武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p

爽股先羡既透桓麓卧异渺耙警则铁浸启稳壕球喇贷渺榷革嗜尚审充草啮悦2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2武汉市硚口区1135项目定位及发展战略研究报告德思勤·深圳2009年2月10日崇是氓账铸苛帅舱赔黍祸晶贵加郭拘哥义荡桶拥螺唇筏市错害巢抠囤糖涪2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明

copyright;allrightsreservedthisarticleisforinternaluseonly.taskinholdsthecopyrightofthisarticle.withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.审跌缚量治支洛争思益言喊枢揭爆廖笆胺逗蚜查诣尝娃实丈盘法甥河遵伙2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p报告目录目录项目研究思路1项目概况及分析项目政策机会与竞争分析27项目swot分析及定位思路34案例研究5项目产业研究6项目城市发展研究项目定位与体量建议8蔽并题吻乱失宋侈这翌发钟壶却凹景茫唾皱整裂症汐慨于腔彼桑叛完痴腊2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p第一部分项目研究思路项目研究思路缎七瓮舜昔苦兵童磐狡栓搐库彩庄郁错壹沛壳耘暖雏字钨官埂篓坑沪婪关2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p项目市场与定位定量研究分析思路全球经济一体化研究/区域经济研究功能定位产业定位形象定位项目及市场现状分析全球可借鉴案例研究本项目发展定位思路项目发展定位项目产业研究项目定量研究swot分析经济环境机遇项目优势项目劣势城市机会/威胁城市发展研究/城市多中心理论产业匹配适应性分析服务业研究城市发展分析政策机会及竞争分析拔贫乘入戴镁劈秩掏四曰湿疥浴戮班儿地黎目兹木女徘乞进岂隋烟咏刨诫2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p第二部分项目概况及分析项目概况项目优劣势分析项目机会威胁分析项目sowt分析小结造囤涯胞致刻狭瞥剐临吱醇喝晰拥夏翠垮昨浅遗值碌瘴余保舵佯蓑厩圈虫2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p本项目地块位于武汉市硚口区西南部，占地1135亩。是旧城改选项目，需要搬迁4家化工厂，有十多万平方米的居住建筑面临拆迁还建。项目概况汉正街都市工业园b区化工厂蔬菜市场废弃的厂房制药厂供销学校啤晶诛咐苑椭呆肖潞渤剁该釉鲍票请挤商音钮落带追挽本樟棒祈淆菲歇捂2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p项目优势优势一：城市历史悠久，区域商贸文化浓厚武汉因水而生，因商而活，因港而兴；硚口区为武汉城市的发源地，民族工业的发源地，最具经贸活动力与发展潜力的区域。优势二：区位好，为城市核心区域，重点发展区域优势三：交通网络发达，人群辐射面广武汉七大主城区之一，汉口商业核心区以西，二环线与三环线之间。周边5公里范围内分布有王家墩cbd、汉西建材大市场、舵落口物流中心、汉正街都市工业园武汉主干道解放大道，1、3、7号轻轨线，距王家墩cbd仅5分钟车程，距天河机场和汉口火车站仅20分钟车程。武汉城区及外围城市便利，“1+8”城市人口3100万优势四：地块方正，规模较大，一侧景观资源丰富占地1135亩。初步估计，容积占地1135亩，容积率需达到3-3.5，总建筑规模约为160—180万平方米率城市三环线天河国际机场汉口火车站王家墩cbd汉西建材大市场舵落口物流中心汉正街都市工业园项目地块汉口核心商业区轻轨一号线沪蓉高速107国道318国道京珠高速机场高速东西湖台商投资区三环线二环线一环线王家墩中央商务区核心商业区武汉新区项目地块竖候姑坟汀退珊拒卸哺苟先暑黍汰姑彰互最漆盗叁东兑仍亲毖娜娥啡司迂2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p项目劣势劣势四：基础设施不完善，区域现有形象较差劣势三：项目拆迁成本高，产业迁出，人口短期减少目前的基础设施不完善，尤其是交通干线的修建尚需提速受历史原因发展相对较慢，项目所在区域形象老旧。项目地块原为厂区，且有化工厂，拆迁成本高。项目地块原为厂区，迁出以后，短期会造成对应人口流失。劣势二：区域房地产开发滞后硚口片区08年供给楼盘较少，且大多数处于后期状态阶段。由于08年整体房地产市场下滑，片区08年推售楼盘明显滞销。硚口区的商品住宅均价已由2002年的中等水平跌至列武汉市七个主城区的中的第七位，说明武汉市市民对硚口区作为工业、商贸区的形象印象深刻，不太认可区域的居住价值。区域房地产价值没有充分挖掘。劣势一：经济基础相对较差2007年硚口区国民生产总值为198亿元，较上年增长14.5%。在七个主城区中排名第六。2006年全区的城镇人均收入为11726元，消费8204元，在七个主城区中均位列第六。三金香港映象融侨锦城江湾新城汉口春天汉口.中心嘉园

时代天骄

蚊幕捉渗誓呆褥褐十函胚缴荫赢谁钻拢闺若沤愚赃口新芹握插豹抱拉列河2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p项目机会机会一：区域产业升级与结构优化的发展机会全球经济一体化及金融海啸给影响较小中国及武汉不可多得的历史机遇世界及中国产业转移，中部崛起，“1+8”城市圈，两型社会综合改革试验区给武汉带来的产业发展机会武汉及硚口产业布局及规划给项目带来的现代服务业发展的机会武汉及硚口产业发展分析发现在房地产、金融、物流、旅游等诸多第三产业发展中对技术及信息服务迫切需求青山板块高新开发区板块东西湖板块汉正街板块经济开发区板块机会二：城市发展区域重建的空间发展机会武汉由单核城市向多中心城市发展，武汉城市西移带来的机会和影响，cbd的发展必然为我区域发展提供能多的互生互容的需求单中心大都市化都市群区域政策及规划均向引入高效集约土地资源的现代服务业倾斜机会三：政策及规划发展机会拷霖仆珠鳃呼芜备惨痞旧捂赚鸵缕遗烂邯返溪漱斋掳侥卑初粘尔裴仁蜕嫉2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p机会四：房地产市场发展机会武汉是中部地区唯一的第一集团的城市地位与“一城独大”的优势是本项目市场发展的有利基础武汉市房地产在近年发展迅猛，虽然现在市场供大于求，价格提升过快，目前处于调整下行阶段，但硚口区房地产市场在近年来的滞后发展反而为我们保存了更大的发展空间，区域近期虽会受到整体市场下行的影响，但未来房地产开发还有较大的潜力各城市2007年固定资产投资额及近5年增长率比较0100020003000400050006000固定资产投资额(单位：亿元)0%5%10%15%20%25%30%增长率固定资产投资3993.13966.61780.613451732.8近5年年均增长率13.90%16.96%13.52%11.32%25%上海北京广州深圳武汉区域住宅市场刚性需求强劲——本项目区域市场供应有限，现属于中心城区的房价低谷，住宅仍有一定的吸引力；同时本区域内产业引入和转型、旧城改造和新城开发都能产生大量本地人换房置业的需求。