2015年下半年天津房地产估价师制度与政策：城镇住房制度改革考试试卷

2015年下半年天津房地产估价师《制度与政策》：城镇住房制度改革考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100近，假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元/近。A：2593B：2619C：2727D：2862E：工业用地的监测点评估价格2、假设开发法是以—原理为理论依据的。A.收益递增原理B.均衡原理C.预期原理D.未来趋势原理3、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。A：估价主体资格需依法取得B：估价对象状况需依法判定C：估价对象收益需依法确定D：估价方法需依法选用E：工业用地的监测点评估价格4、下列说法正确的是_。A.抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织B.抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织C.预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为D.在建工程抵押，是指抵押权人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为5、下列关于物业管理招投标，表述错误的是。A：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合B：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分C：物业管理招投标实质是一种直接选择行为D：通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系E：执行层的组织协调6、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元加2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2,如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85,经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为_。23.80%20.23%19.70%18.96%7、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会_。A.上升B.下降C.不变D.升降难定8、是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本。人：平均可变成本8：平均成本C：边际成本D：总成本E：执行层的组织协调9、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。A：上升B：下降C：不变D：升降难定E：工业用地的监测点评估价格10、供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是_。A.生产理论和价格理论B.成本理论和市场均衡理论C.生产理论和市场均衡理论D.生产理论和成本理论11、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10%的情况下，房地产价格为4500元/面.若报酬率为8%,该房地产的价格为。A：3384元/m?B：3436元/m?C：3565元/m?D：3620元/m?E：工业用地的监测点评估价格12、房地产估价是一种关乎的切身利益乃至社会公共利益，较为复杂的专业服务活动。A：相关单位B：个人C：集体D：相关单位和个人E：工业用地的监测点评估价格13、《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行—并给予补偿。A.征收B.征用C.征收或者征用D.征购14、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是_。40%50%200%250%15、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日为100）。其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/m2,对其作交易日期修正到1999年10月1H的价格为一元/m2。13762308C.2558D.105516、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（）。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定17、下列关于城市紫线、绿线、蓝线和黄线的管理，表述不正确的是。A：在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府计划行政管理部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书B：城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度C：在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划D：在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（城乡规划主管部门）申请办理城市规划许可证，并依据有关法律、法规办理相关手续E：房地产估价机构必须加盖公章18、建设工程规划许可证是—行政主管部门实施城市规划、按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证。A.城市规划B.城市建筑管土地管D.房地产管理19、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。A：1978B：1982C：1986D：1987E：房地产估价机构必须加盖公章20、下列关于房地产面积测算，表述错误的是。A：用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算B：房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C：用地面积测算以丘为单位进行D：房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积E：执行层的组织协调21、城市房屋拆迁估价时点一般为。A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日C：房屋拆迁许可证颁发之日D：房屋拆迁结束之日E：房地产估价机构必须加盖公章22、有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在方面的差异。A：房地产租金以外的收入B：运营费用率^空置率D：可出租面积的比率E：工业用地的监测点评估价格23、是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动。A：房地产的易受限制性B：房地产的保值增值性C：房地产价值量大D：房地产的难以变现性E：工业用地的监测点评估价格24、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是。A：过去数据简单算术平均法B：过去数据加权算术平均法C：未来数据简单算术平均法D：未来数据资本化公式法E：工业用地的监测点评估价格25、在无限年的前提下，土地年内地租为300元/m2,购买年为25年，则利息率为。A：2%B：3%C：4%D：5%E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、以下不属于现代房地产周期研究结论的是。A：经济扩张与创造就业不再是线性关系B：经济复苏不会立即导致新建筑的产生C：房地产市场呈现自我修正的周期性D：就业机会增加与空间需求不再同比增长E：借款合同2、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有。A：资产类账户B：负债类账户C：期间成本费用账户D：期间收入账户E：所有者权益账户3、写字楼物业管理企业选择承租人应考虑潜在承租人（）方面。A.经营业务类型及需提供的特殊物业管理内容B.办公人员数量C.声誉D.财务的稳定性和长期盈利的能力E.所需面积大小4、城市房屋拆迁的裁决应当由—做出。A.仲裁机构B.人民法院C.公安机关D.房屋拆迁管理部门5、办公房地产的区位优劣，主要是看等。A：临街状况B：商务氛围C：交通D：繁华程度E：周围环境和景观6、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。A：城市总体规划B：镇总体规划C：乡规划和村庄规划D：总体规划E：详细规划7、下列关于房屋转租，表述正确的是。A：指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为B：转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明C：承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意D：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外E：转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止8、下列关于房地产转让，表述正确的是。A：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格B：房地产转让时应当签订书面转让合同C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限是出让合同约定的年限D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权，由出让方缴纳土地出让金E：按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续9、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有_。A.消费者的收入增加B.作为替代品的房地产的价格上升C.作为互补品的房地产的价格上升D.消费者预期其未来的收入增加E.消费者预期未来的房地产价格上升10、由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有。A：同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的B：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的C：以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的D：准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的E：两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的11、风险估计与评价常用方法主要有。A：调查和专家打分法B：解析方法C：蒙特卡洛模拟法D：幕景分析法E：时间序列法12、可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目。A：是否有足够的资金来源B：是否有较为广阔的市场C：是否具有较理想的财务内部收益率D：是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力E：项目是否可行13、《廉租住房保障办法》规定，廉租住房保障资金来源包括。A：年度财政预算安排的廉租住房保障资金B：住房专项维修资金C：提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额D：土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金E：政府的廉租住房租金收入14、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析15、《中华人民共和国城乡规划法》规定，根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划。A：城市人民政府B：城市人民政府城乡规划主管部门C：城市人民政府国土资源主管部门D：城市人民政府房地产主管部门E：执行层的组织协调16、—就是要估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。A.潜在需求评估B.市场趋势分析C.市场规模分析D.市场需求预测17、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有。A：潜在毛租金收入B：经营费用C：租金损失D：其他收入E：报酬率高低18、根据国务院令第483号《国务院关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。A：大城市1.5〜30元B：大城市1.2〜24元C：中等城市1.2〜24元D：小城市0.9〜18元E：县城、建制镇、工矿区0.6〜12元19、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的_。A.最低价格B.平均价格C.出让地价D.标定地价20、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括。A：土地补偿费B：安置补助费C：地上附着物和青苗的补偿费D：土地使用权出让金等土地有偿使用费用E：安排被征地农民的社会保障费用21、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。A：支B：出C：借D：贷EJ22、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，