详解商品房预售方法

详解商品房预售方法详解商品房预售方法详解商品房预售方法《商品房预售》

---销售支持中心2CONTENTS目录我们今天学习的预售管理办法，主要讲述跟我们平时生活息息相关的内容：期房的风险以及商品房预售的纠纷

大家看看这个图想到了什么？

PARTONE一、商品房预售的概念和特征一、商品房预售的概念和特征

商品房预售——是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款，并在房屋竣工验收合格后经登记取得房屋所有权的房屋买卖形式。法律依据《城市商品房预售管理办法》已于2001年8月15日第一次修订，已于2004年7月13日第二次修订，自2004.7.20发布施行。

《城市房地产管理法》《城市房地产转让管理规定》一、商品房预售的概念和特征1、商品房预售的标的物是期房。一、商品房预售的概念和特征3、商品房预售的预购人要承担一定的风险。一、商品房预售的概念和特征2、商品房预售具有较强的国家干预性。

《城市房地产管理法》第六十八条违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。一、商品房预售的概念和特征4、商品房预售合同经过登记具有对抗第三人的效力。

《城市房地产管理法》第四十五条第二款商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。一、商品房预售的概念和特征课堂提问：大家平时作为消费者希望买期房吗？期房有什么优劣势？下面给大家看有关期房的一项民意调查：PARTTWO二、商品房预售的条件预售条件：1、规定多层住宅要造到结构封顶；2、高层、小高层要造到主体建筑三分之二才能预售。二、商品房预售的条件根据《城市商品房预售管理办法》中的第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

二、商品房预售的条件“五证”

房地产商在预售商品房时应具备：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程开工证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》二、商品房预售的条件售前宣传PARTTHREE三、商品房预售的程序三、商品房预售的程序

1、售前宣传

2、签订商品房预售合同。（格式合同，建设部提供）

3、预售合同登记备案。

4、交付建成商品房并移转产权。PARTFOUR四、商品房预售的纠纷四、商品房预售纠纷四、商品房预售纠纷房屋面积缩水改变规划不告知消费者定金陷阱产权证长时间无法按期取得售房欺诈，开发商卷款潜逃在实际销售中有种种纠纷，在此例举其中五个典型例子：接下来，我们例举几个典型案例：PARTFIVE五、案例分析

（一）房屋面积缩水

案例1：2003年12月，金先生及北京华隆昌签订了商品房预售认购合同，合同约定金先生购买华隆昌开发的位于北京市房山区良乡镇辰光嘉园住房一套，建筑面积231.06平方米，单价每平方米5800元，总价款1340148元。交付房屋期限为2005年12月30日。合同签订后，金先生按约定付清了房款，但华隆昌却未按约定日期交付房屋。金先生了解到，自己购买的住房是因面积减少35.64平方米而无法交付的。五、案例分析

（接上页）为此，金先生将华隆昌告上法庭，要求华隆昌交付房屋并支付经济损失赔偿金和违约金。经北京市天地鸿图测绘所测量，金先生购买的房屋实际建筑面积为195.42平方米，比约定面积缩小了35.64平方米，缩水面积达15%。五、案例分析

法院认为：金先生及华隆昌之间签订的商品房预售合同，是有效合同。华隆昌至今未履行合同约定的交付义务，且应交付的房屋实测面积比约定面积缩小了35.64平方。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，华隆昌应返还金先生面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款，双倍返还金先生面积误差比超过3%部分的房价款。据此，法院终审判决华隆昌向金先生交付住房，并返还金先生房价款37万余元，支付违约金4.8万余元。五、案例分析五、案例分析

案例：李先生正在找房，看到某房屋销售广告“交楼条件一梯两户、南北通风”，李先生非常喜欢该楼盘，于是签署了该楼盘的《商品房买卖合同》。几个月过去了，当李先生满心欢喜的准备入住时，却发现楼盘的设计和当初广告上所写的完全不同，所谓的“一梯两户、南北通风”变成了“一梯三户”，就更谈不上南北通风了，这让李先生顿时有种上当受骗的感觉，立即要求及发展商解除合同。

（二）销售广告及实际不符

有一家房地产开发公司，在广告宣传中言明自己开发的某小区“拥有３万平方米的中心花园，整体绿化率高达６０％，使小区成为一个天然鲜氧环抱区”。并且还表示“保证广告宣传内容及实际一致，否则，退还房款，支付利息或按已付房款１０％赔偿”。孙先生在居住的观念中很有绿地情结，看到丙开发公司的广告宣传后，认为该小区的绿化完全符合他的要求，所以和丙公司签订了商品房买卖合同。当他准备办理入住时发现，小区绿化率根本达不到６０％，于是和开发公司协商。在认为丙公司缺乏诚意的情况下，孙先生向人民法院提起了诉讼请求。

（三）改变规划不告知消费者五、案例分析

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。五、案例分析提问：大家在实际工作中或者购房中签署的买卖协议是定金合同还是订金合同，二者有什么区别呢？五、案例分析（四）纠缠不清的“订金”及“定金”

案例1：XX开放商未取得预售许可证前，搞内部认购，以“公司员工放号认购”为由，就向外收取订金，房开公司负责人称，公司是为员工福利内部放号，不排除员工将放号卡转给其他人，所以购房者来交订金都属于“自愿”。

大家说说这种说法对吗？

案例分析：商品房预售许可证是由市、县房地产行政主管部门核发的，同意开发商进行商品房预售的惟一合法凭证。按照《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，及买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

贵阳市某住宅项目已经取得了预售许可证，收取了订金，购房者提出异议要求退还订金，却遭拒绝。一位大学老师到公司财务交纳1万元订金后，又被要求交纳入户防盗门的钱，这笔额外费用致使该老师要求退订金，遭到拒绝。可就在主管部门处理纠纷期间，房开公司又将该套房售给他人，同时，保证可退押金的承诺一直没有兑现。四、案例分析（四）纠缠不清的“订金”及“定金”订金及定金的区别

订金可视为一种预付款，一般要退还，除非签定的合同另有规定，开发商收取订金的，签约后订金应即时返还或抵充房价。消费者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金按预订协议的约定处理。定金是一种合同的保证金，如果是给付方违约，将不能收回定金，如果是接受定金方违约，则接受方应双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”四、案例分析（五）等待“房产证”望穿秋水

案例:殷女士2001年12月及房开商签定了《商品房买卖合同》，2003年元月房开商向殷女士交付房屋时，殷女士向房开商付清了全部购房款。依据《合同》第15条规定，房开商应向殷女士提供办理房屋产权手续的应有文件，但殷女士在入住两年多后，一直没有取得《商品房屋登记注册证》。于是殷女士将房开商告上了法庭。四、案例分析

按照《商品房买卖合同司法解释》第十八、十九条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。四、案例分析

（六）卷款逃匿

案例：2002年2月，任女士及慧新房地产公