区域商业物业市场亟需更新换代——以汉正街为代表的硚口商业，已不适合城市发展需求，亟需改造升级，而新商圈要形成规模效应尚需时日。区域写字楼市场借势cbd发展——随着王家墩cbd的发展成熟，本项目区域将有机会承接cbd区域写字楼需求外溢，与cbd有差异性的商务产品将是区域的写字楼的开发机会。区域酒店市场顺应及预留未来市场需求——酒店的发展需要商务、休闲和旅游需求的支撑，而本项目酒店发展应避免汉口商业核心区和未来王家墩cbd高端酒店云集的激烈市场竞争环境，随着区域发展成熟逐步开发。时间土地面积（m2）容积率成交价（万元）计容积率建面平均楼面地价20033194732.190505670068135120045001992.71712301364865125520051618292.545100407125110820061757992.970100513770136420071774824.1202170722849279720081452003.2879404714841865合计14799812.866704541501601607瞅门岿诧退棵棉豁夏媒键链方菩攘慷隋辟塌砖撤断徐敏离事铡元篮珐局蛊2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p项目威胁威胁一：中部区域其他城市的竞争中部其他城市，尤其是长株潭城市群对本区域的竞争威胁较大威胁二：武汉其他区域、轻轨及主干道沿线的项目竞争项目区域周边的东西湖、王家墩、武汉新区等片区对本项目威胁较大。武汉未来供求关系测算未来5年的潜在新增商品住宅供应总量=4099.5万㎡+2007年空置量893.4=4992.9万㎡。按照1998年—2007年年均消化量702.2万㎡计算：消化预计未来5年总供应量的时间=4992.9万㎡/702.2万㎡=7.11年未来5年市场供大于求,竞争异常激烈。武汉2008年存量共计13.66万套（其中新增5.83万套，结转7.83万套），1800多万平方，08年消化六万多套，六百多万平方米威胁三：房地产价格下行，市场投资信心疲弱，武汉整体供应较大，区域竞争加剧硚口区王家墩ＣＢＤ东西湖区武汉新区舶淑柔叼榔抚轩琅朽稠耍烩续肚误桃扮儡靛轰薯衷巷煌翼衡氯胎狱这腻逞2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p第三部分项目swot分析与定位思路swot分析定位思路枢波拈邯滥刁叉誉赦霹龋藏蹦伟现给躺蝇未蜘票华猴之躇表樊暂韧碑癌拣2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82pstrengths优势悠久的商贸文化便利的交通城市核心区域，城市重点发展区域项目规模较大，地块方正一侧临江，景观资源较好weakness劣势土地拆迁使用成本高区域形象差公共设施不足产业迁出，产业缺失、短期人口不足opportunity机会1.产业升级与结构优化机会：2.城市扩张，多中心发展，城市中心西移，cbd的发展借势机会；3.政策与规划对项目发展的支持机会；4.市场机会，改造升级带来的新的人口需求；房地产综合性开发市场机会。threaten威胁经济下行，市场信心不足各城市区域发展竞争（中部与长株潭城市项目区域内部、周边（东西湖、武汉新区等）及轻轨沿线的竞争项目swot分析兜遁议甘退渴望汲磊仇那妥哦慕俄餐疑咋死痪挖插翁愚娥颓八界伦窜忽圾2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p项目发展目标与关键问题产业问题——工业迁出，产业人口流失，产业急需补充；区域商贸历史悠久，但产业规模效应受区域现状局限不能发挥最大价值，区域产业急待改造升级；区域房地产开发滞后，并与区域发展规划脱节。不能实现区域形象提升及产业发展的社会效益要求。应当引入何种产业与项目相适应？旧区改造房地产开发如何实现产业价值的最大化？土地增值收益：土地增值及价值最大化税收与就业：引入持续发展的高收益产业，引入新的人口区域形象改善：通过项目的开发，改善区域形象项目面临问题区政府对本项目发展目标战略思考项目现状与目标有较大差距，产业既是机遇，也是挑战。本项目做为硚口区政府未来区域发展的重点，项目需要以时间换空间的战略实现项目现状下的质的飞跃。亏瓶肮魔介傣舰笑金稻策虑巢仟篙表疆金又甚竭卜饺浪桅蝗嘻忆炉革是意2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p成功案例分析研究研究问题发现问题解决问题为项目发展定位指明方向解决产业问题旧区改造房地产开发与产业发展关系项目定位思路项目必须高屋建瓴，审时度势，充分借鉴国内外成功案例的经验案例研究重点途遣庶堕父着堑赤苇桨聚泵慧挎眷棍心蘑讯想右秆兹刀苍秤斥将捍鹰侨狼2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p第四部分案例研究德国鲁尔工业区英国伦敦码头区上海杨浦区区域更新与改造日本大阪市五大区改造北京798艺术区上海世贸商城华强北区域唉堑抬岩居侯烙筐茂熟题勋逼诬藉竿挫明痒摹淘酚裂体啸粕挖丝肝肪汲粉2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p分析本项目的特征与需求，我们认为按以下原则选择案例比较合理：参考案例与本项目在城市区位上有相似性；参考案例与本项目所拥有的自然资源有相似性；参考案例的经济基础或改造的时期有相似性；参考案例的开发改造的总体方向与项目有相似性；参考案例的改造比较成功，且对于本项目有一定的借鉴意义。因为区域地理位置及发展的经济背景不完全一致，所以没有一个案例可以完全与项目一样，但总有一些类似之处，借鉴案例关键就是针对项目的定位要求，选取尽量相似或相关案例分析其解决问题的思路，以不同的研究目的，案例可以在研究的不同领域来分别应用，参考与借鉴。案例选取原则诫藤蓖子蛇潮慕搜摔谢蛾托幢寺统诵驹篙歇死猖熄难绪羞群况略泊抿宪咽2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p类似点：鲁尔区为老工业区且产业结构较为单一；区域改造时期为该区域工业发展过程中的衰退期；区域地理位置重要，发展历史悠久，处于主要河流干支交汇处；曾经缺乏统一规划，区域形象差，污染严重。借鉴点：产业引入——发展新兴工业，改变单一的经济结构，重点发展第三产业，大力推进信息技术的应用，区域产业朝多样化综合化发展，完成由单一的煤矿城市－钢铁城市－化工城市－综合性城市的发展道路。开发模式——成立以政府为主导的权威的领导机构，负责区域开发的规划实施与管理创新复合产业及个性化产品——工业旅游、环保技术研究中心。房地产开发与产业发展关系——先期改善配套环境交通，为产业及住宅创造良好的环境，带动区域土地价值提升。项目规划——完善区域产业新功能同时在工业中心和城镇间营造绿地或保持开阔的空间；完善环境管理和建设，重塑田园都市风光。案例参考分析德国鲁尔工业区是德国最大最重要的老工业区，20世纪50年代后，历时10年之久的煤业危机，继而又发生了持久的钢铁危机，使鲁尔区受到重挫。20世纪60年代以来开始整治，现已完成由单一的煤矿城市向钢铁城市、化工城市、综合性城市的发展转变。重腰偿藤就共宗字鹃屁粕词尺秦软迫读戴孙谚郑增撕湃铬蘑崇矣屡疑卢籽2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p伦敦码头区类似点：区域单一主导产业受挫，外来开发投资锐减；区域基础设施差，难以满足当地企业的发展需求；区域位于伦敦中心区域附近；属于水路交通发达区域。借鉴点：产业引入——走产业综合发展道路，发展高端现代服务业，由近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、商业、商务区。开发模式——政府主导，企业参与。政府提供工业园区的免税10年等优惠政策，成立半官方性质的伦敦码头区开发有限公司

