中国民企7.60%6.60%5.90%5.40%5.40%5.30%世茂房地产民企6.90%6.90%5.80%5.30%5.80%5.60%旭辉集团民企8.30%7.20%5.50%5.20%5.80%6.00%龙光地产民企8.80%6.80%6.10%5.80%6.10%6.10%碧桂园民企7.16%6.20%5.66%5.22%6.11%6.34%新城控股民企-7.26%5.49%5.32%6.47%6.73%华夏幸福民企-7.92%6.97%5.98%6.42%7.90%阳光城民企-9.41%7.35%7.08%7.94%7.71%中国恒大民企9.74%9.59%8.27%8.09%8.13%8.99%融创中国民企9.10%7.60%5.98%6.24%6.81%8.56%绿地控股民企-5.98%5.45%5.19%5.40%5.60%滨江集团民企6.00%5.80%5.60%11资金成本下降背景之下，如果融资放开过快，的确可能助长地王政策的示范意义并不止于政策本身，也包括政策本身在舆论层面的示范效应从长期来看，待基础设施REITs改革获得明显成功，再去讨论底层资产的范围问题，是有利于形成良好社会舆论氛围的123.3

坚持房住不炒的示范意义政策的示范意义并不止于政策本身，也包括政策本身在舆论层面的示4.

全球市场经验借鉴134.全球市场经验借鉴13截止2020年4月30日，全美上市权益类REITs共计176只，市值合计1.04万亿美元我们测算，美国广义基础设施REITs的市值即达到4889亿美元，占比47.2%不仅包括美国REITs协会定义的基础设施，也包括IDC，物流等基础设施资料来源：

NAREIT（美国REIT协会），中信证券研究部

注：其他专业地产主要包含户外广告、博彩、农田、私人监狱、剧院、档案馆等业态资料来源：NAREIT（美国REIT协会），中信证券研究部

注：股价为2020年4月30日情况4.1

美国经验：基础设施REITs发展快，规模大美国各类别REITs市值构成情况单位：亿美元25002000150010005000美国各类别REITs平均市值单位：亿美元40035030025020015010050014截止2020年4月30日，全美上市权益类REITs共计1764.1

美国经验：基础设施REITs发展快，规模大资料来源：Bloomberg，中信证券研究部

注：市值为2020年6月11日收盘市值代码简称美国市值前1所属REITs分类0的权益总市值类REITs构成情况 单位：亿美元公司简介AMT美国铁塔基础设施1114.96北美最大的铁塔公司之一，主营业务为通讯铁塔的租赁和管理PLD安博(Prologis)工业/物流671.44全球最大的物流配送设施和服务的投资开发商之一，主营业务为物流地产CCI冠城国际基础设施669.80北美最大的铁塔公司之一，主营业务为通讯铁塔的租赁和管理EQIX易昆尼克斯数据中心（IDC）584.82全球最大的数据中心服务商之一，主营业务为数据中心及代管服务DLR数字房地产信托数据中心（IDC）370.70全球最大的数据中心服务商之一，主营业务为数据中心及代管服务PSA大众仓储信托自助仓储342.47北美最大的自助仓储服务商，提供自助仓储空间SBACSBA通信基础设施323.71北美最大的铁塔公司之一，主营业务为通讯铁塔的租赁和管理EQR公平住屋住宅229.45公司定位于在美国最高增长和最繁华地区收购、开发和管理高品质公寓，通过租赁居民公寓单位获得相关收入。AVB艾芙隆海湾社区住宅227.80公司从事发展、重建、收购和管理公寓社区。如今公司的业务领域覆盖了美国东北部、大西洋中部、中西部以及太平洋西北部和南加州区域。SPG西蒙地产商贸零售219.90美国最大上市地产开发商之一154.1美国经验：基础设施REITs发展快，规模大资料来源：16新加坡市值前5的权益类REITs构成情况 单位：亿美元4.2

