世联长沙房地产市场研究重点报告86P(服务藏龙+某地产别墅)

长沙市场概述长沙房地产市场格局长沙各片区重点楼盘扫描长沙重点楼盘园林风格简析长沙重点楼盘建筑风格简析分享思路宏观微观经济现状未来规划宏观特征楼盘解析风格总览长沙市场总体概述1长沙珠三角经济圈中部六省长三角经济圈长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动长沙——珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市长沙——长株潭经济一体化核心城市；以提高其在国内核心竞争力和区域整体实力，在更大范围内参与国内外竞争为目标。长沙市株洲市湘潭市长株潭一体化目标：通过长株潭地区产业的集群化，推动本区域经济一体化，支持湖南省发挥后发优势，实施反梯度战略，统筹区域发展，提高湖南省在国内省份中的核心竞争力和区域整体实力。努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。

城市传统商业中心集中于河东北部，除五一路商圈外，伍家岭、火车站、溁湾镇三大商圈辐射范围仍限于区域内；随着城市的扩张，新的商圈正在逐步发展，但相对于传统商圈而言，其影响力仍有待提升。长沙——“西文东市”的发展格局，城市商业集中于河东北部，五一路商圈是唯一的市级商圈五一路商圈省委省政府火车站商圈伍家岭商圈星沙商圈马坡岭商圈黎托商圈红星商圈溁湾镇商圈市政府观沙岭商圈望城坡商圈岳麓山、岳麓书院、橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源；是长沙几千年历史的见证，长沙市民对她们有着深厚的感情影视传媒是长沙最具竞争力的产业，是长沙最值得骄傲和自豪的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台，“超女”“快男”更是近年来长沙吸引世人的“亮点”影视文化、山水洲城——长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展长沙市历年GDP与固定资产投资情况近6年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2006年城市GDP达到1790.66亿元；近年来长沙市固定资产投资年稳定快速增长，2006年已达1089.8亿元，增幅高达22.57%大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了效用长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高长沙市人均GDP保持高速增长，近6年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；2006年人均GDP达到27853元,人均GDP增长速度为16.2%可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过10%水平，06年人均可支配收入为12924元，增长12.0%中部省会城市中，长沙GDP与社会消费品零售总额较高，人均可支配收入处于最高水平在中部六省会城市中，长沙的GDP和社会消费品零售总额均列第三位，低于武汉和郑州，但明显高于太原、合肥和南昌；与广州和成都相比，长沙市的GDP和社会消费品零售总额都有较大差距；长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中处于最高水平，而且高出成都1135元与其他城市相比，虽然长沙的经济总量较小，但人均GDP高，恩格尔系数小。房地产市场发展的空间大恩格尔系数（食品支出占消费支出的比重）越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支出越多，通过消费结构调整能用于居住消费的支出也就越多。长沙居民的恩格尔系数在中部城市中最小，表明长沙市房地产发展空间大。与其他直辖市和省会城市相比，长沙市的经济总量偏小，但人均可支配收入水平高，仅仅低于广州；长沙社会消费品零售总额与邻省大型城市还有较大差距，但已超出南昌近一倍。固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对长沙经济发展的信心长沙房地产投资历年来保持较快的增长，2006年达到300亿以上。房地产投资的比例，历年来占固定资产比例均较高，房地产业对于经济的发展占有越来越重要的作用。长沙的房价呈相对平稳增长状态，成交面积也是稳定增加，市场发展平稳从2001-2006年，长沙市商品房销售面积快速增长，年均增长率约为38%2006年商品房销售面积较2005年有小幅增长。近年来，长沙国民经济发展速度和人均可支配收入的增长速度都快于房价的增长速度六年来，长沙GDP平均增长14.8%；人均GDP平均增长13.2%；人均可支配收入平均增长11.45%。长时间的房价增长速度低于可支配收入的增长速度，表明市民的消费能力得到积蓄，房价有较大的上涨潜力。房价收入比——长沙市为6.15∶1，基本处于合理范围4.16.1房价收入比合理范围；房地产发展平稳房价收入比偏低，房价偏低，需求增加房价收入比偏高，房价偏高，需求减少房价收入比发展中国家房价收入比与房地产市场发展4.16.1市场供给市场供给市场需求市场需求长沙房价收入比6.15房价收入比一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比在4.1-6.1之间是比较合理的范围在中南六省会城市中，长沙“环房匹配指数”仅大于郑州，与其他城市相比，房价上涨空间较大部分城市环房匹配指数（2001~2004）长沙的环房匹配指数接近于零，表示长沙的房价增长基本符合经济发展要求，随着经济发展，房价也将稳定增长环房匹配指数反映房价变化与房地产市场供求环境变化匹配的指数。指数接近于零，房价变化与房地产环境变化匹配，两者未出现偏差；指数为负，表示房地产价格变化速度低于房地产市场供求环境提供的变化空间，房价上涨的空间较大；指数为正，表示房价变动速度高于房地产供求环境提供的变化空间，房价商战空间较小。经济基础良好，市场处于快速发展阶段，发展空间大城市意象：山水洲城，中国第一批历史文化名城，中部发展的重点城市，充满活力的城市经济基础：GDP和固定资产投资快速增长，但人均GDP高，恩格尔系数小，固定资产投资和房地产投资增长强劲行业指标：成交面积稳定增加，房价呈相对平稳增长状态，市场发展平稳，房价收入比和环房匹配指数都处于合理水平大势向上长沙——“西文东市、南帝北丐”，目前在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展。市府西移省府南迁新河三角洲崛起高桥市场群市民观点“现在的长沙比以前大多了”东：高桥市场群、星沙板块南：省府南迁，大量土地供应西：市府西移，岳麓资源、人文并举北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造"一主二次四组团"，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团据长沙市2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里。城市空间结构为“一主二次四组团”，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里。按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。