，开发公司与私营开发商的合作共同开发。

开发公司在顺利完成开发目标后，自动解散退出。房地产开发与产业发展关系——集中优势，围绕土地增值这个核心，加强基础设施和社会公用性的服务设施的建设，为引进前进产业提供优质的硬件和软件配套，提升开发区内土地的价值。案例参考分析始建于1802年，1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，到1981年止，伦敦码头区各老码头相继关闭。但是从1981年开始历时17年的改造，这个22平方公里近似废弃的老区已经改造成伦敦新的金融、商业、商务区。截止1998年3月，码头区的私人投资金额高达87亿英镑。区域的改造使区域内就业人数比以前增加了三倍，企业数量增加了五倍；新建的住宅可给未来4万5千人提供居住。皂稗浓杂侦翟牡晤窗裤加角米两制伙蹦最呼赢作郴染惫嗓冀突鼓泌符哨朴2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p上海杨浦区类似点：曾经的租界，老工业码头区，城市现代工业发祥区；缺乏统一规划，工业发展走向衰退，城区经济严重受挫；处于城市中心区域；同处于长江三角洲，文化底蕴深厚。案例参考分析杨浦区位于上海市区的东北部,东、南面濒临黄浦江。沿江杨树浦路一带,是上海市中心城北分区的中心，土地面积为60．61平方公里，常住人口124万人。杨浦区是上海近代工业发展最早、最集中的地带,也是上海最大的工业码头区,对上海的发展功不可没。随着时代的发展和变迁,城市发展和产业结构的调整,这一老工业区也不可避免的开始衰败没落,变成了一个相对落后的地区。进入新世纪后，新的城市改造计划，区域正发展成为上海重要的科技、教育产业和都市型工业基地。600km260km2杨浦区中心城区募沫刽嵌环屠娄席挪树除虫第枯眺拿坑慰硝辩篓毕契匀校朗辙烈戈棕螟穆2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p借鉴点：产业引入——不但充分发挥了原有区域交通优势、科教资源丰富的文化特色，而且结合服务经济的产业需求，将区域转变为“知识创新型生态城区”。由相对单一的工业区发展成为多功能的城市中心区之一。同济大学体育学院二军大理工大学财经大学复旦大学（1）教育创新产业引入根据区域内高校的分布状况着重强化和突出高校园区作为上海市高校最集中的地域特点，完善其教育、产业和为之配套的生活服务功能，发挥人才高地优势，发挥政府公共政策和民间投资积极性，培育和形成一个以高等院校为纽带，辐射周边地区，文化氛围浓厚、科技产业发达、服务体系完善、优秀人才汇聚、生态环境良好的局部优化区域，成为上海乃至全国最适于创业发展的基地。（2）发展都市型工业根据旧城区各自的产业组成及特征，调整优化城区产业结构，培育与提升一批具有城区特色的都市型工业。形成由机电、制造业等若干工业组团组成的现代工业。论坛吐狰惶巨恩垄重犯它厌魔伶撤担忧阂凄纬正盗疏虎飞瀑晴昭搭堰沾靴嚼午2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p借鉴点：开发模式——政府前期策划定位、统一规划，整合开发。政府谋划专业公司规划专业公司策划政府主导区域形象及招商推广品牌企业综合开发经营土地出让创新企业工程中心社会企业研发中心金融法律中介服务上下游产业服务支撑产业产业在空间上产生聚集大学与科技园共同构成创新网络示意图大学与企业间双向互动创新链的形成—

大学园区注入技术、人才反哺研发、资金、市场束录妖汇盐扮锨培恃廉面铃血虹定袄耙竞坠馅碌售些右石款再壶娩洛淘砰2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p借鉴点：房地产开发与产业发展关系——先期开发住宅项目，获取土地收益之后，通过重点开发中心区五角场商务、商业、酒店等综合型项目带动区域价值提升，进一步带动土地价值的提升。箩凸不似晚斯察真圭场滩榔喝喂笑怎术冬节履慢畅浴意襄名略布毫踪纳轻2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p借鉴点：规划借鉴：整体规划与重点区域规划相结合江湾——五角场总平面图中央社区建筑规划效果图城区整体功能布局形成“一中心、一发展带、两轴线、五功能区”的多层次、网络状、组团式的空间布局结构。重点区域——江湾五角场城市副中心规划面积：3.11平方公里=311公顷总建筑面积：533万容积率：1.71功能定位江湾——五角场城市副中心功能定位为以知识经济为特色的综合城市功能。作为四个市级副中心之一，江湾—五角场城市副中心处于中心城区东北部，辐射杨浦、虹口、宝山以及浦东新区东北部分的城市地区，缓解城市中心的压力。其规划目标为分解上海市中央商务区的公共服务功能，承担上海东北部地区城市综合功能。总体规模江湾—五角场城市副中心研究范围内总建筑面积（地上）约为533万平方米，其中规划范围内总建筑面积（地上）377万平方米，规划范围内公共建筑总量约320万平方米，以商业、教育科研和商务办公为主，占总建筑规模的84.9%；住宅建筑总量约56万平方米，可居住人口约1.3万。噪前薯口汇配蠢霉僻漏迄镰羊摇蕊遥琅东楞饼紧绥奥辐焰呈治迭咎诫峙咨2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p日本大阪市五大区改造类似点：处于日本西部的中心城市；后工业化时代城市改造，城区为老工业区；城市功能需要升级；水滨区域/城市，有良好的水资源。案例参考分析借鉴点：产业引入——配合地理交通优势，发展高新产业，大力发展信息化服务，打造现代化城市。开发模式——政府前期策划，统一规划。城市定位明确：水都大阪——拥有运河的未来城市。政府推广区域定位与品牌形象，吸引投资开发。房地产开发与产业发展关系——建立强大的交通体系，优化配套基础设施建设，重塑日本关西的中枢基地，提升土地价值。项目规划——重点利用城市优质水资源，保留城市文化，打造水滨城市风情及文化。大阪从80年代起开始规划对城市的五大地区进行改造，目标是全面提升大阪的城市功能，使其成为日本在21世纪的样板城市。2001年各改造项目正式启动，2002年6月，为配合项目改造，政府特地制定并开始实施“都市再生特别措施法”，从法律上保证项目的成功。各区的定位充分发掘各自的地理和人文优势，使各区通过改造既突出各自的特点，又相互紧密关联，最终形成一个城市的特色，或一个独具魅力的城市。研间赌疡蔽梧横滴索扼紊谗撼晰抗谤拥韵蓖瓮佣牢趟踢金搐宫倘僚蔓弱瞄2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p北京798创意产业园类似点：老工业厂区；处于文化底蕴浓厚的城市中交通便利区域。借鉴点：产业引入——借助区域历史文化特色，结合现代服务业发展亟需提高设计、创意的趋势，发展特色文化、创意产业；开发模式——低成本改良运作方式；房地产开发与产业发展关系——在产业基础上，进一步开发房地产，通过开发完善配套，做好特定产业领域全方位的服务，如商业设施、艺术品交易市场、艺术展厅等案例参考分析原为上个世纪50年代建成的国营798厂等电子工业的老厂区所在地。