新加坡、日本市场资料来源：Bloomberg，中信证券研究部

注：市值为2020年6月11日收盘市值，为方便比较，均采用美元计价代码简称所属REITs分类总市值公司简介AREIT腾飞房地产信托工业/物流81.10公司的多元化地产组合，涵盖商务园和科学园、综合开发项目、便利设施及零售物业、高规格产业地产、轻工业地产以及物流和配送中心。CT凯德商用新加坡信托商贸零售54.88公司在新加坡持有15个购物中心MLT丰树物流信托工业/物流52.20丰树集团旗下的物流地产信托，主要布局于新加坡、香港、中国大陆、澳大利亚等地MCT丰树商业信托商贸零售49.50丰树集团旗下的商业地产信托，包含新加坡的五处物业，其中四处位于海滨区，另一处位于中央商务区。CCT凯德商务产业信托商务办公49.38公司在新加坡、马来西亚和德国持有10余栋商写物业日本市值前6的权益类REITs构成情况 单位：亿美元代码简称所属REITs分类总市值公司简介8951日本建筑基金（NBF）商务办公89.56日本最大的商写物业投资基金8952日本房地产投资商务办公74.98日本最大的商写物业投资基金之一3283NIPPON物流工业/物流65.36日本最大的物流地产服务商之一3462野村房地产投资多元化61.66广泛投资于日本的各类物业，包括商务办公、商贸零售、住宅、物流酒店8984大和房地产信托住宅53.10主要投资于日本公寓物业3281GLP

J-REIT工业/物流48.81GLP（中文名：普洛斯）的日本业务板块16新加坡市值前5的权益类REITs构成情况 单位：亿美元4美国、日本、新加坡和香港市场REITs总市值单位：亿美元120001000080006000400020000美国日本新加坡香港17美国、日本、新加坡和香港市场REITs平均市值50单位：亿美元新加坡454035302520151050美国香港日本只有香港市场，基础设施REITs的确无足轻重，远不如房地产类REITs但在亚太地区，香港市场的REITs规模也并不如新加坡我们相信，这可能和香港市场在吸引REITs挂牌过程中过分重视房地产，忽视基础设施类REITs发展有关资料来源：Bloomberg，中信证券研究部

注：市值为2020年6月11日收盘价资料来源：Bloomberg，中信证券研究部

注：市值为2020年6月11日收盘价4.3

香港市场美国、日本、新加坡和香港市场REITs总市值单位：亿美元124.4

基础设施REITs收益率高18基础设施类差别和传统商业类、住宅类资产的差别基础设施类资产经营难度相对不高，回报却较为稳定，也比较容易复制最重要的是，无论是IDC还是物流仓储，还具备网络效应和品牌效应，有规模壁垒从结果来看，基础设施REITs的长期收益率的确更高REITs在最初的确是以房地产为主，但如今全球来看，基础设施REITs都是潮流所向资料来源：国家统计局，中国指数研究院基础设施类传统商业类住宅类管理经营难度标准化程度高，管理相对较低，价格敏感管理难度高，运营能力要求高，同样物业在不同经营下差距大标准化程度高，管理相对较低，价格敏感地段相关性与地段有一定相关性，重点是城市区域与地段相关性高，但是好地段也不一定成功与地产相关性高，好地段成功概率大收益稳定性受经济波动影响小高度影响中等影响异地复制难度模式成熟，异地复制容易非标化程度高，难以异地复制模式成熟，异地复制容易网络效应网络效应明显，规模具有溢价不明显不明显4.4基础设施REITs收益率高18基础设施类差别和传统商194.4

基础设施REITs收益率高基础设施类物业虽然在美国发展较晚，但是发展更快，投资收益回报率却更高基础设施类、数据中心类REIT符合信息化发展潮流，年化复合收益率在15%以上传统的大众仓储、工业/物流年化复合收益亦很高而传统的商业地产受到经济周期影响大，收入相对不稳定，尤其是酒店，表现相对最差，复合收益率仅有5.1%资料来源：NAREIT（美国REIT协会），中信证券研究部注：林场、基础设施、数据中心收益率起始日分别为2011、2012、2015年美国各类REITs自1994年-2019年年均复合收益率20%18.3%15%15.3%15.2%10%12.1%11.8%10.9%10.6%9.8%8.3%5%5.1%0%基础设施数据中心大众仓储住宅医疗健康工业/物流商务办公商贸零售林场酒店194.4基础设施REITs收益率高基础设施类物业虽然在美5.