板块关键词：行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业/融城核心一主两副环绿心暮云片区发展方向定为集合生态型的省级行政文化中心、长株潭核心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所、环保型工业生产基地于一体的２１世纪人与自然和谐发展的新型生态城。省府行政中心野生动物园长沙理工大学中信新城。。。。。。大势向上规划利好远景一片光明长沙市场大趋势向好长沙房地产市场格局2多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡长沙05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展第三阶段：都市群形成主城核心核心核心核心长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成目前长沙市场基本从中心板块向周边延伸，形成典型的多板块格局，东南西北四处开花城南板块：湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；但缺乏优势景观资源。城东板块：长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建设，板块发展迅速，但道路交通系统不完善，且无优势景观资源。麓谷板块：岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，属于长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好，但是配套设施较差。麓南板块：岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者。城北板块：湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北的城市区域。景观资源较为丰富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民对区域认同度低。星沙板块：东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为核心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施需进一步完善。市府板块：市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。麓谷板块市府板块麓南板块中心板块城南板块东城板块金鹰、星沙板块城北板块产业政府资源地段产业政府政府政府从供应量看，06年开始外圈层供应量逐渐增大，形成多足鼎立格局北城在售103万将售353万麓南在售132万将售96万市府麓谷在售231万将售240万中心在售199万将售137万南城在售210万将售241万东城在售170万将售213万星沙在售94万将售196万2006年供应情况07年6月份的数据显示，城市供应从城市中心区向各郊区次中心转移的趋势越发明显，长沙版图不断扩大长沙在售市场情况：分布于长沙三大方位的城、麓南、星沙、市府麓谷四大板块领军群雄，共计816.65万㎡，占全市总占地面积的近七成