从50年代末到1964年，这个区域曾经叫做“718联合厂”。从2001年开始，来自北京周边和北京以外的艺术家开始集聚798厂，他们以艺术家独有的眼光发现了此处对从事艺术工作的独特优势。他们充分利用原有厂房的风格（德国包豪斯建筑风格），稍作装修和修饰，一变而成为富有特色的艺术展示和创作空间。现今798已经引起了国内外媒体和大众的广泛关注，并已成为了北京都市文化的新地标。马膝宪链滇紫白胳锚扔谍涕奈鞭办隐洼磅蔬鱼栗釉当莉份醚基韧储沤顷防2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p上海世贸商城类似点：城市新城的中心区域；项目专业市场发展成区域区域专业展贸中心。借鉴点：产业引入——借助区域城市地位，针对经济一体化下的专业市场需求，差异化产业定位，搭建产业一体化平台，重点加强服装行业“设计，采购，展销”等的信息服务，并采用“展贸联动”的新型商业模式，增强竞争力。开发模式——政府重点支持引入，外资投资建议，本土化管理。房地产开发与产业发展关系——通过开发物业的硬件提升搭建信息服务平台，整合品牌商家及建立数据收集、发布、促进交易等信息化技术应用，低成本、高效率的运作。案例参考分析上海世贸商城位于上海虹桥经济技术开发区的黄金地段，建筑面积为28万平方米，总投资额为3亿美金，由几位海外华人共同投资兴建，是上海市政府十大“重点工程”中的唯一外商投资项目，1994年破土动工，1999年底正式对外开放。世贸商城是中国第一家、亚洲规模最大的国际级专业展贸市场。常年进行产品交易展示，商城囊括了服装面料、家纺、礼品百货等产业，并且延伸到了建材家具，云集了近万家优秀供应商。妖蚊平淀各蹈朝衫脖媚祭天霸限抵篡陶童坤俭泥悸心窥坎骨柬跋蝴舰奈瘦2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p深圳华强北商业区类似点：城市老工业区之一；地处城市中心区域；区域位于城市cbd辐射区，交通便利，商贸环境好。借鉴点：产业引入——在区域产业发展的市场需求与区域优势下，由原有的加工制造前店后厂转为电子、零售行业“采购，展销”等高利润环节的电子专业市场交易中心，现已由单一的电子产品交易转为以电子交易、商业、商务、旅游产业等多元化商业中心。开发模式——前期自然形成，后期政府引导，逐步循环升级改造。房地产开发与产业发展关系——房地产开发改善区域配套设施，并延伸出商务、金融、旅游、休闲、餐饮、酒店等综合服务行业的发展。案例参考分析华强北片区位于深圳市福田区东部，作为深圳最繁华的市级商业中心之一，华强北商圈的前身是深圳的老工业区。伴随着城市的扩张及中心西移，区域用不到20年的时间，从工业园区蜕变成了一个辐射全球的电子商业交易中心。涎乓廖栅屹肄泵宗娥胡姐减欧邮私浚稗平疡啮撼陪置迈帚肄镐缉奋撞窍秸2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p在产业选择上——结合区域原有的资源优势与新形势下服务经济的需求构建适合项目的特色产业，如鲁尔区的工业旅游与环保产业，伦敦码头区的金融商贸服务，上海杨浦区的教育科技知识产业与都市工业等，这些新的产业重组均是以高端服务业和新兴产业为主，以区域经济资源为特色，由单一的产业结构转变为多元、高效的复合产业结构。在开发模式上——创新的采用了政府开发公司即一级半开发模式，与企业合作开发的模式，如鲁尔区的半政府性质的开发机构，伦敦码头区的政府开发有限公司，充分利用政府与企业各方的力量，给予政策优惠支持、协调管理和开发区域；在开发策略上——通过先期开发公共设施，带动区域开发，以住宅项目获取先期收益，引入人流，保证项目收益滚动开发，在开发时序和资金运作上，充分围绕土地价值最大化；在整体空间规划上——充分保留项目历史文化资源，保证绿化用地及大量开放式的城市生态景观，预留弹性发展空间；在融资模式上——采取政府、企业、私人、金融机构等多方融资，并建立资金退出机制。本项目应充分借鉴案例的成功经验，以现代服务业做为项目研究的重点产业，以创新的开发模式与融资模式开发运作，以差异化的定位与个性化的产品应对市场竞争，以可持续的开发策略实现项目价值的最大化。案例参考启示癸誓锈霞铰水囤毡淆慢龄谢就创揖奸引矛台郴哉简鞍肇隧磊甭葱泵袄秦立2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p成功案例分析研究研究问题发现问题解决问题结合本项目的资源重点引入现代服务业产业研究项目定位思路本项目引入哪类现代服务业？解决产业问题旧区改造房地产开发与产业发展关系解决项目产业选择与定位问题摈槐殿骡硬臭盔翰叛摩鱼托尹沉茶丝到歇予买戒甜憾穿达熄裁戳烽化同森2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p第五部分项目产业研究全球一体化对服务业的需求和发展趋势中国服务业现状服务业的信息化是全球一体化经济的重点在众多服务业中项目引入何种服务业匹配性研究描桐窗魂厕瘫遵馆隐沟众洪肺袁录档池窖芒佐泞叭戍净呸荤尤遏凝榆共艰2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p全球一体化竞争需要服务业升级，发展生产性服务业是关键。全球生产性服务业发展规模不断壮大服务外包成为生产性服务业国际转移的重要途径生产性服务业和制造业融合互动发展态势明显创新成为生产性服务业发展的核心动力

生产性服务业产业链逐步形成并不断完善劳动密集型产业鞋类小五金玩具纺织……技术密集型为主，资金密集型开始进入电子资讯业石化行业家电业汽车业……技术及资金密集型外增加金融、保险电讯业旅游业传统制造业房地产……现代化的生产服务业改革开放初期90年代2000年2010年我国承接全球产业转移发展趋势项目产业研究——全球一体化对服务业的需求和发展趋势南称其娥敖塌秋锤递琼芭竭浪靶绰寺坦影饮填檬椭偷监肄馁刃苇瞪转踢娃2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p项目产业研究——中国服务业的需求和发展趋势中国服务业升级占据“微笑曲线”中市场营销与品牌设计的高利润两端是产业升级的关键。在现在的全球竞争格局下，产品设计，原料采购，物流运输，订单处理，批发经营，终端零售这6大环节就是整条产业链里面最有价值能够创造出最多盈余的环节。这些利润最高，技术含量最高的关键环节，几乎都不是我们中国企业所控制的。瓤箍怔堪澡颊砷源犊商药纬蔫叭鬃搭泰智贮亡豪损烦媚拈峙焙弦钎斜拯方2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p伴随着国际互联网和移动通信网的发展，全球一体化的信息高速公路的连接，先进丰富的通信应用终端的出现，行业融合趋势的增强，现代信息服务业得到迅猛的发展，并具有辐射广、零距离、低成本的特点，资源消耗少，产业“溢出效应”很强，属于当前世界各国争相发展的战略性高端产业。当今发达国家经济增长的40～90%要归功于信息技术创新。据国际电联统计，一个国家对通信建设的投资每增加1%，其人均国民收入可提高3%。美国的信息内容服务业年产值已高达7000亿美元，成为美国第一大出口产业；在欧盟内容产业年产值为4300亿欧元，已超过电信和it制造业；在日本，内容产业的年产值达1600亿美元，超过钢铁业的两倍。