中国适合发展基础设施REITs205.中国适合发展基础设施REITs20从结构上看，不乏一些优质的房地产持有物业；但从总量上来看，商业地产，写字楼，酒店等，确实面临供过于求的状况资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部重点城市优质写字楼空置率走势5.1

我国存量地产资产质量参差不齐:

持有物业2013年以前，商服用地大量出让商服用地占比4500025%400003500020%300002500015%2000010500000%1003101111071203121113071403141115071603161117071803181119072003北京 沈阳 深圳 上海 重庆5040302010021从结构上看，不乏一些优质的房地产持有物业；但从总量上来看，商住房租金回报率较低，改造提租空间较小以“二房东”模式经营长租公寓，试图将这种经营权进行证券化如果这种改造的过程涉及很明显的租金上涨，则会背离房住不炒的精神如果这种改造的过程不伴随明显的租金上涨，又很难成为优质的底层资产资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部重点城市房价租金比重点城市租金在2017年以后明显上涨5.2

我国存量地产资产质量参差不齐:

住宅908070605040302010014091502150715121605161017031708180118061811190419092002北京 上海 深圳 沈阳 重庆12010080604020014091502150715121605161017031708180118061811190419092002北京 上海 深圳 沈阳 重庆22住房租金回报率较低，改造提租空间较小资料来源：Wind，中信235.3

基础设施是我国现阶段最适合的底层资产我国的基础设施从总量上看仍有不足，从结构上看缺口更大基础设施种类繁多，已经完全可以满足投资者多元化投资的需求资料来源：CBRE，中信证券研究部重点监测城市主要资产类别的投资净回报率6%5%4%3%2%1%0%北京上海广州深圳高增长二线城市北京上海广州深圳高增长二线城市北京上海广州深圳高增长二线城市写字楼零售物业仓储物流235.3基础设施是我国现阶段最适合的底层资产我国的基础设6.

底层资产类别简介246.底层资产类别简介24物流仓储结构简单、建设成本要明显低于写字楼和零售物业。同时由于需求强劲，结构矛盾，仓储租金上涨速度要快于其他物业目前仓储物流主要持有者有包括地产物流企业、房地产企业、电商企业、快递企业以金融企业，其中地产物流企业是仓储物流行业的最大参与主体资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：戴德梁行，中信证券研究部上海市三种业态物业租金走势我国人均仓储及现代化仓储面积显著小于美国6.1

底层资产简介：物流仓储设施2502001501005000706080208100906100210101106120212101306140214101506160216101706180218101906物流仓储 优质写字楼租金

优质零售物业首层租金普洛斯,30.7宇培,

5.6嘉民,

5.3宝湾,

4.7安博,

4.8

易商,

5.2维龙,1.3外高桥集团,1.5深国际,

2.5丰树,

4.7平安,4.7 万纬,

7.3乐歌,

1.3新宜,

1.0其他,

19.325物流仓储结构简单、建设成本要明显低于写字楼和零售物业。同时由26中国重要的物流仓储企业情况列举（部分）6.1

底层资产简介：物流仓储设施资料来源：各公司官网，各公司公告，中信证券研究部名称物流地产板块物流地产土地规模普洛斯公司作为国内最大的物流仓储设施供应商，公司最终控股股东普洛斯集团旗下拥有、管理和租赁的物业组合横跨中国、日本、巴西、美国、欧洲和印度。完成仓储物业总建筑面积2432万平米，实际出租面积2070万平米，土地储备建筑面积703.53万平米，主要军在沿海省会城市及经济处于上升期的城市万科A（万纬）集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台，截止2019年末，万纬物流进驻

44

个城市，获取

138

个项目，其中高标库

123

个（包括

9

个高标库与冷库一体化综合物流园），冷库

15个。可租赁物业的建筑面积约

1086万平方米ESR

（

1821.HK（易商）ESR是总部位于香港的领先物流地产平台，网络遍布中国、日本、韩国、新加坡等多国。公司提供物业开发、物流物业基金管理、投资房地产信托基金等服务。总资产管理规模超220亿美元，总建筑面积超1700万平米南 山 控 股（002314.SZ）（宝湾）公司吸收深基地B全部股权，从而控股宝湾物流。截至2019年底，宝湾物流在全国范围内拥有及管理63个智慧物流园区、运营仓储面积近340万平米，规划在建（含待建项目）面积超过300万平米。平安不动产（平安）平安不动产为中国平安下属子公司。典型项目包括：平安上海临港冷链物流园、平安嘉兴秀洲物流园、平安南京空港物流园等。丰树物流信托（M44U.SG