长沙即将推出市场情况：省府的南迁，长株潭一体化的不断推进，使得未来南城板块的推盘量明显胜出，焦点化趋势愈加明显。城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强客户虽重视区域前景，但受工作及居住习惯等影响，大多倾向选择原居住区或较成熟的区域受调客户的居住区域构成：受调客户置业关注因素：受调客户置业倾向区域构成：从分布特征看，大盘70%分布在二环以外，二环以内的大盘则集中在河西11152346789101213城市中心14151617二环线35211741310128169汀湘十里圣爵菲斯长沙玫瑰园比华利山绿城青竹园珠江花城威尼斯城长沙奥林匹克花园同升湖蔚蓝海岸岳麓山公馆麓山别墅阳光100南山苏迪亚诺振业浪琴湾项目藏珑保利阆峰云墅14151617长沙市主要别墅项目分布状况——90%分布在二环以外，主要集中在开福、岳麓二环线123451167891012151413城市中心161113101215141617181817水印山城岳麓山公馆麓山别墅早安星城美洲故事水云间圣爵菲斯藏珑国际比华利山35274816汀湘十里世纪春天三期长沙玫瑰园比华利山绿城青竹园湘江壹号威尼斯小城中新森林海山水英伦庄园二期92006年后，长沙高端项目供应基本向外圈层转移，但仍未形成成熟的高端居住片，以各点式的标杆项目为主麓山别墅5000南山苏迪亚诺30002006年以后高端项目分布图圣爵菲斯水云间7500-8000藏珑国际6000-12000比华利山4000-5700阆峰云墅7000-8000汀湘十里4000-8000岳麓山公馆卓越蔚蓝海岸7000长沙玫瑰园9000绿城青竹园9500-125002006年前高端项目分布图圣爵菲斯3000元同升湖山庄2800元水云间3000-4000美洲故事托斯卡纳11000长沙各片区重点楼盘扫描3城南版块重点楼盘一览1、保利·阆峰云墅2、美洲故事3、托斯卡纳4、长沙奥林匹克花园5、比华利山12345保利·阆峰云墅——新南城高端纯独栋北美别墅社区。美洲故事——浙江品牌开发商倾情打造，展现美洲原始村落风情。托斯卡纳——中央政务区内产品型意大利风情手工别墅，概念炒作样本。奥林匹克花园——主打奥运风，每一期不同城市主题。比华利山——主打生态牌，倡导立体新体系生活。城南片区小结：片区概况：省政府迁入；长株潭一体化规划利好；道路、环境等情况良好。产品特点：靠近北部省政府区域以小高层、高层为主；目前处于大盘崛起阶段，众多别墅项目被市民认可。客户群体：周边政府人员较多；靠近南部县市的外来人员在不断增加；别墅等辐射范围广的产品能够吸引一定的高端客户。销售状况：单价低的产品销售速度迅速；景观品质口碑好的别墅产品消化速度快；片区认同度不断增强河西版块重点楼盘一览1、长沙玫瑰园2、卓越蔚蓝海岸3、汀湘十里4、中新森林海5、阳光10012345长沙玫瑰园——系列出品，品质保证。卓越蔚蓝海岸——大型外来品牌开发商，系统运作，产品、营销取胜。汀湘十里——成都芙蓉古镇翻版，产品差异化，新中式主义一枝独秀。中新森林海——港商实力打造，全国五城六盘同开阳光100——将现代建筑风格演绎得淋漓尽致，建筑设计非常大胆，色彩鲜艳。河西片区小结：片区概况：该片区在较早时期一直被大众了解较少，认可度低，使传统的大学城和工业区集中地；随着市政府的迁入，整麓谷高新区的落成，慢慢被众人了解。产品特点：别墅大盘较多，但总体产品仍以多层、小高层为主，福利房多；。客户群体：区域内的老师、政府人员以及企业的部分人员，河东区域的部分年轻人（受经济限制）。。销售状况：总体价格位于长沙下游，销售速度一般；个别具有优势资源或品牌优势的产品销售情况较好。中心区+城东版块重点楼盘一览1、万科·西街花园2、绿城·桂花城3、水云间123万科西街——品牌优势强势进驻，带来销售热潮。绿城桂花城——高品牌、高品质创造出高销售额。水云间——“市区内”绝版高尔夫豪宅住宅区。中心+城东片区小结：片区概况：长沙核心经济政治中心及辐射区域，地少人多；配套完善，商业发达，写字楼林立，交通便利。产品特点：公寓、高层项目为主；缺少大社区理念，以居家型为主；东部区域少量别墅规模较大。客户群体：长沙首次置业者首选；芙蓉区政府区域以政府医疗等国企、事业单位员工二次置业为主。销售状况：长沙价格标竿，销售迅速，供不应求；东部区域楼盘竞争较大，部分明星产品销售火爆。城北版块重点楼盘一览11、绿城·青竹湖2、藏珑国际3、碧桂园·威尼斯城23绿城青竹园——绿城品牌，长沙首席高尔夫社区，展示优先，产品品质制胜。藏珑——公园概念，城市中的湖景别墅，类比深圳香蜜湖1号碧桂园·威尼斯城——粤系开发商实力制胜、教育推波助澜的典型。城北片区小结：片区概况：远离原省政府，属于长沙原来的“北丐”区域，以浏阳河以北为界，生活配套欠缺，交通不便。产品特点：商品房小高层、多层公寓为主，部分处于景观之地的项目以独立别墅以及联排别墅为主。客户群体：以项目周边客户为主，其他区域客户对这里较为敏感。销售状况：价格与景观资源、地段密切相关，消化速度相对其他的片区较缓慢。高端项目特征一：