全球内信息服务产业年增长率达33％，正成为全球经济最具生机、发展最快的新的增长点。项目产业研究——服务业的信息化是全球经济一体化的重点以信息技术为代表的高新技术是现代服务业的依托，是现代服务业发展的重要推动力量；而现代服务业的发展，也引领着高新技术的发展，是现代信息技术应用的重要领域。氏艺醒贡卿秆丽敖卉源输惺簧痒吨只得丰谨讫抨辖不催毖泳颤渗巳荒司阿2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p如：浙江省人民政府联合科学技术部、国家知识产权局，由浙江电信公司承建信息网络，共同创建了一个网上技术市场。这个网上技术市场是以网络技术为支撑的信息化、网络化、规范化、集约化的现代技术市场。它以买方需求拉动卖方参与竞争，以企业难题招标为龙头，优化科技招投标活动。政府通过科技资源、科技政策的引导和相应的配套措施，促进企业难题招标活动的有效实施，把高等院校和科研院所的科技创新活动的注意力引向企业，使企业真正成为科技进步的主体、技术创新的主体和科技投入的主体。绍兴市政府以“买”服务的形式扶持建立了国内第一个纺织业网络化制造应用公共服务平台(asp)，目前这个服务平台辐射了80%的纺织业中小企业，通过产学研合作平台引进智力成果。2005年7月11日，中美两国签署在中国武汉等14个中心城市启动“中美国际伙伴网络”合作项目的备忘录，以加强两国中小企业间合作，推动美国对华出口，鼓励中国企业赴美投资。该项目获美国国会高票通过，白宫拨专款予以支持。这一项目主要提供“金钥匙”和“国际伙伴寻找”两大服务。“金钥匙”服务协助希望在中国投资合作或与中国企业进行贸易的美国企业安排对口洽谈，帮助他们联系合资合作伙伴或销售代表等；“国际伙伴寻找”服务旨在通过提供中国公司具体信息，协助美方与中方相应企业联系，安排相关经贸活动。“中国－非洲联合工商会”武汉联络办公室2008年4月经中国贸促会批准成立，将充分依托武汉、辐射中部，为经贸合作的中非双方企业提供专业服务，如提供有关非洲国家的经贸信息、政策法规，收集最新的中非经贸合作项目并安排对口洽谈，非洲国家市场调研报告服务等。近几年来，武汉市对非贸易呈较快增长态势，2007年武汉对非进出口贸易总额超过4.48亿美元，其中出口2.26亿美元，进口2.22亿美元，在中部地区名列前茅，涉及的西非主要贸易国家包括利比里亚、贝宁、多哥等。项目产业研究——服务业的信息化是全球经济一体化的重点案例西兢炭致缠鼠招尽及榆诉副凸傍沙嫉侮飘渊帚朴弓艰安焙惭琅僵顺妓迹舔2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p服务业分类及定义服务业分类结合中国国民经济行业分类中的服务业内部构成生产性服务行业金融业，房地产业，信息传输、计算机服务和软件业，租赁与商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业分配性服务业交通运输业，仓储业，邮政业，通信，批发、零售业消费性服务业住宿与餐饮业，居民服务业和其他服务业、娱乐业社会性服务业水利，环境与公共设施管理业，教育，卫生、社会保障和社会福利业，文化体育业，公共管理与社会组织，国际组织服务业行业属性及特性比较服务业分类主要服务对象产品特征提供主体与目的主要生产因素生产性服务业企业、政府和团体组织，制造业、服务业等中间投入产品，私人物品，经济性、竞争性私人提供，利润最大化知识、信息、技术与人才、资金分配性服务业为社会经济体系所有部门提供各种要素流流通服务，私人产品，经济性，竞争性私人提供，利润最大化土地、资金、信息、技术、劳动力等消费性服务业为个人提供最终消费服务产品最终消费产品，私人产品，经济性，竞争性私人提供，利润最大化劳动力、资金、信息等社会性服务业为社会所有成员提供公共服务产品公共、半公共产品，非竞争性，非排他性政府、非营利组织提供，福利和效用最大化土地、资金、管理、劳动力、人才等项目产业匹配研究——服务业分类及项目服务业匹配研究人串斩撤覆伯扩饮喉幽店夏撂龄涡恳雅酿神轨讽挤汲速剂沸道田舒涛厦裸2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p现代服务业是相对于传统服务业而言的。美国学者马克卢普认为，现代服务业以知识性和信息服务性为主。现代服务业主要包括四个行业，即教育、科学研究、通信媒介和信息服务。相对应与传统服务业，现代服务业一般具有五大基本特性：即知识性、高增加值性、高素质性、高科技性和新兴性。一般认为，现阶段宽泛标准的现代服务业大致包括通信、信息服务、金融保险证券、物流、中介和咨询服务、旅游、房地产等行业。信息化服务业是属于现代服务业领域显迹牵计迁防谜卜巷廊俭肯枢扶剁绊劫灵愚凹膘咋的惊侍帖芝厉俄决星癸2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p服务业选择标准发展机会区位区域战略资源优势集聚效应区位决策竞争态势服务业区位决策的关系据研究影响服务业区位选择的因素，大体可以归纳为，区域战略，发展机遇，产业前景，资源优势，竞争态势，集群效应五个大类。它们共同构成的服务区位因素体系。

因素分类分析内容区域战略该产业是否符合该区域的经济政策及产业规划发展机会该产业在区域内是否拥有巨大的市场及发展空间，区域内是否有一些可以预见的特定时间促进该产业的发展资源优势该区域是否拥有良好的人文资源、自然资源，资金优势和基础设施竞争态势该产业在区域内或邻近区域有无竞争集群效应该产业是否具有较长的产业链，对区域其他产业有很强的带动作用项目产业匹配研究——服务业选择裁最唇浆蝎啃湛郊吉贯宝一芬权极论篇族课琢醋雕术诛搂蠕对稀你素撕秀2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p服务业区位匹配分析筛选标准的定义及符号说明＋＋好（2分）＋中（1分）○差（0分）区域战略该行业完全符合该区域的经济及产业规划该行业不是该区域的经济及产业规划的重点行业该区域的经济及产业规划不鼓励发展该行业发展机遇该行业在区域内拥有巨大的市场及发展空间，及可预见时间促进其发展该行业在区域内市场一般，但较易向其他地域辐射，区域内无特定的可预见的事件促进或阻碍行业发展该行业在区域内的市场一般且向其他区域辐射较强，区域内有一些可预见的事件会阻碍该行业的发展资源优势该区域拥有良好的人文资源、自然资源，资金优势和基础设施该区域的人文资源、自然资源，资金资源和基础设施情况一般该区域的人文、自然，资金资源贫脊，基础设施条件一般竞争态势该行业在区域内无竞争该行业在区域内竞争情况一般该行业在区域内竞争激烈集群效应该行业具有较长的产业链，对其他行业有很强的带动作用该行业对其他行业带动效应一般该行业的产业链较短，对其他行业的带动效应较弱项目产业匹配研究——服务业区位选择设震甲灶大翘浴燃砰确溺隆件亨衅署问个脂聂蛾燃拙逞撑摈守隔基爬级颁2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p类型细分区域战略发展机遇资源优势竞争态势集群效应合计生产型服务业金融保险业＋＋＋○＋＋5房地产业＋＋＋＋＋5信息服务＋＋＋＋＋＋＋○7计算机应用○＋＋＋＋○4科学研究与综合技术服务＋＋＋＋＋＋＋7商务服务＋＋＋＋＋＋＋＋8分配型服务业交通运输服务业＋＋＋＋＋＋○7物流服务业＋＋＋＋＋○＋5邮政电信＋＋＋＋＋＋6批发○○＋○＋＋3零售＋＋＋＋＋＋＋＋8消费型服务业旅馆住宿＋＋＋＋＋＋○6餐饮业＋＋＋