）（丰树）新加坡上市REITs，亚太地区专业的物流资产信托。目前布局亚太8个国家和地区。截至2019年底，持有中国内地20个物流产业园。顺丰控股截止目前已发行华泰佳越-顺丰产业园一期第1号（募集资金18.46亿元）、华泰佳越-顺丰产业园一期第2号（募集资金13.6亿元）资产支持专项计划顺丰控股在全国拥有175个不同类型的仓库（包含新夏晖冷链物流中心），面积近228万平米。公司布局物流场地土地面积约7,098亩，总规划建筑面积约418万平米，已建成建筑面积约151万平米。京东公司目前拥有超过700个仓库，自有及仓储交易平台上合计1690万平米土地。苏宁易购苏宁物流地产基金的投资运作，形成了公司仓储物业“开发-运营-基金运作”这一良性资产运营模式。苏宁物流拥有零售行业领先的自建物流设施网络，截至2019年12月苏宁物流拥有仓储及相关配套面积1,210万平方米菜鸟菜鸟网络联合社会化的仓、配资源及能力，为商家提供具有行业特色、电商特色的仓配服务，仓储面积（峰值）1000多万平方米。26中国重要的物流仓储企业情况列举（部分）6.1底层资产简27位于核心一二线城市成熟区域，拥有一批成熟厂房或办公场所，规模适中，产权明晰，且园区定位符合政策导向，位于政策鼓励区域的园区，最有可能受益于工业园区REITs6.2

底层资产简介：园区公司名称具体详情园区不动产及及基础设施资产华夏幸福公司的园区聚焦电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、新材料、生物医药、文化创意等10大产业。固安、大厂、怀来等京津冀都市圈区域已经比较成熟。2019年底，运营厂站

44座；建成

15

座学校，在校学生数超过

1.2万人；城市运营服务作业面积共计约6,600万平米；商业运营面积115

万平方米中新集团公司作为苏州工业园区的开发主体，是中国和新加坡两国政府间最重要的合作载体。对外开拓方面，公司目前运营的园区包括中新苏通、中新苏滁、中新嘉善、中新海虞和中新凤凰等。公司运营的苏州工业园区是国家国家级经济技术开发区。2019年供水量1.63

亿吨，污水处理

1.35亿吨，天然气

3.74

亿立方，供热174

万吨，上网电量

33

亿千瓦时。园区污泥处置项目稳定运营，从

2018年底开始运营的餐厨垃圾处理业务；2019

年

1

月开始运营的绿化垃圾处理业务。公司持有165.1万平米的厂房、办公楼、学校、商业等，2019年实现出租收入4.2亿元。张江高科公司立足张江科技城，投资领域主要专注于集成电路、新一代信息技术、生物医药、金融和智能制造，覆盖张江科学城的主要产业集群。公司持有107.4万平米的厂房、研发楼等，2019年实现租金收入7.6亿元上海临港公司运营松江园区、浦江园区、康桥园区、南桥园区、嘉定园区等。公司运营的上海漕河泾新兴技术开发区是国家级经济技术开发区。公司持有180.2万平米的产业园，2019年实现租金收入14.9亿元。外高桥从事外高桥保税区、外高桥保税物流园区、

外高桥物流园区（二期）、保税区南块主题产业园、外高桥集团启东产业园的开发、运营和管理。公司持有351万平米的办公、商业、仓储、工业用房，2019年出租收入为15.9亿元。部分园区类上市公司情况及持有的基础设施、不动产资产资料来源：各公司公告，中信证券研究部27位于核心一二线城市成熟区域，拥有一批成熟厂房或办公场所，286.2