各高端项目特有的价值点较散，并未形成体系，主要集中在“地段、品牌、产品、资源”高端项目特征二：

各高端客户基本没有区位限制，客户覆盖面广长沙重点楼盘建筑风格简析4绿城·青竹园强调功能和形式同等美感；强调建筑的稳重大气和艺术感；栋栋独立设计成型，自成一格。

建筑风格：风格及特色：“经典美式独栋”美洲故事建筑风格：风格及特色：“原创北美家族别墅”

北美法式别墅:典雅浪漫秀丽柔和的外立面中，镶嵌着圆弧般灵动的门窗、坡面缓和的屋檐、穹形的屋顶；

北美西班牙式别墅（南加州风格）：温馨精致红瓦、黄墙、拱瘠、弧窗，小巧而别致、激情而细腻；

北美英式别墅：庄严稳重高耸的屋顶，深红的艺术砖，白墙与木质线条龙骨搭配、处处透射出英式建筑的典雅与古朴；保利·阆峰云墅简约大气的建筑随着地势的起伏而错落；青灰、赤红的屋顶；由“古猿人”文化石装修的外墙；优美伸展的内外廊道；

建筑风格：风格及特色：“北美风格”长沙玫瑰园秉承意大利古典建筑传世风范，融入西班牙质朴的建筑个性；色彩丰富而不失雅致，造型庄重而不失精美；上部构件精巧，下部结构浑厚，以体现稳重感；屋面采用罗马柱衬托斜屋顶，天面斜屋顶铺设西班牙瓦；

露台栏杆用罗马短柱装饰，短柱顶部摆放特制成型花瓶；建筑风格：风格及特色：“意大利古典风格”托斯卡纳建筑风格：风格及特色：“意大利风格”手工、自然、质朴；外墙局部采用文化石，石材的质感与墙体STUCOO手刷抹灰形成强烈的对比，营造出托斯卡纳式的朴素气质；暖色的筒瓦，沿袭托斯卡纳建筑景点的坡屋顶，营造一种经典的意式格调；前后外立面通过高低和层次设计，创造宜人尺度的亲切感；装饰上体现托斯卡纳天然质感，部分天然石材墙体，显示自然纹理；别墅局部外墙突出，一楼地面的抬高与路面造成人为的高低错落，契合托斯卡纳明显的立体层次感；局部以铁艺、木架，赋予历史沧桑感；麓山恋·迪亚溪谷简约、大气、精美、含蓄、严谨、气势；屋顶覆盖着西班牙最性感的褐红；高贵的圆弧拱门，用滑顺的圆角抹平突兀；多面坡屋呈现变化多端的天际线，多层退台带来一览无遗的秀丽景观；建筑风格：风格及特色：“西班牙风格”鹏基·诺亚山林简约、大气、精美、含蓄、严谨、气势；屋顶覆盖着西班牙最性感的褐红；多面坡屋呈现变化多端的天际线，多层退台带来一览无遗的秀丽景观；