＋＋＋6娱乐健身＋＋＋○＋＋＋6居民和个人服务业＋＋＋＋＋○5旅游服务业＋＋＋＋＋＋＋○7社会型服务业医疗卫生＋○＋＋＋4社会保障＋＋○＋＋○4教育＋＋＋＋＋＋＋7体育＋＋＋＋＋＋＋＋8文艺＋＋○＋○4广播电影○＋＋＋＋○4新闻出版○＋＋＋＋○4公共设施＋＋＋＋＋＋＋7公共管理○＋○＋○2国际组织＋＋＋＋＋5服务业区位选择筛选的评分表项目产业匹配研究——服务业区位选择稿掏香缴哄充当秉渔乔剧繁箍娶潜迄昔掣邵湍糙束南同灾磷少舅乓固纯雪2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p核心及主要产业延伸教育体育健康公共设施物流信息服务科研商服零售旅游市场调查广告代理会计律师研究试验专业技术科技交流会议展览办公服务企业管理百货服饰超市其他零售旅游中介旅行社旅游商业教育培训教育代理教育咨询体育培训体育馆影剧院博物馆物流采购物流信息仓储业（计35种……）体育管理教育管理科技中介医疗医药保健陈列馆纪念馆图书馆项目定位——产业定位懂止酬胶按剧垂舒俏尝威话能酞亢哄握蚊畔杯副粕冠胶倚盂革景央退掣渔2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p辅助产业延伸酒店餐饮业娱乐健身居民服务文化创意金融保险房地产交通运输国际组织邮政电信银行证券保险信托开发经营物业管理中介代理铁路运输公路运输航空运输水运各国驻地机构国际组织邮政业移动电信业宾馆住宿酒店会议服务宴会等各类正餐歌舞类体育健身棋牌类居民服务个人服务文化艺术创意设计传媒产业（计34种……）各类快餐典当担保市内交通各类饮料酒吧网吧项目定位——产业定位哲籽眉俯咙姓莉增簧贵哭镍焚喷呜阐伙蜜伸献检犯膘忘翌遁阿净触锦嗡金2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p经过功能适应性分析，我们发现：各产业间整体适应性较好，没有潜在冲突商务服务，零售、餐饮、娱乐、酒店、交通、物流服务，居民服务、公共设施的适应性最强信息服务，科研与综合服务、教育、健康，文化创意适应性其次。注：矩阵中各种产业价值适应性●强烈□弱或不确定∥中立×潜在市场冲突功能适应性分析项目定位——产业定位在69种产业细分功能中，找到相互适应，组合成更大产业复合价值的产业，是确定引入产业的关键，也为后期规划布局提供参考。燥贺窘晃兽曝赂云以峪狼蘸玫米麦旭吕匠暖戎裴琢凌序碟贝破列印疮锈伴2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p本项目理想的产业组合辅助产业核心产业信息服务、商贸服务、科学研究与综合技术服务，一个区域的发展往往有核心产业的辅助产业构成：核心产业是推动开发区经济发展的支柱，是区域经济发展创造价值的主体，准确界定核心产业是做好开发区产业定位的关键。辅助产业主要包括为核心产业提供配套服务的关联性产业，另外还有部分目前尚不构成其经济的主体和但有良好的发展潜力，可着力培养的产业。酒店，餐饮业，娱乐业、文化创意，邮政电信，交通运输服务业，居民和个人服务业，国际组织与行业协会项目产业匹配研究——服务业区位选择主要产业主要产业包括核心产业以外的其他服务性产业，是一个开发区经济发展重要组成部分。商务服务、教育产业，旅游服务业，金融保险业，物流服务业，房地产业，体育健康产业唁喘糟意站挎雷唁儡裂奄户灶家彼务蚀匿舌丈沉汗搬尘镀捅盒辗隶供览饰2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p产业研究结论全球服务业逐渐走向现代化，其中现代化的生产性服务业对经济的贡献作用最大；服务业的信息化是全球一体化经济的重要特征，是当下全球服务业发展的重点；信息化服务业属于现代服务业的范畴；现代服务业涉及面广，通过产业研究的选择匹配、适应性、产品延伸、产品复合研究，本项目产业发展，以信息化服务业为核心的产业组合是本项目最好的机会。结合案例研究产业引入借鉴，本项目产业定位应结合本项目经贸资源优势，引入经贸信息服务业为核心的复合产业。项目产业研究——服务业研究乓泊搏插恕廖剑驳威据特前汉毁榴辫岁涛润害舰霉程郧注救帧销睁贞烟活2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p成功案例分析研究研究问题发现问题解决问题重点引入现代服务业产业研究项目定位思路本项目引入经贸信息服务为核心的产业集群解决产业问题旧区改造房地产开发与产业发展关系解决产业引入与区域城市发展的定位关系引入产业集群如何与城市区域发展结合本项目引入哪类现代服务业？城市发展机会研究总险贾瑞图坚忱稠倔壬泌厢卒陪胀跪袜磺事橙佬肃拴屹熏历荫矫营浦磅院2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p第六部分项目城市发展机会研究全球一体化对城市发展定位的影响城市多中心发展模式与区域发展的关系cbd对区域发展的影响轨道交通发展与区域发展关系城市发展研究结论彩杖侧怠喜褒斋遵愈宇不绑谨胖幸姥惹雀邓暖着多蚜灵崔失癌搁璃伯抵腹2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p全球一体化带来的城市地位升级——从地方城市到世界城市项目城市发展研究——规律及案例参考全球一体化，使得一些原来的工业和商业城市在功能上转变和更新，突破行政等级和地理区域限制，成为了经济网络的重要节点。舷恳面问厘演蠢薄描庐依难凤楔科叭个恿嘱好佣始鹤施抱誓肠朗醉竭葬并2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p多中心发展是大都市发展的必然规律20世纪初期，在汽车出现之前，单中心城市曾是主要的城市形态，当前，许多小城市和中等规模的城市仍是单中心城市。由于在单中心城市中，人口和工商业活动高度集中于狭小的建成区内，形成了“摊大饼”式的蔓生扩张。结果导致了市中心区交通等城市基础设施严重超负荷运行，商业购物人流拥塞．工厂区与居民区变错混杂．环境污染日趋恶化。为了克服单中心城市模式存在的问题，近数十年来，许多国家和地区政府及城市规划专家提出了多核心城市区域发展模式，引导大都市向多中心城市演进，形成了具有与中央核心区互补和竞争的次中心的现代多中心城市网络结构模式。当今大都市都经历了从单中心发展模式向多中心发展模式的转变。莫斯科将市区划分为8个综合规划区。分担市中心职能和人口，这种规划措施旨在改变城市的单中心结构为多中心结构。东京都在l986—1995年十年都市再开发中，规划建设了文京、丰岛新宿、涩谷四个副都心．分担部分都心职能，并在东北地区东京湾沿岸、西部和多摩等郊区建设与发展地方中分担部分市区职能，有效地促进了东京由单一中心结构向多中心型转变。到现在已经发展成了8个个性独特、有不同主导功能的副都心，包括文化性的综合性中心池袋、业务和娱乐功能为主要特色的新宿、以信息情报和时装业为主要功能的涩谷、以尖端科学技术和情报交流为主要功能的大崎，还有上野·浅草、锦条·町龟户、临海副都心等。项目城市发展研究——规律及案例参考城市的发展有城市功能形成期、城市功能成长期、城市功能分离期、城市体系群形成期四个时期。它们的变换过程就是由中心向多中心的过渡。多中心发展趋势为城市区域分担中心区的公共职能、产业、交通压力和人口，形成了有着多个副中心和新商圈的新城市形态。倘链箩弊锚痕说黑峰本蛙籍檬惊期链遁骑凳闪报誉嘘侮卿貌社酣唇獭靳棒2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82pcbd空间发展模式也不局限于连续的地理空间。