2015年上半年西藏房地产估价师理论与方法：重新购建价格的求取思路试题

2015年上半年西藏房地产估价师《理论与方法》：重新购建价格的求

取思路试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)1、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算的，一般是_。A.造价工程师B.结构工程师C.设备工程师D.监理工程师2、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和_。A.组织市场B.集团消费市场C.组团消费市场D.企业消费市场3、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00B.4.58C.4.625D.5.164、地租即为土地的。A：净价值B：利润C：净收益D：价格E：工业用地的监测点评估价格5、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是_。A.建筑剖面图B.建筑构造详图C.建筑平面图D.总平面图6、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报—审批。A.上一级城市人民政府B.省人民政府C.国务院D.建设部、国家文物局7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为一元/m2。21392146265126598、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的一倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。4〜54〜66〜103〜59、某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%,则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%10、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是_。A.物权B.知识产权C.人身权D.撤销权11、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是之日。A：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请B：房屋拆迁许可证颁发C：拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议D：房屋拆迁实施E：执行层的组织协调12、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。A：威廉•配第和亚当•斯密B：大卫•李嘉图和约翰•冯•杜能C：詹姆斯•安德森和马尔萨斯D：理查德•坎蒂隆和马克思E：工业用地的监测点评估价格13、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是—。①规划设计与方案报批；②投资机会找寻；③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议A.②⑤④③①⑥③⑦B.②⑤③④①⑧⑥⑦C.②④⑤③①⑧⑥⑦D.②③⑤④①⑧⑥⑦14、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的_。A.市场供求关系B.房地产管理部门C.业主的愿望D.建筑质量15、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。1.071.472.073.3316、下列不属于房地产区位因素的是.【2006年考题】A：交通B：用途C：环境D：楼层E：工业用地的监测点评估价格17、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。A：发现地下文物B：银行贷款未按期到账C：相关建材供应缺货D：更改建筑设计E：执行层的组织协调18、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为（）。A.合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B.图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C.合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D.图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书19、下列关于合伙的法律特征说法不正确的是_。A.合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性B.其团体性没有法人强C.合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点D.合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限20、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值E：工业用地的监测点评估价格21、土地使用权出让合同规定的期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前—申请续期。A.二年B.一年C六个月D.三个月22、（）适用于已分组的分布数列。A.简单调和平均数B.加权调和平均数C.简单几何平均数D.加权几何平均数23、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素24、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是一元/m2。-10050C.50D.10025、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%,预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%,甲、乙两个物业投资风险比较的结果是_。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙两个物业投资风险相同D.无法判断二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。A：2363.64B：2600.00C：3818.18D：4200.00E：借款合同2、房地产估价机构组织形式包括。A：合伙制B：股份制C：有限责任制D：国有独资公司E：个人企业3、房地产抵押时，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以为准。A：登记记载的内容B：抵押合同为准C：公证书内容D：重新签订抵押合同，再重新进行抵押登记E：执行层的组织协调4、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为—的方法。A.质量控制B.进度控制C.合同管D.成本控制5、城市总体规划的近期规划期限一般为一年。135106、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。（2009年试题）八：按房产余值计证的为1.2%8：按房产余值计征的为2.4%^按房屋租金计征的3%D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收E：按房屋租金计征的为12%7、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。A.成本导向定价B.销售导向定价C.购买者导向定价D.竞争导向定价8、选取可比实例时，应符合的要求包括等。A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同B：可比实例的交易类型与估价目的吻合C：可比实例的规模与估价对象的规模相当D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同9、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为—％。A.4060506710、下列保险险种中，属于商业保险的有_。A.责任保险B.失业保险C.工程保险D.人寿保险E.劳动工伤保险11、房地产估价所评估的是房地产的（）。A.投资价值B.账面价值C.市场价值D.使用价值E.交换价值12、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为（）万元。A.20B.15C.35D.5013、遵守合法原则应做到。A：在依法判定的权利类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权益权属证明为依据8：法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件C：在依法判定的使用权利方面，应以使用管制为依据D：在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据E：在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策14、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是_。A.房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；按房产租金收入计征，为12%B.城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次C.土地增值税实行四级超额累进税率：30%、40%、50%、60%D.耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次15、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是_。A.将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C.承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款16、写字楼租户的选择，考虑的主要准则是。A：潜在租户所经营业务的类型及其声誉B：财务稳定性和长期盈利的能力C：所需的面积大小及其需要提供的特殊物业管理服务的内容D：租户的经营管理水平E：租户对写字楼内其他客户的影响17、金融工具的一般特征包括。A：偿还性B：可转让性C：安全性D：收益性E：决策参与陛18、若年利率是是％，存款额为2000元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为一元。3201200121021019、根据消费者的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。A：购买习惯B：购买心理C：购买动机D：购买行为E：借款合同20、某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元的贷款额度，下列表述中，正确的有_。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力21、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产