高贵的圆弧拱门，用滑顺的圆角抹平突兀；建筑风格：风格及特色：“西班牙风格”星语林·汀湘十里现代工艺、现代技术、现代设备、现代文明与古典元素的融合；屋面：灰色筒子瓦；外墙：灰白色高档外墙漆，墙裙为外墙砖；窗：双层中空玻璃塑钢窗；院门：高档仿古实木门；建筑风格：风格及特色：“原创新中式风格”长沙碧桂园·威尼斯城欧洲庄园城堡式建筑糅合欧式建筑风格与中式室内布局，美观大方全落地玻璃景观窗设计，跃式餐厅及开阳厨房；前后私家花园，大型露台花园；建筑风格：风格及特色：“现代欧式风格”比華利山大气浑厚的北美风情建筑

；外墙：采用高级人造石配仿石浮雕涂料及保温材料；屋顶：加铺隔热层，配以古典瓦顶，屋顶平台则配以高级地砖窗户：采用名厂中空玻璃，配以纯白厚料窗框；门扇：各式住宅大门配以名贵门锁，门铃及名贵门灯；建筑风格：风格及特色：“北美风格

”南山·苏迪亚诺

简洁明快；建筑风格：风格及特色：“澳式风格

”中新森林海全新理念，打破传统的建筑风格

270°景观露台、超大落地窗、错层空间、前庭后院等建筑元素的运用

；建筑风格：风格及特色：“地中海式风格

”阳光100色彩鲜艳，设计个性，结构简约；八层高门洞，极具视觉冲击力的建筑豁口；中空天井：将成长性公寓划为两栋短板，让通风采光更加通畅；全落地窗：高端写字楼格调布局，开阔视野范围；外廊布局：将自然风巧妙的引入楼体内部；建筑风格：风格及特色：“现代风格”

大盘由于占地广阔，多采用一种整体地域风格搭配各式局部风格，按照不同地形，景观形成各个风格体群；

别墅较多采用北美、欧洲、地中海等区域内交融性较强地域风格；品牌公司产品成型效果与项目本身定位契合度高；注重别墅产品的功能化、私密化、个性化、舒适化；强调与周围地形景观等自然元素结合，多按照地势景观进行相关产品排布，对自然景观改变度较小。长沙项目建筑风格的共性特征：长沙重点楼盘园林风格简析5绿城·青竹园强调功能和形式同等美感；强调园林的稳重大气和艺术感；独立庭院园林设计结合别墅整体风格，完美演绎；

园林风格：风格及特色：“北美街区风情”美洲故事园林风格：风格及特色：“美洲风情”将小区雕琢成“森林、学院、花园”三大主题原味美洲村落；西入口大气的美国新港风格，东路口模仿著名“玛瑙项链”大道绿化设计，高大的天然石入口和低矮的粗石栏杆；五月花环路、自由小道等取名于美洲的同名小道，周边立有美国独立战争文化墙，尽享人文精神的温暖；玫瑰花洲景观纯朴、自然富有诗意，金色池塘滨水湖景、美洲人文主题雕塑景观，让你重温美洲历史和文化；保利·阆峰云墅景观划分为：美式古典台地组团、湖畔美式古典岛居组团、自然山体美式山地组团；围合式的草坪、仿古的中型摆设，提升了庭院的整体品质；以3-5个品种的高大乔木作整个组团的骨架树种、以7-10个品种的乔木作为整个组团的主要树种，辅助以多种、多规格的各类乔灌花草相结合，形成自然山林环境的职位群落；有圆明园回归国宝牛首、虎首、猪首、形成的入口景观给你一种深深的历史感；园林风格：风格及特色：“山水庭院式的水景园林”长沙玫瑰园通过对地