城市核心cbd及其周边一定距离(典型的是3～4英里．即5～8km)和时间(15～20min)范围内通常能形成一个cbd系统。周边二级、三级cbd单元与核心cbd功能形成互补。许多城市传统的cbd核心并没有全新的光电通信系统和大量的信息传输、处理、存储系统，这使它们在经济全球化和信息化的时代背景下竞争力减弱，大量相关机会流失到新兴的sub-cbd。作为城市的核心功能区，cbd比低层次的商业中心规模要大得多，加之在其发育过程中受城市的自然条件以及社会经济条件的影响和制约，其空间发育模式呈现多样性。包括有整体发育模式、二元结构模式和飞地模式等。在很多大城市中的cbd数十年来显而易见的结果是一种逐渐多中心的城市结构。一个特大城市，如若拥有3个或3个以上的副中心，即构成多中心的cbd系统。洛杉矶拥有一个多心的cbd系统。洛杉矶cbd的核心作用曾表现得十分明显。纽约曼哈顿与华尔街共同组成了他的cbd系统。上海的外滩与陆家嘴也是cbd双核作用。在深圳除已有的福田cbd外将规划前海新物流cbd。许多特大城市和大城市不止有一个cbd，而是一个cbd系统项目城市发展研究——规律及案例参考圣陇缮面斥贿涂姐首酿倒魄课惋蛙癌场借藉蛋圭躇纶疥帧借怜纹氓石梯八2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p交通缩短了时间与空间距离——世界是平的交通的发展是区域发展的基础，完善便捷的交通设施能带来大量的人流、物流、信息流、经济流。作为大都市中速度最快，效率最高的轨道交通对城市的发展有着极强的影响和引导作用。轨道交通沿线通常以站点为中心形成城市副中心或新的商圈。自从1863年伦敦建成第一条地铁以来，许多大型城市都修建了发达的城市轨道交通系统，它不仅有效地缓解了城市的交通压力，同时对城市的空间结构发展也起到了积极的引导作用。日本东京是典型的以城市轨道交通网络的发展带动都市发展的城市。拥有世界上覆盖密度最高的轨道交通网络，主要由35条地铁、市内铁路和近郊铁路等轨道交通线路组成。19世纪末，以东京为辐射中心的日本全国铁路系统已经建成，到1919年，城区中心著名的山手环线全线贯通，通勤交通方式的改变使得以山手环线各站点为核心的东京副中心(如新宿、涉谷、池袋等)迅速发展起来。同期，许多郊区的私人铁路线路也把终点站延伸到山手线的各站点，这极大地推动了东京周围农村地区卫星城镇的发展。在1930年代，在离东京中心30km半径的范围内有相当数量的郊区城镇和大学校园小镇在铁路沿线建设起来。在1990年代，原来东京山手线沿线的副中心，如新宿、涉谷、池袋等，已成为东京都心的一部分。我们再来看看上海的商圈发展，上海的传统商圈为南京路步行街、淮海路、四川路，而随着地铁1号线的开通，沿地铁站点形成的徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹；而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，诞生了更多的新的商圈，新老商圈“四面开花”，形成了多中心的城市空间形态。项目城市发展研究——规律及案例参考顺擎自岿亮饶钝臻碟义桓束郭夯除沦洼汗辟吓扰缉拍柜呆扮匣妒呸膜吉宜2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p城市发展研究结论武汉市位于我国经济地理中心，属区域型城市，而项目位于中心城区硚口区，其发展潜力，不会局限于硚口区或武汉市，发展定位可以考虑突破行政等级和地域限制成为区域的经济中心。多中心的空间模式国内外大都市发展的必然趋势，项目位置靠近城市中心区，在城市化发展进程下，项目未来具备成为武汉城市区域新中心的条件。轨道交通的发展对城市空间形态的有很强的影响和引导作用，作为轻轨站点物业，不仅大大的扩展了本项目的辐射范围，同时也能带来大量的人流、物流、信息流、经济流，是项目未来发展成为城市副中心的基础。本项目及周边的改造区域距离王家墩cbd仅5公里，属于cbd的发展区内，结合cbd系统的形成模式考虑，项目所在区域有机会与cbd共同发展，而本项目将首先带动周边区域共同成为武汉未来新cbd系统双核中心的重点项目之一——中心新城。印裳距驮锻出罩狂糖恫奏刑渺堂磋骋膨赣豌萌堤蔷犯凝惠紧锗卤繁闭置疗2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p成功案例分析研究研究问题发现问题解决问题重点引入现代服务业服务业的产业研究项目定位思路本项目引入经贸信息服务为核心的产业集群解决产业问题旧区改造房地产开发与产业发展关系武汉cbd双核心区——经贸信息服务中心的综合新城产业研究引入产业集群如何与城市区域发展结合城市发展机会研究政策机会研究竞争分析研究孔咖攫逮早币聪欢绘程链邱郡街束麻俺召铀仁趴直生层造旱积直紫士脑浸2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p第七部分项目政策机会及竞争分析研究两型社会综合试验区的政策机会分析现有硚口区政策情况政策机会对项目发展定位方向的指导项目竞争分析缓镊凄攫崔摘谷甘周黍史盲硅嚷辖正包用廉刀氯篡豺罩级津犹饯瓮遂猖岔2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p政策分析“两型社会”综合改革试验区的确立为武汉城市发展带来的契机本项目在现阶段还要重点考虑土地、金融、环保三个方向的政策机会，另外在区域规划与项目立项上争取政府支持。对新引进经营期3年以上的都市工业企业，自纳税之日起24个月内，按其纳税区财政实得的40%给予扶持。对新引进经营期5年以上的现代服务业，自纳税之日起24个月内，按其纳税区财政实得的40%给予扶持。对新引进经营期5年以上的总部现代服务业，自纳税之日起24个月内，按其纳税区财政实得的60%给予扶持。对在区内开发面积逾1万平方米商务楼宇的本区纳税企业，自纳税之日起12个月内按其销售给本区纳税企业商业面积（不低于200平方米）形成营业税区财政实得的70%给予扶持。现有硚口区政策主要针对引入服务业与都市工业等产业的支持，及房地产综合开发的支持。区域政策偏重都市工业、现代服务业、总部现代服务业和开发商业综合物业。在未来项目开发中要充分利用已有政策，并结合本项目的开发需求，在已有政策的基础上出台新的扶持政策.。硚口区的政策为项目发展带来的契机政策主要还是集中在各界人士关注的土地、金融、环保等领域，获得先行先试权。在后续规划与近期工作项目中在规划、项目立项等方面还可有进一步的政策机会空间。贴垂鸟帮檬婪刁琢啸舱支从神屈铝匪炯荧梧笔秆渴博贼每座昭肄颜揉氦慨2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p政策机会对项目发展定位方向的指导随着武汉1+8城市圈的发展和两型社会改革试验区的推进，本项目做为硚口区的重点项目除引入现代化的信息产业服务为核心的产业集群外，针对区域化工产业搬迁的土地环保治理开发，借鉴国外“棕地”开发治理经验，完成项目旧区改造土地开发环保整治的新课题，争取更多政府优惠政策。并通过创新的区域综合体开发模式及开发融资模式，成为武汉中部崛起发展战略下，全球一体化经济中新城开发的标杆。胡羽醉犬百绞肃迷浙颅颈娘练怀材凡刀藩乏攒甜卓啡织钵淘品熄力犁魄驰2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p项目竞争区域分析——项目产业竞争及邻近区域竞争策略分析与cbd的竞争关系分析——借势与产业化定位。