底层资产简介：园区公司名称具体详情园区不动产及及基础设施资产浦东金桥从事上海金桥经济技术开发区的开发、运营和管理，包括工业、办公、科研、住宅、商业地产项目的投资建设，并提供后续出租、出售、管理和增值服务。公司持有235万平米的住宅、商业、研发办公楼、办公楼、厂房及仓库等物业，2019年实现15.5亿元。市北高新主营市北高新园区，地处上海静安中心城区位置，是静安对接上海全球科创中心的核心承载区。公司持有36万平米的工业/商办等物业，2019年实现租金收入4.4亿元。电子城公司是中关村科技园区电子城科技园开发建设、招商引资具体工作及北京电子城老工业基地改造建设工作的实施主体。公司持有21万平米的工业类物业，2019年实现租金收入

24,092万元。先后在全国多个省市启动和运营了20多个科技创新园区项目累计规模近800万平方米，企业客户资源千余家。海航基础公司是海航集团旗下专注于基础设施投资建设运营的大型企业集团，致力于打造“中国领先的临空产业综合服务商”，参、控股12家机场。公司持有74万平米的商业、办公等业态，2019年实现租金收入44,841万元。苏州高新公司是苏州高新区运营企业。2019年，苏州高新区完成地区生产总值1,330亿元，增长6%；一般公共预算收入168.6亿元，增长6%；截至2019年末，苏州高新区人才总量已达25万人，其中高层次人才3万人，各类领军人才1,200多人公司的污水处理以及自来水业务覆盖苏州高新区全部223平方公里陆地行政区域，并以此为依托整合区内污泥处置、危废固废、环境检测、分布式发电、能源管理等相关产业链资源，积极组建环保集团。新黄浦公司旗下科技京城是黄浦区内唯一的高科技创业园区型税收“亿元楼”。该项资产作为投资性房地产，公司以成本法计量，账面价值5.6亿。2019年3月经上海方圆房地产评估公司评估，评估价值为24.6亿元。公司持有6万平米的办公和商办物业，2019年租金收入为7,599万元ST大港公司园区服务业务分为两块业务，一是为新区化工园区内企业提供集码头停泊、装卸、仓储、供水、固废处置等服务，同时根据区内企业的需求提供贸易业务；二是利用公司园区资产进行招引，为招引企业提供厂房租赁及服务。经营模式：利用码头、储罐、水厂、防渗漏填埋库区、园区厂房等资源为区内企业提供相关服务，收取租金和服务费用；与区内企业合作，采购原料或销售商品。公司化工码头是镇江新区唯一一家对外开放且品种齐全的液体化工公用码头。公司子公司镇江固废也是镇江新区内唯一一家从事危险废物安全化填埋业务的公司。部分园区类上市公司情况及持有的基础设施、不动产资产资料来源：各公司公告，中信证券研究部286.2底层资产简介：园区公司名称具体详情园区不动产及及IDC的商业模式与商业地产大同小异，核心是数据中心的空间出租业务预计中期国内IDC市场仍能维持30%左右复合增速相较于一般的基础设施资产，从代表性企业公布的项目IRR数据来看，IDC资产投资回报率显著好于一般不动产资产资料来源：IDC，中信证券研究部前瞻组资料来源：IDC、中国IDC圈，中信证券研究部前瞻组全球IDC市场规模（亿美元）中、美IDC企业项目IRR（无债务融资）对比6.3

底层资产简介：IDC15%11%15%17%19%0%20%18%18%16%14%12%10%8%6%4%2%02001003004005006002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017规模

YoY（%）29类别国内美国IRR零售：15%~20%左右定制批发10%~20%零售：20%~30%左右定制批发10%~20%中、美第三方IDC市场（含电信运营商）规模对比国家2017年规模（亿美元）2017~2022年CAGR美国2608~10%中国13730%左右IDC的商业模式与商业地产大同小异，核心是数据中心的空间出租总体来看，我国收费公路已经进入平稳增长阶段，新增收费公路主要以高速公路为主，区位从东南沿海向西北内陆延伸高速公路收支缺口由2013年的618亿扩大至2018年的3,857亿元，债务压力与日俱增基础设施REITs能有效盘活存量资产，拓宽地方交投集团融资渠道，未来收费公路REITs落地有望帮助解决当前收费公路收不抵支、负债率持续恶化局面资料来源：Wind，中信证券研究部资料来源：Wind，中信证券研究部6.4

底层资产简介：公路收费公路里程历年变化（万公里）收费公路:里程2015 2016同比17.5517.04316.52116.0