2015年下半年山东房地产估价师制度与政策：房地产抵押登记模拟试题

2015年下半年山东省房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押登记模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是_。A.转让利润B.市场影响C.产权是否清晰D.被拆迁人的利益2、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是_。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法3、《城市房屋拆迁管理条例》规定，作价补偿的金额以被拆除房屋的—为依据，按被拆除房屋的原建筑面积计算。A.重置价格结合成新B.重置价格C.市场价格结合成新D.市场评估价格4、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付一万元土地补偿费。304060705、某在建工程规划建筑面积为12400近，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m，可出租面积为建筑面积的65%,正常出相率为90%,运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%,折现率为14%,则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为万元A：2281.83B：2474.60C：3798.30D：4119.18E：工业用地的监测点评估价格6、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是_。i=ri>ri<ri=1+r7、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是。A：出租的房地产B：自用的房地产C：餐饮的房地产D：营业的房地产E：工业用地的监测点评估价格8、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的_。60%70%C.80%D.90%9、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构B：受托估价机构可以转让受托的估价业务C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避E：房地产估价机构必须加盖公章10、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。A：40B：50C：70D：80E：房地产估价机构必须加盖公章11、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。A：高层建筑地价分摊B：房地产投资价值评估C：因环境污染导致的房地产价值减损评估D：城市房屋拆迁中的停业损失评估E：工业用地的监测点评估价格12、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。A：独一无二和供给有限B：独一无二和价值量大C：流动性差和价值量大D：不可移动和用途多样E：工业用地的监测点评估价格13、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是。A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B：现时该房改房上市交易的正常价格C：现时该房屋的房改成本价D：当时该房屋的房改成本价E：工业用地的监测点评估价格14、一个估价项目中的估价时点，本质上是由决定的。A：估价委托合同签订时间B：估价目的C：实地查勘估价对象的时间D：委托人意愿E：工业用地的监测点评估价格15、下列关于容积率的计算式，正确的是_。A.容积率二建筑基底占地面积♦地块面积B.容积率二地块面积♦建筑基底占地面积C.容积率二土地面积♦总建筑面积D.容积率二总建筑面积♦土地面积16、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是_。A.因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B.个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C.个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D.职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并人个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税17、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%,预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%,甲、乙两个物业投资风险比较的结果是_。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙两个物业投资风险相同D.无法判断18、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为。A：掌握的有关信息不同B：作出的估价师声明不同C：估价对象状况不同D：委托人不同E：工业用地的监测点评估价格19、假设某类住宅的价格从3000元/面下降到2800元/近，需求从900套上升到1000套。则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。A：-1.33B：-0.66C：0.66D：1.53E：工业用地的监测点评估价格20、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的—以下征收土地闲置费。A.10%15%20%25%21、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的—住房制度。A.实物补贴性B.实物福利性C.低租福利性D.货币补贴性22、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%,国债的投资收益率为10%,市场整体的平均收益率为20%,则房地产业的系统性市场风险系数是（）。0.250.50C.1.5D.2.0023、拆除未到期限的临时建筑_。A.不予补偿B.适当补偿C.等价补偿D.收取罚款24、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2,总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是（）。A.30%B.45%C.65%D.75%25、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为年。A：40B：50C：60D：70E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、下列不属于租赁双方在租赁过程中的人为因素而使合同终止的是_。A.承租人将承租的房屋擅自转租的B.签订无效合同的C.无正当理由，拖欠房租6个月以上的D.承租人故意损坏房屋的2、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有_。A.可能面积的组合B.寻租者经营业务的性质C.寻租者将来扩展办公室面积的计划D.每平方米的租金E.室内的装修3、下列属于商品房预售条件的有。A：取得土地使用权证书B：持有建设工程规划许可证和施工许可证C：按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期E：取得《商品房预售许可证》4、不能为金融机构提供建设贷款担保的是。A：用其他房地产做抵押B：提供质押C：物资抵押口：第三方担保E：借款合同5、某企业2008年12月末，流动资产为540万元，流动负债为270万元。则该企业流动比率是。A：40%B：50%C：200%D：250%E：执行层的组织协调6、下列属于《土地管理法实施条例》明确的国有土地（建设用地使用权）范围的有。A：农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地B：国家依法征收的土地C：依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原不属于其成员集体所有的土地E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地7、属于影响产品成本高低的因素是（）。A.生产技术方案与技术水平B.生产规模C.生产组织方式与管理水平D.销售状况E.市场供求状况8、反映和描述房地产市场状况的指标，包括_三种类型。A.空置率指标B.供给指标C.需求指标D.市场交易指标E.存量指标9、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是。A：说明估价报告的合法性、真实性B：说明估价的独立、客观、公正性C：规避估价风险D：保护估价报告使用者E：防止委托人提出高估或低估要求10、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。A：市场上有足够多的生产者和消费者B：市场上的产品是同质的C：任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者D：资源完全自由流动E：市场信息是完全畅通的11、可比实例一般选取的数量范围为_。3〜55〜106〜83〜1012、某房地产年净收益为20万元，已使用15年，尚可使用25年，若报酬率为8%,则其现值是一万元。300213.50171.1950013、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为。A：50%B：60%C：70%D：80%E：借款合同14、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有特性。（2005年试题，有修改）A：区位选择异常重要B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C：需要适时更新改造投资D：存在效益外溢和转移E：借款合同15、某企业12月末部分资产和负债余额如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动资产比率是_。40%50%200%250%16、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是_。A.商业用地B.商品住宅用地C.非营利的社会团体用地D.娱乐用地17、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。（2005年试题）A：确定调查方式B：设计问卷C：收集信息D：定义市场区域E：借款合同18、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。A：工程质量保修书B：可行性研究报告C：竣工图D：住宅使用说明书E：竣工验收备案表19、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括_。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指教调整法20、随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。弥隙市场的特点是。A：消费者愿意支付较高的价格B：企业处于领导地位C：消费者以年轻人为主D：商品住宅多为豪宅E：以投资性购买为主21、下列房地产不得用于抵押的有。A：无地上建筑物的出让土地使用权B：无地上建筑物的划拨土地使用权C：所有权或使用权有争议的房地产D：依法查封扣押期间的房地产E：幼儿园等公益教育设施22、某房地产开发项目的占地面积为10000m2,其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。10.42%11.57%C.31.25%D.34.72%23、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。A：允许他人借用自己