硚口具备承接中央商务区经济辐射的天然优势，为中央商务区的发展提供了延伸空间。与项目北部东西湖片区竞争关系分析——吸引。其区内规划规划的30万人口，其片区定位居住新城，与本项目有本质区别，其区内人口将为本项目商业发展带来机会。与武汉新区的竞争关系分析——互补，武汉新区的生产性服务平台的定位与本项目区域不存在主导产业方面的竞争，在产业与市场上互补。区内部竞争关系分析——规划引导，硚口区21个地块的改造和开发对本项目是机遇也是挑战。引入和发展产业更有赖于政府引导，规划指导。合理的规划将带来更多的人口，旧区改造也将产生大量的换房置业需求，而区域的整体发展将大大增强片区的整体竞争力。硚口区王家墩ＣＢＤ东西湖区武汉新区从产业的差异化竞争考虑，武汉不乏大型工业区，青山、沌口、光谷逐渐以其良好的基础占据了武汉钢铁、汽车、it数码制造业的第二产业与第三产业制造业中心；东湖以高校云集，政府所在地一直占据政治文化教育中心和部分科学技术中心的位置；cbd将是未来的金融商务中心；汉口北是武汉未来的商贸批发中心；东西湖的食品、机电，是武汉四大经济增长极之一；面向全球一体化，中部崛起、1+8城市圈的区域经济信息服务中心却没有形成规模化布局。喇惶闷爵酗姥钒省滑谍瘦甚联十莎簿蚊预聪枢田湾押踊榔滤邯株钠迸偷罐2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p第八部分项目定位与体量建议项目定位考虑的因素项目定位项目总体体量建议项目分物业体量建议项目核心物业体量建议项目开发强度建议为晚冠雨滤侯遇舶改头粟边慨配禄招迁咒浓彪尼钻旬于津睹谩织波廓嘲急2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p项目定位——定位考虑的因素项目定位思路，借助案例研究，产业引入现代服务业是唯一的出路，在产业研究中重点对服务业做了深入的研究与服务业筛选匹配研究，得出信息化服务业为主导的，以经贸活动为主要服务对象的，辐射华中乃至全国的现代服务业与本项目适应，尤其是信息服务业是全球经济一体化的重要基础，而通过竞争分析，其在武汉现由工业为主向第三产业转型中，目前还没有形成全球一体化经济中重要的信息服务产业集群与信息服务业基地。在城市发展研究中我们需要充分利用本项目在未来城市发展中所具备的先天优异区位条件，更要前瞻性考虑项目未来所能承接的城市区位发展机会。项目不但具备成为城市cbd双核心区的先天优势及特殊条件，而且需要带动周边区域的发展，共同形成武汉城市cbd共生的双核中心，在未来全球一体化经济中成为中部产业服务中心的重要发展空间。同时通过案例研究，项目的定位必须利用区域腾笼换鸟的契机，以政府远见卓识的谋略，高瞻远瞩的胆识，以科学与可持续发展的定位研究思路、个性化和有竞争力的产品、创新的开发模式与金融体制，实施引凤筑巢的优惠政策才能完成项目土地增值收益，长期稳定税源和区域形象改善的三大目标。拈鬼至森靳威鹊迅瑚口粗弊措适束搪款鸡鸳数工耙稽硼汞寻镶产瓦税顺氯2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p项目定位——整体定位通过项目内部资源、外部市场机会swot分析，案例研究，产业研究，城市发展研究、政策研究、竞争分析本项目整体定位为：全球一体化经济——中部国际经贸信息综合城

项目规划定位为：武汉城市新中心之一，服务半径为“1+8”城市圈，辐射范围为全国。项目产业定位为：国际经贸信息综合城，是以现代服务业为主，信息服务为产业主导，高端服务业为目标、以经贸活动为主要服务对象，集信息、展示、研发、商贸、旅游、休闲、健康等产业为复合的产业集群。是集合信息服务中心、展贸采购中心、五星级酒店、综合商务、高档住宅等为一体的都市综合体。鼓褥躁境浩咖畔籍红感秤轻瘟挤疚护勤货惧仗修幽箭栏菊贼做姐削敝芦殃2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p都市综合体特征高可达性空间连续性高密度，集约性外部联系性强整体统一性巨大社会效应功能复合性巨大的升值潜力土地使用均衡性都市综合体是指在都市中的居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约的街区群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能。都市综合体概念都市综合体的特征与项目需求完全匹配项目定位——综合体开发模式戳螟钙弦益躺纱筷乍禹乔臂鹤此寺扳勋蝴梦柄夏案忽藏殴膳涪封俭售豢蜒2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p综合城价值城市价值品牌价值项目价值区域价值项目发展目标——综合体的价值实现综合体具有城市功能价值与形象价值。本项目的城市价值是满足24小时“生活、生产、生态”三生城市，具有内生自增长能力的活力新城，是武汉新的城市名片项目价值区域价值城市价值品牌价值本项目以博览为核心的复合价值。项目内部多种功能的系统化组合，实现“自我更新、高效经济和有生命力”的新城。实现区域复兴与价值提升，形成区域独有新旧文化结合。让汉阳区域在信息时代重新焕发生命力。企业与项目的品牌联动，实现企业城市运营商的品牌形象本项目以博览为核心的复合价值。项目内部多种功能的系统化组合，实现“自我更新、高效经济和有生命力”的新城。实现区域复兴与价值提升，形成区域独有新旧文化结合。让汉阳区域在信息时代重新焕发生命力。本项目的产业与房地产综合开发的复合价值。项目内部多种功能的系统化组合，实现“自我更新、高效经济和有生命力”的新城。实现区域改造与价值提升，形成区域独有产业优势与资源优势。成为全球一体化经济，中部崛起的国际经贸产业新城，在信息时代让区域重新焕发生命力。综合体具有城市功能价值与形象价值。本项目的城市价值不但是新的税收与就业人口的经济效益，而且体现了，具有24小时活力，内生自我增长能力的活力新城，其良好的社会效益，成为武汉新的城市名片项目的建成将极大地改变硚口乃至汉口的城市形象，大大改善区域人群的生活环境，成为武汉工业区改造重建开发的标杆。为政府区域改造的树立品牌，再辅以创新的区域品牌营销推广，将体现新一代精英政府的领袖魅力。汀纫涨际兵贝离韭难陨疼庙宰授星仕畔母加虱殖郊座谎慕搓狼汐烹嚷吴邵2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p项目定位——形象定位

本项目形象定位为：新商港——中部国际经贸信息港新商港六大创新产品信息服务港商务交流中心、经贸信息中心展贸采购港华中区域品牌商品展览中心、新产品发布中心智慧创意港创意中心、经贸服务研发中心、教育培训、环保技术中心消费休闲港武汉新兴商业生活方式中心生活服务港全方位生活服务中心商务休憩港高端酒店及商务服务写字楼创意设计中心中部最高的摩天轮高科技博览中心中部最具特色的主题商业生活方式中心褐述韩颤谊醚翰养划逞俭爆糖萄占抗棋扒寂古涵攒蘸蚜粥操谦计旁格坑闭2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p2009武汉市硚口区项目定位及发展战略研究报告82p项目定位——产品定位依据项目的发展方向与功能定位，项目未来的产品定位如下：住宅商业其它功能产品中部经贸信息港酒店（形成互动型的价值体系）（预留部分空间未来进行弹性开发）世贸商城/展馆/创意设计中心